物业服务企业现实存在的问题

　　物业服务企业现实存在的问题

　　近年来，我国的物业管理呈现加速发展势头，对促进社会和谐、推动经济发展、吸纳就业和加强城市管理发挥了重要作用。物业管理作为房地产商品的消费环节，是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性服务方式。物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理不可缺少的一环。

　　20世纪80年代，现代物业管理从香港传入我国内地，各地物业管理企业和从业人数数量迅速增加。当它以经营、服务、管理为一体的充满生机和活力的管理方式在我国大地上一出现，就显示出蓬勃的生命力及广阔的发展前景。然而，我国现行的物业管理毕竟处于成长发展阶段，在理论和实践上还有很多问题需要研究和给予回答。客观来看，行业总体水平还处于低水平运行状态。成本不断上涨，从业人员匮乏，经营理念落后，管理方式粗放，市场机制不完善和地域发展不平衡等现状制约了行业发展，物业服务企业的经济运营空间十分狭窄，物业服务内容和质量与人民群众的要求相比还有较大差距。现实存在的问题主要表现为：

　　一、捆绑收费问题

　　目前，在许多小区仍然存在着捆绑收费问题，部分小区还相当严重。

　　国务院《物业管理条例》中明确规定，水、电、暖、有线电视等社会公共服务部门应实行终端服务，水、电、暖等由供应部门实行专业维修，终端收费。山西省《物业管理条例》规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当直接向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等服务的最终分户使用人。前款所列单位不得强制物业管理企业代收前款规定费用，也不得因物业管理企业拒绝代收前款规定费用而停止提供服务。

　　但有些部门还未全部实施服务到户，因而常常把代收水、电、暖等费用由物业公司来做，而有些物业服务企业则趁机进行捆绑收费，将物业费、电梯费与水、电费一起收取，如果不交物业费就采取少售水、电的方式卡业主。然而，这种方式既违反了相关规定，又不能解决物业管理中的根本问题，反而加深业主与物业服务企业的矛盾。

　　物业服务企业应当遵守政府有关规定，严禁在收取物业服务费过程中将物业费与代收的水费、电费等费用捆绑收取。强化行业物业企业自律工作，在物业管理企业中开展提高服务质量、树立物业管理企业新形象的活动，不断规范物业管理企业的从业行为，使物业管理工作更加规范、有序、健康发展。

　　二、承接查验问题

　　建设部《物业承接查验办法》中规定：实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

　　建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案;(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具;(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;(四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求;(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;(六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;(七)法律、法规规定的其他条件。

　　建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;(三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(五)承接查验所必需的其他资料。

　　其中：第三十九条规定：物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

　　第四十条规定：建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动*同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。

　　因此，各物业服务企业应当严格按照建设部《物业承接查验办法》的规定，做好承接查验工作，对于承接不具备交房条件的项目时，物业公司要做好风险分析，规避风险，不得盲目接手，同时按照相关规定承接规范的物业项目，否则将承担极大的风险。

　　三、开发遗留问题较多，要学会处理有关问题

　　目前，开发建设单位的遗留问题比较多。第一，开发建设单位在交房时未能完善水、电、气、暖等相关配套，房屋没有经过验收就交房，小区共用设施设备及房屋质量问题较多，售后维修服务不能满足业主的要求，造成业主入住后投诉较多，而物业公司又难以协调处理，引发许多矛盾。第二，开发建设单位不通过招投标的方式选聘物业管理企业，也不签订书面的前期物业服务

　　合同;在销售物业之前，没有制定业主临时管理规约，或不将业主临时规约向物业买受人明示;与物业买受人签订的买卖合同中没有前期物业服务合同约定的内容。以及不按规定承担物业的保修责任;不缴纳已竣工但尚未出售或尚未交给业主买受人的物业的物业管理费等等。开发建设单位遗留的问题，直接影响到小区的物业服务质量和水平。

　　因此，作为物业服务企业，要区分清楚各类问题的责任所在和解决方式，属于开发商的工程质量问题和设施设备的配套问题，一定要向业主讲清楚，明确责任主体。同时物业企业可以代表业主向开发商反映问题，但应明确物业公司不是承担维修工程和配套设施设备的主体。

　　四、业主委员会的问题

　　据了解，我市物业小区共成立业主委员会91个，占全市1400多个有正规物业服务企业提供服务小区总数的6.5%，而业委会成立比例低的主要原因是，一方面是由于业主参与小区物业管理的积极性不是很高，另一方面在自治方面存在着诸多难题，如：业主委员会不是法人组织和社会团体，无法在银行开设账户，发生重大事故时无法确认赔偿主体等。由于各城区管理机构不一，专职管理人员缺乏，部分街办、社区对物业管理工作的支持配合力度还不够，对业主委员会难以形成有效的监督。

　　现在许多物业公司对成立业主委员会采取抵触态度，认为成立业主委员会后就是要炒掉物业公司或者干涉物业公司的正常运作。其实这是一种误解。业主委员会的设计初衷是要协助物业公司搞好物业服务，协助解决物业管理当中遇到的问题和矛盾。因此，物业企业要学会和业主委员会打交道，善于沟通，积极协助物业服务企业做好服务，这样其企业才能做的长久，这也是未来物业服务发展的趋势。

　　五、规避风险问题

　　在日常的物业服务过程中，常常有一些意外情况的发生。如房屋外墙脱落砸坏车辆、导致人员受伤，物业公司员工因管理不到位或操作不当引发事故等，物业公司就要承担相应的赔偿责任。而物业服务企业本身就是微利行业，缺乏抵御风险的能力。因此，物业服务企业要学会规避风险和转嫁风险。最有效的通行做法是购买物业服务意外责任险，以较小的付出规避较大的风险。

　　六、维修资金使用问题

　　现在许多小区的应急维修达不到业主的需求。电梯、消防、屋面漏雨等问题发生的时候，会影响到业主生命财产安全和正常的使用。这里面有多方面的原因。其中一个就是认为维修资金申请难，使用难。现在我国的维修资金使用，只要达到规定条件，就可以提出申请，这其中关键的难点在于维修资金管理办法要求必须三分之二以上业主签字同意方可批准使用。因业主签字的数量多，时间长，这就导致了维修资金申请时间较长。这与我们企业日常宣传不到位也有很大关系。

　　另外，业主委员会承担着业主与物业服务企业之间的桥梁和纽带作用，应当充分发挥好沟通作用，促进企业做好服务，改善居民偏执意见。从而推动物业企业正常规范运行。

　　在现实生活中，物业服务企业应当以做好服务为宗旨，树立企业新形象，塑造企业好品牌，对物业管理活动中出现的问题，研究分析出改善物业管理的具体对策：

　　第一、强化行业物业企业的自律工作，扩大企业经营服务范围，形成规模效应，提高服务质量，促使物业管理企业有序、健康发展，走出企业的品牌之路。

　　第二、积极做好政府委托交办的事宜，配合业务主管部门做好行业日常工作。遵照要求，配合相关部门做好服务工作，保质保量完成考核工作，同时理顺与政府有关部门的关系。

　　第三、继续做好培训学习工作，拓展延伸行业活动，提升物业品质服务。

　　第四、交流学习、组织物业企业间的参观考察活动，适时参加外部组织的专业学习及培训。

　　在当前国家推动科学发展、加快转变经济发展方式的关键时期，理清发展思路，探索转型途径，逐步带动全行业的转型升级，是物业管理科学发展的必然选择，物业管理与民生联系紧密，只有解决了物业管理过程中的种种问题，一方面以物为媒，以人为本，为业主解决各种困难，维护住户利益。另一方面，物业企业会同社区积极组织开展业主喜闻乐见的各种文化活动，建立新型邻里关系，营造互帮互助，相信各物业公司的路会越走越宽，相信在二建集团带领下，我公司在未来的物业领域中前景会越来越美好!

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篇2：以物业服务问题为由拒交物业费成吗？

事件1

20**年11月,北京通州区某小区十多名业主因未交纳物业费,被物业公司诉至通州区法院。在法庭上,业主们辩称,双方签订物业管理合同以后,物业公司所提供的治安管理、公共设施管理、绿化管理、房屋维修等诸多服务均存在问题。如小区绿化并未达到合同上约定的面积,原本已经种上草的绿地被改建成了收费停车场等。经过法官审查发现,该小区确实存在着绿化、卫生等物业服务不到位的现象,不但不符合物业合同中约定的要求,也没有达到“北京市住宅物业管理服务标准”的要求。通州法院认为,按照物业管理合同约定,物业公司提供物业管理服务后,业主应当向其交纳物业费。但鉴于该物业公司提供的服务存在部分瑕疵,法院最终判令物业公司应对绿化费、管理费和保洁费等予以酌情减收。

事件2

田女士是北京朝阳区某小区业主,20**年4月,因田女士欠交多年物业费,被物业公司诉至朝阳区法院。在法庭上,田女士辩称,她之所以不交物业费,是因为物业公司管理不好,譬如小区摄像头形同虚设;楼上有人向地上倒垃圾,物业人员视而不见;物业公司不代收包裹,导致寄存包裹丢失等。朝阳区法院审理后认为,物业公司已提供了物业管理的主要服务,田女士应支付相应的物业管理费。田女士虽然提供了相关证据,但尚不够充分,故拒交物业管理费的理由不能成立。据此,法院判决田女士于判决生效后30日内向物业公司支付欠交的物业管理费共计2372.56元。田女士不服判决并上诉到市二中院。在市二中院的庭审中,田女士提供了其于20**年拍摄的影像资料及照片。经质证,市二中院认定影像资料及照片中反映的小区卫生环境差、未安排专职的保安人员进行封闭管理、磁卡门因损坏不能使用等问题确实存在。鉴于物业公司的管理服务中存在瑕疵,从而改判田女士支付物业公司物业管理费1500元。

分析

根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》的规定,“物业管理企业未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准,业主可以要求物业管理企业承担违约责任。”因此,在上述两起事件中业主最终获得了胜利。过去,业主们因物业服务问题而拒交物业费的案子很多,但在法院的判决上却是屡战屡败,原因很简单,他们都是输在了证据不足上。而这两次业主们之所以能够成功,主要得益于证据确凿。不过实际上,业主通过拒交物业费来维护自身权利,并不是明智之选。因为,从事小区管理的物业公司一般都是微利企业,他们不可能为业主垫钱来搞物业。物业公司只会有多少钱干多少事,如果收不齐物业费,物业员工会因待遇低、不能按时开支而没有积极性,物业公司对公共设施设备的维保也会因没钱而无法到位,物业服务质量因此将大打折扣,甚至使整个小区陷入恶性循环。由于有人欠费,按时交费的业主们并没有买到货真价实的物业管理服务,其损失可想而知。

提示:

对于业主来说,虽然新的物业条例赋予了业主更多的权利,但对于那些服务工作中确实存在问题的物业公司,也不要一上来就以拒交物业费来维权,应该通过业主委员会或直接要求物业公司按照物业合同的约定进行整改。如果遇到物业公司严重违反合同约定,且拒不整改时,业主们可以向政府行政主管部门进行投诉,也可以通过业主大会解聘物业公司,还可以向法院起诉。不过,业主们一定要认清,物业公司不是万能的,您别什么事都找物业公司解决,更不能随便就拿物业公司当替罪羊、出气桶,那样的话真正倒霉的肯定还是您自己。另外,《物业管理条例》中明确规定,“违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。”为了小区

篇3：物业服务合同法律问题

随着我国社会主义市场经济制度的建立和发展,住房制度改革的深化,商品房市场逐步确立和完善,居民自己购买房屋已成为普遍现象。与之相适应,传统的行政福利型房屋和单位自行管理已逐渐为现今的专业化物业管理所取代。物业管理作为房地产经营管理的一种专业化、社会化、企业化的模式已渐渐走入千家万户,为人们所接受。在物业管理中,调整业主和物业管理企业关系的重要依据是物业服务合同。正确认识物业服务合同的性质和内容,明确业主和物业管理企业的权利和义务,是正确解决物业纠纷,保障业主利益的关键。

一、物业服务合同的性质和特征

物业服务合同,是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务,业主支付服务费用的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务,是建立业主和物业管理企业关系的法律文件,提供了当事人双方活动的范围和准则,是业主的权利保障书,在整个物业管理活动中处于核心地位。正确认识物业服务合同相关内容及注意事项,对每位业主都很重要。

1、物业服务合同的性质

在我国传统的计划经济体制下,实行的是福利分房,由政府房屋主管部门统一管理这些公有房屋,也有各单位自己投资建设,由单位安排专人管理房屋的情况,都带有极为厚重的行政管理色彩。用户与房屋管理者之间一般是所属关系,处于被管理和被领导的地位。

随着住房制度的改革,房屋所有权转归个人所有,享有了自主选择管理人的权利。物业管理企业通过合同获得物业管理的权利,为全体业主提供服务。根据合同,物业管理企业提供相应的服务,而业主要支付对应的物业服务费用。从这一方面来说,物业管理企业和业主之间是民事合同的双方当事人,是平等的主体,享有相当的权利和义务。[1]两者之间成立的是民事法律关系,适用民事法律关系的基本原则:平等、自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。所以,物业服务合同是平等主体之间成立的民事合同,适用合同法的一般原则。

2、物业服务合同的特征

(1)物业服务合同是典型的民事合同,它不同于委托合同,是合同法十五种有名合同之外的无名合同,是市场经济发展过程中产生的新型合同。它以提供物业服务为主要内容,协调物业管理企业与业主之间的关系,是关系人们生活居住的重要合同。在20**年稿的《中国民法典草案建议稿》中,增加了物业管理合同,其第1318条定义为“物业管理合同是物业管理人受业主或者业主团体委托,为委托人持续处理物业管理事务,委托人支付报酬的合同”,将它定性为委托合同。但是在20**年全国人大常委会法制工作委员会发布的《中华人民共和国国民法(草案)》合同编则仅增加了保证合同一章,并未对物业服务合同作出规定。我个人认为,基于物业服务合同的典型性和重要性,而《物业管理条例》对物业服务合同规定极为简单,应该在合同法中增设物业服务合同,以规范和指导物业管理企业和业主的行为,保障双方的合法权益。在法律未作出明确规定时,则可适用合同法的一般规定。

(2)物业服务合同实现了所有权与管理权的分离。[2]现代社会高速发展,要求实现社会化大分工,每个人精通自己行业的专业技术,而其他工作交由该行业的专业人员完成,知识专业化,行业分工化,提高了效率,降低了成本。物业管理企业拥有专门物业管理技能,利用自己的技术为业主服务,行使管理权。业主是物业的所有人,基于所有权对物业管理企业进行监督。

(3)物业服务合同是双务合同

篇4：关于新修《晋中市物业服务收费管理实施细则》有关问题的说明

　　关于20**新修订的《晋中市物业服务收费管理实施细则》有关问题的说明

　　一、为什么要重新修订《晋中市物业服务收费管理实施细则》？

　　20**年9月14日，山西省住房和城乡建设厅发布了山西省工程建设地方标准《住宅物业服务标准》（晋建标字〔20**〕320号）。为了贯彻执行《住宅物业服务标准》，进一步规范我市物业服务企业物业服务和收费行为，提高物业服务水平，实现物业服务的标准化、规范化和专业化，促进物业服务行业的健康发展，市物价局、市住建局根据《山西省物业管理条例》、《山西省物业服务收费管理实施办法》等有关规定，结合我市实际，对我局20**年印发的《晋中市物业服务收费管理实施细则》进行了修订完善，并重新印发。

　　二、新《细则》有什么特点？

　　新修订的《细则》，贯彻了十八届三中全会有关转变政府职能，简化程序，由管理向治理转变的要求，物业收费重在发挥业主自我管理的积极性，主要有几方面改进：一是新建住宅小区物业收费等级标准由开发建设单位与业主签订售房合同时约定。成立业主委员会的住宅小区，物业服务等级和收费标准由业主委员会与物业服务企业通过物业服务合同约定；二是实现市城区物业服务收费的集中统一管理；三是由通过定调收费标准审核管理变为对物业服务项目、内容、质量进行综合评价，确定物业服务质量等级，市物价、房地产主管部门和物业所在社区联合评定物业服务质量，结合业主对服务质量满意度打分评价，促进物业服务企业在提高服务质量的前提下确定收费标准。同时，明确了物业服务收费的方式，价格管理权限，明确了物业服务收费标准认定备案程序及流程，明确了对中央空调、电梯和二次供水等公用设施设备运行费用的管理。

　　三、物业服务收费是如何确定的？

　　物业服务收费遵循合理、公开、质价相符的原则，按照同居民生活关系程度分别实行政府指导价和市场调节价。

　　１、住宅物业服务收费实行政府指导价，市、县价格主管部门会同房地产主管部门根据当前经济发展水平、群众承受能力、物价上涨等情况适时制定和调整住宅物业服务收费基准价格和浮动幅度。

　　２、非住宅物业服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主（或物业使用人）根据服务内容和服务标准协商议定服务价格，并在物业服务合同中约定。

　　3、住宅小区内规划配建的露天或地下停车场车辆停放服务费实行政府指导价，收费基准价和浮动幅度由市、县价格主管部门按照定价权限制定并公布。

　　4、其他服务收费实行市场调节价，由双方在合同中约定。

　　四、物业服务收费管理权限是如何划分的？

　　物业服务收费由市、县价格主管部门会同同级房地产主管部门共同监督管理。其中：市城区范围内（含开发区）物业服务收费由原来的市区分级管理改为市价格主管部门会同市房地产主管部门直接管理。

　　五、如何认定物业服务等级和物业服务收费标准？

　　1、物业服务企业对照《山西省住宅物业服务标准》，确定为所服务住宅小区提供的服务等级，报当地房地产、价格主管部门申请服务等级认定；

　　2、物业服务企业按照认定后的服务等级，对照《晋中市住宅物业服务指导价格》，与建设单位或业主委员会协商议定物业服务收费并签订《物业服务协议》，报当地房地产、价格主管部门备案；

　　3、物业服务企业按照经认定、备案后的服务等级、收费标准，为业主提供服务，收取物业服务费。

　　实施前期物业服务的物业服务企业，其服务等级、收费标准须报当地房地产、价格主管部门认定；由业主大会或业主委员会选聘物业服务企业的，物业服务等级和收费标准，报当地价格、房地产主管部门备案。保障性住房的物业服务收费标准须报当地价格、房地产主管部门核准。

　　对前期物业的管理，由原来的事前核准，改为事前认定和动态管理相结合。即物业服务企业按照承诺的服务等级、服务内容、收费标准备案后，价格、房地产主管部门将定期对照《山西省住宅物业服务标准》，通过现场核实服务内容、业主问卷调查服务质量、综合打分等形式评定服务等级。对物业服务企业提供的服务达不到物业服务约定等级的，按照优质优价的原则，相应降低物业服务企业收费标准。

　　六、包干制物业服务成本有哪些因素构成？

　　物业服务成本主要由以下几个方面组成：

　　1、 物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；

　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

　　3、物业服务区域清洁卫生费用；

　　4、物业服务区域绿化养护费用；

　　5、物业服务区域秩序维护费用；

　　6、物业服务企业办公费用；

　　7、物业服务企业固定资产折旧；

　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　9、经业主委员会同意的其它费用。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当由住宅专项

维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

　　七、市城区如何进行服务等级认定和收费标准备案？

　　1、物业服务企业对照《山西省住宅物业服务标准》，确定为所服务住宅小区提供的服务等级，报市住建局、市物价局申请服务等级认定；

　　2、物业服务企业按照认定后的服务等级，对照《晋中市住宅物业服务指导价格》，与建设单位或业主委员会协商议定物业服务价格并签订《物业服务协议》，报市物价局、市住建局备案。物业服务企业按照经认定、备案后的服务等级、服务价格，为业主提供服务，收取物业服务费。

　　八、如何对中央空调、电梯和二次供水等设施设备的运行费用进行管理？

　　配备有中央空调、电梯和二次供水等设施设备的物业，其运行费用应当由业主或物业使用人支付，物业服务企业代收代管。运行费用包括设备维护费用、直接物质消耗费用及相关检测检验费用，不得有利润，由业主、业主委员会与物业服务企业协商议定并在合同中约定。对于这部分收支，物业服务企业应单独列账，专款专用，滚存使用，每年定期公布收支账目，接受业主监督。

　　住宅小区内存在二次供水系统的，物业服务企业可以按用水量向业主收取二次供水加压费。二次供水加压费包括：用于二次供水的电费、设施维修费等；不包括小区内的公共用水。

　　业主委员会或业主大会成立前，住宅物业的电梯运行维护费和自来水二次加压费实行政府指导价，收费标准须报价格主管部门核准。

　　九、物业服务企业代有关部门和企业向业主收费有哪些规定？

　　物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、环卫等单位应当向最终用户收取有关费用。最终用户是指接受上述服务的最终分户使用人。

　　任何单位不得强制物业服务企业代收前款规定费用，也不得因物业服务企业拒绝代收前款规定费用而停止提供服务。

　　物业服务企业接受委托代收费用的，必须严格按照政府规定的价格执行。公共用水、用电费用及损耗计入物业服务费成本，物业服务企业不得加价、加量向业主收费。代收手续费由委托单位支付，收费标准由双方合同约定。

　　十、住宅小区内停车服务收费是如何规定的？

　　住宅小区内设有规划专用停车场（位）的，可按照《山西省机动车停放服务收费管理实施细则》，向业主或车位使用人收取车辆停放服务费。服务费标准由物业服务企业、业主或车位使用人在当地价格主管部门公布的指导价范围内合同约定。

　　未列入住宅小区规划的停车场或在小区内道路、空地上设置停车位并收费的，必须征得业主大会同意，收费收入要单独列账，开支范围除支付必要的管理成本和税费外，应按照业主大会的决定用于补充小区房屋共用部位、共用设施设备的日常维护或存入住宅专项维修资金专户，收支情况每年不少于一次向业主公布，接受业主监督。

　　业主具有非住宅产权的独立车库，收取物业服务费后，不得重复收取车辆停放服务费。

　　十一、如何监督物业服务企业的收费行为？

　　物业服务等级和收费实行公示制度。主要分两部分内容：

　　1、物业服务企业应当在服务区域内显著位置和收费地点设置公示栏，公示物业服务等级、服务内容和收费标准。公示栏由当地价格主管部门监制，并公布价格、房地产主管部门的监督电话。

　　2、物业服务企业利用小区物业共用部位、共用设施设备及场地进行经营性活动的收费收入要单独列账，定期公布收支账目，接受业主监督。

篇5：小区《物业服务合同》中业主问题回复

　　关于小区《物业服务合同》中业主若干问题的回复

　　一、本次物业合同的签定是否需要“经过业主过半数同意”

　　（业委会）回复：当然需要，但这里面有两个问题需要澄清：（一）怎么叫“过半数”？首先业委会于**年9月8日召开了业主志愿者会并发布了《ZZ家园业主委员会通报（**年第一号）》，把为什么要与**物业签定合同的原因和必要性向业主进行了通报，绝大多数业主表示理解和支持；其次经过有部分业主参与的《物业服务合同》于9月19日予以了公示，即《ZZ家园业主委员会通报（**年第三号）——物业合同公示通知》，根据近期业主反馈意见，部分业主提出了一些好的意见和建议但对签定合同是支持的，虽有部分业主（10位业主）不同意，只占小区业主数的10 %多一点，这说明同意和支持业委会与**物业签定《物业服务合同》的业主是占多数的，已经“过半数”；（二）业主对ZZ小区的现状必须有一个清醒的认识。ZZ家园当前仍然是处在一个紧急的状态下，最根本也是最基础的物业交接工作还没有完成。如果不能及时签定物业合同，**物业就不得不撤离，小区将再回到6月份的混乱无序的状态，这个后果业主无法承受，这个责任业委会无法承担；签定物业合同是业主获得一个安定环境的最基本的前提，只有这样我们才能有一个稳定的后方，才可以无后顾之忧地地解决物业交接的这个对小区来讲最重要也是最重大的问题，否则我们就可能“丢了西瓜，捡个芝麻”，甚至是什么都捡不到。

　　二、关于物业服务费有所差别的问题

　　（业委会、**物业）回复：2.37元/月?平米为测算的是整个小区物业费的均价，与原物业费均价（2.42元/月?平米）相差无几，而小区内有塔楼、有板楼，且各楼情况并不相同，在当前情况下（交接未完成，很多资料缺失），计算非常困难和复杂，故各楼仍沿袭历史的做法，即按照原物业费标准收取；

　　**物业为减轻业主负担，取消了很多应收的费用，如企业管理费和利润（参见“物业费测算表”中的“调整前”）、生活垃圾清运费（参见合同第十三条第二款）等。

　　三、“小区有很多楼顶私搭乱建，侵害了业主利益的，楼内群租户影响其它业主生活，给业主带来安全隐患，在楼内设公司的。”

　　（**物业）回复：小区私搭乱建和群租等现象属于严重违法行为，侵害了业主的利益，影响了业主的正常生活。群租户在楼内乱丢垃圾，有的甚至在楼道内随地大小便，虽曾多次制止，但收效甚微。

　　在此之前，**物业已经对私搭乱建和群租的情况进行了统计和登记，还制止了5号楼一单元1201号房间在顶层搭建违法阳光屋。在今后的管理工作中，**物业会加大宣传、劝阻、制止的管理力度，力争此种违法现象不再出现，使私搭乱建和群租等情况不再蔓延。

　　另外，**物业在业主办理装修手续时，严格控制，一经发现一律不予办理手续。在装修检查、巡视过程中，发现有私搭乱建和群租等现象，立即要求停工，同时报送业主委员会共同制止。

　　针对目前这些违法现象，**物业会将统计和登记的私搭乱建和群租情况，在业主委员会的协助下，上报给政府及街道相关执法部门，**物业会积极配合政府的进行执法。

　　四、“物业对各楼内公共设施使用租用的收入公示以及楼内地下一层租用范围，租用者是否有安全使用条例，本楼内曾有业主放置有毒化学物品。”

　　（**物业）回复：北京市关于地下室存放物品是有明确规定的，有毒化学物品是严禁放置在生活居住区域内的，此举严重影响小区业主的安全和生活，**物业对此种不负责的行为将坚决制止。

　　（业委会）回复：目前地下空间仍在老物业手里拒不移交，业委会正在积极与相关政府部门沟通，收回的决心不变。如果地下室设备层等能够收回，会根据房间的性质做出选择，即设备层的管井阀门所在的房间，只做为设备设施专用房间，不做它用。其他的可利用房间，业委会将根据业主意见和小区的整体要求进行合理利用。

　　五、“快捷酒店目前仍然侵占全体业主的权益，应如何解决？”

　　（业委会）回复：快捷酒店侵占业主利益一事，业委会正在和侵占方魏公元鼎开发商交涉，对于涉及到的业主共同利益，业委会将向其收取相关必要费用。

　　（**物业）回复：本次签订的物业服务合同是针对ZZ家园1号楼到6号楼的物业合同，待本服务合同签订后，**物业会针对2号楼底商、7号楼、8号楼、快捷酒店和幼儿园的物业服务管理权做出判定，上述单位如和本小区共用一套设施设备，则应当承担物业服务费用并协助业委会收取其它费用；

　　六、“服务标准及服务监督，如果出现服务不到位，出现多少次就算违约？取证的标准？比如楼道内出现打扫卫生不合格，出现臭味的情况如何认定？建议每个业主有物业统一发放的意见单，业主有权投诉，如果超过多少次后，业主有权减免相应的物业管理费用。”

　　（**物业）回复：**物业本次合同执行的物业服务标准为物业三级服务标准（法律有规定），标准中明确了服务的项目和要求等，并明确了各部门的岗位职责，所有服务部门都有专人来安排工作和检查工作，各部门主管对每天工作质量都有检查，检查结果均记录在检查记录上。**物业对客户提出的意见和投诉都会逐一记录，每件事情都逐一到现场核实，发现问题逐项整改。针对住户的书面和口头意见，我们制定了回访程序，对住户提出的意见和投诉根据检查和整改结果逐一解答，并将回访的整个过程和结果记录在案，目前回访的效果基本达到住户满意。

　　（业委会）回复：业委会将根据合物业同约定进行满意度调查，从而监督**物业的服务质量。

　　七、“安全问题。楼内、地下车库、园区内的安全标准是什么？要有量化数据，秩序维护人员的数量？目前园区内的所有门禁

系统和呼叫系统都无法使用，新物业是否负责修复和更换，由于没有安全门禁，任何人都可以进入楼内，由此造成了失窃，物业要承担什么责任？”

　　八、“建议增加园区和楼内监控摄像头，现在一般的小区都有24小时无盲区监控系统，没有监控的小区失窃现象比率是很高的。”

　　九、“原来小区的闭路电视系统何时恢复，如果新的物业没有从根本上解决问题，不交物业费是迟早的事情。”

　　（**物业）回复：安全问题是家园物业服务工作的头等大事，家园的安全工作好坏直接影响到家园业主和住户正常的工作和生活。

　　目前安全防范设施设备已移交给**物业，但部分设备设施有缺失，有的安防系统设置不合理，有的设备设施已瘫痪，无法起到其应有的作用。

　　家园安防设施有：红外周界报警系统、门禁对讲系统（设施已瘫痪）、园区监控系统（监控探头布置不合理、硬盘录像功能瘫痪）、电梯三方对讲系统、家园小区广播系统等等。

　　安全防范设施设备系统的正常运行是对家园安全工作起到辅助作用的，通过人防加技防，一方面可以达到家园相对封闭，使家园的设施设备只服务本家园业主；另一方面小区安全将得到进一步提升，通过人防技防并举的办法，使小区的安全防范工作达到无盲区的效果，做到可控可防。可以为本小区带来更稳定、更安全的居住环境。

　　（业委会）回复：小区的安防是一个系统工程，需要有整体方案（并不是简单的几个门的问题）并涉及到公共维修基金的使用，业委会将根据交接情况和小区的整体情况制定公共维修基金的整体使用方案，供业主讨论表决。

　　十、“合同中的所提出的《附件》，但未附，请给予说明”

　　（**物业）回复：标准文本合同中的附件包括：《物业构成明细》、《物业共用部位明细》、《物业共用设施设备明细》、《物业服务事项和标准》、《移交资料清单》、《违约责任约定》等。

　　1、附件《物业构成明细》、《物业共用部位明细》、《物业共用设施设备明细》、《移交资料清单》和“规划平面图和委托的物业构成明细见附件一、二（以实际验收清单为准）”。

　　此部分正在移交过程中，且公共部位、公共设施设备及规划平面图和委托的物业构成明细应尊重第三方评估有关承接查验评估的结果，待评估结果和公共部位、公共设施设备顺利移交后，再在补充合同中明示和更改，并将整个物业服务合同予以完善。

　　2、附件《物业服务事项和标准》为《住宅物业服务技术标准》中的三级物业服务标准规定的相应要求。**物业制定了相应三级的服务标准，标准在签订合同时附后。

　　3、附件《违约责任约定》和合同中相关违约条款相同，因此此附件可以取消。

　　十一、HBO、凤凰台的电视频道能否恢复

　　（业委会）回复：业委会需要了解以前是如何操作的，如果可以的话业委会将努力争取。

　　ZZ家园业主委员会北京**物业管理中心

　　**年9月30日**年9月30日