物业公司有权破业主家门而入吗

　　在富田社区二楼的王小姐,三楼的邻居十一国庆期间外出。有一天,王小姐发现天花板开始滴水,意识到三楼邻居家可能漏水了。她向该楼宇的物业管理公司反映情况,物业公司称:三楼住户不在家,不能入室检修。结果情形越来越糟,王小姐的屋子里像下雨。天花板、家具、衣服、被褥等都受到不同程度的损害,其中一些物品受损相当严重,而物业管理公司仍然不来维修。雷小姐没有办法,打110电话,在巡警的要求下,物业管理公司砸开三楼房门入内维修,发现屋内的东西也被泡得不成样子。

　　对此,王小姐极为不满,斥责物业管理公司没有尽到责任。物业管理公司则称,住户不在家,公司无权破门而入。后三楼住户回来后,对于他们破门而入的行为感到很恼火,三方矛盾很大。 这是个比较典型的问题,其实质是物业管理公司紧急避险及免责问题,由于缺乏法律的调整,使得当事人各方难以达成共识。

　　什么是紧急避险呢?就是为了使第三人或本人的人身或财产或者公共利益免遭正在发生的、实际存在的危险而不得已采取的一种加害于他人人身或财产的损害行为。以本案为例,三楼漏水,损害了住在二楼的雷小姐的财产。在三楼住户家中无人的情况下,为了减少损失,就必须破门而入修复三楼水管、水道,但客观上又会对三楼住户的门窗、玻璃等财产造成损害,类似这样的行为就是紧急避险行为。

　　紧急避险行为由于其所保护的利益大于其所造成的损害,具有正义合理性,因而我国《民法通则》对此予以认可。但是,三楼住户是无辜的第三人,由于紧急避险而遭受的损害,是否应受赔偿,如何赔偿,却是个问题。由于我国没有全国性的物业管理法规,所以,本案中的物业管理公司生怕惹麻烦而不愿去抢修,也是可以理解的。

　　对于责任问题,最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第156条规定:“因紧急避险造成他人损失的,如果险情是由自然原因引起,行为人采取的措施又无不当,则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的,可以责令受益人适当补偿。”

　　从上面的法律规定可以看出,当出现漏水等严重情形时,是可以采取紧急避险行为的,措施得体的情况下,无论是物业管理公司还是二楼住户,都不应承担民事责任。本案中,三楼的住户受到了一些财产损失,作为受益人,雷小姐应当给予其适当的补偿。但该紧急避险的行为减少了积水对三楼住户家私的损害,所以该住户实际上也是受益人之一,因此三楼住户也应当承担一部分损失。

　　另一方面,我们可以看出,对于物业管理公司而言,工作中,必然会由于特殊原因而对业主造成一些损害而不应该承担民事责任,否则谁也干不下去。

　　无论现在还是将来,物业管理公司都要依据物业管理合同的约定从事物业管理工作,这就迫使物业管理公司必须将相关的免责条款尽可能详尽地写在物业管理合同中以维护自己的利益,但又不能走向什么责任都不承担的另一极端。

　　请注意我国《合同法》第五十三条规定,“合同中的下列免责条款无效:(一)造成对方人身伤害的;(二)因故意或重大过失造成对方财产损失的”,即无论在何种情况下造成的业主或用户的人身损害,都是不能免责的。

　　我们建议将物业管理公约中的免责条款约定为:

　　物业管理者进行如下物业管理活动时,对业主造成的财产损失可不承担民事赔偿责任:

　　1.为求助人命而造成的必要财产损失(比如有人在房间中企图自杀,物业管理者为救助人命,不得不破门、破窗而入);

　　2.为避免业主或用户财产受损或可能受损而造成的必要财产损失(比如业主房间内漏水、失火又无人在内,为不使其造成巨大损失,物业管理者强行入内救治);

　　3.为抓捕违法犯罪分子、制止不法侵害行为而造成的必要财产损失;

　　4.其他类似上述情况的情形。

　　这样,看起来好像对物业管理者多了一些约束或控制,但是实际上却明确了其免责条件,使之具有可操作性,才能从根本上避免纠纷与麻烦。

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篇2：物业案例:业户利益高于一切

　　案例概述:

　　地处浦东一处高档的具有欧美风情的外销别墅,里面大多住着跨国公司的老板与主管,每月管理费高达1.5美元/平方米。支付这么高的管理费就应该享受到高层次、优质的管理与服务,其中免费帮助照看小孩也是服务项目之一。这项服务很受业户欢迎,经常有业户打电话来预约。

　　一天中午,管理处的顾小姐因要去参加她外公的追悼会早早地吃过中饭,把下午的工作交待一番后她准备离去。突然接到别墅内A座12号瑞士太太的电话,说因下午要去参加一个聚会,想请顾小姐去家里帮忙照看一下孩子。她家共有3个孩子,最小的仅几个月。这让顾小姐感到为难:一边是自己亲爱的外公见最后一面的时候,一边是关系到公司声誉的问题。顾小姐顾不上太多的思考,一口答应了瑞士太太的请求,不声不响地到她家照看小孩去了。一直到她完成任务回来后,人们才发现她没有去参加追悼会。

　　次日,有人问起顾小姐:当时,你完全可以回绝她,跟她说对不起,今天我已有安排了。因为如果她知道你要去参加外公的葬礼,她一定会通情达理接受的。顾小姐说:当时也没有想太多,只是想到业户有需求,我们就应满足。因为我们的服务理念是“100%为业户第一”。我个人的事是小事,但维护公司信誉是大事。

　　多么朴素的语言,听起来却让人感动。可见,我们的员工具有多么高尚的服务意识:当公司利益和个人利益发生冲突时,哪怕个人利益再重要,也以公司利益为重。

　　当然,对员工的这种牺牲精神,物业管理公司领导也不会忽略。他们专门派人专程到顾小姐家慰问,一方面体现了公司领导对员工的关心,对顾小姐没能出席追悼会向他们的家属表示了歉意;另一方面也弘扬了这种牺牲自我让客户满意的精神。

　　事后,物业管理公司总经理把此事作为典型案例,要求各管理处以此作为样板,展开讨论:当公司利益和个人利益发生冲突时,你该怎么办?

　　案例分析:

　　本案例的发生是由于物业管理公司推出免费为业户照看小孩的服务,公司员工为了满足业户的要求,而放弃了自己亲属的追悼会。该物业管理公司员工的所作所为充分体现了业户利益高于一切和100%业户第一的高尚管理理念。

　　从案例中可以看出,社会在不断发展,人们的消费水平不断提高,在物质条件提高后,对服务就有了新的需求,要真正做到不断超越业户日益增长的需求,还需物业管理从业人员的共同努力。在一些高档住宅(别墅)小区推出花样繁多的服务,服务的质量应该是放在第一位的,因为没有好的服务是很难吸引业户来此处购房居住的。现在对于广大消费者来说,购房的选择范围也越来越大,除了住房的户型、地段、朝向、周边交通条件等,他们越来越看重物业管理,物业管理的好坏将直接影响到这个楼盘的销售情况和房地产开发商今后在这块土地上的开发前景。

　　对于走向市场的物业管理公司来说,服务的好坏、是否到位对企业的发展起着一定的推动或制约作用,公司员工的个人利益与公司的整体利益是紧密地联系在一起的,同样比两者更重要的是业户的利益,物业管理公司如何以它正确的服务理念来对待业户,也将是企业赖以生存和发展的源动力。

　　在一个提倡品牌和服务的行业里,服务理念的产生就需要企业领导层“动足脑筋”,它的推广和运用更需要依靠企业每一个员工,只有从上到下,齐心协力,才能让社会认可你所拥有的品牌和你所提倡的服务。

篇3：未签保管合同,业主丢车物业免责案例

　　业主将摩托车停在小区内,次日发现丢失,向物业索赔遭拒---

　　事件再现

　　房山某小区居民柯某按规定向物业公司交了物业管理费。今年6月,柯某将摩托车停在小区停车场,次日发现车丢了。柯某找到物业公司讨说法。

　　物业公司经理说:“居民所交的物业管理费,只是占用停车位的费用,并不包括车辆看管费用。”柯某说:“停车费我已经交了,丢了车你们就得负责。”请问该物业公司是否应对此事负责呢?

　　司法解答

　　房山区司法局肖红云认为,柯某交付的物业管理费是公共服务费用。合同法第365条规定:“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物,并返还该物的合同。”柯某从未就摩托车的保管事宜与物业公司签订保管合同及交收保管费。所以,物业公司与柯某之间就该摩托车不存在保管合同关系,物业公司对此事不负责任。

篇4：物业管理成楼盘营销的手段案例

　　案例:

　　今年3月,本市某知名物业管理公司从媒体上获悉某开发商欲将40万平方米建筑量的小区前期物业管理委托给一家有实力、有品牌的物业公司管理。于是,这家物业公司经过精心准备,在几十家投标单位中一举夺魁,接下来草签协议,将该物业公司进行前期管理写入了商品房预售合同的附件里,吸引了不少买家。到了10月,开发商开出了非常苛刻的条款,逼中标物业公司自动退出,将自己下属的物业公司隆重推出,于是,物业公司与开发商对簿公堂在所难免。

　　分析:

　　根据《物业管理条例》的规定,住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司。

　　点评:

　　目前,物业公司因前期物业管理费以及空置房管理费问题与开发商闹上法庭的并不少见,但像在媒体公开实行招投标中标而遭开发商毁标的则是首例。可见,目前仍有部分开发商为了有利销售,可以采取一切手段来达到其目的,因此,政府主管部门的监督与管理应该时刻不能放松监管。

篇5：物业收费未约定案例

　　物业收费未约定案例

　　“欧陆经典”物业被判退还超额物业费

　　事件:1999年至20**年间,201户业主分别购买了朝阳区欧陆经典万兴苑小区,当时业主和物业公司对物业收费未约定具体收费项目和标准。物业公司后按每平方米3.15元收取物业管理费。业主们认为,被告的收费标准和服务水平差距较大,故要求法院确认原收费标准无效。

　　根据北京市物价局的有关批复,欧陆经典万兴苑小区属普通住宅,应执行普通住宅收费标准;如被评为市级优秀管理居住小区,在两年内管理费可在规定标准基础上上浮10%至25%。2000年11月,被告管理的欧陆经典万兴苑南苑被评为北京市优秀管理居住小区。

　　点评:法院判决物业管理公司将超标准多收的物业费260元至5000元不等分别退还给业主。法院认为,被告在部分项目上提高或变相提高收费标准,且在其管理的万兴苑南苑被授予优秀管理居住小区时,将不在该范围内居住的原告的物业费标准一并提高25%,实为搭车涨价。