房地产社区O2O最大难题:物业开发商资源垄断
房地产社区O2O最大难题：物业与开发商资源垄断
进入20**年，社区电商概念好不热闹，先有京东宣称与1万家便利店合作开展O2O，接着全国涌现了数千家顺丰嘿客店，以万科、花样年为代表的房地产商也早早布局了社区这个市场。进入这个行业的除了产业链相关的企业，还有类似社区001、爱鲜蜂这样的以解决物流最后一公里配送作为切入点的草根创业者。
我们先来分析这几类O2O模式。先说以顺丰为代表的嘿客模式。对顺丰而言，其战略布局嘿店至少有几层意义。
一是物流作为商品交易的最后一个关键环节，打通最后一公里实现与终端消费群的常态化触点对于顺丰来说存在巨大的商业机会。在顺丰嘿店的背后，藏的是顺丰试图打造本地生活+服务电商的勃勃野心。从田间到餐桌，顺丰控制的是整个产业链的生命线，依靠全程冷链+快速物流的优势，顺丰优选已经成为国内第一家走出北上广深、将生鲜配送拓展至二线城市的垂直食品电商，入库的生鲜商品可以配送54个城市，不入库的产地直供商品则可以通过顺丰航空等快速物流体系实现24小时直达用户手中。
二是“最后一公里”的投递成本约占到了物流配送总成本的三成，这也是整个快递业的难题，王卫曾多次提及要解决这个难题，通过嘿店打通最后一公里的配送，可以彻底解决物流难题。如果不打通最后一公里的配送，未来一旦有企业抢占这一战略高地打通最后一公里就相当于被人掐住了咽喉，顺丰抢先布局完全在情理之中。
关于顺丰嘿店的未来，很多互联网从业者持悲观论调，认为其需要沉淀的资金太多，教育社区居民到嘿店消费的成本太高，而更要命的是现有产品线太单一，在解决产品和用户需求多样化问题上跟电商平台相比并无优势，以顺丰的现有营收是否能够支撑到看到曙光的一刻? 而媒体经常引用的数据是，20**年顺丰营收达200亿元，净利润12亿。业内估算，若按近年顺丰平均40%的年增长率计算，20**年顺丰净利润约16亿元，而开4000家店、单店成本按50万元计算，去年一年的净利润将完全被烧掉，而至今顺丰已经在全国开了2000多家店，那是否意味着今年烧掉了一半的净利润?
这种算法本身是以顺丰嘿店没有任何营收作为假想前提的，但实际情况是并不是所有店都是亏损的，而且更为重要的是社区居民到顺丰嘿店寄收快递的习惯正在养成，嘿客店里除了能收发快递之外，提供衣服干洗，话费充值，订购机票等跟人们生活息息相关的服务，而未来更有想象空间的是可以直接交纳小区物业费、水电煤气费等核心刚需服务。
对顺丰嘿店来说，它现在面临的问题是缺乏实物电商运营的经验，涉及到繁琐的交易环节。在解决产品和用户需求多样化问题上能力不足，这也是为什么我们现在看到它店内更多只是顺丰的少数自有产品，并无其他商品实物，而体验跟电商平台相比无多大优势。此外，随着移动电商时代的到来，购物的随机性和即时性越来越强，在产品跟电商平台相比无差异化的情况下，阿里京东花了这么长的时间才培养起的用户网上消费习惯如何破?
接着说说以万科为代表的房地产社区O2O模式。万科将所做的社区配套称为“五菜一汤”，其中“五菜”包含第五食堂、超市、银行、洗衣店、药店五大类与业主生活休戚相关的日常生活服务配套，“一汤”是指“幸福街市”(蔬菜连锁超市)。地产商花样年也是布局社区的积极分子。从20**年起，它旗下的物业管理平台彩生活集团通过收购物业管理公司的方式，扩大在社区的势力范围。目前，彩生活服务的社区有500多个，覆盖约400万人口。
老兵并不看好这些房产企业搞的社区O2O，这是由他们的基因决定的，在过去十几年时间里，房地产行业都在享受着集体暴利，整个行业躺着都能轻松赚钱，社区O2O作为一个低毛利且很重的行业，让他们重兵陈设，显然太过于理想化。要做好社区O2O，首先需要跨过的一道坎就是如何实现与房产开发商和物业公司的利益博弈。一个简单的案例是在一些小区，如果跟物业关系不够好，快递企业连门都别想进来，更别说搞神马O2O了。例如，万科的幸福驿站就规定，每代收一 个包裹要向快递公司收取1元钱;如果超过3天未取件，收件人也要按1元/天的标准支付保管费用。
房产企业做不好社区O2O，但却一定会是个成功的搅局者，由于历史原因，中国的社区资源都高度集中在少数开发商下属的物业公司手里，任何想绕开物业公司单干的创业者都是痴人说梦，而且要想去整合全国如此庞大的小区资源，或许比再造一个阿里电商还难。
接下来再说说第三类草根创业者。目前这一类的创业者主要的切入点就是本地化社区物流配送平台，利用社区周边的商超，以物流配送为主要连接工具，帮助商超解决最后一公里配送难题，降低社区居民的时间成本。其中最典型的就是社区001。
对社区001来说，自建物流肯定需要承担高额的成本，但它把超市和便利店不愿意干的脏活累活干了，帮他们降低了成本，因此也就能有效绑定商超。解决物流配送只是它商业模式的一环，社区001正在朝着本地社区电商平台的方向走，通过控制物流配送由此衍生的商业价值远远超过物流配送成本。
而另外一家社区O2O创业团队爱鲜蜂则走的是轻资产模式，它不设自己的全职配送队伍，主要是利用了社区便利店的闲置资源来完成最后一公里的配送。优点是风险较低，但缺点是服务无法标准化，服务质量较难保障，其他同行复制的门槛也较低，更为重要的是它不能像社区001一样跟终端消费者去做互动无法连接更多的商业服务。
但无论是何种形式切入的社区O2O，他们需要共同解决的问题是：
1.社区居民的教育成本，目前的社区居民更多还是中老年人居多，如何让他们接受这种全新的社区购物模式需要较高的引流成本;
2.商业模式延伸的能力，如果仅仅是提供最后一公里的基础物流配送，再加上佣金返点，毛利率也就在10%左右，因此需要在此基础上为社区居民延伸更多的个性化服务，例如家政保洁等个性化服务。
老兵前几天跟一位来自上海的朋友吃饭畅聊，他是一位在家居领域浸润了10年之久的老兵，去年销售额过3亿，算是极为成功的创业者。现在他也正跨界做社区O2O，在聊天中我们有提到这个行业看似是一片蓝海，但跟其他的互联网行业创业者相比，这个行业的创业者失败率会更高。摆在创业者面前最大的困难不是产品而是垄断所带来的利益破局。如果未能梳理打通跟上游物业和开发商的关系，没有深厚的人脉背景，再好的商业模式和产品都不可能有一统天下的局面。模式、产品、营销等都可以复制，这个行业最重要的竞争力反而是创业者整合资源的能力。
www.pmceO.com 物业经理人网篇2：谈谈社区维权和谐社会建设(上篇)
谈谈社区维权与和谐社会建设（上篇）
和谐社会建设已经成为我国社会发展的主旋律，而勃然兴起的城市社区维权斗争，正日益成为和谐社会建设的重要方面和关键环节。本文主要结合上海的情况，谈谈中国兴起社区维权斗争的动因、业主委员会的性质、存在的问题，社区维权发展的前景及其在和谐社会建设中的巨大意义。
1978年后，中国逐步由计划经济向市场经济过渡。在这之前，中国的住房是以社会福利的形式由单位分配给城市居民的。房屋由单位的房管部门或政府的房地局以行政管理的方式来维护和管理。在这种住房分配与管理体制下，社区似乎也是和谐的，大家都龟缩在狭小的空间里，小心翼翼地维护着彼此的“和平共处”关系。但是，这是以物质极端贫乏、生活极端贫困、社区了无生趣为代价的。同时，它实际上内在地充斥着形形色色的矛盾，随时都可能爆发甚至形成血腥的斗争，至于平时的摩擦、冲突则是“家常便饭”。
随着经济体制改革的深入，在不到20年的时间里，我国的房地产业和住房建设、分配、管理制度迅速发展。一方面是公房以极低的价格基本完成了私有化，成了私房，形成了私房住宅小区；另一方面是大量兴建的新式商品房，由个人通过市场向开发商购买，形成了新式商品房小区。与从前的住房状况相比，人民庆幸生活有了很大的改善，衷心拥护gg开放。但是，如同*所说的那样，矛盾是普遍的、绝对的。旧的矛盾为新的矛盾所取代，表面的“和平共处”为“社区维权”所取代。但这是走向真正和谐的关键一步。
由于住房私有化，拥有房屋产权的城市居民便成了“业主”。“业主”是和私有财产紧密相连的概念，是住宅消费的核心概念。根据中国的现行法律，业主对于自己购买的住房拥有所有权；同时住房所在小区的公共配套设施、设备、场所和公共事务的共有权益亦被法律所确认。小区业主整体获得了小区内的公共权力，而这一权力不再归属于政府。
与此同时，房地产开发商作为一个新兴的利益集团，在国家逐步向市场经济转型过程中，利用国家自主性不断降低，国家机器日渐钝化的契机，从体制和市场两个领域中动员和吸纳资源，在短时间内迅速聚敛起巨额财富，并且获得了很多相关政府部门和政府官员的支持。在这一过程中，逐步形成了以房地产开发商和物业公司为主体，包括部分相关政府部门和政府官员的房地产商利益集团。[1]基于该集团的强势地位和利益需要，开发商和物业公司普遍且严重地侵害着广大业主的合法权益。[2]面对开发商和物业公司的违约、侵权，业主常常无法通过法律途径来保护自己的正当权益，难以获得开发商的赔偿，更不要说解聘不称职的物业公司。在这里，法律和市场手段都无法正常、有效地发挥作用。应该说它是一种复合式的“政治经济”运作，即物业管理不仅涉及到市场／法律的问题，还涉及到行政和利益集团的问题。
可见，我国从计划经济向市场经济转变，实行房屋私有化、承认私有财产，是社区维权斗争产生的内在动因。业主的合法权益受到开发商、物业管理企业、个别大业主，甚至个别政府部门的严重侵害，则是维权斗争的外在导因。中国社会调查所20**年在全国进行的“霸王现象”认知度调查结果显示，在公众心目中，“房地产和物业”居于“霸王现象”行业排序的第二位，仅次于“电信”。[3]一场轰轰烈烈的社区维权运动正在展开。笔者认为，“社区维权斗争”的出现，是社会经济发展的必然，也是社会发展的进步，更是和谐社会建设的必需。它是我国城市居民锻炼“公民意识”的开篇，是以私有财产为纽带的民主政治运动的体现，对现代社会发展有着十分积极的意义。只有经历这一维权斗争过程，才可能真正建立和谐社会。
社区维权运动的终极目的是维护业主的合法权益。为达此目的，先要达成业主自治，而不是既往的行政包办或如今的房地产利益集团的“经营”。业主自治的达成，有赖于个别的分散的业主团结起来、组织起来，通过一定的组织形式、运用集体的力量开展维权运动，表达自己的诉求。这样的组织就是业主大会及其执行机构——业主委员会。业主大会及业主委员会成了社区维权运动中的主体，也成了社区和谐建设的组织核心、领导核心。
（一）业主自治的涵义及特点
业主维权运动是业主自治在社会生活中的体现。所谓业主自治，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。[4]作为一个新的社会领域，业主自治制度的建立是一个渐进的过程，其发展有以下几个基本特点：
1、业主自治是国家向社会赋权的过程。国家有关法律、法规把小区在共有财产基础上产生的公共权力（包括共用部位、共用设施设备维护以及专项维修资金管理）明确授予了业主自治体。对业主的相关权利的法律确认，及对于业主自治体拥有的公共权力的政治认可，正是国家向社会赋权的过程。由此，社会成员得以
通过联合的形式获得一定限度的公共权力，而不再是一切都由政府决定。强权统制下的社区，不可能有真正的和谐；党所坚强领导下的业主自治，才可能形成生动活泼的和谐局面。2、业主自治是社会权力中心分散化的过程。对业主自治体的承认和赋权，意味着计划体制下城市的传统社会组织架构和权力制度体系继政企分开之后的又一次重大变革。一般而言，民间组织可分为两类，一是建立在共同经济利益基础上的民间组织，二是建立在共同理念基础上的民间组织。属于前者的业主自治体正在成为当前中国最活跃的一种民间组织。权力的去中心化是现代民主制度的一个重要特征。业主自治体的出现并不是降低政府的社会管理能力，相反为政府在市场经济体制下实行高效“治理”提供了可能。
3、业主自治是法治观念增强的过程。业主既是新的经济生活的产物，也是由法律加以确认的社会身份。虽然业主自治体所处的法律制度环境一直存在着种种缺陷，但是业主自治体的民主实践从一开始就力图建立在法治基础之上，寻求各种法律法规——在法律法规缺失的情况下寻求相关的政府规范性文件——作为民主实践的支撑。在业主委员会的各种自治实践和维权实践中，法治化成了最迫切的呼声。
4、业主自治是民主意识提升的过程。业主自治体试图约束政府行为使之法治化，这一民主诉求的重要基础在于业主及业主自治体的民主意识的提高，即把业主自治体获得公共权力的合法性视为业主民主自治的必然产物。在某种意义上，作为公共权力的执行机构，业主委员会就相当于一个小区内的“政府”。许多人不是把选举产生的业委会成员单纯地视为热心公益事业的人，而更关心他们滥用公共权力或无所作为的潜在可能性。民主对于业主来说再也不仅仅是选举而已，而且还包括对小区公共事务决策的民主参与以及对公共事务执行情况的民主监督。
（二）业主委员会的性质
在社区维权斗争中，业主委员会扮演着相当重要的角色。它是由物业管理区域内业主代表组成的，代表业主的利益，向社会各方，包括向国家行政机关反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。目前上海已成立了近3,000个业主委员会。[5]
1、业主委员会的法律地位
国家的有关法律、法规，对业主委员会的界定仅仅是“业主大会的执行机构”。这一模糊的定性，使得理论界对业主委员会的法律地位持有不同的观点。有的认为，业主委员会是独立的社团法人；有的认为，业主委员会是享有独立的诉讼主体资格的非法人组织；还有的则认为，它既不是独立法人，也不享有《民事诉讼法》中“其他组织”的独立诉讼主体资格。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条的规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条规定：“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。”笔者认为，目前我国的业主委员会既非自然人，也非法人，应属于诉讼法规定的“其他组织”，它符合以下三个条件：（1）合法成立。业主委员会是依据《物业管理条例》，在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举产生的；（2）一定组织机构。根据《物业管理条例》的规定，业主委员会由主任、副主任、委员组成，并作了一定的组织分工；（3）有一定的财产。业主委员会财产主要来源于以下几个方面：物业的共用部位、共用设施、设备和物业管理办公、经营用房及由此产生的收益（如停车场收费、楼顶广告牌位租金等）；住宅共用部位、共用设施设备维修资金，以及维修资金孳生的利息；等等。
综上所述，业主委员会已具备了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条规定的条件，应属具备民事主体资格的“其他组织”。尽管由于我国物业管理立法工作相对滞后，对于业主委员会的民事主体地位尚无明文规定，但依据法理、依据行政规章均无可否认业主委员会的民事主体地位。而随着业主依法维权意识的逐渐提高，业主委员会与开发商或物业公司之间的法律纠纷时有发生，其中较为有名的如上海市虹古小区业主委员会诉上海温哥华房地产开发公司物业管理纠纷案[6]，当地法院根据上述原则，在无明确法律、法规规定的情况下，依据国务院、各级地方政府的政策规定受理了此案并做出了公正判决。
2、业主委员会与居民委员会的关系
中国当前城市的基层社区组织由居民委员会、物业公司、业主委员会构成。在上海康健街道的社区，人们称这三者为“三驾马车”，并视其为基层社区生活管理的决策中心。从形式上看，居民委员会是与国家基层政权相联系的一种群众自治组织，是政府基层组织网络的一部分，属于行政社会系统；业主委员会是与业主相联系的一种群众自治组织，属于业主社会系统。[7]《物业管理条例》第十四条规定，住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。第二十条规定，业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作；在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督；住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。由此可见，二者之间是指导和被指导、监督和被监督的关系。（未完待续）
（作者系上海政法学院教授）
注释：
[1]张磊：《业主维权运动：产生原因及动员机制》，《社会学研究》20**年第6期。
[2]房改后的物业管理领域不再是从前的行政运作，物业的维护与服务由专门的物业公司提供，目前我国物业管理企业已超过20000家，从业人员达200多万人。
[3]中国首届“霸王现象”认知度调查，由中国产业报协会同30余家新闻媒体联合发起。承担此次调查问卷设计和数据分析的中国社会调查所，共收到来自全国各地的调查问卷58275份。公众评出的十大“霸王行业”为：电信、房地产/物业、保险、电力、教育、医疗、银行、铁路、交通、超市。来源：新浪网。
[4]丛广林：《业主自治法律问题研究》，来源：天下房地产法律服务网。
[5]数据来源于上海市房屋土地资源管理局物业管理处张年处长参加上海电
台新闻频率990《都市家园》节目时对上海物业情况所作的介绍。[6]上海虹古小区业主委员会系上海市仙霞路３０号楼业主代表人，为其提供物业服务的上海温哥华物业管理有限公司未经其同意，和中国联合通信有限公司上海分公司擅自在该大楼房顶上安装数字移动通信网基站。业主委员会认为业主的合法权益受到侵害，遂向上海市长宁区人民法院起诉要求被告支付建站使用费。案情详见：中国房地产网。
[7]李友梅：《基层社区组织的实际生活方式》，《社会学研究》20**年第4期。
篇3：论物业管理和谐社区建设
本文提要：创建和谐小区,人与人之间的和谐是第一因素。建立业主与业主之间的和谐,搞好邻里关系尤显重要。如今业主与业主之间、业主与业主委员会之间、业主委员会与委员之间、业主与物业管理企业、与开发商之间的矛盾,是现今物业管理中的焦点和热点。
社会主义和谐社会是一个充满创造活力的社会,是各方面利益关系不断得到有效调整的社会,是社会管理体制不断创新和健全的社会,是团结稳定有序的社会。社区是社会的一个窗口,建设和谐社区,是建设社会主义和谐社会的重要方面。
一、高品质的房屋是创建和谐社区的基石
房产品是一种特殊的商品,房产品的高品质是物业管理高质量的先决条件。从笔者所在公司管理的房产品和景观设计的环节看,人性化常常被当作第一要务,大到房型的设计、建筑的造型,细到社区布告栏、导向牌的布点,井盖的设置。“细处”往往最能体现人性化,正所谓“见微知着”。
在物业管理服务中,要把“以人为本”的服务理念渗透到物业管理的日常服务中,以物业管理者独有的视觉,从物业使用者的利益出发,将触角伸及开发的环节,为开发商当好顾问,提出改进规划、设计诸多环节的意见和建议,同时也把业主的需求体现在规划设计阶段。从前期规划到后期施工,只有做到处处“以人为本”,做好每一处细节,才能有高品质的房屋,才能为构建和谐社区打下良好的基础。
二、与业主的融洽是创建和谐社区的基础
构建和谐社区,最主要的是要将业主与物业管理公司之间的矛盾调节到适度、适时、适量、适当的和谐状态。经过多年的探索实践和总结提升,笔者所在的紫薇物业管理有限公司逐渐形成了具有特色的服务理念——“亲情服务,人文关怀”。
具体体现在物业服务工作中就是“三亲、四情、五心”。
三亲:亲人、亲身、亲自。对待业主像对待自己亲人一样,态度要亲和,业主有问题物业管理公司要亲自负责到底,直到问题圆满解决,业主满意为止。
四情:热情、真情、亲情、友情。对待业主要热情,付出真情,和业主建立亲情、友情,将中国传统文化的人情魅力融入到物业管理中。
五心:爱心、精心、耐心、信心、诚心。工作中提倡“五心”,用心服务,如同亲人般以专业的方式无微不至的关心每一位业主。
20**年10月8日晚10点,笔者所在公司管理的紫薇田园都市保安队长在被持刀盗贼连砍数刀的情况下,忍痛奋勇将盗贼抓获,为业主挽回损失数万元; 20** 年9月12日,西部电子社区管理处保安员捡到皮包一只,内有现金 6000 余元、价值上万元的数码相机、存折及各种证件,他在第一时间上交管理处,失主热泪盈眶; 2000年夏天,紫薇花园19号楼一个刚满10个月的小男孩不慎从五层楼的阳台上掉下,情况万分紧急,物业管理处全员出动安排抢救,派车、派人、送钱到医院,一直到小孩脱离危险才悄然离去 ……
这种“亲情服务,人文关怀”得到了业主的高度认可如今,在社区形成了安全、文明、温馨、和谐的良好氛围。“业主与物业管理公司亲如一家人”,已经成为紫薇社区的真实写照。
三、业主是创建和谐社区的主体
创建和谐小区,人与人之间的和谐是第一因素。建立业主与业主之间的和谐,搞好邻里关系尤显重要。如今业主与业主之间、业主与业主委员会之间、业主委员会与委员之间、业主与物业管理企业、与开发商之间的矛盾,是现今物业管理中的焦点和热点。这些矛盾的解决,有待于业主自我管理、自我约束机制的完善。
物业管理企业要从“立制”开始,就以确保业主的主人翁地位为己任,通过不断完善民主参与、决策和民主监督机制,为广大业主提供“参政议政”的渠道。工作中,充分发挥业主委员会的作用,关系整个社区发展的大事做到与业主委员会共同商议,解决区内的各种难题发动广大业主广泛参与,使业主真正感到“有主要做、有事可定、有家可当”。在紫薇物业管理有限公司管理的物业项目中,业主委员会积极为企业出谋划策,如关于禁止养狗、杜绝自行车乱停、乱放等问题,由他们出面,取得了意想不到的效果。同时,企业积极吸纳业主加入物业管理部门,担任一定职务,真正实现业主当家作主。与社区居委会、派出所保持良好的沟通,在重大问题上大家进行讨论,共同制定切实可行的方案。物业管理企业要把业主自我管理作为和谐社区建设的发展方向,逐步实现业主自我教育、自我服务、自我管理、自我监督,创建民主自治型社区。
四、安全舒适的居住环境是创建和谐社区的保障
社区环境建设是建设和谐社区的重要任务之一,努力创建人与自然和谐相处的社区要求物业管理公司加强环境建设,注重环境绿化,实施整改方案,购买苗木为小区增添新景,定期修剪维护,定期对员工进行培训;同时在小区积极开展环保宣传,业主与物业管理企业共同建设美丽家园。使所管项目中“春有玉兰白如雪,夏有石榴红如火,秋有菊花遍地金,冬有腊梅傲风雪”,这才是小区景观的生动写照。
物业管理企业要重视维护稳定和谐社区建设的基础工作,必须注重安全教育,加强安全宣传,制定安全措施,加大安全检查力度,实行三级管理,落实目标责任制;成立调解委员会、设有综合治理办公室;狠抓安全生产,突出安全教育,为业主创造一个安全的家园。
五、良好的文化氛围是创建和谐社区的关键
和谐的关键在于文化,社区的灵魂在于其社区文化。为业主打造所理想和希冀的全新生活,物业管理企业要发展和创新社区独有的文化,让文化贯穿于无形,让和谐渗透到千家万户。
以紫薇物业为例:多年来,以“风尚”为主题开展了大量的社区文化活动,取得了良好的社会效果。如风尚运动会、风尚艺术节、风尚家庭大赛、风尚人物评选、风筝节、读书节、老人节……20**年,公司协助业主创建了十大俱乐部,包括足球队、篮球队、武术队、合唱团、书画社、舞蹈队、车友俱乐部、旅友俱乐部、紫薇棋院等等。不到一年时间,这些业主社团自行组织了一系列活动,社区书画大赛、社区围棋大赛、足球队和篮球队参加了民间足球联赛、车友俱乐部和旅友俱乐部组织了系列出游活动……
物业管理企业通过文娱活动等方式,在社区宣传“爱国守法、明礼诚信、团结友善、勤俭自强、敬业奉献”的基本道德规范,强化业主的道德意识、法律意识、科技文化意识、生态环境意识、民众参与意识和审美意识,极大丰富业主的文化生活,不仅活跃了小区的气氛,更重要的是开创了社区精神文明建设的高潮。
参考文献:
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2.王珊、孙红亮,《物业管理在社区管理中的定位思考》,中国房地产, 20**.5
作者:李刚文章
篇4：物业社区文化建设
社区文化活动是为营造社区文明、团结、高尚的文化环境,加强物业管理公司与业主以及物业使用人彼此之间的沟通和了解,维持相互关系的良好状态而进行的文化娱乐活动。如今,社区文化活动进行的如何已经作为评判物业管理水平优劣、管理等级高低、社区是否和谐的一个重要的评判标准。此外,口碑效应的传送与持久力都与社区文化活动产生了直接的关系。
因此,有组织地开展好社区文化活动就成为了物业管理服务的一项重要内容。
一、创建社区的优良环境
丰富多彩的社区文化有赖于良好的社区环境,开展社区文化活动如同栽培花卉一样,首先要有适合它生长的土壤,再通过浇水、施肥、适当的修剪等手段,才能让花长得茂盛、开得艳丽。所以,社区文化环境就是开展社区活动的“土壤”。
形成是一项长期的、综合性的系统工作,是以优良的物业管理为基础而产生的。
(一)建立社区制度文化
为规范物业管理行为,物业管理企业必须制订出一系列科学、可行、有效的规章制度并付诸实施,还应与业主及物业使用人签订好各种公约和协议,明确双方的责任、权利和义务,以约束双方在社区里的活动行为。并在管理过程中随着新问题的出现再逐步完善各项规章制度,使社区制度文化得以持续有效地运作,让社区中的用户始终保持“有章可循,有法可依”的遵章守纪的自觉行为意识。
(二)善于处理人际关系
社区里提倡文明住用、邻里和睦的精神意境,作为管理者有义务帮助解决用户之间的纷争和沟通彼此的感情,社区用户能互帮互助、互谅互惠,形成一种“我为人人,人人为我”的文明和谐的人际氛围。当用户对物业管理企业心存芥蒂、有某种不满意的倾向时,这些用户通常都不太愿意参加管理单位组织的社区活动,本能上就有一种抵触心理。反之有了良好的人际关系为基础,用户往往非常高兴地参与自己喜欢的社区文化活动,活动就能达到预定的目标,融洽和增进物业管理公司与用户、用户与用户之间的关系。努力营造社区文化环境是开展好社区文化活动的前提。
(三)尽可能地开辟相关活动的场地
社区活动开展的地点是以社区区域为主,体现社区“家园”的概念,让参与的业主们有种心灵的归属感和依附感。因此,无论社区的规划设计、场地大小如何,都不是一种没有硬件设施而开展社区文化活动的理由。既然想开展社区文化,必须有一个立足之地。随之,相关的开展社区文化活动的配套硬件条件都应该尽可能地准备充分,为活动的开展以及业主的参与做好基础工作。
二、了解社区文化的特色
在筹划社区文化活动之前,应对社区文化的特点和本区域的社区文化特色做充分细致地调查了解和分析。社区文化经常性的活动有:
(一)文学艺术活动
邀请文学艺术界人士在社区内与居民联欢,或举办书画创作展览、高雅音乐会、卡拉 OK 大奖赛等。
(二)体育比赛活动
举办社区运动会;举行球类、棋类联谊赛;组织老年人一起练气功、打太极拳、舞剑、跳健身舞等。
(三)科技知识活动
举办社区健康、卫生知识及各类商务知识讲座与咨询,也可以开办各种培训班,讲授各种知识,使社区内的广大居民紧跟社会时代发展的步伐。
(四)节日庆祝活动
每逢节日,社区张灯结彩,举行文艺联欢会,还可以举办花展、舞龙、踏秧歌、腰鼓等一些群众性的活动。
三、因“时”适宜地开展社区文化活动
选择适当的时机开展各项活动是社区文化活动成功举办的保证,物业管理企业要尽量站在用户的立场上去考虑问题,在选择活动举办的时间问题上更要考虑周详。在以下几个时间段是最适宜举办社区文化活动的:
(一)“大节”需大办
逢大节(春节、国庆节、元旦)来临,是举办社区文化活动的最好时机。对于这些节日国家都有规定的放假日,如果碰上周六、日通常都会有 5 ~ 7 天的假期,这段时间也正是户外出游、访亲探友的难逢之机。选择在这个时间内举办社区文化活动,就会令用户难于取舍,不知何去何从。如果在放假前几天举办社区文化活动,就可以满足用户的兼顾心理,“活动”、“旅游”两不误。在国庆期间举办“庆国庆”晚会,时间定在 9 月 26 日至 29 日间的夜间为宜。
(二)借用国外佳节
在全球化趋势的浪潮中,人们对外国的节日如情人节、圣诞节等日渐重视。物业管理企业则可以捕捉现代人的“时尚”心理,安排在外国的节日期间举办一些活动,这样既有气氛,又能达到活动的目的。
(三)善用午休时段
对于办公楼或商住楼宇等物业而言,因为时间、交通等问题,午间休息时间,大部分员工通常是趴在办公桌上打个盹算是休息或聊天度过。如果选择在午休时间举办一些围棋赛、象棋赛、乒乓球赛、沙龙讲座等耗时较短的文体活动,使用人不仅可以打发相对比较尴尬的午休时间又可怡情益智,其参与程度也很高。
四、因“人”适宜地开展社区文化活动
开展社区文化活动,不仅要注重时间性、知识性、娱乐性、趣味性,做到雅俗共赏,还要顾及年龄、性别的差异。根据不同年龄、性别适宜地开展社区文化活动,对于物业管理企业来说,更能体现其管理水平及管理能力。以下两类群体是因“人”适宜地开展社区文化活动的重点:
(一)建立老年活动中心
社交往来是人们心理需求的重要方面,住宅区中,老年人尤其需要这种交往。由于老年人普遍怕孤独,怕社会生活隔离,而是喜欢在住
篇5：论物业管理数字化社区建设
摘要:信息技术特别是微机与互联网应用近十几年来得到了飞速的发展,对人们的工作与生活产生了深刻的影响。由于信息技术的进步和互联网络的全球化,人们处理和交换各类信息的能力和速度有了很大的提高。数字化的意义不仅是体现了一种技术,而是向人们展现了一种新的工作和生活方式,代表了未来的发展方向。物业公司采用计算机管理是管理现代化的内容之一,目前国内有品牌的物业管理公司和具有一定规模的智能化居住小区都采用计算机物业管理系统,标志中国的物业管理正向着数字化方向发展。
主题词:信息技术物业管理数字化社区 建设
一、数字化社区概念
数字化社区,就是通过数字化信息将管理、服务的提供者与每个住户实现有机连接的社区。这种数字化的网络系统,使社会化信息提供者、社区的管理者与住户之间可以实时地进行各种形式的信息交互,由于现代网络浏览器的先进性以及多态的表现性,加上各种网络多媒体技术的应用,从而营造出了一个丰富多彩的虚拟社区。
数字社区是指数字化程度达到一定水准的社区,是数字城市的组成部分,未来数字社区的集合将覆盖到整个城市乃至到社会。社区数字化是指在社区范围内,利用计算机技术、通讯技术、控制网技术,建立社区建设、管理、服务数字化综合信息共享平台,并与城市建设、管理、服务数字化的综合信息共享平台互联互通。使社区内的政府管理部门、城镇居民、各行各业的企事业单位可以通过这一信息共享平台提供或享受各种社会内部及外部数字化的建设管理和服务的信息资源。
二、数字化社区建设的目的
数字社区建设的目的是使生活在该社区的人们,通过应用数字化技术,有一个更为安全、舒适和便利的生活环境,同时可享受数字化生活的乐趣。通过一列数字化应用系统建立,使社区政府部门、公安、消防、公安、企事业单位等的工作效率大大提高,信息更为安全,并可共享。
住户可以通过社区服务网站上获取物业发展商以及管理机构所发布的所有信息,并实现网上交互式社区物业管理,其中包括:
1、住户可以在网上全面了解社区发展商、物业管理机构的背景资料;
2、网上获取住户入伙、装修申请等流程,并在网上进行交互式操作;
3、查询与自身相关的每月应交的水电、管理费等费用清单并进行网上支付;
4、住户还可以进行网上投诉、咨询、报修等,并从网上获取回复和上门维修约定、报价等;
5、发展商、物业管理机构可以在网上向全体,或某些特定的住户发布通告;物业发展商和管理机构,或者是某一些住户可以在网上发起有关小区建设与社区活动、社会问题的讨论议题,大家可以共同在网上发表意见,甚至进行投票等等。
综合上述,作为业主,可以更进一步的了解物业管理服务,简约许多程序和时间。与此同时,数字化社区的建设可以在更大的程度上提供物业管理服务效率以及服务功能的现代化。
三、数字化社区的构建
所构建的数字化社区系统主要有三方面的功能:社区管理服务信息功能、社区电子商务(网上商店)功能以及网上生活资讯(包括网上学校、网上医疗保健、网上娱乐等等)。
(1)社区物业管理服务信息功能
住户可以在社区服务网站上获取物业发展商以及管理机构所发布的所有信息,并实现网上交互式社区物业管理,其中包括:
住户可以在网上全面了解社区发展商、物业管理机构的背景资料;
网上获取住户入伙、装修申请等流程,并在网上进行交互式操作;
查询与自身相关的每月
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