谈谈社区维权和谐社会建设(上篇)

　　谈谈社区维权与和谐社会建设（上篇）

　　和谐社会建设已经成为我国社会发展的主旋律，而勃然兴起的城市社区维权斗争，正日益成为和谐社会建设的重要方面和关键环节。本文主要结合上海的情况，谈谈中国兴起社区维权斗争的动因、业主委员会的性质、存在的问题，社区维权发展的前景及其在和谐社会建设中的巨大意义。

　　1978年后，中国逐步由计划经济向市场经济过渡。在这之前，中国的住房是以社会福利的形式由单位分配给城市居民的。房屋由单位的房管部门或政府的房地局以行政管理的方式来维护和管理。在这种住房分配与管理体制下，社区似乎也是和谐的，大家都龟缩在狭小的空间里，小心翼翼地维护着彼此的“和平共处”关系。但是，这是以物质极端贫乏、生活极端贫困、社区了无生趣为代价的。同时，它实际上内在地充斥着形形色色的矛盾，随时都可能爆发甚至形成血腥的斗争，至于平时的摩擦、冲突则是“家常便饭”。

　　随着经济体制改革的深入，在不到20年的时间里，我国的房地产业和住房建设、分配、管理制度迅速发展。一方面是公房以极低的价格基本完成了私有化，成了私房，形成了私房住宅小区；另一方面是大量兴建的新式商品房，由个人通过市场向开发商购买，形成了新式商品房小区。与从前的住房状况相比，人民庆幸生活有了很大的改善，衷心拥护gg开放。但是，如同*所说的那样，矛盾是普遍的、绝对的。旧的矛盾为新的矛盾所取代，表面的“和平共处”为“社区维权”所取代。但这是走向真正和谐的关键一步。

　　由于住房私有化，拥有房屋产权的城市居民便成了“业主”。“业主”是和私有财产紧密相连的概念，是住宅消费的核心概念。根据中国的现行法律，业主对于自己购买的住房拥有所有权；同时住房所在小区的公共配套设施、设备、场所和公共事务的共有权益亦被法律所确认。小区业主整体获得了小区内的公共权力，而这一权力不再归属于政府。

　　与此同时，房地产开发商作为一个新兴的利益集团，在国家逐步向市场经济转型过程中，利用国家自主性不断降低，国家机器日渐钝化的契机，从体制和市场两个领域中动员和吸纳资源，在短时间内迅速聚敛起巨额财富，并且获得了很多相关政府部门和政府官员的支持。在这一过程中，逐步形成了以房地产开发商和物业公司为主体，包括部分相关政府部门和政府官员的房地产商利益集团。[1]基于该集团的强势地位和利益需要，开发商和物业公司普遍且严重地侵害着广大业主的合法权益。[2]面对开发商和物业公司的违约、侵权，业主常常无法通过法律途径来保护自己的正当权益，难以获得开发商的赔偿，更不要说解聘不称职的物业公司。在这里，法律和市场手段都无法正常、有效地发挥作用。应该说它是一种复合式的“政治经济”运作，即物业管理不仅涉及到市场／法律的问题，还涉及到行政和利益集团的问题。

　　可见，我国从计划经济向市场经济转变，实行房屋私有化、承认私有财产，是社区维权斗争产生的内在动因。业主的合法权益受到开发商、物业管理企业、个别大业主，甚至个别政府部门的严重侵害，则是维权斗争的外在导因。中国社会调查所20**年在全国进行的“霸王现象”认知度调查结果显示，在公众心目中，“房地产和物业”居于“霸王现象”行业排序的第二位，仅次于“电信”。[3]一场轰轰烈烈的社区维权运动正在展开。笔者认为，“社区维权斗争”的出现，是社会经济发展的必然，也是社会发展的进步，更是和谐社会建设的必需。它是我国城市居民锻炼“公民意识”的开篇，是以私有财产为纽带的民主政治运动的体现，对现代社会发展有着十分积极的意义。只有经历这一维权斗争过程，才可能真正建立和谐社会。

　　社区维权运动的终极目的是维护业主的合法权益。为达此目的，先要达成业主自治，而不是既往的行政包办或如今的房地产利益集团的“经营”。业主自治的达成，有赖于个别的分散的业主团结起来、组织起来，通过一定的组织形式、运用集体的力量开展维权运动，表达自己的诉求。这样的组织就是业主大会及其执行机构——业主委员会。业主大会及业主委员会成了社区维权运动中的主体，也成了社区和谐建设的组织核心、领导核心。

　　（一）业主自治的涵义及特点

　　业主维权运动是业主自治在社会生活中的体现。所谓业主自治，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。[4]作为一个新的社会领域，业主自治制度的建立是一个渐进的过程，其发展有以下几个基本特点：

　　1、业主自治是国家向社会赋权的过程。国家有关法律、法规把小区在共有财产基础上产生的公共权力（包括共用部位、共用设施设备维护以及专项维修资金管理）明确授予了业主自治体。对业主的相关权利的法律确认，及对于业主自治体拥有的公共权力的政治认可，正是国家向社会赋权的过程。由此，社会成员得以

通过联合的形式获得一定限度的公共权力，而不再是一切都由政府决定。强权统制下的社区，不可能有真正的和谐；党所坚强领导下的业主自治，才可能形成生动活泼的和谐局面。

　　2、业主自治是社会权力中心分散化的过程。对业主自治体的承认和赋权，意味着计划体制下城市的传统社会组织架构和权力制度体系继政企分开之后的又一次重大变革。一般而言，民间组织可分为两类，一是建立在共同经济利益基础上的民间组织，二是建立在共同理念基础上的民间组织。属于前者的业主自治体正在成为当前中国最活跃的一种民间组织。权力的去中心化是现代民主制度的一个重要特征。业主自治体的出现并不是降低政府的社会管理能力，相反为政府在市场经济体制下实行高效“治理”提供了可能。

　　3、业主自治是法治观念增强的过程。业主既是新的经济生活的产物，也是由法律加以确认的社会身份。虽然业主自治体所处的法律制度环境一直存在着种种缺陷，但是业主自治体的民主实践从一开始就力图建立在法治基础之上，寻求各种法律法规——在法律法规缺失的情况下寻求相关的政府规范性文件——作为民主实践的支撑。在业主委员会的各种自治实践和维权实践中，法治化成了最迫切的呼声。

　　4、业主自治是民主意识提升的过程。业主自治体试图约束政府行为使之法治化，这一民主诉求的重要基础在于业主及业主自治体的民主意识的提高，即把业主自治体获得公共权力的合法性视为业主民主自治的必然产物。在某种意义上，作为公共权力的执行机构，业主委员会就相当于一个小区内的“政府”。许多人不是把选举产生的业委会成员单纯地视为热心公益事业的人，而更关心他们滥用公共权力或无所作为的潜在可能性。民主对于业主来说再也不仅仅是选举而已，而且还包括对小区公共事务决策的民主参与以及对公共事务执行情况的民主监督。

　　（二）业主委员会的性质

　　在社区维权斗争中，业主委员会扮演着相当重要的角色。它是由物业管理区域内业主代表组成的，代表业主的利益，向社会各方，包括向国家行政机关反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。目前上海已成立了近3,000个业主委员会。[5]

　　1、业主委员会的法律地位

　　国家的有关法律、法规，对业主委员会的界定仅仅是“业主大会的执行机构”。这一模糊的定性，使得理论界对业主委员会的法律地位持有不同的观点。有的认为，业主委员会是独立的社团法人；有的认为，业主委员会是享有独立的诉讼主体资格的非法人组织；还有的则认为，它既不是独立法人，也不享有《民事诉讼法》中“其他组织”的独立诉讼主体资格。

　　根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条的规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条规定：“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。”笔者认为，目前我国的业主委员会既非自然人，也非法人，应属于诉讼法规定的“其他组织”，它符合以下三个条件：（1）合法成立。业主委员会是依据《物业管理条例》，在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举产生的；（2）一定组织机构。根据《物业管理条例》的规定，业主委员会由主任、副主任、委员组成，并作了一定的组织分工；（3）有一定的财产。业主委员会财产主要来源于以下几个方面：物业的共用部位、共用设施、设备和物业管理办公、经营用房及由此产生的收益（如停车场收费、楼顶广告牌位租金等）；住宅共用部位、共用设施设备维修资金，以及维修资金孳生的利息；等等。

　　综上所述，业主委员会已具备了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条规定的条件，应属具备民事主体资格的“其他组织”。尽管由于我国物业管理立法工作相对滞后，对于业主委员会的民事主体地位尚无明文规定，但依据法理、依据行政规章均无可否认业主委员会的民事主体地位。而随着业主依法维权意识的逐渐提高，业主委员会与开发商或物业公司之间的法律纠纷时有发生，其中较为有名的如上海市虹古小区业主委员会诉上海温哥华房地产开发公司物业管理纠纷案[6]，当地法院根据上述原则，在无明确法律、法规规定的情况下，依据国务院、各级地方政府的政策规定受理了此案并做出了公正判决。

　　2、业主委员会与居民委员会的关系

　　中国当前城市的基层社区组织由居民委员会、物业公司、业主委员会构成。在上海康健街道的社区，人们称这三者为“三驾马车”，并视其为基层社区生活管理的决策中心。从形式上看，居民委员会是与国家基层政权相联系的一种群众自治组织，是政府基层组织网络的一部分，属于行政社会系统；业主委员会是与业主相联系的一种群众自治组织，属于业主社会系统。[7]《物业管理条例》第十四条规定，住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。第二十条规定，业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作；在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督；住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。由此可见，二者之间是指导和被指导、监督和被监督的关系。（未完待续）

　　（作者系上海政法学院教授）

　　注释：

　　[1]张磊：《业主维权运动：产生原因及动员机制》，《社会学研究》20**年第6期。

　　[2]房改后的物业管理领域不再是从前的行政运作，物业的维护与服务由专门的物业公司提供，目前我国物业管理企业已超过20000家，从业人员达200多万人。

　　[3]中国首届“霸王现象”认知度调查，由中国产业报协会同30余家新闻媒体联合发起。承担此次调查问卷设计和数据分析的中国社会调查所，共收到来自全国各地的调查问卷58275份。公众评出的十大“霸王行业”为：电信、房地产/物业、保险、电力、教育、医疗、银行、铁路、交通、超市。来源：新浪网。

　　[4]丛广林：《业主自治法律问题研究》，来源：天下房地产法律服务网。

　　[5]数据来源于上海市房屋土地资源管理局物业管理处张年处长参加上海电

台新闻频率990《都市家园》节目时对上海物业情况所作的介绍。

　　[6]上海虹古小区业主委员会系上海市仙霞路３０号楼业主代表人，为其提供物业服务的上海温哥华物业管理有限公司未经其同意，和中国联合通信有限公司上海分公司擅自在该大楼房顶上安装数字移动通信网基站。业主委员会认为业主的合法权益受到侵害，遂向上海市长宁区人民法院起诉要求被告支付建站使用费。案情详见：中国房地产网。

　　[7]李友梅：《基层社区组织的实际生活方式》，《社会学研究》20**年第4期。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：物业管理企业在建设和谐社会过程中作用

本文提要：作为朝阳产业的物业管理,在建设和谐社会的过程中不仅贡献了直接的经济力量,而且在改善人们居住、工作环境,提升人们生活素质方面也发挥着巨大作用。

党的十六届四中全会提出了“构建和谐社会”的目标。社会的和谐要求社会机制的科学合理,社会政治经济的均衡发展以及人们生活环境的不断优化。而作为人们生存环境的基本内容的居住环境——社区的和谐,理所当然地占有重要位置。物业管理公司作为社区管理服务的直接提供者,在这一过程中,当仁不让地承担着重要的作用。物业管理企业有责任从建设和谐社区做起,肩负构建和谐社会的一份历史使命。

一、物业管理企业在促进和谐社会的创建进程中的作用
作为朝阳产业的物业管理,在建设和谐社会的过程中不仅贡献了直接的经济力量,而且在改善人们居住、工作环境,提升人们生活素质方面也发挥着巨大作用。我们知道,一个城市必须要有品位,它才能吸引人流、物流,没有品位的城市再富有也没有魅力,更谈不上和谐。当然,城市的品位不仅仅说城市要有高楼大厦,众多的人造景观,它还要有舒适、安全的生活和工作环境,有序、(来自:www.pmceo.com)高效的办公环境,以及较高的文明程度和文化品位,只有这些城市的灵魂存在,才能提高城市生活的档次,提高城市的生活品质。从历史上看,城市的发展过程始终伴随着一个生态环境的问题,城市发展了,社会却产生了越来越多的“环境病”,越来越多的高楼大厦拔地而起,但几年过去了,由于没有很好的维护、保养,就变得破烂不堪,而这些破烂的大厦、小区自然会严重影响一个城市的生命力和可持续发展。
物业管理恰恰是将住宅小区、大厦这些遍布城市各个地方的在城市里建筑面积和规模较大的区域规范地管理起来,有效地杜绝以上的混乱局面,使城市内各个区域规范运作,极大地提升了城市品位,减轻了政府的管理难度。物业管理企业通过建立与市场经济相适应的物业管理体制和模式,使企业成为该区域管理的主体,让业主与企业、政府共同承担物业和建设的责任,将城市管理中分散的管理职能集中起来,由物业管理企业实行统一有效的管理,提高了城市管理社会化和专业化的程度。
当然,随着和谐社会发展步伐的加快,物业管理会受到经济制度及经济体系变革带来的冲击,以及面临社会生活方式改变、高科技管理手段发展、劳动力市场变化、消费权益及业主参与意识的觉醒和市场竞争对手等带来的挑战。但是挑战与机遇并存,物业管理应该着重在建设和谐社会的进程中强调自我角色意识,坚持以客为尊的经营策略、推行品质管理、重视成本效益、承担应有的社会责任,倡导管理创新,定会起到应有的作用。
总之,和谐社会的进程催生了物业管理,物业管理又使社会向着有序、健康、完善方向发展。在这一变化过程中,物业管理成为一个不可或缺的支点,它对于促进和提高和谐社会的几大指标,特别是在诸多软性指标方面有着不可或缺的意义和作用,是落实科学发展的重要载体,从而具有不可替代的地位。

二、良好的物业管理是构建和谐社会的重要保障
物业管理在我国已经走过了20多年的发展道路,它在改善人民群众的生活和工作环境,提高社区建设和城市管理水平、维护社会稳定等方面体现出了积极的社会意义。且不说它给我们营造了一个整洁、干净的生存环境,也不说它给我们创造的安全、宁静的生活空间,即使在“非典”肆虐的春天,全体物业管理企业员工仍毅然坚守岗位,积极配合各级政府和卫生部门,用大无畏的精神和辛勤的劳动扞卫着小区业主的生命安全,被业主誉为“非常时期”的“社区卫士”。灾难面前,物业管理工作凸显了自己的社会意义。
物业管理公司通过服务于每个业主、服务于每个家庭的基本生存环境,成为社区建设的重要组成部分。小社区构成大社会,业主的居住质量改善了,生活环境安定了,各种需求得到满足了,社区才能建设好,这是社区得以和谐发展的必要保障。面对人民群众呈现出的日趋多样的需求,物业管理企业逐渐将新的管理理念融入到自己的管理和服务过程中,以关注业主和生活质量,关注小区环境的温馨与和谐,关注社区的整体氛围为特征,用文化塑造文明社区,体现物业管理特色,为建设管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代化社区提供了保障的平台。

三、物业管理企业在化解社会矛盾、促进和谐社会进程中的作用
社区是社会的细胞,是具体化的社会,是社会的窗口和缩影。近年来,由于业主与房地产开发企业、物业管理企业之间矛盾冲突有增无减。我国的物业管理是住宅商品化、社会化的产物,人们对房屋、土地、房屋附属及配套设施的权利主张日益强烈。物业管理工作是房地产业在消费领域的延续,物业管理企业充分利用行业优势,积极帮助业主与建设单位协调工程遗留问题,耐心向业主解释、疏导,努力化解矛盾,无疑对维护社会的安定团结具有积极的现实意义。

四、物业管理行业为建设和谐社会提供了广阔的就业空间
就业是民生之本,这项任务解决不好,更谈不上构建安定团结的和谐社会。我国正处于城镇化高速发展时期,农村劳动力向非农产业的转移、农村人口向城镇的转移是我国历史上最大规模的就业和人口转移;与经济结构调整相适应的就业结构也处于调整之中,大量的下岗、失业问题与农村劳动力转移问题交织在一起,就业需求十分强烈,就业形势极为严峻和复杂。党的十六大就把增加就业作为我国宏观调控的四大主要目标之一。
而作为劳动密集型行业的物业管理行业,有着巨大的就业容量,定能在此方面提供广阔的就业空间。目前物业管理的就业人数已超过了250万人,其中80%以上的从业人员是来自城市的下岗职工、复员退伍军人和农村的剩余劳动力。不难看出,物业管理行业在促进劳动力就业方面有着得天独厚的优势,对于促进我国产业结构的调整,缓解就业压力,增加就业极为有利,为构建和谐社会提供了安定的社会基础。
物业管理20多年的发展,促进了经济的增长,提高了人民群众的居住质量;增加了就业,维护了社区的稳定;丰富了社区的文化生活,促进了业主的身心健康以及和谐、良好的社会风尚。构建和谐社会,应该从一个社区逐渐推进与扩大,因此,物业管理企业是创建和谐社区的不可缺少的重要力量。
参考文献:
1.蒋开泰,《“管家”在创建和谐社区中的作用》,中国物业管理信息网
2.季如进,《物业管理》,首都经济贸易大学出版社,20**.4
3. 赵绍鸿, 《 物业管理实务 》 ,中国林业出版社 ,2000

篇3：物业管理在和谐社会建设中历史使命

本文提要：我国的物业管理行业要实现可持续的发展,应同国外物业管理企业争占物业管理市场份额,加速实施品牌战略,打造一批物业管理企业品牌。

进入21世纪,物业管理在全国各地开始普及,几年时间里,北京、上海、广州等中心城市住宅物业的物业管理覆盖率已达到80%以上,深圳更达到90%以上。从第一家物业管理公司成立至今的20多年时间里,全国物业管理公司已经发展到3万多家,从业人员达300多万人。应当说,物业管理在我国已有了长足的发展,但是,也必须清醒地看到,物业管理在我国仍属一个新兴行业。

一、业主对物业管理的认识不到位
尽管我国的物业管理已经历20多年的发展历程,但与市场经济和物业管理发展更为成熟的国家和地区相比,我国的物业管理观念依然存在较大差距。正如建设部总经济师、中国物业管理协会会长谢家瑾所指出的,由于我国长期实行福利制住房分配制度www.pmceo.com,虽然“物业管理”一词已家喻户晓,但大多数人并没有从财产、契约和消费的角度理解物业管理,自然导致公共权利的淡漠和契约精神的缺失。固有的认识偏差,加上缺乏正确的引导,使得业主缺少主动参与和自觉守约的意识,造成物业管理基本主体的缺位和错位。

二、社会对物业管理认识不到位
现阶段,我国物业管理尚未得到社会的全面、科学、客观的认识。物业管理行业出现了一些问题和矛盾,从客观上看,是行业的快速发展使得物业管理面对的群体越来越大。主观上分析,行业服务品质的提高和行业自律的力度还亟需加强。此外,应该看到这些问题的背后,实质上也揭示了住房制度改革的深入和房地产市场化中存在的深层次的社会矛盾。住宅私有化,其物业管理服务必然商业化、社会化,计划经济时期实行的社区管理方式必然被突破。

三、和谐社会建设中物业管理行业的历史使命
1.准确把握行业发展方向。
物业管理企业与建设单位和业主是平等的民事主体,是基于物业服务合同形式的服务和被服务的关系,《物业管理条例》这一基本指导思想,是物业管理行业准确定位的法律依据。在物业管理活动中,物业管理企业既不是建设单位的隶属和依附,也不是业主的“仆人”和“保姆”,既不是凌驾于业主之上的“管理者”,也不是逆来顺受的“受气包”,既不能不负责任的推诿敷衍,也不能毫无原则的大包大揽。只有摆正位置,通过平等协商的方式确立与建设单位和业主的关系才能保证在实际工作中不越位、不错位,减少不必要的矛盾和纠纷,从而准确把握行业发展方向。
2.加速实施行业品牌战略。
一个行业如果没有一批在国内外市场上叫得响、能够代表行业发展方向、体现行业综合实力、科技水平、管理质量、服务水平和企业文化的领头羊企业,那么这个行业就还不够成熟。特别是在全球经济一体化和信息时代的今天,品牌对于企业参与国内外市场竞争,并在日益激烈的竞争中战胜对手,并赢得消费者的认可至关重要。近些年来,我国的物业管理行业虽然涌现出一批像中海、万科、金地等品牌物业管理企业,但目前我国物业管理品牌企业数量太少,难以适应物业管理行业发展和参与国际市场竞争的需要。因此,我国的物业管理行业要实现可持续的发展,应同国外物业管理企业争占物业管理市场份额,加速实施品牌战略,打造一批物业管理企业品牌。只有这样,才能树立起行业的排头兵,增加企业的核心竞争力。也只有打造一批物业管理品牌企业,实施物业管理可持续发展才有了坚实基础。
3.建立、完善物业管理行规。
虽然全国不同地区不同企业实际情况不同,但从物业管理行业来讲,在风险管理上普遍存在一些共性问题,如业主欠费,客户投诉,项目交接,损害索赔等等。建立物业管理行规是强化物业管理行业管理的重要条件。一些业主人为改变房屋原有功能,改动房屋承重结构,擅自在公共部位搭建,将小区绿地改成菜地等等现象时有发生,物业管理企业规劝阻拦难以杜绝。物业管理虽然可以提供物业维护服务及其之外的许多服务,包括主持社区文化活动,调解邻里纠纷,广泛干预社区事务等,但遇到复杂问题,便需要政府相关职能部门的介入,甚至法律方面的支持。
4.加强行业的公信度。
一个行业的公信度,直接影响到它在国民经济中的地位和作用,诚信和自律是相互联系在一起的。诚信是基础,是本质;自律是操守,是表现。业主是社区的主体,业主与业主之间,与房地产开发商,与物业管理公司都有着平等的法律关系,相互关系看似清晰,其实十分复杂。目前社区法制建设的重点:一是对开发商的物业建筑开发质量及售后服务责任的规范,二是业主委员会的推举及其运作方式,三是物业管理公司的职能和服务规范的规定,四是要设立社区民事仲裁庭,建立有效的社区纠纷仲裁机制。只有社区成员职责清晰,才能各负其责。涉及业主意见不统一、社区成员利益无法协调等问题,有行政管理办法和法律仲裁等手段的高效干预,形成物业管理——行政管理——法律仲裁的管理链,才能形成社区和谐的有效控制机制。
建设部原副部长宋春华在为国家建设部房地产业司编写的《中国物业管理实务》一书的序中,开宗明义写到“物业管理是和房地产开发的现代化生产方式相配套的综合性管理,是伴随着住房制度改革的推进而形成的产权多元化格局相衔接的统一管理,是与建立社会主义市场经济相适应的社会化,专业化,企业化,经营型的统一管理。这种集管理,经营与服务为一体的充满生机和活力的管理方式一经出现,就显示了强大的生命力和广阔前景。
参考文献:
1.《构建社会主义和谐社会》学习读本,新华出版社,20**.3
2.叶天泉,《物业管理探索》,中国计量出版社
作者:谢伟球

篇4：构建和谐社会从创建和谐社区做起

构建和谐社会从创建和谐社区做起

　　党中央在十六届四中全会上提出了:“构筑社会主义和谐社会”，明确提出“以人为本,全面协调可持续的***”。指明了新世纪新阶段我国现代化建设的发展道路、发展模式和发展战略,明确了中国发展的问题，明确了构建和谐社会是是全面建设小康社会的根本指导方针。*同志在*中央政治局第二十次集体学习时提出：“要加强对构建社会主义和谐社会重大问题的调查研究和理论研究,着力提高构建社会主义和谐社会的本领,把社会主义和谐社会建设的各项工作落实到实处。”构建和谐社会已成为当今最热点的话题。学习党的十六届四中全会精神,深刻领会*xxx的讲话,研究构建和谐社会的理论与实践,已成为时代的要求。

　　本文就物业管理在构建和谐社会,创建和谐社区、和谐人居中的地位和作用谈谈自己的学习体会。

　　一、和谐社区是和谐社会的一个重要部份

　　所谓和谐,就是配合的适当和匀称。“和谐社会“在我国古已有之,是一种理想的共同社会理念和中华民族传统文化的核心。也就是说,它是社会各个要素、各个构成群体、各个构成个体都能相互匹配、相五理解、相互能够兼容,也是共产党人,乃至人类始终孜孜以求的重要目标,是我国经济和社会发展步入新阶段的现实要求。

　　经过半个多世纪特别是近2O多年的奋斗,我们达到了“小康”，社会国力不断增强，各项事业齐步发展,人民生活质量和水平有了进一步提高,这一切激发了人民创造更加美好生活的愿望,也为我们建设和谐社会提供了坚实的基础和有利条件。

　　但是,当人们吃饱了,穿暖了,口袋里有钱了之后,突然感到并不象以前盼望的那么幸福,各种矛盾显露出来,有的还表现得十分尖锐.城市和农村的利益冲突、人与自然的冲突、社会阶层的利益冲突、经济发展和资源环境冲突等矛盾和问题,影响着社会的和谐,影响着人民群众生活的幸福安康。人们在生活逐步富裕起来的同时,更加期盼社会的稳定、和谐。
每一个人只是社会生活的一分子。社会生活的质量、人在社会中的价值实现取决与人际之间的和谐,人和社会环境的和谐取决与人与自然的和谐。只有实现这几对关系的和谐统一,才能构成一个人的和谐人生,才能构成和谐的社会。

　　“和谐社会”是一个状态、一种观念、一种情调,乃至一种生活。然而对其有着直接影响的则是小社会---社区。建立人与社会的和谐,首先应是要求建立一个和谐社区,就象改革初期一样,让一部分人、一部分地区先富起来。构建和谐社会,应该从个个社区逐渐推进与扩大。现在,开展的创建优秀(示范),文明小区之类的活动,就是构建和谐社会的良好开端。
社区和谐是社会和谐的基础。社区是社会的细胞,是具体化的社会,是社会的窗口和缩影。

　　　构建和谐社会,要从创建和谐社区做起。创建和谐社区要体现是政治安定、社会稳定；二是经济安全;三是文化支持；四是法制安全；五是治安稳定;六是公共安全。同时,要实现社区与城市、社会之间；居住人群与自然生态之间;人与人之间享受和谐,使社区真正成为一个安全、舒适、和睦、温馨的家园。

　　物业管理企业联系上干的小区(大厦),分布在各个社区,与上千万的业主面对面地服务,是城市的经济发展、社区稳定、和谐社会的积极实践者。从这个意义上讲,物业管理是构建和谐社会,创建和谐社会的重要力量,是不可缺的部分。

　　二、和谐社区必须坚持“以人为本”

　　以人为本,从宏观上讲就是一切工作要以满足人民群众的物质文化需要为出发点和落足点。在经济社会发展的基础上不断为人民群众谋取切实的经济、政治、文化利益,为人民群众素质的提高和人的潜能的发挥提供必要的物质基础和制度保障。

　　从微观上讲,物业管理以人为本的服务观念,是物业管理服务的核心和灵魂,是搞好物业管理的根本保证,是正确处理好物业企业与业主之间关系。物业企业依照合同约定,满足业主需要服务标准和质量的尺度。和不和谐,首先是人与人之间的和谐和认同。诚心与爱心是社区和谐的希望,没有诚心和爱心就没有人与人之间关系的和谐。人与人之间的和谐是社会和谐的本质要求,和谐的重要因素就是心的交融、爱的交融。

　　孟子曰：“仁者、爱人也”。“仁”的核心就是强调人与人之间有爱心,有同情心。物业管理中的人与人和谐,就是物业企业、业主要友爱和睦相处。物业管理中人是最活跃的一种力量,业主是物业管理活动中的主体,同时又是最终受益者。物业企业在物业服务活动中,要充分调动企业的全体职工,把坚持以人为本的服务理念,贯穿到物业服务的各项活动中,作为物业服务的出发点和落脚点。

　　1、在物业管理实践中贯穿“以人为本”的理念,首先,要树立人的心中,通过一系列管理活动使人(物业管理企业员工和业主),物(楼宇建筑本体及附属设施,管理活动中工具、材料、物资)进入一种有序、可控状态走出种特定的自然环境,人文环境和某种理想氛围,创造一种和谐的适合人的工作、生活需要的良好环境之中。达到“整洁、有序、清新、宁静

、安全、可控、方便、快捷以及充满浓郁情感的社区”。

　　“以人为本”是物业企业为业主提供人性化的服务,满足和超越业主日益增长的服务需求。物业管理服务是直接与人相处的活动。关心人、帮助人,满足人对物业使用相关的物质与精神的需要。服务的结果让业主满意。脱离了以人为本的服务宗旨,服务就如无源之水,无本之木。

　　其次,规范管理,依法管理以人为本的服务,强调服务为先,在实施对物的管理与对人的服务过程中,寓管理于服务中,作好市场调查,了解服务需求,通过服务设计、服务传递、服务接融。为业主着想,实施有效的管理服务,多种灵活的服务方式,体现在服务程序的规范,如：电话接听程序、设备操作程序、装修审批程序、清洁程序等,严格按秩序一项一项,一项一项的有条有序的处理,不可随心所欲、杂乱无章。

　　2、服务制度的健全。整套规范、系统、科学的服务制度,确保为业主提供稳定的服务。这些制度应清晰有序,易于操作,切忌随意化,无章可循。

　　3、服务收费合理。严格按照国家的〈物业收费服务管理办法〉遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应原则。实行明码实价,收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。开展便民服务和特种服务也应根据不同物业的性质和特点以及业主消费的承受能力和需求来确定,“保底微利,以支实收”为出发点。

　　4、服务效率快速。服务效率是向业主提供服务的时限。服务效率高不仅能节省时间,同时为业主解决了难题。因此,物业企业应全力提高服务效率,提高员工的服务能力,减少工作环节工作程序,缩短办事时间,以达到提高服务效率的目的。

　　三、和谐社区的创建需各方的努力和谐社区是和谐社会的重要组成部分,和谐小区（大厦）又是和谐社区的基本单元，社区的和谐，又是无数小区（大厦）的和谐。小区（大厦）的和谐，要靠业主、开发商、物业管理企业、街道办事处、居委会、公安部门等方面携手合作。因此，创建和谐社区是业主、开发商、物业企业、政府各部门的共同责任和目标。

　　1、业主是创建和谐社区的主体

　　要创建和谐社区，人与人之间的和谐是第一因素。建立业主与业主之间的和谐,搞好邻里关系尤显重要。一个小区(大厦)的业主来自五湖四海,走到一起来了。然而,由于个体的差异,社会环境、家庭状况、经济条件、思想文化水平、道德修养等差异,因此,小区有的业主相互之间不来往,不交流,有的同住一个小区、楼宇不相识,“鸡犬之声相闻,老死不相往来”甚至一有小的矛盾和摩擦,就大动干戈,这是种不正常的邻里关系。个别业主自行其事,不服从业主整体利益,一部分业主与一部分业主之间、业主与业主委员会之间、业主委员会与委员之间、业主与物业企业之间、与开发商之间的矛盾,是现今物业管理中的焦点和热点。这些矛盾的解决,有待于业主自我管理、自我约束机制完善。〈物业管理条例〉和〈业主大会规程〉就业主大会的成立、运作、职责、执行机构作了明确的规定,但在具体操作中,业主大会会议应以何种方式召开,才能既操作方便又能反映业主的真实意愿,如何保证业主委员会推选出责任心强、无私心、具有公信力、热心公益性活动的业主担任业委会委员,是创建和谐社区的保障。

　　2、物业企业是创建和谐社区不可缺的重要力量。

　　物业管理20多年的发展,促进了经济的增长,提高了人民群众的居住质量,增加了就业,维护了社区的稳定,丰富了社区的文化生活,促进了业主的身心健康、邻里关系和谐和良好的社会风尚。社区精神文明建设为我国新型的社区建设起到重要的作用。

　　人民奔小康,离不开物业管理,物业管理的发展离不开和谐社区的创建。物业企业的发展应当加强内部的管理,提升服务的实效性和反应力;提高线物业管理人员能够发现问题和解决问题的能力，通过对物的管理完成对人的服务；通过对人的服务完成对物业管理。服务态度上热情周到，设备管理上完好；服务技能上达到娴熟；服务方式上体现灵活方便；服务项目上完整，使业主享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务。

　　但是，在现实物业管理中，部分物业企业没有摆正自身的位置。有的企业自觉不自觉地以管理者自居，服务态度生硬，方法简单；有的企业合同意识淡薄，不尊重业主的意愿，不按合同约定提供服务，服务不到位，服务质量差，标准低，出了矛盾纠纷，首先不从自身上找原因；有的企业合同到期或者业主大会选聘新的物来管理企业后，无故不按期退场，制造矛盾，这些行为侵害了业主的合法 权益，损害了行业的形象，破坏了小区（大厦）的和谐。。这些问题在创建和谐社区的建设中均值得我们很好思考，需要反思自问，我们究竟做得怎么样？在物业服务过程中，是否以统一的标准和态度面对各类业主的各种需求。

　　干物业管理这一行实际上也是学做人，真诚、坦诚、自信、有爱心，依照国家法律法规、契约合同准则去处理问题。通过善意的沟通和务实的态度支解决问题，是物业人应该具备的品德和能力。也是创建和谐社区的基础。

　　3、政府各部门是和谐社区的引导

者。

　　在构建和谐社会创建和谐社区中，政府各部门的作用，主要是根据法律、法规、规章对物业管理企业行为实行监督管理，为企业从事市场活动提供法律和制度上的保障，明确各部门的自身职责和责任，做到依法行政。

　　房地产行政主管部门要改变观念，认真总结物业管理发展过程中的历史过程，把握物业管理中的难点和重点，认真学习贯彻《物业管理条例》，弄清法律关系，明确物业管理各方主体的法律责任，物别要明确业主责任和行政主管部门自身的责任。

　　街道办事处是基层行政组织，居委会是居民自我管理、自我服务的自治组织，其职能是协助基层政权做好居民群众的政治思想工作，调解居民邻里矛盾，维护居民道德行为规范，创造良好的和谐社区人际关系。业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地街道办事处、居委会的指导和帮助，并要接受居委会的指导各监督，共同维护物业管理区域内的社会治安和社会秩序。

　　总之，构建和谐社会创建和谐社区是社会各方的义务和责任，关键是各部门按其职责，同心协力。上下要同心协力，左右也要同心协力，根据其工作的不同侧重，在分歧中找到共同点，共创和谐，为和谐社区做出应有的贡献。我们坚信：多方努力共奏和谐曲，创建和谐社区的目标就一定能够实现。

篇5：文明社区建设:构建和谐社会重要切入点

文明社区建设:构建和谐社会的重要切入点

　　社区是社会的细胞，社区和谐是社会和谐的基础。从这个意义上可以说，文明社区建设是构建社会主义和谐社会的重要切人点。

　　文明社区建设有助于不断促进人与自然的和谐。所谓人与自然和谐，是指在经济社会发展的过程中，用辩证的观点和长远的眼光理解人与自然的关系，将人与自然的和谐看作是经济社会发展的重要目标。随着经济社会的发展，社会大众对社区环境的要求越来越高。于是，越来越多的生态理念被引人社区建设中，力争创造一种人与自然更加和谐的社区环境。创建文明社区活动的主要任务之一，就是搞好社区综合治理，保障居民安居乐业。为此，应坚持治标与治本结合、近期与长远兼顾，从解决脏、乱、差等问题入手，加强日常保洁管理，加强对烟尘、噪声和水污染等的防治，搞好社区绿化和美化，不断改善环境质量。相对于传统社区，文明社区环境建设所涉及的领域更加广阔，关注的层面更为深人，不仅需要考虑本社区居民的利益，还要兼顾更大区域居民的利益;不仅应重视当代人的利益，还要考虑子孙后代的利益。因此，文明社区环境建设不只是一个环境问题，而是一个复杂的系统工程，需要兼顾环境、经济和社会公平，使三者之间彼此关联、彼此协调，从而获得整体发展。可见，文明社区建设对于不断促进人与自然的和谐相处有着重要的作用。

　　文明社区建设有助于不断增强人与社会的和谐。人与社会在怎样的状态下才能和谐?实践表明，只有当履行公共管理职能的各主体之间以及管理主体与工作对象之间始终处于一种良好的合作与相容状态时，人与社会才能是和谐的。长期以来，有的城市居民委员会不同程度地存在着行政化管理的现象，居民参与社区建设的程度不高。随着改革的深化和居民对社区事务的日益关注，城市居民委员会原有的管理方式已经越来越难以适应形势发展的需要。文明社区建设，就是要通过对城市社区治理结构的重构，建立起新型的城市社会公共产品供给体系，以弥补社会管理的缺位，从而长期有效地满足居民对社会公共物品的需求;就是要通过社区建设来动员和整合正在从“单位人”向“社会人”转化的城市居民，培育居民的公益观念和参与意识，使公共权力得到有效使用。同时，通过文明社区建设活动的开展，整合社区的各种人力和物力资源，倡导社区居民和驻社区的各机关、团体、部队及企事业单位的广泛参与，促进社区各项事业的发展，从而逐步达到人与社会的和谐。

　　文明社区建设有助于不断增进人与人之间的和谐。构建和谐社会，不仅需要人与自然和谐、人与社会和谐，更需要人与人之间和谐。坚持公平的社会行为准则，是协调人与人之间关系的重要手段。文明社区建设可以起到维护社会公平、稳定社会秩序、净化社会环境、调节人与人关系的基础性作用。社区环境搞好了，社区居民就可以利用闲暇时间充分享受社区的公共绿地，参与社区的公共活动，利用社区的公共体育设施进行健身;社区服务、社区卫生医疗做好了，就能使社区居民受益。特别是居住在社区的困难群众，更可以直接从文明社区建设中得到关爱和帮助。文明社区建设活动虽然是以全社区居民为受益对象的，但由于许多困难群众无工作单位，社会活动的空间相对狭小，因此社区常常成为他们生活的最主要依托。通过文明社区建设，可以强化人与人之间相互信任的关系和相互接纳的意识，真正把人们居住的社区建设成为充满人文关怀的文明家园，不断增进人与人之间的和谐。

据《人民日报》(20**年6月8日第九版)