社区O2O用户平台物业形成共赢生态圈

　　社区O2O用户、平台、物业如何形成共赢生态圈

　　热门的社区O2O近期事不少！去年因获亿元天使轮融资而名噪一时的叮咚小区被传陷入资金链断裂而选择低调转型；而另一家新推出的社区O2O平台“生活圈”，此时正加速跟物业公司合作，拴紧双方的关系。

　　面对连接社区的“大管家”—物业，该抱紧这条“大腿”还是直接绕过呢？戈壁投资副总裁黄文超接受南都记者采访时表示，只要产品和服务能到达最终用户，物业并非必选项；但小区毕竟是一个相对封闭的消费场景，如果用户、平台、物业三方能形成一个共赢的生态圈，也许这门生意更容易做起来。

　　绕过派

　　目前社区O2O大多是以用户需求出发，为周边的便利店、超市、干洗、家政、外卖等便民服务搭建线上平台，而跟物业没有太多交集。

　　谈判时间耗不起

　　“物业不是切入口，各种服务才是。”在叮咚小区公关聂女士看来，不依靠物业，社区O 2O也能通过其他线上、线下的方式获取用户，作为一家服务于用户的互联网公司，没打算特意去走物业渠道。不过，她不认同“绕过物业”的标签，毕竟如果有志同道合的物业公司想跟叮咚小区合作，他们还是相当欢迎的，只是就现阶段来讲，双方的关系确实比较浅层。

　　同样没跟物业打太多交道的比邻店联合创始人刘辉对南都记者道出了更深一层原因：“我们一开始确实考虑过走物业渠道，但衡量再三觉得价值不是特别大。”他分析，社区居民跟物业之间其实没有很紧密的联系。以他自己的体验来看，一年跟物业接触也就两三回；在中高端小区，物业跟居民还算相处融洽，但在普通小区里，双方处于对立关系的很多，怎么指望通过他们为居民提供服务呢？

　　至于物业手中所掌握的大量业主信息，在他看来都是“死数据”，远不如从社区便利店获得的居民消费数据有用。而且从业务开展的角度，便利店多是个人店，说服老板入驻能给他带来更多生意的社区O 2O，几乎没什么难度，而如果找物业，面对的是机构，谈判时间耗不起，加上物业人员的更替通常很快，今天跟甲谈得差不多，过两天换成乙又得重新来一遍，一来二往反而拖慢了进度。

　　“除非是开发商旗下的物业公司为业主打造社区服务平台，那物业会觉得做这个事非常有价值，一切开展都顺理成章；否则，如果是开发商交完房后另外聘请的物业公司，他们对服务业主的意愿不是那么强烈，对社区O2O的积极性自然也不高。”刘辉对南都记者说。

　　按次付费进小区

　　可是如果绕开物业，团队进小区做推广会不会受阻呢？

　　刘辉坦言，不同社区的情况不同，更多时候靠随机应变：有些社区只要走申请流程、向物业交纳一定费用就行，具体视活动规模和参与人数而定，少则一天两三百块，多则上千；要是社区没有明确对开展推广活动的要求，那就要团队在前期先去跟物业沟通，这点一般不会特别难，因为比邻店在该社区是有合作伙伴的，即前期谈下来的社区便利店，藉着这层关系去找物业比较好说话，何况不少物业也想通过引入类似的活动来创造“额外收入”，顺便提升社区的人气和活跃度。对此，聂晶也表示认同：“花钱进小区地推很容易实现，很多互联网团队包括叮咚小区都这么做。”

　　当然，也不是每次都有钱能搞定。刘辉指出，尤其是那些特别高端的社区，通常对外来人进入有严格的制度，排斥商业味太浓的地推活动，而且他们较高的物业费已经足够运营，不会为“付费”所动。

　　此外，不得不与物业“碰面”的还有用户每次下单以后的配送环节。比邻店的策略是，不专门建物流团队，让便利店自己去送货。他的逻辑是，便利店在社区边上存在那么长时间，跟物业早已相熟，由他们出面把商品送进小区会比“生面孔”的配送人员要容易些。不过，这又衍生出另一个问题—便利店不好管理，对于比邻店向用户承诺的20分钟送货上门，不少店主达不到要求，导致影响体验。对此，刘辉表示，目前正在着手调整模式。

　　一人一议

　　戈壁投资副总裁黄文超：每次进小区付的那一点点费用，对物业来说谈不上有什么吸引力。双方毕竟没有紧密的合作关系，物业这次让你进，下次可能就不让了。从长远来看，这种“既要在利益上绕开你、又要借助你的力量”的打法，恐怕很难真正深入到小区里。换个角度，现在选择绕过物业的社区O 2O，其实也未必真的不想跟物业合作，只是说能否找准物业痛点，给到对方想要的好处。

　　启赋资本合伙人曾峥：绕开物业自己做平台，意味着要在外围大量烧钱获取流量。如果团队烧得起这个钱、执行力也足够强的话，还是能够做起来的，但在短时间内较难大规模推进。另外，外围的社区O 2O只能满足用户的线上购物需求，不像跟物业合作的团队，还能对接物业服务、社区社交、活动等等，在对用户的亲和力上可能会打些折扣。

　　梧桐树资本合伙人童玮亮：小区处于物业的管辖范围之内，这个中间环节还是相当重要的，很难完全绕开，即使跟物业没有很深入的合作，起码也要保持良好关系。

　　联合派

　　以物业切入的社区O2O，一般会用免费的物业电子化、信息化让对方先尝甜头，当然，醉翁之意不在酒，最终还是为其电商业务提供便利。

　　帮物管信息化

　　北京起家的社区001自称“超市搬运工”，为居民创建5公里内的社区电子商务服务，承诺一小时送货上门。但在成立之初，却做了一件跟电商没什么关系的事情—制作一套物业信息管理系统，免费提供给各大物业公司使用，连同发短信的费用也包办。创始人邵元元此前在接受媒体采访时，毫不讳言看中对方手中的业主金矿：先帮助物业解决电子化服务，再通过物业的渠道接触业主，以此快速且低成本地获取用户；手里有了用户，再去找超市谈合作。

　　前身是房产IT公司的生活圈跟物业走得更近，明确物业公司是他们服务的客户。生活圈联合创始人安康告诉南都记者，不但给每个合作社区搭建了微信公众号，升级沟通业主的环节，物业内部需要用到什么管理小工具，他们也全都免费提供，目的就是加深双方的关系。他把物业比作社区服务的“水龙头”—任何服务要进社区都没法跳过它。

　　“在微信公众号上我们有一个社区电商的板块，但

在居民看来，这是物业公司向他们推荐的服务，而不是哪个外来的O 2O平台想要从他们身上赚钱。”安康说，跟物业成为“自己人”很重要，毕竟业主对物业有最基础的信任，这点要胜于其他第三方公司。而“绑定”物业以后平台不愁没有用户：在小区内贴一张海报宣传微信公众号，业主经过很自然就会扫一扫添加上，接下来再做任何推广活动，也不用面临费用的问题。

　　让物业赚到钱

　　然而，物业公司这个行业毕竟非常传统，一招免费就能轻易打动他们成为“自己人”吗？安康说，团队主动找物业洽谈的那段时间，恰逢花样年分拆物管彩生活上市，这件事对整个行业是一次比较大的震动，很多人开始去了解物业服务的IT化升级及多元化经营，主动找上门的社区O 2O平台正中下怀。

　　“当然，也会遇到态度强势的物业，尤其是当对方没搞明白你所带来的价值时，他们会把你简单归类为提供微信公众号建设的公司，我们只能反复解释。”他告诉南都记者，比如一家知名的物业公司，一开始只让生活圈试水一个项目，对成效满意以后才把更多项目交给他们。

　　到目前为止，生活圈合作的物业超过100家，覆盖社区超过2000个。团队也从最初不加筛选地“求合作”，到开始对社区精挑细选。安康解释，这主要是从商业化的角度考虑，相比基础的物业服务，更大的想象空间在电商，而显然，不同规模、档次的物业锁定了不同消费层次的居民，所蕴藏的商业潜力也有差异，就目前来看，团队重点开发近郊1000户以上的中大型社区。至于其他中小型物业，他表示，如果对方想合作也不会排斥，尽管带来不了多少线上消费，但掌握了这部分用户流量，以后或许能吸引品牌商来投广告。

　　对于平台获得的商业收入，生活圈会进一步跟物业分享。安康介绍说，现在已经有不少商品和服务供应商入驻，平台一般能谈到8折以上的折扣，然后再以9折的价格面向用户，当中的10%差价与物业平分，以稳固双方长期合作的关系。

　　一人一议

　　戈壁投资副总裁黄文超：一家物业只会选一家平台合作，一旦这个“坑”被占了，后来者基本上就很难再有机会。从目前跟物业合作的情况来看，大部分都是满足对方管理信息化的基本需求，这谈不上有什么技术门槛，看谁的体验做得更好些。当然，更重要的还是在后续的商业运营，我看好用户、平台、物业都能获得好处的三赢模式。

　　启赋资本合伙人曾峥：让物业在社区O2O里分一杯羹很重要，这样一来，他们才会有动力去帮平台“吸粉”，从而降低平台获取用户的成本。站在供应商的角度，他们也更青睐那些能够帮助他们快速进入小区的平台。

　　梧桐树资本合伙人童玮亮：跟物业合作有很多种方式，倒不一定要紧密地捆绑在一起。社区O 2O不是简单的“得物业资源得天下”，核心还是用服务体验黏住用户，建立起自己的品牌。

　　创投会客厅

　　关于物业在社区O2O当中的价值，同行之间的分歧相当大。在还没有出现成熟的案例模板之前，是坚持既定的路子还是适当调整方向？南都君邀创投双方探讨。

　　南都：有没有一些社区O2O，原来绕过物业，后来跟物业合作？

　　刘辉：至少比邻店没有这样的打算。现在做社区O2O的人很多，选择跟物业合作或者直接跟社区店铺合作都有，在起步阶段，很难评判哪种模式更好。从我的角度，跟物业合作看上去好像成本低一些，但相应地要耗费谈判时间，要给物业做各种开发，并且通过物业接触到用户以后不是就完事了，平台还是要花钱做推广活动才能留住他们，这样算下来的话，两种切入方式的成本其实差别不大。

　　安康：我发现的是原来给物业做内部ERP系统系统的团队，现在开始嫁接电商。社区O2O做下去的话，一定会发现物业这关绕不过，因为站在物业公司的角度，他们不太愿意今天这家社区O 2O进来推广一种服务，明天另一家社区O 2O又来提供另一种服务，社区太商业化也会引起业主的不满意。而生活圈跟物业深度合作，就是要一次性进小区，其他社区O 2O再想进来，从我们平台分配流量就行。

　　曾峥：跟物业合作其实是有一定门槛的，毕竟一家家物业公司去谈判是个累活，不是谁都愿意做，另外，最终能谈成的团队可能也需要一些的资源背景。一旦打通了物业渠道，在全国复制的速度会很快，绕过物业的团队要付出更多的时间和精力才能跟得上。

　　南都：除了我们常说各类创业公司在做社区O 2O，现在很多房地产商旗下的物业公司自己来做，会不会带来威胁？

　　刘辉：房地产商旗下物业公司做社区O 2O的毕竟是少数，而且主要服务的是自己的社区，是相对封闭的平台，不像第三方平台那么开放，我觉得就看谁的用户服务体验做得更好吧。

　　黄文超：前一种只做自己品牌下的小区，没有多大空间。

　　安康：像花样年，他们的做法是收购物业公司，顺利成章把整套系统复制。我了解到的情况是，物业公司虽然传统，非常微利，面临着改革，但并不希望饭碗被端掉，所以对本身有物业公司背景的合作会比较排斥。而第三方公司，像我们生活圈，通过技术提供、供应商提供、培训提供进入到社区，会更容易接受。当然，大型的物业公司会有自己的想法，反正又不缺资金，完全可以自己来做一套系统。但即使没法给他们技术支撑，我们还是可以扮演供应商的角色，因为他们做完系统以后还要进一步接入商家满足居民需求，而我们依托谈下足够多的商家，一样可以成为合作伙伴。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：生态园物业接管验收方案

　　生态园物业接管验收方案

　　1.0 方案目的：确保接管验收工作的开展及顺利进行。

　　2.0 接管验收意义：

　　2.1 新楼宇的接管验收是指在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

　　2.2 明确交接双方的责、权、利关系，确保物业具备正常的使用功能，为后期管理提供法律依据。

　　3.0 接管验收的条件：

　　3.1 建设工程全部施工完毕，并已竣工验收合格；

　　3.2 供电、给排水、供暖、消防、道路等设备设施能正常使用；

　　3.3 有关部门对楼栋、户编号已经确认。

　　4.0接管验收的内容：

　　4.1房屋的质量及使用功能检验

　　4.1.1房屋的质量及使用功能检验包括主体结构、屋面、楼地面、地下室、楼内外装修等方面。

　　4.1.2根据设计要求，每栋每层每户逐个房间（包括配套公共设施、设备用房）按设计要求清点物件及进行外观检查。根据情况编制小区房屋质量验收记录表。

　　4.1.2.1确定物件数据量是否符合，外观上有无损坏；

　　4.1.2.2房屋建筑或屋内物件有无明显不符合标准要求；

　　4.1.2.3主体结构是否有较明显的裂缝，外墙是否有参水现象；

　　4.1.2.4屋面、楼地面、卫生间、阳台、厨房等是否有积水、渗漏现象；

　　4.1.2.5门窗安装是否牢固，缝隙严密，有无变形，是否灵活，门窗玻璃是否安装牢固；

　　4.1.2.6屋内墙面是否平整，是否有明显裂缝，油漆、刷浆是否色泽一致，是否有脱落、漏刷现象。

　　4.2设备及配套设施的质量及使用功能检验

　　4.2.1设备及配套设施检验包括电气线路、室内外照明、供配电系统、室内外给排水系统、消防系统、防避雷系统、采暖、门禁系统、闭路监控系统、车场管理系统、其他智能化系统、娱乐设施及相关配套的设备房等附属工程。

　　4.2.2设备及配套设施的验收可分项进行，根据情况编制相关小区的设备设施验收记录表，每项验收均须有单独验收结果。

　　4.2.3每项验收时根据设计要求逐一进行检查。

　　4.2.3.1检验设备设施功能是否符合规定要求（可测试运行应现场检验运行情况）；

　　4.2.3.2管道线路是否正常、畅通、各类阀闸是否灵活；

　　4.2.3.3各类配件、支架、管线是否齐全、完好；

　　4.2.3.3相关的仪表、仪器是否齐全、精确，装置是否良好；

　　4.2.3.4所有的设备设施是否符合国家规定的安全标准，是否有相关的安全防护装置。

　　4.2.3.5对于消防、采暖等须有政府许可的专业部门的验收合格证；

　　4.2.3.7相关的附属设施如沟、井等符合规定要求。

　　4.3小区环境工程验收

　　4.3.1小区环境验收包括小区道路、围墙、停车场、园林绿化工程等；

　　4.3.2环境工程验收可分项进行，根据情况编制相关环境、绿化工程验收记录表，每项验收均须有单独验收结果。

　　4.3.3每项工程根据设计要求逐一进行验收，确定是否符合要求。

　　4.3.3.1小区内道路、围墙是否完整，是否与主干道相通完整；

　　4.3.3.2小区内场地是否清理干净、临时设施及过渡用房是否已拆除清理完毕；

　　4.3.3.3停车场是否有符合交通管理局要求的交通设施标志、减速设施；

　　4.3.3.4绿化面积、施工是否符合设计要求，草坪、花卉、乔灌木等长势是否良好、是否有病虫害，是否有黄土裸露现象、园林小品是否完好等。

　　5.0接管验收注意事项：

　　5.1 接管验收虽然是以竣工验收合格为前提，但接管验收是对每一细节进行检验（如卫生间地漏排水不畅等等）。

　　5.2 接管验收必须坚持合格一项接管一项的原则。

　　5.3 接管验收一定要写明接管日期，以便划清责任界线。

　　6.0 前期准备工作：

　　6.1 小区竣工验收三个月前，部分工程技术人员开始进驻现场，对小区施工进行跟进，主要了解小区设备设施整体情况，熟悉各类设备的构造、性能、产地等；熟悉水、电、采暖管道线路铺设位置及走向，为入住后的管理维修打基础。

　　6.2小区竣工验收一个月前，各项目组工作人员进驻现场，参与工程竣工收尾监理工作，熟悉整个小区的环境，掌握各种设备设施的安装、性能、运行及维修情况，对各组涉及的项目重点跟踪检验，对不符合验收标准的，及时与承建单位及开发商联系，进行处理，为正式验收奠定基础。

　　6.3 根据移交单位申请验收所提供的资料（如竣工图、设备清单、设备调试运行记录等），编制验收所涉及内容的各种表格，并制定验收计划。计划包括验收人员的专业分组、任务分配及验收进度等。

　　6.4 对验收人员进行

培训，统一验收标准、工作方法等。

　　6.5与开发商联系，要求相关施工管理人员陪同验收，部分设备须由其人员进行开机运行试验。每组相关施工单位至少有一人陪同。

　　7.0 验收实施：

　　7.1各验收小组人员开始按专业分工及标准、计划、设备清单等进行初次验收。对实物的验收，主要验收设备和主材料的规格、型号、制造厂，并清点数量，核对安装位置等，并作试运行以验证功能。验收过程中，对不合格项（未达验收标准或与设计要求不符），在相关验收表格中做好记录。

　　8.0 验收后不合格项的处理

　　8.1初次现场验收结束后，验收小组专业人员对各单项不合格内容进行统计。

　　8.2验收小组负责人汇总各单项的不合格内容，形成《整改报告》并提交开发商。由开发商督促施工单位进行整改。

　　8.3物业公司（管理处）对《整改报告》的整改活动进行跟进，为整改内容的验收做准备。

　　8.4 验收小组根据开发商约定的日期对整改内容进行验收，并进行记录和统计。由验收小组负责人形成《整改内容复验报告》呈报物业公司总经理。

　　9.0 验收后的处理工作

　　9.1 验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告，验收小组负责人根据全部的单项验收报告形成综合性验收报告的评定及意见书，呈报物业公司总经理。同时将各不合格项目形成书面报告，呈报公司总经理。

　　9.2 公司总经理代表物业公司与移交单位进行正式移交，填写《接管验收移交记录》并办理有关手续。

　　10.0 接管验收的程序：

　　11.0项目组构架及责任分工：

　　11.1 验收领导小组组长：物业总经理；副组长：副总经理（二人）。

　　11.2设备项目组五人、环境设施项目组六人，文件资料组三人，负责人即为组长。

　　11.3 设备组主要验收内容为：各变配电室及设备、风机、地面各管道阀门井、消防井、供暖设施、中控室及设备、停车场、小区路灯、信报箱、电表、水表及阀门、智能化设备。

　　11.4 环境组主要验收内容为：房屋室内、房屋公共部位（楼宇标准层、地下室、天台、楼道等）、小区道路、小区围墙、小区沙井、检查井、绿化工程、水景工程、垃圾箱、保安岗亭。

　　11.5资料组主要验收内容为：房屋产权资料、业主资料、政府验收合格资料、工程技术资料（图纸、说明书）等。

　　12.0 接管验收的标准及职责分工：

　　12.1 相关标准见《接管验收标准》。

　　12.2 各组按照具体分工内容，依照有关标准进行接管验收，并做好各项记录和跟进工作。

　　13.0 接管验收资料要求：

　　13.1 资料内容见《接管验收资料清单》。

　　13.2 职责：对接收的资料作好记录，并分类存档。将遗留问题在《接管验收资料遗留问题登记表》进行登记备忘，并在公司行政部归档长期保存。