物业弱电系统运行管理规程

1.0 目的

　　规范弱电设备的运行管理,确保设备处于良好状态。

2.0 适用范围

　　适用于本物业管理区域内弱电设备设施的运行管理。

3.0 职责

　　3.1 使用部门负责弱电设备设施的清洁、操作、监控、记录。

　　3.2 工程维护部弱电技工负责控制室设备维修保养。

　　3.3 工程维护部弱电系统工程师负责上述设备的综合管理和对上述工作的检查监督。

　　3.4 工程维护部经理负责上述工作的检查监督。

4.0 工作程序

　　4.1 弱电系统设备设施维修保养工作程序。

　　4.1.1控制室设备设施由工程维护部弱电技工负责维修保养。

　　4.1.2 工程维护部(来自:www.pmceo.com)弱电工程师每月底前制定下月维修保养计划,要求每周必进行维修保养。

　　4.1.3 工程维护部弱电系统技工按本系统保养计划表进行维修保养,并将维修保养工作记录与《设备设施维修保养记录》。

　　4.1.4 设备维修后必须恢复原来状态,不得擅自更改原设置、器材、线路。

　　4.1.5 设备一般故障维修必须在8小时内完成,如在8小时内无法解决的难题,须在工作进行到8小时前将故障部位、故障原因、维修存在的困难等情况报物业公司负责人,限期解决。

　　4.1.6 每周打扫控制室一次,每月清洁设备一次,保持地面、墙面、设备无积尘、水渍、油渍。

　　4.1.7 工程维护部弱电工程师对维修保养提供技术指导并对相关工作进行检查、监督。

　　4.2 工程部弱电技工的职责

　　4.2.1 按本系统维修保养计划要求按时进行控制室设备的维修保养,并做好记录。

　　4.2.2 负责向弱电系统工程师申报备品、备件的采购计划。

　　4.2.3 负责编制弱电系统设备台帐、设备卡。

　　4.3 系统工程师的职责

　　4.3.1负责对弱电的综合管理,包括技术资料、档案的收集、保管,负责零星设备配件、材料的采购计划的编制,外委修理的联系工作(来自:www.pmceo.com),对维修保养工作进行指导及检查监督。

　　4.3.2 每月26日前制定下一月份月保养计划,每周进行一次保养。

　　4.3.4 每年12月26日前制定下一年度的各项检查保养计划,每季进行一次,并按运行情况制定大、中修计划。

　　4.4 工程部经理的职责

　　4.4.1 进行月检后,每月最后一个星期组织有关人员对控制室设备进行一次设备检评。

　　4.4.2 审核控制室各项保养计划表及维修保养记录表、中修、大修计划。

　　4.5 控制室管理工作程序

　　4.5.1 控制室每日由专人检查,每次认真检查各类信号是否正常,各控制线路、显示器、信号灯等的运作应始终处于良好状态,如有异常要立即查清原因。并填写好每日检查记录。

　　4.5.2 非值班人员严禁操作。

　　4.5.3 控制室出现报警信号后,应立即核实,属误报,应消除信号并做好记录。

　　4.5.4 控制室内的一切设备设施、元器件、线路不得随意更改,如有损坏,要查明原因,立即申报领

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篇2：物业弱电系统维修保养规程

1.0 目的

　　确保弱电设备设施性能良好,保证安全运行。

2.0 适用范围

　　适用于本物业管理区域内弱电设备(设施)的维修保养。

3.0 职责

　　3.1 弱电系统技工负责设备维修保养。

　　3.2弱电系统工程师对维修保养工作进行指导,检查监督及外委修理的联系工作。

4.0 工作程序

　　4.1 设备维修保养工作程序

　　4.1.1控制室设备由工程部弱电系统技工负责维修保养。

　　4.1.2 弱电工程师每月26日前制定下一月保养计划,每周进行一次。

　　4.1.3弱电系统技工按各保养计划表的要求进行维修保养,并将维修保养情况记录于相应记录内。

　　4.1.4设备维修后必须恢复原来状态(来自:www.pmceo.com),不得随意更改原器材、线路。

　　4.1.5 设备故障维修不得超过8小时,若在8小时内无法解决的特别故障,应将故障原因,解决时间上报物业公司总经理,限期解决。

　　4.1.6凡是夜间发生的,不会产生严重后果的设备故障,可以由白班处理。

　　4.1.7工程部弱电系统工程师对维修保养提供工作指导及检查监督。

　　4.2 弱电检修保养周期表

5.0 相关文件

　　无

6.0 表格及记录

　　无

篇3：物业ISO9001-强弱电系统管理

　　第二部分 强电系统管理

一、层间配电房（电气小室）管理制度

　　1、层间配电房(电气小室)门及房内的电柜、电箱平时应锁闭，房间内各种开关应标志清晰。

　　2、配电房(电气小室)内每月清扫一次，严禁吸烟、堆放杂物。

　　3、物管部每月一次检查内部设备，发现异常立刻维修。

　　4、物管部根据计划定期保养配电房内设施，重点做好设备清洁和紧固接线端子。

　　5、检查和保养结束后填写设备检修单。

二、转、停电通知用户工作规程

　　(一)计划转、停电

　　1、供电局转、停电，物管部接到通知后应立即报告物管部经理。

　　2、因大楼施工需要停电，须至少提前24小时将停电计划书面上报物管部经理。

　　3、总经理审批后，物业管理部拟发转、停电通知书，由物业管理部派人送至用户。

　　4、转、停电通知书最迟应在事发前1小时送达用户，如不能在上述时限内送达，应报经总经理批准启用大楼广播系统紧急通知用户。

　　(二)事故转、停电

　　1、大楼因供电局故障发生停电，物管部须立即向总经理报告，经总经理批准后，启用大楼广播系统(或由物管部用电话)向用户解释原因。事后，物管部应向供电局索取解释函，并转呈物管部经理。

　　2、因大楼内部事故引起停电，物管部应立即排除故障恢复供电，并书面通知市场部启用大楼广播系统(或由物管部用电话)向用户解释原因。

　　3、事故转、停电后24小时内，物业管理部拟定解释函，经总经理审批后在公告栏公告。

三、停电、限电管理规程

　　1、停电、限电的审批权限为物管部经理以上。

　　2、收到政府部门的有关停电通知或决定需要停电、限电，应马上报告总经理，并至少提前24小时书面通知受影响的用户。

　　3、物管部经理应安排足够的人员处理转、停电工作。

　　4、转、停电前应填写操作票，交主管管理员签名。

　　5、转、停电后当值人员应重点检查电房、空调机房、水泵房、电梯机房、消防中心内设备的运行情况，发现异常立刻检修。

　　6、有关转、停电的情况应记录在当值日志上。

四、临时用电管理规程

　　(一)用电申请

　　用户应事先向物业管理部以书面形式申请用电，并注明用电单位全称、用电地点、负荷量、电压等级、相数及时间。

　　(二)公司审批

　　用电申请须经物管部审批。

　　(三)签定用电协议

　　物管部审批通过后，用户与物业部签定用电协议，确定计费方式和收费标准。

　　(四)接线及送电

　　经批准后，用户应自己敷设好用电线路，经物管部检查符合用电安全要求后方可送电，并由双方共同确认电表读数及填写电表启用单。

　　(五)停电及拆线

　　用户终止用电，应事先通知物管部，再由物管部人员断电拆线，并确认电表读数，填写电表停用记录并由用户签字认可。

　　(六)计费方式

　　1、电表计费，由用户自备并按指定位置接线，每月计费一次，不足一月，按拆表时用量计费。

　　2、无表估算，按负荷量及用电时间事先估算。

五、供配电设备运行管理规程

　　1、每天定期巡查供配电系统设备，包括(开闭所、低压配电室，发电机房)，并将设备运行参数记录在供配电系统运行记录表上。

　　2、发现供配电负荷有显著变化或其他设备异常，应马上查找原因，并通知物管部安排处理。

　　3、用电高峰或潮湿天气期间，应每班两次关灯检查接头是否有过流放电现象，发现异常马上维修处理。

　　4、未经主管人员同意，不得私自更改设备线路和运行设置。

篇4：给排水设备设施运行管理标准作业规程

一、目的

　　规范给排水设备设施运行管理工作,确保给排水设备设施良好运行。

二、适用范围

　　适用于物业管理处辖区内给排水设备设施的运行管理。

三、职责

　　1、机电维修部主管负责检查给排水设备设施运行管理工作的实施情况并负责给排水设备设施运行管理工作的组织实施。

　　2、管理员具体负责给排水设备设施的运行管理。

四、程序要点

　　1、巡视监控

　　(1)管理员应每两个小时巡视一次小区内水泵房(包括机房、水池、水箱),每周巡视一次小区内主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井。

　　(2)巡视监控内容如下:

　　a、泵房有无异常声响或大的振动;

　　b、电机、控制柜有无异常气味;

　　c、电机温升是否正常(应不烫手),变频器散热通道是否顺畅;

　　d、电压表、电流表指示是否正常,控制柜上信号灯显示是否正确,控制柜内各元器件是否工作正常;

　　e、机械水压表与PC上显示的压力是否大致相条例,是否满足供水压力要求(正常值为4.5kgf/cm2);

　　f、水池、水箱水们是否正常;

　　g、闸阀、法兰连接处是否漏水,水泵是否漏水成线;

　　h、主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好,闸阍是否漏水,标识是否清晰;

　　i、止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠;

　　j、临时接驳用水情况;

　　k、雨水井、沉沙井、排水井是否有塞现象。

　　(3)管理员在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时,应及时采取措施加以解决;处理不了问题,应及时详细地汇报给机电维修部主管,请求协助解决;整改时,应严格遵守《给排水设备设施维修保养标准作业规程》。

　　2、给排水设备设施异常情况的处理

　　(1)主供水管爆裂的处置;

　　a、立即关闭相关连的主供水管上的闸阀;

　　b、如果关闭了主供水管上相关连的闸阀后仍不能控制住大量泄水,则应关停 相应的水泵房;

　　c、立即通知服务中心主管及机电维修部主管。机电维修部主管联络供水公司进行抢修;负责通知相关的用水单位和用户关于停水的情况;

　　d、服务中心在机民维修主管的组织下,尽快开挖出所爆部位水管;

　　e、供水公司修好所爆部位水管后应由维修管理员开水试压(用正常供水压力试压),看有无漏水或松动现象;

　　f、确认一切正常后,回填土方,恢复水管爆裂前的原貌。

　　(2)水泵房发生火灾时按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处置。

　　(3)水泵方发生水浸时的处置;

　　a、视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关;

　　b、堵住漏水源;

　　c、如果漏水较大,应立即通知机电维修部主管,同时尽力阻滞进水;

　　d、漏水源堵住后,应立即排水;

　　e、排干水后,应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹而擦拭、热风吹干,自然通风、更换相关管线等;

　　f、确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后

篇5：物业弱电系统维修作业规程

一、目的

　　规范弱电系统维修程序,确保高效率、高质量地完成弱电系统的维修工作。

二、适用范围

　　适用于物业管理处辖区内的弱电系统的维修。

三、职责

　　1、机电维修部主管负责检查弱电系统维修工作的实施情况并负责弱电系统维修工作的组织实施。

　　2、维修员负责弱电系统的维修工作。

四、程序要点

　　1、维修员进住户家进行弱电系统维修时,应遵守《住户家庭安装/维修标准规程》的四-1条款。

　　2、维修员注意事项

　　(1)应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图。

　　(2)应注意安全操作:

　　a、确保人身安全:维修时如需带电作业(电压高于36V时),应做好相应的绝缘措施;

　　b、确保维修设施的安全:测量某焊点电压时切忌与相邻焊点相碰;维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰,最好用绝缘板托起;注意合理放置维修工具以免引起意外。

　　(3)必须正确判断故障部位、故障元器件,切忌乱换乱拆、胡乱调整。

　　3、基本维修方法

　　(1)观察法:

　　a、有无虚焊、松脱、烧焦的元器件;

　　b、有无异常的声音;

　　c、观察图象效果。

　　(2)静态测量法:

　　a、短路电阻测量法;

　　b、电流测量判断法;

　　c、电压测量判断法。

　　4、天线系统维修

　　(1)放大器:

　　a、检查输入、输出插头是否松弛、氧化、生绣,如是则应整修或更换插头;

　　b、检查输入信号,一般应为90db,如相差太大(15db以上)则应通知广播站解决;

　　c、如果输入信号满足要求(90db),调整低频增益、高频增益至最大,而输出仍不能达到要求(104db)则应通知广播站拆修放大器。

　　(2)分配器;

　　a、检查输入、输出插头是否脱、氧化、生锈,如是则应整修或更换插头;

　　b、检查分配器输入、输出信号强弱,如果输出信号比输入信号减少5db以上,则应更换分配器。

　　(3)分接盒:

　　a、检查分接盒输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈,如是则应整修或更换插头;

　　b、检查分接盒输入、输出信号强弱,如果输出信号比输入信号减少2db以上则应更换分接盒。

　　(4)插座:

　　a、检查分接盒输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈,如是则应整改插府,整改达不到要求的应更换;

　　b、检查插座输入与输出信号,如果输出信号较输入信号减少2db以上,则应更换插座。

　　(5)馈线:

　　a、检查馈线对地绝缘电阻应大于2MΩ,线间绝缘电阻应大于10 MΩ;

　　b、检查馈线100米内的信号衰减应不超过10db,否则应更换馈线。

　　5、电话线维修

　　(1)检查电话线接头有无生锈、氧化或发霉断火,如是则应重接接头(烫锡处理)。