办公和住宅楼项目物业管理六项措施

　　办公和住宅楼项目物业管理六项措施

　　措施一：派遣精锐骨干，组建管理团队

　　1、精锐骨干。实践证明，委派项目经理和管理骨干的综合素质是项目管理成功的关键本物业管理公司高度重视广州**研究所办公和住宅楼项目，拟在物业交接期间委派多名管理、技术骨干深入现场，全力配合，掌握基本情况。在正式接管后，公司全面负责项目策划，根据管理处主任目标责任制具体组织实施。另有质量控制、工程技术、财务管理等专业人员级成富有效率的管理团队。

　　2、核心竞争力。本物业管理公司承接小区项目的核心竞争力就体现在管理团队上。敬业、服务、创新的企业精神；业主满意为最高服务原则的经营理念；创建中国物业管理行业名牌企业的发展目标。正是这套企业文化体系，形成了管理团队共同的价值观、信念追求和行为准则，这批进取型的业务骨干善于运用最新科技，经验丰富、热爱物业管理工作，是做好项目物业管理工作的根本保证。

　　措施二：树立中高档次、人性化的整体形象

　　本物业管理公司从小区角度分析，确定了小区中高档次、人性化的整体形象定位。如何树立和维护这种整体形象，从物业管理工作方面，我们不仅要在观念上高度重视，组织环节上明确安排，还要着重做好以下四方面的工作：

　　1、对小区主体建筑的管理。从楼内到楼外，从天台到地下，确保楼宇完好率达到98%；杜绝乱张帖、乱搭建、乱拉线、乱摆杂物等不规范行为；车辆疏导和停放有序；小区泛光照明和公共照明系统无故障。

　　2、设备管理形象规范。建立设备标识系统，完善机电设备档案，所有设备无油污、无锈迹、无带故障运行，各项设备有责任人。

　　3、突出环境工程管理。首先，在原有绿化广场基础上，增加小区立体绿化和楼内盆栽植物布置，使小区本体绿化与广场绿化融合为一体，形成花园式居住环境；其次，整合区域环境形象，统一规划区域内环境管理方案，包括中英文环境导示和多媒体信息系统。编制专用环境手册，加强区域环保意识的宣传、灌输，启发区域成员对爱护环境的自律意识；再次，实施区域噪音、水质、空气监测和管制，楼宇清洁无盲区、死角，实施垃圾分类处理并加强排污系统环保措施。

　　4、管理人员形象。所有管理服务人员严格执物业管理公司员工行为规范，全面贯彻ISO9002质保体系，并根据实际情况采用隐性化服务概念，即在优质服务前提下，最大限度地减少对小区业主（住户）的影响。需要提供物业管理服务时，有关人员迅速到位，无需求时，管理服务人员尽量不出现在公共区域。

　　措施三：提高楼宇设备运行管理保障能力

　　1、在前期交接期间，本物业管理公司将委派最优秀的机电工程技术人员，参与交接验收，除熟悉各类设备情况外，重点帮助业主把好验收关。

　　2、本物业管理公司进驻一个月内，完成机电设备档案，安排富有操作性的楼宇设备管理方

　　案，确保水电供应、消防等正常运行。

　　措施四：引入ISO9000及ISO14000环境质量保证体系

　　ISO9000质保体系是保证物业管理质量不可缺少的大纲。该体系引入小区项目后，结合项目特点，确立适合的质量目标。我们高度重视各业主（租户）的意见和建议，通过意见征询，改善服务质量。在管理处员工培训过程中，要增强质保体系实操能力，使广大员工熟悉体系内容，增强质量意识和规范意识，使质保体系正常运作，并力争在接管半年内，全面导入ISO9000质保体系。本物业管理公司还将广州**研究所办公和住宅楼物业管理中积极引进ISO14000环境控制体系。

　　措施五：有效的成本控制

　　物业管理是微利行业，主要靠内部管理、靠有效的成本控制来保证管理酬金的获取。相信：专业的物业公司重要特征之一就是物业管理预算及执行能力，成本控制是评价物业管理项目成功与否的重要指标。

　　如何充分利用这有限的管理费用提供更全面的物业管理服务是重要且实际的问题，我们物业管理公司的做法是：

　　1、采用模拟成本倒算原则，制定切实可行的物业管理年度预算案。

　　2、执行预算过程中实行成本否决制，即预算案中未列项目坚决控制或从简。同时，采取员工参与、适当授权、数据评价、库房挖潜等有效手段，使成本控制落实在全员、全要素、全过程中。

　　3、划小核算单位，费用控制上采用"内部购粮本"，保证资金正常运作并保持物业管理发展后劲。

　　4、通过节能降耗措施，降低物业能源费用，减少行政支出。

　　本物业管理公司掌握了中高档小区财务收支各项细节，特别是对费用支出各项常规比例以及如何控制各项管理成本富有经验。接管小区后，我们将发挥成本控制优势，体现专业管理的效果。

　　措施六：注重业主导向，倡导服务创新

　　1、服务创新概念。由于物业管理行业的快速发展，业主导向正在逐步取代市场导向的观念，影响行业发展的因素不仅在于当前市场，更在于业主对物业管理服务潜在和未来的需求。小区对物业管理服务的要求将趋向于求新、求变以及更高的科技、信息和文化含量。现代物业已不仅仅满足于管理服务人员随叫随到、爱岗敬业，而且还要求服务上品位、重科学、讲环保、有文化内涵和新颖感。因此，物业管理服务需要一种超乎规范和程序之上的变革和创造。物业管理服务工作有其特殊性，程序、制度不可能约束管理中每个细节，管理人员需要借助行为科学、心理学、统筹学等知识，创造性地完成服务工作。

　　2、服务创新措施。本物业管理公司在策划小区物业管理方案中，特别倡导服务创新。对整体形象的定位和工作重点分析本物业管理公司[经营型]物业管理模式的应用、隐性化服务、综合配套服务、管理处体制的变革、业主服务中心的设立以及贯穿环保教育、提倡健康概念、引导节能降耗、提供信息服务、融合区域文化等，都是服务创新的具体体现，创造性服务是一项永无止境的工作。

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篇2：畔岛花园物业管理特色主要措施

　　畔岛花园物业管理特色与主要措施

　　一、将畔岛花园项目赋予"管家式"管理的理念

　　1.服务距离的拉近：顺驰物业管家将致力于服务畔岛花园业主，业主工作和生活的需要就是我们的工作方向。

　　2.重视服务的内容、品质与效率：切实了解畔岛花园业主对物业服务的需求，有针对性的提供各种特色服务。

　　3.形成一种"祥和、安全、品位"的社区人文环境

　　二、高标准管理的措施

　　1.建立和实施完善的物业管理基础服务和 "公寓式"管理、服务相结合的管理形式。

　　2.培育高素质的员工队伍－企业核心价值观的宣贯，各种专业教育的培训。

　　3.加大项目基础服务工作的力度--考核标准、监督机制。

　　三、 外延与内延服务管理

　　1.建立方便的外部联系网，方便业主的需求。

　　2.想业主之所想，服务业主之所需, 实施项目全方位服务--提供业主需要的多种生活服务、办公服务、特约服务(保安、保洁、维修、礼仪服务)。

　　3.创造"都市生活"的快捷、整洁、优美、安全、文明、无干扰环境。

　　4.加强环境治理，项目内、外环境实行定时清洁，随时保洁。

　　5.对垃圾的分类处理，定时清理。

　　6.严格机动车与非机动车管理，划区域管理，凭证进入。

　　7.设置宣传公益牌，做好文明宣传与标识。

篇3：小区物业管理指标国优指标比较实现承诺措施

　　小区物业管理指标与国优指标比较及实现承诺的措施

　　序号 指标名称 国家标准 投标标准 管理承诺指标及措施

　　1房屋及配套设施完好率 98% 98% 落实责任人，实行巡视制度、建档记录，确保房屋完好，无违章搭建及损坏公共设施。

　　2房屋零修 98% 98% 接到维修通知，急修不过夜、小修不过3或在约定时间前2分钟到现场。

　　3维修合格率 100% 100% 分项检查，一步到位，并进行回访制度，以确保维修工程合格，满足客户需要。

　　4管理费收缴率 98% 98% 按照规定收取，不擅自提高收费，使管理费取之于民、用之于民。

　　5绿化成活率 95% 99% 落实责任人，进行养护，实行巡查制度、建档记录，并由管理处主管监督执行，确保公寓公共绿化绿地无破坏、无践踏、无黄土裸露现象，发现问题立即整改。

　　6清洁、保洁率99%100%落实责任人进行24小时保洁工作，实行巡查制度，建档记录，并由综合部主管监督执行，以确保公寓内垃圾日产日清，空气清新，设施完好。

　　7道路完好率及使用率 90% 99% 落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，以确保道路完好、畅通。

　　8雨、污水井、排水管、明暗沟完好率 100% 落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，管理处主任监督执行，以确保道路、沟、渠、井完好。

　　9路灯完好率 85% 95% 落实责任人，实行巡视制度，建档记录，公司总经理监督执行，以确保路灯无损、正常使用并进行定期清洁、养护。

　　10公共设施完好率 95% 落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，公司总经理监督执行，以确保设施完好，方便使用。

　　11重大责任发生率 0% 保安员经培训考核后方能上岗，并每周训练三次，每次两小时，以保障保安队伍的素质和状态；落实保安岗位职责，明确责任，实行24小时巡视制度，以确保公寓的安全。

　　12消防设施设备完好率 100% 100% 落实责任人，实行巡视制度，建档记录，公司总经理监督执行，并定期维护和检查以确保消防设施完好无损、正常使用。

　　13火灾责任事故发生率 1‰以下 0公司实行全员义务消防员制，并定期进行培训和演习，加强宣传，设置专人负责日常巡视，发现隐患，及时处理并通知管理处，以确保公寓消防安全。

　　14住户投诉率及处理率投诉率0.5%以下月处理率95%0.5%以下　100%

　　按照政策规定，做好各项工作，同时加强与住户的沟通，定期举行业主恳谈会，了解客户愿望和要求，满足客户需要，发生投诉及时处理并记录，同时建立档案，跟踪处理结果。

　　15业主对物业管理满意率 95% 96% 在日常工作中及时收集客户的需要信息，尽可能满足客户的需要，加强双方沟通，以确保业主对物业管理工作的满意。

篇4：假日花园物业管理服务方式定位和配合销售措施

　　假日花园物业管理服务方式的定位和配合销售的措施

　　第一章物业管理服务方式的定位

　　一、销售对象定位

　　zz假日花园坐落于佛山市新八景之一的南海南国桃园旅游度假区内，距广州、佛山均仅约12公里。便利的交通、良好的自然和人造景观，将使整个小区及周边区域的影响力和吸引力得以很大的提升。根据楼盘本身的定位及市场预测，销售对象群体之业主消费能力极强，具有较高的文化品位，注重生活方式及生活乐趣，置业时尤其注重物业管理服务之内涵及感受，同时亦要求多元化的个性化服务，以缓解紧张的工作压力。

　　二、物业管理服务方式的定位

　　秉承"服务业主、报效社会"的核心理念，我们着力在zz假日花园营建安全、舒适、便利的工作及生活环境，并通过持续的改进和提升，使物业能够保值及不断增值，塑造同类物业之管理典范。

　　针对上述销售对象之特征，并结合广州本地之文化背景及小区所属之特定区域，我们大胆设想，运用文化小区感召力渗入日常的管理和服务之中。我们拟在zz假日花园的物业管理中建立以流程运作为基石的需求管理模式，以实现我们所提供之物业管理服务能够持续超越业主的实际需求。

　　第二章配合销售的措施

　　**物业多年与各类业主的交往经历，使我们对业主的各类需求有着较为全面的认识和把握。为了配合zz假日花园的销售工作，我们将从物业管理的专业角度提供以下协助和服务：

　　一、签定物业管理委托合同

　　规范的合同是提供优秀物业管理的根本前提。如本次招标我们有幸接管小区物业，建议在派出前期管理人员进驻现场前，南海zz物业有限公司应在广东省物业管理条例的指导下，就zz假日花园的物业管理与**物业管理广州有限公司签定正式的委托管理合同，将物业管理服务的内容和深度、标准、双方的权利和义务以及管理用房的划拨等重大问题用合同的形式明确下来。而在对销售中心的早期介入管理上,建议亦签定委托管理协议,明确管理范围、费用、内容、期限等事宜，为销售中心的正常运作提供良好的保障。

　　二、提供物业管理咨询

　　zz假日花园公开发售后，我们将派遣管理人员进驻销售现场，负责物业管理方面的咨询服务，同时开通热线电话，就业主及销售人员提出的问题给予解答。

　　三、提供物业管理知识培训

　　为销售人员提供必要的物业管理知识培训，以减少售楼过程中产生的销售纠纷，并就销售人员反馈的物业管理方面的意见和建议提出具体的解决方案，增强业主信心。

　　四、提供护卫及保洁服务

　　在zz假日花园正式开盘后，为销售中心及样板房提供专业的护卫服务和保洁服务，维持销售现场的良好环境，同时亦让购房者对未来的物业管理有初步的感受；对于销售中心的服务人员，我们建议将其纳入销售人员的考核激励体系，保证销售主管对其有足够的监督权和调配权，具体办法可在销售中心管理协议中明确。

　　五、提供有形展示

　　在销售现场，我们将提供**物业的各种宣传资料、图片及标识等，同时根据销售部门的要求，在适当时候举行物业管理公司形象展示或保安员会操表演等，增加销售现场的气氛。

　　六、协助举办展销活动

　　协助发展商定期举办展销会及其他庆祝或促销活动。

　　七、开展业主意见征询

　　在销售过程中，我们拟通过问卷、电话、面谈等方式开展业主意见征询，就业主及购房者对物业管理、会所管理方面的需求建议或意见加以收集和统计，及时修订和调整管理方案，确保日后物业管理管理服务的适用性。

　　八、提供优质客户服务

　　1、在销售中心内配置雨伞架、针线包等，以便购房者不时之需；同时配置一定量的休闲设施、资料架及时尚杂志等，让顾客在参观样板房的同时可感受休闲之乐；

　　2、负责业主的迎送工作；

　　3、在销售中心提供代客泊车、借雨伞等各项服务；

篇5：商务广场物业管理措施(2)

　　商务广场物业管理措施（二）

　　一、前期接管验收方案

　　·管理内容

　　1、了解园区的基本情况。

　　2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收标准、方法和日程安排。

　　3、依照接管验收标准，对园区现场进行初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，对验收情况及时汇总，并报送相关单位限期整改。

　　4、配合相关部门实施对共用设施设备整改的监督，直至符合规定的要求和标准。

　　5、进行物业交接，并对验收资料进行分类、归档。

　　·管理措施

　　1、组建接管验收小组，负责接管验收工作。

　　2、依据新建物业接管验收有关标准，制定接管验收规程。

　　3、接管验收小组各成员，熟练掌握物业验收的标准和程序。

　　4、制定《物业接管验收计划》，明确接管验收人员、时间安排等。

　　5、按规定办理接管验收手续。

　　二、入住管理方案

　　·管理内容

　　1、在业主领房前将所有资料准备齐全，布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务。

　　2、凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料。

　　3、收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用。

　　4、陪同业主验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经业主确认后，填入《业主验收交接表》。

　　5、对验房交接中发现的房屋质量问题，与业主约定时间，及时解决。

　　·管理措施：

　　1、制定《业主领房程序》。

　　2、策划业主入伙现场布置方案。

　　3、按照业主领房程序，安排工作流程。

　　4、按规定办理业主入伙手续。

　　三、装修管理方案

　　·管理内容

　　1、在交付时与业主签订《装修管理服务协议》，告知业主在装修前需办理的有关手续以及装修注意事项。

　　2、业主填写《装修备案表》，详细说明二次装修的装修范围、工期、装修设计及装修施工单位等，管理处进行备案，并书面告知业主及装修施工单位《装修管理办法》。

　　3、按照业主装修备案中填写的装修范围、装修设计对装修现场进行不定期巡查，是否按《装修管理办法》进行文明施工。

　　·管理措施

　　1、制定《装修管理办法》以及相关《装修管理服务协议》。

　　2、提前告知装修中重要事项的约定，并签订此约定。

　　3、明确《装修登记程序》，便于业主及装修施工单位办理相关手续。

　　4、做好装修进场的备案以及装修现场的管理工作。

　　5、加强与业主的沟通，做好装修管理的各项解释工作。

　　6、对违章施工的行为，采取停工、恢复原状等方式进行处理。

　　四、违章处理办法及措施

　　·管理内容

　　1、把好装修备案关。严格根据装修设计图纸，结合房屋装修范围，在装修手续办理过程中尽可能杜绝违章装修行为的出现。

　　2、对装修现场进行严格管理，做到每天有重点地巡查，避免违章装修的出现。

　　3、巡查中若发现违章装修或乱搭乱建现象，立即予以制止，把违反规定现象消除在萌芽状态。对不听劝阻者，报政府主管部门处理。

　　·管理措施

　　1、制定完善的《装修管理办法》。

　　2、与业主及装修施工单位签订相关《装修协议》，明确责、权、利。

　　3、确定专人负责装修管理工作，加强装修巡查管理力度。

　　五、档案管理方案

　　·管理内容

　　1、工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等。

　　2、业主档案：所有业主购房合同（复印件），业主基本情况、业主房屋维修资料、装修资料等。

　　3、管理档案：工程维护、绿化资料、日常巡查（清洁、保安）记录、值班记录、车辆管理记录、监控录像、各类活动的全程记录及照片、维修记录、有偿服务记录、会议记录、荣誉资料等。

　　4、财务档案：历年的园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等。

　　5、文件档

案：有关物业管理法规政策、公司文件、外来文件、专题会议纪要等。

　　·管理措施

　　1、制定档案管理制度，并严格执行。

　　2、按照档案管理要求，分门别类，编目造册，方便查阅，利于管理。

　　3、专职管理，责任到人，存放有序，管理规范。

　　4、配置专门的档案管理用房和必要的设施设备，以满足档案管理要求。

　　5、根据档案资料的形式、性质，采用不同的管理手段，科学管理，确保档案资料完整、安全。

　　6、实现电脑软件管理，提高管理水平。

　　六、财务管理方案

　　·管理内容

　　1、加强现金收支管理。

　　2、搞好财务核算。

　　3、经营收支状况每半年公布一次。

　　4、做好年度预算和决算工作。

　　5、认真审核报销票据，严格控制费用报销。

　　6、及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。

　　·管理措施

　　1、根据财务法规政策，制定财务管理制度。

　　2、财务人员持证上岗，规范操作。

　　3、抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质。

　　4、加强成本控制。

　　5、加强财务监督和财务检查。

　　七、人事管理方案

　　·管理内容

　　1、按照合理的人才结构配置各类人员。

　　2、任人唯贤，量才录用。

　　3、开展业务培训，全面提高业务素质。

　　4、进行业绩考核，优胜劣汰。

　　·管理措施

　　1、制定岗位职责，做到责、权、利分明。

　　2、建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性。

　　3、加强思想作风建设，树立全心全意为用户服务的观念和企业的品牌意识。

　　4、岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合。

　　5、全面考核，做到公开、公平、公正。

　　八、协助业主委员会筹建工作

　　当园区达到具备业主委员会成立条件时，将按照国务院《物业管理条例》规定，协助房管部门、街道、社区及开发商，筹建园区业主委员会。

　　筹建程序：

　　1、在房管部门、街道、社区及开发商召集下，组建业主大会筹备组；

　　2、筹备组根据《业主大会》规程进行业主代表推选；

　　3、筹备组将拟定《业主临时公约》、《业主大会议事规则》草案在园区内征询业主意见；

　　4、业主代表收集其所在区域业主意见和相关选票，经筹备组统计汇总，公布表决结果；

　　5、召开业主大会，成立业主委员会。