物业设备管理方案

　　1、设备管理目的：

　　设备管理做到"三好"、"四会"、"五定"。

　　制定各系统的应急处理方案。

　　量身订做一套经济运行方案,提高运行效率,节能降耗,为××广场××号楼项目(---)节约运行成本。重大会议、活动,早准备、早落实,加强值班和巡视,确保万无一失。

　　××广场××号楼项目(--)是综合性强的现代化物业,其机电设备设施系统较为复杂,运行时间长,而且各系统大量运用现代高新技术,自动化程度高。作为政府公益性物业,其设备运行安全正常是保证整个物业正常运作的基本条件。所以,机电设备的管理显得尤为重要。

2.1××广场××号楼项目(--)机电设备设施特点

　　××广场××号楼项目(--)的机电设备设施系统主要由供配电系统、中央空调系统、电梯系统、供水系统、排水系统、消防系统、楼宇自控系统、停车场管理系统、保安监控系统(来自:www.pmceo.com)及银行专用设备设施等组成,整个机电设备系统的特点主要体现在:

　　2.1.1装机种类复杂,涉及专业面广,设备先进,进口设备多,现代高新技术被广泛应用于机电设备中,对设备管理与维修人员素质要求高。

　　2.1.2机电设备性能先进,设备运行管理与维修难度大。

　　2.1.3设备数量多,分布区域广,停机影响大。

　　2.1.4机电设备容量大,运行时间长,运行费用高,节能降耗是本物业高效运作与管理的重要方面。

2.2机电设备设施管理的重点和难点

　　2.2.1××广场××号楼项目(---)机电设备装机容量大、技术含量高,属智能型物业,管理的技术难度相对较大。

　　2.2.2××广场××号楼项目(---)是商业性物业,各区域能耗时间不同,这给机电设备的运行管理提出了更高的要求,如何控制不同设备的运行时间,节能降耗,尽量降低运行成本,是机电设备管理工作的重点和难点。

2.3机电设备管理的原则和目标

　　2.3.1机电设备管理的原则

　　2.3.1.1预防为主,坚持日常保养与计划性维修保养并重,使设备时刻处于良好状态。

　　2.3.1.2对设备做到"三好"、"四会"和"五定"。"三好"即用好、修好和管理好设备;"四会"即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;"五定"即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。

　　2.3.1.3实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日常维护保养为主,同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理。

　　2.3.1.4完善设备管理和定期检查、维修制度。制定科学的保养规程,完善设备资料和维修登记卡片管理,合理制定定期维修计划。

　　2.3.1.5修旧利废,合理更新,降低设备维修费用,提高经济效益。

　　2.3.1.6规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作,确保供配电设备设施正常运行。

　　2.3.1.7推行科技型物业管理模式,采用科学的管理(来自:www.pmceo.com)方法和手段,如采取冗余策略,即在设备备件储备、技术支援服务等方面实现冗余,以备设备出现故障时能迅速处理。

　　2.3.2机电设备管理的目标

　　通过经常性养护与及时性维修,使设备设施时刻处于最佳的运行状态,延长设备设施使用寿命,提高物业的运作效益,确保机电设备完好率99%以上,设备设施零修、急修及时率100%。

2.4加强与有关部门协调,做好重大会议、活动的设备管理

　　针对××广场××号楼项目(---)机电设备特点及重要性,遇重大会议、活动,须做好以下工作,确保会议、活动的顺利进行。

　　2.4.1维修人员全部到位,分工负责。

　　2.4.2预先检查各系统的运行情况,对会议、活动中涉及的设备设施重点检查,确保安全、正常运行。

　　2.4.3备足备品备件,以被急用。

　　2.4.4加强与有关部门的协调,提前通知下列部门:

　　①与供电部门联系,将工作联系函件亲自送与供电部门,强调会议或活动的重要性,并与属同一供电线路上的外部单位协调,避免会议或活动期间进行电力负荷试验,尽量停止对其供电线路的改造工作,同时提前做好供电线路的检查工作,确保万无一失。

　　②与自来水公司联系并派发工作联系函,指出会议或活动期间避免进行管道维修等不利于供水的活动。

2.5机电设备管理维修保养方式

　　2.5.1日常维护保养。操作维修人员根据日常管理经验,用听、闻、看、摸等方式,利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检查,发现故障及时排除,并做好记录。操作人员每班至少巡视两次,维修人员每周至少检查一次。

　　2.5.2一级保养。维修人员对设备进行局部解体,进行清洁调整,每季进行一次。

　　2.5.3二级保养。维修人员对设备进行全面清理,部分解体检查和局部修理,更换或修复磨损件,每半年进行一次。

　　2.5.4中修。对设备进行全面检查,部分解体修理和更换磨损部件,调整部分机构,每年进行一次。

　　2.5.5大修。对设备全部解体,更换主要部件或修理不合格的零部件,每三年进行一次。

2.6实行机电设备的动态管理

　　2.6.1设立24小时值班维修服务电话,随时满足各种维修服务需要。

　　2.6.2利用先进的监控设备,推行例行巡视抄表检查制度,对设备运行状态实行动态技术监控。

　　2.6.3工程部除实行日常巡查、设备的例行保养工作外,每个维修工要求配备移动电话等通讯工具,在24小时内随叫随到,以便于开展应急抢修工作,实行动态管理。

　　2.6.4积极实现与公司技术委员会在技术指导和质量监督、信息反馈等方面的相互支持和动态协作。

　　2.6.5建立方便、畅通的沟通渠道,积极主动与××广场××号楼项目(---)相关部门沟通,提前了解有关活动、会议、展览的安排时间,充分做好各项准备工作。

　　2.6.6组建一支由专业技术人员组成的应急维修队伍,制定应急程序和方案,并备齐各种应急物品,经常进行各种应急演练。

2.7各系统设备设施的管理要点及措施

　　2.7.1供配电系统

　　2.7.1.1管理要点及措施:

　　2.7.1.2效果:

　　(1)保证24小时正常运行。

　　(2)设备完好率99%以上。

　　(3)投诉处理率100%。

　　2.7.1.3记录:

　　(1)供配电抄表记录;

　　(2)供配电运行值班记录;

　　(3)供配电系统巡视维护表;

　　(4)供配电系统维修保养表;

　　(5)接地电阻测试记录表。

　　2.7.1.4其它:

　　入住之初,协助××广场××号楼项目(---),与供电部门协商落实××广场××号楼项目(---)用电户类别。

　　在冬夏季,随着用电量的变化,落实部分变压器报停事宜。

　　2.7.2给排

　　2.7.2.2效果:

　　(1)建立用水、供水管理制度并落实,积极协助用户安排合理的用水和节水计划。

　　(2)建立给排水设备维修保养制度并严格执行,设备和管道系统状况良好,遇有事故,维修人员及时到场抢修,供水系统功能正常,排水系统通畅。

　　(3)限水、停水能预先通知用户。

　　(4)按规定定期清洗大厦二次供水蓄水设备;设备及周围环境整洁,有封闭措施;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全,无二次污染发生。

　　(5)设备完好率99%以上。

　　(6)投诉处理率为100%。

　　2.7.2.3记录:

　　(1)给水系统巡视维护表;

　　(2)给水系统维修保养表;

　　(3)排水系统巡视维护表;

　　(4)排水系统维修保养表;

　　(5)水池、水箱清洗记录表;

　　(6)水池、水箱药品投放记录表;

　　(7)供水系统月测试记录表。

　　2.7.3消防系统

　　本系统主要有火灾自动报警系统(FAS)、消防水系统(含消火栓水系统、喷淋水系统等)、防排烟系统、气体消防系统等。

　　2.7.3.1管理要点与措施:

　　2.7.3.2效果:

　　(1)消防控制及消防系统设施配备齐全,完好无损,随时可启用。

　　(2)落实区域消防安全责任人、义务消防人员,定期进行演练,开展消防知识及法规的宣传教育,保证火灾发生率为"0"。

　　(3)制定突发性火灾等应急方案,设立消防疏散示意图,紧急疏散通道畅通,照明设备、引路标志完好。

　　(4)无火灾及其它安全隐患。

　　2.7.3.3记录:

　　(1)消防报警系统巡视维护表;

　　(2)消防报警系统维修保养表;

　　(3)值班记录;

　　(4)气体消防系统巡视维护表;

　　(5)气体消防系统维修保养表;

　　(6)消防演习记录。

　　2.7.4空调系统

　　2.7.4.1管理要点及措施:

　　2.7.4.2效果:

　　(1)配备专业人员,维修和运行人员持证上岗。

　　(2)建立规范完善的空调运行制度和维修保养制度并严格执行。

　　(3)空调系统安全、正常,保持状况良好。设备及环境整洁,无异常噪声及滴漏水现象。

　　(4)定期清洗风机盘管,确保新风的畅通,预防病毒在辖区内的传播。

　　(5)有准确完整的空调系统档案资料,各项运行记录和维修保养记录齐全,并归档保存。

　　(6)制定切实可行节能运行制度,有明显节能降耗成果。

　　(7)系统设备完好率在99%以上。

　　2.7.4.3记录:

　　(1)冷水机组运行记录表。

　　(2)空调系统巡视维护表;

　　(3)空调系统维修保养表。

　　2.7.5电梯系统

　　2.7.5.1管理要点及措施。

　　2.7.5.2效果:

　　(1)电梯由专业队伍维修保养,电梯维修、保养人员均持证上岗,电梯各种年审证件齐全。

　　(2)严密的安全运行和维修保养规章制度得到落实,各种维护保养、巡视检查记录统一归档管理,资料完整。

　　(3)电梯运行状态良好,安全设施齐全有效,轿厢及机房整洁,通风、照明及其他附属设施完好。

　　(4)出现运行故障后,维修人员在五分钟内到达现场抢修。

　　2.7.5.3记录:

　　(1)电梯系统巡视维护表;

　　(2)电梯系统维修保养表。

　　2.7.6智能化楼宇自控系统

　　2.7.6.1效果:

　　(1)建立健全的维修保养规章制度并严格落实,各种维护保养、巡视检查记录统一归档管理,资料完整。

　　(2)监控和红外线设备运行状态良好,摄像效果清晰,红外报警器能正常报警。

　　(4)出现运行故障后,维修人员在五分钟内到达现场抢修。

　　2.7.6.2记录:

　　(1)保安监控系统巡视维护表;

　　(2)保安监控系统维修保养表。

2.8机电设备设施抢修、应急处理方案

　　2.8.1停电应急处理措施

　　2.8.1.1市电停电

　　当接到市电计划停电通知后,立即检查备用电源系统,做好转换备用电源的准备工作。并立即将停电信息反馈给用户,使用户对工作进行适当安排,尽量减小停电所造成的影响。同时,立即向供电部门了解停电原因和可能影响的时间,及时将信息反馈给用户,并协助用户解决因停电造成的困难。

　　2.8.1.2设备故障停电

　　(1)首先查明故障原因,根据具体情况启用备用供电设备,并积极组织人员抢修故障供电设备,及时恢复供电,尽量缩小停电影响范围。

　　(2)各设备机房、楼梯、通道、地下车库等出口地方均安装应急灯,并保证运作正常,作为人员疏散照明之用。

　　(3)管理处保安、清洁保洁等人员,现场安抚读者等使用人,并安排有续疏散,避免出现混乱。

　　2.8.2给排水系统应急处理方案

　　2.8.2.1市政供水计划性停水,管理处提前通知用户,说明停水原因、停水时限等,做好水池蓄水工作。

　　2.8.2.2市政供水管网故障造成突发性停水,来不及通知用户时,管理处设法满足用户生活用水,事后向用户说明原因。

　　2.8.2.3由于供水设备故障造成突发事故,按下列程序执行:

　　(1)接到事故报警后,水电维修人员应在5分钟内赶到现场控制事态发展。

　　(2)水电维修人员在5分钟内查出事故原因并及时处理,不能及时处理的迅速向公司汇报,请求支援。

　　(3)事故不能在2小时内处理的,管理处经理签发停水通知单,并附上处理方案告知用户。

　　(4)根据现场的具体情况,关闭相关的供水设施,并启动相关的排污设施,防止水患。

　　2.8.3空调事故应急处理方案

　　水电维修人员必须准确掌握空调系统的运行情况,一旦发生故障,应立即判定故障类别,马上通知管理处综合管理部。

　　2.8.3.1冷水机组发生故障。

　　(1)空调运行人员立即启动备用空调,恢复供冷。

　　(2)水电维修人员必须在出现故障后5分钟以内赶至现场,确定事故原因,能自行处理的应及时排除故障,恢复机组正常工作,不能处理的故障,应在确定故障原因后3分钟内通知专业维修单位,专业维修单位在30分钟内赶至现场处理。

　　(3)故障不能在10分钟内处理的,管理处综合管理部须及时通知用户,并说明故障原因。

　　2.8.3.2制冷机组附属设备(如冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔等)发生故障。

　　空调运行人员立即启动备用设备,工程部及时组织人员维修,恢复设备正常使用。

　　2.8.3.3空调末端装置发生故障。

　　工程部立即组织人员抢修,维修时应尽量减小影响供冷的范围。

　　2.8.3.4故障排除后,做好故障分析报告,总结经验,避免同类事故的发生。

　　2.8.4电梯应急处理方案

　　无论是停电或电梯自身发生故障造成意外停梯,还是因为消防系统报火警引起电梯迫降,都给乘梯人员带来极大不便,甚至使乘客受到惊吓。为此,须严格按以下程序执行,保证乘客的人身安全。

　　2.8.4.1当消防系统报火警引起停梯时,消防值班人员应沉着冷静,迅速查清报警点位置和数量,电话通知保安值班人员急赴现场查看,同时用对讲电话提醒乘客保持镇静。现场确认发生火灾时必须立即通知管理处组织人员灭火救灾,同时停止电梯运行。若系误报,尽快排除故障,恢复电梯、扶梯正常运行。

　　2.8.4.2突发性停电或电梯自身故障引起电梯停止运行,消防值班人员应通过对讲电话告诉乘客不要惊慌失措,不可将身体任何部位探出轿厢外,然后立即通知(来自:www.pmceo.com)水电班人员,根据楼层灯指示或小心开启外门察看,确定轿厢所在位置,在解救被困人员离开轿厢前,应先切断故障电梯电源,视情况依下列步骤释放被困乘客。

　　(1)轿厢停于接近候梯厅门口的位置,且高于或低于楼面不超过0.5米时,用专用外门钥匙开启外门,同时用力缓慢打开轿厢门,协助乘客安全离开轿厢,然后重新将外门关好。

　　(2)轿厢停于远离侯梯厅门口的位置,如果轿厢门处于半关闭状态,应先将其完全关闭或开启,然后通过手动盘车使轿厢就近平层,用专用外门钥匙打开轿厢门解救出被困人员,然后重新将外门关好。

　　(3)手动盘车时,至少两人进行,一人双手抓牢盘车轮,另一人撬开抱闸,每松开抱闸一次,盘车一次,进行间断操作。若轿厢停于最高或最低层候梯厅门口以上或以下位置时,应在松开报闸的同时把握紧盘车轮,用人力盘车使轿厢向正确方向移动,严禁松闸后让轿厢自行移动。

　　(4)若电梯因安全钳动作停车,手动盘车无法生效,则从安全窗解救出被困乘客。

　　2.8.4.3电梯自身发生故障时,解救出被困人员后立即组织人员检修,查明事故原因,消除隐患,如不能自修,必须尽快通知电梯维修专业人员排除故障,恢复电梯正常运行,并写出事故书面报告交管理处管理班。

　　2.8.5重视设备的使用管理和维修保养,延长设备的大修周期和使用寿命。

　　2.8.5.1重视机电设备的使用管理

　　建立完善的机电设备运行值班制度、交接班制度及设备操作人员的岗位责任制。每台大型的机电设备,都要由专人负责管理,随时了解机电设备的运行状况,保证设备设施时刻处于完好状态,杜绝设备带病运行,以免引起大的机电设备事故,导致维修成本的提高,影响设备的经济运行。

　　2.8.5.2加强机电设备维修养护

　　对设备实行三级保养(即日常维护保养、一级保养、二级保养)和设备点检,及时发现设备隐患,减少、避免突发故障,提高设备的完好率,使设备处于良好的运行状态,延长设备的大修周期和使用年限,从而避免因设备更新过快而引起过多的资金投入,其结果是降低了运行成本。

　　根据我们管理政府物业的经验,维修养护好的设备,其寿命可以延长15%至25%。

　　2.8.5.3提高设备的运行效率,降低运行成本。提高电梯运行效率

　　①选择全周自由式服务方式,提高电梯的运行效率。

　　②采用先进的操纵控制技术(如微机控制、并联控制、群控控制、智能控制),优化电梯运行状态,有效地缩短乘客候梯时间。

实现水泵的高效经济运行

　　在很多情况下,水泵提供的流量、压力与实际需要的流量、压力不同,不是偏大就是偏小,造成水电的浪费。水泵运行效率的高低除了与其自身的技术性能有关外,关键在于运行工位点是否合理。采用微机控制变频恒压节对水泵进行控制能保证水泵的工位点保持在高效区,实现水泵的高效经济运行。因此,充分利用变频控制技术,对功率较大、运行时间长的水泵进行技术改造,加强水泵的日常管理,对节能效果影响很大。

　　在运行中,当单台水泵全速运行不能保证供水压力时,系统将变频运行的泵转为工频运行,变频器起动另一台水泵变频运行;当多台水泵并联运行水压偏高时,系统能自动切除一台工频运行的水泵;当单台变频水泵运行且运行频率达到下限频率时,系统自动转入小泵运行状态,自动将变频泵切除,并在管网水压达到下限设定时自动将变频泵重新投入运行。系统的恒压和小泵运行状态,根据管网水压的变化自动转换。

做好水处理工作

　　(1)降低污垢对换热设备的影响

　　空调系统存在大量的换热设备,传热性能是影响高效运行的关键因素。循环水系统中的污垢是恶化传热性能的首要因素,定期投放水处理药剂,进行除垢、阻垢处理,能提高传热性能。如在空调设备运行阶段每月取冷却水样和每季取冷冻水样进行水质检测,然后依据检测结果向水系统中投加药剂;每周定期排污一次,以免系统中的矿物盐成倍增加,给水垢的形成创造条件。

　　(2)清除和防止锈蚀

　　由于冷媒溶液对传热管有腐蚀性,将引起传热管外壁产生污垢,导致制冷量衰减,应定期对冷却/冷冻水用化学清洗剂进行除锈,另外还要进行预膜处理,使管壁形成一层均匀致密的抗腐蚀保护膜。

　　为了延长设备的使用寿命,降低能耗,在接管物业后,立即对空调系统清洗除污、除锈,再进行预膜处理(膜层极薄,对导热系数无影响),以减轻腐蚀程度。据统计,空调设备水系统使用中进行预膜处理与不做预膜处理对设备使用寿命(年)的影响如表所示:

　　空调设备水系统进行预膜处理对设备使用寿命影响对照表

设备 处理 使用 方式 寿命	供水管	扬水泵	制冷机组	冷却塔	风机盘管/风柜
运行中作预膜处理	18	11	11．2	11．9	8．0
未进行预膜处理	12．6	9	5	6	4．0

　　由于采用无机酸、有机酸等传统水处理法会增加换热器及管道的腐蚀性和避免二次结垢,在空调水处理时,我们采用高分子多元聚合物复合水处理法,既保证水处理效果,又减低对换热器和管道的腐蚀。

节约用水

　　××市是淡水资源比较缺乏的地区,减少水资源的消耗意义重大。除大力提倡节约用水,防止供水设备及管路渗水、漏水外,推广应用性能卓越的节水器具与设备,是实现节约用水的重要措施和途径。采用先进的节水设备,虽然会增加设备初期的资金投入,但从长远考虑,可以减少不必要的浪费。既可以降低用水成本,又可以节省电力资源。

　　在本物业大厦中,我们将采用下列手段实现节约用水:

　　珍惜水资源,大力倡导节约用水的观念。

　　②物业管理处水电及保安人员时常巡视,发现有跑、冒、滴、漏的供水设备及时组织人员予以修复,维修时先切断水源,以免造成浪费。

　　③限定水池、水箱水位。在供水蓄水池中采用液位控制,避免水池溢水造成水资源浪费。在大、小便器水箱中根据需要设定合适的水位,可收到一定程度的节水效果。

　　④推广使用停水自闭水龙头,避免因供水系统压力不足或不稳定引起管路"停水"等假象,造成用户未适时关上水龙头,在管路供水恢复正常时造成水浪费。

　　⑤使用延时自闭水阀。在大便器和小便器冲洗系统中采用延时自闭水阀,根据需要调节延时关闭的时间,用较少的水量就可达到满意的冲洗效果。如果采用感应式延时自闭水阀,更可收到节水和卫生的双重效果。

　　⑥合理布置安装减压阀和使用节水水龙头。减压阀是将管路较高的水压减至阀后管路所需的压力水平,保证供水系统中各用水管获得适当的水压和流量。由于水的漏失率和浪费程度几乎同供水系统的水压成正比,用户存在一定程度的无意识浪费水的现象,减压阀具有改善系统运行工况和潜在节水作用。使用节水水龙头,也可以减少因水龙头流量过大时用户无意识浪费水的水量。

　　提高供配电系统的节能效果

　　(1)供冷系统设备是主要的耗能设备,可在供冷高峰期和供冷淡季应区别对待,根据需要投入不同容量的变压器,降低变压器基本费用,减少变压器的耗能量。

　　(2)根据实际用电负荷的变化调整变压器的投入数量,保持运行中的变压器单台负荷率在80%左右,以提高变压器的运行效率,实现调荷节电。

　　(3)配电系统中发挥无功负荷的补偿作用,通过电容补偿柜的投入和切换,将功率因数保持在0.95以上,以减少无功损耗,达到节能效果。

　　(4)室外灯光工程的灯具功率很大,在日后使用过程中,耗电量将非常大,采用优质高效的节能灯具,加强该系统启停时间的控制,以对其实行有效控制和管理,可以实现显著的节能效果。

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篇2：物业设备管理规定

1.0目的

　　1.1 本指导书规定了物业附属设备的管理办法,使设备在使用中保持良好的运行状态,满足服务的要求。

2.0适用范围

　　2.1本指导书适用于管理处工程组对物业附属设备的管理。

3.0 职责

　　3. 1 工程部负责组织指挥重大故障的维修,编制年度设备检查保养计划和设备外委保养计划。

　　3.2 管理处工程组组长负责组织设备运行、维修、保养管理和技术资料与档案的收集、保管、归档。

　　3.3工程组人员对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作,做好标识及记录。

4.0工作程序

　　4.1设备的标识、建帐和资料管理

　　4.1.1设备的标识

　　所有设备实行单机挂《设备卡》,标识该机的名称、型号、编号、功率、电压、电流、折旧年限、负责人、使用日期、生产厂、出厂日期、存放位置、运行状况等。

　　4.1.2 设备的建帐

　　4.1.2.1工程组负责建立《设备台帐》,台帐内容包括:设备名称、统一编号、型号、安装位置、生产厂家、技术资料、保养人等。

　　4.1.2.2 工程技术人员对重大的、主要的设备建立单机档案(以机组为单位,大型附件对应主机另立档案,小型附件归入主机一体建档)。

　　4.1.2.3设备资料原件由管理处统一建档保管,工程组持复印件。

　　4.1.3 设备资料归档

　　4.1.3.1管理处工程组负责组织建立《设备台帐》。

　　4.1.3.2 每台设备资料依次编入:每台设备所涉及的《设备检查保养计划表》、《设备保养记录表》、《公共设施(设备)维修记录表》及说明书、合格证等。

　　4.1.3.3 管理处工程组指定专职人员集中保存《维修单》、《设备检查保养计划表》、《设备对外委托维修申清单》、《设备台帐》等资料。

　　4.1.4设备资料的管理

　　4.1.4.1 所有资料案卷,集中存放于管理处工程组并标识清楚,每年定期集中归档。

　　4.1.4.2 管理处工程组组长对所有资料的记录、立卷进行指导检查、保证资料记录和使用的有效性。

　　4.2设备的运行

　　设备按不同的系统划分责任区域,责任区域内确定责任人。对应不同的设备,制定运行管理规程,由工程组人员遵照执行,并做好《设备运行交接班记录》。

　　4.3设备的维修

　　4.3.1 发现设备损坏,管理处工程组组长要组织人员进行维修,对重大故障报工程部,由工程部组织维修、验收、填写记录和编写故障报告书。

　　4.3.2 对专业性强、技术含量高的设备故障需要外委维修的,由工程部起草合同,经合同评审、审批后,按合同制订保养计划,并通知管理处;再由管理处联系保养商,并知会工程部工程师;由管理处跟进施工、工程部监督检查;维修结束,由工程部、管理处进行检测验收合格后,填写记录和归档。

　　&

篇3：物业ISO9001-设施设备管理

　　设备设施管理

　　第一部分总则

一、承包商监督规定

　　对须持有政府部门颁发的资质证书方允许从事的专业，如消防自动报警系统的维护保养和定期试验，及某些专业性较强的项目，如电梯的维修保养等可将项目外委给承包商作业。

　　(一)承包商监督规定

　　为规范对承包项目的管理，特制定本规定。

　　1、承包商进场前，必须提供工程图、施工程序、工期计划各三套，经审查批准后方允许入场。

　　2、其相关专业的管理员应协调、监督承包商的工作。

　　3、承包商进场作业期间，必须遵守大楼的各项管理规定。

　　4、督促承包商严格按国家规范(如环保、劳保条例等)及合同要求施工。

　　5、承包商的用料，必须与合同条款规定的相一致。承包商用料的任何变更须事先经该工程主管人员签认，否则作违反合同处理。

　　6、承包商因故需变更施工图纸或施工工艺，必须提出书面报告，经该工程主管人员签认并报物管部经理核准后，方允许实施。

　　7、承包商的竣工报告、资料、图纸等，必须先交该工程主管管理员检查核对，双方填写技改工程验收报告书，经物管部经理、总经理审查批准后，方可通知财务结算。

二、设施设备巡检规定

　　为保证设备正常运行，及时发现并消除故障隐患，设施设备组必须对所辖设备进行日常巡检。

　　1、巡视值班人员必须按本系统规定的时间和项目巡视检查管辖下的设备。

　　2、巡视值班人员外出巡检，必须随时与部门保持联系。

　　3、巡视值班人员每次巡检均须在相应的巡查记录上依顺序做好巡查情况和结果记录。

　　4、巡视值班人员应根据当班设备的具体运行情况，对“手动”运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。

　　5、发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、电度表、水表等有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应即时通知维修人员调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行。

　　6、发现有不正常的噪音、压力、振动、泄露等又不能迅速排除的，必须立即报告维修人员，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。

　　7、相关专业的管理员每周一次对巡查情况和结果进行抽查，发现问题追查原因，如属人为应追究当事人责任。

三、设备管理规定

　　1、设备的维修保养分月度、季度、半年、年度，由相关专业的管理员按维修保养项目、内容、达标参数制订保养计划，交各班组实施。

　　2、各班组每次完成常规保养后，责任人和班组长填写保养记录并存档。

　　3、设备的维修分小修、中修、大修三种，由相关专业的管理员根据设备的性能等规划编制维修方案，交班组执行。

　　4、如检修保养中发现有可能导致严重故障的缺陷事项，必须立即填入维修保养记录表，上报设施设备组组长整改。

　　5、每次检修保养后必须填写相应的表格，设施设备组组长负责监督执行。

四、机房管理规定

　　物管部辖下的设备机房有：开闭所变配电房、电梯机房、冷水机房、水泵房、空调机房

篇4：物业ISO9001-空调设备管理

　　第四部分 空调、设备系统管理

一、空调系统检查巡视内容

　　1、设备巡查

　　巡查运行中的空调设备要注意观察运行状态，听有没有异常声音;观察电压、电流是否在正常范围;检查水位是否在正常位置，水泵、阀们和管道有没有漏水、渗水、溢流等现象。

　　2、空调机房

　　(1)主机是否正常，油温是否在正常温度，油位是否正常;三相电压是否正常;水压是否在正常压力。

　　(2)巡查水泵运行状态，检查进出水压力、运转马达声音是否正常，运行中有无过热现象，检查阀门、Y型过滤器、软接头止回阀、水流开关有无漏水、损坏、不能开启等故障。

　　(3)空调控制室内，水泵起动箱有无故障指示。

　　3、冷却塔、水箱检查

　　(1)冷却塔：检查水塔有无溢流、缺水，风机运行时是否发出噪音，风机起动电柜有无故障指示。

　　(2)膨胀水箱：检查有无溢流、缺水，浮球是否正常工作。

　　4、风机等检查

　　(1)组合式风机：检查运行时有否发出噪音，起动箱指示灯是否正常，尘网有无堵塞，尘网是否干净，运行有无噪音，去水冷凝盘去水是否顺畅。

　　(2)吊装式风机：运行时有否发出噪音，尘网有无堵塞。

二、空调系统操作规程

　　(一)开机程序

　　1、检查电源、三相电压是否有380V。

　　2、检查并确保冷冻水、冷却水系统注满水，静水压力正常。

　　3、检查并确保需用主机冷冻水、冷却水出入水管阀门在开启状态。

　　4、检查冷却塔补给水是否正常。

　　5、检查并确保冷却塔出入水管阀门在开启状态。

　　6、根据室外气温高低决定冷却塔风扇开启台数。主机运行中，冷却水出水温度升高至30℃时需要加开冷却塔风扇。

　　7、检查膨胀水箱补水是否正常。

　　8、检查并确保需用冷冻水泵、冷却水泵出入水管阀门在开启状态。

　　9、启动冷冻水泵和冷却水泵。

　　10、检查冷冻水泵和冷却水泵运行电流是否正常。

　　11、检查并确保需用主机冷冻水管、冷却水管、电动阀已经在开启位置。

　　12、检查蒸发器、冷凝器出入水压差(约1 kg/cm2)。

　　13、检查主机油箱油位在上镜的半镜位置。

　　14、检查主机、油温是否在65℃～68℃之间。

　　15、启动主机。

　　16、检查主机运行数据，待主机运行平稳后才可离开机房。

　　(二)关机程序

　　1、关机前记录主机运行数据。

　　2、按停主机。

　　3、主机完全停止后3分钟停冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔风机，也可根据需要继续运行冷冻水泵供冷。开启多少台主机，根据负荷及水温而定，每开一台主机应开一组水泵配合。

三、空调系统运行管理规定

　　1、空调系统的设备运行由空调组负责，暖通、给排水管理员进行监督。

　　2、每班当值人员每两小时巡查空调机组和外围设备一次，并将运行运行情况记录在空调系统运行表上，未经主管管理员批准，不得擅自更改运行参数。

　　3、按大楼空调运行时间表准时启停空调系统。

　　4、在不影响大楼正常营运的前提下，积极探索并实施有效的节能方法。

四、空调系统维修保养规程

　　1、冷水机组维修保养和水处理由专业公司负责。

　　2、空调班组负责空调系统辅助设备(水泵、电机和风机)的维修，并按空调系统保养计划做好设备保养。

　　2、主管管理员每年12月制订下年度的空调系统保养计划，并负责组织实施。

　　3、当值人员巡查发现系统设备故障，应立即进行维修，并报告主管管理员。

　　4、设备维修过程所要更换的零件，必须做详细记录。

　　5、根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。

　　6、工作过程中注意环保，对有害气体、雪种等的排放必须加以限制。

　　7、注意用电、防火安全，如需烧焊，须办理动火证，并严格遵守动火作业规定。

　　8、系统保养以不影响大厦正常营运为原则。对突发性故障应在4小时内排除，逾期应向上级报告以便及时通知受影响的用户。

　　9、系统维修保养工作结束后应填写维修保养记录表。

五、中央空调系统应急处理方案

　　(一)冷水机组

　　1、巡查发现运行中的冷水机组故障，应马上停止该机，并开启备用机组。

　　2、发现故障的技工将情况报告主管管理员并联系设备保养商维修。

　　3、设备保养商接通知后，办公时间4小时内到场维修，非办公时间12小时内到场维修，并在事后做维修报告。

　　(二)水泵

　　1、巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常水泵，开启备用水泵，并启动主机继续供冷。

　　2、发现故障的技工检查维修，可当场解决的问题即时修复并记录在当值日志上。

　　3、水泵故障较严重，应报告主管管理员，由其安排组织维修，并在事后作维修报告。

　　(三)冷却塔

　　1、水塔电机故障

　　(1)巡查发现运行中的水塔电机故障，应立即停止该机。

　　(2)发现故障后及时检修，可当场解决的问题即时修复，并记录在当值日志上。

　　(3)属较严重的故障应报告主管管理员，由其组织维修，并在事后作维修报告。

　　2、水塔穿底漏水

　　(1)巡查员工发现水塔穿底漏水，应即刻开启备用水塔，并将漏水水塔平衡管阀关闭。

　　(2)立刻将情况报告主管管理员，由其组织修补水塔，并在事后作维修报告。

　　3、水塔溢漏

　　(1)巡查发现水塔溢漏应马上检查相应的浮球开关，可当场解决的即时修复。

　　(2)浮球开关损坏则即刻停止该塔，关闭对应的进水阀，并开启备用水塔。

　　(3)将情况报告主管管理员，由其组织人员维修并在事后作维修报告。

　　(四)管网系统

　　1、主管道

　　(1)发现或接报主管道漏水应迅速关闭冷水机组和水泵。

　　(2)现场用沙包拦住电梯口、走廊口，以防水浸入电梯井和用户单元，并将水引入地漏;如地漏排水量不够，则将漫出的水导人走火梯。

　　(3)用薄铁皮将裂口围住，并用绳索或铁丝捆紧以防水到处乱射。

　　(4)将空调机房内管道底部排水口打开排水，留意水泵房污水泵抽水情况;一旦发现集水坑水位过高，则需关闭排水口。

　　(5)报告主管管理员，由其安排抢修并在事后作维修报告。

　　2、水平管网

　　(1)发现或接报空调水平管网漏水，应迅速将事故楼层风机房内的空调水平管阀门关闭。

　　(2)现场用沙包拦住用户单元门口和电梯口以防水漫入电梯和用户单元，将水导入洗手间地漏。

　　(3)用薄铁皮围住裂口并用铁丝或绳索捆紧以防水到处乱射。

　　(4)报告主管管理员，由其安排抢修并在事后作维修报告。

　　3、空调机房内的伸缩节

　　(1)发现或接报机房内伸缩节破裂，应按急停掣停止冷水机组，并按急停掣停止水泵。

　　(2)将破裂伸缩节上的闸阀关闭，漏水停止后开启备用泵和冷水机组。如闸阀关闭不严，则立即将破裂的伸缩节拆除，将特制铁板用螺栓封闭闸阀出口，停止漏水后再开启机组和备用泵。

　　(3)报告主管管理员，由其组织维修，并在事后作维修报告。

　　4、空调机房内的管道

　　(1)发现或接报空调机房内管道漏水，应停止机组水泵并将电房内的机组系统供电总开关拉断，以防电气短路。

　　(2)用铁皮将裂口包住并用绳索或铁丝捆紧，以防水到处乱射。

　　(3)用沙包拦住附近用户单元门口以防水浸。

　　(4)开启机房内对应管道底的排水口排水。

　　(5)注意水泵房污水井的水位，如水位过高则增加一台潜水泵辅助抽水至另一污水井。

　　(6)报告主管管理员，由其组织抢修。

　　(五)通知受影响用户

　　事件发生后，主管管理员认为4小时内可修复的应通过紧急广播知会受影响用户，超过4小时才能修复的由管理公司书面通知受影响用户。

篇5：物业网络设备管理规程

　　1、运行管理规定

　　(1) 所有网络设备保持24小时运行。

　　(2) 每天用相应工具整理主、备服务器磁盘碎片。

　　(3) 保持设备表面清洁。

　　(4) 严禁于网络设备上运行自带软件及游戏。

　　(5) 严禁私自接驳互联网系统。

　　(6) 机房空调应保持开启。

　　(7) 根据保养计划做设备保养。

　　(8) 各设备运行参数、接线、元器件不得随意更改。

　　(9) 防火墙、服务器、主干交换机路由器故障应于4小时内修复;接入交换机及网络线故障应于8小时内修复。

　　2、维修保养规程

　　(1) 接用户投诉故障后,需利用相应设备确认故障范围。

　　(2) 留意后备电源电池充放电情况。

　　(3) 保养时注意检查各插件情况,并填写《网络设备检查表》。

　　(4) 维修保养时主、备服务器不可同时退出。

　　(5) 当服务器硬盘故障可于带电情况下更换,但只限于规格型号相同的情况下。

　　(6) 扫描硬盘时若发现坏区,应尝试用软件修复,修复失败则将之隔离。

　　(7) DDN专线中断时应立即向互联网供应商报故障。