专项维修资金存在的主要问题及其解决办法

　　专项维修资金存在的主要问题及其解决办法

　　文/王路建

　　物业专项维修资金是伴随着物业管理的诞生而产生的，专项用于物业共用部位、共用设备设施的维修和更新。以前(约1998年前)这项资金基本上都由物业管理企业和房地产开发企业直接控制和使用管理，后来(约1998年后)这项资金在我国大部分地区开始由政府监管，并实行财政专项储存。国务院《物业管理条例》(以下简称《条例》)颁发后，明确了三项法规内容：一、明确专项维修资金属小区全体业主共同所有，由业主大会履行使用职责;二、明确专项维修资金使用、续筹方案须由业主大会会议三分之二以上投票权数通过;三、有关专项维修资金使用管理办法由建设部会同财政部共同制定。由于目前两部关于专项维修资金使用管理办法尚未出台，相关法规不健全，因而引发诸多亟待解决的问题。

　　一、政府监管问题

　　目前，在专项维修资金管理上出现多头管理问题。有政府物业主管部门和财政部门共同管理的，有物业主管部门单独管理的，有业主委员会直接管理的，也有物业管理协会管理的。现在的问题是，专项维修资金应该由谁管理更为适宜，更合乎实际，便于化解各种纠纷和矛盾。我个人认为，政府监管是必要的。因为维修资金虽属于业主共同所有，然而业主大会的组织形式较为松散，正所谓“百家百姓，百家百言”，往往是公说公有理，婆说婆有理，很难形成统一的意见。再则，业主大会不具法人地位，在法律上很难追究其法律责任。如果离开政府监管，就难以确保维修资金的正确使用，以及维修资金不被非法挪用和流失。因此，实行业主大会决策与政府主管部门监管相结合的管理形式较为切合实际，易于化解维修资金使用过程中出现的各种纠纷和矛盾。业主大会决策就是指，业主大会应就专项维修资金如何使用、使用范围、使用方法、使用程序等内容建章立制，经业主大会会议三分之二投票权数表决通过后，建立专项维修资金使用章程(或称规定、方案、决定)照章行事。政府监管就是指，政府主管部门应负责维修资金的统一收缴、统一管理、统一储存、统一核算，并就维修资金使用过程中出现的纠纷进行裁决。这里需要指出的是，政府监管不等于行政审批，维修资金因属于业主共同所有，不需要行政审批。政府主管部门只要根据业主大会依法通过的维修资金使用章程(或称规定、方案、决定)中规定的使用程序，及时划拨维修资金就可以了，不必管的太多，也不必管的太宽。

　　二、前期物业管理期间(业主大会成立前)维修资金的使用管理问题

　　目前，国家对于前期物业管理期间维修资金应如何使用管理，没有明确的法规依据。但有一点是明确的，维修资金是用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造。也就是说，在新建物业保修期满但业主大会尚未成立之时，维修资金是可以使用的。现在的问题是，由于缺乏法规依据，前期物业管理期间维修资金不知如何使用。因此各地做法不一，形成一定的混乱。在这个问题上，现在往往出现两个极端。一、凡是业主大会未成立的，所有的维修项目(哪怕是一点小小的维修)都要由物业管理公司去征求小区三分之二以上业主同意，才能动用维修资金，否则政府主管部门一律不予划拨维修资金。很显然这种做法是无法可依的，是对《条例》的曲解，弄得物业管理公司叫苦连天。政府主管部门不能简单地把维修资金的使用职责推给物业管理公司，这不仅是对物业管理公司的一种侵权行为，也缺乏实际可操作性，同时易人为引发纠纷和矛盾。因为物业管理公司不是维修资金使用的代理人，这种做法本身就是越俎代庖。二、凡是业主大会未成立的，维修资金一律暂停使用。这种做法显然也是无法可依的，实际上已侵犯了业主享有使用维修资金的权力。

　　前期物业管理期间维修资金应如何有效正确使用，是目前亟待解决的难题。我个人认为，目前有两种办法可以一试。第一、前期物业管理期间，可由政府主管部门代为履行业主大会职责。因为维修资金若由政府监管，政府就有了维护专项维修资金有效正确使用的法定义务。业主大会未成立前，其职责由政府来代为履行是最合理的。政府主管部门应就前期物业管理期间专项维修资金如何使用、使用范围、使用程序、使用方法等作出暂行规定，由物业管理公司照章履行维修职责。第二，可由开发建设单位代为履行业主大会职责。因为《条例》规定，建设单位在前期物业管理期间有签订前期物业管理服务协议.

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篇2：浅谈如何合理使用小区专项维修资金

　　浅谈如何合理使用小区专项维修资金

　　专项维修资金是伴随着城市化发展而产生的资金形式，它关系到小区住宅的正常使用和安全，关系到全体业主和社会公共利益。建立住房专项维修资金，是用于房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，相当于是给住房建立的“医疗保险金”。现结合古北新城小区专项维修资金的实际使用和管理情况，谈几点个人的看法。

　　一、了解专项维修资金的性质及使用范围

　　对业主而言，首先要对维修资金有一个理解和认识，维修资金产权属于全体业主，在业委会成立后委托物业公司代为管理，是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期过后的维修、更新和改造的资金。专项维修资金为物业的正常使用和更新改造提供了强有力的经济保障，从而避免了直到出现问题时再“找米下锅”的现象。

　　维修资金的使用范围界定为：1、自用部位和自用设备的维修、更新和改造费用，由该业主承担。2、共用部位和共用设备的维修、更新的和改造费用，由整幢楼的业主按照各自拥有的建筑面积比例共同承担。3、公共部位和公共设施的维修、更新和改造费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的建筑面积比例共同承担。4、物业的共用部位、公共设施设备属个人行为造成损失的，其维修、更新的和改造费用由责任人承担。

　　二、物业管理企业应让业主及时了解物业共用部位、共用设施设备的运行状况。

　　大部分的业主一般只关注物业管理日常工作中的秩序维护、清洁绿化和物业管理人员的服务态度等一些问题，但对所处物业房屋设施、共用设备的情况和相关知识了解甚少。这就需要物业管理企业加强与业主的沟通，告知物业的基本状况、设施设备的相关知识和实际运行状况。

　　如古北新城一期由于地势下沉及使用年限等因素，污水管老化生锈，上水管漏洞百出，再不维修将严重影响居民的正常用水。但由于部分业主对业务了解甚少，认为维修资金是自己的钱，此类改造应由开发商出资(当时已过保修期)，影响用水应由物业公司全权负责，因此坚决反对改造。物业公司及时与业委会沟通，在业委会委员所在楼做试点改造，结果挖掘出来的水管已腐烂不堪，见此情形业主们反应强烈，纷纷到业委会要求立即改造。业委会与物业公司牵头就此事召开了业主代表协调会，会上，物业公司对小区上水管、污水管的现状作了详细的说明，并对维修资金的使用范围做了解释，终于取得了大部分业主的认可。之后，又召开了业委会、物业公司和施工方会议，对施工方案、选用材料作了明确的规定，并在征得每幢楼三分之二以上业主同意后做预算报业委会以审核通过。此举运用了人性的手段，不断地沟通、联系、协调，终于解决了困扰业主已久的下水管畅通问题，并得到全体业主的认可。

　　三、物业共用部位、共用设施设备发生异常情况，物业管理企业应尽快告知业主和业主委员会，及时落实处理。

　　当物业共用部位、共用设施设备突发故障、存在重大隐患或超过保修年限时，物业公司应在第一时间告知业主，及时与业主委员会沟通，如果符合动用专项维修资金的条件，应应按规定做好交错审批、维修落实工作，确保物业的正常使用功能。

　　如由于古北新成西块开发较早，智能化系统不够完善，监控录像瘫痪，存在安全隐患。物业公司向业委会反蚋了该情况，业委会也觉得关乎业主安全问题，有必要引起重视。经与物业公司几次沟通，并召开了业主委员会会议，讨论通过对小区的监控系统进行履行。物业随即向业委会提交了几种可供选择的维修方案及费用预算，通过对维修价格、维保能力、施工方公司概况等多方面的评估，用招投标的形式择优选用了一家合适的施工单位进行施工，将原本瘫痪的监控系统修复，重新投入了作用。同时，物业要求业主加强自我防范意识，双管齐下，共同做好小区的安全防范工作。

　　四、物业管理企业须严格执行资金管理、作用等相关规定，按程序做好各项审批工作。

　　1、根据相关规定，专项维修资金应严格依照“专户存储、专款专用".

篇3：广州物业专项维修资金问与答

广州物业专项维修资金问答
一、为什么要建立专项维修资金？
根据国务院《物业管理条例》，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业，或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。设立专项维修资金的目的是用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和改造，是提高和保持房屋完好率，延长房屋的使用寿命，保障房屋安全，维护业主利益的得力措施。特别是当物业共用部位、共用设施设备安全出现突发情况时，能够为及时有效地组织抢修提供资金保障。

二、遇到专项维修资金的有关问题时，向哪个部门咨询、投诉？
你想咨询专项维修资金政策或遇到专项维修资金有关问题时，可以向广州市机关用房管理所咨询或投诉。

咨询及投诉电话：83389108和83369850（兼传真）；地址：广州市朝天路60号。

三、专项维修资金属于谁的？用在什么地方？
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

四、专项维修资金由谁缴交，交多少？
（1）核发商品房预售许可证在1998年10月1曰（《广东省物业管理条例》开始施行）后，购房者与建设单位签订物业买卖合同在20**年8月31日（《国务院物业管理条例》施行）前的，且建设单位与购房者未在预售合同里约定由购房者交纳的，由建设单位按住宅（含别墅）建筑面积40元/㎡，非住宅建筑面积50元/㎡的标准交纳首期专项维修资金（约定的即由购房者交纳）。不足物业总投资2%部分，则由建设单位接业主大会决定方案交纳。

（2）核发商品房预售许可证在1998年9月30日前或者购房者与建设单位签订物业买卖合同在20**年9月1日后的，由购房者按住宅（含别墅）建筑面积40元/㎡，非住宅建筑面积50元/㎡的标准交纳首期专项维修资金。不足购房款2%部分，由购房者按业主大会决定的方案交纳。

五、建设单位和业主分别在何时交纳专项维修资金？
（1）建设单位交纳的，建设单位在办理商品房交易过户（合同鉴证）手续前，按规定将专项维修资金存入广州市国土资源和房屋管理局指定代管银行的指定帐户。

（2）由业主交纳的，业主应在办理以下任一项手续前自行或委托他人缴付专项维修资金：1、收楼；2、交易鉴证；3、领取房产证。

六、属于业主的专项维修资金专用卡有何作用？
业主可用于查询专项维修资金金额和续存专项维修资金。

七、专项维修资金的缴交方式和农业银行开设的网点：
今后，物业管理公司不再代收专项维修资金，业主可凭身份证、房产证或预售合同自行到广州市指定代管银行的中国农业银行广州市各支行及有关网点办理缴交专项维修资金手续。

（穗房宣）

篇4：浅谈政府在专项维修资金管理工作中的职能作用

　　浅谈政府在专项维修资金管理工作中的职能作用

　　文/吴德仁

　　随着我国住房制度改革的不断深入，人民生活水平的不断提高，房屋产权已形成多元化格局，居民个人拥有住宅所有权的比例越来越高。房屋维修、更新、改造和管理责任由过去国家或单位承担逐步改由现在的房屋产权个人承担。房屋共用部位、共用设施设备是否完好、运行是否正常，关系到相邻住宅，整栋楼、整个小区住宅的正常使用和安全，关系到全体业主和社会公共利益。因此，由所有业主预先交纳一定的费用，建立住房专项维修资金，专门用于房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。通俗地说，就是给住房建立的“医疗保险金”。

　　根据目前我国各大、中城市维修资金管理现状和近年来的工作实际，我认为，在专项维修资金管理的实际工作中，政府应当在以下几个方面充分发挥其职能作用。

　　一、政策法规制定的及时和前瞻性

　　政策法规制定的及时性主要体现在两个方面：一是各级地方政府主管部门应根据国家出台的政策法规，及时制定出台符合自己地区的地方性政策法规，尽量缩短国家和地方政策法规实施的时间差，及时有效地贯彻国家政策法规。二是地方政府主管部门应根据本地区的实际情况，及时制定出台专项维修资金归集、使用和管理的地方性政策法规。

　　政策法规制定的前瞻性，是指各级政府主管部门在制定相关政策法规时一定要考虑到事物的发展，做到“水没来先叠坝”。在实际工作中，有些政府制定的政策法规比较滞后，有时在遇到问题时没有相应的政策法规可循，因此对有些问题的处理比较困难。

　　二、政策和业务的指导性

　　专项维修资金对广大业主和物业管理企业都是比较陌生的事物，政府主管部门通过各种媒体对专项维修资金的归集、使用和管理等政策法规进行广泛的宣传，使广大业主对专项维修资金做到真正的了解，并参与监督和管理。政府主管部门要通过讲座和举办培训班对住宅小区业主委员会和物业管理企业进行政策和业务指导，使他们掌握专项维修资金相关政策，熟悉相关业务流程和程序，从而规范专项维修资金管理。

　　三、专项维修资金的安全性

　　商品房专项维修资金权属归全体业主所有，资金是否安全直接关系广大业主的合法权益不受侵害，甚至关系到社会的稳定性。一个城市每年归集的商品房维修资金都在几千万元或几亿元，这么大的资金没有一个安全的管理措施保障，一旦出现问题，后果将不堪想象。目前，许多城市在开始建立维修资金时，都由开发建设单位或物业管理企业代收。由于有些代收单位不能按相关政策规定将代收资金存入政府指定的专户银行，造成占用和侵占业主的维修资金，待政府发现后再清理非常困难，甚至有的代收单位已经不存在了。沈阳市在发现这个问题后，及时对维修资金的缴交程序做了修改，即由购房者直接到政府指定专户银行交纳维修资金，从而避免了代收单位占用和侵占维修资金现象的发生。

　　从目前我国住宅小区业主的自制能力和物业管理企业规范化运营情况来看，大多数尚达不到对维修资金管理的要求。如果将维修资金交由住宅小区业主委员会或物业管理企业进行管理，一旦管理不善出现问题，业主们还是要找政府讨说法的。所以我认为，对暂时不具备维修资金管理条件的住宅小区，必须由政府主管部门成立专门机构对维修资金进行统一代管，保证维修资金的安全。

　　四、专项维修资金使用的合理性

　　由于广大业主对维修资金的相关政策了解得还不清楚，做为政府主管部门一定要在维修资金使用的各项环节上替广大业主把好关。如对维修资金使用的申报、工程的决算、质量的认定、资金的分摊等都要认真审核，必要的应到实地查验，决不允许物业管理企业和个人骗用、套取业主的维修资金，保证维修资金使用的合理性。

篇5：物业企业如何合理使用专项维修资金

　　物业企业如何合理使用专项维修资金

　　文/钱信群

　　《物业管理条例》第五十四条虽然对专项维修资金的权属和用途作了明确规定，但对资金的收取、使用、管理和续筹方法未做进一步的阐述。目前上海、杭州、南京、重庆、广州等城市都建立了有关物业专项维修资金的地方性法规和监管体系，但在专项维修资金的实际使用和管理过程中，由于业主、业主委员成员的不专业性、法规的不完善和监管力度不够等因素，业主对资金筹集的必要性、保管的安全性、使用的合理性等仍心存疑虑。因此，物业管理企业在日常管理工作中，应加强和业主、业主委员会的沟通，避免因资金的使用和管理而引发与业主的纠纷和冲突。现结合所管大厦专项维修资金的实际筹集、使用和管理情况，谈几点个人的看法：

　　一、让业主及时了解物业共用部分、共用设施设备的运行状况

　　大部分的业主一般只关注物业管理日常工作中的秩序维护、清洁绿化和物管人员的服务态度等一些表面问题，但对所处物业房屋设施、共用设备的情况和相关知识了解甚少。物业管理企业可通过物业网站或组织业主参观等多种形式，让业主尤其是业主委员会成员了解物业的基本概况、设施设备的相关知识和实际运行状况，加深他们的理解和认识。

　　二、物业共用部位、共用设施设备发生异常情况，应尽快告知业主，及时处理落实

　　当物业共用部位、共用设施设备发生突发故障、存在重大隐患和超过保修年限时，应在第一时间告之全体业主，及时与业主委员会沟通。符合动用专项维修资金条件，按规定做好资金审批、维修工作的落实，确保物业的正常使用功能。

　　三、严格执行资金管理、使用相关规定，按程序做好各项审批工作

　　1、根据相关规定，专项维修资金应严格依照“专户存储，专款专用，按幢设账，核算到户”的原则进行管理。物业管理企业在每年年初制定房屋共用部位、共用设施设备维修(包括大修、中修、更新、改造)计划及经费预算，报业主大会批准后执行。

　　2、维修计划实施前，物业管理企业应以专业的角度向业主委员会提交几种可供选择的维修方案和费用预算，由业主委员会和第三方来共同评估和监督，以确保资金的有效、合理使用。

　　3、维修项目完成后，物业管理企业持业委会批准的验收证明到银行办理专项维修资金支取手续;并根据竣工决算进行维修资金的具体分摊，并计入各产权人明细账户中。

　　四、做好维修工作的全程跟踪，定期公布资金使用情况

　　物业管理企业应切实做好维修工作的全程监督和跟踪，督促维修方保质保量、按时完成维修计划。物业管理企业应当定期向全体业主公布维修基金交纳、使用、分摊和结存的情况，接受业主委员会的核查和监督，以保证维修资金使用的透明性。

　　五、适时提请业主委员会续筹专项维修基金

　　随着物业老化大、中修机率会逐渐提高，到了一定时期后，专项维修资金不足以保障正常的维修开支，于是便出现维修基金续筹的问题。

　　具体做法可以首先让业主委员会了解专项维修基金的设立目的和用途，从而达成“专项维修基金不是一项支出，而是物业保值增值的一笔投入”的共识。然后，业主委员会在征得2/3以上业主同意的情况下，实行逐期按物业管理费的比例交纳专项维修资金，以便物业能得到及时的中修、大修和改造，保障物业的正常使用功能。

　　本人深切感受到，物业管理公司在日常服务过程中应与业主建立融洽的关系，树立良好的企业诚信度。特别是有关物业专项维修资金的使用、管理根本问题的解决。