交钥匙是否等于交房案例

　　交房,是履行商品房买卖合同的关键环节。然而,出于种种原因,交房也是购房者与开发商之间矛盾集中凸显的一个环节。

　　一个常识,购房者理应牢记:拿到所购房屋的门钥匙,并不意味着万事大吉。

　　案例

　　一年前,刘女士从某开发商手中买下了一套商品房。当时,房屋交接完毕后,刘女士欣然领取了新房钥匙。然而,此后的一年里,她却被这套新房折腾得心烦意乱。

　　原来,自从交房至今,刘女士一直没有拿到所购房屋的产权证。这可给她造成了不小的损失:今年年初,刘女士本想趁房价飞涨时把房屋出售套现,小赚一把。但由于自己尚未拿到房屋产权证,售房无疑成了一句空话。时隔半年,楼市形势变化,刘女士转而打算将房子挂牌出租,希望一段时间内能够实现“以租养贷”,减轻自己和家人的房贷负担。然而,面对好几个已经“相中”房子的租客,刘女士却拿不出房产证来证明自己的业主身份。刘女士出租房屋的努力,又一次次无奈地告吹了。

　　忍无可忍,刘女士多次找开发商交涉。她认为,开发商迟迟办不出房产证是一种违约行为。而且,这种违约之举已给自己和家人造成了很大的财产收益损失。这个损失,理应由开发商来“埋单”。面对怒气冲冲的刘女士,开发商却态度强硬:房子的钥匙你都拿到手了,难道房子还不算交付?而如果房子已经算交付完毕了,那么根据双方在房屋买卖合同中的约定,我开发商就不存在所谓的违约问题,也没有义务承担任何赔偿责任。

　　开发商的一番话,把刘女士给弄糊涂了:按照当时双方的约定,开发商只要依约交房就不属于违约。而一年前,开发商已在合同规定的时间内把新房钥匙交到了自己手中。至于开发商必须在多少天之内办出房产证,合同中确实未作具体约定。

　　交钥匙到底算不算已依约交房?刘女士因拿不到房产证而受到的损失,究竟该由谁“埋单”?

　　说法

　　解放周末:刘女士的困惑,恐怕不是仅此一家。生活中,许多购房者都有这样的疑问:何谓交房?商品房买卖中,房屋出售方交付房门钥匙的行为,究竟算不算交房?

　　杨建军(李国机律师事务所律师):交付房屋钥匙不完全等于交房。法律意义上的交房,应包括占有转移和所有权转移。这一方面要求出卖人在合同约定的期限内使房屋达到合同约定的交付使用条件,并按照合同约定的方式通知买受人办理房屋交接手续,买受人在通知所确定的期限内办理完毕房屋交接手续的过程;另一方面,完整的交房尚需履行一系列相关的法律手续,如办理并交付房产证等。

　　所以,交钥匙仅属于事实交付房屋,但因其缺少交付房产证这一环节,这种交钥匙的行为,属于不完全交房。

　　解放周末:对于房屋出售方办理并交付房产证的时间,如果购房者与开发商之间未作约定,购房者该怎么办?

　　杨建军:根据我国有关法律的规定,无论双方在合同中对此有无约定,如果由于开发商的原因导致购房者未能在房屋交付使用之日起90日内取得房产证的,除开发商和购房者有特殊约定外,开发商必须承担相应的违约责任。

　　解放周末:这样说来,开发商向购房的刘女士交付房门钥匙后,一年内仍未能办理并交付有关房屋的房产证,其行为已经构成违约?

　　杨建军:是的。刘女士可以据此向开发商主张违约责任。如果合同没有约定违约金,可以按照有关金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。当然,为避免此类纠纷产生,购房者最好在购房合同中对房屋交付使用的条件及违约责任作出明确约定,这样做,购房者能更有效地保护自身的合法权益。

　　提醒

　　近年来,商品房买卖过程中,交房环节可谓纠纷频发。问题主要集中在以下几方面:小区环境、配套不完善;售楼广告中的“美丽承诺”无踪迹;公摊面积模糊;无故增大容积率;墙体裂缝,地板不平;四通不通,屋顶和水管漏水;质量标准和样板间不一样;产权归属有争议;买房定金难退;采光与通风条件不具备;周边配套交通得不到及时解决等。此外,在二手房买卖中,出售方出于种种原因拖延户口迁移时间致使购房者户口无法迁入的问题,也不在少数。

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篇2：业主占据阁楼养鸽屡抗执行被拘15天案例

　　20** 年10月17日14:30左右,业主刘某在自家门口对上门执行的法官喊着:“养鸽子犯什么法!”两个小时后,在长宁法院的执行法庭内,他最终因为屡次抗拒执行受到了司法拘留15天的处罚。

　　养鸽成狂惹纠纷

　　家住本市长宁区北新泾的刘某嗜鸽如痴,从16岁起就开始饲养信鸽。2000 年1月,他搬入了淮阴路上的一个小区。因为家住顶楼,他把楼顶上的尖顶阁楼布置一番,加了一把锁,并在窗口安装了供鸽子进出的通道,随后陆续饲养了五六十只鸽子。因为当时顶楼只有他一户人家,没有人对他占用阁楼提出异议。

　　2000 年5月,刘家的对门搬入邻居后,情况就发生了变化。随着夏天的来临,臭味扑鼻,鸽毛乱飞,邻居晾晒的被子、衣服晚上收回来时鸽粪斑斑,邻居家两岁大的幼儿因此还引发了过敏症。在交涉无果后,邻居向长宁法院起诉刘某,要求他迁移鸽子,恢复阁楼原状。

　　屡犯不改被拘留

　　法院审理后判决刘某在两个月内将阁楼内的鸽子搬出,并将阁楼清扫干净。但刘某没有履行判决内容。邻居在期限满后,向法院申请执行。经调解,邻居做出让步,允许刘某先减少鸽子的数量,控制在15只以内。初时尚可,但6个月后,鸽子又渐增至45只,相邻纠纷再度升温。20** 年4月30日,忍无可忍的邻居以刘某违反和解协议为由,向法院申请恢复执行。法院责令刘某在7月1日之前将鸽子搬出,并进行了公告。5月14日,刘某按要求搬走了鸽子,还对阁楼进行了打扫。可是到了9月,他又故态复萌。一再反复,养鸽人大“放鸽子”,出尔反尔对判决内容阳奉阴违,严重影响了邻居的生活。因此长宁法院最终将他列为了强制执行的对象,于是出现了本文开头的那一幕。刘某除拆除鸽棚外,还要依法接受司法拘留15天的处罚。

　　编后记:养鸽本是爱好,也是公民的自由,这不犯法。但当以自由为名义行一己之私欲,侵犯邻居的正当权益时就触犯了法律。依据我国《民法通则》第八十三条规定:不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。刘某一意孤行漠视法律,终成沪上因养鸽而被拘留的为数不多的人。俗话说得好,远亲不如近邻。邻里关系,多一分理解,少一分自私,方能成就一分融洽与平安。

篇3：小区业委会擅自打官司案例分析

　　案例:

　　本市东部某小区业委会今年共打了5起官司,四输一赢。赢的是夺得了一间业委会办公用房,业委会委员们再也不用到小区隔壁的咖啡馆碰头开会了。输的官司里有一个是侵害了物业公司的商誉,须赔偿几万元,业委会希望每家每户分摊几百元钱,但遭到绝大多数业主的反对,理由是这5起官司中没有一起征得过业主大会的表决通过。因此,业主表示该由业委会成员本人承担诉讼风险,业委会准备将拒付诉讼费的业主告上法庭,由法院替业委会做主,讨回公道。

　　分析:

　　国务院《物业管理条例》规定,谁拥有房地产权证谁就是业主,业主大会是广大业主的权利机构,而业委会则是一个执行机构,它既不是企业法人,也不是群众自治组织,它无权作出任何重大决议,包括物业公司的选聘以及诉讼等有关广大业主切身利益的决定,必须按照法律法规的规定,得到管理区域有投票权的三分之二以上通过并明确授权才能生效。

　　点评:

　　目前,在本市一些小区,有的业委会擅自自作主张的现象比较严重。有的业委会动不动就提起诉讼,有一个小区业委会一年里共打了8起官司,输了官司业委会就辞职不干了。有的业委会虽然形式上通过了书面投票表决,而大多在征询意见时往往写上这么一句话:如果你未在规定的时间里将征询意见表寄回业委会,则视为业主同意诉讼云云。这种做法其实是法律本身所禁止的。法律明确规定:投票表决有3种,即同意、反对、弃权。既不能将弃权票加在反对票身上,更不能将弃权票强加到同意票的头上。

篇4：物业管理成楼盘营销的手段案例

　　案例:

　　今年3月,本市某知名物业管理公司从媒体上获悉某开发商欲将40万平方米建筑量的小区前期物业管理委托给一家有实力、有品牌的物业公司管理。于是,这家物业公司经过精心准备,在几十家投标单位中一举夺魁,接下来草签协议,将该物业公司进行前期管理写入了商品房预售合同的附件里,吸引了不少买家。到了10月,开发商开出了非常苛刻的条款,逼中标物业公司自动退出,将自己下属的物业公司隆重推出,于是,物业公司与开发商对簿公堂在所难免。

　　分析:

　　根据《物业管理条例》的规定,住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司。

　　点评:

　　目前,物业公司因前期物业管理费以及空置房管理费问题与开发商闹上法庭的并不少见,但像在媒体公开实行招投标中标而遭开发商毁标的则是首例。可见,目前仍有部分开发商为了有利销售,可以采取一切手段来达到其目的,因此,政府主管部门的监督与管理应该时刻不能放松监管。

篇5：小工业委会换届选举案例

　　案例:

　　20**年6月,闵行某小区因业委会任期即将终止,部分业主在当地居委会的主持下成立了选举新一届业委会的筹备组,前任业委会业主认为自己应当是下一届业委会筹备组的成员,于是不去报名登记参加业委会委员的选举,又不满新一届业委会的选举结果,于是将给予他们登记备案的房地办告上了法院,指责房地办人员违法行政。

　　分析:

　　由于新的《上海市物业管理规定》对业委会到期后如何选举下一届业委会没有作出相关的明确规定。它不是换届选举,因此根本不需要上一届业委会成员以业委会委员的身份参与新一届业委会的选举工作,而应是以一个业主的身份重新到筹备组登记参加选举。

　　点评:

　　目前,在本市某些小区的选举过程中,由于该类问题而引发的诉讼正在逐步增多。业委会委员或主任的逐步“吃香”,与我国房地产物业管理的发展与进步是分不开的。相反,相关的有关业委会的选举程序、标准等规定几乎是空白,给纠纷的产生埋下了伏笔。