大厦物业工程部工作维修流程

　　大厦物业工程部工作维修流程

　　一、工程部工作维修流程

　　为保持工程部有效进行维修工作，一般日常维修将以工作单形式进行，此种运作模式，使工程经理能通过工作单报告，得知大厦运行操作及维修情况，而每位员工工作表现，亦能通过工作单统计分析，得知各人工作效率，借以达至低成本、高效益的营运。

　　二、运行模式

　　各部门在正常维修情况下，通过物业管理部，发出工作单至工程部，而总工程师将按维修级别，重要等级，现有人力资源，计划维修时间及分派到各专业，进行维修工作，当各主管带领技术员完成工作后各主管需填报完成工作单，送回给总工程师。为保持维修质量，总工程师将抽样检查各维修工作直以达到高维修品测水平。

　　当完成抽样检查后，总工程师可向物业部报销工作单及制定每周工作完成报告。

　　工程部员工巡查大厦后，将需要维修项目记下，并内部发出工作单，总工程师将按标准工作流程处理有关工作分配，当工作完成后，内部报销工作单，并于每周提交工作完成报告分析给工程经理。

　　日常维修计划亦跟以上工作运行模式相同，每周按指定维修工作计划，填报工单，分派工作于各专业，当工作完成后，提交工作完成分析报告，并内部报销工作单。

　　维修工作单

　　No.

　　部门名称：日期：

　　联络人名称：维修种类：日常/紧急

　　联络人电话：发出时间：

　　工程部专用

　　工程部门：强弱电 / 消防 / 空调 / 给排水 / 土建

　　接收日期及时间：

　　负责维修人员名称：()

　　完成日期及时间：

　　完成维修工作需要时间：小时/分钟

　　工作内容

　　工作位置：

　　维修内容：

　　完成内容：

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篇2：物业工程部维修保养流程

　　物业工程部维修保养流程

　　一、总体要求

　　1.1.工程部各专业主管分别制定设备维修保养计划，维修保养计划经经理审批后，统一安排，形成整个物业的设备维修保养计划。

　　2.2.各专业主管根据设备维修保养计划的要求，将任务分别落实到各专业班组或人员，安排好时间、器材、工具。

　　3.3.维修保养人员根据各专业领班的安排，准备好工具、材料、按照维修保养的要求，维修保养相关设备。

　　4.4.维修保养完成后认真填写维修保养记录，上报存档。

　　5.5.专业主管要进行维修保养检查、结果，经理亦应抽查。

　　6.6.在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生，应先安排排除故障，后将维修保养内容补上。

　　7.7.一般情况下不得拖延维修保养的时间。

　　8.8.由助理跟进维修保养的落实情况。

　　二、维修保养流程示意图

　　经理

　　抽查

　　统发

　　设备

　　一出

　　安指

　　排令填开

　　写始

　　记工

　　录作

　　经理助理

　　记

　　填审检

　　库房

　　班组(技工)

　　写核查

　　工存

　　作档领取材料

　　单

　　专业主管

　　汇报

　　下达任务，安排材料、工具

　　注：遇到重大设备维修保养、调试，影响营业或客人，工程部将提前通知各部门做好准备工作。

　　三、低压开关柜每日巡视维护保养规程

　　序号部位 内容要

　　1柜正面1.清扫(擦拭)柜正面

　　2.检查仪表指示及运行参数

　　3.检查自行开关

　　4.检查闸刀开关操作机构无灰尘、污迹

　　仪表工作正常，电流、电压在正常范围

　　工作状态符合运行要求

　　定位保险卡到位

　　2柜背面1.观察各母线、连接点、引出线

　　2.检查电度表连接良好，接头点无发热变色，铝盘转动正常

　　四、低压开关柜年度保养规程

　　序号部　位内　　　容要　　　求

　　1完成每日巡视保养项目

　　2仪表校验仪表、校验电度表

　　3柜内全面清扫灰尘

　　整理二次线

　　补齐、更换二次线接线号

　　检修闸刀开关

　　检修自动开关

　　全面检查紧固螺栓连接点

　　补刷相位漆无灰尘、油质、杂物整齐、美观、清晰

　　三相同期到位、接触面(线)大于2/3以上，刀片夹座接触压力合适

　　触头不烧损，动作可靠灵活、无缺损件

　　牢固，无松动

　　颜色符合规定

　　4地下电缆室

　　全面清扫、整理

　　无垃圾、杂物，电缆排列整齐

　　五、供电系统维修保养制度

　　1.1.变压器在察看运行中观察其声音、温度是否正常，观察电压电流的测量读数。

　　2.2.察看所有计量仪表的测量读数及指示灯、信号装置等是否正常工作。

　　3.3.运行中的开关、母线、接头等一切载流导体有无跳火、冒烟、烧焦、发热、变色等现象。

　　4.4.各开关回路标明需供电范围以便工作，每星期检查开关一次，每天检查电表一次，发现问题及时处理。

　　5.5.变压器外壳及电缆系统有良好的接地，接地电阻每年测一次。

　　6.6.配电室做好通风和降温工作，一般室内温度以不超过40度为宜。

　　7.7.检查电缆坑有无积水，如发现积水应及时清除。

　　8.8.配电室每月吸尘一次，保持室内清洁、干净。

　　9.9.有检修记录和测试记录，试验有效期为二年。

　　六、空调设备维护保养规程

　　1.新风柜

　　1.1月巡检

　　1.1.11.1.1清洗空气过滤器1-2次;

　　1.1.21.1.2更换破损!过滤器;

　　1.1.31.1.3检查出风口避震软连接，如有破损则更换。

　　1.2年度保养

　　1.2.1查轴承是否良好，若磨损严重，则进行更换;

　　1.2.2检查机壳及附属设备的油漆是否剥落或腐蚀，若出现损坏，则应用优质防锈漆重新油漆;

　　1.2.3清洗风机叶轮和轴，若轴上有锈斑，则用砂皮将其磨光;

　　1.2.4检查接水盘中有无淤泥或其他外来物，若有应清除，以保证排水畅通;

　　1.2.5检查附属阀门(包括风闸)是否工作正常，如有损坏，则更换;

　　1.2.6检查管系是否漏气、漏水;

　　1.2.7清洗翅片，拆卸外壳后，用水枪将清洗药水喷入翅片间，浸润数分钟，再用清水冲洗干净。

　　1.2.8检查电机绝缘电阻，相间及相地间都应大于0.5兆欧姆。

　　2.冷却水塔

　　2.12.1月巡检

　　2.1.1运转时是否有异响和振动;

　　2.1.2塔内水流及水位是否正常

　　2.1.3每周检查皮带张紧度，当标尺头距弹簧平面达1.5毫米，应调整到尺头与弹簧头平齐。

　　2.2半年保养

　　2.2.1检查电机、减速器及风扇联接器上的螺丝及销子是否坚固;

　　2.2.2更换齿轮箱减速器内的润滑油;

　　2.2.3更换电机、风扇联接器内的润滑油;

　　2.2.4检查水盆、洒水系统是否漏水;

　　2.2.5浮球及其他阀门的工作是否正常。

　　3.冷水机组

　　3.1日保养

　　3.1.1每小时按操作规程中运行检查所列项目对主机进行检查;

　　3.1.2每班检查集中总管压差装置的工作状况，记录压力表读数;

　　3.1.3每周清理机组外表及主机环境。

　　3.2外包保养

　　3.2.1更换润滑油及油过滤器;

　　3.2.2检查所有控制及安全装置的设置及运行是否正常;

　　3.2.3检查是否出现制冷剂泄漏;

　　3.2.4检查启动接触器的磨损情况，需要时更换新的;

　　3.2.5检查电机绕组的绝缘;

　　3.2.6清洗冷凝器铜管内壁;

　　3.2.7清洗蒸发器铜管内壁;

　　3.2.8检查管系是否漏水，各阀门运转是否正常，水流开关工作是否正常;

　　3.2.9检查保温层完好度。

　　4.空调水泵

　　4.1日巡视保养：

　　4.1.1水泵、电机轴承温度及运转有否异响及振动;

　　4.1.2压力表读数是否正常;

　　4.1.3联轴器有否异响、跳动及漏油;

　　4.1.4阀门开关位置是否正常;

　　4.1.5排除不正常漏水现象;

　　4.1.6每周清理泵组外及机房环境。

　　4.2年度保养

　　4.2.1检查水泵、电机轴承、轴套等运动部件磨损情况，若磨损严重，则应更换;

　　4.2.2查密封件的密封情况，更换密封效果差的部件;

　　4.2.3检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，清洁泵叶、泵壳的内外表面;

　　4.2.4校对轴线，检查键磨损情况，若磨损严重，应予以更换;

　　4.2.5检查电机绕组的绝缘;

　　4.2.6检查管系是否漏水，各阀门是否工作正常;

　　4.2.7给控制系统除尘，各阀门是否工作正常;

　　4.2.8给控制系统除尘，检查电路动作的可靠性。

篇3：软件园工程部物业维修人员操作流程

软件园工程部物业维修人员操作流程

　　一、8：00上班做好值班室内外的环境卫生工作;

　　二、根据天气情况或管理中心的通知运行空调机组,并做好相关记录 (8:30前或甲方通知时间完成);在运行时，每两小时对运行机组进行查看，并做好相关运行数据的记录;

　　三、上班后维修人员对园区电梯、电梯机房、楼层公共设施(卫生间给排水)、空调机组、消防泵房、地下室16台排污泵、食堂2台排污泵、室外临时排污泵进行每日巡查,对巡查情况及时填写日巡查记录;对异常情况巡查后及时予以排除，如自身能力不能排除的及时向主管领导汇报，请求协助解决( 消防泵、喷淋泵、防洪排涝站每月15日点动试运行)(10:00前完成)。

　　四、对夜间发现的异常情况及时予以解决;并做好记录;(11:00前完成)

　　五、做好日常企业报修的受理,并在半小时内(特殊情况除外)安排人员上门查看,能排除的及时予以排除,并填写维修单,要求业户签字确认;对于一时不能排除的或其他原因的,向业户做好解释;并尽可能的提供帮助;(根据需要随时完成)

　　六、配合管理处各部门的各项工作，建立良好的合作关系;

　　七、下班前,对园区内的相关设备设施进行巡查,发现异常及时予以排除;并做好台帐记录;(17:00前完成)

　　八、切断空调等下班应关闭的设备设施电源.(17:30前完成)

　　九、中央空调机组每次换季停运后，维修人员要将循环水放空，并对396个空气滤网、260个水滤网进行清洗保养;同时对循环水泵电机进行必要的保养;对中央空调控制柜内元气件、接线排、控制主板等进行清洁、紧固、维护。在换季时，对中央空调机组等支架做好除锈油漆工作;

　　十、每月13日对各企业用电进行抄表，4日对食堂水表进行抄表;同时由于相关电表经常损坏，造成计量误差，损耗增大，对此维修人员每两天对用电大户电表进行抄录;

　　十一、做好软件园范围内的公共设施设备的报修受理，及时到场查看，对能修复的及时予以修复，对无材料等造成不能及时修复的尽快向甲方汇报申购;对维保单位维修的及时通知相关单位到场;

　　十二、定期做好强弱电井及相关设备设施的保洁卫生工作，保证设备设施的正常运行;

　　十三、在换季时，对中央空调机组等支架做好除锈油漆工作;

　　十四、在梅雨季节来临时，不分昼夜的做好防洪排涝值班工作;

　　十五、制订办公楼装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度并在顾客申请装修时告知;　建立企业装修档案，内容应包括装修申请、审批、验收资料;办公区的昼间噪声控制。

篇4：物业日常维修流程

　　1、公共设施

　　(1)公共设施的保养

　　每年初,维修班按公司规定制定填写《公共设施保养计划》,并按计划对公共设施进行保养,填写《公共设施保养记录》。

　　(2)、公共设施损坏的发现

　　护卫员在每日巡查时应注意所巡查范围内公共设施的状态。如发现设施损坏,须当填写《发现故障通知单》交与维修值班员。若递交《发现故障通知单》三日后,该问题仍未整改,则再次填写《发现故障通知单》,直接递交给管理处主管主任或质量管理部。

　　(3)、公共设施损坏的处理

　　a、维修班接到通知单后,及时派人修复处理,不得超过三天,并在《派工单》上做好记录,如不能及时修复处理的应报告维修中心主管,[[并说明原因,由维修中心主管按实际情况进行处理或向有关单位报告;

　　b、维修中心主管应对发现的问题处理情况进行跟踪验证。

　　(4)、公共设施的新建或改建

　　公共设施的新建或改建由管理处负责与开发商或业主委员会确定方案,由工程维修中心负责实施。

　　2、房屋维修

　　(1)房屋维修管理规定

　　为了认真解决用户入伙后房屋维修问题,本着"实事求是,划清责任,合理收费,服务用户"的精神,特制订本规定。

　　A、用户在入伙时同管理处人员共同验收房屋发现的质量问题,要在交验单上分项注明整改项目并签字,由管理处负责联系开发商组织专人维修。维修后管理处实行消项验收,维修所发生的人、工、材料等费用由开发商负责。

　　B、用户房屋在保修期内出现质量问题,管理处在接到用户投诉和反映情况后,如果情况紧急,工程较小,涉及金额不大,则管理处维修班自行维修。如发生重大的质量问题或涉及金额较大,应立即报告主管领导,联系开发商,由开发商找施工队保修,所发生的有关费用在施工质量保证金中扣除。

　　C、属于用户在使用和改建或装修中发生的问题,由用户自行负责。

　　D、如用户需要进行一般性的维修,可直接向管理处工程维修中心提出维修申请,由管理处维修中心进行维修,维修后由业主签名验收,维修中心按成本价格合理收费。

　　E、如用户提出大的维修申请,管理处工程维修中心应上报管理处,管理处派专职人员核实情况,制订维修计划,组织人员维修,维修后由用户验收并在派工单上签字。

　　(2)维修工作流程

　　A、按规定/约定时间带齐工具、材料用品到达现场,进门前,必须先摁门铃/敲门(每次轻敲不超过三下)。

　　B、待用户开门后,用规范语言说明来意。征得用户同意后,方可进门。

　　C、先向用户询问情况及要求,然后仔细检查维修的部位,判断维修难易程度,估计工时及所需材料后,按公司统一规定的收费标准,向用户说明应收多少费用,待用户确认后方可进行维修。

　　D、维修过程中,如无必要,不得主动与用户交谈,不得随意到维修现场以外的房间参观。

　　E、维修完工并清洁现场后,礼貌地提请用户验收,待其确认后,再请其支付商定的费用,并请用户在派工单上签署意见和姓名。

　　F、维修中和离开时,均不得食用用户的饮料、食品、香烟等,不得收受用户的礼物、小费。

　　G、用户支付维修费用和签署派工单后,必须向用户致谢。

　　H、离开用户房屋时,须使用规范语言与住户告别,返回维修班或按上述规定进行下一个维修项目。

　　(3)房屋维修回访

　　A、管理处指定专人负责组织每月定期的维修回访工作。

　　B、对房屋大的缺陷(如屋面漏水、外墙开裂等)维修后,应随时观察效果,专人定期仔细检查,并作专项记录。

　　C、对业主室内的一般维修,每月按维修班提供的业主维修派工单随机抽样回访并作记录,派工单在20张以下的,均按固定值5张回访;派工单在20-50张之间的,抽取派工单总量的30%进行回访;派工单在50-100张之间的,抽取派工单总量的15%进行回访;派工单在100张以上的,均按固定值20张回访。回访至少一半是上门回访,其余可以是电话回访。

　　D、对公共部位的维修保养状况,除维修班长需每周巡视外,管理处维修主管仍应对公共设施的维修保养情况进行回查。公共部位维修派工单在30张以下的,均按固定值6张回查;派工单在30-50张之间的,抽取派工单总量的20%回查;派工单在50-100张之间的,抽取派工单总量的15%进行回查;派工单在100张以上的,均按固定值15%张回查。回查时仍填写回访记录表,表中业主签名栏由管理处主任签名确认。

篇5：物业工程维修服务检验流程和标准

　　1.0目的：

　　确保所需维修项目的及时进行，高质量地完成维修，满足业主的服务要求，保证小区内的设施设备正常运行。

　　2.0适用范围：

　　2.1小区内各类公共设施设备及公共部分维修过程的检验。

　　2.2业主(住户)委托的各种维修的维修过程检验。

　　3.0职责：

　　3.1技工班长每日对《维修单》进行检验。

　　3.2维修部主管负责公共设施设备及公共部分的周巡视，负责维修工作的检查及回访，以及组织对发现的问题实施整改。

　　3.3客户中心主任组织维修记录月检。

　　4.0基本内容：

　　4.1维修过程的检验要求：

　　4.1.1维修服务及时性的检验：如无特殊情况从接到维修要求起至到达维修现场时间不超过30分钟。维修时间视工艺复杂程度而定。一般性维修不超过当天， 对于特别困难的，从接到维修要求到维修完成最多不超过三天(工艺要求特殊的例外)。不能当天完成的，应向业主(住户)解释原因。

　　4.1.2维修服务质量的检验，按维修服务标准进行检验：功能性维修，以恢复原有功能为准。外观性维修，表面应无色差、高低不平现象出现，与原有部位相比较，应无凹凸感。

　　4.2检验：

　　4.2.1日检：技工班长及时收回每日的《维修单》，以检验维修的及时性和住户对维修服务过程是否满意，检查当天维修任务的完成情况，并向主管汇报。

　　4.2.2周检：维修部主管每周对小区各公共设备设施的维修、保养进行检查，有问题及时督促技工解决。

　　4.2.3回访：维修部主管按规定的时间对业主(住户)进行电话或上门回访,并在《维修单》上作好相应记录，对业主感觉不满意的维修服务应立即安排返工或采取相应措施进行处理。

　　4.2.4月检：客户服务中心每月组织监督检查时应对维修记录进行抽查,检验维修记录填写是否规范，维修回访满意率是否达到要求等。

　　4.2.5对以上检验中发现的严重不合格立即查找原因，及时采取措施进行纠正，在检验过程中发现隐患应及时采取预防措施。

　　4.3服务标准

　　内 容

　　服 务 标 准

　　备 注

　　上楼时间

　　接到维修要求，到目的地不超过30分钟，如与业主(住户)约定时间必须准时到达

　　若负责该项维修人员暂时不得空闲时，应向住户解释并再约时间

　　服务态度礼仪

　　热情、礼貌、使用文明用语

　　提供维修材料

　　应向住户提供合格维修材料

　　维修服务时间

　　视工艺复杂情况而定，一般不超过当天，最长不超过三天

　　如超出上述时间，应向住户说明原因

　　服务对象满意率

　　应达到90%

　　对不满意的应根据实际情况征得住户意见，组织二次维修

　　洗脸(菜)盆漏水

　　经反复试用不漏水，住户满意，此项维修不超过1.5小时

　　洗脸(菜)盆堵塞

　　达到畅通，对切口处的修补应尽力恢复原样维修时间不超过2小时

　　浴缸堵塞及漏水

　　达到畅通，对切口处的修补尽力恢复原样，经使用保证畅通、不漏水，维修时间不超3小时

　　维修墙内水管

　　应摸准管路，打墙时尽量少破坏磁片，维修完后外观恢复原样，维修时间不超过72小时

　　疏通马桶

　　往马桶中扔少许纸巾试水不影响畅

　　通, 维修时间不超过3小时

　　严重堵塞除外,

　　如马桶内掉进梳

　　子等

　　疏通地漏

　　达到畅通,对切口恢复原样,清理现

　　场,维修时间不超过2小时

　　内 容

　　服 务 标 准

　　备 注

　　房间没水

　　此项原因较多,应在2小时内解决住户用水问题(市政停水除外)

　　阀门，滤网等可能造成房间没水

　　水龙头漏水

　　维修后应达到原来标准，保证密闭、开关自如，维修时间不超过1小时

　　水管接头漏水

　　应达到紧固、密封，维修时间不超过1小时

　　楼上水漏到

　　楼下

　　尽快找到原因,以达到不漏水为标准,并将墙地面等污染处清理干净

　　马桶漏水

　　以不漏水为标准,如需拆马桶安装，应予以恢复，维修时间不超过6小时

　　房间无电

　　以恢复房间正常用电为标准,在维修完毕后应尽量保持原状,维修时间不超过3小时

　　比较复杂的不超过24小时

　　房间插座无电

　　以使用方便、安全为标准.并把故障原因告诉住户,维修时间不超过3小时

　　比较复杂的不超过24小时

　　5.0支持性文件和记录：

　　5.1《维修单》 WG-CS-12-02