物业管理企业求生六法

　　物业管理企业求生六法

　　一、选准定位，树立形象

　　物业管理服务的范围很广，规模一般的公司，不可能做好所有的方面，这就要求物管公司在参与市场竞争之前选好市场定位。看自己适合吃哪一块蛋糕，而不能眉毛胡子一把抓。做好市场定位之后，要做的是形象定位，即以什么姿态面对市场，服务品牌是什么，如"我真心换您安心，我细心换您舒心"等有利于形象的标准。品牌打出去，得到认可，也就增加了市场竞争力。

　　二、理顺思想，加强培训

　　物业管理其实是对人的服务，从业人员要摆正自己与业主的关系，二者之间是服务与被服务的关系，而不是管理与被管理的关系，要想提供优质服务，就要严把用人关，多吸纳有专业技术、有服务精神的优秀人才。要不定期的进行培训，强化职工"服务是天职"的意识，即要靠服务求生存。

　　三、建立岗位责任制，实施内部激励机制

　　只有人尽其职，才不会人浮于事，才能真正把工作做到实处，实施内部激励机制，能充分调动员工的工作积极性，使企业永葆活力。

　　四、开展多种经营，提供多种服务

　　物业管理除了是对物业实施的与其相应的管理，如维护、清洁、保安、绿化等，还可以开展诸如销售代理、租赁代理、中介、维修经营等多种经营业务。除向业主提供一些常规服务外，还可以提供一些专项服务如学生接送，还可以提供一些特约服务如代请保姆、家教等业主所要求的服务。这样，就增加了资金的来源，保证了企业的正常运作，而且也树立了形象，增强了企业的竞争力。

　　五、实行成本核算，提高风险防范意识

　　成本核算不只是事后核算，还包括事前预算，不是企业整体粗略的核算，而应该是分摊到每个人的精细核算，即要人人都算经济账。明确各级领导和全体职工的成本责任，将成本控制的压力传递到个人，使广大职工增强风险意识，树立以"以最小成本做最大服务"的思想。

　　六、进行专业化分工，实行联合经营

　　物管公司的人员有限，不可能拥有经营管理所需要的全部人员，也没有必要。一些专业人员、技术人员及一般服务人员可以聘用。对于较大型综合小区，物管公司可以通过联合形式，两家或几家共同管理，按各自特点分管几摊，实行统分结合的管理形式，既体现了各自的特色服务，又大大增强了市场竞争力

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篇2：试论商业物业管理特点发展趋势

　　试论商业物业管理特点及发展趋势

　　“商业物业”在物业管理行业内通常泛指：除住宅物业之外的如购物中心、写字楼、酒店(服务式公寓)、展览馆、运动场等直接用于商业用途的建筑。在众多的商业物业管理中，要数购物中心的管理和操作难度为最大。

　　一、购物中心的管理特点

　　在一般的商业物业，管理者面对的是比较简单的主流群体。例如写字楼，其主要的群体就是写字楼租户（用户）的职员，而该群体素质比较高，自律意识、自律能力很强，进入目标区域的行为规范非常明了。同样，酒店的主要群体是住客，闲杂人员极少，由于酒店的管理方法和环境、氛围使得每一位顾客都必须自觉保持形态，注重形象，行业上也已形成了公认的规范，所以管理会比较流畅。对于展览馆，只要布展前期工作完成后，其主要的服务对象只有参观者，参观者的目的是再明确不过了，他们不会有过多这样那样的需求问题。这些物业的最大特点是：管理者所面对的服务对象在物业区域内的目的非常洁简明确，由于环境和氛围对场内的群体有一定的约束力，能令身临其境的客体自觉遵守规则，不敢造次。

　　相比之下，购物中心的管理要复杂得多，他们面对的是三类具有不同性质、目的和要求的群体：业主、租户、顾客。该三类群体的心理需求、物质需求是多层次、多方面、不确定的。尤其是顾客群体，他们会时刻跟着感觉走，任何时候都可能变更或调整自己的目标和诉求。加之购物中心所营造的购物环境必须舒适、休闲、人性化，不能让来客有压抑感、约束感，故纵容了人们的随意性和人本性负面行为的充分显现，从而造成管理工作的极大困难。尤其在目前国民素质还有待提高的我国，更会引发许许多多意想不到的系列问题。

　　二、购物中心的三类主流群体的基本需求特征：

　　1.业主

　　期望物业的知名度不断提升，物业管理有较高的专业能力和水准，设备设施保养精良。环境和业态布局合理，能紧跟市场潮流，入主的品牌有号召力并能受到消费者接受和追捧。租户入住率高，最终能令物业有很高的社会知名度和较大的增值，以获取理想的投资回报。

　　2.租户

　　希望具备优越的营商环境，设备设施配套先进、齐全，物业的社会知名度高。物业管理企业的服务优良，收费低廉、管理有序。对消费群体有较大的吸引力，经营交投畅旺，能取得满意的经营收益。

　　3.顾客

　　享受格调优雅的购物环境，流畅方便的交通设计和设施，整齐划一、条理分明、布局合理的业态，简单明了的标识系统，一应俱全的功能配套先进的服务设施并多样化、选择性强，高品质的商品、价格体系理想，商户信誉好、服务优良有保障。

　　从以上特征中不难发现这样的规律：营商者希望物业管理做得更好，提高物业的知名度，使物业保值增值，创造更好的经营条件、更大的商机；消费者则都希望享有最理想、完善的服务配套，舒适的环境和氛围，价廉物美、实惠得体的品牌商誉，而付出的经济代价最少。由此可见，购物中心这三类主流群体的要求是多么矛盾又统一；由于购物中心的物业管理涉及方方面面和多种内、外不定因素的影响，它既要满足一般低端消费群体的要求，又要达到高端消费群体的标准，所以工作既要求实在但又需要有相当的修饰，以达到低端群体与高端群体都能接受的平衡。不仅于此，难度更大的还在于物业管理公司必须精准地掌握市场动态，随时根据不断变化的市场信息调整管理方针、策略，及时配合租户商家开展各种推广宣传工作，从而形成了管理难度和管理技术的极高要求，对管理者的专业素质，心理修养等指标也大大提高。由此可见，购物中心物业管理的责任重大，工作要求十分细微，商业意识要远瞻超前，操作水平、经营策划等更可见一斑。

　　三、商业物业管理发展趋势

　　购物中心管理既有最基础的通常意义上的物业管理内容，具备物业管理行业的基本特征，同时又具有非常明显的商业规划、商业管理企业的行为特点，是融合了传统意义上的物业管理和商业管理的具有鲜明专业化特征的服务。

　　购物中心管理的中心任务就是随着市场需求的变化，构造和持续地调整、优化行业结构、业态结构和品牌结构，调整商业组合，以形成合理、完善、协调、能最大程度满足消费者需求的商业环境。

　　由于专业管理公司对购物中心日常运营的透彻理解，购物中心从市场调查、项目定位、规划设计、空间布局、设备设施的配置和控制等方面都必需充分听取专业管理公司的意见。可以说，没有专业的购物中心管理公司的全程参与，购物中心很难保证能够建设、经营成功，取得理想的投资回报。正因如此，专业的购物中心管理公司已经向全程参与直至主导购物中心的规划、建设、招商和运营方向发展

　　目前，国内规范化、专业化的购物中心管理公司还不多见。同时，由于相关政府部门、行业机构、行业法规等在购物中心的规划设计、委托管理、管理费用核算标准、服务资质评定、培训和上岗资质考核等方面，管理、指导和规范作用还不够强，国内购物中心的规划建设、经营管理已经出现了比较混乱的局面，出现了多种多样的问题。但归根结底还是观念的偏差和缺乏管理。

　　购物中心的基本原则是只租不卖，通过统一经营、管理来实现经营收益和物业增值，是一种长期的投资经营过程。购物中心的本质是地产商业而非商业地产，即在地产基础上的商业经营。而现今许多购物中心采取分割出售加反租的方式进行经营，这种为了套取现金预售商铺的做法最终导致购物中心演变成小商品市场，购物中心这种复合型的商业航空母舰很难经营成功，

小业主的投资收益预期基本不可能实现。由此引发的种种社会、经济问题将是极难以解决的。

　　购物中心管理企业在寻求行业归属的过程中，出现了类似于酒店管理行业发展路径的趋势，即在基本物业管理的基础上，向综合商业管理公司方向发展并寻求行业归属。目前，国家主要是通过控制贷款和限制土地开发来对购物中心行业进行调控。除此之外，笔者认为更加简便、直接和有效的措施是保全购物中心物业产权的完整性，也就是不允许将购物中心分割出售，但可以用完整产权的物业进行抵押融资或其他形式的债权、股权融资。

　　这样，投资商就会将重点放到长期的购物中心经营上来，现存的种种问题将不会继续出现。国家物业管理行业机构可以在购物中心管理企业资质等级评定、购物中心管理荣誉评定、行业发展动态跟踪、从业人员资质认证和培训等方面，制定专门的标准和政策，以引导、规范购物中心管理行业的发展

篇3：国内物业管理向资产经营管理发展必要性和途径

　　国内物业管理向资产经营管理发展的必要性和途径

　　物业资产即不动产是世界财富的一个重要组成部分，不动产占到全部财富的40%～50%，全球500强账面价值中总资产的1/3是不动产，不动产被称作是世界上最大的生意，不动产的建设、买卖和租赁以及对自有住房者所带来的收益占了富裕国家国内生产总值的15%左右。不动产经营是企业包括非营利组织经营管理的重要组成部分，但是我国企业不动产经营水平很低，尚未形成不动产经营的理念。

　　不动产的数量和价值在发展中的中国将高速增长，谁来经营管理这些巨额资产?谁来赚取巨额的经营管理利润?在日本，绝大部分不动产和商业地产不是由土地所有者管理，而是由专业的不动产管理公司管理;目前，在国内投资的外商企业，大多聘请了专业经营管理公司作为管理顾问，通过物业策划满足物业保值增值需求。随着国内物业资产业主的观念在迅速向国际接轨，很多先知先觉的商业管理公司、后勤管理单位、房产开发商都在积极尝试进行物业资产尤其是商业地产的经营管理，以分享这个巨大的蛋糕。

　　现代物业管理产生的根本原因在于现代建筑物管理的综合性和复杂性，产权的多元化、相邻关系的复杂性、人们需求的差异性、对财富追求的愿望、对生活品质的追求，都对专业化分工提出了强烈的要求，物业管理的专业组织-物业管理公司应运而生。

　　如果物业管理公司只提供物业服务，能满足一般性质的生活、工作需求，但远远不能达到物业资产的投资目的。对于物业管理公司来说，如果只收取物业管理费，营业收入有限，而人力成本越来越高，利润空间会越来越薄;商用物业的租金收入规模往往是物业管理费的十倍甚至是几十倍，无论是与业主分成、还是给业主固定回报，只要进行高效的经营管理，就能十倍甚至百倍的扩展利润空间。

　　一般物业管理公司仅仅将自己放在“保姆”、“管家”的位置，未能很好地引导业主建立资产统筹管理的概念，精力、财力放在对业主和租户感受的服务上，而放在为业主资产管理策划的精力、财力远远不够。

　　大部分业主尚未建立资产经营的概念，也未体会到资产统筹经营的实惠，当然更谈不上为资产保值增值投资买单。 物业服务合同的短期性、不确定性也使物业管理企业的经营行为极容易发生短期行为，大部分物业管理公司成长期较短，经营能力存在很大差距。

　　在收益性物业的运作中，由于部分业主尚未认清投资物业的责任和义务，较看重现实利益的获取，不以积极行动来经营个人产业，物业管理企业则对资产所有人的资产的经营管理袖手旁观。一旦资产价值贬值，人们便对产权式商场、产权式酒店、产权式公寓的运作模式提出质疑。

　　无论是业主还是物业管理公司都应该清楚地认识到，业主应与物业管理公司共同考虑业主资产的保值增值，资产的经营管理，而物业管理公司应更多地注重与业主之间的互动，从专业角度指导业主，使自己真正成为资产的经营管理者。

　　优秀的物业资产经营，不仅可以弥补资产的无形损耗、更新需要，还可以保持并提高投资收益。优秀的资产经营管理只能由优秀的资产经营管理公司提供。

　　物业管理公司有与业主、租户最短距离的先天优势，如果加上资产经营能力，可以成为业主经营资产的最佳合作伙伴。在美国，物业经理人被分为三类：一类是楼宇经理，负责楼宇的日常管理工作(可理解为日常的物业服务者);二类是物业经理，负责联系代理商、物业招租工作(可理解为经营业主现有资产的经营者);三类是资产经理，负责物业战略发展规划，进行市场调研，进行完整的资产经营管理策划运营。

　　物业管理公司要积极向经营化发展，教育业主，并提升自身的经营能力，才能在未来巨大的物业资产经营管理利润中占据有利的位置。

　　信息化是帮助传统物业管理公司规范化、精细化、规模化、经营化发展的最有效手段，信息化的核心是软件，国内物业管理行业应用的软件已经发展到了第五代。

　　第一代软件主要功能是收费，完全是记录型，替代手工记账，和业务流程无关;

　　第二代软件增加了工程、客户服务、保安消防和清洁绿化等业务功能和流程，使得物业公司的基本业务流程都可以在软件中运行，实现了规范化;

　　第三代软件增加了企业集团化管理的功能，可以监控各分公司和管理处的业务，有效帮助物业管理公司规模化发展;

　　第四代软件增加了大量计划、预算、测量、统计分析、绩效考核和决策支持的功能，帮助物业管理公司实现精细化、决策数字化的管理;

　　最新的发展方向是经营化，倡导者是上海微音软件，他们在上海美罗城、上海证券大厦、北京银泰中心、工人体育场等大量商用物业信息化实践中，逐渐把经营性物业管理信息化工作分为经营性资产管理、招商租赁管理、客户服务管理、物业管理和

财务管理五大部分。

　　其中经营性资产管理是容易被忽略，却是至关重要的。经营性资产包括办公室、商铺、公寓、仓库、车位、广告位、厂房、设备、车辆等可以出租获取收益的资产，这是商业地产盈利的最主要的资本。好的软件可以帮助管理者随时随地掌控各种经营资产的详细信息、占有和使用状况、收费状况，并做全面的资产分布、使用效率、租金水平、及时收缴率的统计分析，包括与上年、上月实际数字的对比和与预算的对比。通过对信息的完整记录并统计分析和严格的流程，可以有效的提高经营性资产的使用效率，美罗大厦使用软件后，资产使用率、租金水平和及时收缴率连年提高，已经是上海最繁华的商业区徐家汇的经营效益最好的商业地产之一。

　　招商租赁管理也是商业地产管理的核心，软件可以把策划、开发、销售、招租、客户服务和物业管理等不同阶段的租户信息、合同信息和客户服务信息完整纪录，并根据权限在各部门*享。新楼盘招商时，可以迅速向积累的租户宣传，加快招商速度。软件还能够根据缴费及时率、违章经营等信息，全面分析租户的价值，在持续积累的租户中选择优质租户、淘汰劣质租户，以提高入住率、提高租金水平。在新项目的招商中，凭借齐全的高质量租户信息，能够迅速完成招商工作。

　　软件其他的功能如营业分成管理、会员卡管理、业主回报管理等等，涵盖了商业地产的方方面面，有效的把商业地产的经营管理规范化，最大程度的获取经营利润。

　　随着行业越来越成熟，不能做到规范化、精细化、规模化的物业管理公司将被淘汰，不能做到经营化的物业管理公司将无法持续盈利。

篇4：物业管理企业生存和发展的思考

　　物业管理企业的生存和发展的思考

　　成都忠信物业管理有限公司总经理　田永云

　　成都的物业管理自产生至今已经十多年了，客观地讲，发展速度比较快，但整体管理水平一般。目前成都的物业管理行业的发展可以说是进入了一个并不理想的瓶颈阶段，生存和发展这两个本来是相辅相成的概念在如今的物业管理行业却似乎成了一对令人头痛的矛盾。

　　如何才能妥善处理矛盾，推动物业管理行业的健康发展，成为我们业内关注的焦点。

　　一、物业管理行业生存和发展的矛盾

　　1、生存──行业风险小、门槛底，众多的企业蜂拥而上。

　　物业管理行业在成都甚至全国都是一个新兴产业，自产生起就引来了众多的关注。由于行业自身风险比较小，而且相对稳定的特点，越来越多的企业和人才投身其中。但由于行业产生之初，本应该逐步到位的法律法规严重滞后，导致整个行业的发展陷于混乱的局面。就众多物业管理企业蜂拥而上的原因而言，可以概括为以下四种情况：

　　⑴ 物业管理演变为物业管理促销。

　　物业管理的概念进入成都后，为数不多的几个优秀企业靠他们兢兢业业的努力逐步推广物业管理服务，慢慢地使物业管理为老百姓所接受和认同，如今的物业管理已经成为购房者买房时必不可少的选择依据。良好的物业管理成了大家追求更高生活品质的非常重要的条件，一些先知先觉的开发建设单位开始意识到了物业管理对于房地产开发和销售的重要性。纷纷通过各种途径聘请高人，组建自己的物业管理公司，努力提高服务标准、服务水平。并以此作为促销的手段之一，且屡试不爽，卓有成效。

　　⑵ 不得已而为之。

　　近年来成都的房地产行业发展如火如荼，但品质参差不齐。众多小开发公司或项目公司开发建设完毕后，由于物业管理市场不成熟，招投标制度未真正建立，这些开发公司无法寻觅到他们理想的物业管理公司来替他们解决后顾之忧。第一种情况，因为楼盘规模小，优秀的物业管理公司不愿接受。一些来者不拒的、无品牌优势的小公司愿意接受，但开发建设单位又觉得不放心，不敢交出去，想来想去还是自己成立一支物业管理队伍比较踏实;第二种情况，由于开发商心知肚明自身楼盘和未来的业主将有无数的剪不断、越理越乱的问题，无法正常移交给社会化的物业管理公司，干脆自己成立一个物业管理公司，只图一点：听话。面对业主时能够高度一致，互相掩护,家丑不外扬。

　　⑶ 肥水不流外人田。

　　由于物业管理行业自身风险小、门槛底，容易进入而且比较稳定，除保本之外如果运作成功还能微利，肥水不流外人田，何乐而不为之?部分开发公司期望物业管理今后能成为一个新的利润增长点而建立自己的物业管理公司。

　　⑷ 今朝有酒今朝醉。

　　一些没有开发商背景的市场化物业管理公司，看中了物业管理的短期效益，竞相投入。大肆施行低价战略杀入市场，交房初期的各项收费成了他们最大的也是唯一的利润增长点。如向开发商申请的开办费用、物业装修阶段的各项合理以及不合理但政府部门并无明文规定的收入，有些公司甚至打起了数额不菲的维修资金的注意。赚一笔算一笔，捞一把就溜。左手承接新项目，右手开始丢榨干了的老项目。

　　因为上述种种原因，成都的物业管理企业如雨后春笋般产生，数量不断增加，据统计成都目前有资质的物业管理企业已经超过700家，更有众多无法统计的无资质的小摊子。而在北京，目前有资质的物业管理企业也只有738家。相比之下，成都的物业管理在企业数量上的发展速度确实够快。

　　2、发展──几家欢喜几百家愁。

　　我们常说“几家欢喜几家愁”，但目前成都物业管理行业里是“几家欢喜几百家愁”。

　　⑴目前成都整个物业管理行业的经营状况是百分之八十以上的企业处于亏损。而且不难看出这不到百分之二十的赢利企业主要集中与商业楼宇、写字楼、酒店管理。而与老百姓关系最为密切、数量最多、范围最广的住宅物业管理公司却是亏损一片。

　　⑵一部分作为开发商促销手段的高水平物业管理企业发挥并不稳定。这类物业管理公司在特定的时期内确实起到了成都物业管理行业领头羊的作用，在开发商高投入的情况下起点高、提高快、管理标准高。但在实际操作中矛盾日益突出，一方面，由于开发上在对物业管理本身并不充分了解的情况下简单的当作一种促销手段，在促销过程中对准业主许下了让物业管理公司在业主入住后难以实现或至少是进退两难的诺言。物业管理公司虽然在资源配置上得到开发公司的大力支持但面对业主超高的期望、超值的服务要求时举步维艰。而且令业内担心的是一旦他们赖以生存的开发商出现问题无力承担高额补贴时，会是什么样的状况。同样,这类物业管理企业茫茫物业管理市场亦不敢涉及，裹足于开发商自己开发的项目之中。

　　⑶一些老牌的物业管理企业由于追求迅速的发展，或盲目地追求企业资质的提升大量承接物业项目。企业人才的储备和培训、管理品质的保障和监管却远远跟不上企业管理项目的扩张速度。势必漏洞百出、措手不及。企业做大了，但同时也做烂了。

　　二、全方位规范物业管理发展道路

　　我们知道，汽车在道路上能够有条不紊的行驶，主要得益与三个因素：第一，政府部门根据社会的发展和人民不断提高的生活水平及时兴建新的公路，改造老公路;第二，公路上有各种大家熟悉的必须遵守的警示牌，在规范的驾校里我们能学到交通规则;第三，重点路口有交警指挥，其余道路不间断地有交警巡查。同样在物业管理行业发展上这三个因素也必不可少，第一，政府部门要根据行业的发展及时出台新的适宜的法规，修改旧的法规;第二，加大法规的宣传工作，让物业管理从业人员及接受物业管理服务的消费者熟知;第三，严格执行相关规定并大力监管。

　　1、健全可操作的物业管理相关法规。

　　在物业管理行业产生二十多年后我们终于有了第一部全国性的系统的行业宪法《物业管理条例》，它明确了开发建设单位、物业管理企业、业主三个主题在物业管理活动中的责权利关系，堪称中国物业管理行业发展的里程碑。但作为放之四海而皆准的全国性的条例，它必然无法解决目前成都物业管理行业发展特定阶段的具体问题。这也是条例出台后众多职业人士认为它不具备很强的可操作性，在长久的期待之后感到更大的失望的原因所在。其实这并不是条例本身的问题，而是与条例相配套的相关制度需要解决的问题，是各地方应该及时根据条例的精神制定符合本地实际情况的法规来解决的问题。

　　2、提高行业门槛，严格市场准入机制。

　　行业起步之初，为培育市场、鼓励行业的发展而降低门槛，我认为是合理的。但成都目前已经到了应该提高门槛的时候了。条例明确规定要求建管分家，但众所周知目前成都与条例颁布前并无明显改变。新建楼盘仍源源不断地派生出一批又一批新的物业管理公司。条例中规定的七个制度中的招投标制度和企业资质管理制度应该严格执行。

　　⑴切实落实资质管理制度。

　　北京共有2361个物业管理企业，但有资质的只有738个，按照北京今年出台的政策，其余的无资质的1623个物业管理企业在今年底如不能取得资质将遭受灭顶之灾。其规范行业发展之决心由此可见。而目前在成都，我们对外拓展时碰到的却多是一些按资质规定根本无资格却以单纯的低价策略赢得开发商的青睐的竞争对手。

　　⑵真正实现建管分家，严格招投标管理。

　　目前成都物业管理的招投标基本流于形式。有以下几种情况：第一种，开发商为执行政府的招投标规定，邀请几家物业管理公司走过场，选择自己的物业管理公司是必然的结局。而不考虑自己的公司是否已达到项目本身所要求的资质和管理水平;第二种，开发商因没有自己的管理队伍确实要把楼盘移交出来，但在招投标过程中依仗自己一票否决的权利大肆压价而不计较物业管理公司今后能够怎样管理物业，能否达到与物业相匹配的让业主满意的管理标准。

　　三、政府部门应该加大对物业管理行业扶持的力度

　　物业管理行业由于它特殊的工作性质，在工作的开展中很大程度上是为政府分忧解难。首先物业管理企业的发展解决了大量的就业问题;其次，物业管理工作开展良好的小区极大地缓解了大社区的管理问题，各小区治安秩序良好，住户的人身财产有了很好的保障，园区及周边的环境卫生、绿化得到很大的提高，从某种意义讲，物业管理行业为地方社会的稳定做出了极大的贡献。因此在物业管理行业发展的关键时期政府部门应该在规范管理的前提下给予相应的扶 持。

　　⑴培育良性的物业管理市场，逐步培养一批规模大、效益好、管理水平高、品质稳定的本地品牌物业管理企业。让他们举起成都物业管理行业发展的旗帜。成都目前有资质的物业管理企业数量和北京差不多，但一级企业只有3家，而北京有21家。据统计，成都所有物业管理企业的平均管理面积只有5万平方米，管理面积超过100万平方米的企业屈指可数，超过500万平方米的至今尚无一家。而在北京、深圳、上海等地很多一级企业管理面积已达数千万平方米。相比之下成都如果作为全国第四大城市，则在物业管理行业发展方面稍显逊色。

　　⑵真正以市场化的观念来看待物业管理行业，不应再一味强调物业管理“保本微利”的性质。条例的出台标志着物业管理市场化的开始，真正把物业管理当作商品来对待。既然是市场化的商品有何必加上“保本微利”的禁锢。只要是开发建设单位、业主、物业管理企业所能够共同接受和认可的物业管理服务收费标准就是合理的标准。物业管理企业依据合同承担其应该承担的责任和经营风险，在服务中达到它应该达到的管理标准和对业主、开发商的承诺，在付出辛勤工作后得到他应该得到的利润。这才是市场的游戏规则，这才是企业生存发展的正确方向。不同级别的物业管理企业在承接不同档次的物业后，根据合同提供不同等级的服务，不同程度地赚取合理的利润。

　　物业管理公司作为正常的企业而言，只有在基本利润得到保障并不断增加的前提下，才可能稳步发展，为业主提供可持续的品质稳定的物业管理服务，才可能逐步提高从业人员的待遇，才可能逐步吸引更多更优秀的人才投入物业管理行业，才可能逐步提高物业管理服务标准，推动行业的健康发展。如果行业总是在盈亏边缘挣扎，从业人员总是在温饱线上徘徊，那维持现有管理水平已属不易，何谈发展、提高。

　　四、提高消费者的物业管理“消费”意识

　　长期的公有制经济让老百姓对福利性的住房管理习以为常。而条例明确了物业管理企业和业主之间的平等的法律地位，标志着物业管理商品化的开始。各相关主体应该共同努力，提高业主的物业管理消费意识。

　　⑴政府部门在相关法律法规出台后应该加大宣传工作力度，正确指导消费者在物业管理消费中的规范行为。过去客观地讲，为了维护社会的安定，为了维护人民群众的根本利益，在制定物业管理相关法规时对物业管理企业的限制远远多与对业主行为的规范。在处理物业管理纠纷时对物业管理企业的处罚远远多与对物业管理企业的扶持。比如说，例一，到现在为止物业管理企业对于不交物业管理费的业主仍然是束手无策，条例规定可以起诉，但如果不是气急了想杀一儆百，谁愿意为了每月几十元的物业管理费去劳神打官司，还要支付可能远远大于物业管理费的官司费用。例二，业主不交水电费用物业管理停水停电也是违法行为，厦门的象屿物业因商家拖欠水电费用而采取停电措施造成商家停产，虽起诉成功，商家补交了水电费。但商家一纸诉状反诉物业公司，要求赔偿因停产造成的经济损失，最终法院调解，官司以物业公司赔偿商家31万收场。例三，以前若干法规里规定物业管理公司在代收代缴水电气费时可向水电气公司收取3%的佣金，但有谁享受过这应该享受的报酬。晚交一天都要收滞纳金，业主不交却没办法，承担线路损耗也成了天经地义的义务。

　　⑵开发建设单位为促销盲目承诺让业主感觉物业管理公司似乎无所不能，而又对物业管理公司提供的超值服务认为是理所当然。不知不觉中错误的引导了业主不正常的物业管理消费意识。开发商在特定时期里为了促销，或是为了真正推动物业管理水平的迅速提高，在物业管理方面让业主享受非市场化的超值服务，我认为是可以理解的。但在实际操作中一定要让业主清醒的认识到目前提供的超值的物业管理服务是开发商给予的额外的优惠，并不是长期的质价相符的物业管理，化暗补为明补，让业主消费得明明白白。现实中也没有任何开发商能够承诺几十年不变的低价位高品质物业管理服务。若非如此，在业主认为超值服务已是理所当然时，而开发商因为某种原因无力承担超值服务所带来的包袱时，业主心里突然产生的落差或许对开发商后续项目的开发并无益处。

　　⑶物业管理公司在自身对物业管理认识不到位的情况下，不自觉地改变了物业管理企业与业主平等的法律地位，慢慢地接受了“仆人、佣人”的说法。对少数业主事实上已经侵害了其他业主的行为也听之任之，只求平安无事。很多人都在争论是该叫“物业管理”还是“物业服务”的概念，确实没有必要。“物业管理”是国外引进的词语，其实叫什么都无所谓，关键是我们要知道该做什么。何况事实上我们在实际工作中确实需要对少数业主不规范的行为进行管理来保护全体业主的共同利益，以达到物业的保值增值，这才是物业管理的根本宗旨。作为物业管理企业，我们也有义务在物业管理工作中逐步引导业主树立正确的物业管理消费意识。寓管理与服务之中，二者并不矛盾。

　　⑷媒体的正确引导尤其重要。条例颁布后，报纸、电视中，物业管理公司频繁露面，但多数是所谓的曝光。媒体在采访过程中往往是偏听偏信的多，多方核实情况的少。在对待物业管理方面，往往是曝光多，正面宣传物业管理，引导业主正确树立物业管理消费意识的少。

　　⑸业主在物业管理活动的维权意识有待正确引导和转变。业主作为物业的主人，开展自己的维权活动固然无可非议。但事实上，很多业主包括业主委员会在维权活动中是丢了西瓜捡了芝麻。比如说楼到一周没人打扫，他们肯定会找物业管理公司理论，但如果电梯一年没采取任何保养措施，只要还能正常使用，可能没人去理会。所以我们应该正确地引导业主树立维权意识，既能最大程度地保障业主的利益，也能在业主的维权活动中完善并进一步规范我们的管理行为。

　　总而言之，我认为成都的物业管理行业目前已在解 决了生存问题的基础上逐步探索发展的道路。所有的物业管理企业应该停止以往不断怨天尤人的做法，团结互助，协助政府主管部门，陆续解决我们长期以来无法解决的难题，共同缔造成都物业管理行业美好的前景。

篇5：天津市物业管理发展情况的调研报告

　　近年来随着天津市城市建设的发展,房地产开发突飞猛进,一座座风格迥异,设施齐全的住宅小区如雨后春笋般地耸立起来,为天津市增添了一笔亮丽的色彩。物业管理作为新兴产业也如影随形同步兴起,应运而生的物业管理肩负起了小区建设、环境绿化美化、公共卫生、安全保卫、水电暖的日常维护保养等工作,到目前涉及的范围已逐渐发展到商场写字楼和综合大厦及广大的城镇居民区,同时随着政府机构的体制转轨和企事业单位的改制,政府机关、学校、医院等单位的后勤服务也走向社会化。物业管理作为城市规划、建设的合理延伸,将成为城市管理的重要组成部分,同时也为下岗人员提供了广阔的就业空间。

　　一、近年来天津市物业企业得到快速发展

　　1.经济的发展带动物业管理企业不断发展壮大

　　天津市的物业管理企业起步较晚,第一家注册的物业管理公司在1996年才正式成立。刚刚起步时全市只有十几家物业管理公司,管理总面积只有100万平方米。但随着天津市经济快速发展,物业管理企业不断发展壮大,到20**年6月天津市物业管理公司已发展到642家,管理总面积达到8652万平方米,占全市住宅存量的56%,实施物业管理的项目已达到1600多个,从业人员超过5万人,营业收入突破10亿元。

　　2.物业企业服务的领域更广,服务内容更宽,形式更加多样化

　　城市建设进程的加快使物业企业逐渐发展壮大起来,过去物业服务只需要清洁工、门卫、绿化等几项服务。近几年,随着物业体制的不断深入和产业结构的调整,物业服务的形式也从单一的服务发展到形式多样的服务。如:家电的维修、接送上下学的学生、送水入户、代买飞机车船票等。特别是随着机关企事业单位后勤的社会化,大型物业公司已将物业服务的重点从对居民小区的物业服务延伸到工业区、学校、医院、车站机场、商场、办公楼宇等地方。如国际商场物业管理公司先后接管了师大北里、赛博数码广场、博士后公寓等单位。金厦物业管理公司除了原来所管的居民区以外,从20**年-20**年3年间开发了民政局大楼、长泰公寓、南开商业银行、河北职业学院等多家企事业单位的物业服务。物业管理面积也由1994年的6万平方米,达到目前的近40万平方米,增加了5.7倍。十年间,物业管理的面积年递增速度达到20.89%。此外,物业管理公司的服务领域也开始向更宽更广的方向拓展,部分物业管理公司已由简单的服务职能转变为生产与服务相结合的复合型的物业管理企业。例如,有的物业公司瞄准市场需求专业化、规模化生产立体车库的汽车停放架;有的物业公司与相关的技术部门合作生产市场需求广阔的钠离子水,不仅满足了市场需求也进一步壮大了企业规模,积累了雄厚的资本,为吸纳更多的下岗人员的再就业提供了物质保障。

　　3.旧区物业管理化为物业服务业提供了难得的机会

　　去年是市委、市政府对天津市成片旧楼区进行综合整修的第一年,据统计,实施旧区物业管理的项目为社会提供了就业岗位1448个,安置了下岗失业人员924名,其中4050人员757人。据有关部门预计今年天津市新增物业管理面积1200万平方米,累计达到9210万建筑平方米。全市住宅物业覆盖率达到65%以上,为社会可提供4000余个就业岗位。社会对物业服务的需求不断加大,为物业企业的发展提供了难得的发展机遇。

　　二、物业服务业给下岗人员提供了广阔的就业空间

　　随着天津市住房