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香港物业管理现状未来发展

编辑:物业经理人2017-04-28


香港地少人多,建筑物鳞次栉比。地产业是香港经济发展的骨干产业,近十多年来,与地产业一脉相承的“物业管理”行业取得了长足发展。然而,市民对生活质素要求越来越高,新的信息手段,也成了物业管理公司提升自身素质的契机。今年SARS疫情在香港肆虐后,对物业管理行业提出了新的要求,呈现出新的发展趋势。

一、香港物业管理的现状

在香港时常经济和法治社会的大环境下,专业、规范和高质素的物业管理,推动了香港经济的持续发展,同时,亦为市民提供了一个惬意、舒适的生活环境。从整体上看,目前香港物业管理呈现出如下特点:

(一)法制化程度高。香港物业管理领域首先引入英美普遍法中的概念,即在楼宇建成后,由发展商、物业管理公司和著名业主共同签订的“公共契约”即公契),即关于各业主之间享有其自有部分及公用部分和他们彼此之间在大厦管理过程中的权利、利益和责任,在土地注册处注册,并对大厦全体业主和租客有约束力的协议。为了规范物业管理市场,香港政府制订并完善了一系列法律法规,如气体安全条例、消防安全条例、危险物品条例、噪音管制条例、水质管制条例和保安及护卫条例等,其中最为重要的是《建筑物管理条例》。为便于业主组织法团管理大厦,1970年制定了《多层建筑物(业主法团)条例》;1993年该条例被大幅度修订,更名为《建筑物管理条例》,成为香港物业管理领域最基本的法律。现今,在法律的指导之下,业主更加积极参与管理自己的物业,截止20**碾月,全港已有6464个业主立案法团(业主委员会)成立。因此,从法团的成立,法团与物业管理公司的权责,到物业管理的各项工作标准,基本实现了有法可依。

(二)私人楼宇高龄化,政府房屋服务私营化,加剧物业管理公司间的竞争,管理更趋专业。据统计,目前,香港约有4万多幢私人楼宇,超过25%的楼龄介乎20至40年,这些楼宇建筑物的损耗十分严重,加之大厦业权分散导致管理不善,间接加速楼宇的老化。香港政府屋宇署联同政府几个部门,从2000年开始推行“屋宇维修统筹计划”,协助业主和立案法团解决楼宇的维修和管理问题。另一方面,负责政府物业管理的产业署逐渐改变了它的角色,由直接管理物业,变为监管物业管理公司工作、改善社区环境和执行法定职务,将办公大楼和宿舍外判给物业管理公司管理,每年为政府节省3300万港币。香港房委会也采用同样的方法,通过推行“私营机构更多参与屋村管理及维修保养服务计划”,将管理的物业逐步移交给私人物业管理公司。这些既给物业管理公司提供了商机,同时提出了挑战,加剧了竞争。过去数年间,公司经理人酬金(利润)和总部开支占大厦管理费的比例,平均欲10-15%下降至5-9%。物业管理公司必须厉行节约,控制成本,很多时候还需要接受集团公司或母公司在资源上的支持。

(三)政府和物业管理公司协会的角色越来越重要。香港政府民政事务总署负责私人大厦的管理,帮助业主自行处理有关大厦管理和业主立案法团运作的事务。民政事务总署牵头成立一个跨政府部门和专业团体(律师会、会计师公会、测量师学会等)的大厦管理资源中心,免费为业主和业主立案法团提供各类信息、咨询服务和意见,协调处理纷争。香港物业管理公司协会于1990年成立,截止20**年年底,协会会员超过80家。根据协会的章程,加入协会必须具备两给条件:一是公司已有两年以上实际管理楼宇的经验;二是公司目前管理超过1000个住宅单位或超过30000

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篇2:物业管理公司发展部职责

  物业管理公司发展部职责

  1、负责公司对外业务联系,公司形象统一规划、宣传、监督、指导,社区活动创意等;

  2、负责对外承接物业管理业务,编制管理方案、管理经费测算、标书设计、物业管理合同的制定,洽谈及签定,协助管理部与管理处做好入伙准备工作;

  3、关注市内外物业管理发展动态,掌握有价值的业务信息,借鉴先进的管理方法,为推动公司物业管理工作发展出谋献策;

  4、负责开展公司内各管理处除管理费以外的各项经营工作;

  5、完成公司安排或交办的其它工作任务。

篇3:物业管理努力适应发展需要不断提高构建和谐社区能力


物业管理努力适应发展需要不断提高构建和谐社区的能力

  党的十六届四中全会系统地提出了“提高构建社会主义和谐社会的能力”的重要命题,这在我们党的历史上还是第一次。实现社会和谐,建设美好社会,始终是人类孜孜以求的一个社会理想,也是包括中国共产党在内的马克思主义政党不懈追求的一个社会理想。如何构建和谐社会?正如曾庆红同志在江苏省和天津市视察工作时强调的:“社区是社会的细胞,社区都是和谐的,都按和谐社会的要求做到了,我们整个国家的和谐才达到。如果我们基层的细胞不和谐,出现种种各样的矛盾和问题,国家就不可能和谐。从这个意义上讲,构建社会主义和谐社会,应当把构建和谐社区作为重要切入点”。本文试图从广州城建开发物业有限公司构建和谐社区的角度出发,提出物业管理为和谐社会奠定基础的认识。

  一、和谐社区是和谐社会的重要组成部分。
  构建社会主义和谐社会是一个系统工程它包括经济与社会的和谐、政治与社会的和谐、文化与社会的和谐、自然与社会的和谐、个人与社会的和谐等。社区是社会的细胞,社区和谐是社会和谐是社会和谐的基础。只有每一个基层社区都是和谐的,都按和谐社会的要求做了,整个社会的和谐才能实现。

  1、社区是构成社会的基本细胞。在城市管理体制下,社区是介于邻里和区域之间的概念,众多的社区集合成城市的整体。改革开放以来,国内在住宅建设方面取得了举世瞩目的成就,城市建设水平不断提高的同时,市民的居住条件得到大大的改善。在城市建设的大好形势下,新型的住宅区的建设和专业化的管理,更加完善了城市的管理体制。伴随着居住水平的提高,人民群众对住房的要求由宽松进而追求舒适、优雅的环境,居住区的管理日益为社会普遍关注的焦点。为适应发展的需要,广州市早在1980年5月,东湖新村作为全国首个城市商品房住宅居住区,率先学习香港房屋管理的经验,实施了物业管理。尔后,物业管理公司如雨后春笋般涌现,逐步由沿海向内地城市覆盖,以居住区的管理服务为基点,以和谐社区促进了和谐社会的建设,推动了城市现代文明的演进。

  2、社区不同利益群体的和谐是和谐社会的主体。人是社会生活的主体,更是社会和谐的主体,离开了人的交往关系,社会和谐就无从谈起。儒家的社会和谐思想,主要表现在以处理人之间关系的礼仪制度设计中。在儒家的和谐观念里,礼的规定以及人们对礼的认同,是整个社会和谐的基础。在科技、管理、资金等非劳动要素已进入社会分配的原则,是符合人的利益驱动本性的,也有利于充分调动各社会成员的潜能,从而实现社会成员对整个社会秩序的认同,并形成社会协调发展的向心力量。在物业管理小区内,良好的环境,不仅可以减少居民烦躁、焦虑心理,乃至某些危害社会的不良行为,还会有力地促进居民的精神文明建设,提高文明水平,在小区良好的自然环境和文明氛围中陶冶居民的高尚情操,形成互助、互谅的社会风气,形成了居住者共同的归属感。

  3、和谐社区促进了和谐社会的形成。从社会学角度来说,城市的形成和发展,都是以房屋的高度密集为表现形态的,因为城市房屋中有百分之六十左右是住宅,住宅小区作为人们生活和生存的空间,况且人的一生有超过一半的时间是在住宅里度过,因而,其精神面貌、道德水准受到居住环境和居住质量的熏陶。作为一个城市来说,社区的和谐关系到一个城市乃至整个社会的和谐。在广州市的物业管理实践看,物业管理具有两大作用:第一,优秀的物业管理可以使房屋保值、增值。良好的物业管理能够延长房屋的物理寿命,降低物业的物理损耗速度,避免了物业使用价值的超前损耗,起到了保值、增值的作用。另外,优秀的物业管理还使得物业的设备及功能等绐终保持着与社会发展的同步性,延长了房屋的经济寿命。第二,良好的物业管理能够为居住者提供清洁、优美、舒适、安全的生活和工作环境。一个好的社区,硬件只是必备条件之一,而邻里之间的和谐、个人与社区的和谐、家庭与整体的和谐,则构成了社区文化的重要内容。

  二、物业管理充当构建和谐社区的主要载体。
  社区作为人民群众生活的家园、各类经济社会组织活动的舞台,已成为城市管理的重心。物业管理作为社区管理的重要组成部分,其服务涉及到千家万户的安居乐业,是社区建设的基础性工作,对推进建设“管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代化社区”具有十分重要的作用。住宅小区既是城市的重要组成部分,也是城市的一个缩影,又是开展社会主义精神文明建设的一个窗口,其环境、秩序、服务和社会风尚等直接关系到城市居民的文明素质,直接反映了一个城市的文明水准,物业管理充分发挥自身优势,协调解决群众生活中的难点、热点问题,有助于提升物业管理服务水平,是构建和谐社会的重要体现。

  第一,维护社区的完整居住区的建设及其内外环境是整体的建筑艺术,体现了物质文明的建设成就,也体现了精神文明生活的历程。城市是人类文明、进步的产物,而城市形象,不仅仅是人与建筑在某一区域聚集的外在景观,还拥有十分丰富的人文内涵。居住区实施物业管理、发展社区文化,在创造优美的居住环境

篇4:物业管理案例:未售房屋是否可以成为发展商自己投票权

  物业管理案例:未售房屋是否可以成为发展商自己的投票权

  某小区共有1000套住房,还有200套尚未售出,为了进一步搞好物业管理工作,发展商委托物业公司成立了业主委员会筹备小组,经过一段时间的准备工作,筹备小组召开了业主大会,并通过差额选举,选举出了业主委员会委员。但在公布业主委员会当选委员名单前,有部分业主提出发展商将未出售的200套房屋计算为自己的投票权,是侵犯了业主选举的合法权益,坚决反对选举结果,并要求进行重新选举。

  请问:

  1、发展商是否可以将未出售的200套房屋计算为自己的投票权,为什么?

  2、物业公司应如何协调本案的这个矛盾?

  案例分析:

  发展商可以将末出售的200套房屋计算为自己的投票权。

  根据物权法的建筑物区分所有权理论,任何建筑物区分所有权的取得都只有两种方式,就是原始取得和继受取得。

  原始取得是指建筑物的发展商取得土地使用权后通过开发建造了建筑物整体,从而取得了建筑物所有权的方式。

  继受取得是指在建筑物原始取得的基础上,建筑物发展商通过买卖、赠与、继承、交换或者其他合法方式将建筑物区分所有权依法转移给建筑物区分所有权人的方式。

  因此,是建筑物发展商依法创设了建筑物区分所有权.发展商作为未出售房屋的建筑物区分所有权人,即未出售房屋的业主,与其他业主一样具有业主委员会的选举权和被选举权。

  某小区的部分业主之所以提出发展商将未出售的200套房屋计算为自己的投票权,是侵犯了业主选举的合法权益,坚决反对选举结果,要求进行重新选举,这些都是由于其不清楚发展商作为未出售房屋的建筑物区分所有权人的地位所造成的误解。

  作为物为管理公司应该多给这些业主进行解释,使他们清楚了解法律、法规的有关规定,依法维护发展商和全体业主的合法权益,依法做好业主委员会的选举工作。

篇5:物权法时代物业管理可持续发展


物权法时代物业管理可持续发展的八大问题
文 / 陈蔼贫方霞

《物权法》作为民法典一个重要内容,1998年3月起草工作正式启动,在多次公开全国征求意见基础上,历经全国人大四次审议,今年将进入五审。从物业管理行业的角度看,《物权法》作为我国调整财产关系的民事基本法律,无疑是物业管理法制建设的又一重大进步,必将对我国物业管理行业发展产生基础性的、长期性的重要影响。因此,有人断言“中国物业管理已进入了物权法的时代”。面对国家这一重要法律出台,作为物业管理人,我们不能不认真思索在即将到来的物权法时代,物业管理可持续发展必将面临的若干重大问题,从而未雨绸缪,与业内同仁共同推动我国物业管理的健康发展。

问题一:物业管理相关法规体系的全面整合与完善
通过解读《物权法》第四稿可见,《物权法》作为民法典的一个重要部分,规制的重点是权利归属及其保护,侧重于对业主的建筑物区分所有权的保护,首先,其将物业管理活动的基本概念,以法律形式予以确认,使得物业管理立法层次得以上升到法律高度;其次,还将《物业管理条例》确立的业主大会、业主公约、专项维修资金等基本制度,上升到法律层面,提高了适用范围及效力等级。再次,在解决物业管理中单个业主利益的分散性与众多业主利益的协调性问题上,《物权法》(草案)明确规定“少数服从多数”的原则。我们相信,《物权法》的公布与实施,必将使物业管理活动更加有法可依,从而更好地维护业主和物业管理企业的合法权益。

在物权法时代,物业管理面临的第一个重大问题就是,凡涉及到建筑物区分所有权的国家立法、行政法规、部门规章、地方立法、地方规章,都必须进行清理,凡是违背《物权法》关于建筑物区分所有权的规定的,都必须废除,国家和地方都必须按照物权法的规定,制定和修改相关规范性文件,最终形成一个协调一致、完整呼应的物业管理法律体系。这个任务是艰巨的,工作量是巨大的,对物业管理长足发展的影响也是深刻的和广泛的。因此,各级政府主管部门、社会各单位以及物业管理涉及各方认真学习《物权法》,全面清理现有物业管理相关政策法规,积极调整自身行为,适应《物权法》要求,是摆在我们面前的第一要务。

问题二:物业管理商品观念的明确确立与强化
物业管理是商品,物业管理买卖是市场交换行为,有市场必然存在竞争。竞争是市场经济的基本特征,物业管理行业必须通过竞争机制提高物业管理服务质量。

我国的物业管理从初期的“谁开发谁管理”,到公开实施物业管理招投标等,国家和地方一直致力于物业管理市场机制的建立和培育,致力于物业管理的法制建设。但从全国范围看,我国物业管理虽然经过了二十多年的发展,人们的消费观念也有了一些转变,但由于计划经济和福利分房的长期统治地位,物业管理法规的不到位,市场机制的严重缺失,使得旧有、传统的后勤服务观念和意识依然根深蒂固。社会各界和业主对“谁受益,谁付费”、“付多少钱,享受与付费水平质价相符的服务”及“根据自己的消费水平,选择相应的物业管理服务”的物业管理消费意识仍待进一步强化,物业管理的消费观念仍待进一步矫正。

审议中的《物权法》(草案)从法制角度强化了物业管理商品属性和竞争规则,不仅明确了物业管理商品的概念,规范了物业管理交换双方的行为,还规定了业主可以自主选择物业管理的模式。

这使得物业管理市场范围进一步扩大,由物业管理行业的局部范围扩展到社会各个产业领域,物业管理服务的竞争也由行业内的竞争扩展到更多主体参与的全社

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