浅谈政府在专项维修资金管理工作中的职能作用

　　浅谈政府在专项维修资金管理工作中的职能作用

　　文/吴德仁

　　随着我国住房制度改革的不断深入，人民生活水平的不断提高，房屋产权已形成多元化格局，居民个人拥有住宅所有权的比例越来越高。房屋维修、更新、改造和管理责任由过去国家或单位承担逐步改由现在的房屋产权个人承担。房屋共用部位、共用设施设备是否完好、运行是否正常，关系到相邻住宅，整栋楼、整个小区住宅的正常使用和安全，关系到全体业主和社会公共利益。因此，由所有业主预先交纳一定的费用，建立住房专项维修资金，专门用于房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。通俗地说，就是给住房建立的“医疗保险金”。

　　根据目前我国各大、中城市维修资金管理现状和近年来的工作实际，我认为，在专项维修资金管理的实际工作中，政府应当在以下几个方面充分发挥其职能作用。

　　一、政策法规制定的及时和前瞻性

　　政策法规制定的及时性主要体现在两个方面：一是各级地方政府主管部门应根据国家出台的政策法规，及时制定出台符合自己地区的地方性政策法规，尽量缩短国家和地方政策法规实施的时间差，及时有效地贯彻国家政策法规。二是地方政府主管部门应根据本地区的实际情况，及时制定出台专项维修资金归集、使用和管理的地方性政策法规。

　　政策法规制定的前瞻性，是指各级政府主管部门在制定相关政策法规时一定要考虑到事物的发展，做到“水没来先叠坝”。在实际工作中，有些政府制定的政策法规比较滞后，有时在遇到问题时没有相应的政策法规可循，因此对有些问题的处理比较困难。

　　二、政策和业务的指导性

　　专项维修资金对广大业主和物业管理企业都是比较陌生的事物，政府主管部门通过各种媒体对专项维修资金的归集、使用和管理等政策法规进行广泛的宣传，使广大业主对专项维修资金做到真正的了解，并参与监督和管理。政府主管部门要通过讲座和举办培训班对住宅小区业主委员会和物业管理企业进行政策和业务指导，使他们掌握专项维修资金相关政策，熟悉相关业务流程和程序，从而规范专项维修资金管理。

　　三、专项维修资金的安全性

　　商品房专项维修资金权属归全体业主所有，资金是否安全直接关系广大业主的合法权益不受侵害，甚至关系到社会的稳定性。一个城市每年归集的商品房维修资金都在几千万元或几亿元，这么大的资金没有一个安全的管理措施保障，一旦出现问题，后果将不堪想象。目前，许多城市在开始建立维修资金时，都由开发建设单位或物业管理企业代收。由于有些代收单位不能按相关政策规定将代收资金存入政府指定的专户银行，造成占用和侵占业主的维修资金，待政府发现后再清理非常困难，甚至有的代收单位已经不存在了。沈阳市在发现这个问题后，及时对维修资金的缴交程序做了修改，即由购房者直接到政府指定专户银行交纳维修资金，从而避免了代收单位占用和侵占维修资金现象的发生。

　　从目前我国住宅小区业主的自制能力和物业管理企业规范化运营情况来看，大多数尚达不到对维修资金管理的要求。如果将维修资金交由住宅小区业主委员会或物业管理企业进行管理，一旦管理不善出现问题，业主们还是要找政府讨说法的。所以我认为，对暂时不具备维修资金管理条件的住宅小区，必须由政府主管部门成立专门机构对维修资金进行统一代管，保证维修资金的安全。

　　四、专项维修资金使用的合理性

　　由于广大业主对维修资金的相关政策了解得还不清楚，做为政府主管部门一定要在维修资金使用的各项环节上替广大业主把好关。如对维修资金使用的申报、工程的决算、质量的认定、资金的分摊等都要认真审核，必要的应到实地查验，决不允许物业管理企业和个人骗用、套取业主的维修资金，保证维修资金使用的合理性。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：物业专项维修资金收缴、使用管理的探讨

　　物业专项维修资金收缴、使用管理的探讨

　　物业专项维修资金是在物业保修期满后用于共用部分、共用设施、设备,发生损坏或产品淘汰不适宜时,进行中修、大修和更新改造所需储备的资金,它是业主所有,共同使用,起到物业保值、增值的保障作用,由行政主管单位监管的一种专项资金。

　　福州市20**年开始建立物业专项维修资金帐户,并对98年后销售的楼盘采用“搭车”方式收缴专项物业维修资金,此方式较为顺利,但是,相对于楼宇的使用期也不过是杯水车薪,还应该有经常性的补充,保证专项维修资金的充盈性。98年前交付使用楼宇,物业管理企业按一定比例(或额度)方式收缴,由于业主对资金的使用认识不一致,在收缴上存在很大难度,连2%启动资金也“望洋兴叹”。维修资金专户若无法建立,已出售的楼盘在有效期内继续运行将潜在着危机,特别是高层商住楼在使用十年后,共用设备、设施及电子产品出现疲劳和更新换代,因此,如不能及时地维修,渐失去应有功能,居住、办公环境逐渐恶化,倘若此时仍无维修资金投入共有设备、设施的维修和更新改造,必将影响设备、设施运行的安全,一旦共用设备、设施进入恶性循环,带病运转的楼宇将危象丛生。物业管理企业因无资金垫付维修的费用而无作为,或退出管辖区域,这种状况将影响社会的安定和稳定,因此应引起有关部门的高度重视。

　　一、维修资金建立难、收缴难。

　　物业维修资金制度的建立是随着“房改”物业管理企业进入房地产开发市场后出现的新生事物,是开发商持续发展创立品牌扩大营销的重要措施之一。98年前开发商在楼盘营销过程注重房屋的销售,轻售后服务,给售后的公用部分,共用设备、设施的中修、大修及更新改造留下了空白。有的楼宇物业管理企业用房都不足,物业管理企业需租房办公,哪有可创收的收入作为专项维修资金。政府的法律、法规不健全,也是建立难、收缴难的原因之一。因此在物业专项维修资金的建立与收缴上坚冰难移。

　　1、收缴难:

　　物业专项维修资金收缴难的原因在于有的业主认为已缴了物业管理费再缴维修资金不合理不愿意缴,有的业主认为缴维修资金是增加支出不认为是为物业保值增值,有的业主现在经营艰难,维持生计都有困难,再缴“维修资金”简直是“对牛弹琴”-爱理不理。虽然业主代表大会决议要缴物业维修资金,可个别业主就是千方百计找各种借口,拖着不缴,让物业管理企业的人员跑断腿,磨破嘴也无济无事,奈何不得,因此“物业维修资金”迟迟不能归集到位。

　　2、建立难:

　　由于“物业维修资金”不能收缴到位,专项维修资金帐户的建立就成为“空中楼阁”虽然《物业管理条例》第五十四条规定:“业主应按照国家有关规定交纳专项维修资金。”但配套法律法规尚未健全,在较多物业管理区域内物业管理企业屡催业主交缴“维修资金”,建立在“业委会”监管下的物业专项维修资金,不能收缴到位,专用帐户难于建立。

　　二、采取措施,确保维修基金的收缴:

　　1、用行政手段:在办理房产证时,搭车收缴。

篇3：物业管理专项维修资金的讨论

　　物业管理专项维修资金(以下简称专项资金),又称为物业本体和共用设备设施大中修和更新改造储备金。有的地方称为“共用部位共用设施设备维修基金”,也有的地方将其区分为“公用设施专用基金”和“房屋本体维修基金”两个基金。

　　一、专项资金的概念和性质

　　专项资金是由业主或非业主使用人交纳的,为了保障物业在使用一定时间后,所需的特定维修、更新及房屋发生紧急情况时应急的资金。在物业管理活动中,为了维护全体业主的共同利益,保证物业始终处于正常的和完好的状态,除了在物业管理费中满足物业的日常维护和小修活动外,业主或非业主使用人平时定期交纳小量的费用,集中储备起来,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后特定情况下的中修、大修、更新、改造以及出现特殊或紧急情况时的支出。专项资金的建立可以避免在上述情况出现时,集中大量的出资给业主带来的负担。同时,也可以在出现上述情况时,能够得以及时处理,使业主和非业主使用人能够工作、生活在一个良好的环境当中。这也是物业管理追求良好和长效管理的重要因素和必要条件。

　　专项资金是物业管理财务管理中的一项重要内容,其费用性质同物业管理费一样,是由业主交纳,由物业管理单位或政府主管部门设立专门账户管理,经业主大会批准,最后由物业管理单位使用的专门费用。所以,专项资金的使用者权益属于全体业主,物业管理单位对它的管理和使用属于代管性质。同时,它的使用范围也是在物业管理费的使用范围之内,而且更具体、更专指,这就更决定了它的专项性质。

　　根据上述性质,专项资金本应是物业管理费成本中的一个构成因素,在管理操作中将其纳入物业管理费中,由物业管理单位在会计操作中进行提留,设立专账或开立银行专户,其管理使用简便易行。但根据我国实际情况,现行国家政策和各地政府在实施办法中都将专项资金从物业管理费中分离出来,并设定了严格的使用和管理办法,这主要出于两方面的原因,一是由于首次设立专项资金时的资金来源渠道和途径比较复杂,各地的规定也不尽相同,如果直接并入物业管理费中会给多渠道筹集专项资金带来障碍。二是由于国内的物业管理从总体上讲尚处于起步阶段,很多物业管理单位的管理行为和管理费的使用管理还很不规范,同时目前国内的物业管理费水平还普遍较低,有的还难于保证日常运作,如果直接将专项资金并入物业管理费中,可能会给专项资金的专项和规范使用带来不安全因素,甚至会造成挪用、乱用的情况,使物业和业主的最终利益受到侵害。

　　二.设立专项资金的目的和作用

　　设立专项资金的主要目的是为了应付在物业管理活动中比较巨大的非日常性开支和非预见性开支,尤其是为维持和保证物业共用部分的正常运作、正常使用功能而进行的大型修缮改良性的开支。这种修缮改良就是我们通常在物业管理活动中所讲的中修、大修和更新改造。由于计提固定资产折旧费的目的也是用于固定资产的中修、大修和更新改造,因此,专项资金的作用实际上就是物业本体和共用部分固定资产的折旧补偿。

　　众所周知,物业在建成之后,必然会受到自然的和使用的损耗。随着时间的增加,自然环境如风力、重力、震动、大气、水、雷电等对建筑物在一定程度上存有的自然侵蚀、老化、陈旧、残损。如果没有建立专项资金,就不可能合理、有效地安排物业的修理和保养计划,必然会加速物业的自然侵损,以致会由于维修保养不及时使物业进入或过早进入衰败过程,从而加速物业的老化程度,缩短了物业的使用寿命,甚至会酿成伤害事故。相反,建立起专项资金,就可以有效、合理妥善地安排物业的修缮改良,物业就可以得到有效的维修养护,使物业处于良好的状态,充分发挥物业的正常使用功能,并且可能延长物业的使用寿命,改善和提高物业的使用功能,还可以提高物业的档次和对现代化城市发展的适应性,进而推动物业的保值和升值,使物业所有权人获得有效地经济价值,最大限度地提高投资回报率。

篇4：成都市城市住房专项维修资金管理办法(2004暂行)

　　《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》

　　成都市人民政府令第103号

　　《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》已经20**年2月11日市人民政府第11次常务会议讨论通过，现予发布，自20**年4月1日起施行。

　　市长 葛红林

　　二OO四年三月八日

　　第一章 总 则

　　第一条 为维护业主的合法权益，建立城市住房维修保障机制，加强住房专项维修资金管理，根据国务院《物业管理条例》，结合成都市实际，制定本办法。

　　第二条 本市城市规划区国有土地范围内住房专项维修资金的缴存、使用、管理和监督，适用本办法。

　　第三条 本办法所称住房专项维修资金(以下简称专项维修资金)，是指专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造资金。

　　本办法所称业主，是指房屋所有权人。

　　本办法所称共用部位，是指一幢房屋内部、由整幢房屋的业主、使用人共用的房屋主体承重结构、外墙面、门厅、楼梯间和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等。

　　本办法所称共用设施设备，是指物业管理区域或者单幢房屋内，由业主、使用人共用的上下水管道、电梯、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。

　　第四条 拥有二个以上房屋所有权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按本办法规定统一建立专项维修资金。

　　第五条 专项维修资金实行统一缴存、专户存储、业主决策、专款专用、统筹监管的原则。

　　第六条 市房产管理部门是本市专项维修资金的主管部门，负责对本市专项维修资金的统一归集和监督管理。区(市)县房产管理部门按规定权限负责本辖区内专项维修资金缴存、使用的监督管理。

　　第七条 房产管理部门应当建立投诉受理制度，接受业主、业主大会设立的业主委员会和物业管理企业对违反本办法行为的投诉。

　　第二章 专项维修资金的缴存

　　第八条 商品房的首次专项维修资金，由房地产开发建设单位和购房人分别按下列规定缴存：

　　(一)房地产开发建设单位对配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的3.5%缴存，对未配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的3%缴存;所缴存的专项维修资金，进入当期销售费用，归物业管理区域内全体业主所有。

　　(二)购房人对配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的2.5%缴存，对未配备电梯的房屋按每平方米建筑面积成本价的2%缴存，该专项维修资金归购房业主所有。

　　商品房每平方米建筑面积成本价，由市房产管理部门会同有关部门定期发布。

　　第九条 商品房的首次专项维修资金的缴存时限：

　　(一)房地产开发建设单位应当在办理商品房所有权初始登记前，按本办法第八条第(一)项的规定，将该商品房的首次专项维修资金缴存至专户管理银行。

　　(二)购房人应当在办理房屋所有权分户登记前，按本办法第八条第(二)项的规定，将所购商品房的首次专项维修资金缴存至专户管理银行。

　　(三)业主大会成立时尚未出售的商品房，房地产开发建设单位应当在业主大会成立之日起30日内，对配备电梯的房屋和未配备电梯的房屋，分别按每平方米建筑面积成本价的2.5%和2%，将首次专项维修资金缴存至专户管理银行。商品房出售时，所缴有的首次专项维修资金转由购房人承担。

　　第十条 公有住房售后的首次专项维修资金， 由售房单位和购房人分别按下列规定提取和缴存：

　　(一)售房单位对配备电梯的住房按售房款的30%提取，对未配备电梯的住房按售房款的20%提取，专款专用。

　　(二)购房人按售房款的2%缴存，该专项维修资金归购房业主所有。

　　第十一条 公有住房售后的首次专项维修资金的缴存时限：

　　(一)售房单位自房改售房款存入单位住房资金专户之日起30日内缴存至专户管理银行。

　　(二)购房人在办理房屋所有权登记前，缴存至专户管理银行。

　　第十二条 房地产开发建设单位、公有住房售房单位在出售房屋时，应当与购房人在合同中约定首次专项维修资金缴存事项。申请办理房屋所有权登记的，应当向房屋产权登记机关提交专户管理银行出具的首次专项维修资金全额交款凭证。

　　第十三条 一幢或者一户房屋的专项维修资金余额不足首次专项维修资金的30%时，该幢或者该户房屋的业主应当续筹专项维修资金。

　　续筹专项维修资金的方案由业

　　主委员会拟订，提交业主大会决定后，由业主委员会具体实施。

　　第十四条 利用业主依法享有的房屋本体共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，并分摊计入该房屋业主的分户帐。

　　利用业主依法享有的物业管理区域共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，并分摊计入该物业管理区域全体业主的分户帐。

　　第十五条 房屋所有权转让时，该房屋专项维修资金分户帐中结余的资金随房屋所有权同时转让，原业主缴纳专项维修资金的余额， 由受让人向原业主支付，双方另有约定的除外。

　　在已建立专项维修资金的物业管理区域内，房屋所有权转让时，原业主未缴存首次专项维修资金或者所缴存的专项维修资金余额不足规定标准的，由转让当事人协商足额缴存后，方能办理房屋所有权转移登记。

　　第三章 专项维修资金的管理

　　第十六条 市房产管理部门应当与商业银行(即专户管理银行)签订委托合同，委托专户管理银行办理专项维修资金帐户的设立、缴存、使用、结算等手续，并在专户管理银行设立本市专项维修资金专户。

　　在专项维修资金专户中，应当建立专项维修资金明细帐，以一个物业管理区域为单位立帐，并以房屋户门号设分户帐，记载分户帐的缴存、使用、结存等情况。房地产开发建设单位、公有住房售房单位缴存、提取的首次专项维修资金按物业管理区域单独列帐。

　　专项维修资金自存入专项维修资金专户之日起，每年按中华人民银行的有关规定结息到户。

　　第十七条 业主大会未成立的，首次专项维修资金由市房产管理部门统一代为监管。

　　第十八条 业主大会成立后，其业主委员会应当按本办法第十六条第二款的规定，持下列资料到专户管理银行设立所在物业管理区域的专项维修资金帐户：

　　(一)设立银行帐户申报表;

　　(二)业主委员会设立备案文件;

　　(三)业主清册：

　　(四)物业服务合同;

　　(五)其他有关资料。

　　专项维修资金帐户设立后的帐目管理，由业主委员会负责，也可委托物业管理企业或者社会中介机构办理。

　　专项维修资金帐户，接受市房产管理部门的统筹监管。

　　第十九条 业主委员会设立专项维修资金帐户后，应当书面告知所在地区(市)县房产管理部门， 由市房产管理部门将代为监管的该业主委员会所在物业管理区域的首次专项维修资金的本金和利息，划转至该业主委员会设立的专项维修资金帐户。

　　第二十条 有下列情形之一的，业主委员会持相关手续到专户管理银行办理专项维修资金帐户的有关变更手续：

　　(一)物业管理区域发生变动的;

　　(二)物业管理企业发生更换的;

　　(三)业主委员会主任、副主任发生更换的。

　　第二十一条 因买卖、赠与等发生房屋所有权转让的，受让人应当持房屋所有权证、身份证等到专户管理银行办理分户帐更名手续。

　　第二十二条 因拆迁、灾害等原因致使房屋灭失的， 由业主办理有关手续后到专户管理银行提取原房屋专项维修资金分户帐中的资金余额，并办理分户帐户注销手续。

　　第二十三条 业主委员会可每半年与专户管理银行核对一次物业管理区域的专项维修资金帐目，并向业主公布。业主对公布的专项维修资金帐目有异议的，可要求业主委员会复核。

　　专户管理银行应当每季度向业主委员会发送专项维修资金帐户对帐单，业主委员会对专项维修资金帐户变化情况有异议的， 可向专户管理银行申请复核。

　　专户管理银行应当建立专项维修资金查询制度，接受业主的查询。

　　第二十四条 专项维修资金的管理依法接受审计、财政等部门的监督。

　　第四章 专项维修资金的使用

　　第二十五条 专项维修资金应当按本办法规定的用途使用，属于应当由物业服务费用列支的日常维修养护，不得使用专项维修资金。

　　供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，不得使用专项维修资金。

　　物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

　　第二十六条 专项维修资金使用的分摊，应当遵循业主谁受益谁负担的原则，按下列规定列支：

　　(一)用于物业管理区域共用设施设备的，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

　　(二)用于房屋本体共用部位、共用设施设备的，由该房屋业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

　　(三)用于二户或者二户以上房屋共用部位、共用设施设备的，由其业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

　　第二十七条 业主大会未成立需使用专项维修资金的，由物业管理企业或者相关业主根据维修项目提出使用方案，经专项维修资金列支范围的全体业主所持投票权三分之二以上通过，并报所在地区(市)县房产管理部门备案后，由专户管理银行将所需资金划转到物业管理企业或维修单位。

　　业主大会成立后需使用专项维修资金的， 由物业管理企业提出年度使用方案，经业主大会依法通过，并报所在地区(市)县房产管理部门备案后，由专户管理银行将年度所需资金划转到物业管理企业。

　　专项维修资金的使用条件由市房产管理部门另行制定。

　　第二十八条 经鉴定或者按有关技术规范要求必须维修房屋或其设施设备的，物业管理企业应当及时向业主或者业主委员会提出维修建议并

　　报告所在地区(市)县房产管理部门; 区(市)县房产管理部门应当督促业主或业主委员会限期维修，逾期不维修的，责成物业管理企业维修，费用由相关业主承担。

　　物业存在安全隐患，危及公共利益和他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

　　第五章 法律责任

　　第二十九条 房地产开发建设单位未按本办法第八条第(一)项规定、第九条第(三)项规定缴存或足额缴存首次专项维修资金的，由市或区(市)县房产管理部门责令其限期改正，给予警告，并可处3万元以下罚款。

　　第三十条 公有住房售房单位未按本办法第十条第(一)项规定提取或足额提取专项维修资金的，市或区(市)县财政部门、房产管理局门应当责令其限期提取;逾期不提取的，由市或区(市)县房产管理部门予以警告，并可处3万元以下罚款。

　　第三十一条 挪用专项维修资金的，按国务院《物业管理条例》第六十三条的规定处理。

　　第三十二条 房产管理部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六章 附 则

　　第三十三条 因专项维修资金的缴存、使用等发生纠纷，当事人可以自行协商解决，协商不成的，可依法向人民法院起诉。

　　第三十四条 本办法实施前，未建立专项维修资金的，业主应当依法召开业主大会作出决定，在业主公约中规定、并按照业主公约规定将首次专项维修资金缴存至专户管理银行。

　　本办法实施前，已按原来有关政策规定交纳专项维修资金的，应统一缴存至专户管理银行，其管理与使用依照本办法的有关规定执行。

　　第三十五条 住宅小区外有二个以上房屋所有权人的非住宅物业专项维修资金的建立，参照本办法执行。

　　本市城市规划区外国有土地范围内专项维修资金的缴存、管理、使用、监督，参照本办法执行。

　　第三十六条 本办法具体应用中的问题由成都市房产管理局负责解释。

　　第三十七条 本办法自20**年4月1日起施行。本市过去制定的有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。

篇5：M物业专项维修资金管理规约

　　M物业专项维修资金管理规约

　　为了规范上海市/区花园村**(以下简称“物业”)专项维修资金(以下简称“维修资金”)筹集、使用和管理，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和相关规定，制定本规约。

　　第一条　(维修资金的筹集和使用)

　　业主应当按照下列规定筹集和使用维修资金：

　　(一)业主应当按照规定和本规约约定交纳维修资金;

　　(二)维修资金的账务由上海银行代管;

　　(三)维修资金使用和管理按照政府有关规定执行。

　　第二条　(维修资金的补充)

　　维修资金按照下列第____项方式补充：

　　(一)按___________元/平方米逐月交纳补充;

　　(二)________

　　第三条　(维修资金不足时的筹集)

　　维修资金余额不足首次筹集资金总额的30%时，按下列第一项方式筹集，再次筹集的维修资金余额，不得少于首期维修资金中购房人交纳的数额。

　　(一)一次性交纳;

　　(二)分期交纳，按___________元/平方米逐月交纳;

　　(三)_______

　　原未交纳首期维修资金的业主，按以下第_____项方式补建：

　　(一)根据房屋建筑面积，按___________元/平方米一次性交纳;

　　(二)分___________次交纳，根据房屋建筑面积，按每次不少___________元/平方米交纳;

　　(三)_______

　　第四条　(物业维修和更新的实施)

　　物业共有部分、共用设施设备和相关场地的维修及更新符合下述情形之一的，由物业服务企业直接组织实施，费用按规定列支。

　　(一)属规定的急修项目;

　　(二)物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况;

　　(三)经鉴定的危险房屋;

　　(四)出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修的情形;

　　(五)维修和更新费用在2000元以下;

　　(六)________

　　物业共有部分、共用设施设备和相关场地的维修及更新符合下述情形之一的，经业主委员会同意后，由物业服务企业组织实施，费用按规定列支。

　　(一)维修和更新费用在20**元以上50000元以下;

　　(二)__________

　　(三)__________

　　电梯、绿化等服务外包单位必须招标或货比三家后且需要经业主委员会批准。

　　维修材料费不得超过同等质量材料的市场平均价格。

　　业主委员会也可直接组织实施物业维修。

　　第五条　(维修费用的承担)

　　物业维修、更新、改造费用按照下列约定承担：

　　(一)专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担;

　　(二)部分共用部分的所需费用，由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担;

　　(三)全体共用部分的所需费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。

　　第六条　(维修资金的审价)

　　有下列情形之一的，维修费用需经有资质的独立第三方审价机构审价后在维修资金中列支：

　　(一)按照有关规定应当审价的;

　　(二)金额在5万元以上的;

　　(三)维修单价在___________元/平方米以上的;

　　(四)业主大会或者业主小组决定审价的;

　　(五) ________

　　第七条　(维修资金的审计)

　　有下列情形之一的，应经有资质的独立第三方审计机构对维修资金、公共收益的使用和业主委员会活动经费进行审计，独立第三方审计机构的聘用也应根据独立三方询价的原则。审计费用在公共收益、维修基金或业主一次性交纳筹集列支。

　　(一)业主委员会换届的;

　　(二)由业主大会决定审计;

　　(三)_________

　　审计报告应当在物业管理区域内公告。经审计，维修资金、公共收益或业主委员会活动经费被违法、违规、违约使用的，对拒不配合审计的企业或个人或对违法、违规、违约使用的经费不退赔的，业主大会、业主委员会或者受侵害的业主可以向人民法院提起诉讼。

　　第八条　(账目公布)

　　业主委员会或者委托的物业管理企业、具有相应资质的中介机构每年1月份和7月份向业主公布一次下列情况：

　　(一)维修资金收入、支出和结存的金额;

　　(二)发生物业维修、更新、改造的项目和费用以及按户分摊情况;

　　(三)利用住宅物业管理区域共用部分从事停放车辆、设置广告等经营性活动而获取的

　　收入和使用情况;

　　(四)业主大会、业主委员会工作经费支用情况;

　　(五)维修资金使用和管理的其他有关情况。

　　上述账目公布信息张贴于每幢楼一楼设立的物业管理信息专用公告栏。

　　第九条　(违约处理)

　　业主违反本规约的约定，业主委员会有权责令行为人改正，拒不改正的，业主委员会可以向人民法院提起诉讼。

　　第十条　(生效和修改)

　　本规约经业主大会表决通过，于20**年08月01日实施, 原专项维修资金管理规约废止。

　　本规约未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本规约的决定为本规约的组成部分。