维修基金管理的新模式

　　维修基金管理的新模式

　　文/梁 柱

　　维修基金的收取和使用一直是物业管理中一个非常棘手的问题。为了规范维修基金的收取和使用，建设部、财政部于1998年联合颁发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号文)(以下称《管理办法》)，从1999年1月1起日实施。各地又根据《管理办法》的精神，陆续出台了一些针对本地的实施办法。如深圳市出台了《深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定》，天津市出台了《天津市商品住宅维修基金管理办法》等。这些地方性的法规在维修基金的收取和管理方面还是存在着相当大的差别。

　　近几年来，随着《管理办法》的逐步推广和实施，维修基金的收取在新销售的商品住宅中取得了一定成绩，但在老的商品住宅和已出售的公房中，维修基金的收取基本上还处于空白状态。新售商品住宅维修基金收取率比较高的原因主要是房地产行政主管部门强行将维修基金的交纳与购房者办理产权证捆绑在一起，即只有购房者交纳了维修基金，才准许购房者办理产权证明。

　　由于新售商品住宅的维修基金是购房者按购房款2%-3%的比例交纳，数额较大，特别是大型住宅小区，维修基金数额更大。数百万甚至上千万维修基金的合理和安全使用已成为物业管理中一个很突出和很敏感的问题，形象地说，维修基金目前已成为物业管理中的一颗“地雷”。

　　按《管理办法》的要求，商品住宅由购房者按购房款2%-3%的比例向售房单位交纳维修基金。购房者在办理房屋权属证书时，商品住宅销售单位将代收的维修基金移交当地房地产行政主管部门代管。业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。

　　目前由于全国各地维修基金的收取和管理办法有所不同，全国已收上来的维修基金事实上存在三种管理模式：一是由房地产行政主管部门代管;二是由物业管理企业代管;三是由业主委员会代管。现在对目前维修基金的三种管理模式所存在的问题进行分析，并在此基础上提出一种新的管理模式。

　　第一种管理模式：由房地产行政主管部门代管。

　　问题一：房地产行政主管部门并不是维修基金真正的产权人，却要代管一笔庞大的、别人的东西，房地产行政主管部门有没有这种代理权值得商榷。

　　问题二：一个城市商品住宅项目众多，由房地产行政主管部门代管，这些部门能管得过来吗?由于房地产行政主管部门代管的项目众多，当物业需要维修时，房地产行政主管部门不可能及时、有效地划拨维修基金。目前的形势是，全国范围内维修基金的归集情况逐步好转，但维修基金的使用报批实际上已“形同虚设”，维修基金已经失去了其应有的作用。

　　问题三：由于维修基金是以售房总额为基数的，数额较大，个别人可以通过恶意不办理房产证等方式逃避交纳维修基金。从目前的情况看，这种趋势将越来越严重。对此，房地产行政主管部门不会组织人力去催收，导致部分维修基金收不上来。

　　问题四：为了维护维修基金的安全，房地产行政主管部门一般只会把维修基金专账存储，不会去投资理财，维修基金实际成了“呆钱”和“死钱”，并没有起到保值和增值的作用。此外，就整个社会而言，沉淀了大量的维修资金也会影响国民经济的发展。

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篇2：P物业物业维修基金使用及管理办法

　　一、维修基金的使用范围

　　1.公用设施维修基金的使用范围：

　　①小区内的道路;

　　②小区内的路灯;

　　③小区内园林绿化地;

　　④小区内的地下排水管;

　　⑤小区内的文化体育场所;

　　⑥小区内的停车场;

　　⑦其他公用设施。

　　2.房屋本体维修基金的使用范围：

　　①房屋的承重墙的结构部位;

　　②抗震结构部位;

　　③多墙面;

　　④楼梯间;

　　⑤公共通道;

　　⑥门厅;

　　⑦公共屋面;

　　⑧电梯;

　　⑨机电设备;

　　⑩本体消防设施;

　　⑾公共天线;

　　⑿本体上下水共用管道;

　　⒀共用防盗监控设施;

　　⒁其他房屋本体共用部分。

　　二、物业维修基金的收取标准

　　1.发展商按本小区建设总投资的2%交纳公用设施维修基金。

　　2.房屋本体维修基金的收取标准(请参照《附录》，仅供参考)：

　　①多层房屋(不带电梯)

　　--外墙涂料(含水刷石)：0.25元/平方米.月;

　　--外墙贴瓷砖、马赛克：0.20元/平方米.月;

　　②高层房屋(含多层带电梯)：

　　--使用国产(含合资)电梯：0.30元/平方米.月

　　--使用进口电梯：0.35元/平方米.月

　　三、维修基金的收取程序

　　1.公用设施维修基金的收取程序：

　　①发展商在工程竣工验收后，按小区建设总投资的2%计算公用设施维修基金;

　　②发展商应一次性将公用设施维修基金划拨到区住宅管理部门的专用账户上。

　　2.房屋本体维修基金的收取程序：

　　①公司财务部应在小区住宅保修期满以后开始计收房屋本体维修基金;

　　②财务部会计应在每月的20日编制住户下月的《房屋本体维修基金应收明细表》;

　　③明细表交财务部经理审核：

　　--经审核存有疑问，应及时查明并予以更正;

　　--经审核无误财务部经理应在明细表上审核栏内签署姓名、日期。

　　④财务部会计根据审核无误后的《房屋本体维修基金明细表》，按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定填写费用收取单;

　　⑤收费单经财务部经理审核无误加盖财务专用章后交管理处公共事务部的相关人员派发;

　　⑥公共事务部的相关人员按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行派发;

　　⑦已办理银行托收的住户，由出纳员将托收明细表交银行在规定的时间内托收，并直接划归代管基金专项账户上;

　　⑧出纳员应在银行每次托收后的二日内到银行读取托收数据，并及时将托收结果制表交财务部会计按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理;

　　⑨住户用现金交纳的由出纳员按照《现金管理标准作业规程》及《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行收取;

　　⑩出纳员应在每日下班前，将当日收取的房屋本体维修基金按照《现金管理标准作业规程》和《银行存款标准作业规程》中的相关规定存入基金的专项帐户内;

　　⑾出纳员应在每日下班前将房屋本体维修基金的收款收据、收款清单、银行解款书及时交财务部会计核对;

　　⑿财务部会计对没有按时交纳的房屋本体维修基金，应按照《服务收费标准作业规程》、《应收账款标准作业流程》中的相关规定进行催缴;

　　⒀对尚未售出的空置房屋，其房屋本体维修基金由发展商交纳;

　　⒁对催缴3次依然不交纳房屋本体维修基金的业主，公司可按有关法规政策规定或根据《委托管理全合同》、《业主公约》中的相关规定采取相应的摧缴措施;

　　⒂对逾期未缴的房屋本体维修基金，财务部会计应按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定计收滞纳金。

　　四、物业维修基金的使用程序

　　1.公用设施维修基金的使用程序：

　　①管理公司根据实际情况需要使用公用设施维修基金时，应向小区业主管理委员会提供以下材料：

　　--公司总经理签字并加盖管理公司或管理处章的使用申请;

　　--相关项目的有关图纸、预算。

篇3：物业小区维修基金管理制度(十)

　　物业小区维修基金管理制度(十)

　　为规范小区维修基金的收取、使用及管理工作，根据有关规定，结合小区物业管理实际情况，特制定本制度。

（一）基金用途

　　小区维修基金仅限于支付小区开业前管理筹备费用及日后小区设施设备大型维修、保养及更换的费用。

（二）基金收取

　　小区交付使用时，每一位业主都必须缴纳相当于其名下单元一个月管理金额的小区维修基金，该基金不可退还，但可以在业权发生变更时，转至新业主名下。

（三）收入管理

　　1、每一户业主按小区入伙时规定的时间缴纳。

　　2、本基金由公司收取，也可以由发展商代收后统一划入公司账户。

　　3、公司设立专门账户进行单独核算和反映。

　　4、在会计核算账务系统进行总账控制，并在电脑"客户管理系统"中进行记录，同时应设置备查簿，登记各业主维修基金的缴纳情况。

（四）支出管理

　　1、一般情况下，公司不能动用维修基金。需动用维修基金，必须取得原业主委托书及新业主产权证明资料，然后办理基金明细账户的变更处理。

（五）结存管理

　　1、公司应根据小区运作情况，对本基金进行管理，尽可能让其保值及增值。

　　2、公司应及时向业主反映其增减变动情况，在财务报告 中予以说明。

　　3、其结余情况应每半年向业主公布一次，接受业主监督。

篇4：物业管理项目维修基金使用程序

　　物业管理项目维修基金使用程序

　　1.目的

　　为规范住宅共用部位共用设施设备维修基金的管理，保障住宅正常的维修、使用。

　　2.范围

　　适用于管理项目的维修基金的管理、使用。

　　3.定义

　　维修基金：是指由开发建设单位和购房人以购房款总额为基数，按一定比例缴存，用于商品住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，由物业公司依据业主要求或物业的实际情况制定维修方案，经管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过予以使用的专用款项。

　　共用部位：是指住宅主体结构部位(包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面等。

　　共用设施设备：是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　房屋本体：房屋结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施，包括：房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)、抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道(管)等。

　　设备大修：对设备进行全部解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%。

　　设备中修：对设备进行部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%-30%。

　　房屋本体中修：房屋少量部位已损坏或不符合建筑结构要求，须进行局部修理，在修理中需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构。

　　房屋本体大修：房屋的主要结构部位损坏严重，房屋已不安全，需要进行全面的修理，在修理中需牵动或拆除部分主体构件的修理工作。

　　4.职责

　　部门/岗位工作职责

　　品质管理部负责维修基金使用细则的编写、修改、发布，并确定维修基金最终使用的判断

　　财务管理部负责维修基金费用的审定，并协助支取维修基金

　　管理处根据小区的实际情况做好年度维修基金的使用方案，并在使用过程前做好维修基金使用已经管理区域内业主所持投票权2/3以上通过的工作

　　5.方法及过程控制

　　5.1维修基金专项用于商品住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造不得挪作他用。商品住宅共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。按规定建立共用部位，共用设施设备维修基金，并存入维修基金专款中。

　　5.2使用维修基金的条件

　　5.2.1按政府相关规定建立共用部位，共用设施设备维修基金，并存入维修基金专款，统一归集、专户存储;

　　5.2.2商品住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造等维修工程;

　　5.2.3物业公司或各管理处依据业主的要求或物业的实际情况制定维修基金使用方案报业主大会或业主委员会审议;

　　5.2.4维修基金使用方案，须经过物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过后使用。

　　5.3业主大会成立前，住宅共用部位共用设施设备未过保修期：

　　5.3.1业主大会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，其费用由开发企业承担。

　　5.3.2共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修费用应当由责任人承担。

　　5.4住宅共用部位共用设施设备已过保修期

　　5.4.1业主大会成立前，需使用维修基金

　　5.4.1.1遇有特殊情况经确认属应使用维修基金的维修工程，管理处可采取以下程序：

　　a)向政府主管部门(房地产管理局)提出申请，并由其委托并认可的专业中介机构对维修工程的必要性及费用依照相关标准定额进行评估和核算;

　　b)经中介机构认定后，管理处可进行维修工程的操作工作;

　　c)小区维修工程结束后，应由政府委托的中介机构进行验收，验收合格后须出具证明，不合格的维修工程的施工单位进行返工;

　　d)维修工程完成后，物业公司或管理处持维修工程结算发票及中介机构出具的证明到维修基金代管单位申请支取维修基金。

　　5.4.1.2如发生危及房屋使用或者公共安全的紧急情况，管理处应立即做好防护，组织维修更新，并及时通知街道办事处或居民委员会告知实际发生的情况，如情况允许，可申请由街道办事处或居民委员会出具该发生情况的书面证明，维修过程可予以照片存档保留。将此次维修情况及证明材料管理处留存一份，到房地产管理局备案一份，以备业主大会成立后支取使用提供证明。

　　5.4.1.3未售出的房屋所分摊的维修费用，由开发企业承担。

　　5.4.2业主大会成立后，使用维修基金的程序

　　商品住宅共用部位、共用设施设备需要大修、更新、改造的，使用维修基金按照下列程序办理：

　　(一)物业管理服务企业应当依据业主的要求或物业的实际情况，提出维修项目，制定维修方案。

　　(二)商品住宅共用部位、建筑内的设备维修方案应当征得相关业主的书面同意。物业管理区域内共用设施设备维修方案应当征得业主会或业主代表会的书面同意。

　　(三)物业管理服务企业向物业所在地的区县房地产行政主管部门备案，并提交下列文件：

　　1、基金余额证明;

　　2、维修(含维修计划和预案)方案;

　　3、业主或业主会、业主代表会同意使用维修基金书面证明。

　　(四)银行接到备案的证明后，将预算所需维修基金划拨到维修基金使用专户。

　　(五)维修工程完成后，物业管理服务企业应当将加盖企业公章的费用清单、发票原件及维修决算报告告知相关业主或业主会、业主委员会，并经业主委员会主任、副主任共同签章后，将决算费用按照业主拥有住宅建筑面积的比例分摊到户，在业主户账中列支。

　　(以上使用维修基金的五项程序引自《天津市商品住宅维修基金管理办法》第十条)

　　5.4.2.1属于急修、抢修并应使用维修基金事项

　　a)发生危及房屋使用或者公共安全的紧急情况，管理处应立即做好防护，组织维修更新，并及时通知业委会。维修工程结束后，做好维修后工程的结算工作，并将工程结算发票、对发生情况说明，及业主会、业主委员

　　会对维修情况确认并采取经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上业主通过或在物业管理区域内公示15个工作日，未有1/3以上业主提出书面反对意见的，即同意使用并支取维修基金。

　　b)业主委员会收到物业管理服务企业的紧急维修申请后，应及时告知全体业主。向全体业主公示维修基金使用情况。如关于如何使用维修基金已在物业管理服务合同中或维修基金使用办法中已约定，并经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过即可按照约定使用并支取该项维修基金。

　　5.4.2.2属于日常维修并应使用维修基金事项

　　a)每年年初管理处应依据业主的要求或物业的实际情况制定房屋及小区共用设施设备维修计划及经费预算，报业主大会、业主委员会;并由业主大会、业主委员会向全体业主公示使用计划或方案，

　　b)物业公司或管理处每年在报送计划及经费预算的同时将上年度维修基金的使用情况向业主大会、业主委员会报送，

　　c)维修基金的使用方案可采取征集全体业主所持投票权2/3以上书面同意的方式或自业主大会、业主委员会公布之日起15个工作日内，未有1/3以上业主提出书面反对意见的方式，满足其中一项方式即该项维修工程可使用维修基金支付。

　　d)方案通过后，由业主委员会负责监督运作、付款等具体操作事宜。

　　5.4.2.3属于单幢、独立围合范围内应属于使用维修基金事项;

　　a)在单幢楼内，属于单幢楼内业主共同使用的设施设备，如需进行大修、维修、更新、改造等事项，在该范围内自行选出代表，经由该代表在楼内征集该楼2/3以上的业主同意的书面建议，知会业主委员会后留存一份复印件在业主委员会。即可使用该幢楼内业主账下的维修基金。

　　b)独立围合同样可参照单幢楼内的使用方式使用。

　　5.4.2.4其他情况应使用维修基金事项

　　除上述两项外，但属于存在安全隐患应使用维修基金支付维修工程项，可采取：

　　a)管理处将具体情况予说明的材料报业主委员会;

　　b)业主委员会应对该情况向全体业主公示;

　　c)是否可以使用采取上述两项方式征询意见后予以使用。

　　5.5维修基金的分摊：对已经使用的维修基金选择合理合法的标准和谁受益谁分摊的原则进行分摊。

　　5.5.1属于人为因素造成但无法确认责任人的：共用部位共用设施设备的受损是人为因素造成的，此项维修工程费用则由责任人承担，不能使用公共维修基金。如果无法确认责任人的，按照受益人原则分摊：

　　a)物业管理区域内住宅楼房外的公共设施的维修工程，除由专业管理部门维护管理的部分外，其余部分的维修费用由全体产权人按建筑面积比例分摊;

　　b)住宅楼房内的共用部位共用设施设备的维修费用由该幢住宅楼房内全体产权人按所拥有的建筑面积比例分摊;

　　c)一幢住宅有两个或两个以上单元门的，专属于一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费用由该单元门内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊;在一幢住宅内，专属于一层住宅内全体产权人使用的设施设备的维修费用由该层住宅内的全体产权人按所拥有建筑面积的比例分摊。开发企业应根据以上原则依照其尚未售出的房屋面积占全部房屋面积的比例，承担维修费用。

　　5.5.2属于设施设备自身因素原因(区域部分)：共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，发生在楼栋内的，由该栋楼的业主按照拥有建筑面积的比例共同承担;发生在楼栋外的，由全体业主按各自建筑面积的比例共同承担。

　　5.5.3属于设施设备自身因素原因(全体业主分摊部分)：

　　a)由物业公司确定维修计划以及维修费用，确定维修工程，报业主大会同意后，通过信息管理系统分摊到维修工程涉及的各家各户，到银行的维修管理系统提取资金，银行再从每家每户中扣取专项维修资金。

　　b)对已经使用的维修基金选择合理合法的标准和谁受益谁分摊的原则进行分摊。

　　c)楼栋内共用部位、共用设备的维修、更新费用，应由本栋、本单元的业主按建筑面积分摊。

　　d)楼栋外公共部位，供全体业主使用的设备、公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照建筑面积分摊。如独立围合的苑内的公用设施是其它苑不能使用的，则由该苑全体业主按照建筑面积分摊。

　　e)业主委员会活动经费在维修基金中列支的，由全体业主按照建筑面积分摊。

　　5.6维修基金的筹集与续筹

　　5.6.1维修基金的筹集：没有维修基金的储备或储备不足使用的：管理处在每年的年初做好维修基金使用方案，并将此方案报业主委员会，通过后，由业主委员会决定维修基金如何收缴及收缴比例。如未通过该项审批，须将事项说明并将业主委员会的意见附后并备案留存。

　　5.6.2维修基金的续筹：维修基金不敷使用时，业主委员会根据业主大会的决议组织业主按照拥有商品住宅的建筑面积比例续缴。

　　5.7注意事项

　　5.7.1管理处在与业主会沟通签订《物业管理服务合同》同时，应将维修基金使用方法列入议事决定项之一，管理处可提供使用建议，并在双方达成议项后将使用方法列入合同中。

　　5.7.2如果在签订物业管理服务合同时没有考虑到此情况，可在签订物业管理服务合同后，将维修基金使用的具体方案作为业主大会的重要决议，由管理处与业主委员会签订《**小区维修基金使用办法》，且此管理办法须征得物业管理区域内全体业主所持投票权的三分之二以上通过。

　　5.7.3管理处在每年初制定维修基金的年度使用计划，包括维修更新的项目、预算、施工单位选定方式等，经品质管理部、财务管理部相应的审阅后，报业主委员会审核通过组织实施。施工单位的选择由物业公司提供参考意见，业主委员会负责确定。超过5万元以上的项目，需采用招标方式选择施工单位。施工单位编制的费用预算和决算，须经业主委员会的书面同意。

篇5：商业街房屋本体维修基金管理规定

　　商业街房屋本体维修基金管理规定

　　1、本体维修基金属各楼宇物业业主共有资产，以每栋房屋为单位，由该栋房屋的所有业主按合同各自房屋的建筑面积分担和享有。

　　2、业主自该栋房屋竣工交付使用，保修期满后的第一个月起按月向管理处缴交本体维修基金，业主发生变更时所交的本体维修基金不作退还。

　　3、本体维修基金用于房屋本体共用部位的维修养护，具体包括：房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)，外墙面、楼梯面、楼梯间、公共通道、屋面、本体共用排烟管(道)，公共水池、本体上下水管道，消防设施、机电设备、公共天线、共用防盗监控设施等。

　　4、本体维修基金的30%用于房屋本体共用部位的日常维修和零星小修，70%用于房屋本体共用部位中修以上的维护工程。

　　5、本体维修基金遵循"专款专用"的原则，以房屋本体每栋为单位设立专用账号存放本物业的本体基金帐内。

　　6、房屋本体的日常维修和零星小修金额1000元以下的由步行街管委会办公室主任签名后支付，中修以上维修工程或维修金额在1000元以上时，需业主委员会或该栋房屋50%以上业主书面同意方可支付。

　　7、房屋共用部位的大、中、小修标准，执行国家的有关规定，当小区本体维修基金不够支出时，经业主委员会决定，由全体业主分摊，单栋房屋本体维修基金不够支出时，经业委会或该栋50%以上业主书面同意，由该栋各业主按规定分摊。

　　8、中修以上维修工程，步行街管委会办公室应向业委会提交维修基金使用计划并审议通过。业委会应在收到管理处的计划后15日内做出答复，急修工程应在7日内做出答复，业委会逾期视为同意。若业委会或该栋房屋50%以上业主不同意使用本体维修基金，步行街管委会办公室认为有充足理由使用，可由物业公司提出申请，经区住宅管理部门核准后实施。

　　9、本体维修基金的收支情况由步行街管委会办公室每3个月公布一次，并接受有关部门和业主的监督、质询。

　　10、经业委会或所维修养护的单栋房屋50%以上业主同意，日常小修可以超出本规定的本体基金比例。

　　附表

　　《房屋完好率统计表》

　　《房屋设施零星小修记录表》

　　《房屋设施维修养护记录表》

　　《房屋设施维修养护计划表》

　　《房屋中(大)修工程计划表》

　　《房屋本体维修基金使用情况汇报表》

　　《房屋本体维修基金台帐》