住宅专项维修资金管理亟待完善

　　住宅专项维修资金管理亟待完善

　　文/柯伟 黄菁

　　“专项维修资金”(原称“专项维修基金”)是指法律规定由业主交纳的，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金(见《物业管理条例》第五十四条)。它对于保障房屋的安全使用，维持与提高其使用功能，确保物业的保值、增值等均有极其重要的意义。过去，该款项多由开发商或物业管理公司向业主们代收。但是，这笔重要的“住宅养老保险金”却常常被不法开发商或物业管理公司挪作它用。据广州市国土房管局数据显示，20**年广州专项维修资金与银行实际存款之间存在着近1.4亿元的缺口，专项维修基金被相关发展商或物业管理公司截留、挪用问题相当严重;而20**年全市专项维修资金归集量仅为1.95亿元，缺口更高达6.5亿元。为此，广州一些楼盘的业主付出了沉重的代价：翠湖山庄业主通过法律途径赶走旧管家后发现，544万元的专线维修资金被挪作它用，致使小区消防和监控系统处于瘫痪状态却没有资金维修;广地花园约900万元的专项维修资金被挪用，业主房子漏水时物业管理公司却称没钱不愿意修。

　　《物业管理条例》第五十四条规定：“专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”而目前有关这方面的文件，只有1998年建设部和财政部制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(下称《管理办法》)。它规定：(1)买卖商品房时，购房者按购房款2%～3%的比例向售房者缴交专项维修基金;(2)专项维修基金在当地银行专户存储，严禁挪作他用;(3)业主委员会成立后，经业主委员会同意，主管部门将专项维修基金交给物业管理公司代管，物业管理公司定期接受业主委员会检查监督;(4)业主委员会成立前，专项维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，由行政主管部门审核后划拨;(5)各级房产、财政主管部门负责协调、监督专项维修基金的管理和使用;应制定使用计划报批、财务预决算、审计监督和业主查询对账制度。

　　但是在实际操作过程中，这些规定的合理性和可操作性都比较差，难以适应新的形势要求。比如：规定将专项维修资金交给物业管理公司代管，由行政主管部门审核划拨，有未经资金所有人--广大业主的委托擅自处分他人财产之嫌;而业主委员会何时对专项维修资金的使用和管理进行检查监督、如何进行，以及业主们如何查询对账等具体操作程序又尚未明确。

　　所以，要使专项维修资金真正成为业主房屋的“养老保险金”，原来的《管理办法》必须在以下几个方面进行细化和完善。

　　一、确保开发商履行商品房保修义务

　　根据国务院及建设部的相关规定，保修期内的商品房维修由开发商负责;保修费用由造成质量缺陷的责任方承担;业主交纳的专项维修资金只有等保修期满后才能动用(一般来说，房屋建筑工程的最低保修期限时限不一：地基基础和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限(可能达70年);屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年;电气管线、给排水管道、设备安装为2年)。而《管理办法》对于“共用部位和共用设施设备”的界定是：共用部位指建筑主体承重结构部位、户外墙面、楼梯间等;共用设施设备指共用的上下水管道、加压水泵、电梯、供电线路、暖气线路、煤气线路、消防设施、非经营性车场车库等。

　　这样，如果业主装修一段时间后，屋面防水工程

　　、有防水要求的卫生间、电气管线、给排水管道出现问题，业主、物业管理公司及开发商都将各执理据，造成纠纷。若开发商不履行保修责任甚至于卖完房屋后就解散公司，可怜的业主们将面临无钱修缮的困境(因按规定，自存自用的专项维修资金要到保修期后才使用)。因此，有必要在原来的《管理办法》中订立新的条款，确保开发商及施工单位履行商品房保修义务。如要求开发商先交部分维修资金等等，防止开发商推卸、逃避保修期内应承担的维修责任。 二、减少行政强制，促进业主自治

　　原来《管理办法》中的“业主委员会成立前，专项维修资金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，由行政主管部门审核后划拨”等条款，侵犯了业主的正当合法权益。本来，自缴自用的房屋专项维修资金是业主个人的私有财产。而由政府行政主管部门审核后划拨售房单位或售房单位委托的管理单位的做法，从严格意义的法理上说应是一种侵权行为，非但不能有效地保护业主的私有财产，并且容易产生“官商勾结”侵吞维修资金等腐败行为，应予重新修订。

　　同样地，房屋属于业主的私有财产，它的维修和保养问题业主比谁都更加关心。因此，在专项维修资金的缴交标准，以及如何使用和管理等问题上，应适当扩大业主的自治权力(笔者以为这些问题本身就属于个人私事的范畴)，政府行政主管部门没有必要制定一些强制的法令来规范其行为，但可以加强宣传、教育和引导，同时制订一些具体的指导意见供其选择和参考。

　　三、加强管理，杜绝资金挪用现象

　　当前，无论是建设行政主管部门、业主委员会和物业管理公司，要管理好专项维修资金都有相当大的难度。若由建设行政主管部门管理，数额巨大(如广州市足额缴交的专项维修资金就高达十亿元左右)，专职从事物业行政管理的人员编制却有限;若由业主委员会管理，其成员多为兼职，时间、精力不足;若由物业管理企业管理，市场经济下企业追求最大利润的经营思想让业主不寒而栗。

　　“群众的眼睛是雪亮的”。笔者以为，应当在发挥上述三方作用的同时，调动起每一个业主的积极性，让业主各自监管其缴交的专项维修资金，从而加强对资金使用和管理的监管力度。这方面可以参照广州市的做法：对已建立专项维修资金的楼盘或是已缴付维修基金的业主，应使每位业主都有一张由指定银行发出的、类似公积金储蓄卡的《专项维修资金专用卡》。通过此卡，业主可以随时在银行柜员机上查询、监督自己名下的专项维修资金的缴付和使用情况。

　　当然，加强对挪用专项维修资金行为的处罚力度也很关键。笔者建议，除了应严格按照《物业管理条例》第六十三条的规定严厉处罚违法的开发商或物业管理公司之外，对建设行政主管部门工作人员或业主委员会成员利用职务之便收受他人贿赂、不依法履行监督管理职责或发现违法行为不予查处的行为，也应在新的《管理办法》中予以明确，给予其必要的行政处分甚至于依法追究其刑事责任。另外，如果能够将各种不当使用专项维修资金，致使业主利益受损的行为也列入处罚条款之内，将更是一大进步。

　　作者单位：*广东省委办公厅督查室

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篇2：《西安市住宅专项维修资金管理办法》法规普及

　　《西安市住宅专项维修资金管理办法》法规普及

　　20**年12月23日是《西安市住宅专项维修资金管理办法》颁布四周年纪念日，也是《西安市物业管理条例》颁布实施满三周年。为进一步增进广大业主对《西安市物业管理条例》和《西安市住宅专项维修资金管理办法》的知晓率和关注度，现对当前广大市民关注的相关政策法规进行普及。

　　一、什么是物业管理?

　　物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　二、什么是业主?

　　已领取房屋所有权证的，房屋的所有权证上记载的房屋所有权人为业主;

　　尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已合法占有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主。

　　三、物业管理区域设立业主大会的条件是什么?

　　1、物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的;

　　2、首套物业出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。

　　四、哪些事项是由业主大会决定的?

　　1、制定和修改业主大会议事规则;

　　2、制定和修改管理规约;

　　3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　4、选聘和解聘物业服务企业;

　　5、续筹和使用专项维修资金;

　　6、改建、重建建筑物及其附属设施;

　　7、改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

　　8、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　五、什么是住宅专项维修资金?

　　住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。设立维修资金的目的是为了提高和保持房屋完好率，延长房屋使用寿命，保障房屋安全，维护业主的共同利益和社会稳定，因此它就相当于房子的“养老金”。维修资金不同于契税，不是一种税费，而是存在业主名下的一笔专用款项。维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　六、维修资金应在什么时候交存?

　　业主在办理房屋入住手续前，应当将首期维修资金交存至维修资金专户。

　　七、物业公司、开发商是否可以代收业主的维修资金?

　　物业公司、开发商不得代收业主的维修资金。业主应持《房屋维修资金交存通知单》，到西安市住房保障和房屋管理局住宅专项维修资金专户银行进行交存。银行收款后，给业主开具全市统一并加盖印章的《西安市房屋专项维修资金交存收据》。

　　八、共用部位、共用设施设备具体指哪些?

　　住宅共用部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　共用设施包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　九、维修资金的使用，遵循什么原则?

　　维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

　　十、哪些情况不能动用维修资金?

　　对于房屋共用部位、共用设施设备的维修，以下几种情况不能动用维修资金。

　　1、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

　　2、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

　　3、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

　　4、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用(包括日常绿化养护费、水箱清洗、公用照明等)。

篇3：住宅专项维修资金归集使用政策

　　住宅专项维修资金归集使用政策

　　住宅专项维修资金制度的建立，是为了提高和保持房屋完好率，延长房屋使用寿命，保障房屋居住安全，它相当于房子的“养老金”，已逐渐成为保护业主权益、维护社会稳定并关系到人民群众住宅使用安全的一项基本制度，与每一位业主息息相关。

　　一、房屋维修资金使用政策释义

　　1、住宅共用部位、共用设施设备有哪些?

　　住宅共用部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　共用设施包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　2、房屋的保修期

　　根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：地基基础的主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;供热与供冷系统，为两个供暖、供冷期;电气系统、给排水管道、设备安装为两年;装修工程为两年。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

　　3、维修资金使用的决策权

　　根据《物权法》、《物业管理条例》、《西安市住宅专项维修资金管理办法》规定，使用维修资金应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。因此，维修资金使用的决策权在业主，任何单位或个人都无权代行资金使用决策权，更不得利用伪造业主签名等非法手段套取维修资金。

　　4、引入第三方审价机构

　　西安市自20**年开始，引入第三方审价机构对维修资金使用项目工程预(结)算进行审核，采取“两次公示”制度，有效防范和化解了虚设维修项目、虚增报价等资金使用风险，确保了资金使用安全。

　　5、维修资金不敷支出时应及时续交

　　根据《西安市住宅专项维修资金管理办法》规定：当业主分户账面维修资金余额不足首期维修资金交存数额的30%时，业主应当续交维修资金。

　　二、西安市房屋维修资金的交存标准

　　商品房(经济适用房、集资建房)维修资金交存标准为：多层住宅(7层以下，不配备电梯的)：60元/平方米;多层住宅(配备电梯的)：90元/平方米;小高层、高层住宅(7层以上，含7层)：145元/平方米。

　　房改房维修资金交存标准为：(1)业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%;(2)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。

　　拆迁安置房屋维修资金交存标准为：多层住宅(7层以下，不配备电梯的)：60元/平方米;多层住宅(配备电梯的)：90元/平方米;小高层、高层住宅(7层以上，含七层)：90元/平方米。三、西安市维修资金交存的办理流程

　　1、受理：开发建设单位或物业服务企业携带相关资料到市房屋维修资金管理中心申请开立网上办公账户，或者在房管局网站房屋维修资金网上办公平台注册申请，填报单位信息，并填写《受理申请表》。

　　2、开户：系统软件注册。

　　3、提交：开发建设单位或物业服务企业录入业主信息，通过网上办公平台提交。

　　4、备案：经市房屋维修资金管理中心备案后，打印《房屋维修资金交存通知单》。

　　5、公告：在小区张贴公告并将《房屋维修资金交存通知单》发给业主。

　　6、交存：业主持《房屋维修资金交存通知单》、身份证在西安市住宅专项维修资金专户银行网点交存。

　　四、申请使用维修资金成功案例

　　位于高新区的紫薇田园都市小区，业主已入住10年多，小区部分电梯、屋面等共用部位、设施设备出现老化、破损，严重影响了小区业主的正常生活。20**年该小区成功申请维修资金对小区180部电梯加装“五方通话”系统，保障了业主乘坐电梯安全;20**年，该小区再次申请维修资金对小区41幢楼屋面防水进行了维修，从根本上解决了业主家房屋漏雨的问题，小区业主十分满意。在申请使用维修资金工作中，小区业主委员会、业主、物业公司等各方都积极行使各自的权利、履行相应的义务，使维修资金使用更加顺畅、快捷，为其他小区使用维修资金提供了经验。

　　紫薇田园都市小区在申请使用维修资金，具体的办理程序：

　　第一步：紫薇物业公司受小区业主委员会、业主委托，向市房屋维修资金管理中心(以下简称管理中心)提交书面申请。

　　第二步：紫薇物业公司提出《维修和更新、改造方案》，维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主签字通过《维修和更新、改造方案》。紫薇物业公司将《维修和更新、改造方案》、《业主书面表决证明》在小区进行公示，公示期为七天。

　　第三步：管理中心工作人员到小区现场查看并留取影像资料。

　　第四步：公示期满后，紫薇物业公司持《维修和更新、改造方案》、《业主书面表决证明》、《工程预算审核报告

　　》等相关材料向管理中心申请维修资金。

　　第五步：市住房保障和房屋管理局核准后，拨付工程款(工程预算金额的70%)至紫薇物业公司在维修资金专户银行开立的“使用账户”。

　　第六步：紫薇物业公司组织实施维修和更新、改造方案，进行施工。

　　第七步：工程竣工后，紫薇物业公司、业主委员会、业主代表、施工单位对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收单》。紫薇物业公司将《维修和更新、改造工程验收单》和《工程结算费用分摊清册》在小区进行公示，公示期为七天。

　　第八步：公示期满后，紫薇物业公司持《维修和更新、改造工程验收单》、《工程结算审核报告》等相关材料到管理中心办理申请工程尾款手续，市住房保障和房屋管理局核准后，将工程尾款拨付至紫薇物业公司的“使用账户”。

篇4：修房钱--住宅专项维修资金

　　醒来!数千亿住宅维修金

　　买房时，业主要交存住宅维修资金，专门用于住宅公共部分或设施的维修和改造。从1998年至今，这笔“修房钱”累积已达数千亿元。

　　长期以来，由于使用渠道不畅、审批程序繁琐，再加上业主表决机制缺陷，导致巨额资金“沉睡”。住建部和财政部联合发文，改进表决方式，提高决策效率，准许将维修资金用于老旧住宅加装电梯和助老设施，并明确老旧小区应急维修使用资金可走“绿色通道”。

　　住宅专项维修资金是业主们均需缴纳并共同使用的修房钱。然而，一边是不少楼房进入了“高龄期”，需要及时维修保养;一边却是由于申请手续繁琐，限制条件过多，导致维修资金长期“沉睡”。

　　为让这笔规模数千亿元的维修资金迅速“苏醒”并花在“刀刃”上，日前，住建部与财政部联合印发《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》(以下简称《通知》)，不仅进一步细化和补充了适用范围，还首次明确应急维修可走“绿色通道”。

　　此前“双2/3”导致业主表决难，新办法提出四种表决方式

　　住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据20**年出台的《住宅专项维修资金管理办法》，无论是购买商品住宅或非住宅，还是出售公有住房，业主都应按一定比例交存住宅专项维修资金。

　　自1998年我国实行住宅专项维修资金管理办法至今，全国累积的“住房维修款”已达数千亿元的规模。然而，这笔住房的“保养钱”“保命钱”，长期以来却使用效率低下。例如，截至20**年底，长沙市归集维修资金总额达到120亿元，但资金使用率为1.18%;石家庄住宅专项维修资金达15.6亿元，使用率为3.7%，即便是使用率在全国领先的上海，也仅有8.6%。

　　为啥房屋“保命钱”一直在沉睡?使用范围不明确，使用渠道不畅，审批程序繁琐都是原因，其中最关键的一关就是业主“双2/3”表决难。根据现行的《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，必须经过“住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议”。而现实情况是，我国各大城市平均超过七成的小区没有业委会，即便有业委会，要确保“双2/3”也需要漫长的征询、公示与核对过程。

　　破解“双2/3”表决难，此次《通知》创造性地提出了四种表决方式：一是业主将表决权委托给业主委员会或业主代表代为行使的委托表决方式;二是一次性表决通过、分批使用资金的集合表决方式;三是将未参与投票的业主投票权数计入赞成票的默认表决方式;四是持反对意见业主占“双1/3”以下视为表决通过的异议表决方式，但前提条件是业主大会在管理规约和业主大会议事规则中对上述表决方式作出事先约定。

　　新办法首次明确规定，资金可为老旧住宅加装电梯

　　“我们这楼快40岁了，连电梯都没有。过去是公房，指望房管局兜底。后来房子归个人了，还真不知道改造的钱哪里出。”家住北京西城区德外街道的李大爷说，自己所居住的6层老楼房没有配建电梯，现在院子里的老年人越来越多，大家腿脚不便，都盼着能装上电梯。 像李大爷所居住的老旧小区不在少数。如今，上世纪*十年代兴建的居民住宅楼，正陆续进入“保养期”。此次出台的《通知》首次明确规定，针对老旧小区和电梯亟待更新改造但面临资金不足的问题，鼓励业主使用维修资金对长期失修失养、配套设施不全、保温节能缺失、环境脏乱差的老旧小区进行更新改造，业主也可以将维修资金用于维修、更换运行时间超过15年的老旧电梯，在未配备电梯的老旧住宅加装电梯以及助老设施等。

　　不仅是电梯的问题解决了，《通知》还首次细化了老旧小区更新改造的具体内容。以往像房屋本体的屋面及外墙防水、结构抗震加固、门禁系统增设、门窗更换、排水管线更新、建筑节能及保温设施改造等，以及道路设施修复、路面硬化、照明设施更新、排水设施改造、安全防范设施补建、垃圾收储设施更新、绿化功能提升、助老设施增设等配套设施建设，都可以使用专项维修资金。

　　老小区应急维修可走绿色通道，管理部门3个工作日作出审核决定

　　为了确保应急维修，及时消除房屋使用安全隐患，《通知》规定，老旧小区发生电梯故障，消防设施故障，排水设施堵塞、爆裂，楼体外立面存在脱落危险等七大危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况下，可以不经过业主“双2/3”表决同意，直接申请使用维修资金。这意味着老旧小区应急维修使用维修资金有了“绿色通道”。

　　为了确保维修资金及时拨付，《通知》还规定，管理部门应当在接到应急使用维修资金申请后3个工作日内作出审核决定。

　　专款还需专用。针对以往百姓反映维修资金信息不公开、不透明的问题，《通知》还要求各地维修资金管理部门建立维修资金公告制度，将本地区年度维修资金交存、支出、增值和结余等情况在当地政府网站、报刊等媒体上进行公告。业委会和物业公司也应当建立维修资金公示制度，将本小区的维修资金基本情况在小区显著位置进行公示。

　　住房城乡建设部有关负责人表示，老旧小区改造，有利于改善人居环境，提升人民群众的生活质量，是惠及百姓的民生工程。老旧电梯更新，有利于方便业主居民的出行，消除电梯运行的安全隐患，保障人民群众的生命财产安全。“加大维修资金的

　　投入，是建立老旧小区和电梯更新改造多方资金筹措机制的重要途径，有利于实现物尽其用，提高维修资金使用效率，发挥维修资金在保障住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造中的积极作用。”

篇5：河南省住宅专项维修资金管理实施细则解读

河南省住宅专项维修资金管理实施细则的解读

住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造资金。凡商品住房和公有住房售后都应建立住宅专项维修资金。20**年4月17日，省住建厅、财政厅根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令），制定印发了《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》（豫建〔20**〕76号），以下简称《实施细则》，从发布之日起施行。《实施细则》主要对住宅专项维修资金的监督管理、交存、使用、补交和续交四个方面作了进一步细化和完善，相关主体的责任义务更明确，交存时限更清晰，使用程序更便捷高效、公开透明，补交续交的范围、标准和方式更具体，监督管理的措施更有效。具体来说，主要有以下几点：

一、住宅专项维修资金的管理原则

住宅专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。专户存储是指住宅专项维修资金需要存入管理机构在银行开设的住宅专项维修资金银行专用帐户，专款专用是指住宅专项维修资金只能用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不能挪作他用，所有权人决策是指维修资金的管理和使用需要专有部分占建筑物总面积的三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意，政府监管是指住宅专项维修资金的归集管理和使用需要接受房地产主管部门、审计部门、财政部门以及其它监督管理部门的监督管理。

二、需要交纳住宅专项维修资金的物业范围

按照《住宅专项维修资金管理办法》第六条规定，下列物业的业主应当按规定缴纳住宅专项维修资金：住宅，但一个业主所有且与其它物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

三、住宅专项维修资金的缴纳基数和标准

1、商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金的交纳标准为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%—8%，具体数额由各市、县房地产管理部门根据本地情况，合理确定。目前我市住宅专项维修资金的交存标准为：多层建筑32.5元/m2，高层建筑60元/ m2 。

2、出售公有住房交存住宅专项维修资金标准：购买人按照所购物业建筑面积交存住宅专项维修资金，首期交存标准为当地房改成本价的2%；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取交纳。

四、住宅专项维修资金的交存时间

《实施细则》对交存住宅专项维修资金的时间作了进一步细化和明确规定：商品住宅的业主应当在签署购房合同后30日内，交存住宅专项维修资金；未售出的新建商品房，在办理房屋初始登记时由开发建设单位先予足额垫交，待房屋售出时由开发建设单位足额扣回；由业主或维修资金管理部门委托房地产开发建设单位代收的，自代收之日起15日内转存到住宅专项维修资金专户；公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，交存到住宅专项维修资金专户。

五、售房单位的责任和义务

业主未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付买受人。

六、管理机构和经费来源

《实施细则》第五条第三款规定：“各市、县房地产管理部门应当成立住宅专项资金管理专门机构，负责资金的归集、管理和使用”， 第二十四条规定：“住宅专项维修资金的管理费用在维修资金增殖资金中列支，并与专项维修资金分账核算”。上述规定，有利于解决目前住宅专项维修资金管理无专门管理机构，人员不稳定，经费无着落，房产管理部门应承担的管理职责难以真正落实到位等问题。

七、业主的维修资金计息的具体标准和方法

《实施细则》第十五条规定：维修资金自存入维修资金专户之日起按国家规定银行活期存款利率计息，由代管单位于专户管理银行按年结存到户。为了维护业主权益，实现业主利益最大化，我市在政策规定范围内，精心对住宅专项维修资金维修资金的增值管理，在确保资金安全的同时实现了增值收益最大化，业主的维修资金计息标准按照银行三个月定期基准利率，按年结存到位。

八、使用程序规定更清晰、具体，便捷高效，公开透明。

《实施细则》二十一条规定，使用住宅专项维修资金按照以下程序办理：

（一）制定方案

物业服务企业应当依据业主、业主委员会或者居民委员会意见及查看结果提出维修计划

建议，制定《维修和更新、改造方案》及相应的维修预算。 没有物业服务企业的由业主委员会提出使用建议，并在市、县房地产管理部门指导下委托相关单位制定维修和更新、改造方案。

（二）业主确认

《维修和更新、改造方案》应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物面积三分之二以上，且占有相关人数三分之二以上的业主讨论通过或书面同意，并在小区明显位置进行公示，公示时间为7天以上。

（三）办理备案

物业服务企业或者相关单位到项目所在地市、县房地产管理部门办理专项维修资金使用备案。要件齐全的，房地产管理部门应当在接件后3个工作日内根据现场查看和有关资料作出使用决定。 办理备案需提交下列文件：1.《维修和更新、改造方案》及维修预算，2.《业主大会或相关业主书面确认证明》，3.《维修和更新、改造公示证明》。

（四）竣工验收

工程竣工后，物业服务企业或相关单位应当组织业主、业主委员会、施工企业、监理单位对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收报告》。

（五）工程决算

物业服务企业或相关单位按照工程量情况作出决算书，并进行公示，公示时间为7天以上。

九、对维修资金的续交作出了具体规定

业主分户帐面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30％时应当及时续交已用部分。业主委员会或维修资金管理部门应限定其时限，30日内续交存入各市、县维修资金专户。业主未按规定时限续交的，业主委员会应当书面通知其交纳时限。逾期不交纳者，业主委员会可依法申请仲裁或向人民法院起诉。

十、制定了住宅专项维修资金的补交范围、标准和方式。

（一）维修资金补交范围

凡在各市、县行政区域内，已建成且未交纳维修资金的住宅小区（公有住房、单位集资房及个人已购商品房、经济适用房）均应统一交存住宅专项维修资金。单位代收的维修资金都应统一归集到各市、县住宅专项维修资金管理部门在专业银行设立的专用账户。

（二）维修资金补交标准

在《实施细则》实施前，各市、县已建立维修资金管理办法的按原办法补交；未建立维修资金管理办法的按本细则标准执行，由业主大会（未成立业主大会的由市、县维修资金管理部门规定）决定一次性补交或逐年补交，但最长补交年限不得超过5年。

（三）维修资金补交方式

未交纳维修资金或未按规定数额交纳维修资金的购房人及公有住房售房单位，应自《实施细则》实施之日起到各市、县维修资金管理部门核算并交存维修资金。具体补交措施由各市、县房地产管理部门制定。

十一、完善了监督管理措施

《实施细则》第三十六条对不按规定交存住宅专项维修资金的，房地产管理部门不予办理预告登记、所有权登记和产权过户登记手续。

《实施细则》是结合我省实际情况，对《住宅专项维修资金管理办法》的细化和完善，对《住宅专项维修资金管理办法》已经明确规定的好多内容没有再重复，比如未按规定交存、管理、使用和监督住宅专项维修资金的法律责任等，实际工作中需要把《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）和《实施细则》规定紧密结合起来，认真学习研究，全面准确把握文件的精神实质，结合我市住宅专项维修资金管理实际，不断创新管理方法，使《住宅专项维修资金管理办法》和《实施细则》能够得到很好的贯彻落实。

市房屋维修资金管理中心

二〇一二年八月七日