专项维修资金小知识

　　专项维修资金小知识

　　专项维修资金由谁缴交:

　　专项维修资金由业主缴交，但商品房预售许可证在1998年9月30日后核发的且购房者与建设单位签订物业买卖合同在20**年9月1号前的，由建设单位缴交，合同另有约定的除外。

　　专项维修资金缴交的标准:

　　标准为购房款的2%，首期为住宅(含别墅)建筑面积40元/平方米，非住宅建筑面积50元/平方米。不足购房款2%部分，按业主大会决定的方案交纳。

　　业主交纳专项维修资金的时间：

　　业主应在办理以下任一手续前自行或委托他人缴付专项维修资金：交易鉴定;收楼;领取房产证。

　　缴纳专项维修资金的程序：

　　业主应将专项维修资金交到中国农业银行。目前广州市农业银行的25个营业网点开办了专项维修资金业务。银行收取专项维修资金后，出具缴款凭证，业主在20个工作日内可到缴交网点拿到自己的专项维修资金卡。拿到卡后，可随时到农行的25个营业网点和广州市商业银行各网点的柜台或在农行的atm柜台机上查询余额。

　　专项维修资金的使用范围：

　　专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共同部位，共同设施设备的维修和更新，改造。

　　专项维修资金的使用：

　　专项维修资金使用方案的决定，必须经物业管理区域内受益业主所持投票权2/3以上认可通过。

　　专项维修资金的使用规则：

　　使用专项维修资金按照谁受益谁分摊的的原则进行分摊到户，该方案要经物业管理区域内受益业主所持投票权2/3以上认可通过。

　　苏州市住宅专项维修资金交存标准

　　(一)购买不配备电梯房屋的购房人按75元/平方米(按房屋建筑面积计)交存。

　　(二)购买配备电梯房屋的购房人按120元/平方米(按房屋建筑面积计)交存。

　　(三)对定销商品房(含动迁安置房等)不配备电梯的房屋，购房人按40元/平方米(按房屋建筑面积计)交存;配备电梯的房屋，购房人按90元/平方米(按房屋建筑面积计)交存。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：M物业专项维修资金管理规约

　　M物业专项维修资金管理规约

　　为了规范上海市/区花园村**(以下简称“物业”)专项维修资金(以下简称“维修资金”)筹集、使用和管理，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和相关规定，制定本规约。

　　第一条　(维修资金的筹集和使用)

　　业主应当按照下列规定筹集和使用维修资金：

　　(一)业主应当按照规定和本规约约定交纳维修资金;

　　(二)维修资金的账务由上海银行代管;

　　(三)维修资金使用和管理按照政府有关规定执行。

　　第二条　(维修资金的补充)

　　维修资金按照下列第____项方式补充：

　　(一)按___________元/平方米逐月交纳补充;

　　(二)________

　　第三条　(维修资金不足时的筹集)

　　维修资金余额不足首次筹集资金总额的30%时，按下列第一项方式筹集，再次筹集的维修资金余额，不得少于首期维修资金中购房人交纳的数额。

　　(一)一次性交纳;

　　(二)分期交纳，按___________元/平方米逐月交纳;

　　(三)_______

　　原未交纳首期维修资金的业主，按以下第_____项方式补建：

　　(一)根据房屋建筑面积，按___________元/平方米一次性交纳;

　　(二)分___________次交纳，根据房屋建筑面积，按每次不少___________元/平方米交纳;

　　(三)_______

　　第四条　(物业维修和更新的实施)

　　物业共有部分、共用设施设备和相关场地的维修及更新符合下述情形之一的，由物业服务企业直接组织实施，费用按规定列支。

　　(一)属规定的急修项目;

　　(二)物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况;

　　(三)经鉴定的危险房屋;

　　(四)出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修的情形;

　　(五)维修和更新费用在2000元以下;

　　(六)________

　　物业共有部分、共用设施设备和相关场地的维修及更新符合下述情形之一的，经业主委员会同意后，由物业服务企业组织实施，费用按规定列支。

　　(一)维修和更新费用在20**元以上50000元以下;

　　(二)__________

　　(三)__________

　　电梯、绿化等服务外包单位必须招标或货比三家后且需要经业主委员会批准。

　　维修材料费不得超过同等质量材料的市场平均价格。

　　业主委员会也可直接组织实施物业维修。

　　第五条　(维修费用的承担)

　　物业维修、更新、改造费用按照下列约定承担：

　　(一)专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担;

　　(二)部分共用部分的所需费用，由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担;

　　(三)全体共用部分的所需费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。

　　第六条　(维修资金的审价)

　　有下列情形之一的，维修费用需经有资质的独立第三方审价机构审价后在维修资金中列支：

　　(一)按照有关规定应当审价的;

　　(二)金额在5万元以上的;

　　(三)维修单价在___________元/平方米以上的;

　　(四)业主大会或者业主小组决定审价的;

　　(五) ________

　　第七条　(维修资金的审计)

　　有下列情形之一的，应经有资质的独立第三方审计机构对维修资金、公共收益的使用和业主委员会活动经费进行审计，独立第三方审计机构的聘用也应根据独立三方询价的原则。审计费用在公共收益、维修基金或业主一次性交纳筹集列支。

　　(一)业主委员会换届的;

　　(二)由业主大会决定审计;

　　(三)_________

　　审计报告应当在物业管理区域内公告。经审计，维修资金、公共收益或业主委员会活动经费被违法、违规、违约使用的，对拒不配合审计的企业或个人或对违法、违规、违约使用的经费不退赔的，业主大会、业主委员会或者受侵害的业主可以向人民法院提起诉讼。

　　第八条　(账目公布)

　　业主委员会或者委托的物业管理企业、具有相应资质的中介机构每年1月份和7月份向业主公布一次下列情况：

　　(一)维修资金收入、支出和结存的金额;

　　(二)发生物业维修、更新、改造的项目和费用以及按户分摊情况;

　　(三)利用住宅物业管理区域共用部分从事停放车辆、设置广告等经营性活动而获取的

　　收入和使用情况;

　　(四)业主大会、业主委员会工作经费支用情况;

　　(五)维修资金使用和管理的其他有关情况。

　　上述账目公布信息张贴于每幢楼一楼设立的物业管理信息专用公告栏。

　　第九条　(违约处理)

　　业主违反本规约的约定，业主委员会有权责令行为人改正，拒不改正的，业主委员会可以向人民法院提起诉讼。

　　第十条　(生效和修改)

　　本规约经业主大会表决通过，于20**年08月01日实施, 原专项维修资金管理规约废止。

　　本规约未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本规约的决定为本规约的组成部分。

篇3：业主究竟该怎样使用专项维修资金呢

　　业主究竟该怎样使用专项维修资金呢

　　在购买商品房时，每个业主都要交纳一定比例的住宅专项维修资金，少则数千元，多则几万元。这笔钱是用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。然而，不少业主在入驻小区多年后，仍不知道如何使用这笔钱。今年12月初，北京市住建委发布了专项维修资金应急使用办法，其中规定物业服务企业、业主委员会未按规定申请应急维修的，相关业主可以提出代修申请。那么，业主究竟该怎样使用专项维修资金呢?北京晨报记者采访了业内人士、相关专家，为购房人讲解使用这笔钱的方法。

　　■专家解析

　　解析1

　　钱去哪儿了?

　　伟业我爱我家市场研究院的孔丹说，“业主买房时，开发商按照政府的规定代收专项维修资金。换句话说，开发商是帮政府的忙，而不是乱收费。”

　　物业管理专家舒可心对北京晨报记者说，开发商代收专项维修资金，应该把收上来的钱交给政府有关部门，可是有个别开发商把业主的钱挪作他用了。为了防止开发商挪用专项维修资金，业主在交了钱后，一定要催促开发商提供政府有关部门出具的专用票据。

　　解析2

　　谁在管理钱?

　　业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。舒可心告诉记者，专项维修资金的性质是业主专有，但按照法律规定必须共同使用的。换句话说，虽然钱是业主交纳的，但是每个业主不能单独使用这笔钱。购买商品房的业主刚入驻小区时，还没有成立业主大会。在业主大会成立前，业主交存的住宅专项维修资金，由北京市住房资金管理部门负责日常管理。

　　当业主成立业主大会，选举成立业主委员会后，业主就可以通过业主委员会来管理专项维修资金了。舒可心介绍说，经业主大会决议，业主委员会可以向政府申请，将本小区内业主交存的专项维修资金划转到业主大会开立的账户上。业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在区、县房屋行政主管部门的监督。

　　“目前北京市有不到30%的小区成立了业主委员会，并不是每个业主委员会都来管理专项维修资金，其中有不少小区还是由政府代管这笔钱的。”舒可心如是说。

　　解析3

　　怎样使用钱?

　　在孔丹看来，住宅专项维修资金的建立，相当于给住宅做了一个“大病医保”。孔丹告诉北京晨报记者，小区里发生楼房外墙脱落、电梯坏了等“大病”，经过第三方专业的质量检测机构认定需要大修的，业主就可以动用这笔“医保”钱了。

　　不过，业主使用专项维修资金，必须按照政府有关规定来进行。舒可心说，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，物业公司可以根据维修和更新、改造的项目提出使用建议;没有物业公司的，也可以由相关业主提出使用建议。使用建议必须由三分之二以上的受益人(业主)同意。

　　舒可心举例说，比如小区里的一栋楼发生电梯坏了，需要该栋楼三分之二以上的业主同意，才可以动用专项维修资金。而小区的一个大门坏了，要是动用专项维修资金，就需要整个小区三分之二以上的业主同意了。政府有关部门对使用建议审核同意后，向市住房资金管理部门区县管理部发出划转专项维修资金的通知。市住房资金管理部门区县管理部将所需专项维修资金划转至维修单位。维修单位就可以用这笔钱修理小区的外墙、电梯或者大门了。

　　舒可心还说，在专项维修资金划转业主大会管理后，物业公司可以提出使用方案，其中包括维修和更新、改造的项目、费用预算等内容，由业主大会依法通过使用方案。业主委员会将使用方案报送政府有关部门备案。然后，业主委员会就可以通过银行将所需专项维修资金划转至维修单位。

　　解析4

　　遇到紧急情况怎么办?

　　今年12月初，北京市《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》(以下简称《通知》)正式发布。《通知》明确规定了电梯故障危及人身安全、高层住宅水泵损坏导致供水中断等六种情形，可应急使用专项维修资金。实施应急维修需要使用专项维修资金的，无需三分之二的业主同意，但应当事前告知业主。

　　专项维修资金尚未划转至业主大会专用账户的，由物业公司向政府相关部门提出申请。专项维修资金已经划转至业主大会专用账户的，由业主委员会向政府相关部门提出申请。物业公司、业主委员会未按规定申请应急维修的，相关业主可以向政府有关部门提出代修申请。以后申请应急维修，可以最快实现48小时资金到账。

　　《通知》还规定了相应的追责机制，因业主委员会、物业服务企业相互扯皮，不能履职，无法实施应急维修，严重影响业主生活的，由区县建委或房管局组织代修，同时追究物业服务企业和业主委员会的责任。

　　解析5

　　如何查询资金情况?

　　钱被使用了，业主该如何查询呢?舒可心表示，由政府替业主代管专项维修资金的，业主可以向北京市住房资金管理部门申请查询。业主委员会替业主代管专项维修资金的，业主可以到业主委员会查阅相关的账目。如果业主持有光大银行发放的北京市房屋专项维修资金卡，那么业主查询专项维修资金的本金、余额等使用情况，将会变得更方便些。业主可以带着房本、资金卡等相关材料到光大银行的营业网点查询，也可以凭借密码等通过客户服务热线进行查询。

　　■业内观点

　　观点1

　　可以保护全体业主的利益

　　伟业我爱我家孔丹告诉记者，这个《通知》的出台，可以体现政府在为老百姓办实事。《通知》的宗旨就是“简化程序，提高使用效率”。《通知》规定了六种可应急使用专项维修资金的情形，非常明确而清晰，小区遇到这六种情况，可以直接适用《通知》申请使用专项维修资金了。

　　《通知》出台之前，使用专项维修资金，需要三分之二以上的业主同意，征求业主的意见需要很长的时间。有时候业主邻里之间协调不好

　　，还不一定能达成协议。比如，一个小区的电梯坏了，5层以上的业主同意使用资金更换电梯，5层以下的业主不同意。《通知》规定，实施应急维修需要使用专项维修资金的，无需三分之二的业主同意，只要事前告知业主就可以了。这样可以避免业主之间的扯皮，大大缩短了使用专项维修资金的时间，能够更好地保护小区全体业主的利益。

　　观点2

　　有利于保护公共利益

　　舒可心认为，《通知》的出台有正向的作用，能够及时解决公共灾难发生的可能性，比方说，小区的消防水泵坏了，大家都不在乎，一旦遇到火灾，业主的生命安全将会发生危险。在这个时候，政府就可以应急拿大家的钱来把水泵修好。

　　■业主感言

　　“入驻多年，我不知道如何使用”

　　20**年，胡女士在大兴区买了一套三居室的商品房。胡女士告诉北京晨报记者，她交了首付款11万多元，贷款44万元，还交了专项维修资金11000多元。开发商交房后，她和家人住进新房居住。

　　胡女士说，“我在小区里住了多年，从没有动用过银行卡里的专项维修资金。我不知道自己交的钱去哪儿了，也不知道如何使用这笔钱。”四年后，胡女士看到物业公司发出通知称，光大银行会给每位业主发放一张银行卡。不久，胡女士收到了光大银行寄来的银行卡。

　　胡女士向记者出示了光大银行资金卡，记者看到卡的正面除了印有中国光大银行的名字，还有北京市建设委员会的名称。与普通银行卡不同，这张银行卡有个特殊的名字--“北京市房屋专项维修资金卡”。在卡的背面有一行小字写着“本卡供维修资金查询，不能提取维修资金，维修资金的使用遵守相关规定”。记者在采访过程中发现，有不少业主像胡女士一样，不知道如何使用专项维修资金。

篇4：《西安市住宅专项维修资金管理办法》法规普及

　　《西安市住宅专项维修资金管理办法》法规普及

　　20**年12月23日是《西安市住宅专项维修资金管理办法》颁布四周年纪念日，也是《西安市物业管理条例》颁布实施满三周年。为进一步增进广大业主对《西安市物业管理条例》和《西安市住宅专项维修资金管理办法》的知晓率和关注度，现对当前广大市民关注的相关政策法规进行普及。

　　一、什么是物业管理?

　　物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　二、什么是业主?

　　已领取房屋所有权证的，房屋的所有权证上记载的房屋所有权人为业主;

　　尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已合法占有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主。

　　三、物业管理区域设立业主大会的条件是什么?

　　1、物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的;

　　2、首套物业出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。

　　四、哪些事项是由业主大会决定的?

　　1、制定和修改业主大会议事规则;

　　2、制定和修改管理规约;

　　3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　4、选聘和解聘物业服务企业;

　　5、续筹和使用专项维修资金;

　　6、改建、重建建筑物及其附属设施;

　　7、改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

　　8、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　五、什么是住宅专项维修资金?

　　住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。设立维修资金的目的是为了提高和保持房屋完好率，延长房屋使用寿命，保障房屋安全，维护业主的共同利益和社会稳定，因此它就相当于房子的“养老金”。维修资金不同于契税，不是一种税费，而是存在业主名下的一笔专用款项。维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　六、维修资金应在什么时候交存?

　　业主在办理房屋入住手续前，应当将首期维修资金交存至维修资金专户。

　　七、物业公司、开发商是否可以代收业主的维修资金?

　　物业公司、开发商不得代收业主的维修资金。业主应持《房屋维修资金交存通知单》，到西安市住房保障和房屋管理局住宅专项维修资金专户银行进行交存。银行收款后，给业主开具全市统一并加盖印章的《西安市房屋专项维修资金交存收据》。

　　八、共用部位、共用设施设备具体指哪些?

　　住宅共用部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　共用设施包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　九、维修资金的使用，遵循什么原则?

　　维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

　　十、哪些情况不能动用维修资金?

　　对于房屋共用部位、共用设施设备的维修，以下几种情况不能动用维修资金。

　　1、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

　　2、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

　　3、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

　　4、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用(包括日常绿化养护费、水箱清洗、公用照明等)。

篇5：对于物业管理专项维修资金存在问题的思考

　　对于物业管理专项维修资金所涉及问题的思考

　　维修资金的总额理论值巨大，仅以朝阳园小区为例，20万平方米的物业管理区域，所有房屋销售合同总值约为20亿元人民币(早期的外销房项目)，按2%的比例归集起来的维修资金总额理论值为4千万元!即便是按内销房价格计算，一个20万平方米的物业管理区域的维修资金理论值也是上千万元!如此巨大的资金，远远超过物业管理企业或者一般有限责任公司的注册资金，其牵扯到的利益是千家万户，是城市建筑的安全，是社会的安定。如果该资金被滥用将导致企业的破产或者业主财产的损失，任何企业和个人都无法承担相应的责任。

　　当前，把业委会而不是业主大会看成是物业管理的主体的观点，是业内、社会上乃至部分高层领导人士的一种普遍的错误认识，而这也是造成业委会滥用权利、业委会行为泛政治化，甚至造成小区居民生活不安宁以及部分地区社会动荡的主要原因。因此，下面我对专项维修资金收取、使用、管理方面的论点，都是基于一个最重要的基础：业主大会是物业管理的主体，业委会是业主大会的执行机构。这是物业管理活动中一切和物业管理有关的行为的法律基础。

　　维修资金的权属、用途、决策、责任等是一个非常复杂的问题。考虑其制度设计时，必须明确几个问题：

　　一、关于资金信托管理制度的设想

　　按目前的法规设计，业主是维修资金中其所应交纳部分的所有者，而不是和其他业主按份共有。这就使得有关的制度设计似乎遇到了法律上的尴尬：权利人不能行使权利(即业主自己不能花自己的钱)的情况。因此，用法规和规章正确定义维修资金的性质和所有权状态是很重要的基础工作。我认为，应利用现有的金融制度框架，把维修资金定义成一个以业主共有利益为受益人的信托资金。在资金归集阶段，每个业主共同组成了该资金的委托人。而该笔信托资金的受托人(管理人)可以由业主大会超过2/3投票权通过决议决定业主大会自己成为受托人，或者委托包括政府部门指定的会计师事务所、物业管理企业在内的第三方或者由多个组织组成的第三方组织来履行资金的管理职责。委托人需要(如用利息)支付相应的资金管理费用。在制度设计中，可以明确禁止委托业委会作为该资金的受托人。而业委会只能作为监督者或者和某一有能力承担责任的第三方组成受托人组织。也应该考虑在目前大量的物业管理区域中不能召开业主大会的情况下，该资金的受托人为政府某部门指定的会计师事务所等机构。即符合“政府指导行为”和“市场行为”相结合的社会现实。如此处理，政府则能真正从市场中解脱出来。

　　二、根据不同情况建立不同的决策机制

　　维修资金使用在不同共用位置、设备设施的情况下，其决策机制应该有所不同。对于某独立建筑物专有的公共设施(如电梯等)和对于整个物业管理区域内的公共设施(如供热锅炉等)在使用该资金时的决策方式应有所不同。如果机械理解《物业管理条例》中“专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过”的条款，则可能发生某一个楼的电梯在需要更换时，需要由那些既无需出钱也无利益关系但却是同一物业管理区域内的其他楼的业主共同在业主大会上进行表决。因此，政府应该在法规和规章的制定中，引导业主(大会)做出允许按物业利益关系不同的业主群体以适当比例决议该资金使用的制度决议，从而建立起一个“原始”制度。我认为，应该以“建筑物区分所有权”理论为基础，最小以独栋建筑物为单位，对仅仅属于该建筑物内的共有财产需要使用该资金时，可以由业委会或者其他机构组织该建筑物内的所有业主以民主决策的方式决议资金的使用，并应尽快续筹以不妨碍整个物业管理区域内对维修资金的使用为起码条件。

　　三、资金管理环节中的问题与解决

　　明确了专项维修资金的性质和使用对象的状况，下面来讨论专项维修资金在收取、使用、管理中各个环节中需要认真处理的问题。

　　(一)专项维修资金的管理制度设计

　　资金本身的安全甚至比决策程序的周密来的更重要。因此，政府在这方面应该有足够的准备：业主大会尚不具备相应的自我管理这些本来属于他们自己的财产的能力。对此，有关规定应该做好如下准备：

　　首先，由政府牵头组织若干家律师事务所，出台严谨、公平的维修资金的委托管理合同范本。明确受托人(资金管理者)动用该资金的形式要件和审核责任。明确该资金在委托人的指令下由受托人操作而产生的效益(比如购买国债等)受托人可以获得报酬。

　　其次，以“政府指导”的方式，把该资金交给政府发牌(有资质)的若干个会计师、审计师事务所等机构中的某一个机构来管理。该机构对该款项向政府出具保证并向该资金所有人(业主大会)承担责任，以利息为管理费用，按照政府规定的决议程序形成的决议文件向施工单位直接拨付款项并负责审核、审计等工作。为了实现政府服务、监管

　　职能的转变，应该摒弃政府直接管理的模式，以避免政府承担相应的民事责任。

　　第三，鼓励业主大会决议将该资金交给上述中介机构管理，或者交给物业管理企业或其他组织管理，但务必指导业主大会应委托业委会与资金管理单位建立专门的账户和签署委托合同。并由业委会按期(如每个月或者每3个月)到银行打印对账单备任何业主查询。

　　最后，坚决反对业委会自管。尽管理论上如果业主大会有超过2/3投票权同意的情况下是可以这么做。但政府必须尽“告知义务”。只有这样，当业主大会决议导致业主权益受到伤害时，政府才没有责任。同时，政府应该指导业主：业主自主并不是可以完全信任业委会代替他们做主，反对业委会自管恰恰是为了让业主大会对该资金有最大的控制权利。利用国家法律框架和现有的市场机制来管理资金，将使得资金更安全和更有效。而由一个事实上缺少监督的业委会来单独管理资金，则是风险巨大且几乎无法救济的行为!

　　(二)决策和使用方面问题比较多

　　这其中有实体上的，如本文前述的整个物业管理区域内的共有财产用途情况和该物业管理区域内的某个单体建筑物专有的共有财产的用途需要处理。而程序上和形式上的问题则更加复杂。但是，无论怎么设计整个制度，都应该以业主大会决议为资金的使用形式要件而不是简单以业委会加盖公章的公函。至少是资金管理者应该有义务在审核业委会公章的函件或者业主大会决议书面文件的同时，审核业主大会的表决投票。

　　此外，由于城市管理(即公共管理)的需要，政府市政管理部门有权利要求业主大会动用维修资金对其共有物业进行维修、更新等活动。这种行政命令，可以由业主大会委托业委会申请行政复议直至行政诉讼，否则业委会应该根据政府行政命令来具体操作资金使用工作，业委会拒绝操作的，资金管理者可根据政府行政命令组织操作。政府有对违反政府行政命令的行为进行行政处罚的权利。处罚的对象是业主大会(即全体业主)或者其他资金管理者。

　　(三)政府行政权利的作用和行使方面，应该明确和有力

　　在当前的社会大环境下，业主的“自我”意识增强，但同时，公共责任意识淡漠。而物业管理区域内的很多事项，特别是维修资金涉及到的事项，往往都和物业的安全、居民的安全有直接关系。而往往这些安全事件在发生之前，没有任何征兆。政府一般都是依照各行业相关的质量标准和有关行政规章加以管理的。而这些方面的管理，在现代物业管理区域中，不但不能削弱，相反应该加强。毕竟由众多小业主组成的主体的素质和能力，还不足以明确估计安全事件的发生、发展以及自己可能应该承担的责任。

　　只有政府有关部门认真监管，提出整改行政命令，才能保障物业管理区域内的全部设备设施运转在一个安全的状况下，从而实现社会公共利益的安全。一味的把政府的责任都推给业主，一味的追求业主大会的“自治”是对城市公共利益不负责任的表现。使得政府从原来计划经济体制下的“管制”和“包办”向服务功能转变的过程中，认真履行其行政管理的职责。

　　对个别业主的欠费行为，政府不应该干预，而应该指导业主大会通过包括诉讼的手段委托业委会、物业管理企业等组织收取。但是对业主大会不能及时进行设备设施的维修的情形，政府则必须履行自己的行政职责，强迫其按时完成维修资金的使用预算。即政府不对个别小业主，只(通过业委会)对业主大会，只对资金的其他责任人。

　　作者系北京市朝阳园小区业主委员会主任 知名业主