物业维修岗位行为规范礼貌用语

　　物业维修岗位行为规范及礼貌用语

　　1、岗位行为规范

　　1.1在岗服务时对用户应面带笑容，热情主动，与用户相遇，应主动点头示意。

　　1.2对用户违反有关物业管理规定的行为进行劝阻时要文明礼貌，做好解释工作。

　　1.3谦虚和悦地接受用户的评价，对用户的投诉耐心倾听，并及时向有关领导汇报。

　　1.4在服务中想用户之所想，急用户之所急，坚持做到"七个一"服务模式：即用户开门说一声"您好"，进门前穿一副鞋套，维修时带一块垫布，清理现场用一块抹布，维修后一站式通检服务，离开前递上一张服务卡，两天内打一个回访电话。

　　1.5认真遵守安全生产及维修的各项管理规定，做到安全生产、文明服务。

　　1.6努力工作，加强业务学习，不断提高服务技能。

　　1.7团结同事，服从上级领导、指挥。

　　1.8遵守工作时间，不迟到不早退，不脱岗不串岗。

　　2、服务着装及仪表

　　2.1按公司规定着装，并注意仪容仪表整洁。

　　2.2坐姿、站姿端正。

　　2.3工作时间不与他人嬉戏打闹，不做与本岗位无关的事。

　　2.4严禁酒后上岗。

　　3、礼貌服务用语

　　3.1问候语：您好、早上好、下午好、晚上好。

　　3.2道歉语：很抱歉、对不起、请原谅、打扰您了。

　　3.3道谢语：谢谢、谢谢您、谢谢您的合作、非常感谢。

　　3.4应答语：是的、好的、我明白了、不用谢、不要客气、没关系、这是我应该做的。

　　3.5征询语：我能为您做什么吗？需要我帮您做什么？您有别的事吗？

　　3.6请求语：请您协助我们……、请您……好吗？

　　3.7解释语：很抱歉，这种情况，公司的规定是这样的。

　　3.8基本礼貌用语十字：您好、请、谢谢、对不起、再见。

　　4、服务态度

　　4.1认真遵守安全生产及维修的各项管理规定，做到安全生产、文明服务；

　　4.2不串岗、睡岗、酒后上岗，认真执行维修行为"十不准"服务模式;

　　4.3上门为用户维修时，严格按照服务规范要求进行操作，坚持工完、料净、场地清；

　　4.4 对用户提出的问题要耐心解答，不厌其烦，对维修后的注意事项要交待清楚;

　　4.5 认真接受用户的评价、意见和建议；

　　4.6 禁止与用户发生任何不愉快的交流或受到用户的有效投诉（违反维修服务十不准情况的）。

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篇2：物业维修岗位工作标准(2)

　　物业维修岗位工作标准（二）

　　1、岗位工作环境标准

　　1.1每人使用一套工具，摆放在固定位置，并有明确标识以便能够及时取用。

　　1.2工具包内物品统一摆放，并且在每天工作前及工作完成后进行清查，以免丢失。

　　1.3妥善保管维修任务单，摆放在指定位置。

　　1.4保持工作间内外卫生清洁，无异味，不准摆放与工作无关的杂物。

　　1.5施工现场要及时恢复，对正在进行或未完成的施工现场要有施工警示标牌。

　　2、室外维修养护标准

　　2.2供水设施（包括消防供水设施）、管线、各种阀门完好，无跑、冒、滴、漏现象。

　　2.3供电线路完好，配电盘等设备完好无损。

　　2.4房屋地基无明显沉降、移位，墙体无严重裂缝等。

　　2.5梁、柱、板主体无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝，无筋露等。

　　2.6顶棚抹灰层牢固，无面层剥落和明显裂缝。

　　2.7楼梯、扶手无混凝土、碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，牢固，确保使用安全，木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落。

　　2.8公共门窗牢固、美观、无锈蚀，开关灵活、门窗及门窗配件齐全。

　　2.9屋面防水层无老化、拉裂、轴裂、龟裂现象，渗漏面积在1平方米以内的，报修3天必须修复，大面积渗漏应在一周内修复，天沟、落水管、落水斗畅通，不积水，固定牢靠，屋面出入口完好。

　　2.10楼顶扶栏、避雷装置无破损、变形，无明显锈蚀。

　　2.11楼梯灯完好，灯开关正常，电表箱完好，无安全隐患，楼道亮灯率达80％以上，及时更换损坏的公用开关、灯泡。

　　2.12电子门对讲功能正常，标识显示清楚，声音正常，门锁、拉手完好；接到报修指令后30分钟内到达现场，一般性维修应4小时内完成，大修30小时内完成，系统严重损坏或材料供应不及时，维修人员应与用户协商确定完成时间。

　　2.13房屋栋号、单元号、楼层号字体清晰、醒目，标识齐全，标识牌无损坏。

　　2.14雨搭与建筑物外墙连接完好，无脱离、开缝现象，无排水不畅现象。

　　2.15通风口无裂缝、破损、堵塞、锈蚀等情况。

　　2.16室外建筑小品、标识牌完好率100%，符合安全要求，标识牌齐全醒目。

　　3、道路维修养护标准

　　3.1水泥路面整体要求路面平滑，无明显坑洼、破损；人行道、车道、消防通道、停车场造成坑洼或破损，每500平方米内累计不超过1平方米，路面没有积留大块石子或其它杂物。

　　3.2道板砖无缺少，98％没有松动，单块破损面积不能大于20％。

　　3.3电缆沟盖板平整无缺少，单块破坏面积不能超过20％。

　　3.4路牙石整齐没有明显蹋陷，不缺少一块，单块破损长度不超过20％。

　　3.5挡土坡、墙无蹋陷、无破损现象。

　　3.6台阶没有明显破损。

　　4、给排水维修养护标准

　　4.1雨、污水检查井发生故障应立即抢修，室外检查井、化粪池堵塞，当天必须疏通，意外严重堵塞当天不能疏通的，应连续作业至疏通为止；排水通畅无阻塞，每年春秋两季清理疏通一次，井盖没有明显裂纹或破损，无缺少，井壁完好没有塌裂。

　　4.2雨排及明暗沟渠无堵塞现象，沟体完好，雨排篦子无破损、丢失。

　　4.3排水管道水管水阀完好，无渗漏，水管通畅无阻塞。

　　4.4化粪池、沉淀池每年清理一次，井壁没有塌裂，井盖无缺少。

　　5、公共设施维修养护标准

　　5.1庭院灯、路灯灯座箱、灯柱、灯罩、灯泡等设施完好，保持清洁, 亮灯率达98%以上；每年要进行一次全面检修，及时更换老化线路，做好灯杆刷漆防腐工作。

　　5.2垃圾箱（桶）完好无破损，无锈蚀。

　　5.3文化宣传、娱乐设施无损坏、无剥落和锈蚀；各种标识齐全、内外整洁；花坛、凉亭、凳、椅无破损、剥落或锈蚀现象。

　　5.4室外各类围墙护栏整体外观一致，没有明显破损和剥落，铁制护栏无明显锈蚀。

　　6、室内维修服务标准

　　6.1水电设施、设备（包括电源开关、给水阀门、卫生洁具等）接到报修指令后及时维修或更换（材料费由用户个人承担），一般故障2小时内完成。

　　6.2下水管道堵塞接到报修指令后30分钟内到达现场，2小时内完成，现场清理干净。

　　6.3水管线漏水接到报修指令后30分钟内到达现场，4小时内完成，现场清理干净。

　　6.4非电源单位原因造成的停电、短路，接到报修指令后30分钟内到达现场，一般性故障2小时内完成，难以处理的24小时内完成。

　　6.5厨房、卫生间、阳台渗水接到报修指令后30分钟内到达现场，一周内完成，现场清理干净。若难以处理的，征得用户同意，向住户明确完成时间。

篇3：管理处维修职责划分工作程序

　　管理处维修职责划分及工作程序

　　一、各管理处除按岗位责任，做好设备使用维护及事故的应急处置外，原则上，下列级别的小修须在管理处这一级完成：

　　(一)水电设备类：1、ＤＮ50及以下的阀门、水表更换(不涉及土建开挖)；

　　2、检查井盖的购买及安装；3、ＤＮ25及以下水管破裂的小修及较为简单的管道安装；4、屋顶水箱局部更换浮球阀、液位控制阀；5、排水管疏通(公司疏通工应付不及时)及不涉及土建开挖和高空作业排水管维修更换；6、开关电器（除总开关或母线联络开关）的更换；7、标称截面150m㎡以下较短及不涉及土建开挖的供配电线路的更换及维修；

　　8、个别用户及分支线路上的计量电表、电流互感器的更换；

　　9、楼宇对讲（含防盗门）系统的维修（大厦除外）；闭路电视系统除主机外的日常维护、小修；

　　10、防雷设施及接地系统的维护；

　　11、供配电系统单机或局部控制线路的维修及零件更换；

　　12、消防系统除主机外的小修；

　　13、柴油发电机组的A级检查

　　每日：a.机油油面；b.冷却液平面；c.目检发动机有无损坏、渗漏，皮带是否松弛或磨损，有无异响；

　　每周：a.初滤器集尘盘b.进气阻力指示器c.清洁或更换空气滤芯器芯子d.放出燃油箱和燃油滤芯器中的水或沉积物。

　　(二)土建类：

　　1、油漆翻新（小区路牙、单车棚、围墙、已维修过的楼梯栏杆、井盖、车位线）；

　　2、小范围内路面修补；

　　3、小范围内出租房的维修；

　　4、休闲娱乐及儿童游乐设施除整体局部更换部件以外的小修。

　　维修零件材料的领用,正常情况下按公司物品采购控制程序办理,急修抢修时，费用1000元以下的由管理处主任斟定,1000元以上的由管理处主任请示公司领导后购买,事后再补办相关手续。

　　二、管理处无法完成，但无须外委施工队的维修任务交公司综合维修队完成。 注：①急修抢修及特殊情况下费用不超过3000元以下的小修可由工程部先行安排维修，事后再报告领导并补办手续。

　　②费用2万元以上项目，须经招投标小组，以投标方式确定施工队伍。

　　③各管理处在上报的物业维修单中，应对费用来源有倾向性的意见。

篇4：小区水电机械设备运行维修保养制度

　　小区水、电机械设备运行、维修保养制度

　　一、消防泵系统：

　　(一)水泵每月运行一次，每次以不少于二分钟为宜。

　　(二)水泵轴承每季加油一次(如无油杯的加黄油)；电动机轴承每半年加油一次。

　　(三)每周检查一次闸阀、止回阀、开关是否灵敏、密封，是否良好，如有毛病应及时进行维修。

　　(四)供电、照明、控制信号线路应随时保持良好的应急状态。

　　二、供水系统：

　　(一)水泵每半月更换一次，相应转换水泵时作检查（包括闸阀、开关等）。

　　(二)水泵轴承每季加油一次，电动机轴加油一次(没有油杯的加黄油)。

　　(三)每周检查闸阀、开关是否灵敏、密封，是否良好并及时处理好。

　　(四)水泵每月保养一次。

　　(五)水池每半年清洗一次，由工程部及管理处组织实施。

　　(六)每月检查水表一次，发现有问题的应及时更换或修理。

　　(七)水泵运行完好的质量指标：

　　1、连接部分要求螺丝、垫圈、销子齐全、完整、紧固，有一个放水阀、星型环完好。

　　2、仪表方面，要求电流表、压力表齐全准确。

　　3、出水阀门、逆水阀、进水闸门齐全完好，盘根密封良好，泄漏合乎要求。

　　4、泵体各部分连接严密，不漏水。

　　5、油圈齐全，油质合格，油量适中，不漏油。

　　6、轴承温度不得超过60～65℃，运动不得有异声和异常震动。

　　7、电机温升不得超过铭牌规定，绝缘电阻要符合要求。

　　8、电流及欠压保护齐全。

　　9、接线齐全，供电良好，接地合格。

　　10.设备无油垢，无积尘，机房无积水、无杂物、工具、材料配件存放整齐，油料要加盖。

　　11、有技术档案，供、排水图。

　　三、供电系统：

　　(一)检查变压器的油量位置是否适当。

　　(二)所有计量仪表的测量读数及指示灯、信号灯装置等是否工作正常。

　　(三)运行中的开关、母线、接头等一切载流异体，有无跳火冒烟、烧焦、发热、变色等现象。

　　(四)变压器在运行中应监视：

　　1、电流、电压的测量读数。

　　2、声音是否正常。

　　3、油面温升有无超允许范围。

　　4、油面指示计的油色有无异变。

　　5、连接呼吸器的吸潮剂是否干燥或需要更换。

　　6、箱壳有无漏油现象。

　　7、金属外壳的地线是否合格。

　　(五)运行中的变压器绝缘油，每年应取油样送供电部门作一次简化试验。

　　(六)检查电缆坑有无积水，如有积水应及时清除。

　　(七)配电室应配备温度计，做好通风和降温工作，一般室内温度不能超过40度为宜。

　　(八)配电室每星期吸尘一次，保持室内清洁、干净。

　　(九)各开关要标明控制电范围，以利工作。每星期检查一次各主开关接触是否良好。

　　(十)每月检查电表一次，发现有问题的应及时处理。

　　(十一)公共照明及其它开关的维修更换。

　　(十二)湿式变压器运行完好，符合质量标准：

　　1、螺栓、吊环、密封垫齐全、完整、紧固。

　　2、油质合格，油量适当，油标完整、清晰，防爆管口、防爆玻璃完好。

　　3、通气孔不堵塞、有护圈、放油孔不漏油，有护铁。

　　4、接地线整齐、连接紧固、导电良好。

　　5、油箱各部不渗油、无严重变形，散热管不堵塞，温升不超过铭牌规定。

　　6、高压侧绝缘电阻不低于250兆，低压侧不低于35兆欧。

　　7、变压器外壳及电缆系统有良好的接地，接地电阻每年测一次。

　　8、无积尘、无积水、无油污、无淋水，周围清洁，无杂物。

　　9、有检修记录和测试记录，试验有效期为二年。

　　(十三)干式变压器运行完好质量标准:

　　1、螺丝、垫圈线咀齐全、完整、紧固、密封良好。

　　2、接线紧固、齐全、导电良好，合乎防爆要求绝缘电阻良好。

　　3、外壳接地良好。

　　4、外壳托架无严重变形无锈蚀。

　　5、壳内清洁无积水、壳外无积垢、无污泥。

　　6、有检查记录。

　　(十四)柴油机：

　　1、每月试运行柴油机二次，时间30分钟。

　　2、每月清刷加油一次。

　　3、每年进行保养一次。

　　4、每部柴油机一般应保持足够开机24个小时的用油。油箱应每年清理一次，以保持油质纯净。

　　5、经常检查充电机是否良好，保持蓄电池的充电，以备应急之用。

篇5：物业项目维修管理制度(3)

　　物业项目维修管理制度（三）

　　一、目的

　　规范工程维修人员维修工作。

　　二、适用范围

　　适用于**嘉园管理处维修值班人员的值班管理。

　　三、职责

　　1、工程部维修人员严格执行维修管理制度。

　　2、工程部主管负责监督、检查。

　　四、工作流程

　　1、维修工接到业主维修及服务的需求后，必须在10分钟内安排相关维修技术人员到现场实施维修。

　　2、维修工到现场后，要做到：

　　2.1自觉维护公司及业主的权益，不做损害公司名誉的事情；

　　2.2不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地向工程维修部汇报并请求支援解决。

　　2.3维修工进入现场维修时，应主动征询业主意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动，应征询业主的同意方可进行。

　　2.4维修工进入现场维修时，应进行仔细检测，判断出发生故障的原因。严禁盲目安装或乱拆乱装，造成不必要的返工。

　　2.5维修工进行维修时，要把有影响的物品遮盖、包扎好（用塑料布废报纸等）。尽量使噪音降到最低限度。

　　2.6维修工作完成后，维修工应及时清扫工作场地：小的工作垃圾装入塑料袋内，大的工作垃圾（如泥沙、砖头、纸箱等）要搬到附近的垃圾桶边上。用干净的抹布擦拭弄脏了的各部位（如桌椅、墙壁、地面等）。恢复各物品的原来状态（位置）。

　　2.7全部工作完成后，维修工要试验维修后的效果给业主看，试验次数不少于3次；同时要给业主讲解应注意的事项，如果业主有不满意的地方（合理的要求），则应及时进行整改直至业主满意为止。

　　2.8确认一切正常后，维修工应礼貌地请业主在《维修通知单》上签名确认。如果业主对此次维修收费（如属有偿服务项目）有异议，维修工应根据有关的收费标准向业主作出详尽的解释，消除业主不必要的疑虑。

　　2.9维修工离开业主单位现场时，应礼貌地谢谢业主支持、配合与谅解。

　　2.10维修工回到工程维修部及时做好维修记录

　　2.11客服中心三日内进行回访。