法律诉讼是追缴拖欠物业费的最佳方式

　　法律诉讼是追缴拖欠物业费的最佳方式

　　面对业主长期拖欠管理费，我们一直希望通过一种最佳的方式来解决。这种最佳的方式是法律诉讼，还是另有蹊径?实践中，我们没有法律诉讼的行为习惯，更多地希望通过其他人性化的追讨方法解决。但是人性化的追讨方式，不能根本解决拖欠管理费的问题，因为希望不是出路。

　　受多种原因影响，我国目前物业管理服务费的收缴往往不可能达到100%。如果将因个别业主漏交或有意拖欠而造成的损失摊到其它业主身上，显然是不合理的，但由物业管理企业负担这部分损失也是不合理的。解决这一问题的正确途径是要尽可能提高物业管理服务费的收缴率。可是，长期拖欠管理费的现象，使得管理费的追缴工作并不理想，尽管管理者采取了多种追缴方式，结果还是：拖欠是拖欠者的通行证;因为我们没有想到用法律诉讼的方式，结果是：希望是希望者的墓志铭。

　　笔者想从如下几个方面，谈一谈用法律诉讼的方式追缴拖欠物业管理费的问题。

　　一、法律诉讼追缴拖欠物业管理费的法律基础

　　1、物业管理费用的构成

　　物业管理费用的构成大致可分为两大类：一类是管理费用，如办公费、保安费、绿化管理费、卫生管理费、管理工作人员的工资、福利等费用的支出。 另一类是公用设施及公用资源费用的支出，如公用水费、电费、房屋及公用设施的维护更新费用等。这两部分费用一般由物业管理企业向物业产权人或物业使用人收缴。物业管理费用的划分，有利于物业管理费用的使用与管理，可为物业管理工作的顺利开展打下良好的基础。

　　2、物业管理费收缴原则

　　我们一贯的做法是按“谁受益，谁负担”的原则，确定管理费的收取标准，由于全国各地的经济发展水平不同，市场经济发展程度、经济承受能力也不同，各地的物业管理服务水平也有高有低，各种不同类型、性质、特点的物业，其管理要求也不尽相同。为了使管理费的收取标准合理化、规范化，在确定构成物业管理企业的收入来源的管理服务费标准时，应充分考虑不同类型、性质、特点的物业，不同服务对象、不同消费层次的需求，以及不同的物业管理服务水平要求等。

　　按照“谁受益，谁负担”的原则，物业管理企业应分别向物业使用者、产权人等收取物业管理相关费用。毫无疑问，物业的使用者是物业管理的直接受益人，有负担物业管理费用的不可推卸的责任，同样物业产权人也有负担物业管理费用的责任。物业管理企业应采取“以业养业，取之于民，用之于民”的原则，筹集资金，用好资金。物业管理资金缺乏是物业管理企业开展有效的物业管理面临的最大问题，而问题带来的后果就是业主的权益直接或间接地受到影响。

　　从以上的管理费构成和管理费收取原则，可以看出，拖欠管理费不是小问题，这也是构成法律诉讼追缴拖欠物业管理费的法律基础。

　　二、法律诉讼追缴拖欠物业管理费的法律依据

　　物业管理费用是指物业管理企业接受物业产权人和物业使用人的委托(通过与业主委员会签订服务合同来实现)对物业及其设备、设施及相关的绿化、卫生、交通、治安和环境等项目开展维护、保养和维修服务及提供其他相关服务所需要的费用。按国家计委、建设部计价费[1996]266号文件第八条规定: 物业管理费用包括物业管理人员的薪金和福利、公共设备设施维护维修保养费、绿化管理费、清洁费、保安费、办公费、管理单位固定资产折旧费和法定税金等8大项目费用。其收取费用标准由各地根据本地区综合服务项目、劳动付出状况、物价指数变化和业主的经济承受能力，以及物业的档次制定。一般来说收费标准是实行政府定价或政府指导价、经营者定价、民主管理原则。

　　物业管理费用的收取标准及收取办法是物业管理委托服务合同的重要内容之一，而物业管理委托服务合同是执行物业管理费收取的直接法律依据。

　　三、法律诉讼追缴拖欠物业管理费的社会基础

　　在我们日常管理服务工作中，总会遇到个别的业主(住户)以种种理由拒交物业管理费用，而且长期拖欠，这一直是我们管理服务工作中的一个难题。对待拖欠管理费的问题，我们追讨的办法有3种:一是一般性追讨，二是针对性追讨，三是区别性追讨。这3种办法在实践中都不能从根本上解决物业使用人拖欠管理费问题，因为他们只要不想交管理费，你如何去追讨他们也不会理你，所以只有使出最后的法宝来追讨管理费，那就是法律诉讼。

　　我们不习惯于用法律的手续解决问题， 那是因为我们还没有形成市场的法律意识，又考虑到法律诉讼的法律成本很高，所以总是希望通过人际沟通的办法来协调解决，可是到后来追讨成本也不会低， 追讨的结果也不理想，希望总是被无情地抹灭，希望不是出路。正是在这种社会环境下，法律诉讼是一种解决问题的奢侈品，问津的人很少;也正是在这种环境下，我国的法律建设步伐非常快，法制化的社会环境逐步成熟，法制化的市场环境已经形成，依法办事、依法处理事情已成为我们处理问题或纠纷的最佳方式。特别是现在全国《物业管理条例》已发布，并将实施，物业管理法律环境愈来愈好，加之对条例的宣传力度不断深入，法律意识不断深入人心，这为法律诉讼追缴拖欠物业管理费创造了良好的社会基础。

　　四、法律诉讼是追缴拖欠物业管理费的最佳方式

　　物业管理费的追讨工作是一门管理艺术，收费员一定要有较高的文化素质和沟通能力，一般来说，这对管理费短期拖欠者有一定效果，但对长期拖欠者或者欠款上千上万元时，这种“管理艺术”的追讨工作就很困难了，这时法律诉讼是最好的办法。

　　有人担心法律诉讼会给业主与管理者之间造成新的不愉快，让业主与管理者之间形成对立，会影响企业的服务形象和管理服务品牌，这是杞人忧天。因为我们要清楚个别人拖欠管理费，受害者不仅仅是管理企业，还有其他已缴费的业主。这种经济学中“免费搭车”的现象，让广大业主的服务质量和受益权利直接受损，这一点对业主也可能不知道，所以我们要广而言之，告诉全体业主。

　　总之，法律诉讼解决拖欠管理费问题有如下好处：一是有利于规范物业管理市场，建设法制化物管;二是有利于规范物业管理市场各主体之间的市场行为，尽可能地减少管理纠纷;三是可以从根本上解决拖欠管理费问题，起到警示其他拖欠行为的作用;四是要完善市场环境，走法制化的道路，法律诉讼就是最好的工具，它让物业管理法制化的进程更有效地前进。

　　我们一直希望实现物业管理法制化，如果仅仅是喊口号，没有行动，我们将永远没有出路。

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篇2：运用法律手段追缴物业费欠费应注意问题

　　浅谈运用法律手段追缴物业费欠费应注意的若干问题

　　物业费收费难，一直是一个困扰着物业管理行业的问题，虽然《 物业管理条例 》 对欠费业主做出了“违反物业服务合同的相关约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”的规定；国家发改委和建设部共同颁布实施的《物业服务收费管理办法》也有相应的规定；但物业管理企业一直缺乏有效的催缴手段，业主大会、业主委员会在目前阶段也难以发挥条例规定的作用，并且，物业管理企业催缴乏力滋长了一些不负责任业主的错误意识，给物业管理企业的收费工作造成更大的困难。

　　欠交物业费，表面上看只是损害了物业管理企业的权益，而实质上最终受到伤害的是全体业主的权益，并且制约了物业管理行业尤其是住宅物业管理的良性发展。目前，由于各种因素导致了住宅物业管理费收费标准偏低，相当部分物业管理企业、项目处于持平甚至亏损运营状态；假如业主再不交费，无疑是雪上加霜，必然导致物业管理企业、物业管理行业面临“无米之炊”、“无源之水”的尴尬境地。因此，采取有效手段追缴物业费欠费，不论是为物业管理企业、行业的发展，还是为维护广大业主的合法权益，都是一个必须迫切解决的问题。

　　随着我国物业管理相关法规制度的完善、居民法律意识的逐步增强，通过法律诉讼追缴物业费欠费已成为解决物业收费难问题的重要手段。对所辖小区部分长期欠费业主进行了法律诉讼，非凡是对那一小部分，基本属于没有正当理由的、比较典型的、又在业主中有一定的所谓“影响力”的业主，通过法律诉讼追缴物业费欠费，一方面可以通过法律手段将业主拖欠的物业管理费收取回来，更重要的是通过法院这个平台使双方能够心平气和地坐在一起把各自的想法、意见说出来，根据相关的法律、法规由法院做出公正、公平、令双方信服的裁决，并通过这种方式来教育引导业主转变意识观念，在物业管理区域内创造一个按时、按约交费的良好风气。

　　笔者所在公司已准备通过诉讼追缴物业欠费，特通过对同行兄弟公司对欠费业户进行的起诉，了解到全部胜诉，收回了被拖欠的费用，维护了企业和全体业主的权益。诉讼之初，部分业主对被起诉至法院很不理解，但经过双方在整个诉讼过程中的沟通和交流，逐步达成了共识，最终接近 90 ％的案件都是通过庭外或法庭调节解决的。同时，在审理过程中，也缓和了业主以前在物业服务中所表现的对立情绪，解决了业主不交费的问题，为今后的小区物业管理工作奠定了比较好的基础。目前来看，凡是被起诉过的业主，后来都能够按时交费，更重要的是影响、带动了一批欠费业主也能够及时交费，这说明通过法律诉讼追缴物业费欠费还是有一定成效的。通过这些法律诉讼，对于诉讼中以及在日后物业管理工作中，笔者认为应该注重以下几个问题：

　　一、要重视物业管理服务合同，明确双方的权利和义务。

　　随着市场经济的发展，物业管理法律法规的不断健全，业主的维权意识也在不断提高。物业服务合同是物业管理企业取得物业管理权的基础，业主与物业管理企业是建立在合同基础上的民事法律关系，物业服务合同是解决业主与物业管理企业纠纷的根本依据，是业主维护自身权益的基础，也是物业管理企业保护民事权益的基础。因此，物业管理企业一定要十分重视物业服务合同的签订，要通过合同合理有效地保护自己的权益，规避不必要的风险。也就是说，要从物业管理的源头上规避风险，这比在提供服务中采取一些防范措施、补救措施来规避风险，应该是更有效、更经济的。

　　物业服务合同的制定宜细不宜粗、宜精不宜滥。所谓“细”，就是合同中物业服务的内容与标准一定要细化，比如保安服务不能仅仅笼统地约定“负责辖区治安”、“协助公共秩序维护”等，而应细化到在小区哪几个出入口设几个岗、负责什么、是立岗还是坐岗，设几个巡逻保安、多长时间在辖区巡视一次，设哪几个巡视点、职责是什么 …… 还包括所提供的物业服务不负责什么，也就是免责的部分。比如在合同中明确约定，物业服务不承担业主人身安全、家庭财产的保险和保管责任等。这样，一旦将来出现治安案件或其他风险问题，假如能够提供足够的证据，证实物业管理企业履行了合同约定的相应义务，即可以免责；所谓“精”，即是合同中该有的内容一定要有，不必要的内容就不要上，假如这些内容写多了将来释义合同时就有可能产生不必要的歧义，引起不必要的麻烦。

　　二、要加强基础管理工作，引入风险意识。

　　法律诉讼同样是有成本的，这种物业费诉讼的成本，包括诉讼费、代理费、鉴定费等各种直接费用，包括企业人员、时间、精力的投入，还有企业败诉后将面临的声誉风险、群体效应等等。

　　因此，在物业管理市场目前的情况下，通过法律诉讼来追缴物业费，只能是物业费收费工作的一项辅助手段。从实际经验来看，它的象征意义、引导作用、教育意义大于其追缴欠费的实质意义。从目前来看，更有效、更经济的手段，还是要通过提供业主满足的优质服务、亲情服务，甚至是感化业主，来促使业主能够积极交费。因此，物业管理企业在平时的物业管理服务中，要真正以业主为关注焦点，提高业主满足率，在保证自身权益的前提下，最大化地满足业主提出的合理要求，尽量避免业主以对物业服务不满足为由拒交物业管理费。

　　三、要遵循人性化服务，物业费催缴工作要循序渐进。

　　物业服务中的管理对象是物业，服务对象是人，物业服务遵循人性化服务是理所当然的，物业费催缴工作当然也不例外。以目前我国的法制环境及群众的法律意识，被起诉至法庭，绝对

大部分业主会认为是一件比较“丢人”的事情。因此，物业费缴费工作一定要循序渐进的进行，不能操之过急。

　　对于欠费业主，首先通常采取电话催缴，了解欠费原因，并积极解决业主所提出的问题；假如仍不交纳 , 通常派工作人员登门走访沟通 , 并酌情向业主发放物业费催缴通知书 ; 假如业主仍继续拖欠 , 应再进一步向其发放物业催缴律师函，让业主做好将可能被诉讼至法院的心理预备，同时也是给业主时间考虑是否交纳物业管理费 ; 最后假如仍然不交费，再依法向法院提起诉讼。在这个过程中，要有礼有节，充分体现出人性化服务。

　　四、要抓住案件重点，在法庭上用事实说话。

　　因为每一个案件的重点都是不同的，所以开庭前对每一个案件都要进行深入细致的分析研究，充分了解业主的想法、不交费的原因，找出案件的要害点所在，做到“不打无把握之仗”；同时，法律是讲事实的，法庭上是用证据说话的 , 证据收集的成功与否在整个诉讼过程中占有很重要的地位，在开庭之前一定要充分做好有关材料、证据、法律文书等前期预备工作，这样诉讼成功的机会才会比较大，否则诉讼成功的机会就会大打折扣，甚至败诉。

　　这样，就要求我们在日常的物业管理服务工作中，要始终保持较高的法律意识，注重做好各种文字、图片、实物等有效证据的建立和保存。比如，保留好和提供服务有关的各种合同、协议、通知通告、整改通知书、物业管理费催缴函、业主欠费原因说明书，各种工作记录、向相关行政主管部门提交的报告单等等，这些在以后的诉讼中都会作为法庭上有力的证据。

　　这些日常工作做好了，当以后涉及到纠纷、诉讼时，就会做到有备无患。举个例子，假如我们发催缴函的时候，一并附上欠费原因说明单，通常当时大部分业主都会如实填写，因为那个时候还没有涉及到诉讼的问题。这样，我们既可以准确了解业主不交费的原因，又获得了有效的证据。因为，在案件审理过程中，关于不交费的原因，业主通常会说很多，有的甚至不负责任、信口雌黄，而物业服务又是一种无形的产品，很难界定与量化，所以对业主提出的一些问题，当时往往很难一下子说清楚或马上拿出充分有效的证据。但是，假如业主填写了欠费原因说明单，我们在法庭上当厅出示，并针对这些原因举出足够的证据予以澄清，这样对我们取得案件的胜诉就非常的有利。[文/张义军]

篇3：物业公司追缴物业费民事诉状范文

　　物业公司追缴物业费民事诉状范文

　　民事诉状

　　原告:三亚市心怡物业管理公司

　　地址:海南省三亚市东迎路三号

　　法定代表人:张三 职务:物业总经理

　　委托代理人:李四 电话:********

　　工作单位:三亚市心怡物业管理公司

　　被告:**** 电话:*******

　　地址:海南省三亚市

　　诉讼请求:

　　1.依法判定被告立即支付物业管理费,共计人民币***

　　2.判定被告支付逾期缴纳物业管理费滞纳金***

　　3.判定被告支付摩托车的车位使用费***

　　4.本案全部诉讼方面的费用由被告承担。

　　事实与理由:

　　**年*月*日,被告购买了心怡小区***幢***室房产(面积:***平方米),按照原告与业主委员会于****年*月*日签订的《心怡住宅小区物业管理委托合同》及相关的法律法规的规定,原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理,www.pmceo.com为被告提供了完善的物业管理服务,履行了自己应尽的义务。根据**市物价局给原告批复的(****)**号文件和(***)**号文件规定,被告自**年1月1日--**年12月31日共拖欠应缴纳的物业管理费及车辆停放费分别为***元和***元,截止**年**月**日,被告依法应缴纳的滞纳金****元,累计费用共达***元(详见明细表)。我方及业主委员会曾多次以多种形式向被告催交物业管理费,但其未予理睬。

　　根据《中华人民共和国民法通则》第106条,《中华人民共和国民事诉讼法》第22条等规定,特向贵院提起诉讼,请求依法判令如上之诉请。

　　此致

　　三亚市**区人民法院!

　　具状人:三亚市心怡物业管理公司

　　年 月 日

　　附:

　　1、本诉状副本一份;

　　2、原告营业执照;

　　3、法人代表身份证明、授权委托书、委托代理人身份证复印件;

　　4、****.*.*--****.**.**被告欠费明细表;

　　5、提供以下书证复印件:

　　1) ****年*月*日原告与****业主委员会签订的《****住宅小区物业管理委托合同》;

　　2) **市物价局文件两份:(****)***号、(****)***号

　　3) 《心怡小区业主公约》。

篇4：物业公司追缴物业费民事诉讼范本

　　物业公司追缴物业管理费民事诉讼样本

　　民事诉状

　　原告：****物业管理公司

　　地址：********

　　法定代表人：***** 职务：****

　　委托代理人：***** 电话：*******

　　工作单位：****物业管理公司

　　被告：**** 电话：*******

　　地址：***********

　　诉讼请求：

　　1.依法判定被告立即支付物业管理费，共计人民币***

　　2.判定被告支付逾期缴纳物业管理费滞纳金***.

　　3.判定被告支付摩托车的车位使用费***

　　4.本案全部诉讼方面的费用由被告承担。

　　事实与理由：

　　****年*月*日，被告购买了***小区***幢***室房产(面积：***平方米)，按照原告与业主委员会于****年*月*日签订的《****住宅小区物业管理委托合同》及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据**市物价局给原告批复的(****)***号文件和(****)***号文件规定，被告自****年1月1日--****年12月31日共拖欠应缴纳的物业管理费及车辆停放费分别为****元和****元，截止****年**月**日，被告依法应缴纳的滞纳www.pmceo.com金****元，累计费用共达****元(详见明细表)。我方及业主委员会曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但其未予理睬。

　　根据《中华人民共和国民法通则》第106条，《中华人民共和国民事诉讼法》第22条等规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判令如上之诉请。

　　此致

　　**市**区人民法院!

　　具状人： ****物业管理公司

　　年 月 日

　　附：

　　1、本诉状副本一份;

　　2、原告营业执照;

　　3、法人代表身份证明、授权委托书、委托代理人身份证复印件;

　　4、****.*.*--****.**.**被告欠费明细表;

　　5、提供以下书证复印件：

　　1) ****年*月*日原告与****业主委员会签订的《****住宅小区物业管理委托合同》

　　2) **市物价局文件两份：(****)***号、(****)***号

　　3) 《业主公约》。