楼宇管理制度
为了提高楼宇的物业服务质量,特制定本制度。
第一章 总则
第一条 物业集团所属各公司或楼盘管理处为楼宇管理的责任部门。
第二条 楼宇管理必须达到"国优"标准。
第二章 楼宇安全管理
第三条 保安部每月不定时巡查每层楼不少于十五次,(**华府和**湾保安部每天不定时巡查每层楼一次),物业部每周不定时巡查每层楼不少于三次,环卫部每天不定时巡查每层楼不少于一次。每次巡查必须在楼宇每层固定位置的《楼宇巡查签到表》上签到,该表由保安部负责张贴,物业部负责回收存档。未按规定频次巡楼和签到的,每少一次扣罚责任部门经理1元。(本条考核数据由督导员提供)
第四条 保安部必须在每月25前全面检查一次楼宇对讲系统(楼宇大堂对讲主机、电梯对讲器)与保安指挥中心的联通、监控功能,对检查发现的故障情况应于当天书面报客户服务部处理,客户服务部24小时内再报楼盘负责人。未达本条要求,每处每延迟一天处理扣罚责任部门经理3元。(本条考核数据由客户服务部提供)
第五条 保安部必须在每月25日前全面检查一次楼宇天面试压消火栓、喷淋末端试水、楼宇消火栓及灭火器,对楼宇消火栓和灭火器必须做好月检标识,并将故障情况于当天书面报客户服务部处理。每处每延迟一天处理扣罚保安部经理3元。(本条考核数据由客户服务部提供)
第六条 保安部在楼宇巡查过程中发现抢劫、入室盗窃等不法行为的,必须参照物业公司应急预案进行处理。处理方法不当的,每次扣罚保安部经理3×5元。(本条考核数据由督导员提供)
第七条 保安部每月对商铺进行消防检查不少于一次,并保持详细的书面记录,对存在的消防隐患必须签发(来自:www.pmceo.com)整改通知书限期整改,逾期未整改的应及时报告楼盘负责人。未按要求检查或发书面整改的,每户扣罚保安部经理5元。(本条考核数据由督导员提供)
第八条楼宇发生消防事故,保安部必须在2分钟内赶到现场处理,并于3分钟内报告楼盘负责人;事故处理完毕前,保安员不能离开现场。每延迟1分钟到达现场,扣罚保安部经理3元;事故未处理完保安员离开现场的,每次扣罚保安部经理3×5元。(本条考核数据由督导员提供)
第九条 保安部负责建立出租屋档案,物业部负责建立商铺档案,责任部门每月最后一天对当月26日前的信息进行更新。未按时更新的,每户每延迟一天扣罚责任部门经理3元。 (本项考核数据由督导员提供)
第三章 楼宇卫生管理
第十条 环卫部必须按照以下标准完成楼宇保洁工作:
1、楼宇天面每天清扫1次,二层平台、雨篷每周清扫3次,要求无垃圾、无积水、下水口无堵塞、无青苔。
2、楼宇垃圾每天定时收集、清运2次,根据情况对垃圾桶进行清洗,无污渍、无积垢。
3、楼宇大堂地面每天拖擦3次,每月刷洗1次,无垃圾、无污渍、无积水。
4、楼宇大堂内的通告栏、墙壁等每天擦拭1次,无积尘污迹。
5、电梯轿厢,每天保洁3次,每周用不锈钢油保养2次,轿厢内无垃圾、无异味、无乱张贴,不锈钢表面光亮,无污迹。
6、楼宇电梯前室地面每天拖擦1次,每月刷洗1次,无积尘、无污渍。
7、楼层防火门、水电房门、电梯门、消防箱等设施,每周擦
篇2：楼宇使用维护管理规定
楼宇使用及维护管理的规定
为使小区环境整洁,实现物业管理使物业保值、增值,延长房屋使用期限的目的,不降低原房屋设计时对房屋防风、防震、防雷暴等自然灾害的能力,保证房屋的安全使用,制定本规定。
一、房屋外观应完好、整洁,不妨碍市容和观瞻,允许封闭的阳台统一有序,不允许封闭的阳台不得自行封闭。
二、防盗网、空调架的安装统一美观,不得在指定位置以外,用非统一材料安装,不允许安装防盗网的楼层,请勿安装。
四、若改变房屋用途的,要报有关部门批准。
五、室内装修时,楼房的承重结构(承重墙、柱、梁、板等)不得随意凿打,更不能开洞或开门。
六、楼房原设计的燃气、消防等设施、管道,不得私自改动。
七、不得占用或损坏楼梯通道、屋面等公共场所,不得进行乱搭建、乱张贴。
八、房屋内不得存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品,不得饲养家禽。
九、房屋自交付使用时起(以竣工验收日为准),根据有关规定,凡因施工原因引起的质量问题(不包括人为损坏),由开发负责按规定的时间保修。
十、由于属自然灾害,自然损耗,或居民使用不当所致的质量问题需维修,不在保修范围内,物业管理站将尽力为居民提供有偿服务。
十一、保修期之后的日常房屋维修,根据有关规定。居民室内部分费用由居民负责,毗邻部分费用由相关居民分摊,公用部分费用由物业管理站负责。
十二、房屋的公有部位凡属人为损坏的,由损坏者负责修复,并承担有关费用。
十三、严禁高空抛垃圾、杂物,倾倒污水,若导致楼下人员受到伤害的,追究肇事者的责任。
十四、禁止将垃圾、布屑、胶袋等杂物投入厕所或下水管,如导致堵塞、损坏,住户应负担修理费。
篇3：物业管理案例:楼宇玻璃掉落砸坏小车
物业管理案例：楼宇玻璃掉落砸坏小车案
20**年9月10日，某高校一位老师将其小车停放在楼前，中午1 2时40多分钟，楼上的一块玻璃突然掉落，砸在小车前挡风玻璃上，将挡风玻璃砸碎，并划伤了小车的前盖。该玻璃系过道窗户上的，窗户是铁皮钢窗，年久失修。车主认为物业管理中心对小区进行了物业管理，并收取了物业管理费，对楼宇负有管理义务，楼宇公共部位的玻璃掉落砸坏小车，应当予以修理车辆，恢复小车原貌。
问车主的要求合理吗？
案例分析：
第一要看物业管理中心是否对小车负有保管的责任.
有的小区在管理中对车辆实行了保管的责任，与业主签订了车辆保管合同，收取了车辆保管费，形成了事实上的保管合同关系。在合同成立的情况下，物业管理中心就形成了对保管车辆负有毁损、丢失的损害责任。
该物业管理中心没有与业主签订保管合同，也没有收取保管费用，因此，可以定为无偿停靠，可以不赔偿.
第二要看物业管理中心对掉落的玻璃是否负有管理责任。
《民法通则》第126条规定“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、置挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”规定中明确了所有人和管理人的责任。该玻璃是公共过道窗户上的，系物业管理中心管理的场所，物业管理中心应当尽到一个管理人应当尽到的义务，有责任去消除这种隐患，尽快地对窗户进行维修，由于年久失修，造成玻璃掉落，砸坏小车前挡风玻璃和前车盖，物业管理中心应当承担不可推卸的过错责任，应当赔偿车主修理费用。
篇4：公共商业楼宇物业管理内容方式
公共商业楼宇的物业管理内容及方式
公共商业楼宇是指由多家共同经营的商业房地产，它的经营范围已远远超出原来商场的概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。由于其物业管理内容包括单体商场物业(百货大楼、零售店)，所以本章主要以它作为阐述对象。
一、公共商业楼宇的管理内容
1.一般性管理
(1)对小业主或承租商的管理。统一产权型的公共商用楼宇，其经营者都是承租商，可以在承租合同中写进相应的管理条款，对承租户的经营行为进行规范管理，也可以以商场经营管理公约的形式对他们进行管理引导。对于分散产权型的公共商用楼宇，一般宜采用管理公约的形式，明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务，以此规范双方的行为，保证良好的经营秩序。也可由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同组成管理委员会，由管理委员会制定管理条例，对每位经营者的经营行为进行约束，以保证良好的公共经营秩序。
(2)安全保卫管理。公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，安全保卫要坚持24小时值班巡逻，并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时，要进行严格的清场。同时在硬件上要配套，要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置，对商场进行全方位的监控，为顾客购物提供安全、放心的环境，确保商场的货品不被偷盗。
(3)消防管理。由于公共商业楼宇属于人流密集性场所，所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈，不仅要管好消防设备、设施，还要组织一支义务消防队，并要有一套紧急情况下的应急措施。
(4)设备管理。管好机电设备，保证正常运转是经营场所管理的一项重要工作。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行，不然就会影响顾客购物和商家经营，造成不必要的损失。
(5)清洁卫生及车辆管理。要有专门人员负责场内流动保洁，将垃圾杂物及时清理外运，时时保持场内的清洁卫生，对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。车辆管理要分别设置汽车、摩托车、自行车停放保管区。要有专人指挥，维持良好的交通秩序，同时应设专人看管，以防偷盗。
2.特殊管理
(1)商业形象的宣传推广。公共商业楼宇物业管理的一项重要工作，就是要做好楼宇商业形象的宣传推广，扩大公共商业楼宇的知名度，树立良好的商业形象，以吸引更多的消费者。这是整个商业楼宇统一管理的一项必不可少的工作。以下我们介绍公共商业楼宇良好形象的作用，及如何建立维护公共商业楼宇的良好形象。
第一，公共商业楼宇良好形象的作用。
公共商业楼宇良好的形象是商业特色的体现，也是潜在的销售额和一种无形资产。
公共商业楼宇必须具有自己鲜明的特色，才会具有对顾客的吸引力。在各类商场不断涌现，各种产品层出不穷、花样繁多的今天，顾客去何处购物，选购哪家商场的商品，会有一个比较、选择、决策的过程，也有一种从众心理和惯性。为此，商家应树立与众不同、具有鲜明特色的形象，以特色丰满形象，以形象昭示特色，以特色的商业标识、商品、服务和特殊的营销策略征服吸引顾客，在实际管理中不断突出这些特色，使顾客熟悉、认识这些特色，印入脑海，潜移默化，传递、追逐这些特色(一段时间后，顾客便会将楼宇的形象与特色联系起来)。这样才能留住老顾客，吸引新顾客，有稳定、壮大的顾客流，所以公共商业楼宇的良好形象就是销售的先行指标。同时，公共商业楼宇的良好形象一旦形成，便是一种信誉、品牌和无声的广告，说到底也就是一种无形资产。当商业市场进入"印象时期"后，消费者过去买"品牌"，现在买"店牌"。可以说，在不同商店里，同样品牌的商品具有不同的价值与形象，商业楼宇的良好形象便具有提升商品价值和形象的作用。
第二，公共商业楼宇识别系统的建立。企业识别系统(CorporateＩdentitySystem，简称CIS)是强化公共商业楼宇形象的一种重要方式。从理论上分析，完整的ＣＩＳ系统由三个子系统构成，即ＭＩＳ(理念识别系统)；ＶＩＳ(视觉识别系统)；BIＳ(行为识别系统)。三者只有互相推进，共同作用，才能产生最好的效果。
ＣＩＳ是一种藉以改变企业形象，注入新鲜感，使企业更能引起广大消费者注意，进而提高经营业绩的一种经营手法。它的特点是通过对企业的一切可视事物，即形象中的有形部分进行统筹设计、控制和传播，使公共商业楼宇的识别特征一贯化、统一化、标准化、个性化和专有化。其具体的做法是：综合围绕在企业四周的消费群体及其他的关系群体(如股东群体、竞争同业群体、制造商群体、金融群体等)，以公共商业楼宇特有和专用的文字、图案、颜色、字体组合成一定的基本标志--作为顾客和社会公众识别自己的特征，并深入贯穿到涉及公共商业楼宇有形形象的全部内容。诸如：企业名称、自有商标、商徽、招牌和证章；信笺、信封、账单和报表；包装纸、盒、袋；企业报刊、手册、简介、广告单、商品目录、海报、招贴、纪念品；橱窗、指示牌、办公室、接待室、展厅、店堂；员工服装、服饰、工作包等，使顾客通过对具体认识对象的特征部分的认定，强化和识别楼宇形象。这样便可以帮助顾客克服记忆困难，并使这个一贯、独特的形象在他们决定购物时发生反射作用。它是公共商业楼宇促销的一项战略性工程，必须系统地展开，长期坚持。
(2)承租客商的选配。公共商业楼宇是一个商业机构群，其所有人主要是通过依靠经营商业店铺的出租而赢利，因而公
共商业楼宇的管理者必须十分重视对客商的选择及其搭配。
公共商业楼宇的管理者可以从以下五个方面对承租商进行分类选择：
第一，零售商店的经营品种范围。按照经营品种，零售企业可分为家电商店、交电商店、家具商店、食品店、文化用品商店、书店、服装商店、床上用品商店、皮鞋店、五金店、灯具店、日用小百货商店、杂货店等。公共商业楼宇的管理者在选配承租商时，要尽量做到经营各种商品的零售商店"齐"、"全"，以满足购物者各方面的需要。
第二，不同形式的零售商店。零售商店除了传统上分为综合商店和专业商店外，现在还分为百货公司、连锁店、超级市场、自选商场、折扣商店、样品展销商店等。这些零售商店在经营上各有特色，它们能够适应各种收入水平和社会阶层的不同需求。
第三，不同层次的商店。零售商店就其信誉和实力可以划分为不同的层次，如全国性的、省市级的以及其他一般商店。公共商业楼宇的管理者在招租时应充分考虑不同层次商店的选配。
第四，不同的商业机构。商业机构在这里是一个广泛的概念，除了纯商业机构，还包括饮食业企业，如饭店、快餐厅、酒吧、酒楼；服务性企业，如照片冲扩店、干洗店、修理店、理发店、沐浴室；旅游业企业，如旅行社、旅馆；娱乐业企业，如录像室、电子游戏室、游泳池、溜冰场、儿童乐园；金融机构，如银行、信用社等等。公共商业楼宇实际上可以看成是一个商业区，里面可以包容城市商业街区的各行各业。
第五，承租客商在公共商业楼宇的不同作用。根据承租客商向公共商业楼宇承租营业场所的期限，可以将他们分为三种类型，即基本承租户、主要承租户和一般承租户，他们对公共商业楼宇的作用是不同的。基本承租户又称关键承租户，他们的租期通常要在20年以上，这对于稳定公共商业楼宇的经营管理及其收入具有主要作用，是公共商业楼宇发展的基础。主要承租户的租期一般在10年以上，他们对公共商业楼宇的经营稳定性起到重要作用。租赁期在10年以下的为一般承租户。安排这三类承租客商在公共商业楼宇中的结构比例是公共商业楼宇管理的一项十分重要的工作。根据国外经验，一座公共商业楼宇的基本承租户承租的营业面积应达50％以上，即公共商业楼宇营业面积的一半以上要有长期的客户；主要承租户承租的营业面积应达30％以上；其余的20％由一般承租户承租，尽管他们的变动性比较大，但能体现公共商业楼宇对市场变化的适应性。
公共商业楼宇的管理者，应主要依据所管理的公共商业楼宇的规模大小和不同层次去选配承租客商。大型公共商业楼宇，如省级、国家级的，甚至是国际级的，其经营的商品范围、零售商店的类型以及商业机构门类应该是越齐越好，应尽量争取一些省市级、全国性乃至世界级的分店为基本承租户，给人以购物天堂、度假去处的感觉。中型公共商业楼宇，如大城市区一级的，其经营的商品和零售商店类型应该尽量齐全，也应有其他各种商业机构，同时应尽量争取省市级和区级大商店的分店作为基本承租户。小型公共商业楼宇，如一些住宅小区的购物中心则各方面都不必太全，其主要功能是为附近居民提供生活方便。
二、公共商业楼宇的管理方式
公共商业楼宇应实行统一的专业化管理。但在具体的管理决策上应设立公共商业楼宇管理委员会。因为公共商业楼宇管理内容虽包括物业管理、物业形象的宣传推广和对经营者的分类、选择与管理，但不涉及具体的经营问题。物业管理公司不拥有所管物业的产权，因而不具有物业的经营使用权。它只是受物业产权人的委托对物业及设施、使用人的经营行为进行管理，以保证公共商业楼宇良好的经营环境和经营秩序，使经营者的生意好做。公共商业楼宇本身是一个整体，由于多家经营，各经营者经营活动的许多方面需要协调一致，而物业公司并不参与经营，无权介入各经营者的经营活动。因此，要保证管理的有效性，应该组织由工商管理部门参与、经营者代表组成的管理委员会，对公共商业楼宇的公共事务进行管理。管理委员会由全体经营者投票选举产生，代表全体经营者的利益。日常工作可以由一个执行机构负责，重大决策由管理委员会共同决定或者由管理委员会召开全体经营者大会讨论决定。这样一来，公共商业楼宇的管理者就可以通过管理委员会间接地对各经营者的经营活动进行协调和管理。公共商业楼宇管理委员会应主要从以下几个方面开展工作：
(1)制定管理章程，并负责监督执行，以规范每个经营者的经营行为。
(2)开展公共商业楼宇整体性的促销活动。如筹资、委托制作宣传公共商业楼宇的商业广告，举办节假日削价展销会，组织顾客联谊活动，以公共商业楼宇名义赞助社会事业等。带旺人气，吸引顾客。
(3)协调公共商业楼宇各经营者的关系。管委会可以通过共同订立的章程，规范每个经营者的经营行为，协调各经营者之间的关系。如：不得欺行霸市，不得进行不公平的竞争；统一营业时间，不影响他人营业；各自负责管好店铺门前卫生等。经营者在经营上发生的矛盾、纠纷，也可由管委会调解解决。
(4)开展一些经营者之间的互帮互助工作，如互通信息、互相提供融资方便等。
(5)协调管理者与经营者之间的关系。一方面，公共商业楼宇管理者可通过管委会来达到统一组织、协调经营者经营的目的。另一方面，管委会又成为经营者与公共商业楼宇管理者之间对话的桥梁和中介。
(6)与工商管理部门配合，严格执行《消费者权益保护法》，严厉打击假冒伪劣产品，维护公共商业楼宇的形象。
篇5：公共商业楼宇物业管理
公共商业楼宇是指由多家共同经营的商业房地产,它的经营范围已远远超出原来商场的概念,是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。据悉,做好后期的物业管理,对提升商业楼宇的经营价值起着至关重要的作用。
1.一般性管理
(1)对小业主或承租商的管理。对统一产权型的公共商用楼宇可采用“合同or公约”管理模式,因为其经营者都是承租商,可以在承租合同中写进相应的管理条款,对承租户的经营行为进行规范管理,也可以以商场经营管理公约的形式对他们进行管理引导。对于分散产权型的公共商用楼宇则适合“公约”式管理,以公约的形式可以明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务,以此规范双方的行为,保证良好的经营秩序。
(2)安全保卫管理。由于公共商业楼宇容易发生安全问题,因此安全保卫要坚持24小时值班巡逻,并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时,要进行严格的清场。同时在硬件上要配套,要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置,对商场进行全方位的监控,为顾客购物提供安全、放心的环境,确保商场的货品不被偷盗。
(3)消防管理。公共商业楼宇消防工作要常抓不懈,不仅要管好消防设备、设施,还要组织一支义务消防队,并要有一套紧急情况下的应急措施。
(4)设备管理。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行,不然就会影响顾客购物和商家经营,造成不必要的损失。
(5)清洁卫生及车辆管理。要有专门人员负责场内流动保洁,将垃圾杂物及时清理外运,时时保持场内的清洁卫生,对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。车辆管理要分别设置汽车、摩托车、自行车停放保管区。要有专人指挥,维持良好的交通秩序,同时应设专人看管,以防偷盗。
2.特殊管理
(1)商业形象的宣传推广。做好楼宇商业形象的宣传推广,可以扩大公共商业楼宇的知名度,以吸引更多的消费者。这是整个商业楼宇统一管理的一项必不可少的工作。树立公共商业楼宇良好形象,下面两步不能少:
第一,营造特色。鲜明的特色是增加对顾客吸引力的重要筹码,为此,商家应树立与众不同、具有鲜明特色的形象。在实际管理中不断突出这些特色,使顾客潜移默化认知、追逐这些特色。同时,公共商业楼宇的良好形象一旦形成,便是一种信誉、品牌和无声的广告,说到底也就是一种无形资产。
第二,建立识别系统。企业识别系统(CIS)是强化公共商业楼宇形象的一种重要方式,是一种藉以改变企业形象,注入新鲜感,使企业更能引起广大消费者注意,进而提高经营业绩的一种经营手法。具体的做法是:综合围绕在企业四周的消费群体及其他的关系群体,以公共商业楼宇特有和专用的文案,作为顾客和社会公众识别自己的特征,并深入贯穿到涉及公共商业楼宇有形形象的全部内容。诸如:企业名称、自有商标、信笺、包装袋、员工服装等,使顾客通过对具体认识对象的特征部分的认定,强化和识别楼宇形象。
(2)承租客商的选配。
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