物业专项维修资金概念、来源

　　物业专项维修资金概念、来源

　　专项维修资金由业主或物业使用人交纳，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。专项维修资金属业主所有，物业管理单位的管理和使用属于代管性质。专项维修资金的来源主要有以下几个方面：

　　(一)法规规定的费用

　　按照建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》(建住房[1998]213号)的规定，在销售商品房时，购房者应当按购房款2%～3%的比例向售房单位缴交维修资金。在出售公房时，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房20%，高层住宅不低于售房款的30%，该部分专项维修资金属售房单位所有。

　　(二)物业服务费结转的费用、

　　物业服务费在运行中可能产生结余，如果在连续几年或者年度出现较大数额的结余时，除可在管理预算中调整外，也可经业主大会同意设定一定比例纳入专项维修资金。

　　(三)业主大会中决定分摊的费用

　　根据物业维护保养的需要，在大、中修和更新改造费用不足时，由业主大会决定向全体业主续筹的资金。

　　(四)业主共有物业的收益

　　物业区域的共用部位、共用设施设备，有些可以用来经营，获得收益，经业主大会同意，可将收入的一部分纳入专项维修资金。

　　(五)社会捐赠或政府拨款的费用

　　由社会各界捐赠或政府根据某种情况拨付的费用。

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篇2：修房钱--住宅专项维修资金

　　醒来!数千亿住宅维修金

　　买房时，业主要交存住宅维修资金，专门用于住宅公共部分或设施的维修和改造。从1998年至今，这笔“修房钱”累积已达数千亿元。

　　长期以来，由于使用渠道不畅、审批程序繁琐，再加上业主表决机制缺陷，导致巨额资金“沉睡”。住建部和财政部联合发文，改进表决方式，提高决策效率，准许将维修资金用于老旧住宅加装电梯和助老设施，并明确老旧小区应急维修使用资金可走“绿色通道”。

　　住宅专项维修资金是业主们均需缴纳并共同使用的修房钱。然而，一边是不少楼房进入了“高龄期”，需要及时维修保养;一边却是由于申请手续繁琐，限制条件过多，导致维修资金长期“沉睡”。

　　为让这笔规模数千亿元的维修资金迅速“苏醒”并花在“刀刃”上，日前，住建部与财政部联合印发《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》(以下简称《通知》)，不仅进一步细化和补充了适用范围，还首次明确应急维修可走“绿色通道”。

　　此前“双2/3”导致业主表决难，新办法提出四种表决方式

　　住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据20**年出台的《住宅专项维修资金管理办法》，无论是购买商品住宅或非住宅，还是出售公有住房，业主都应按一定比例交存住宅专项维修资金。

　　自1998年我国实行住宅专项维修资金管理办法至今，全国累积的“住房维修款”已达数千亿元的规模。然而，这笔住房的“保养钱”“保命钱”，长期以来却使用效率低下。例如，截至20**年底，长沙市归集维修资金总额达到120亿元，但资金使用率为1.18%;石家庄住宅专项维修资金达15.6亿元，使用率为3.7%，即便是使用率在全国领先的上海，也仅有8.6%。

　　为啥房屋“保命钱”一直在沉睡?使用范围不明确，使用渠道不畅，审批程序繁琐都是原因，其中最关键的一关就是业主“双2/3”表决难。根据现行的《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，必须经过“住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议”。而现实情况是，我国各大城市平均超过七成的小区没有业委会，即便有业委会，要确保“双2/3”也需要漫长的征询、公示与核对过程。

　　破解“双2/3”表决难，此次《通知》创造性地提出了四种表决方式：一是业主将表决权委托给业主委员会或业主代表代为行使的委托表决方式;二是一次性表决通过、分批使用资金的集合表决方式;三是将未参与投票的业主投票权数计入赞成票的默认表决方式;四是持反对意见业主占“双1/3”以下视为表决通过的异议表决方式，但前提条件是业主大会在管理规约和业主大会议事规则中对上述表决方式作出事先约定。

　　新办法首次明确规定，资金可为老旧住宅加装电梯

　　“我们这楼快40岁了，连电梯都没有。过去是公房，指望房管局兜底。后来房子归个人了，还真不知道改造的钱哪里出。”家住北京西城区德外街道的李大爷说，自己所居住的6层老楼房没有配建电梯，现在院子里的老年人越来越多，大家腿脚不便，都盼着能装上电梯。 像李大爷所居住的老旧小区不在少数。如今，上世纪*十年代兴建的居民住宅楼，正陆续进入“保养期”。此次出台的《通知》首次明确规定，针对老旧小区和电梯亟待更新改造但面临资金不足的问题，鼓励业主使用维修资金对长期失修失养、配套设施不全、保温节能缺失、环境脏乱差的老旧小区进行更新改造，业主也可以将维修资金用于维修、更换运行时间超过15年的老旧电梯，在未配备电梯的老旧住宅加装电梯以及助老设施等。

　　不仅是电梯的问题解决了，《通知》还首次细化了老旧小区更新改造的具体内容。以往像房屋本体的屋面及外墙防水、结构抗震加固、门禁系统增设、门窗更换、排水管线更新、建筑节能及保温设施改造等，以及道路设施修复、路面硬化、照明设施更新、排水设施改造、安全防范设施补建、垃圾收储设施更新、绿化功能提升、助老设施增设等配套设施建设，都可以使用专项维修资金。

　　老小区应急维修可走绿色通道，管理部门3个工作日作出审核决定

　　为了确保应急维修，及时消除房屋使用安全隐患，《通知》规定，老旧小区发生电梯故障，消防设施故障，排水设施堵塞、爆裂，楼体外立面存在脱落危险等七大危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况下，可以不经过业主“双2/3”表决同意，直接申请使用维修资金。这意味着老旧小区应急维修使用维修资金有了“绿色通道”。

　　为了确保维修资金及时拨付，《通知》还规定，管理部门应当在接到应急使用维修资金申请后3个工作日内作出审核决定。

　　专款还需专用。针对以往百姓反映维修资金信息不公开、不透明的问题，《通知》还要求各地维修资金管理部门建立维修资金公告制度，将本地区年度维修资金交存、支出、增值和结余等情况在当地政府网站、报刊等媒体上进行公告。业委会和物业公司也应当建立维修资金公示制度，将本小区的维修资金基本情况在小区显著位置进行公示。

　　住房城乡建设部有关负责人表示，老旧小区改造，有利于改善人居环境，提升人民群众的生活质量，是惠及百姓的民生工程。老旧电梯更新，有利于方便业主居民的出行，消除电梯运行的安全隐患，保障人民群众的生命财产安全。“加大维修资金的

　　投入，是建立老旧小区和电梯更新改造多方资金筹措机制的重要途径，有利于实现物尽其用，提高维修资金使用效率，发挥维修资金在保障住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造中的积极作用。”

篇3：哈尔滨市城市住房专项维修资金透析

　　哈尔滨市城市住房专项维修资金透析

　　缴存维修资金为房屋“养老”

　　本报讯为加强住房专项维修资金的管理，保障住房的维修和正常使用，维护广大业主的合法利益，《哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法》将于２００６年２月１５日起实施。通过对专项维修资金的收集和管理，解决了房屋保修期后的维修问题，为房屋准备了“养老钱”。

　　据介绍，凡哈尔滨市规划区内国有土地上的住房均需缴存住房专项维修资金。该资金将专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

　　根据哈市房产住宅局、建委和物价局共同发布的《关于发布商品住房首次专项维修资金成本价的通知》，２００６年２月１５日起缴存首次专项维修资金的，其成本价按以下标准计算：未配备电梯商品住房成本价，１２００元／平方米；配备电梯商品住房成本价，１６００元／平方米。商品住房销售前，建设单位作为第一任“业主”，需按成本价的２％将维修资金存入专户银行；住房售出后，购房人作为业主，在办理产权证前也需按成本价的２％将维修资金存入已建立的专户银行。以具有普遍代表性的多层住宅为例，购买建筑面积１００平方米的住房，购房人应缴存首次专项维修资金为２４００元（１２００元／平方米×２％×１００平方米）。

　　对于《办法》实施前未建立维修资金的商品住房，由业主每年按建筑面积每平方米５元的标准，连续四年将首次维修资金缴存至专户银行，即每平方米共缴存２０元，仍以建筑面积１００平方米的多层住宅为例，业主应缴存首次专项维修资金２０００元。

　　维修资金由业主决策使用。具体来说，业主大会未成立的，物业管理企业提出使用方案，经专项维修资金列支范围的业主所持投票权三分之二以上后通过，才能使用；业主大会已成立的，由物业管理企业提出年度使用方案，经业主大会表决后，才能使用。也就是说，物业企业未经业主同意，是不能使用维修资金的。

　　根据《办法》规定，住房共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担，不能使用专项维修资金。另外，维修资金只能专项用于住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。居民家中的自用设施设备（如自用门、窗，室内供电线路，照明灯具，卫生洁具等）损坏，应由业主自行维修，不能使用专项维修资金。但位于居民室内的共用设施设备（如：单元业主共同使用的供水管道、排水管道等）发生损坏的，可依法使用专项维修资金。

　　据介绍，专项维修资金与物业服务费是“两笔账”。物业服务费用主要由９项费用构成，其中有一项是用于共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。而维修资金是专项共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不包含在物业服务费用中。

篇4：河南省住宅专项维修资金管理实施细则解读

河南省住宅专项维修资金管理实施细则的解读

住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造资金。凡商品住房和公有住房售后都应建立住宅专项维修资金。20**年4月17日，省住建厅、财政厅根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令），制定印发了《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》（豫建〔20**〕76号），以下简称《实施细则》，从发布之日起施行。《实施细则》主要对住宅专项维修资金的监督管理、交存、使用、补交和续交四个方面作了进一步细化和完善，相关主体的责任义务更明确，交存时限更清晰，使用程序更便捷高效、公开透明，补交续交的范围、标准和方式更具体，监督管理的措施更有效。具体来说，主要有以下几点：

一、住宅专项维修资金的管理原则

住宅专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。专户存储是指住宅专项维修资金需要存入管理机构在银行开设的住宅专项维修资金银行专用帐户，专款专用是指住宅专项维修资金只能用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不能挪作他用，所有权人决策是指维修资金的管理和使用需要专有部分占建筑物总面积的三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意，政府监管是指住宅专项维修资金的归集管理和使用需要接受房地产主管部门、审计部门、财政部门以及其它监督管理部门的监督管理。

二、需要交纳住宅专项维修资金的物业范围

按照《住宅专项维修资金管理办法》第六条规定，下列物业的业主应当按规定缴纳住宅专项维修资金：住宅，但一个业主所有且与其它物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

三、住宅专项维修资金的缴纳基数和标准

1、商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金的交纳标准为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%—8%，具体数额由各市、县房地产管理部门根据本地情况，合理确定。目前我市住宅专项维修资金的交存标准为：多层建筑32.5元/m2，高层建筑60元/ m2 。

2、出售公有住房交存住宅专项维修资金标准：购买人按照所购物业建筑面积交存住宅专项维修资金，首期交存标准为当地房改成本价的2%；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取交纳。

四、住宅专项维修资金的交存时间

《实施细则》对交存住宅专项维修资金的时间作了进一步细化和明确规定：商品住宅的业主应当在签署购房合同后30日内，交存住宅专项维修资金；未售出的新建商品房，在办理房屋初始登记时由开发建设单位先予足额垫交，待房屋售出时由开发建设单位足额扣回；由业主或维修资金管理部门委托房地产开发建设单位代收的，自代收之日起15日内转存到住宅专项维修资金专户；公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，交存到住宅专项维修资金专户。

五、售房单位的责任和义务

业主未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付买受人。

六、管理机构和经费来源

《实施细则》第五条第三款规定：“各市、县房地产管理部门应当成立住宅专项资金管理专门机构，负责资金的归集、管理和使用”， 第二十四条规定：“住宅专项维修资金的管理费用在维修资金增殖资金中列支，并与专项维修资金分账核算”。上述规定，有利于解决目前住宅专项维修资金管理无专门管理机构，人员不稳定，经费无着落，房产管理部门应承担的管理职责难以真正落实到位等问题。

七、业主的维修资金计息的具体标准和方法

《实施细则》第十五条规定：维修资金自存入维修资金专户之日起按国家规定银行活期存款利率计息，由代管单位于专户管理银行按年结存到户。为了维护业主权益，实现业主利益最大化，我市在政策规定范围内，精心对住宅专项维修资金维修资金的增值管理，在确保资金安全的同时实现了增值收益最大化，业主的维修资金计息标准按照银行三个月定期基准利率，按年结存到位。

八、使用程序规定更清晰、具体，便捷高效，公开透明。

《实施细则》二十一条规定，使用住宅专项维修资金按照以下程序办理：

（一）制定方案

物业服务企业应当依据业主、业主委员会或者居民委员会意见及查看结果提出维修计划

建议，制定《维修和更新、改造方案》及相应的维修预算。 没有物业服务企业的由业主委员会提出使用建议，并在市、县房地产管理部门指导下委托相关单位制定维修和更新、改造方案。

（二）业主确认

《维修和更新、改造方案》应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物面积三分之二以上，且占有相关人数三分之二以上的业主讨论通过或书面同意，并在小区明显位置进行公示，公示时间为7天以上。

（三）办理备案

物业服务企业或者相关单位到项目所在地市、县房地产管理部门办理专项维修资金使用备案。要件齐全的，房地产管理部门应当在接件后3个工作日内根据现场查看和有关资料作出使用决定。 办理备案需提交下列文件：1.《维修和更新、改造方案》及维修预算，2.《业主大会或相关业主书面确认证明》，3.《维修和更新、改造公示证明》。

（四）竣工验收

工程竣工后，物业服务企业或相关单位应当组织业主、业主委员会、施工企业、监理单位对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收报告》。

（五）工程决算

物业服务企业或相关单位按照工程量情况作出决算书，并进行公示，公示时间为7天以上。

九、对维修资金的续交作出了具体规定

业主分户帐面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30％时应当及时续交已用部分。业主委员会或维修资金管理部门应限定其时限，30日内续交存入各市、县维修资金专户。业主未按规定时限续交的，业主委员会应当书面通知其交纳时限。逾期不交纳者，业主委员会可依法申请仲裁或向人民法院起诉。

十、制定了住宅专项维修资金的补交范围、标准和方式。

（一）维修资金补交范围

凡在各市、县行政区域内，已建成且未交纳维修资金的住宅小区（公有住房、单位集资房及个人已购商品房、经济适用房）均应统一交存住宅专项维修资金。单位代收的维修资金都应统一归集到各市、县住宅专项维修资金管理部门在专业银行设立的专用账户。

（二）维修资金补交标准

在《实施细则》实施前，各市、县已建立维修资金管理办法的按原办法补交；未建立维修资金管理办法的按本细则标准执行，由业主大会（未成立业主大会的由市、县维修资金管理部门规定）决定一次性补交或逐年补交，但最长补交年限不得超过5年。

（三）维修资金补交方式

未交纳维修资金或未按规定数额交纳维修资金的购房人及公有住房售房单位，应自《实施细则》实施之日起到各市、县维修资金管理部门核算并交存维修资金。具体补交措施由各市、县房地产管理部门制定。

十一、完善了监督管理措施

《实施细则》第三十六条对不按规定交存住宅专项维修资金的，房地产管理部门不予办理预告登记、所有权登记和产权过户登记手续。

《实施细则》是结合我省实际情况，对《住宅专项维修资金管理办法》的细化和完善，对《住宅专项维修资金管理办法》已经明确规定的好多内容没有再重复，比如未按规定交存、管理、使用和监督住宅专项维修资金的法律责任等，实际工作中需要把《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）和《实施细则》规定紧密结合起来，认真学习研究，全面准确把握文件的精神实质，结合我市住宅专项维修资金管理实际，不断创新管理方法，使《住宅专项维修资金管理办法》和《实施细则》能够得到很好的贯彻落实。

市房屋维修资金管理中心

二〇一二年八月七日

篇5：物业收取小区首期专项维修资金通知

　　物业关于收取小区首期专项维修资金的通知

　　各位业主：

　　**花园小区于20**年交房入住至今，房屋除了主体外，其它公共部位和设施、设备都过了保修期。目前大部分房子的屋面、外墙、公共排污管、雨水管等都出现了渗水现象，严重地影响了业主的正常生活。

　　根据《广西壮族自治区物业管理条例》和《南宁市物业专项维修资金管理办法》的有关规定，结合小区实际情况，经我会研究决定从今年6月收取首期专项维修资金，用于小区的各项公共设施、设备的维修、维护。现将相关的事项通知如下：

　　1、收取的主要对象：本小区红线范围内有物业产权的全体业主。

　　2、收取的时间及标准：从今年的6月1日开始，暂按业主拥有物的建筑面积，2.5元∕㎡.次，每半年交纳一次，连续收取两年。

　　3、管理及使用的原则及方式：设立独立的账户，遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，专款专用，接受全体业主的监督。

　　4、交款办法：委托小区物业公司（深圳市**物业管理有限公司南宁分公司**服务中心）代为收取该项资金。

　　请各位业主按本通知规定的时间内（6月底前及12底前）到小区物业服务中心进行缴纳，谢谢各位业主的配合。

　　**业主委员会

　　二0**年三月**日