物业公共设施安装/维修规范

1.0标志设置

　　公共设施维修人员进行室外维修时,如涉及到交通或安全问题则应设置相应标示牌(如"前面施工、请绕道"、"危险,请止步"等),必要时应设置安全围栏并派专人看守。

2.0厕堵塞疏通

　　2.1首先用胶吸泵吸5次以上,然后用大水(用水桶倒水)试坐厕是否去水顺畅,如顺畅则表明已疏通好;如仍去水慢则按2.2步骤进行。

　　2.2如堵塞严重则应拆开坐厕疏通:

　　a)先看整个坐厕地裂缝、缺楞、掉角等缺陷,如有缺陷则应向住/用户说明情况并征得住/用户的同意后方可动手拆坐厕;

　　b)剔除坐厕周围、坐厕出水口与排污口相接处的白水泥,抬开坐厕;

　　c)如果坐厕座埋在地砖下面则应用钢凿凿掉坐厕座周围的地砖;如果坐厕是用螺栓固定的则应拆掉螺母,然后才抬开坐厕;

　　d)反冲坐厕并用铁线勾出坐厕S形存水弯头内的脏物;

　　e)用铁线勾出排污口弯头内的脏物或用疏通机疏通排污管;

　　f)用大水试排污管,如果流水顺畅则重新装回坐厕;如果仍堵塞,则按5条款处置。

3.0厨房排水堵塞疏通

　　3.1用铁线勾出存水弯内的脏物。

　　3.2用疏通机疏通排水管。

　　3.3用大水试排水管,如果流水顺畅则说明已疏通好;如果去水较慢则说明仍堵塞,此时应按5条款处置。

4.0厨房/卫生间查漏

　　4.1确认室内给排水管的走向,并仔细查看具体渗漏部位。

　　4.2关闭室内所有用水部位(包括坐厕水箱),查看水表是否转动,如不转动则说明给水管不漏水;如果水表转动说明给水管漏水。

　　4.3用铁钎贴着给水管漏水可以处仔细听,如听见水流声则说明此处漏水;如没有听到水流声则应另移一处,直至找到漏水处(一般情况下给水管(来自:www.pmceo.com)漏水,住/用户都会要求全部装明管)。

　　4.4排除给水管漏水故障后如果仍漏水,则应在挨近排水排污横管与立管接口的地方用切砖机切开一块地砖,挖掉地砖下面的泥沙,让沉箱里的水从排污立管流出。然后分别放洗手盆、浴缸、地漏、坐厕、洗菜盆的水,直至查出漏水的卫生器具。

　　4.5卫生器具漏水一般情况下是接头漏水。用切砖机切开漏水卫生器具的接头,如接头漏水则应重新安装好接头,如接头不漏水则肯定是排水或排污横管破裂或堵塞。

　　4.6更换排水排污横管按5条款进行。

5.0排水排污横管安装

　　5.1用电锤打碎卫生间或厨房的地砖、水泥砂浆层。

　　5.2用塑料纺织袋装运走碎的地砖、水泥砂浆。

　　5.3铲尽排水排污管上的泥土。

　　5.4取出破烂的或严重堵塞的排水排污横管。

　　5.5平整夯实装排水排污横管的基础。

　　5.6排水排污管就位(此时应注意排水排污横管应按5%的坡度坡向排水排污立管)。

　　5.7从排水排污立管接口处开始朝卫生器具方向开始装管:

　　a)如是铸铁管接头则应先向接口内加压麻丝,然后再加压半干的水泥,接口应全部塞满;

　　b)如是PVC胶管接头则直接用PVC胶粘结,注意接口应注满PVC胶水。

　　5.8排水排污横管全部装好后,用水反复试(三次以上)排水排污横管是否漏水。如漏水则应重新安装;如不漏水则可以回填沙土。填土时应边填边夯实,夯实时应注意装管部位的用力不能太大。

6.0做砂浆面层

　　6.1整理、夯实基础。

　　6.2首先将水泥、砂按1:1配好并干拌到颜色一致。

　　6.3水泥砂浆摊铺后应立即拍实,在水泥初凝前做完抹平工作,在水泥终凝前做完压光工作。

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篇2：公共设施安装/维修标准作业规程

一、目的

　　规范公共设施安装/维修程序,确保高效率,高质量地完成公共设施安装/维修工作。

二、适用范围

　　适用于物业管理处机电维修部的公共设施安装/维修工作。

三、职责

　　1、机电维修部主管负责检查公共设施安装/维修工作的实施情况和负责公共设施安装/维修工作的组织实施。

　　2、机电维修部公共设施维修员具体负责公共设施安装/维修工作。

四、程序要点

　　1、公共设施维修员室外维修时,如涉及到交通或安全问题则就设置相应标示牌(如"前面施工、请绕道"、"危险,请止步"等),必要时应设置安全围栏并派专人看守。

　　2、坐厕堵塞疏通

　　(1)首先用胶吸泵吸5次以上,然后用大水(用水桶倒水)试坐厕是否去水顺畅,如顺畅则表明已疏通好;如仍在去水慢则按3-(2)步骤进行。

　　(2)如堵塞严重则应拆开坐厕疏通:

　　a、先看整个坐厕地裂缝、缺楞、掉角等缺陷,如有缺陷则应向住户说明情况并征得住户的同意后方可动手拆坐厕;

　　b、剔除坐厕周围、坐厕出水口与排污口相接处的白水泥,抬开坐厕;

　　c、如果坐厕座埋在地面则应用钢凿凿掉坐厕座周围的地砖;如果坐厕是用螺栓固定的则应拆掉螺母,然后才抬开坐厕;

　　d、反冲坐厕并用铁线勾出坐厕S形存水弯头内的脏物;

　　e、用铁线勾出排污口弯头内的脏物或用疏通机疏通排污管;

　　f、用大水试排污管,如果流水顺畅则重新装回坐厕;如果仍堵塞,则按6条款处置。

　　3、厨房排水堵塞疏通

　　(1)用铁线勾出存水弯内的脏物。

　　(2)用疏通机疏通排水管。

　　(3)用大水试排水管,如果流水顺畅则说明已疏通好;如果去水较慢则说明仍堵塞,此时应按5条款处置。

　　4、厨房/卫生间查漏

　　(1)确认室内给排水管的走向,并仔细查看具体渗漏部位。

　　(2)关闭室内所有用水部位(包括坐厕水箱),查看水表是否转动,如不转动则说明给水管不漏水;如果水表转说明给水管漏水。

　　(3)用铁钎贴着给水管漏水可疑处仔细听,如听见了水流声则说明此处漏水;如没有听到水流声则应另移一处,直至找到漏水处(一般情况下给水管漏水,住户都会要求全部装明管)。给水管安装按《住户家庭安装/维修标准作业规程》的9条款鼾。

　　(4)排除给水管漏水故障后如果仍漏水,则应在挨近排水管排污横管与立管接口的地方用切砖机切开一块地砖,挖掉地砖下面的泥沙,让沉箱里的水从排污立管流走。然后分别放洗手盆、浴缸、地漏、坐厕、洗菜盆的水,直至查出漏水的卫生器具。

　　(5)卫生器具漏水一般情况下是接头漏水。用切砖机切开漏水卫生器具的接头,如接头漏水则应重新安装好接头,如接头不漏水则肯定是排水或排污横管破裂或堵塞。

　　(6)更换排水排污横管按5条款进行。

　　5、排水排污横管安装

　　(1)用电锤打碎卫生音或厨房的地砖水泥砂浆层。

　　(2)用塑料纺织袋装运走碎的地砖水泥砂浆。

　　(3)铲尽排水排污管上的泥土。

　　(4)取出破

篇3：厦门房屋养老金问题讨论:公共设施维修金

　　一位打算购买二手房的先生到香江花园看房,对物业中介所推荐的楼层、内部装饰都比较满意,特别是觉得售价挺诱人。但是,当他乘坐已经运行十年显得不很平稳的电梯,听说这栋楼盘的公共设施维修金正陷入物业纠纷之中时,他犹豫了--他不愿意承担日后更新公共设施所产生的不低的费用。

　　值得庆幸的是,受公共设施维修金困扰的只是一些早期开发的物业。从1999年1月1日起,我市开始实施《厦门市住宅区物业管理条例》,该条例第二十一条规定:“房屋公共维修金由业主缴纳,按栋号或梯号专款专用,不得挪作他用,并应按栋号或梯号设立维修金档案。公共设施专用基金由开发建设单位一次性缴纳设立。”

　　目前,我市住宅维修金共分三部分:一是房改后出售的公房,即将售房款的20%(高层为30%)提留作维修金;二是1999年1月1日以后销售的商品房,将不包括地价在内的建设总投资2%的资金提留作小区公共设施维修金(即公共设施专用基金);三是本梯位部分即每月随物业管理费一起缴交的房屋公共维修金。

　　“房屋养老金”怎么用?

　　每个月,除了物业管理费,业主都要支付每平方米几角钱的房屋公共维修金,楼盘大的,日子久了,数目也颇为可观。如何合理使用这笔钱,一直受到业主们的关注。

　　按照相关规定,房屋公共维修金归全体业主所有,由物业管理企业代收代管,每半年公布一次明细支出项目,业主委员会和有关行政管理部门都有权进行监督。不过,大部分业主对公维金的开支仍然是云里雾里。没有成立业主委员会的小区,业主根本无从了解这笔钱的具体开销,有的虽然公布了账目,但只是粗线条的几笔收支项目。成立了业委会的小区,一些委员要求审查物业公司公维金的详细开支账目,可被一些物业公司振振有词地拒绝了:财务收支属于商业秘密,恕不奉告。

　　好在越来越多的业主已经觉醒,他们再也不会坐视不管了。天湖苑业主委员会通过多方努力,获得了房屋公共维修金的审批权。业委会负责人告诉记者,现在,物业即使要动用一分钱的房屋维修金,都要事先经过业主委员会的同意。

　　不少业主不但关注每月交纳的公维金,而且关心由开发商按照建设总投资2%缴纳的公共设施专用基金是不是到位。大学城一位业主告诉记者,经过查询,他们发现大学城开发商只缴纳了90万元的公共设施专用基金,而按照3栋大楼的建筑成本计算,数额应该远远不止这些。他们担心,公共设施专用基金不足额到位,容易留下房屋“养老”的隐患。

　　“房屋养老金”用在哪?

　　关于公共设施专用基金

　　专用基金用于住宅区开发建设单位投资的公共设施的维修、更新改造;经业主会议或业主代表会议决定,也可用于购买国债、企业债券以及政府许可的其他投资;也可按规定用于公共设施的投保。投资收益纳入专用基金。

　　公共设施的维修、更新改造原则上使用专用基金的增值部分。特殊情况需要动用本金,由物业管理企业向业主委员会提出申请,由业主会议或业主代表会议决定,并经市建设行政主管部门核准拨给。

　　中、小修工程或更新改造费用在10万元以下的维修预算应提交有资格的工程咨询中介机构审核;属公共设施大修工程或更新改造费用在10万元以上的,维修预算应当提交基金审核中心审核;50万元以上的项目,应通过招标方式选择维修单位。

　　公共设施需要抢修的,由物业管理企业先组织抢修,并在24小时内向业主委员会报告。维修完成后,补办专用基金核拨手续。

　　关于房屋公共维修金

篇4：原有住宅公共设施专项维修资金缴存协议书范本

　　原有住宅公共设施专项维修资金缴存协议书范本

　　甲方：天津市房屋维修资金管理中心 (以下简称甲方)

　　乙方： (以下简称乙方)

　　根据国务院《物业管理条例》、《天津市物业管理条例》和市政府批转的《关于归集追缴原有住宅小区公共设施专项维修资金工作意见》等有关规定，就原有住宅专项维修资金缴存有关事宜，订立以下协议：

　　第一条 甲方负责对全市住宅专项维修资金的统一归集和管理、使用、监督等工作。

　　第二条 甲方负责制定原有住宅专项维修资金缴存、使用和管理等有关规定和办事程序。

　　第三条 甲方负责在天津银行开立原有住宅小区公共设施专项维修资金缴款专用账户，以保证乙方顺利按时缴存专项维修资金。

　　第四条 甲方应按有关规定保管好专项维修资金，做到专款专用，并从专项维修资金存入专户之日起比照商品住宅缴存专项维修资金的利率计息。

　　第五条 甲方应提供专项维修资金查询服务，并按照有关规定负责办理专项维修资金的使用等业务。

　　第六条 甲方负责协调天津银行在全市各区、县设立专项维修资金缴存窗口并提供优质服务，方便开发建设单位缴存专项维修资金。

　　第七条 乙方应当按照有关规定，及时全额缴存专项维修资金。

　　第八条 乙方对所提供原有住宅的住宅套数、建筑面积、建安工程费和已发生维修费用的业主确认书等资料的真实、有效负有完全责任。

　　第九条 乙方缴存原有住宅专项维修资金后，如业主提出异议，乙方应负责解释。如出现矛盾和纠纷，乙方依据有关法律法规承担相应责任。

　　第十条 乙方应当妥善解决原有住宅的各种遗留问题。

　　第十一条 乙方 年开发建设 区(县) 小区，因不能提供 ，现按

　　第十二条　乙方 年开发建设 区(县) 道(路) 小区(号)，共 套住宅，建筑面积 平方米，应提取专项维修资金 元，其中已使用并经业主确认的专项维修资金共 元，未经业主确认的专项维修资金共 元。应于 年 月 日前，缴存无争议部分专项维修资金 元。

　　第十三条 乙方对不能取得业主使用确认证明的专项维修资金承担补缴责任。

　　第十四条 乙方分 次缴存专项维修资金，具体方式如下：

　　(一)乙方于本协议签订之日起，已缴存专项维修资金总额的 %， 元。

　　(二)乙方在20**年 月 日前缴存专项维修资金总额的 %, 元。

　　(三)乙方在20**年 月 日前缴存专项维修资金总额的 %, 元。

　　(四)

　　第十五条　其他约定事项

　　第十六条 乙方未按协议规定时间和比例缴存专项维修资金的，甲方有权要求乙方及时缴存，并承担未缴存金额每日万分之 违约金。

　　第十七条　根据市地方税务局的有关规定，乙方在缴纳企业所得税后，仍应当全额缴存专项维修资金。

　　第十八条; 在本协议执行过程中，对本协议所作的任何更改或补充，应订立书面变更或补充协议，并成为本协议不可分割的一部分，与本协议具有同等效力。

　　第十九条 本协议一式两份，甲乙双方各持一份。

　　甲方(盖章)： 乙方(盖章)：

　　年 月 日 年 月 日