广州物业专项维修资金问与答

广州物业专项维修资金问答
一、为什么要建立专项维修资金？
根据国务院《物业管理条例》，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业，或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。设立专项维修资金的目的是用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和改造，是提高和保持房屋完好率，延长房屋的使用寿命，保障房屋安全，维护业主利益的得力措施。特别是当物业共用部位、共用设施设备安全出现突发情况时，能够为及时有效地组织抢修提供资金保障。

二、遇到专项维修资金的有关问题时，向哪个部门咨询、投诉？
你想咨询专项维修资金政策或遇到专项维修资金有关问题时，可以向广州市机关用房管理所咨询或投诉。

咨询及投诉电话：83389108和83369850（兼传真）；地址：广州市朝天路60号。

三、专项维修资金属于谁的？用在什么地方？
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

四、专项维修资金由谁缴交，交多少？
（1）核发商品房预售许可证在1998年10月1曰（《广东省物业管理条例》开始施行）后，购房者与建设单位签订物业买卖合同在20**年8月31日（《国务院物业管理条例》施行）前的，且建设单位与购房者未在预售合同里约定由购房者交纳的，由建设单位按住宅（含别墅）建筑面积40元/㎡，非住宅建筑面积50元/㎡的标准交纳首期专项维修资金（约定的即由购房者交纳）。不足物业总投资2%部分，则由建设单位接业主大会决定方案交纳。

（2）核发商品房预售许可证在1998年9月30日前或者购房者与建设单位签订物业买卖合同在20**年9月1日后的，由购房者按住宅（含别墅）建筑面积40元/㎡，非住宅建筑面积50元/㎡的标准交纳首期专项维修资金。不足购房款2%部分，由购房者按业主大会决定的方案交纳。

五、建设单位和业主分别在何时交纳专项维修资金？
（1）建设单位交纳的，建设单位在办理商品房交易过户（合同鉴证）手续前，按规定将专项维修资金存入广州市国土资源和房屋管理局指定代管银行的指定帐户。

（2）由业主交纳的，业主应在办理以下任一项手续前自行或委托他人缴付专项维修资金：1、收楼；2、交易鉴证；3、领取房产证。

六、属于业主的专项维修资金专用卡有何作用？
业主可用于查询专项维修资金金额和续存专项维修资金。

七、专项维修资金的缴交方式和农业银行开设的网点：
今后，物业管理公司不再代收专项维修资金，业主可凭身份证、房产证或预售合同自行到广州市指定代管银行的中国农业银行广州市各支行及有关网点办理缴交专项维修资金手续。

（穗房宣）

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篇2：物业企业如何合理使用专项维修资金

　　物业企业如何合理使用专项维修资金

　　文/钱信群

　　《物业管理条例》第五十四条虽然对专项维修资金的权属和用途作了明确规定，但对资金的收取、使用、管理和续筹方法未做进一步的阐述。目前上海、杭州、南京、重庆、广州等城市都建立了有关物业专项维修资金的地方性法规和监管体系，但在专项维修资金的实际使用和管理过程中，由于业主、业主委员成员的不专业性、法规的不完善和监管力度不够等因素，业主对资金筹集的必要性、保管的安全性、使用的合理性等仍心存疑虑。因此，物业管理企业在日常管理工作中，应加强和业主、业主委员会的沟通，避免因资金的使用和管理而引发与业主的纠纷和冲突。现结合所管大厦专项维修资金的实际筹集、使用和管理情况，谈几点个人的看法：

　　一、让业主及时了解物业共用部分、共用设施设备的运行状况

　　大部分的业主一般只关注物业管理日常工作中的秩序维护、清洁绿化和物管人员的服务态度等一些表面问题，但对所处物业房屋设施、共用设备的情况和相关知识了解甚少。物业管理企业可通过物业网站或组织业主参观等多种形式，让业主尤其是业主委员会成员了解物业的基本概况、设施设备的相关知识和实际运行状况，加深他们的理解和认识。

　　二、物业共用部位、共用设施设备发生异常情况，应尽快告知业主，及时处理落实

　　当物业共用部位、共用设施设备发生突发故障、存在重大隐患和超过保修年限时，应在第一时间告之全体业主，及时与业主委员会沟通。符合动用专项维修资金条件，按规定做好资金审批、维修工作的落实，确保物业的正常使用功能。

　　三、严格执行资金管理、使用相关规定，按程序做好各项审批工作

　　1、根据相关规定，专项维修资金应严格依照“专户存储，专款专用，按幢设账，核算到户”的原则进行管理。物业管理企业在每年年初制定房屋共用部位、共用设施设备维修(包括大修、中修、更新、改造)计划及经费预算，报业主大会批准后执行。

　　2、维修计划实施前，物业管理企业应以专业的角度向业主委员会提交几种可供选择的维修方案和费用预算，由业主委员会和第三方来共同评估和监督，以确保资金的有效、合理使用。

　　3、维修项目完成后，物业管理企业持业委会批准的验收证明到银行办理专项维修资金支取手续;并根据竣工决算进行维修资金的具体分摊，并计入各产权人明细账户中。

　　四、做好维修工作的全程跟踪，定期公布资金使用情况

　　物业管理企业应切实做好维修工作的全程监督和跟踪，督促维修方保质保量、按时完成维修计划。物业管理企业应当定期向全体业主公布维修基金交纳、使用、分摊和结存的情况，接受业主委员会的核查和监督，以保证维修资金使用的透明性。

　　五、适时提请业主委员会续筹专项维修基金

　　随着物业老化大、中修机率会逐渐提高，到了一定时期后，专项维修资金不足以保障正常的维修开支，于是便出现维修基金续筹的问题。

　　具体做法可以首先让业主委员会了解专项维修基金的设立目的和用途，从而达成“专项维修基金不是一项支出，而是物业保值增值的一笔投入”的共识。然后，业主委员会在征得2/3以上业主同意的情况下，实行逐期按物业管理费的比例交纳专项维修资金，以便物业能得到及时的中修、大修和改造，保障物业的正常使用功能。

　　本人深切感受到，物业管理公司在日常服务过程中应与业主建立融洽的关系，树立良好的企业诚信度。特别是有关物业专项维修资金的使用、管理根本问题的解决。

篇3：物业专项维修资金：欲罢不能 欲说还休

　　物业专项维修资金：欲罢不能 欲说还休

　　文/　余红 陈家庆

　　说到物业专项维修资金，相信每一个物业管理企业都会为之烦恼，因为目前社会舆论几乎一边倒地批评开发商或物业管理公司侵占和挪用维修资金。据报道，广州市已收到维修资金2亿元，但存入专管银行的只5000多万元，因此推算出被截留或挪用的维修资金达1 亿多元。

　　专项维修资金的筹集和管理的确是个老大难问题，但难在何处?根源何在?舆论和媒体的误导，使公众普遍认为是由于开发商居心不良或物业管理公司行为不轨所致，却忽视了业主未尽到职责、大量欠交维修资金的事实。笔者认为，专项维修资金筹集和管理难，主要有两个方面的原因。

　　一、法规体系不完善，造成操作难

　　《物业管理条例》(以下简称《条例》)出台已有半年，但广州市的有关配套细则迟迟未出台。政府只是要求建立维修资金，却没有对拒交维修资金的业主规定行之有效的办法。物业管理企业告业主不交管理费已不鲜见，但尚未听说物业管理企业因为不交维修资金而将业主告上法庭的。

　　说到物业管理公司侵占、挪用维修资金，笔者认为，在广州市的现行规定下，物业管理公司并不容易做到。中国农业银行作为广州市物业专项维修资金的专管银行，对维修资金的管理非常严格。维修资金的使用要按照严格的审批程序，首先由物业管理公司向业委会申请，再到房管部门报批，最后经银行审批后，直接划账到负责施工项目的单位。在这样的管理程序下，物业管理公司是不可能私自从维修资金的账户中提款的。所谓物业管理公司挪用维修资金应该是指物业管理公司在代收了业主交纳的维修资金后，没有立即存入专管银行，但也并不可能长期挪用。因为开户后，业主均持有维修资金专用账户卡，业主凭卡可随时查询账户余额，能够有效防止物业管理公司挪用业主交纳的维修资金。

　　笔者作为一名基层管理人员，在实际工作中亲身体验到，目前维修资金的管理是比较科学合理的，真正的问题在于维修资金分账户的建立和资金的收缴。笔者所在公司的一座高档写字楼，当年在参加国家示范项目的考评中，根据考评标准必须要建立维修资金。但因该物业为多业主楼盘，一时之间不容易要建立起维修资金。因此，经业主委员会批准，先从当年的管理费结余中转入一笔款项建立起维修资金总账，同时业委会也决定了维修资金的续筹办法。根据农业银行的规定，维修资金必须分账到户，但分账户的建立却困难重重。有些是因为产权问题，写字楼不同于小区，业主基本上都是单位，有父子关系、抵押关系、转卖、拍卖等多种类型，产权几易其手，最终会造成产权不清晰，无法开户;而更多是因为业主不理解、不予理睬，导致无法开户。

　　笔者认为，如果把利用物业共用部位经营所得收入转入维修资金，由于没有建立分账户，就无法分账到户。使用维修资金时也必须从各分账户中支出，不得从总账中直接支出。这样，只要业主不愿意，分账户就无法开设，维修资金的建立和使用一切就无从谈起。

　　二、对业主缺乏引导和制约，造成筹集难

　　维修资金的建立和使用，关键在于业主的理解和支持。但由于政府的指引和媒体的导向，似乎过于强调维修资金被侵占或挪用，忽视了建立维修资金的重要意义，对维修资金的筹集产生了极大的负面影响。同时由于对业主缺乏约束的力度，大多数业主认为维修资金没有必要交，不交也不会怎么样，而物业管理公司除了苦口婆心地加以劝说和解释外，别无良策。业主对物业维修养护意识的淡薄，以及政府对欠交行为缺乏制约措施，直接造成了维修资金的筹集难。

　　笔者认为，政府应充分发挥指导作用，大力宣传建立维修资金的重要性。我国自gg开放以来，各类商品房才开始投入使用，到目前物业已逐步进入中修、大修及更新改造期，亟需大量的专项维修资金。随着计划经济向市场经济的过渡，人们已逐步经历了从享受福利分房到购买商品房的转变，并慢慢接受了购房之后还要对房屋进行管理，即支付管理费的事实，但对于房屋需要进行维修。

篇4：物业专项维修资金收缴、使用管理的探讨

　　物业专项维修资金收缴、使用管理的探讨

　　物业专项维修资金是在物业保修期满后用于共用部分、共用设施、设备,发生损坏或产品淘汰不适宜时,进行中修、大修和更新改造所需储备的资金,它是业主所有,共同使用,起到物业保值、增值的保障作用,由行政主管单位监管的一种专项资金。

　　福州市20**年开始建立物业专项维修资金帐户,并对98年后销售的楼盘采用“搭车”方式收缴专项物业维修资金,此方式较为顺利,但是,相对于楼宇的使用期也不过是杯水车薪,还应该有经常性的补充,保证专项维修资金的充盈性。98年前交付使用楼宇,物业管理企业按一定比例(或额度)方式收缴,由于业主对资金的使用认识不一致,在收缴上存在很大难度,连2%启动资金也“望洋兴叹”。维修资金专户若无法建立,已出售的楼盘在有效期内继续运行将潜在着危机,特别是高层商住楼在使用十年后,共用设备、设施及电子产品出现疲劳和更新换代,因此,如不能及时地维修,渐失去应有功能,居住、办公环境逐渐恶化,倘若此时仍无维修资金投入共有设备、设施的维修和更新改造,必将影响设备、设施运行的安全,一旦共用设备、设施进入恶性循环,带病运转的楼宇将危象丛生。物业管理企业因无资金垫付维修的费用而无作为,或退出管辖区域,这种状况将影响社会的安定和稳定,因此应引起有关部门的高度重视。

　　一、维修资金建立难、收缴难。

　　物业维修资金制度的建立是随着“房改”物业管理企业进入房地产开发市场后出现的新生事物,是开发商持续发展创立品牌扩大营销的重要措施之一。98年前开发商在楼盘营销过程注重房屋的销售,轻售后服务,给售后的公用部分,共用设备、设施的中修、大修及更新改造留下了空白。有的楼宇物业管理企业用房都不足,物业管理企业需租房办公,哪有可创收的收入作为专项维修资金。政府的法律、法规不健全,也是建立难、收缴难的原因之一。因此在物业专项维修资金的建立与收缴上坚冰难移。

　　1、收缴难:

　　物业专项维修资金收缴难的原因在于有的业主认为已缴了物业管理费再缴维修资金不合理不愿意缴,有的业主认为缴维修资金是增加支出不认为是为物业保值增值,有的业主现在经营艰难,维持生计都有困难,再缴“维修资金”简直是“对牛弹琴”-爱理不理。虽然业主代表大会决议要缴物业维修资金,可个别业主就是千方百计找各种借口,拖着不缴,让物业管理企业的人员跑断腿,磨破嘴也无济无事,奈何不得,因此“物业维修资金”迟迟不能归集到位。

　　2、建立难:

　　由于“物业维修资金”不能收缴到位,专项维修资金帐户的建立就成为“空中楼阁”虽然《物业管理条例》第五十四条规定:“业主应按照国家有关规定交纳专项维修资金。”但配套法律法规尚未健全,在较多物业管理区域内物业管理企业屡催业主交缴“维修资金”,建立在“业委会”监管下的物业专项维修资金,不能收缴到位,专用帐户难于建立。

　　二、采取措施,确保维修基金的收缴:

　　1、用行政手段:在办理房产证时,搭车收缴。

篇5：物业管理专项维修资金的讨论

　　物业管理专项维修资金(以下简称专项资金),又称为物业本体和共用设备设施大中修和更新改造储备金。有的地方称为“共用部位共用设施设备维修基金”,也有的地方将其区分为“公用设施专用基金”和“房屋本体维修基金”两个基金。

　　一、专项资金的概念和性质

　　专项资金是由业主或非业主使用人交纳的,为了保障物业在使用一定时间后,所需的特定维修、更新及房屋发生紧急情况时应急的资金。在物业管理活动中,为了维护全体业主的共同利益,保证物业始终处于正常的和完好的状态,除了在物业管理费中满足物业的日常维护和小修活动外,业主或非业主使用人平时定期交纳小量的费用,集中储备起来,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后特定情况下的中修、大修、更新、改造以及出现特殊或紧急情况时的支出。专项资金的建立可以避免在上述情况出现时,集中大量的出资给业主带来的负担。同时,也可以在出现上述情况时,能够得以及时处理,使业主和非业主使用人能够工作、生活在一个良好的环境当中。这也是物业管理追求良好和长效管理的重要因素和必要条件。

　　专项资金是物业管理财务管理中的一项重要内容,其费用性质同物业管理费一样,是由业主交纳,由物业管理单位或政府主管部门设立专门账户管理,经业主大会批准,最后由物业管理单位使用的专门费用。所以,专项资金的使用者权益属于全体业主,物业管理单位对它的管理和使用属于代管性质。同时,它的使用范围也是在物业管理费的使用范围之内,而且更具体、更专指,这就更决定了它的专项性质。

　　根据上述性质,专项资金本应是物业管理费成本中的一个构成因素,在管理操作中将其纳入物业管理费中,由物业管理单位在会计操作中进行提留,设立专账或开立银行专户,其管理使用简便易行。但根据我国实际情况,现行国家政策和各地政府在实施办法中都将专项资金从物业管理费中分离出来,并设定了严格的使用和管理办法,这主要出于两方面的原因,一是由于首次设立专项资金时的资金来源渠道和途径比较复杂,各地的规定也不尽相同,如果直接并入物业管理费中会给多渠道筹集专项资金带来障碍。二是由于国内的物业管理从总体上讲尚处于起步阶段,很多物业管理单位的管理行为和管理费的使用管理还很不规范,同时目前国内的物业管理费水平还普遍较低,有的还难于保证日常运作,如果直接将专项资金并入物业管理费中,可能会给专项资金的专项和规范使用带来不安全因素,甚至会造成挪用、乱用的情况,使物业和业主的最终利益受到侵害。

　　二.设立专项资金的目的和作用

　　设立专项资金的主要目的是为了应付在物业管理活动中比较巨大的非日常性开支和非预见性开支,尤其是为维持和保证物业共用部分的正常运作、正常使用功能而进行的大型修缮改良性的开支。这种修缮改良就是我们通常在物业管理活动中所讲的中修、大修和更新改造。由于计提固定资产折旧费的目的也是用于固定资产的中修、大修和更新改造,因此,专项资金的作用实际上就是物业本体和共用部分固定资产的折旧补偿。

　　众所周知,物业在建成之后,必然会受到自然的和使用的损耗。随着时间的增加,自然环境如风力、重力、震动、大气、水、雷电等对建筑物在一定程度上存有的自然侵蚀、老化、陈旧、残损。如果没有建立专项资金,就不可能合理、有效地安排物业的修理和保养计划,必然会加速物业的自然侵损,以致会由于维修保养不及时使物业进入或过早进入衰败过程,从而加速物业的老化程度,缩短了物业的使用寿命,甚至会酿成伤害事故。相反,建立起专项资金,就可以有效、合理妥善地安排物业的修缮改良,物业就可以得到有效的维修养护,使物业处于良好的状态,充分发挥物业的正常使用功能,并且可能延长物业的使用寿命,改善和提高物业的使用功能,还可以提高物业的档次和对现代化城市发展的适应性,进而推动物业的保值和升值,使物业所有权人获得有效地经济价值,最大限度地提高投资回报率。