物业工程维修人员工作规程(5)
物业工程维修人员工作规程（五）
一、接到部门主管的维修指令后，维修人员根据维修内容准备好所需维修工具和维修材料后，并持《维修单》赶到维修地点。
二、共区域的维修程序
10、首先做好消防安全防范措施，如安全护栏、维修告示牌、高空作业告示牌等。
11、做好公共场地的保护措施，将维修工具或维修材料放在旧报纸或抹布上，避免对公共场地造成损坏。
12、维修工具及材料须安放在不影响用户使用的位置，如有用户出入必须主动礼让用户。
13、维修结束后，立即清理维修现场，及时撤掉告示牌。
三、室内有偿维修程序
1、记清维修用户的房号或单元，到达维修地点并核对无误后用食（中）指关节轻声扣门。
2、用户询问时，主动向用户问好，自报部门，说明维修内容。
3、进入室内前必须穿上塑料鞋套，进入用户房间后，首先做好维修现场的保护措施。
4、如维修中会产生较大噪声时，同时提醒客人并礼貌地客人表示歉意。
5、如维修中会产生较大灰尘或漏水时，必须事前做好防护措施，尽量减少污染，同时提醒客人并礼貌地客人表示歉意。
6、维修时应尽量保持户内环境雅静，严禁高声喧哗、散漫。不准随意动顾客的物品，不准在施工现场吸烟、吃东西。
7、维修完成后，立即清理维修现场并请用户进行验收。
8、用户验收合格后，请作户在《维修单》内签名确认。
9、用户签名确认后，向用户表示谢意，与用户道别，并轻轻退出房门，轻声关闭房间。
10、修结束后，维修人员必须将《维修单》妥善保存。
四、相关记录：《维修单》GD/E-QE-001-005-01
www.pmceO.com 物业经理人网篇2：房屋土建维修操作规程(十三)
房屋土建维修操作规程（十三）
1 目的
规范房屋土建问题处理程序，达到快速、准确地处理问题的目的。
2 范围
适用于本公司所管理的房屋、设施的土建维修。
3 职责
小区工程主管负责本规程工作内容的具体实施。
4 工作程序
4.1勒脚
4.1.1墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落的处理办法:
4.1.2清除疏松部分，至实体为止；
4.1.3用1:3水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上口做成斜坡，以利泄水；
4.1.4恢复勒脚饰面。
4.2梁柱板主体
4.2.1露筋的处理办法：
4.2.1.1剔除露筋周边杂物，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉；
4.2.1.2用钢丝刷清洁干净；
4.2.1.3充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层；
4.2.1.4用Ｃ20豆石砼修复，根据需要恢复饰面。
4.2.2裂缝的处理办法:
4.2.2.1裂缝处凿开，用清水清洗干净；
4.2.2.2用纯水泥浆涂刷；
4.2.2.3水泥砂浆打底找平；
4.2.2.4恢复做面层。
4.3墙体
4.3.1墙体裂缝的处理办法：
4.3.1.1将裂缝周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿成外八字形；
4.3.1.2清除槽内杂物，然后充分喷水湿润；
4.3.1.3均匀地涂刷一道素水泥浆；
4.3.1.4用1:3水泥砂浆填缝、抹平；
4.3.1.5墙体饰面修复。
4.3.2墙体饰面缺损的处理办法：
4.3.2.1将缺损饰面及周边松散层一并凿除；
4.3.2.2清除周边杂物；
4.3.2.3充分喷水湿润破损面；
4.3.2.4均匀地涂刷素水泥浆；
4.3.2.5用1：2的防水水泥砂浆填平后修复饰面（室内则不需加防水剂）。
4.4楼梯间及门窗
4.4.1踏步缺损的处理办法：
4.4.1.1将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层，清扫干净后充分喷水湿润；
4.4.1.2均匀地涂刷一遍素水泥浆；
4.4.1.3用1：2水泥浆作好基层；
4.4.1.4修复饰面。
4.4.2栏杆（扶手）破损的材料办法
4.4.2.1检查施工工艺；
4.4.2.2按原工艺进行修复；
4.4.2.3饰面恢复。
4.4.3门窗损坏的处理办法：
4.4.3.1检查门窗的附件是否齐全；
4.4.3.2检查有无配件损坏；
4.4.3.3更换配件；
4.4.3.4检修后，对门窗反复开启数次，检查是否有异声或卡塞。
4.5天线、避雷设施
4.5.1屋面避雷设施锈蚀的处理办法：
4.5.1.1用砂纸除锈；
4.5.1.2均匀涂刷两遍防锈漆和一遍铝银漆，每道漆之间要间隔一段时间，以上道漆干为准。
4.5.1.3如锈蚀特别严重，应将严重锈蚀部分更换，并刷上防锈漆。
4.6小区道路
4.6.1饰面破损的处理办法：
4.6.1.1凿除破损的面层及基层，清扫残渣，喷洒水使表面充分湿润。待表面积水完全渗入后，涂刷素水泥浆(如为人行道板砼预制块，无需此道工序)；
4.6.1.2将饰面材料充分洒水或浸湿后，加1：2.5水泥砂浆，并用木锤或胶锤锤平、锤直。抹去砖锋多余泥浆；
4.6.1.3勾缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出块材面；
4.6.1.4修补工作完毕后，把饰面表面清扫干净。
4.7雨水管道堵塞、渗漏的处理办法：
4.7.1如雨水管道堵塞，排水不畅，应先查找堵塞位置和原因，如因杂物堵塞，应清除杂物，使之通畅；
4.7.2如因管道坡度不够或倒坡，应开挖重新铺设管道，注意管道要做砼垫层，使管道放置平稳；
4.7.3如因管道接口错位，应开挖接口，并注意保证坡度和接口防漏，以及管道的平稳。
4.7.4如管道损坏，无法修复，应用同型号及规格的管道替换接口，应用沥青麻丝或防水水泥砂浆砌接；
4.7.5最后修复地坪及饰面。
4.8化粪池池水外溢、池体损坏的处理办法：
4.8.1如池水外溢或排水不畅，应打开井盖，清掏池内沉淀物和堵塞杂物；
4.8.2如井盖缺损，应及时更换同型号及规格的井盖，使其保持完好，避免造成人身安全事故；
4.8.3如池壁破损，应先通知有关用户停用卫生间，然后抽干化粪池清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，注意池壁要做好防渗处理。
4.9电缆沟沟内积水、沟盖损坏的处理办法：
4.9.1沟盖板损坏，应按原设计规格制作(放足钢筋)。并按设计要求把损坏的盖板换掉；
4.9.2如沟内积水过多，影响正常供电，应先关掉总闸然后打开沟盖板，查明积水原因和位置，一般电缆沟内积水有两种原因：一是沟底坡度不够或倒坡，遇此种情况应通知开发单位或供电部门及时解决；二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此情况将杂物清除即能恢复正常；
4.9.3如是电缆线路出现故障，应先告知有关用户，然后请供电部门及时修复。
4.10雨水沟堵塞、沟体损坏的处理办法：
4.10.2沟壁损坏：应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润，然后用与原壁相同的材料修复；
4.10.3如是砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层；
4.10.4杂物堵塞，应及时清除杂物；
4.10.5池(井)壁损坏，抽干池里的水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿到结实层，并清理、喷水湿润，刷素水泥浆再修补饰面(如贴瓷片等)，清理饰面残余的水泥浆等。
4.11门窗四周渗漏
4.11.1 原因：上下口坡度不够，形成倒坡。
处理方法：将饰面及基层打掉，重新找坡，达到坡度要求；坡度够但砖缝不密实的重新勾缝；
4.11.2 原因：两侧、下口有空缝，补缝不密实，窗下口变形大，铝合金框与墙交接处开裂；
处理方法：将缝剔开（清水冲洗干净），增加填充材料，密实为止。用水泥砂浆补缝，待干后，打密封胶；
4.11.3原因：铝合金型材及胶条质量差，下口泄水孔不够，下框两侧未开口，胶开裂；
处理方法：在下边框增加泄水孔，并在两边开口，重新打胶。
4.12屋面渗漏
4.12.1原因：排水不畅，排水口过高，水排不出去。造成积水渗漏。
处理方法：面层凿开，重新找坡（５‰），泄水孔过高的降低，保证屋面不积水。
4.12.2原因：防水层用料与做工不符合要求造成渗漏。
处理方法：凿开防水层，将基层清理，用清水冲洗干净，重做防水。
4.12.3原因：防水层未做保护层或保护破裂。
处理方法：重做防水后，用1：2水泥砂浆做保护层。
4.12.4排水管周边渗漏。
原因：出屋面管道处漏水，系细部节点处理不规范。
处理方法：先将管道四周凿开，用清水冲洗干净；用细石砼分层补洞密实，然后重做防水并提高泛水高度。
4.13外墙渗漏
4.13.1原因：砖空鼓或脱落。
处理方法：将空鼓的砖剔掉，重新基层并贴砖。
4.13.2原因：勾缝砂浆标号不够，表面未拖光。
处理方法：用钢丝刷将砖缝清理干净，1：1水泥砂浆勾缝，表面拖光，RG补缝，并在表面刷聚安脂防水胶或直接用勾缝剂勾缝。
4.14卫生间及厨房渗漏
4.14.1原因：给水管接头处或有砂眼渗漏。
处理方法：重新连接或更换管件。
4.14.2原因：装修破坏防水层。
处理方法：防水修补或重做。
4.14.3原因：排水管周围处理不细致，管与砼楼板间开成空隙面渗漏，排水管接头松动渗漏。
处理方法：管与穿楼板套管间重新填缝及局部重做防水。排水管接头处重新连接。
4.14.4原因：浴盆安装方法不正确，造成盆底积水渗漏。
处理方法：浴盆下留检查口，保证浴盆排水进入下水道。
4.14.5原因：墙面未做防水层，从墙上渗漏。
处理方法：墙面防水层高度不低于1.8m。
5 相关文件
6 质量记录
附加说明：
本文件起草人：
本文件修改人：
本文件审核人：
本文件批准人：
篇3：水电维修操作规程(十一)
水电维修操作规程（十一）
1目的
规范水电维修工作程序，为其操作提供基本方法，以达到快速、准确维修的目的。
2范围
主要适用于公司所辖物业的水电维修工作。
3职责
工程主管负责督导，由水电维修班负责实施。
4工作程序
4.1灯具线路维修
4.1.1光源损坏或老化：断开电源，用万用表检查灯丝，更换光源；
4.1.2灯头接触不良：断开电源，用测电笔检验灯头上是否有电，确认有电后，重新将灯泡装上，接触牢固后送电；
4.1.3开关接触不良：将开关断开，打磨开关触头或更换开关，故障排除后，即可检查送电
4.1.4保险丝熔断或跳闸：检查线路电流，若电流大于额定值，则需降低负载或更换开关及保险装置；
4.1.5同一回路无电：首先检查电源开关是否跳闸，再检查线路是否出现断路或短路现象，逐一排除故障，检修完毕后恢复供电；
4.1.6灯具面漆脱落：表明处理，生锈处应用砂纸打磨后，均匀涂刷防锈漆两道，干后涂刷面漆两道，有条件时应进行表面磨沙处理。
4.2隐蔽水管渗漏
4.2.1查找漏点；
4.2.2检查渗漏原因；
4.2.3闭室内水阀，排空管道余水；
4.2.4凿开漏水处墙面，更换破损水管；
4.2.5打压测试，管道加压0.5Mpa，稳压20分钟，压降不超过0.05Mpa；
4.2.6试压合格后，打开水阀，修复开凿的墙面及装修饰面；
4.3阀门漏水
4.3.1查找漏点，关上水阀；
4.3.2如因阀门螺栓松动而漏水，紧固螺丝即可；
4.3.3阀门压盖内盘根松动时，拆除压盖，更换盘根即可；
4.3.4阀门元、配件损坏，更换阀门；
4.3.5维修完毕后，打开阀门，反复开关数次检查是否漏水；
4.4水龙头漏水
4.4.1检查漏水原因，关上前级阀门；
4.4.2如因水龙头未上紧而漏水，应先拆下水龙头，在外丝处缠几道生料带，再把水龙头装上扭紧；
4.4.3阀芯破损，更换阀芯；
4.4.4水龙头损坏已无修复价值时，应更换水龙头；
4.4.5检修完毕后，打开前级水阀，反复开关水龙头数次，使其开关自如，不漏水；
4.5浴缸、坐便器、洗涤盆堵塞
4.5.1检查堵塞原因；
4.5.2一般堵塞可用皮揣子揣通；
4.5.2不能揣通时使用疏通机疏掏直到通畅为止；
4.5.3严重堵塞无法疏通应更换排水管；
4.5.4打开前级水阀；
4.5.5反复放水，检验排水是否畅通。
4.6面盆、洗菜盆漏水
4.6.1检查漏水位置，查明漏水原因，关闭前级水阀；
4.6.2软管断裂漏水：应更换软管，并把接头接好；
4.6.3接头漏水：检查水龙头或接头处是否有破裂损坏，更换水龙头或接头；
4.6.4去水器漏水：检查漏水位置，重新拆装，更换密封不好的垫圈；
4.6.5打开前级水阀，反复通水检查，看相关部位接头是否漏水，排水是否畅通。
4.7维修注意事项
4.7.1维修人员接到住户报修工作后应在最短时间内准备好工具和材料前往用户处进行维修，如手头工作紧，且又为必须先做之事，应先进行安抚；
4.7.2身着干净工作装、带上鞋套、佩带工作牌、进户前先按门铃（或敲门）并说明来意；
4.7.3首先确定故障部位和原因，根据实际情考虑处理办法，保证故障及时彻底解决；
4.7.4维修完毕，及时将维修时产生的垃圾清走，保证维修部件和周围环境的整洁；
4.7.5工作完毕后请用户对所维修的设施进行试用和验收，请用户在维修单上签署维修质量和服务态度的意见；
4.7.6将签好的《派工单》交部门主管，并做好维修记录。
5 相关文件
6 质量记录
附加说明：
本文件起草人：
本文件修改人：
本文件审核人：
本文件批准人：
篇4：物业管理公司维修服务工作规程
物业管理公司维修服务工作规程
1目的
明确维修工作标准，为维修工作服务质量提供保障。
2范围
适用于公司维修服务工作。
3职责
工程主管负责督促实施并进行监督检查。
4工作程序
4.1工程保修
4.1.1保修范围及保修期限：按保修合同相关条款执行；
4.1.2发现属保修范围内的维修内容，由管理处填写《维修签证单》通知保修单位，保修单位应在接到通知后24小时内进场处理；
4.1.3管理处应对保修工作的处理进程进行有效监控，确保保修工作得以实施。
4.2特约维修服务
4.2.1业主通过电话等方式提出服务需求；
4.2.2管理处值班人员填写《服务需求登记表》并填发《派工单》，安排人员进场维修；
4.2.3维修人员持《派工单》，准备好工具上门维修；
4.2.4维修过程必须遵守安全操作规程；
4.2.5维修完毕，计算出维修辅材费和服务费，将金额填写在《派工单》上，请业主验收，对于业主不满意之处应尽力改善；
4.2.6验收后，请业主在《派工单》签署对维修质量和服务态度的意见，并签名；
4.2.7清理现场，将维修中产生的垃圾带走；
4.2.8维修人员将业主签名后的《派工单》返回管理处后，做好维修记录；
5相关文件
6质量记录
**/BG7.5-GC-35《维修签证单》
附加说明：
本文件起草人：
本文件修改人：
本文件审核人：
本文件批准人：
篇5：大厦电气维修管理规程(2)
大厦电气维修管理规程（二）
一、目的
保证管理区域内（大厦）电气设备和人身安全，使电气维修工作正常化、规范化、科学化。
二、适用范围
公司接管的管理区域内（大厦），从高压进线到住户电气箱开关前端的供配电系统及其用电设备的维修。
三、内容
1、电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家有关的电气安装工作规程进行作业。
2、在进行电气维修时维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。
3、维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维修主管应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。
4、当需停电时要按《停电处理规程》告知用户。
5、在配电干线、变压器、低压配电箱带电作业时，应设专人监护，并至少二人进行，工作开始前，必需验电，确信停电方可开始作业。
6、一般情况下，尽量避免带电作业，若因特殊需要而必须带电作业时，应装设隔记档板，并有专人监护。
7、在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手上，应悬挂"有人作业，禁止合闸"的标志牌。
8、维修或保养后的电气设备或线路，经检查无误，拆除所有安全措施，全体维修人员撤出工作现场后，方可送电。
9、在施工设备两侧临近带电设备的固定遮拦上，应悬挂"有电危险"的告示牌。
四、相关记录
《停电处理规程》GD/E-QE-001-009
精彩专栏
