小区房屋本体维修管理制度(6)
小区房屋本体维修管理制度6
1.目的：保障房屋本体的正常使用和安全，完善房屋本体使用功能功能。
2.范围：适用于**家园管理处
3.方法和控制过程
3.1根据实际情况制定合理的房屋维修计划，因房制宜，对房屋本体修缮所需的资源进行合理配置，满足顾客使用和质量要求。
3.2每月定期检查、巡视，发现问题及时修缮、维修、保养，保持房屋本体正常使功能。
3.3修缮标准应与物业原有建筑风格和标准相适应。
3.4掌握房屋本体建筑完好情况，根据建筑设计用途定期对房屋本体质量进行评估，根据完好情况进行管理，保证房屋本体使用正常。
3.5制订和执行修缮原则、指标、计划，审核修缮方案及工程预决算，有计划对房屋本体进行维护。
3.6严格按规范要求进行质量验收，做好施工过程的管理和监督。建立完善岗位责任制、构配件检验制及技术档案制度，完善工程项目质量体系。
4．房屋本体修缮的分类
4.1修缮工程分为小修、中修、大修、翻修、和综合维修工程五类。
4.1.1小修：保持房屋本体原完损等级为目的的预防性养护工程，一般指补漏防水、上下水管道修补、疏通、内外墙、地面抹灰修补等
4.1.2中修：房屋本体小量部位损坏、不符合建筑结构要求，须局部
维修的工程，一般包括：墙体屋面局部拆除、清洗、粉刷、修补或部位重做面层、楼地面、楼梯等的维修、门窗油漆等。
4.1.3大修：主体结构部位严重损坏、有危险必须进行大型维修的工程，一般包括：对共用设施的拆除改装，如上下水管道、供电线路及对主体专项加固的工程。
4.1.4翻新：指拆除重建。
4.1.5综合维修：指大中小维修工程一次性进行的综合性工程。
物业经理人网 www.pmceo.coM篇2：房屋本体设施维修保养工作程序
房屋本体设施维修保养工作程序
1房屋本体及公共设施维修养护管理程序
2业主（住户）有偿维修管理程序
2.1由业主（住户）向管理处大堂值班经理提出报修申请。
2.2客户服务部填写《维修登记表》，发出《业主报修委托单》并转工程部主管处理。
2.3工程维修主管或班长派工，并填写《业主报修委托单》相应内容。
2.4维修工带上《业主报修委托单》，10分钟内准备好工具箱，其内容包括两种规格的管钳、扳手各1把，钢丝钳、十字、一字螺丝各1把，水胶布2卷及针对维修项目备用配换零件若干，干净毛巾1条、干净工作手套1副、塑料袋1个及鞋套上门维修，首先按门铃(敲门)，向业主（住户）出示工作牌，使用上门维修的礼貌用语，查看现场后，根据《室内维修服务收费标准》向业主（住户）报价，经业主户同意后进行维修。
3修过程必须遵守操作规范，注意安全。
3.1维修完毕，请业主（住户）验收，对业主（住户）不满意之处应尽力改善，验收后，请业主（住户）在《业主报修委托单》上签下意见并签名。
3.2维修工把《业主报修委托单》交工程部班长签名后转交客户服务部。
3.3由客户服务部预约业主（住户），并安排房管员带《业主报修委托单》上门回访。
3.4房管员将回访情况填写《业主报修委托单》并反馈客户服务部，《业主报修委托单》（一式两联）分别转送工程部归档以及客户服务部收款员作月底扣款凭证。
4一般维修工程管理程序
4.1客户服务部及安全事务部在巡查中发现房屋本体及公共设施设备损坏时，均有责任填写《故障报修单》，交工程部值班人员及时处理。
4.2如该维修工程项目尚在保修期内，由工程部主管联系保修单位修复处理。
4.3如该维修工程项目较复杂，自身无力完成，由工程部主管确认后报管理处主任及公司同意，做外委工程处理。
4.4单项维护保养工程造价超过1000.00元时，根据维修项目的归属，填写房屋本体维修基金使用申请表或公共设施专用基金使用申请表，并经相关部门审批通过。
4.5工程部值班人员接到《故障报修单》后，通知维修班长，由维修班长填写《工程维修派工单》。
4.6维修工准备好材料、工具，在规定时间内赶赴故障地点开始维修，需要技术指导时，由班长向工程部主管提出请求。
4.7维修工程遵守操作规程文明施工。
4.8施工完毕后填写《工程维修派工单》中相应内容，并将该单交维修班长。
4.9由维修班长确认维修效果后，将《工程维修派工单》归档。
5维护保养工程管理程序
5.1每年12月初由工程部主管组织，会同客户服务部，有必要时也请公司品质部专业工程师参加，对辖区内房屋本体及公共设施情况做一次综合检查，以确定下年度维护保养工作的重点。
5.2根据每年一次的综合检查结果，由工程部主管编制下年度维护保养工作年计划并报管理处主任审核后上报公司领导最后审批通过。
5.3由工程部主管根据维护保养工作年计划制订维护保养工作月计划，并报管理处主任审批通过。
5.4如该维修工程项目尚在保修期内，由工程部主管联系报修单位处理修复。
5.5如该维修工程项目较复杂，自身无力完成，由工程部主管确认后报管理处主任及公司同意，做外委工程队处理。
5.6单项维护保养工程造价超过1000.00元时，根据维护保养项目的归属，由工程部主管填写房屋本体维修基金使用申请表或公共设施专用基金使用申请表，并经相关部门审批通过。
5.7工程部主管负责维护保养工作月计划的组织、协调、实施安排及质量监督工作。
5.8工程部主管确认维护保养效果，并填写房屋本体及公共设施维护保养记录。
6房屋本体及公共设施维修养护原则
6.1坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。
6.2修理及更换配件应尽量与原有配件型号、规格一致的原则。
6.3为业主（住户）提供方便的原则。
7房屋本体及公共设施维修保养的依据
7.1符合维修方案或设计图纸的要求。
7.2符合国家建设工程施工及验收规范、规程的要求。
8房屋本体公用部分维修养护周期及质量标准
序号 项目 标准 检查、保养内容与周期
1地基基础
观测房屋无倾斜、地基无明显沉降、移位，墙体无严重裂缝等。
每年进行一次全面观测，发现问题报告开发商和上级主管单位
2梁、柱、板主体
无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝，无筋露等。
发现问题随时修补，每年进行一次全面检查。
3墙体、墙面（大理石、瓷面砖、喷涂）
喷涂均匀，饰面板（砖）安砌贴牢
每年全面检查一次，大理石条砖、瓷面砖墙体墙面5年清洗一次，室内楼道、楼梯墙面3~4年全面修补、粉刷或喷涂油漆一次。外墙涂料每8年翻新一次
4顶棚
抹灰层牢固，无面层剥落和明显裂缝。
发现问题按原样及时修复，每年全面检查修补刷漆一次。
5楼梯、扶手
无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，牢固，确
保使用安全，木扶手面无明显龟裂和漆层脱落。发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3~4年全面修补刷漆一次。
6公共门窗：防火门窗：铝合金窗、百叶窗
牢固、平整、美观，无锈蚀，开关灵活、接缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全。
发现问题按原样及时修复，1年全面检查和保养一次，木门窗2年油漆一次。
7层面隔热层、防水层
层面防水层无老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象，板端缝、伸缩缝油膏紧贴，天沟、落水管、落水口畅通，无积水，层面出入口完好，隔热层无缺水现象。
每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，发现破损及时修补。
8水箱、水池
完好、无渗、滴水现象，内外爬梯无锈蚀现象，各检查口有盖且密封上锁，溢水口有不锈钢纱网或塑料纱网密封
每月检查一次，发现问题及时修复，每半年清洗一次水箱
9天面扶栏、避雷带、公共防盗网
无破损、变形，无明显锈蚀
每半年检查一次，发现问题及时修补，每两年油漆一次。
10消防设施（消防栓、消防
管、消防阀）
无损坏、开关自如、清洁、无渗漏现象，周围无堆积杂物，保持水压。
保养规定”执行，消防管道每年检查一次每2~3年油漆一次。
11公用电器
楼梯灯完好，灯开关正常，电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好，无不安全现象。
15天检查一次，发现损坏及时更换，属电话公司、有线电视台设施通知其及时维修
12电子对讲门
对讲功能正常，标识显示清楚，声音正常，门锁、拉手完好。
每周检查一次，每半年保养一次，每2年刷一次漆
13信报箱
箱门、门锁齐全，开关自如，房号字体清晰，没有被明显损坏，完好率100%
每月检查一次，每年刷一次漆（如需要）
14房屋标识（栋号、单元号、楼层号）
字体清晰、醒目，标识齐全，标识牌无损坏。
喷涂字每年按原样重喷写一次，标识牌如损坏或陈旧及时维修更换。
15散水坡、雨檐台、连廊
与建筑物外墙连接完好，无脱离开缝现象，无排水不畅现象。
每季度检查一次，保持上下水管畅通，避免积水渗楼板，随时检查，发现问题及时修复。
16楼板、地面砖
无裂缝、起壳、空鼓、下陷，表面平整无破损，楼板、地面砖上无水泥渣。
发现问题及时修复，每年全面检查一次
17通风口
无裂缝、破损、堵塞、锈蚀等情况
每季度检查1次，每次雨季前检查一次，发现问题及时维修。
18上、下雨污水管
无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道口完好，无裂缝、破洞。
每月检查一次，每次雨季前检查一次，发现问题立即修补。
19设备房（水泵房、配电房、
电梯房）
通风良好，无渗漏水、漏电现象，绝缘胶地板无破损，管理制度齐全，标识清楚，有足够的照明应急灯、消防灭火器，配电房、发电机房、电梯房的地面和墙面（距地1米高），水泵房部分位置、墙面、地面要求刷防水漆，地面尽量贴瓷片。
每月全面检查一次，平时发现问题立即修补，
每年对设备房刷一交漆。
室外公共设施维修养护周期及质量标准
序号 项目 标准
检查、保养内容与周期
1室外建筑小品、标识牌
完好率100％，符合安全要求，标识
牌齐全醒目
是否有被损坏，有无安全隐患，标识牌有无遗失或需更新，要求每周检查1次
2道 路
整体要求路面平滑，无明显坑洼、破损，轻微破损面积每处不超过0．1平方米，边角整齐无缺口
随时检查，发现问题
随时修补
3水泥路面
人行道、车道、消防通道、停车场、中心广场造成坑洼或破损面积，每500平方米内，累计不超过1平方米，路面积留水泥渣等体积不超过1．5㎝*1．5㎝*1．5㎝立方厘米
随时检查，发现问题
随时修补
4地板砖、拼花砖
不能缺少一块，98％没有松动，单块，破损面积大于20％的道板砖在100平方米内不超过4块
随时检查，发现问题
随时修补
5电缆沟
盖板
平整不缺少一块，单块破坏面积不能超过0．01平方米
随时检查，发现问题
随时修补
6路牙
整齐，没有很明显蹋陷，不缺少一块，单块破损长度不超过20％
车道路牙1年刷二次
黄、黑相间的漆
7挡土坡、墙
每处蹋陷破损面积不超过0．005平
方米(50平方厘米)
随时检查，发现问题
随时修补
8踏步、台阶
没有明显破损
随时检查，发现问题
随时修补
9雨污水井、盖
排水通畅，井盖没有明显裂纹或破损，井壁没有蹋裂，井盖型号符合轻型、重型要求，标识正确与周围道路高度保持一致，与路面高度不超出±2CM，与绿地正常不超过土8CM，个别因地势原因等可超出，但不能明显影响观瞻。
每半年全面检查一次，对易锈蚀雨污水井盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识清楚，路面井盖尽量做防震垫圈以车驶过不振响为准
10明暗沟
沟体完好，明沟盖板齐全，沟渠通畅无阻塞
发现问题随时维修，每半年全面检查一次
水管水阀完好，无渗漏，不管通畅无阻塞。
每月检查保养一次
12化粪池
排水通畅，沉淀未超过规定高度
每半年全面检查及清运一次
13喷水池
喷水符合设计规范，喷水设施完好，喷水管道无锈蚀或损坏
每月检查保养一次
14路灯
灯座箱、灯柱、灯罩、灯泡等设施完好
发现损坏及时维修，高压钠灯、汞灯每季度检查一次，每半年保养一次，灯杆每年刷一次漆
15儿童游乐设施
设施完好，没有损伤，投有安全隐患
每天检查一次，一周定期保养一次，如上润滑油，紧固等
16室外停车设施、消防设施
车棚、车架
车棚无安全隐患，水泥单车棚梁、柱无明显裂纹，铁架单车棚的棚顶无明显破损、棚架无锈蚀和倾斜；车架无明显锈蚀、损坏
每周检查一次，半年保养一次
17值班室、岗亭
门窗、墙面、锁完好，无损坏，需悬挂的管理规定等镜框整齐、规范。
发现问题随时修补，每半年保养一次
18道闸
道杆色彩鲜明，上下灵活自如无损坏，配件齐全，手动，自动控制正常
按“道闸保养规定”执行
19车位画线、禁停线和标识
色彩鲜明，字体清晰、醒目，标识符合要求，线条直，宽度一致
半年重刷一次
20路障
牢固、无明显倾斜(10-之内)，黑黄间条鲜明、醒目
一年漆一次
21室外消防栓
无渗、漏水现象，每个消防检有水，开关灵活
发现问题随时检查，每半年全面是放水检查及保养一次
22游泳池
泳池底、壁无破损，管道无锈蚀
每年四月份全面保养一次
23垃圾车、垃圾桶、（箱)
完好，无破损，无锈蚀
随时检查及时维修，每半年全面保养一次
24文化宣传、娱乐设施
宣传栏无损坏、无剥落和锈蚀、标识齐全、内外整洁；围栏架无明显锈蚀；休息用的凳、椅无破损
随时检查及时维修，宣传栏每年底刷油保养一次，
25室外各类围墙护栏
围墙整体外观一致，没有明显破损
和面层剥落
随时检查及时维修，护栏每2年全面刷油保养一次
篇3：房屋本体维修资金管理规定
1.本体维修资金属各楼宇物业业主共有资产,以每栋房屋为单位,由该栋房屋的所有业主按合同各自房屋的建筑面积分担和享有。
2.业主自该栋房屋竣工交付使用,保修期满后的第一个月起按月向管理处缴交本体维修资金,业主发生变更时所交的本体维修资金不作退还。
3.本体维修资金用于房屋本体共用部位的维修养护,具体包括:
3.1房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等),外墙面、楼梯面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟管(道),电梯、公共水池、加压水泵、本体上下水管道,消防设施、机电设备、公共天线、共用防盗监控设施等。
4.本体维修资金的30%用于房屋本体共用部位的日常维修和零星小修,70%用于房屋本体共用部位中修以上的维护工程。
5.本体维修资金遵循"专款专用"的原则,以房屋本体每栋为单位设立专用账号存放本物业的本体资金帐内。
6.房屋本体的日常维修和零星小修金额1000元以下的由管理处主任签名后支付,中修以上维修工程或维修金额在1000元以上时,需业主委员会或该栋房屋50%以上业主书面同意方可支付。
7.房屋共用部位的大、www.pmceo.com中、小修标准,执行国家的有关规定,当小区本体维修资金不够支出时,经业主委员会决定,由全体业主分摊,单栋房屋本体维修资金不够支出时,经业委会或该栋50%以上业主书面同意,由该栋各业主按规定分摊。
8.中修以上维修工程,管理处应向业委会提交维修资金使用计划并审议通过。业委会应在收到管理处的计划后15日内做出答复,急修工程应在7日内做出答复,业委会逾期视为同意。若业委会或该栋房屋50%以上业主不同意使用本体维修资金,管理处认为有充足理由使用,可由物业公司提出申请,经区住宅管理部门核准后实施。
9.本体维修资金的收支情况由管理处每3个月公布一次,并接受有关部门和业主的监督、质询。
10.经业委会或所维修养护的单栋房屋50%以上业主同意,日常小修可以超出本规定的本体资金比例。
11.附表
11.1《房屋完好率统计表》
11.2《房屋设施零星小修记录表》
11.3《房屋设施维修养护记录表》
11.4《房屋设施维修养护计划表》
11.5《房屋中(大)修工程计划表》
11.6《房屋本体维修资金使用情况汇报表》
11.7《房屋本体维修资金台帐》
篇4：房屋本体公用设施维修规程
1.0目的
1.1本指导书规定了房屋本体公用设施的维修方法，使需维修的房屋本体公用设施恢复使用功能及外观，延长使用寿命，确保正常运作状态，方便业主(住户)。
2.0适用范围
2.1本指导书适用于房屋本体公用设施的维修。
3.0职责
3.1楼宇管理员、工程组、保安队负责房屋本体公用设施的巡查。
3.2工程组负责对房屋本体公用设施的维修;对不能解决的问题报工程部组织维修。
3.3工程组组长负责对维修工作的检查、监督。
3.4服务中心负责与开发商或业主委员会的协调。
4.0工作程序
4.1维修原则
4.1.1坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。
4.1.2修理及更改配件应尽量与原有配件型号、规格一致的原则。
4.1.3为业主(住户)提供方便的原则。
4.2 各项维修项目的标准
4.2.1地基基础
4.2.1.1如墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落。
a)将破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥的部分清除;
b)用1:3水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上口作成斜坡，以利泄水。
c)恢复勒脚饰面。
4.2.1.2如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降。
a)如不严重，应做好巡查和记录;
b)如有扩展趋势，应立即通知开发单位派专业技术人员检查鉴定。
c)如情况严重，应立即通知开发单位派专业技术人员检查鉴定，并书面报公司主管领导。
4.2.2梁、柱、板主体
4.2.2.1露筋
a)将露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉;
b)用钢丝刷清洁干净;
c)充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。
d)用高标号水泥砂浆修复，如有需要还需按要求恢复饰面。
4.2.2.2有裂缝
参考《室内维修规程》中4.2.20项“楼板裂缝”维修程序进行维修。
4.2.2.3有孔、洞。
a)将孔、洞周边已松散砼凿除，并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉;
b)用钢丝刷等有效的工具彻底清洁孔、洞;
c)充分喷水湿润孔、洞内壁;
d)如小孔、洞，则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光，如果孔、洞大，则在涂刷完一道素水泥浆后，用比原先(梁、柱或板)的砼标号高一等级的细石砼嵌填饱满，并养护好。
e)按原标准做好饰面。
4.2.2.4破坏情况较严重(如变形、裂缝程度已超出规定范围)。属于此种情况时，应立即通知开发单位，请有关专业技术人员到场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。
4.2.3墙体
墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀，以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等。砌体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定，裂缝不再发展时进行(如：地基基础沉降还在发展时，一般先做地基、基础加固处理，后做砌体裂缝等的维修)。
4.2.3.1裂墙
a)先将裂缝周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结实层，凿槽成外八字形;
b)用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充分喷水湿润;
c)均匀的涂刷一道素水泥浆;
d)再用比砌筑砂浆高一个强度等级1:3水泥砂浆填缝、抹平;
e)用同规格、尺寸的墙体饰面材料修复饰面。
4.2.3.2砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损。
a)先将酥碱或破损部位的砖块轻轻挖掉，并清扫干净浮动灰、土;
b)充分喷水湿润破损面;
c)用比原砌体高一强度等级的水泥砂浆及砖补砌(注意所用砌块应先充分湿润)。
4.2.3.3墙体室外饰面缺损。
a)将缺损饰面及其周边松散层一并凿除;
b)用钢丝刷清扫干净浮动灰、土;
c)充分喷水湿润破损面;
d)均匀涂刷素水泥浆;
e)用1:3防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。
4.2.3.4墙体室内饰面缺损
a)同4.2.3.3的a)、b)、c)、d)。
b)用1:3水泥砂浆填平，然后修复饰面。
4.2.3.5外墙渗水
a)外装修的分隔缝未做二次处理面引起渗水的，应先将缝清洁，然后用水泥砂浆重新嵌补密实，并勾成向下卸水斜缝;
b)窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌灰，内外留有卸水坡度，窗樘底的外侧应留有1CM左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实;
c)在外墙渗水部位采用“一布四胶”喷浆或刷浆修理，具体做法为：在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网络布和四道氯气丁
篇5：业户维修房屋本体修缮作业指导书
业户维修及房屋本体修缮作业指导书
1.0目的
通过对业户维修及房屋本体修缮的有效管理与控制，保证服务过程有能力满足规定的要求。
2.0适用范围
适用于对业户维修及房屋本体修缮的管理控制。
3.0职责
3.1客户服务中心负责业户报修的受理及维修后的回访工作；
3.2保安队负责对房屋本体完好状况的日常巡视；客户服务中心负责周检；工程组专业工程师负责月度检查；
3.3工程组负责房屋本体土木结构部分的修缮养护和业户户内的日常报修维修；
3.4机电管理部负责机电系统设备设施的运行维修保养，作业过程执行其相关作业指导书。
4.0作业用具
4.1电工、管道工、空调工、木工、油漆工、泥瓦工、电焊工及登高作业等工种专用常用维修工具。
5.0作业内容
5.1维修过程安全要求
5.1.1电工、电气焊工、空调工等特殊工种作业，未获得相关有效操作证者不得进行相关工种作业。
5.1.2作业前应根据工作现场需要，合理设置警示牌、或警示带、或警示栏。
5.1.3作业过程中禁止吸烟。
5.1.4涉及动火作业时，应到消防中心办理好"动火作业证"，并在现场配置至少一个合格的灭火器。
5.1.4作业前应检查所使用的劳动防护用品，不合格产品禁止使用。
5.1.5作业时，各专业工种作业人员必须按《维修安全作业指导书》中相关条款执行。
5.1.6作业过程中，需使用电动工具时，作业人员必须按《维修安全作业指导书》中相关条款执行，并填写《、维修工具安全检查表》。
5.1.7作业过程中，需进行登高作业时,作业人员必须按《高空安全作业指导书》中相关条款执行。
5.1.8作业过程，如使用危险物品，应按《危险作业审批作业指导书》中相关条款执行。
5.2维修过程对环境保护要求
5.2.1在作业前，按现场需要应可能地做好防脏防乱的预防措施。
5.2.2在维修工作过程中，尽量做到节电节水，减少能源或维修材料的浪费。
5.2.3所有维修人员完成工作后，要清理干净现场，并把废品废料按可回收和不可回收类归放处理。
5.2.4电工作业中产生的废旧日光灯管、节能灯管、霓虹灯管、镇流器、电子线路板等材料，应集中回收并分类处理。
5.2.5电气焊作业中产生的焊渣会对土壤造成污染，应对清理干净作业地面。
5.2.6泥瓦工作业过程中，搅拌水泥混凝土或进行切割砖石时，会产生粉尘，应做好防止粉尘扩散措施，并尽量使用散装水泥。产生的余渣余土应用垃圾袋装好后，交垃圾站处理。
5.2.6油漆作业过程中，应做好防止油漆、天那水泄漏的措施；工作完成后，油漆、天那水桶罐瓶属易燃有害有毒物品，应交垃圾站单独处理。
5.2.7空调(压力容器)作业：产生的废余冷冻剂、冷冻油及其桶罐瓶属易燃有害有毒物品，应应集中回收单独处理。
5.2.8制冷剂泄漏的控制：在日常维修过程中进行制冷剂泄漏检查，制订对业户户内空调单元柜机系统的年、月度维修保养计划和标准，并按计划做好维修保养工作，减少制冷剂的泄漏。
5.2.8给排水(管道)作业：产生的废旧镀锌铁管、生铁铸管、金属渣等属可回收物品，应集中回收再处理。
5.2.9作业完成后，如产生废旧料，应填写《废旧料处理记录表》。
5.3维修服务质量管理及控制过程要求
5.3.1业户报修受理
1）客户服务中心设置业户报修电话，并保证24小时有人接听、受理。
2）业户报修时，受理人应对报修单位地址或名称、报修时间、故障情况、联系电话等作好记录，并填写在《顾客信息处理记录》中，将信息反馈给工程组。
5.3.2接到报修信息后，应按以下过程进行:
①一般性故障维修处理
内容：换灯泡灯罩、换水龙头、修理门、窗户、桌椅、抽水马桶堵水、空调不凉或有噪音等不会立即对业户造成伤害和不便的维修任务。
要求：一般情况下，维修人员接到报修电话后，应在15分钟内上门开展维修服务；如维修人员人手不足或遇到维修任务繁忙时，但需事先致电业户预约说明情况和另行预约维修时间。
②紧急性故障维修处理
内容：电气火灾、主进线断路跳闸、业户房门反锁关人、大面积跑水或漏水、电梯关人或卡人等可能严重影响业户正常工作或造成严重大伤亡和损害的特急性事故的故障。
要求：维修人员应当立即在10分钟内赶到现场进行紧急处理，如有需要可立即通知相关部门等或其他所有可予以协助的人员参加抢修。
5.4维修任务完成后的现场处理
5.4.1维修人员在维修工作结束后，应恢复原来物品、家具的摆设，并将维修现场打扫干净。
5.4.2维修人员完成维修任务后应交维修主管和业户对维修结果进行签字确认，并请业户《维修单》上对我们的维修服务予评价。
5.5维修回访
5.5.1工程组完成维修任务应及时将《维修单》"回访"联交给客户服务中心在两个工作日内对以下维修项目进行回访(如有需可增加维修回访项目)：
a)风机盘管有噪音、水盘堵水漏水；
b)空调柜机跳机；
c)马桶、地漏堵水漏水、水龙头更换，水管大面积漏水跑水；
d)电器烧坏、开关跳闸、短路故障；
5.5.2客户服务中心在回访过程中填写《回访记录表》。
5.6维修费用收取
5.6.1对于收费项目，维修人员在进行维修工作前应事先向业户告知是按公司批准的《费用收取标准》执行，在获得业户同意后方可进行维修及收费。
5.6.2每月25日前工程组负责将当月需收费的《维修单》"交财务收费"联交给给收费处统计并统一月结收取，任何维修人员均不得直接向业户收取费用，否则属贪污行为。
5.7房屋本体的修缮及养护
5.7.1房屋本体巡查
1）保安队护管员每天对房屋本体设施进行巡查一次；
2）客户服务中心管理员每周进行巡查一次；
3）工程组各专业工程师应每月对本专业范围内系统进行自查一次。
4）在巡查过程中发现损坏或异常情况，巡查人员均应记录在《巡查记录表》中，并于第二天将信息分别反馈给责任部门进行修缮。
5）巡查人员在《巡查记录表》中有关信息被责任部门确认的三天后，可针对相关内容进行复检、跟踪。
5.7.2房屋本体零星报修
1）工程组土建组设置值班电话，受理房屋本体日常零星报修项目。
2）接到报修时，维修人员应填写《顾客信息处理记录》，维修结果记录在《维修单》。
5.7.3房屋修缮养护计划
1）据房屋完损情况，在每年12月份制订下一年度的房屋修缮养护年度计划，由管理处主任审核、报公司分管副总审批实施。
2）专业工程师针对本专业范围内工程系统应每月制订《房屋修缮养护计划表》报管理处主任批准后实施。
5.7.4工程计划立项
1)工程组自己无能力实施的重大修缮或功能改造项目可进行委外分包，实施过程按文件《供方控制作业指导书》相关要求执行，如超额动用房屋本体维修基金，应按规定申请。
2)属委外分包工程项目，由该工程项目责任人（专业工程师）拟定工程实施请示报告、费用预算表报管理处主任和公司领导审批。
3)属自用自建工程项目，由工程使用（责任）部门向公司领导申请，由工程组按管理处主任和公司领导批示意见执行。
5.7.4供方选择：工程正式立项后，由（项目责任人）工程组专业工程师初步选择合适选择的合格供方，并填写《供方评价记录表》及附上供方的资料，报管理处主任审核，交公司领导审批。
5.7.5合同签订：合格供方确定后，由专业工程师填写《采购合同审批表》，并附上供方合同书一式四分、预算书一式四分，报管理处主任确认，再交行政办送分管副总经理审核和总经理批准。
5.7.6完工验收：工程验收时，专业工程师应填写《供方服务质量检查表》按程序报审。
5.7.7档案管理：专业工程师负责收集整理工程维修资料，并按行政办公室的要求交资料室保存。
5.8维修情况统计
5.8.1依据《维修单》，工程组应每一个月统计一次业户报修的及时率、维修合格(满意)率。
5.8.2依据检查结果及维修情况，工程组应每一个月统计一次房屋本体维修的完好率、及时率、合格率、返修率。
5.9维修材料、设备、工器具的控制
5.9.1申购维修材料、设备、工器具可按文件《供方控制管理作业指导书》相关要求执行。
5.9.2工程组自己无能力维修的工器具和设备可进行委外维修，按文件《供方控制管理作业指导书》相关要求执行。
5.9.3维修材料、维修工器具的日常保管及损坏后如需更换新工具时,按《物品管理作业指导书》相关要求执行。
6.0异常情况处理
6.1维修过程应急事件处理：参照《应急事件处理作业指导书》相关要求执行。
7.0相关支持性文件
7.1《维修安全作业指导书》
7.2《高处作业安全管理作业指导书》
7.3《危险作业审批作业指导书》
7.4《供方控制管理作业指导书》
7.5《物品管理作业指导书》
7.6《应急事件处理作业指导书》
7.7《费用收取标准》
8.0记录
8.1《维修单》
8.2《顾客信息处理记录》
8.3《巡查记录表》
8.4《房屋修缮养护计划表》
8.5《供方评价记录表》
8.6《采购合同审批表》
8.7《供方服务质量检查表》
8.8《维修工具安全检查表》
8.9《废弃料处理记录表》
精彩专栏
