物业专项维修资金：欲罢不能 欲说还休

　　物业专项维修资金：欲罢不能 欲说还休

　　文/　余红 陈家庆

　　说到物业专项维修资金，相信每一个物业管理企业都会为之烦恼，因为目前社会舆论几乎一边倒地批评开发商或物业管理公司侵占和挪用维修资金。据报道，广州市已收到维修资金2亿元，但存入专管银行的只5000多万元，因此推算出被截留或挪用的维修资金达1 亿多元。

　　专项维修资金的筹集和管理的确是个老大难问题，但难在何处?根源何在?舆论和媒体的误导，使公众普遍认为是由于开发商居心不良或物业管理公司行为不轨所致，却忽视了业主未尽到职责、大量欠交维修资金的事实。笔者认为，专项维修资金筹集和管理难，主要有两个方面的原因。

　　一、法规体系不完善，造成操作难

　　《物业管理条例》(以下简称《条例》)出台已有半年，但广州市的有关配套细则迟迟未出台。政府只是要求建立维修资金，却没有对拒交维修资金的业主规定行之有效的办法。物业管理企业告业主不交管理费已不鲜见，但尚未听说物业管理企业因为不交维修资金而将业主告上法庭的。

　　说到物业管理公司侵占、挪用维修资金，笔者认为，在广州市的现行规定下，物业管理公司并不容易做到。中国农业银行作为广州市物业专项维修资金的专管银行，对维修资金的管理非常严格。维修资金的使用要按照严格的审批程序，首先由物业管理公司向业委会申请，再到房管部门报批，最后经银行审批后，直接划账到负责施工项目的单位。在这样的管理程序下，物业管理公司是不可能私自从维修资金的账户中提款的。所谓物业管理公司挪用维修资金应该是指物业管理公司在代收了业主交纳的维修资金后，没有立即存入专管银行，但也并不可能长期挪用。因为开户后，业主均持有维修资金专用账户卡，业主凭卡可随时查询账户余额，能够有效防止物业管理公司挪用业主交纳的维修资金。

　　笔者作为一名基层管理人员，在实际工作中亲身体验到，目前维修资金的管理是比较科学合理的，真正的问题在于维修资金分账户的建立和资金的收缴。笔者所在公司的一座高档写字楼，当年在参加国家示范项目的考评中，根据考评标准必须要建立维修资金。但因该物业为多业主楼盘，一时之间不容易要建立起维修资金。因此，经业主委员会批准，先从当年的管理费结余中转入一笔款项建立起维修资金总账，同时业委会也决定了维修资金的续筹办法。根据农业银行的规定，维修资金必须分账到户，但分账户的建立却困难重重。有些是因为产权问题，写字楼不同于小区，业主基本上都是单位，有父子关系、抵押关系、转卖、拍卖等多种类型，产权几易其手，最终会造成产权不清晰，无法开户;而更多是因为业主不理解、不予理睬，导致无法开户。

　　笔者认为，如果把利用物业共用部位经营所得收入转入维修资金，由于没有建立分账户，就无法分账到户。使用维修资金时也必须从各分账户中支出，不得从总账中直接支出。这样，只要业主不愿意，分账户就无法开设，维修资金的建立和使用一切就无从谈起。

　　二、对业主缺乏引导和制约，造成筹集难

　　维修资金的建立和使用，关键在于业主的理解和支持。但由于政府的指引和媒体的导向，似乎过于强调维修资金被侵占或挪用，忽视了建立维修资金的重要意义，对维修资金的筹集产生了极大的负面影响。同时由于对业主缺乏约束的力度，大多数业主认为维修资金没有必要交，不交也不会怎么样，而物业管理公司除了苦口婆心地加以劝说和解释外，别无良策。业主对物业维修养护意识的淡薄，以及政府对欠交行为缺乏制约措施，直接造成了维修资金的筹集难。

　　笔者认为，政府应充分发挥指导作用，大力宣传建立维修资金的重要性。我国自gg开放以来，各类商品房才开始投入使用，到目前物业已逐步进入中修、大修及更新改造期，亟需大量的专项维修资金。随着计划经济向市场经济的过渡，人们已逐步经历了从享受福利分房到购买商品房的转变，并慢慢接受了购房之后还要对房屋进行管理，即支付管理费的事实，但对于房屋需要进行维修。

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篇2：物业专项维修资金收缴、使用管理的探讨

　　物业专项维修资金收缴、使用管理的探讨

　　物业专项维修资金是在物业保修期满后用于共用部分、共用设施、设备,发生损坏或产品淘汰不适宜时,进行中修、大修和更新改造所需储备的资金,它是业主所有,共同使用,起到物业保值、增值的保障作用,由行政主管单位监管的一种专项资金。

　　福州市20**年开始建立物业专项维修资金帐户,并对98年后销售的楼盘采用“搭车”方式收缴专项物业维修资金,此方式较为顺利,但是,相对于楼宇的使用期也不过是杯水车薪,还应该有经常性的补充,保证专项维修资金的充盈性。98年前交付使用楼宇,物业管理企业按一定比例(或额度)方式收缴,由于业主对资金的使用认识不一致,在收缴上存在很大难度,连2%启动资金也“望洋兴叹”。维修资金专户若无法建立,已出售的楼盘在有效期内继续运行将潜在着危机,特别是高层商住楼在使用十年后,共用设备、设施及电子产品出现疲劳和更新换代,因此,如不能及时地维修,渐失去应有功能,居住、办公环境逐渐恶化,倘若此时仍无维修资金投入共有设备、设施的维修和更新改造,必将影响设备、设施运行的安全,一旦共用设备、设施进入恶性循环,带病运转的楼宇将危象丛生。物业管理企业因无资金垫付维修的费用而无作为,或退出管辖区域,这种状况将影响社会的安定和稳定,因此应引起有关部门的高度重视。

　　一、维修资金建立难、收缴难。

　　物业维修资金制度的建立是随着“房改”物业管理企业进入房地产开发市场后出现的新生事物,是开发商持续发展创立品牌扩大营销的重要措施之一。98年前开发商在楼盘营销过程注重房屋的销售,轻售后服务,给售后的公用部分,共用设备、设施的中修、大修及更新改造留下了空白。有的楼宇物业管理企业用房都不足,物业管理企业需租房办公,哪有可创收的收入作为专项维修资金。政府的法律、法规不健全,也是建立难、收缴难的原因之一。因此在物业专项维修资金的建立与收缴上坚冰难移。

　　1、收缴难:

　　物业专项维修资金收缴难的原因在于有的业主认为已缴了物业管理费再缴维修资金不合理不愿意缴,有的业主认为缴维修资金是增加支出不认为是为物业保值增值,有的业主现在经营艰难,维持生计都有困难,再缴“维修资金”简直是“对牛弹琴”-爱理不理。虽然业主代表大会决议要缴物业维修资金,可个别业主就是千方百计找各种借口,拖着不缴,让物业管理企业的人员跑断腿,磨破嘴也无济无事,奈何不得,因此“物业维修资金”迟迟不能归集到位。

　　2、建立难:

　　由于“物业维修资金”不能收缴到位,专项维修资金帐户的建立就成为“空中楼阁”虽然《物业管理条例》第五十四条规定:“业主应按照国家有关规定交纳专项维修资金。”但配套法律法规尚未健全,在较多物业管理区域内物业管理企业屡催业主交缴“维修资金”,建立在“业委会”监管下的物业专项维修资金,不能收缴到位,专用帐户难于建立。

　　二、采取措施,确保维修基金的收缴:

　　1、用行政手段:在办理房产证时,搭车收缴。

篇3：物业管理专项维修资金的讨论

　　物业管理专项维修资金(以下简称专项资金),又称为物业本体和共用设备设施大中修和更新改造储备金。有的地方称为“共用部位共用设施设备维修基金”,也有的地方将其区分为“公用设施专用基金”和“房屋本体维修基金”两个基金。

　　一、专项资金的概念和性质

　　专项资金是由业主或非业主使用人交纳的,为了保障物业在使用一定时间后,所需的特定维修、更新及房屋发生紧急情况时应急的资金。在物业管理活动中,为了维护全体业主的共同利益,保证物业始终处于正常的和完好的状态,除了在物业管理费中满足物业的日常维护和小修活动外,业主或非业主使用人平时定期交纳小量的费用,集中储备起来,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后特定情况下的中修、大修、更新、改造以及出现特殊或紧急情况时的支出。专项资金的建立可以避免在上述情况出现时,集中大量的出资给业主带来的负担。同时,也可以在出现上述情况时,能够得以及时处理,使业主和非业主使用人能够工作、生活在一个良好的环境当中。这也是物业管理追求良好和长效管理的重要因素和必要条件。

　　专项资金是物业管理财务管理中的一项重要内容,其费用性质同物业管理费一样,是由业主交纳,由物业管理单位或政府主管部门设立专门账户管理,经业主大会批准,最后由物业管理单位使用的专门费用。所以,专项资金的使用者权益属于全体业主,物业管理单位对它的管理和使用属于代管性质。同时,它的使用范围也是在物业管理费的使用范围之内,而且更具体、更专指,这就更决定了它的专项性质。

　　根据上述性质,专项资金本应是物业管理费成本中的一个构成因素,在管理操作中将其纳入物业管理费中,由物业管理单位在会计操作中进行提留,设立专账或开立银行专户,其管理使用简便易行。但根据我国实际情况,现行国家政策和各地政府在实施办法中都将专项资金从物业管理费中分离出来,并设定了严格的使用和管理办法,这主要出于两方面的原因,一是由于首次设立专项资金时的资金来源渠道和途径比较复杂,各地的规定也不尽相同,如果直接并入物业管理费中会给多渠道筹集专项资金带来障碍。二是由于国内的物业管理从总体上讲尚处于起步阶段,很多物业管理单位的管理行为和管理费的使用管理还很不规范,同时目前国内的物业管理费水平还普遍较低,有的还难于保证日常运作,如果直接将专项资金并入物业管理费中,可能会给专项资金的专项和规范使用带来不安全因素,甚至会造成挪用、乱用的情况,使物业和业主的最终利益受到侵害。

　　二.设立专项资金的目的和作用

　　设立专项资金的主要目的是为了应付在物业管理活动中比较巨大的非日常性开支和非预见性开支,尤其是为维持和保证物业共用部分的正常运作、正常使用功能而进行的大型修缮改良性的开支。这种修缮改良就是我们通常在物业管理活动中所讲的中修、大修和更新改造。由于计提固定资产折旧费的目的也是用于固定资产的中修、大修和更新改造,因此,专项资金的作用实际上就是物业本体和共用部分固定资产的折旧补偿。

　　众所周知,物业在建成之后,必然会受到自然的和使用的损耗。随着时间的增加,自然环境如风力、重力、震动、大气、水、雷电等对建筑物在一定程度上存有的自然侵蚀、老化、陈旧、残损。如果没有建立专项资金,就不可能合理、有效地安排物业的修理和保养计划,必然会加速物业的自然侵损,以致会由于维修保养不及时使物业进入或过早进入衰败过程,从而加速物业的老化程度,缩短了物业的使用寿命,甚至会酿成伤害事故。相反,建立起专项资金,就可以有效、合理妥善地安排物业的修缮改良,物业就可以得到有效的维修养护,使物业处于良好的状态,充分发挥物业的正常使用功能,并且可能延长物业的使用寿命,改善和提高物业的使用功能,还可以提高物业的档次和对现代化城市发展的适应性,进而推动物业的保值和升值,使物业所有权人获得有效地经济价值,最大限度地提高投资回报率。

篇4：M物业专项维修资金管理规约

　　M物业专项维修资金管理规约

　　为了规范上海市/区花园村**(以下简称“物业”)专项维修资金(以下简称“维修资金”)筹集、使用和管理，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和相关规定，制定本规约。

　　第一条　(维修资金的筹集和使用)

　　业主应当按照下列规定筹集和使用维修资金：

　　(一)业主应当按照规定和本规约约定交纳维修资金;

　　(二)维修资金的账务由上海银行代管;

　　(三)维修资金使用和管理按照政府有关规定执行。

　　第二条　(维修资金的补充)

　　维修资金按照下列第____项方式补充：

　　(一)按___________元/平方米逐月交纳补充;

　　(二)________

　　第三条　(维修资金不足时的筹集)

　　维修资金余额不足首次筹集资金总额的30%时，按下列第一项方式筹集，再次筹集的维修资金余额，不得少于首期维修资金中购房人交纳的数额。

　　(一)一次性交纳;

　　(二)分期交纳，按___________元/平方米逐月交纳;

　　(三)_______

　　原未交纳首期维修资金的业主，按以下第_____项方式补建：

　　(一)根据房屋建筑面积，按___________元/平方米一次性交纳;

　　(二)分___________次交纳，根据房屋建筑面积，按每次不少___________元/平方米交纳;

　　(三)_______

　　第四条　(物业维修和更新的实施)

　　物业共有部分、共用设施设备和相关场地的维修及更新符合下述情形之一的，由物业服务企业直接组织实施，费用按规定列支。

　　(一)属规定的急修项目;

　　(二)物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况;

　　(三)经鉴定的危险房屋;

　　(四)出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修的情形;

　　(五)维修和更新费用在2000元以下;

　　(六)________

　　物业共有部分、共用设施设备和相关场地的维修及更新符合下述情形之一的，经业主委员会同意后，由物业服务企业组织实施，费用按规定列支。

　　(一)维修和更新费用在20**元以上50000元以下;

　　(二)__________

　　(三)__________

　　电梯、绿化等服务外包单位必须招标或货比三家后且需要经业主委员会批准。

　　维修材料费不得超过同等质量材料的市场平均价格。

　　业主委员会也可直接组织实施物业维修。

　　第五条　(维修费用的承担)

　　物业维修、更新、改造费用按照下列约定承担：

　　(一)专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担;

　　(二)部分共用部分的所需费用，由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担;

　　(三)全体共用部分的所需费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。

　　第六条　(维修资金的审价)

　　有下列情形之一的，维修费用需经有资质的独立第三方审价机构审价后在维修资金中列支：

　　(一)按照有关规定应当审价的;

　　(二)金额在5万元以上的;

　　(三)维修单价在___________元/平方米以上的;

　　(四)业主大会或者业主小组决定审价的;

　　(五) ________

　　第七条　(维修资金的审计)

　　有下列情形之一的，应经有资质的独立第三方审计机构对维修资金、公共收益的使用和业主委员会活动经费进行审计，独立第三方审计机构的聘用也应根据独立三方询价的原则。审计费用在公共收益、维修基金或业主一次性交纳筹集列支。

　　(一)业主委员会换届的;

　　(二)由业主大会决定审计;

　　(三)_________

　　审计报告应当在物业管理区域内公告。经审计，维修资金、公共收益或业主委员会活动经费被违法、违规、违约使用的，对拒不配合审计的企业或个人或对违法、违规、违约使用的经费不退赔的，业主大会、业主委员会或者受侵害的业主可以向人民法院提起诉讼。

　　第八条　(账目公布)

　　业主委员会或者委托的物业管理企业、具有相应资质的中介机构每年1月份和7月份向业主公布一次下列情况：

　　(一)维修资金收入、支出和结存的金额;

　　(二)发生物业维修、更新、改造的项目和费用以及按户分摊情况;

　　(三)利用住宅物业管理区域共用部分从事停放车辆、设置广告等经营性活动而获取的

　　收入和使用情况;

　　(四)业主大会、业主委员会工作经费支用情况;

　　(五)维修资金使用和管理的其他有关情况。

　　上述账目公布信息张贴于每幢楼一楼设立的物业管理信息专用公告栏。

　　第九条　(违约处理)

　　业主违反本规约的约定，业主委员会有权责令行为人改正，拒不改正的，业主委员会可以向人民法院提起诉讼。

　　第十条　(生效和修改)

　　本规约经业主大会表决通过，于20**年08月01日实施, 原专项维修资金管理规约废止。

　　本规约未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本规约的决定为本规约的组成部分。

篇5：对于物业管理专项维修资金存在问题的思考

　　对于物业管理专项维修资金所涉及问题的思考

　　维修资金的总额理论值巨大，仅以朝阳园小区为例，20万平方米的物业管理区域，所有房屋销售合同总值约为20亿元人民币(早期的外销房项目)，按2%的比例归集起来的维修资金总额理论值为4千万元!即便是按内销房价格计算，一个20万平方米的物业管理区域的维修资金理论值也是上千万元!如此巨大的资金，远远超过物业管理企业或者一般有限责任公司的注册资金，其牵扯到的利益是千家万户，是城市建筑的安全，是社会的安定。如果该资金被滥用将导致企业的破产或者业主财产的损失，任何企业和个人都无法承担相应的责任。

　　当前，把业委会而不是业主大会看成是物业管理的主体的观点，是业内、社会上乃至部分高层领导人士的一种普遍的错误认识，而这也是造成业委会滥用权利、业委会行为泛政治化，甚至造成小区居民生活不安宁以及部分地区社会动荡的主要原因。因此，下面我对专项维修资金收取、使用、管理方面的论点，都是基于一个最重要的基础：业主大会是物业管理的主体，业委会是业主大会的执行机构。这是物业管理活动中一切和物业管理有关的行为的法律基础。

　　维修资金的权属、用途、决策、责任等是一个非常复杂的问题。考虑其制度设计时，必须明确几个问题：

　　一、关于资金信托管理制度的设想

　　按目前的法规设计，业主是维修资金中其所应交纳部分的所有者，而不是和其他业主按份共有。这就使得有关的制度设计似乎遇到了法律上的尴尬：权利人不能行使权利(即业主自己不能花自己的钱)的情况。因此，用法规和规章正确定义维修资金的性质和所有权状态是很重要的基础工作。我认为，应利用现有的金融制度框架，把维修资金定义成一个以业主共有利益为受益人的信托资金。在资金归集阶段，每个业主共同组成了该资金的委托人。而该笔信托资金的受托人(管理人)可以由业主大会超过2/3投票权通过决议决定业主大会自己成为受托人，或者委托包括政府部门指定的会计师事务所、物业管理企业在内的第三方或者由多个组织组成的第三方组织来履行资金的管理职责。委托人需要(如用利息)支付相应的资金管理费用。在制度设计中，可以明确禁止委托业委会作为该资金的受托人。而业委会只能作为监督者或者和某一有能力承担责任的第三方组成受托人组织。也应该考虑在目前大量的物业管理区域中不能召开业主大会的情况下，该资金的受托人为政府某部门指定的会计师事务所等机构。即符合“政府指导行为”和“市场行为”相结合的社会现实。如此处理，政府则能真正从市场中解脱出来。

　　二、根据不同情况建立不同的决策机制

　　维修资金使用在不同共用位置、设备设施的情况下，其决策机制应该有所不同。对于某独立建筑物专有的公共设施(如电梯等)和对于整个物业管理区域内的公共设施(如供热锅炉等)在使用该资金时的决策方式应有所不同。如果机械理解《物业管理条例》中“专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过”的条款，则可能发生某一个楼的电梯在需要更换时，需要由那些既无需出钱也无利益关系但却是同一物业管理区域内的其他楼的业主共同在业主大会上进行表决。因此，政府应该在法规和规章的制定中，引导业主(大会)做出允许按物业利益关系不同的业主群体以适当比例决议该资金使用的制度决议，从而建立起一个“原始”制度。我认为，应该以“建筑物区分所有权”理论为基础，最小以独栋建筑物为单位，对仅仅属于该建筑物内的共有财产需要使用该资金时，可以由业委会或者其他机构组织该建筑物内的所有业主以民主决策的方式决议资金的使用，并应尽快续筹以不妨碍整个物业管理区域内对维修资金的使用为起码条件。

　　三、资金管理环节中的问题与解决

　　明确了专项维修资金的性质和使用对象的状况，下面来讨论专项维修资金在收取、使用、管理中各个环节中需要认真处理的问题。

　　(一)专项维修资金的管理制度设计

　　资金本身的安全甚至比决策程序的周密来的更重要。因此，政府在这方面应该有足够的准备：业主大会尚不具备相应的自我管理这些本来属于他们自己的财产的能力。对此，有关规定应该做好如下准备：

　　首先，由政府牵头组织若干家律师事务所，出台严谨、公平的维修资金的委托管理合同范本。明确受托人(资金管理者)动用该资金的形式要件和审核责任。明确该资金在委托人的指令下由受托人操作而产生的效益(比如购买国债等)受托人可以获得报酬。

　　其次，以“政府指导”的方式，把该资金交给政府发牌(有资质)的若干个会计师、审计师事务所等机构中的某一个机构来管理。该机构对该款项向政府出具保证并向该资金所有人(业主大会)承担责任，以利息为管理费用，按照政府规定的决议程序形成的决议文件向施工单位直接拨付款项并负责审核、审计等工作。为了实现政府服务、监管

　　职能的转变，应该摒弃政府直接管理的模式，以避免政府承担相应的民事责任。

　　第三，鼓励业主大会决议将该资金交给上述中介机构管理，或者交给物业管理企业或其他组织管理，但务必指导业主大会应委托业委会与资金管理单位建立专门的账户和签署委托合同。并由业委会按期(如每个月或者每3个月)到银行打印对账单备任何业主查询。

　　最后，坚决反对业委会自管。尽管理论上如果业主大会有超过2/3投票权同意的情况下是可以这么做。但政府必须尽“告知义务”。只有这样，当业主大会决议导致业主权益受到伤害时，政府才没有责任。同时，政府应该指导业主：业主自主并不是可以完全信任业委会代替他们做主，反对业委会自管恰恰是为了让业主大会对该资金有最大的控制权利。利用国家法律框架和现有的市场机制来管理资金，将使得资金更安全和更有效。而由一个事实上缺少监督的业委会来单独管理资金，则是风险巨大且几乎无法救济的行为!

　　(二)决策和使用方面问题比较多

　　这其中有实体上的，如本文前述的整个物业管理区域内的共有财产用途情况和该物业管理区域内的某个单体建筑物专有的共有财产的用途需要处理。而程序上和形式上的问题则更加复杂。但是，无论怎么设计整个制度，都应该以业主大会决议为资金的使用形式要件而不是简单以业委会加盖公章的公函。至少是资金管理者应该有义务在审核业委会公章的函件或者业主大会决议书面文件的同时，审核业主大会的表决投票。

　　此外，由于城市管理(即公共管理)的需要，政府市政管理部门有权利要求业主大会动用维修资金对其共有物业进行维修、更新等活动。这种行政命令，可以由业主大会委托业委会申请行政复议直至行政诉讼，否则业委会应该根据政府行政命令来具体操作资金使用工作，业委会拒绝操作的，资金管理者可根据政府行政命令组织操作。政府有对违反政府行政命令的行为进行行政处罚的权利。处罚的对象是业主大会(即全体业主)或者其他资金管理者。

　　(三)政府行政权利的作用和行使方面，应该明确和有力

　　在当前的社会大环境下，业主的“自我”意识增强，但同时，公共责任意识淡漠。而物业管理区域内的很多事项，特别是维修资金涉及到的事项，往往都和物业的安全、居民的安全有直接关系。而往往这些安全事件在发生之前，没有任何征兆。政府一般都是依照各行业相关的质量标准和有关行政规章加以管理的。而这些方面的管理，在现代物业管理区域中，不但不能削弱，相反应该加强。毕竟由众多小业主组成的主体的素质和能力，还不足以明确估计安全事件的发生、发展以及自己可能应该承担的责任。

　　只有政府有关部门认真监管，提出整改行政命令，才能保障物业管理区域内的全部设备设施运转在一个安全的状况下，从而实现社会公共利益的安全。一味的把政府的责任都推给业主，一味的追求业主大会的“自治”是对城市公共利益不负责任的表现。使得政府从原来计划经济体制下的“管制”和“包办”向服务功能转变的过程中，认真履行其行政管理的职责。

　　对个别业主的欠费行为，政府不应该干预，而应该指导业主大会通过包括诉讼的手段委托业委会、物业管理企业等组织收取。但是对业主大会不能及时进行设备设施的维修的情形，政府则必须履行自己的行政职责，强迫其按时完成维修资金的使用预算。即政府不对个别小业主，只(通过业委会)对业主大会，只对资金的其他责任人。

　　作者系北京市朝阳园小区业主委员会主任 知名业主