物业服务者的委屈向谁倾诉

　　物业服务者的委屈向谁倾诉?

　　“我刚检查过，垃圾都拖运走了，谁知道又堆满了!”一位保洁主管委屈地抹着眼泪说。原来，近期某物业为迎接重要上级领导参观检查，当天物业后勤处领导联合物业公司在内的多家外包单位开展全面检查，排查忧患，查找不足，未曾想来到10楼东侧电梯口处时发现散落堆放着一地垃圾，污水横流，散发出一股股恶臭。看到此情景，后勤领导当场发飙，“你们物业就是这样迎接过几天的检查啊!”站在一旁的物业项目经理脸色骤然变红，一言未发，场面十分尴尬，悻悻离场。连项目经理自己也没想到，这几天紧锣密鼓地布置工作，自己身先士卒，加班加点逐项落实，可以说做足了准备，可是还是出现了纰漏。回到物业办公室后，项目经理立刻召开会议，对负责该区域的保洁主管进行一番责问，这位主管大姐认为自己工作做到位，而且数次巡查现场情况，均未发现异常，被批评责问很委屈，便出现了开头的一幕。

　　“上辈子做了孽，这辈子干物业”的说法在行业内广为流传，其中有物业人的自嘲，也道出了行业人生存之艰辛。在历经九九八十一难取得真经前，每个物业人都要经历种种磨难，饱受种种委屈，相当一部分物业人选择中途退场、黯然转行，只有一部分物业人选择坚守信仰、矢志不渝，忍受各种不公平对待、遭遇各种横眉冷眼、无理要求，甚至外界异样的眼光、冷漠和嘲笑。内心积攒的怨言和委屈时间久了，选择正确对象疏导职场困惑，合理渠道排泄工作负面情绪，恰当方式方法转移工作压力显得尤其重要。特别是面对形形色色、性格背景迥异的业主带来的工作挑战，甲方领导无形施加的工作压力和内外部复杂的环境因素时，增强心理抗压能力，学会化解压力，适当倾诉委屈，成为职业物业人面临的共同问题!同时，关注物业人的心理活动，关心物业人的心理健康，也应该引起行业协会和社会的重视，或成为行业协会牵头解决的下一个课题!如何化解职场压力，找到倾诉委屈的合理渠道，分析和应对职场委屈和困惑。下面，跟大家分享几点经验方法，仅供参考。

　　沟通化解法

　　把握沟通尺度，向上级寻求指点。这里的尺度指工作方面的，上级指班长、区域主管、部门或项目经理，也可以是分管项目的总经理。当然，职位越高的领导，需要处理的事务越多，时间有限，当你确定要寻求上级领导的帮助时，特别是项目经理以上的领导，一定要提前预约，根据领导的日程安排时间，切不可冒失前往，影响领导正常工作，也让领导否定了你身为一名服务人员应该具备的基本礼仪常识。有些人担心向领导求助，会给领导留下能力有限、不能胜任职务的印象，其实不然，负责、关心下级的领导是欢迎这类员工的。寻求上级帮助，凭借其管理经验，思想上的高度，立场的不同，开导你的情绪，排解你的委屈，让你有所知有所识，有所启发，有所裨益，从而释怀压力，化解烦恼。

　　真心诚意学习，向有经验的同事请教。物业服务涵盖社区、学校、医院等多种业态，每种业态都有其独特之处，初入某种业态，特别是刚刚接触行业的新人，不是学历越高，能力越强就能快速了解和融入进去，往往一开始四处碰壁，一脸茫然。亲和的沟通力、临危不乱的气场、处理问题的技巧等工作经验恰恰是职场新人短时间所不具备的。所以，保持一颗虚心，多向周围经验丰富的同事请教，学习如何减轻工作压力，提高办事效率，避免不愉快的事情发生。工作中遇到棘手或困惑的事，主动向经验丰富的同事交流，避免盲目行事带来的烦恼。

　　掌握沟通技巧，适时向业主倾诉。全天候的服务，24小时的陪伴，使我们和业主近距离接触，胜过亲人般朝夕相处。在日常提供的各项服务达标的前提下，根据时间和地点，去业主家回访或调查时，运用沟通技巧，注意表达形式，适时向业主表明我们工作的艰辛，面临的困难，争取感情层面得到业主的支持和信任，赢得更多业主对我们工作的理解和配合，以推进后续工作的顺利进行，减少因沟通不畅造成业主对我们服务上的误解和投诉。

　　回归家庭怀抱，用亲情暖化委屈。家庭永远是温馨的港湾，外面遇到什么烦恼、碰到什么不快的事，回到家心情就会舒畅。当你遇到委屈时，不妨试着回到家，回到亲人旁边，打开心扉，尽情倾诉你的委屈。相信，他们乐于分享你的快乐，也希望分担你的痛苦。

　　转移压力法

　　培养兴趣爱好，转移工作压力。工作并不代表全部，生活才是主题曲。劳累一天，放下工作，忘掉烦恼，约三五好友，足球场、篮球场、健身房，酣畅淋漓，随心所欲，释放压力;或约两三姐妹，秀支舞、唱支歌、做顿美食，一决高下，大快朵颐，忘掉烦恼。培养良好的兴趣爱好，有效转移工作高压状态，缓解身体和精神疲劳，丰富生活，助力职场。特别是跟体育有关的运动，至少要培养一项，将有益于一生的职场发展和健康生活。

　　树立学习意识，用知识赶走委屈。处在社会变革和行业转型的交叉口，企业竞争加剧和外界虎视眈眈的不利位置，服务要求日趋提高和行业标准日渐完善的背景下，不学习，就被淘汰，不学习，烦恼只会越来越多。树立终生学习意识，加强学习能力，完备专业技能。用专业的服务态度和技能带给业主舒心方便的体验，维护和保养业主的家园。通过学习，用知识武装自己，带给业主满意，带来业主家园的保值增值，体现和实现自身价值。

　　自我战胜法

　　学会换位思考，用心态战胜委屈。试想，谁的职场不委屈?谁的职场一帆风顺?谁不是一边承受着委屈一边抹眼泪?谁不是受遍了委屈后享遍的福?如此一想，心情豁然开朗。又想，只有弱者在委屈面前表现的唯唯诺诺，强者从来不会低头，让委屈阻碍前方路，成为职场发展的绊脚石。与其痛苦不堪，不如痛定思痛，找到原因，战胜烦恼，轻装上阵。

　　独立承受委屈，小不忍必乱大谋。职场的委屈，有些时候要自己独立承受，过多地抱怨可能会招致更大的烦恼，与其这样，不如在逆境中磨练自己的意志，强化心理素质，戒掉心浮气躁的个性。要相信，那些没有消灭你的东西，会使你变得更强壮。

　　追本溯源，理性分析原因。事出必有因，理性分析“委屈”发生的原因，或自身能力达不到岗位要求，或为人处世过于锋芒，亦或业主故意刁难......分析出原因，对症下药，避免产生负面情绪，影响工作。也要善于从工作中总结此类经验，梳理一套应对问题的解决方法。为日后工作打开良好局面，方能遇事从容不迫。

　　物业服务者应该正确认识和理性面对职场压力和烦恼，对内苦练内功，夯实基础，提升服务水平，提高专业技能，完善自我;对外坚守职业操守，不卑不亢，借助外部力量，合理排解困惑，积累经验。总之，立足行业，物业人要有一颗百折不挠、锲而不舍地恒心，保持一颗敬业笃行、孜孜不倦地虚心，还有一颗乐观向上、天真浪漫地童心，且行且微笑!(陈永成--明德物业服务有限公司江西分

　　公司)

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篇2：浅谈物业管理工作中的感悟

　　浅谈物业管理工作中的感悟

　　物业管理，本人的理解，就是对小区物业管理和对小区业主服务的综合管理服务。要能得到广大业主的认同，必须依靠物业服务中心全体员工的辛勤努力。从我做起、从身边的小事做起，做个有自信的人、有集体感的人、做个勤劳务实的人、做个正直的人。我们在物业管理的日常工作中经常会碰到这样或那样问题，要如何处理好这些问题、克服这些问题，就必须仔细的分析问题，才能解决这些问题。解决这些问题，不是三言两语就能完成的。总会碰到话不投机，并且矛盾重重。要顺利的解决问题，我们必须平常在工作与生活中一定要扬长避短虚心学习，积累知识，总结经验，给业主一个信任感和依赖感，这样才能取得良好的社会效益和经济效益，同时给企业的不断发展也带来机遇。

　　以下是本人在物业管理工作中的几点感悟：

　　一、抓好队伍建设，是做好物业服务的基础。要想做好服务工作关键的因素在于有一个好的服务团队。而要打造一个好的服务团队，就必须要有严格的管理制度。只有通过不断完善制度，不断总结管理经验，在队伍建设上狠下功夫，才能使我们队伍的物业服务水平不断提高。在对内的管理上严格按规章制度办，对员工的工作绩效进行定期的严格考核。该奖的奖，该罚的罚，充分调动了员工的工作积极性。在员工招聘中，通过严把招聘、试用期新员工入职后必须进行严格的岗前培训，才能上岗。长期坚持进行专业技能的培训，和如何给业主做好服务工作的教育培训。尤其是对秩序维护队员从个人卫生、到仪容仪表、到队列动作在执勤中必备的技能，遇到突发事件应对方法及处理能力。

　　二、严把小区安全关，是业主住得安心的关键环节。安全工作是小区管理工作的重中之中只要做好了安全工作，小区的物业服务工作就做好了一半。由于物业服务工作人员没有权力行使行政和治安处罚权。因此给物业管理的日常工作带来了很大难度，建立一支责任心强的秩序维护队伍对重点部位、薄弱环节、对进入小区的陌生人员和车辆进行严格的盘查。加强秩序维护员(保安)的监督管理，定期夜间进行查岗使秩序维护员时刻绷紧安全这根弦。对岗位违章人员进行纠正并处罚，以此来保证夜间各岗不失控。时刻提醒秩序维护员遵守和履行岗位职责。积极的于社区、街道和派出所保持紧密联系，及时向他们反映和汇报小区治安情况，取得他们对我们工作的支持。也是做好小区安全防范工作的重要环节。

　　三、创造小区良好的卫生环境，是业主住得舒心的重要保证。清洁卫生都是我们日常工作的重要环节。我们除配备足够和专业的保洁员，并对工作进行科学合理的安排。保洁员早上七点上班后的第一件事就是将所有的垃圾桶清空，将地面可视垃圾捡干净，然后再进行精细保洁。下午的主要任务就是进行循环保洁，下午下班前要再次将垃圾捡干净，将垃圾桶清空并定期清洗垃圾桶，每天安排管理人员检查卫生情况。我们还在所有员工中倡导”大家都来做清洁卫生员”的行为习惯，使小区能保持良好的生活居住环境。

　　四、争取广泛的社会支持，是做好物业服务工作必不可少的环节。物业服务是一个综合性的服务行业涉及到千家万户，涉及到业主生活的方方面面。要想做好物业服务工作，共建和谐社区。就必须与政府职能部门及众多的公共事务部门保持密切的联系，在工作中取得他们的支持。

　　以上是本人的一点浅见。可以说，做人能反应做事，做事也能反应做人。“人非圣贤，孰能无过”，人怎能无瑕疵，怎可无遗憾，要想面面俱到，实不可能。因此，虚心学习，积累知识，总结经验，不断进取。世间只有想不到的事，没有做不到的事。我们如何做人？如何干事？我们必须时刻问问自己，叮嘱自己，磨砺自己，这样才能把人做好，把事做好，把物业服务工作做好。

篇3：物业服务企业现实存在的问题

　　物业服务企业现实存在的问题

　　近年来，我国的物业管理呈现加速发展势头，对促进社会和谐、推动经济发展、吸纳就业和加强城市管理发挥了重要作用。物业管理作为房地产商品的消费环节，是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性服务方式。物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理不可缺少的一环。

　　20世纪80年代，现代物业管理从香港传入我国内地，各地物业管理企业和从业人数数量迅速增加。当它以经营、服务、管理为一体的充满生机和活力的管理方式在我国大地上一出现，就显示出蓬勃的生命力及广阔的发展前景。然而，我国现行的物业管理毕竟处于成长发展阶段，在理论和实践上还有很多问题需要研究和给予回答。客观来看，行业总体水平还处于低水平运行状态。成本不断上涨，从业人员匮乏，经营理念落后，管理方式粗放，市场机制不完善和地域发展不平衡等现状制约了行业发展，物业服务企业的经济运营空间十分狭窄，物业服务内容和质量与人民群众的要求相比还有较大差距。现实存在的问题主要表现为：

　　一、捆绑收费问题

　　目前，在许多小区仍然存在着捆绑收费问题，部分小区还相当严重。

　　国务院《物业管理条例》中明确规定，水、电、暖、有线电视等社会公共服务部门应实行终端服务，水、电、暖等由供应部门实行专业维修，终端收费。山西省《物业管理条例》规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当直接向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等服务的最终分户使用人。前款所列单位不得强制物业管理企业代收前款规定费用，也不得因物业管理企业拒绝代收前款规定费用而停止提供服务。

　　但有些部门还未全部实施服务到户，因而常常把代收水、电、暖等费用由物业公司来做，而有些物业服务企业则趁机进行捆绑收费，将物业费、电梯费与水、电费一起收取，如果不交物业费就采取少售水、电的方式卡业主。然而，这种方式既违反了相关规定，又不能解决物业管理中的根本问题，反而加深业主与物业服务企业的矛盾。

　　物业服务企业应当遵守政府有关规定，严禁在收取物业服务费过程中将物业费与代收的水费、电费等费用捆绑收取。强化行业物业企业自律工作，在物业管理企业中开展提高服务质量、树立物业管理企业新形象的活动，不断规范物业管理企业的从业行为，使物业管理工作更加规范、有序、健康发展。

　　二、承接查验问题

　　建设部《物业承接查验办法》中规定：实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

　　建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案;(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具;(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;(四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求;(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;(六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;(七)法律、法规规定的其他条件。

　　建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;(三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(五)承接查验所必需的其他资料。

　　其中：第三十九条规定：物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

　　第四十条规定：建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动*同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。

　　因此，各物业服务企业应当严格按照建设部《物业承接查验办法》的规定，做好承接查验工作，对于承接不具备交房条件的项目时，物业公司要做好风险分析，规避风险，不得盲目接手，同时按照相关规定承接规范的物业项目，否则将承担极大的风险。

　　三、开发遗留问题较多，要学会处理有关问题

　　目前，开发建设单位的遗留问题比较多。第一，开发建设单位在交房时未能完善水、电、气、暖等相关配套，房屋没有经过验收就交房，小区共用设施设备及房屋质量问题较多，售后维修服务不能满足业主的要求，造成业主入住后投诉较多，而物业公司又难以协调处理，引发许多矛盾。第二，开发建设单位不通过招投标的方式选聘物业管理企业，也不签订书面的前期物业服务

　　合同;在销售物业之前，没有制定业主临时管理规约，或不将业主临时规约向物业买受人明示;与物业买受人签订的买卖合同中没有前期物业服务合同约定的内容。以及不按规定承担物业的保修责任;不缴纳已竣工但尚未出售或尚未交给业主买受人的物业的物业管理费等等。开发建设单位遗留的问题，直接影响到小区的物业服务质量和水平。

　　因此，作为物业服务企业，要区分清楚各类问题的责任所在和解决方式，属于开发商的工程质量问题和设施设备的配套问题，一定要向业主讲清楚，明确责任主体。同时物业企业可以代表业主向开发商反映问题，但应明确物业公司不是承担维修工程和配套设施设备的主体。

　　四、业主委员会的问题

　　据了解，我市物业小区共成立业主委员会91个，占全市1400多个有正规物业服务企业提供服务小区总数的6.5%，而业委会成立比例低的主要原因是，一方面是由于业主参与小区物业管理的积极性不是很高，另一方面在自治方面存在着诸多难题，如：业主委员会不是法人组织和社会团体，无法在银行开设账户，发生重大事故时无法确认赔偿主体等。由于各城区管理机构不一，专职管理人员缺乏，部分街办、社区对物业管理工作的支持配合力度还不够，对业主委员会难以形成有效的监督。

　　现在许多物业公司对成立业主委员会采取抵触态度，认为成立业主委员会后就是要炒掉物业公司或者干涉物业公司的正常运作。其实这是一种误解。业主委员会的设计初衷是要协助物业公司搞好物业服务，协助解决物业管理当中遇到的问题和矛盾。因此，物业企业要学会和业主委员会打交道，善于沟通，积极协助物业服务企业做好服务，这样其企业才能做的长久，这也是未来物业服务发展的趋势。

　　五、规避风险问题

　　在日常的物业服务过程中，常常有一些意外情况的发生。如房屋外墙脱落砸坏车辆、导致人员受伤，物业公司员工因管理不到位或操作不当引发事故等，物业公司就要承担相应的赔偿责任。而物业服务企业本身就是微利行业，缺乏抵御风险的能力。因此，物业服务企业要学会规避风险和转嫁风险。最有效的通行做法是购买物业服务意外责任险，以较小的付出规避较大的风险。

　　六、维修资金使用问题

　　现在许多小区的应急维修达不到业主的需求。电梯、消防、屋面漏雨等问题发生的时候，会影响到业主生命财产安全和正常的使用。这里面有多方面的原因。其中一个就是认为维修资金申请难，使用难。现在我国的维修资金使用，只要达到规定条件，就可以提出申请，这其中关键的难点在于维修资金管理办法要求必须三分之二以上业主签字同意方可批准使用。因业主签字的数量多，时间长，这就导致了维修资金申请时间较长。这与我们企业日常宣传不到位也有很大关系。

　　另外，业主委员会承担着业主与物业服务企业之间的桥梁和纽带作用，应当充分发挥好沟通作用，促进企业做好服务，改善居民偏执意见。从而推动物业企业正常规范运行。

　　在现实生活中，物业服务企业应当以做好服务为宗旨，树立企业新形象，塑造企业好品牌，对物业管理活动中出现的问题，研究分析出改善物业管理的具体对策：

　　第一、强化行业物业企业的自律工作，扩大企业经营服务范围，形成规模效应，提高服务质量，促使物业管理企业有序、健康发展，走出企业的品牌之路。

　　第二、积极做好政府委托交办的事宜，配合业务主管部门做好行业日常工作。遵照要求，配合相关部门做好服务工作，保质保量完成考核工作，同时理顺与政府有关部门的关系。

　　第三、继续做好培训学习工作，拓展延伸行业活动，提升物业品质服务。

　　第四、交流学习、组织物业企业间的参观考察活动，适时参加外部组织的专业学习及培训。

　　在当前国家推动科学发展、加快转变经济发展方式的关键时期，理清发展思路，探索转型途径，逐步带动全行业的转型升级，是物业管理科学发展的必然选择，物业管理与民生联系紧密，只有解决了物业管理过程中的种种问题，一方面以物为媒，以人为本，为业主解决各种困难，维护住户利益。另一方面，物业企业会同社区积极组织开展业主喜闻乐见的各种文化活动，建立新型邻里关系，营造互帮互助，相信各物业公司的路会越走越宽，相信在二建集团带领下，我公司在未来的物业领域中前景会越来越美好!

篇4：英美香港物业管理

19世纪60年代的英国。当时正值英国工业化大发展,大量农民进入城市,出现了房屋出租。为维护住用者的权利,需要一套行之有效的管理方法,于是出现了专业的物业管理。

自那以后,物业管理传遍世界各地,并受到各国的普遍重视。目前美国、英国、中国香港等国家或地区的物业管理非常发达,受到政府的重视和业主、住用者的欢迎,正处于蓬勃发展之中,方兴未艾。

英美的物业管理模式:

(1)英美的物业管理已成为社会化的服务行业,任何人、任何公司都可从事物业管理,只要具备条件,领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。

(2)物业管理服务项目多,内容广泛,包括物业建设前后、物业使用全过程的管理。

(3)管理方式非常灵活。业主或用户委托物业公司进行物业管理,而物业公司的管理方式非常灵活。小修工程、日常服务可由内部维修人员完成,而大、中工程可以采取承包方式转给别的专业公司完成。一个项目或工程如绿化管理,可单项承包也可整体承包。费用由双方协商,计费方法可依时间长短, 也可按次计费。

(4)物业管理服务收费由委托方与物业管理公司(或机构)商定,视市场供求状况、地区环境以及房屋的数量与质量由双方自由协商而定,一般无统 一的标准。物业公司的管理费来源多渠道,有租金收入、服务费,甚至有政府补贴。

(5)管理公司(机构)人员精干,效率高,固定人员少,一些项目尽可能临时聘请,可承包的就不设固定人员以节约开支。

香港的物业管理模式:

(1)公共房屋的较大部分由房委会执行机构房屋署下辖的房屋管理处具体负责管理,机构健全,配有专业管理人员,管理方式灵活,一些项目常用招标或承包等方式交由专业公司完成。

(2)从1987年开始,房委会相继把一些公共居屋委托私营的物业管理公司管理,受聘的物业管理公司负责日常物业管理工作,接受物业管理委员会的日常管理、工作监督与财务监督,房委地不再监督物业公司的日常管理工作。

(3)为管理好私人楼宇,香港政府颁布了《多层大厦(业主立案法团)条例》,倡导多层大厦业主组织法团,设立管理委员会。业主立案法团是全体业主组成的法定团体,管理委员会由业主大会上50%以上的业主通过成立,代表行业主立案法团的权利与责任。业主立案法团通过招标、协议或委托等方式聘请物业管理公司管理物业,监督管理公司的运作,如果管理公司的服务水准太低,业主立案法团可以在合约期满后,选择其他管理公司代替。管理公司与业主立案法团是聘用与被聘用的关系,管理公司之间为获聘而竞争激烈。

(4)物业公司的经费全部来源于各业主的管理费,管理费的收取标准完全按照管理工作的实际支出而定。管理公司的一切费用,包括人员工资、办公费、设备保养费、清洁费、煤气费等都从所收的管理费中开支。管理公司的利润是从管理费支出中提取5%~15%这一比例的管理酬金而获得。管理公司的收支账目必须定期公开,接受业主的监督,一些较大规模的维修工程,牵涉到大笔费用支出,须征询业主立案法团的意见方能进行,如未获准,物业公司不得坚持。物业管理收费由市场形成是市场经济条件下的普遍规律。

国外物业管理特点:

(1)自负盈亏、自主经营的独立的物业管理公司发展迅速,政府公屋逐渐交由独立的物业管理公司管理,私人楼宇越来越多地委托专业的物业公司管理。

(2)物业的所有权与管理权分离。物业管理公司与业主的关系是雇用关系,业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司,要认真考察公司的信誉、专业知识背景及管理、财务、法律水平、管理费用的高低以及社区活动能力。而物业管理公司饱受市场竞争的压力,必须注意其形象,不断改善经营管理,提高效率,尽量让业主满意,否则就会有被淘汰或被解雇的危险。

(3)物业管理及收费标准由市场形成。政府一般不规定具体的收费标准,具体收多少管理费由业主(委托方)与管理公司(受托方)双方讨价还价 决定,视市场供求状况、地区环境、房屋数量与质量、服务内容多少与深浅等

篇5：香港物业管理现状未来发展

香港地少人多,建筑物鳞次栉比。地产业是香港经济发展的骨干产业,近十多年来,与地产业一脉相承的“物业管理”行业取得了长足发展。然而,市民对生活质素要求越来越高,新的信息手段,也成了物业管理公司提升自身素质的契机。今年SARS疫情在香港肆虐后,对物业管理行业提出了新的要求,呈现出新的发展趋势。

一、香港物业管理的现状

在香港时常经济和法治社会的大环境下,专业、规范和高质素的物业管理,推动了香港经济的持续发展,同时,亦为市民提供了一个惬意、舒适的生活环境。从整体上看,目前香港物业管理呈现出如下特点:

(一)法制化程度高。香港物业管理领域首先引入英美普遍法中的概念,即在楼宇建成后,由发展商、物业管理公司和著名业主共同签订的“公共契约”即公契),即关于各业主之间享有其自有部分及公用部分和他们彼此之间在大厦管理过程中的权利、利益和责任,在土地注册处注册,并对大厦全体业主和租客有约束力的协议。为了规范物业管理市场,香港政府制订并完善了一系列法律法规,如气体安全条例、消防安全条例、危险物品条例、噪音管制条例、水质管制条例和保安及护卫条例等,其中最为重要的是《建筑物管理条例》。为便于业主组织法团管理大厦,1970年制定了《多层建筑物(业主法团)条例》;1993年该条例被大幅度修订,更名为《建筑物管理条例》,成为香港物业管理领域最基本的法律。现今,在法律的指导之下,业主更加积极参与管理自己的物业,截止20**碾月,全港已有6464个业主立案法团(业主委员会)成立。因此,从法团的成立,法团与物业管理公司的权责,到物业管理的各项工作标准,基本实现了有法可依。

(二)私人楼宇高龄化,政府房屋服务私营化,加剧物业管理公司间的竞争,管理更趋专业。据统计,目前,香港约有4万多幢私人楼宇,超过25%的楼龄介乎20至40年,这些楼宇建筑物的损耗十分严重,加之大厦业权分散导致管理不善,间接加速楼宇的老化。香港政府屋宇署联同政府几个部门,从2000年开始推行“屋宇维修统筹计划”,协助业主和立案法团解决楼宇的维修和管理问题。另一方面,负责政府物业管理的产业署逐渐改变了它的角色,由直接管理物业,变为监管物业管理公司工作、改善社区环境和执行法定职务,将办公大楼和宿舍外判给物业管理公司管理,每年为政府节省3300万港币。香港房委会也采用同样的方法,通过推行“私营机构更多参与屋村管理及维修保养服务计划”,将管理的物业逐步移交给私人物业管理公司。这些既给物业管理公司提供了商机,同时提出了挑战,加剧了竞争。过去数年间,公司经理人酬金(利润)和总部开支占大厦管理费的比例,平均欲10-15%下降至5-9%。物业管理公司必须厉行节约,控制成本,很多时候还需要接受集团公司或母公司在资源上的支持。

(三)政府和物业管理公司协会的角色越来越重要。香港政府民政事务总署负责私人大厦的管理,帮助业主自行处理有关大厦管理和业主立案法团运作的事务。民政事务总署牵头成立一个跨政府部门和专业团体(律师会、会计师公会、测量师学会等)的大厦管理资源中心,免费为业主和业主立案法团提供各类信息、咨询服务和意见,协调处理纷争。香港物业管理公司协会于1990年成立,截止20**年年底,协会会员超过80家。根据协会的章程,加入协会必须具备两给条件:一是公司已有两年以上实际管理楼宇的经验;二是公司目前管理超过1000个住宅单位或超过30000