国外最新物业管理模式

国际传播媒介行业,简称国际传媒业,是包括广播、电影电视、音像制作、出版、报刊等精神生产机构与工商业相交叉而形成的一种主要生产和传播精神文化产品的行业。西方国家学者又称之为“文化工业”。

从历史上看,主要从事精神文化产品生产和传播的传媒业是伴随着市场经济而兴起的。最早建立市场经济的西方国家都有比较发达的传媒业,而西方各国理论家对其功过是非长期争论不休,但对其基本特征:精神生产、传播和商业化,有比较一致的概括,大体上反映在如下几个方面:

1.传媒业的生产经营以市场为导向,以其精神产品在市场上能否满足消费者的有效需求为目标,不再以某种既定的精神价值为目标。

2.传媒业生产的精神产品的消费者不再被动地接受特定的精神产品或精神灌输,而是按自己的口味和需要主动地选择某种精神产品。

3.传媒业的经营者为赢得市场,着力于迎合消费者的口味和情趣,同时又尽力去影响消费者,不断地用“创造的需求”制造出新的口味和需要,并推向社会,着力造就一代代新的精神产品的消费群体。因此,精神产品的推销、新的精神产品的炒作(如炒明星、炒新潮、炒新作),对传媒业的精神产品的生产和消费具有越来越大的影响。

4.传媒业各种精神产品及其生产者在市场上竞争激烈,并在竞争中沉浮,竞争的胜败取决于占有市场的份额,因此市场价值(知名度、销量、收视率、经济效益)取代精神价值成为主要的价值衡量尺度,精神产品的命运由其市场价值来决定。

5.从微观上看,传媒业的精神生产日渐企业化,不再是个别精神生产者的个体劳作,也不再是单纯直线从事精神创造的知识分子之间的合作,而成为一个由销售牵头的企业。

国际传媒业精神生产商业化的后果,西方学术界有两种截然不同的价值评价。一种强调传媒业的商业化使精神生产获得活力,日趋繁荣,并促成文化的普及,精神产品不再为少数贵族所拥有,从而大大有益于全社会的精神文化水平的提高,同时又使精神创造者摆脱意识形态的强制而获得创造的自由,因而大大有益于精神文化的发展。另一种观点则对传媒业商业化的精神生产方式持严厉的批判态度,强调传媒业商业化精神生产方式使精神生产者的人格发生扭曲,沦落为文化市侩,从而使人精神丧失,社会陷入极度的精神贫困和精神危机。

战后传媒业商业化的精神生产方式在西方国家的发展势头更烈,借助于强大的物质力量和先进的技术手段,对社会生活的影响日增,其弊端也愈加显露,引起了不少有识之士的忧虑。如美国前国务卿布热津斯基1992年在其新着《失去控制》中指出,以好莱坞影片和电视制作厂家为代表的商业化的大众媒介,出于商业利益,迎合人的最低级本能,倡导颂扬自我满足、自我放纵和贪婪的价值观念,不断传播“自我毁灭的社会伦理”,而市场竞争则使“劣币驱逐良币”的格雷欣法则在文化领域大施其威,其结果造成道德败坏和文化堕落,使社会日益腐败。罗马俱乐部的研究报告《学止无境》则强调,发达国家以金钱为目的的媒介公司,利用其强大的物质和技术力量向不发达国家倾销商业电视的过时节目,提供像镇静剂一般的平庸的精神食粮,以扼杀不发达国家人民的创造精神,使之永远处于落后的地位。

在西方,一般传媒机构都有代表其自身价值的标志性不动产,如美国的哥伦比亚广播大楼,英国的泰晤士报大楼,加拿大的多伦多电视台,日本的报业大楼,等等。传媒机构的建筑作为一种不动产是企业的象征和标志,大多是具有先进的通讯设施系统、安保系统和维修养护系统的现代智能化建筑。在西方传媒企业内部,将传媒业务与大楼管理划分为两个截然不同的部门,其中负责物业管理的部门专门从事不动产管理。这个部门利用传媒业的优势,做足物业生意,为所在企业赚得丰厚利润。西方传媒业企业一般把附属名下的物业管理分成附属公寓、购物中心、办公大楼这样几种类型来进行运作。

鉴于篇幅,这里着重介绍国际传媒业办公大楼的物业管理运营实务和不动产保险惯例。

二、国际传媒业办公大楼管理技巧

(一)传媒业办公大楼的特征

办公大楼又称写字楼,原意是指用于办公的建筑物,或者说是由办公室组成的大楼。这里办公大楼是指一种被用于出租办公室的收益型

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篇2：新加坡物业管理模式对我国物业启示

　　新加坡物业管理模式对我国物业的启示

　　物业管理始于19世纪60年代的英国，当时英国工业大发展，大量农民进入城市，为维护信用者的权利，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理。近年来，新加坡的物业管理模式得到了各国的认同，不少国家纷纷学习新加坡的物业管理模式。

　　物业管理始于19世纪60年代的英国，当时英国工业大发展，大量农民进入城市，出现了房屋出租，为维护信用者的权利，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理。自此，物业管理传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。近年来，新加坡的物业管理模式得到了各国的认同，不少国家纷纷学习新加坡的物业管理模式。

　　新加坡政府有关部门针对居民住宅及物业管理都制定了很细的规章制度，并形成法律，不管是物业管理公司还是居民都必须依法遵章行事，所以不管是高级公寓楼还是政府组屋区，管理都是井井有条，同时避免了各种矛盾或纠纷的发生。

　　从政府职能方面看，新加坡建屋发展局是负责实施政府建屋计划和统筹物业管理的职能部门。早在1967年，该局就制定了“土地所有权法案”，之后又经过多次修订。该法案共有158章，其中就规定了土地开发商在建造住宅时必须遵守的条例。比如，由开发商建设的公共组屋，每栋楼底层不得安排住户，而是用于作商店或娱乐室，供居民休息、娱乐和购物之用。再比如，规定了在共管式公寓的共有所有权土地上，除建造住宅楼房外，必须留有不少于40％的土地用作花园、风景区以及其他娱乐健身设施，确保物业管理模式thldl.org.cn的规范化。物业管理执照需要每年审批核发，如果哪家物业公司违反条例，或是不按照规章办事，将吊销物业公司的营业执照。物业管理从业人员必须接受两年的房地产管理培训，并需通过专业考试才能上岗。除了发挥监督管理职能外，建屋发展局的另一项主要工作就是“服务”，例如该局制定出一项长期的旧组屋翻新计划，进一步提高居民对社区的认同；另外，根据新加坡法律规定，所有建筑每隔5年都需要进行外部清洗刷新。

　　在业主方面，新加坡的物业管理模式充分保障了房屋拥有者的权利，同时也明确规定了各项义务。比如各个业主不得侵犯公共空间，私搭乱建要被课以重罚。对房屋内的装修也有很详细的规定，如常见的由装修引起楼下住户漏水等现象，当事人须负责赔偿他人损失，解决不了就得上法庭。新加坡“土地所有权法案”规定，每个新建住宅区必须在两年内成立管理委员会，由全体业主投票选出委员会成员。该委员会将代表全体业主管理社区，每年召开一次全体大会，讨论制定社区行为规则以及聘请物业管理公司等重要事务。社区或公寓的公共事务，如是否要增添公共设施，公共设施的使用是否要收费、收多少，是否要增加或减少物业管理费等等，最终都以投票方式决定。在这种机制下，物业公司只是被雇佣的对象，一切依照合同办事。如果表现不好，社区管理委员会有权立即将其解聘。

篇3：物业管理新模式专题

　　丽娜模式--物业管理新模式专题

　　“区分穷尽、物权自主、量化公开”的模式简称“丽娜模式”。在丽娜模式中，将共同部分的管理设定为对分不出去部分的管理。凡是分不出去的，由物业管理公司管理，由全体业主承担成本、由物业维护费开支费用，在权责分明的区分情况下实现了把物业管理费降到最低。

　　丽娜模式在“区分穷尽”的开初阶段较难。比如现在笔者管理的一个小区，直到目前还在“区分”、还没有穷尽，因为社区建筑规划与建筑物及配套太复杂了。尽管如此，除专有部分以外的共有部分，能区分的都要区分，使规划范围内的每个角落都因权利、义务、责任而分，都有人管;对最后分不出去的部分的维护费用才是全小区的物业维护费。

　　这种区分和确权的过程虽然复杂，但是每一步的确权都使物业管理更加量化公开，因而得到业主的欢迎。每个业主都明白，若整个小区依物而分权利、义务和责任，各物有其主，大家就能明明白白地付出和受益。在这种模式下，每个人都因物权的不同而取得不同的利益，同时承担成比例的付出。“成本-收益”成比例，就能形成一种理性的正激励机制。在这种激励机制下，通过人们之间的合作博弈来实现公平透明的管理，实现社区和谐这个目标。

　　综上所述，如果能够给每一种“物”最终找到其责任主体，由责任主体自主相关物业的使用和付费，就是本文“区分穷尽”物业管理模式的出发点和基本涵义。

　　“物权自主、量化公开”

　　“物权自主”，强调的是依附在物上的客观自主，物的客观性，决定了物的“自主性”，也即物的管理方式。

　　“量化公开”指的是从管理的角度，好的体系需要量化，量化包括两个层面的涵义：

　　●从个体层面：收益和付出的量化;

　　●从集合体(部分和全体)层面：收入量化，支出量化。

　　这种量化的全过程要公开、透明、程序化。达到这一程度，可以科学地界定和分摊物业维护费，提高物业维护费的效率，花少钱、办好事，就能够大大提升小区物业管理水平，改变小区的面貌。在“丽娜模式”下，通过“区分穷尽、物权自主和量化公开”的管理模式，把个体层面的收益和付出量化到每一户业主，这样每一户业主自己应付的物业维护费都是不一样的;业主大会集合体层面的物业维护费去除了可区分出去的部分，只剩下了“核心”部分，因此，业主大会的物业维护费水平比通常模式下的更低，但是每一个体的具体权利义务责任更为分明。

　　如何将共用物业划分给具体的业主

　　“丽娜模式”与一般物业管理模式不同的是，将部分共同使用的物从整体使用的物中区分出来，落实到相关权利主体，同时将其管理、维护、更替的义务责任也从小区整体的物业管理中转移到这部分权利主体上，将相应的维护、更替费用从小区整体的物业维护费和维修资金中排除出去。这就是“区分穷尽、物权自主”的涵义和实施原则。

　　“区分穷尽”是依据物的客观属性而分，从概念出发，可有不同的分类方式，如：

　　横向区分--安全通道、(电梯的)电表;

　　平面区分--道路、绿化、前后门、车场;

　　立面区分--外墙;

　　纵向区分--电梯、楼道电灯、消防通道等。

　　从物业管理实践中，“丽娜模式”将部分共用的物作如下区分：

　　按照物理界限关系分摊

　　1、平面场所区分

　　一般而言，每一个小区的地面场所的使用是不均衡的，也已经在部分物的使用方面采用了使用者付费(维护)的原则：

　　●占用绿地的地面停车：使用者付费;

　　●占用绿地的封闭花园：使用者付费，这些花园占共有绿地，但在初始业主已入住占用的情况下，已经无法按照面积数分摊给全体业主以足显公平。因此，将花园划分在其使用者的每一户窗下，中线分割。

　　2、按照垂直线区分

　　屋顶的维护责任分给按照垂直线区分的所有业主。

　　按照纵向关系分摊

　　1、电梯

　　在“丽娜模式”中，具体的电梯分给具体的业主。由于电梯按照线路关系分属不同的变电室，例如一个小区有17部电梯，电闸、线路分属5个变电室，用户按照所乘电梯的变电室划分不同的用户组，承担相应的电梯维护责任。在具体实施中，采取的措施是：

　　●1、2层用户目前每一平方米少分摊0.2元;将来由组团业主共同决定1、2层业主分摊费用;

　　●计划将来收费由组团按照人头分摊。

　　在这种管理模式下效果非常突出，业主收费积极性高，只要有可能就共同乘梯上下楼，自觉省电。曾经有一部电梯坏了，业主不愿出钱更换，爬楼三个月，业主们通过自己的反复争吵最后达成一致，共同付费更换了电梯。在“丽娜模式”下，电梯的管理达到了成本(维护成本、决策成本)最低、效率最大的结果。

　　2、管线

　　在“丽娜模式”中，管线关系也产生“谁使用、谁交维护费”的关系。理论上，管线关系应该可以从设计规划中得以明确，但当前情况下，初始权属情况通常不明确，出了问题、产生损失了才知道。

　　例如一个商业街小区，有70家饭店、100多个写字楼单位，在初接管时到处漏水，99%都不交物业管理费。一次，某业主厕所下水堵塞粪水四溢，业主来找物管，物管表示这是管线相关业主的责任，

　　建议业主拿刀把该管道割开，再用有弹性的板塞住切口。结果，一段时间后几家业主来找，都反映厕所溢出粪水。最后，物管要求这几家坐在一起，明确这条管道为这几家共同使用，需共同承担赔偿维修费用。结果是，业主没有再找物管，而是自行商定了解决方案。这一案例说明，只要物的使用明确了，义务责任就好落实，纠纷也易于解决，这就是客观区分物权决定的“自然”和谐。 　　还有一家商铺，楼上漏水损毁下面歌厅商铺的闪光灯，那是价格昂贵的物品。为了确权，业委会和物管一路彻查了相关管线和节点，甚至拆墙、打开天花板。因为地下室、歌厅等都有分割包间，很难从外表确定管线关系。如“使用-付费”表格中所示，这类物的排他成本很高。但是经过彻查，最后找到了肇事公司，该公司赔了11万元。但是此事过后，却没有再发生矛盾，原因就是区分了所有权和使用状况。把所有权区分干净了，小区不要人为去管，它在机制上是利于自然和谐的。

　　3、通道

　　同样的情况在烟道的使用中也发生过。20**年国庆假日期间，笔者所管的一个小区的屋顶冒出滚滚浓烟。事后，承包该小区消防的工程技术人员进入烟道确认了此事起因，明确了与该烟道直接相关的7户及肇事的商户。肇事户是一家饭馆，烤鸭火源与公共烟道的软连接处距离太近，造成闷燃。

　　此次事故后的检查，查明了该建筑烟道设计不合理，施工又导致烟道结构变更，相互窜烟;加上多年污垢，导致事故的发生或迟或早、必不可免。在“区分穷尽、物权自主”的机制下，“谁的孩子谁抱走”，不仅肇事户承认了对事故负有责任，相关各户也再一次明确了对烟道的安全使用与管理责任，这有助于小区整体管理水平的提高。

　　4、楼道照明与门锁/铃

　　在“丽娜模式”中，要想换门铃，不从物业维护费、维修资金中出钱，而是以门的使用群体为单位由各家各户掏钱，楼道照明费用也是如此。而在一般物业管理模式中都是全体平摊的，但是这不符合“丽娜模式”的公平原则。具体而言，有的楼栋一梯三户共36户、每户交10元能用一年多;有的一梯一户共10户，每户交10元只能用3-4个月。物的客观性质不同，使用者付费的机制也就不同，否则既不公平合理也不利于物业的管理维护。原因在于，因钱数不多，一般人不在意费用，也不在意使用和维护，甚至不在意灯是否能亮，也就意味着不会在意楼栋的共同事务。《现代物业》杂志

篇4：业主主导型物业管理模式操作

　　业主主导型物业管理模式操作

　　1、物业费、公共收益进入业主大会账户，不进物业公司账户;

　　2、费用公开，小区收支实行24小时实时向业主公开;

　　3、实行年初预算，年底结算审计制度;

　　4、物业公司每月经业委会批准方可获得酬金，并且与业绩挂钩;

　　5、实行业委会工作和物业服务工作一体化管理，业委会工作人员和物业服务人员实行同工同酬，纳入年度预算;物业经理列席业委会会议;

　　6、实行业委会工作和物业服务工作的标准化、程序化、制度化、规范化、公开化;

　　7、建立“业主大会=股东大会、业委会=董事会、物业公司(物业经理)=职业经理人”的现代物业管理模式，避免业委会和物业公司两条线做法;业委会对业主负责，受业主和业主监事会监督;物业公司对业委会负责，物业经理作为职业经理人接受业主和业主监事会监督;

　　8、健全业主大会组织机构，对业主代表、业委会、监事会培训纳入物业服务日常事务，解决业委会工作负担;

　　9、实行廉洁协议制度，客户、分包商、供货商一律签订廉洁协议书，杜绝贪污腐化贿赂现象。

篇5：新型物业管理模式里契约关系

经济的发展,社会的分工,特别是住房商品化进程的推动,正在迅速提升物业管理在整个社会生活中的地位,并逐步改变着物业管理的模式。据不完全统计,截至20**年底,全国物业管理的覆盖面已达物业总量的38%,经济发达的

城市已达50%以上,深圳等城市已超过95%,物业管理企业总数超过2万,从业人员超过230万。然而,传统的物业管理模式却成为有效规范各方关系的滞障,引起大量物业管理纠纷甚至恶性案件的发生。这种状况,正是一年前国务院颁布实施《物业管理条例》(下称《条例》)的社会背景。《条例》的颁布成为物业管理模式转型的一个里程碑,物业公司与业主之间的关系由传统上行政化的强制管理与被管理的关系转变为平等主体之间的契约关系,从而为确定双方之间的权利义务提供了基本坐标和准则。然而,从《条例》颁布一年来的实践状况来看,物业管理中尚有许多认识误区有待澄清或强调,最突出的问题是业主委员会与物业公司之间的法律关系。

一、关于业主权利和业主委员会角色的定位

根据《条例》的规定,业主在物业管理中享有选举业主委员会的权利并享有被选举权,同时有权监督业主委员会的工作。这一权利被有些学者解读为业主的政治权利,与宪法所保障的选举权与被选举权混为一谈。这种观点强调了业主的权利和代表业主利益的业主大会以及作为业主大会执行机构的业主委员会的地位和权力,相对于传统物业管理模式下业主权利被漠视和私人财产权被行政权力强行侵害的状况相比,这是一种社会进步。然而,由于这种观点误导,在现实中,有些人将业主、业主大会、业主委员会的权利视为应该高于物业公司的权利,将物业公司仅仅视为业主的仆人,这同样是对市场经济下平等民事主体之间法律关系的一种误解。

“物”业管理中的各种权利和义务都是基于作为这一关系客体的“物”而产生的。业主的选举权和被选举权都是由业主的财产权(以物权为核心)派生的,业主大会和业主委员会则是基于社会自治的理念而形成的由业主自主管理与自己财产和共同财产相关的事物而形成的契约性/公约性机构。业主委员会经业主通过选举的方式一揽子授权,按照公约和法律规定在任期内管理涉及全体业主共同利益的事务,并协调相关各方的关系。不过,由于各业主的利益既有共性又有个性,业主委员会不可能执行业主个体的意志和代表个体业主的利益,因而业主委员会一经成立,便在授权范围内独立地行使权力/权利,但按照一定程序接受业主大会的监督。

二、关于业主委员会与物业公司之间法律关系的认识

在业主委员会行使的权利和职能中有一项重要内容,就是代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订服务合同。但在这一物业服务合同中,物业公司作为民事主体而成为物业合同的一方主体毋庸置疑,因为《条例》明确规定从事物业管理的企业必须是具有相应资质的独立的法人。而业主委员会是否为这一合同的另一方主体,则是一个富有争议的法律问题。一种观点认为,业主委员会和业主大会都不是独立的法人,业主委员会仅仅是作为代表业主权益的业主大会的执行机构与物业公司签订合同,不能作为物业合同的一方当事人。然而这种观点的困境在于,业主个体显然也不是合同的一方当事人。那么,物业合同中的当事人除物业公司之外,另一方当事人究竟是谁?不解决这一问题,物业管理合同在履行过程中就会出现权利、义务主体和内容不明确的问题,一旦发生纠纷,物业公司也难以获得应有救济。

笔者认为,业主委员会在物业合同中的主体地位可以从以下几个角度来认识:

其一,民事主体和民事诉讼主体的制度。尽管在民商法理论中尚未承认“其他组织”的民事主体地位,然而,这种制度和理论上的限制并未影响这些组织参与民事交易或发生其他民事关系。一旦发生纠纷,个人合伙、破产清算组织、正在组建中尚未获得法人资格的企业等等经济组织或社会组织,只要符合一定的法律要件,都可以作为民事诉讼主体,以自己的名义参加诉讼,解决他们与其他民事主体(或非民事主体)之间的纠纷。这对于我们理解业主委员会在物业合同中的实体地位和诉讼地位提供了一定启示。

其二,代表人诉讼制度。涉及业主利益的大量民事案件,包括业主与物业公司、业主与开发商、业主与能源供应、业主与其他侵害物业范围内业主共同权益的公民、法人或行政主管机关之间的大量纠纷