世纪花园交楼可能涉问题简答汇总

　　世纪花园交楼可能涉及的问题简答汇总

　　（一）工 程 部 分

　　1.关于墙面裂缝

　　答：墙面裂缝属施工通病，大部分因粉刷层空鼓产生，其余均属于温度收缩裂缝，卫生间、厨房墙面因是水泥砂浆粉刷，收缩缝不影响粉刷层粘结强度，普通墙面产生裂缝我们将会全部为您整改。整改措施：面层局部裂缝，将裂缝两边10㎝处凿成“V”型沟槽，去掉松散的粉刷层，清除残渣，涂刷界面剂，补抹面层，处理好接茬，做到与原墙面吻合。

　　2.关于墙面空鼓

　　答：墙面空鼓属施工通病，主要是因为气候温差变化，温度变化引起，不影响结构，对所有空鼓，我们将会为您整改。整改措施：将空鼓处凿开，浇水湿润，把基层处理好，涂刷界面剂，进行底糙的施工，补抹面层，处理好接茬，做到与原墙面吻合。

　　3.关于墙面起砂

　　答：墙面起砂也是施工中容易引起的质量问题，主要是在施工中养护不足没达到一定的强度引起的，对使用及其功能没有影响。整改措施：在起砂范围外各5cm左右处切开除掉原有水泥砂浆抹面层，重新抹水泥泥浆，处理好接茬，做到与原墙面吻合。

　　4、关于纱窗

　　答：纱窗应由业主自理。

　　5、关于渗漏水

　　答：渗漏水在交工前，工程部已全数检查，均无渗漏现象，但不排除局部漏点未被发现，请业主放心,交付之后，若您发现有此类情况,请第一时间通知我们物业,我们承诺做到随叫随到，查看渗漏原因,马上为您解决。

　　6、关于电表、水表

　　答：电表水表均为一户一表式，电表负载10（40）A。

　　7、关于抽水马桶坑距

　　答：抽水马桶坑距我们均按常规坑距设置。

　　8、关于铝合金门窗推拉不灵活

　　答：铝合金门窗下有带轴承滑轮，可调整高低，过低时将会与轨道相卡产生推拉不灵活，我们将为您调整到满意为止，或更换不灵活的轴承滑轮。

　　9、关于铝合金门窗破损变形

　　答：对于铝合金门窗有严重破损的，我们将会为您更换框料。对于细微掉漆、变形或因各种原因造成的型材色泽不一，将由门窗专业公司技术人员为您整改复原。

　　10、关于飘窗栏杆

　　答：因建筑有相关强制性规范飘窗栏杆必须设置，但业主收房后，可根据实际情况自行决定是否保留。

　　11、空调预留洞位置

　　答：我们均为您考虑合适位置，若业主在安装时发现不妥之处，请不要擅自更改，应及时联系物业查看处理。

　　12、关于层高的解释

　　答：我们的房子多层层高为2.8M，高层层高2.9米。层高是指本层楼面面层至上层楼面面层，室内净高应为减去楼板结构板厚度及板底粉刷层，板上找平层厚度后的数值。由于各房间结构板厚在8-15公分不等，可能室内净高会有偏差，在装修中业主可以调整好，不影响使用。

　　13、关于飘窗推拉够不着的解释

　　答：飘窗为目前大量使用的一种工艺设计，在不增加面积的情况下为客户提供了一平方以上的使用空间，为了满足国家强制性规范要求，窗台必须要加栏杆，因此会带来开启不方便的情况，敬请谅解。

　　14、关于给水接入

　　答：我们为每户业主一般预留一个给水口，到卫生间的管线走入由客户自理，业主在装修吊顶时可以处理好。

　　15、关于墙体的拆除

　　答：本工程为框架结构，原则上不允许业主自行拆除墙体，如客户需要，请联系物业进行相关程序审批。

　　16、关于室内管线布置

　　答：施工中按照图纸进行，希望业主在地板龙骨及顶棚龙骨完工后再进行试电检查以确保完善。

　　17、关于插座事宜

　　答：考虑到业主要精装饰，本工程为每户每间一灯不少于一插。

　　（二） 销 售 部 分

　　1、何时能办理三证？委托办理，费用如何收取？

　　答：根据合同条款交房后365天内，不委托办理。

　　2、小区属于哪个街道？

　　答：*****

　　3、交付时门牌号码是否确定？

　　答：是。

　　4、小区什么时候能全面交付？

　　答：20**年小区能全面交付。

　　6、公交车到达**有哪些？

　　答：******

　　7、开发商引进了哪些生活配套？

　　答：健身房、图书馆、医务室、幼儿园、网球场、游泳池、银行、超市、农贸市场（在冬梅坊）、商务酒店、休闲中心。

　　8、游泳池、会所何时可以使用？

　　答：游泳池和会所20**年可以使用。

　　10、为什么你们的交房推迟了？

　　答：我们并没有推迟交房时间，由于此次交房人数较多。所以为了保证您顺利交房所以我们将业主按照购房时间顺序进行排序，以保证你不必要的等待时间。我们会在1月31前全部完成交房。请您耐心等待。并按照我们通知书的时间准时来现场进行交接。

　　11、我想提前交房？

　　答：我们交房顺序是根据您的购房时间进行排序的，如果打乱了这个顺序整体交房工作就会受到影响，所以还请您谅解。

　　12、我看了施工现场，好象还没完工？

　　答：您放心,我们会在1月31日前全部交付。您的交房日期我们已在函件上注明，到时候还请您准时来办理交房手续。

　　13、你们交房所需要的证件全了吗？

　　答：全了，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《验收报告》等都已经具备了

。因为此次交房人数较多，请您耐心等待，按照我们您的入伙通知书上的日期准时来办理交房手续。

　　14、你们怎么违反交房时间，合同上是12月31日，你要付我违约金？

　　答：我们现在并没有违反合同的约定，在合同“第九条、出卖人逾期交房的违约责任”第二条中，如果我们逾期超出30天后，可以按照相应合同约定付您违约金。但我们通知您的交房日期并未超过30天。我们还是依据合同办理交房手续的。

　　15、合同是你们做的，不就是你们说了算吗？

　　答：首先，我们作为甲乙双方签定合同是平等和公开的。其次，任何一家房地产开发企业的购房合同都是要通过房管局备案审查的，我们的合同一定是符合国家法律的。

　　16、我现在就是不签字，不收房。

　　答：按合同中“第十一条、交接“中规定，开发商按照您合同上提供的通信地址发出书面通知，发信后一个月内您未到公司办理房屋交接手续的，我们有权解除合同，将本合同所订房屋另做处理，并扣除您总房款的10%违约金。

　　（三） 物 业 部 分

　　1、现在交房，但是要过一到二年才入住，这期间的物管费又如何收取？关于物业管理费及其他费用又是如何收缴？

　　答：1、业主自交付之日起预缴一年物业费，对于未入住的房屋也一样收取。

　　世纪花园收费清单见下表：

　　收费项目收费标准

　　物业管理费多层：0.5元/m2/月；别墅：1.5元/m2/月；

　　公共维修 专项基金（代收）多层、联体别墅：30元/m2； 高层：30元/m2； 别墅、商业用房：30元/m2；

　　装修垃圾 清运费每套200元

　　楼道修复费多层每户150元

　　地下车库照 明管理费汽车位：200元/年/位（仅限已购车位的业主）；

　　地下车位 租赁费汽车位：200元/月/位(包含管理费15元)； 摩托车位：10元/月/位（含照明费）； 电瓶车位（含电费）：20元/月/位；

　　2、电梯的维修、保养费是否从维修基金中提取？若干年后，如更换电梯，这笔费用如何收取？

　　答：我们的物业费已包含了电梯日常的维修、保养费。我们采用的是上海永大电梯，电梯公司会负责定期对其进行维修保养，如果保养得当，电梯使用年限可延长。目前为止还未出现过需更换电梯的案例。

　　3、业主的亲戚、朋友来访，临时车位是否收取？

　　答：来访车辆停车午夜十二点前一律免收停车位费，过十二点收取5元的临时停车费。

　　4、业主买了地下车位，是否会有专人看管？如有其他车辆占用如何处理？

　　答：地下车库配有专职安保负责巡逻及引导，您尽可放心。

　　5、如果业主家里因为管理不到位被盗，该如何处理？

　　答：前期物业协议内已有说明。

　　6、关于装修的规定

　　答：请详见业主手册

　　7、有线电视、宽带合适开通？

　　答：有线电视、宽带可在业主自行办理手续后开通。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：世纪花园交楼各部门提前准备事宜

　　世纪花园交楼各部门提前准备事宜

　　一、入伙通知书的寄发（办公室）

　　1、入伙通知书

　　2、业主收房须知

　　3、业主入伙手续书

　　4、收费清单

　　二、销售目前需准备的相关事宜

　　1、房款结算清单

　　2、违约金结算清单

　　3、[客户变更申请表]的核对

　　4、两书的制作

　　三、物业公司目前需准备的相关事宜

　　1、核定入伙收费及费用金额

　　2、验房指引

　　3、装饰装修管理服务协议

　　4、物业管理收费委托协议

　　5、钥匙、资料签收单

　　6、业主装修承诺书

　　7、住户档案

　　8、验房交接单

　　9、托管协议

　　10、住宅质量保证书和住宅使用说明书（房产公司提供）

　　11、业主手册

　　12、前期物业管理服务协议书

　　13、会场布置（销售部配合）

　　四、工程部

　　1、交房现场亮化

　　2、陪同验房，并记录房屋质量缺陷。

　　五、办公室

　　1、车辆的配用

　　2、后勤保障

篇3：业主常见投诉问题破解

　　业主常见投诉问题的破解

　　一、业主因现房与广告有差异，拒交管理费；

　　广告是购房者获取房屋信息的一个重要渠道，其真实性和准确性往往直接影响购房者的选择，但是目前很多开发商使用虚假广告，使现房和当初广告上的宣传有很大差别。对于这种情况，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条做了明确规定：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　如果现房与开放商广告上的宣传不符，购房者可以以广告作为证据，按照以上规定要求开发商承担违约责任。

　　二、业主投诉说我们是说一套做一套，拒交管理费；

　　代理公司卖房时作出一些承诺，可事后开发商不予承认。对此可以根据情况来看这些承诺是否对开发商有效：

　　1.如果购房者有理由相信代理人对该代理事项有代理权的，即使代理公司没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人即开发商名义订立合同，依据《合同法》第49条的规定，该代理行为有效，即开发商要负相应的义务；

　　2.如果消费者知道或者应该知道代理公司已经越权，依据《合同法》第48条规定，其承诺不对开发商有效，应由代理公司负担相应的责任。另外，有时候代理公司仅仅口头承诺购房者，对于口头承诺是否有效，依据我国《合同法》的相关规定，除非法律法定，否则口头承诺是有效的，但是对于口头承诺一般都存在举证难的问题。

　　特别提示：许多购房者将公司的承诺录音作为证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料可以作为证据使用。所以取得录音证据如果没有侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定，并有其他证据佐证都应为有效证据。

　　三、业主说规划改变，拒交管理费；

　　目前，改变规划主要有两种情况：

　　第一，规划部门主动变更；

　　第二，由开发商提出申请，规划部门审批认可。

　　从程序上讲，规划部门变更规划应该公示并听证。20**年5月23日实施的建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》规定：“房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。”

　　20**年12月1日生效的《北京市城市房地产转让管理办法》第43条第二款规定：房地产开发企业确需变更规划许可证规定内容的，应当书面征得受影响的预购人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给预购人的权益造成损失的，房地产开发企业应当给予相应的补偿。

　　如果规划部门变更规划导致相关权利人权益受到侵害的，权利人可以依据法律规定，对规划部门提起行政复议或行政诉讼，要求规划部门撤销变更后的规划。

　　四、业主说房屋出现裂缝，有质量问题，拒交管理费；

　　裂缝是一个非常复杂的技术问题，主要法规有建设部关于发布行业标准《危险房屋鉴定标准》的通知、《房屋接管验收标准》等。其中涉及“主体结构”时，要求“钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GBJ10的规定值。”“砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。”涉及“楼地面”时，要求“面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角。”涉及“装修”时，要求“抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。”涉及地基沉降，当地基产生不均匀沉降，其沉降量大于现行国家标准《建筑地基基础设计规范》(GBJ7—81)规定的允许值，上部墙体产生沉降裂缝宽度大于10mm，且房屋局部倾斜率大于1％时，应评定为危险状态。

　　当裂缝情况低于以上标准时，业主不能将其作为不收房的理由。

　　五、业主说自己购买的房屋面积缩水，拒交管理费；

　　在《商品房买卖合同》中，通常对“面积确认及面积差异处理”有约定。一般来说，(1)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3％以内(含3％)的，根据产权登记建筑面积结算房价款；(2)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按一定的利率付给利息。买受人不退房的，产权登记建筑面积大于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3％以内(含3％)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议。

　　1.公摊面积规定可参阅各地商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定。

　　2.关于面积复测。市国土房管局委托市房地产勘察测绘所设立了测绘服务大厅，并将具有商品房测绘资质并经备案的测绘单位在测绘服务大厅公示。公示的测绘单位都可接受委托承担商品房的预测和实测。目前具有资质的测绘单位

有30家。

　　六、业主投诉样板房问题，精装修质量差，拒交管理费；

　　关于“精装修质量差，品牌改变”的问题，当事人可以通过在《商品房买卖合同》附件三“装饰、设备标准”中加以约定，并按照此约定验收房屋。但是，现实中通常对“装饰、设备标准”没有具体约定，导致发生纠纷时意见不一。通常，开发商为避免承担责任，将“装饰、设备标准”约定得非常模糊，比如经常使用“高档”、“优质”、“高级”等模糊措辞免责。

　　为避免这种情况发生，买受人应当在签订《商品房买卖合同》时，将附件三中的“装饰、设备标准”约定得尽可能详细。比如：品牌、档次、价位、产地等等，以免发生争议时没有依据。

　　七、业主投诉配套设施不齐全，拒交管理费

　　按照法律规定，房屋配套设施(包括水电气等)通常应在房屋交付时同时具备使用条件。但是，如果未能达到要求，现行法律中并未明确如何承担违约责任，因此，如果“暖气、煤气、宽带不能及时用”，目前主要依据合同约定来追究违约责任。合同或补充协议中最好加上关于配套设施使用的条款。

　　八、业主说社区配套不到位，拒交管理费；

　　以北京市为例，北京市人民政府《关于新建居住区公共设施配套建设的规定》第一条规定：凡集中开发新建居住区、居住小区和住宅组团，必须按照市城乡建设委员会编制的《北京市新建居住区公共设施配套建设定额指标》、《北京市新建居住小区公共设施配套建设定额指标》，实行住宅同文化、教育、体育、公共卫生等公共设施和商业、服务业等生活服务设施配套设计，配套建设。该《规定》第二条规定：“《北京市新建居住区公共设施配套建设定额指标》和《北京市新建居住小区公共设施配套建设定额指标》，是加强城市统一开发建设住宅区的最低要求……”也就是说，住宅同教育等生活服务设施要配套设计，配套建设。而且，这种要求“是加强城市统一开发建设住宅区的最低要求”。

　　还是将你在意的配套及兑现时间签入补充协议更为可*。

　　九、业主说没拿到拿不到房产证，拒交管理费；

　　关于好几年拿不到产权证的问题非常普遍。但是，20**年6月1日生效的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

　　(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

　　(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

　　(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中华人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，买受人可以依据法律规定或合同约定，向开发商主张逾期办证的违约金。

　　十、业主投诉装修押金收多；

　　物业管理企业有权对业主的装修进行监督管理，业主装修时，必须向物业管理企业申报装修方案，经批准后实施。业主装修时，不得拆改房屋的承重结构，不得挪动各种管线，为了保证装修公司、装修队伍按照规定装修，不破坏承重结构等，物业管理企业可以向装修公司、装修队伍收取装修押金，如果装修过程中没有出现上述情形，物业管理企业应将收取的装修押金及时退还。

　　根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》有关规定，在进行房屋装修时，业主和装修公司应当与物业管理企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。在管理服务协议第七项就明确提到了“管理服务费用”，即物业管理企业可以在双方商定的条件下收取装修管理费。然而目前存在的问题主要是，装修管理费应该如何收取，按照什么标准收取，目前有关部门没有制定出一个统一的标准，从而造成物业管理企业收取费用的过程中定价比较随意。

　　十一、业主置疑地下停车费太贵；

　　小区地下停车位分为两种类型：一种是按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下车库，该地下车库和商品房一样要计入整个地上的建筑面积。因此，该地下车库的每一个停车位都可拥有独立的产权。此类停车位可单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。此类地下停车位开发商有权予以出售、出租。购买了此类地下停车位的业主无须交纳车位使用费，但一般都需向物业公司交纳车位管理费；对于未出售的车位，由开发商决定此类停车位出租的车位费标准，北京市一般市场价为人民币400～800元／月。

　　小区地下停车位的第二种是建设用地规划许可证上没有载明，由开发商利用建筑物的地下空间改造而成的停车位，此类停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，也无法取得独立的产权证。因此，此类地下停车位属于小区的配套附属设施，其权益应归小区的业主，开发商或物业公司是无权擅自处分的。在征得业主大会同意后，物业公司可以根据业主大会的委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，用于补充专项维修资金或弥补物业管理费用开支。同时，物业公司有权收取一定的车位管理费。此类停车位出租的租金标准由业主大会决定。

　　看了第十一条的解释,是不是可以认为：

　　1、“按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造的地下车库，开发商可以出售、出租，出租的车位费标准由开发商决定”

　　那么如果车辆停放在出租的车位上丢失，物业公司不需要赔偿，或者是由开发商和物业公司共同承担赔偿责任？

　　2、“建设用地规划许可证上没有载明，由开发商利用建筑物的地下空间改造而成的停车位，属于小区的配套附属设施，其权益应归小区的业主，开发商或物业公司是无权擅自处分的，如出租，所得租金收入归全体业主所有，用于补充专项维修资金或弥补物业管理费用开支”

　　那么如果车辆停放在出租的车位上丢失，物业公司不需要赔偿，或者是由全体业主和物业公司共同承担赔偿责任？

　　十二、业主投诉物业公司乱收费；

　　解决这一问题应从以下二个方面着手：

　　一、行使告知权，尊

重业主和使用者的知情权，让消费者明明白白消费，使业主对自己应承担的费用心中有数；

　　二、按提供的服务项目收费，实施分项收费有利于明确规范业主、业主大会、业主委员会以及物业管理公司的责任。相信随着行业的不断发展，未来的物业管理服务收费会变得合理，变得规范起来。

　　告知业主如果是物业管理公司有管理不善、服务质量差等行为，业主完全可以向物业管理协会投诉，要求物业管理公司尽快完善管理，提高服务质量。对于物业管理公司来说，应虚心听取业主的意见，了解具体情况，本着“有则改之，无则加勉”的原则尽快妥善改正工作中的之处，努力做到使业主对物业管理公司的服务感到满意，从而使业主心甘情愿地缴纳管理费。

　　如果是因为业主对物业管理这项服务缺乏认知而拒交管理费，作为物业管理公司必须加强对物管理知识的宣传，让业主明白管理费是“取之于业主，用之于业主”，按时缴交管理费是每一位业主应尽的义务。

篇4：物业接管验收中质量问题处理方法原则

　　物业接管验收中质量问题的处理方法与原则

　　(一)处理质量问题的方法

　　1．发现影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责

　　进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。

　　2．发现影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理：因施工原因造成的质量问题，应由施工单位负责，按照约定期限进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。

　　3．对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责修缮，或可采取费用补偿的办法，由物业管理企业处理。

　　4．房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性重大质量事故，应由接管单位会同建设、设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因。如属设计、施工、材料的原因由建漫单位负责处理；如属使用不当，管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。

　　(二)处理质量问题应把握的两条原则

　　1．原则性与灵活性相结合

　　所谓原则性，就是实事求是、铁面无私、严格按照规章制度办事。物业管理企业应把在验收中查出的各种问题做非常详细的记录，该返工的要责成施工单位返工，属无法返工的问题就应索赔。返工没有达到要求，不予签字，直至达到要求。

　　所谓灵活性，就是在不违背原则的前提下，具体问题具体分析。对于大规模的物业，难免会出现一些不尽人意之处，接管验收人员不必拘泥于成规，要针对不同情况分别采取措施，不能把接管验收的双方置于对立状态，而应共同协商，力争合理、圆满地解决接管验收中存在的问题。

　　2．细致入微与整体把握相结合

　　工程质量问题对物业产生的影响相当久远，给管理带来的困难与障碍也是巨大的。所以，物业管理企业在进行工程验收时必须细致入微。任何一点疏忽都有可能给日后的管理带来无尽的麻烦，也会严重损害业主的利益。大的方面，如给排水管是否通畅，供电线路的正确与否，各种设备的运行是否正常。细微之处，如所用材料的性能优劣，供电线容的大小是否恰当等。电梯、空调、发电机组等大型设备的检测和验收必须在其负载运行一段时间以后进行。

　　整体把握是指从更高层次，从整体的角度去验收，无论是什么类型的物业，都不是孤立的和一成不变的，物业土地使用情况、市政公用设施、公共配套设施等综合性项目将标示出该物业的档次和发展潜力。对于住宅小区而言，因为与人们日常生活紧密相关，这一特点决定了一个舒适、优美、安静的环境是小区建设和管理的重要目标，这正是更高层次的把握：而写字楼则重视商务、办公的快捷、方便，并重视体现使用者的地位和身份，因此，内外装修和设备应是接管验收的重点。

篇5：项目物业前期介入需要关注3个问题

　　项目物业前期介入需要关注的3个问题

　　1、关注工程建设问题

　　(1)电气方面:应重点关注各设备用房的通风、降温、排水、应急照明、消防器材配备等问题，同时应对各个电气设备的分布、数量、性能等方面进行熟悉、统计，对各供电线路走向、线径、具体预埋点进行了解，对照明线路设计是否符合以后管理进行确认，提出可行性整改建议，以确保物业整体统一美观，方便后期的维修、保养和管理。有的小区前期各种表具的安装未进行统一规划，以致墙上出现东一块、西一块布满了有线电视、水表、电表、电子安保、电话等箱子、电线，既影响物业美观，降低社区档次，又存在严重的安全隐患。为防范此类现象，物业管理公司就应在前期介入阶段就发挥作用，提醒开发商做好不同表具安装单位的组织协调工作，统一表具、管线的安装规范，从而确保物业的整体美观并杜绝安全隐患。

　　(2)消防方面:应重点对水系统中的消火栓、喷淋管网的走向、阀门的分布、水泵结合器的位置进行了解;同时对电系统中的风机、排烟系统的分布和工作原理进行掌握，最后还要熟悉和掌握消防监控主机的工作原理，回路的分布以及卷帘门的分布情况。

　　(3)给排水方面:应重点了解供水系统情况。各楼层由哪里供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置，住户的供水方式以及各个阀门的位置。在排水方面应了解雨水、污水、冷凝水(空调水)的走向，检查口的位置，化粪池、流泥井的位置等。

　　(4)土建施工方面:应重点了解哪些为整体混凝土施工，哪些为空心砖砌成，以方便日后住户装修时，能告之哪些墙不能拆除，墙体、天花、地面在哪些位置埋有管线，需要在打孔和装修时加以注意。

　　(5)公共水电方面:应了解由于供水、供电实行最低用量要求，故公共用水、用电不能安装过多的计量表，以免计量表因使用达不到最低用量，造成用户多付费用。因此对于公共用水、用电，在规划设计时物业管理公司就应该建议尽量集中在一起，使用一块计量表。

　　2、关注保洁绿化问题

　　(1)保洁方面:应重点关注各楼层垃圾桶的设置是否合理，楼层清洁用水是否方便，在电梯轿厢内吸尘用电是否方便，天台是否设置了照明及水龙头，是否设计了垃圾收集点及相配套的水龙头、地漏等与清洁有关的设施。现在小区里经常见到业主图方便将袋装的垃圾扔在门口或电梯口，待物业管理人员定时收集垃圾时，垃圾袋大多早已破漏或散发难闻气味，从而构成对公共环境二次污染的现象。针对这个问题，物业在前期介入时就可建议开发商在每栋楼前设计一个内置式的、与建筑浑然一体的、可投掷袋装垃圾的垃圾箱，从而有效解决该问题。

　　;(2)绿化方面:应关注绿化设计的品种是否适宜以后的物业管理，是否适宜以后长期保持相应的花期，以及各种自动浇水系统是否完善，花池的排水是否恰当。如果物业还配有泳池设备的，还应注意其设计是否合理，补水、溢水、排水是否完善。

　　3、关注安全防护问题

　　在安全防护方面，物业管理企业应重点关注其智能防盗设备是否完善，周边防翻越设置是否合理，各种监控镜头的设置是否充足、合理，出入门能否有效隔离商住空间，出入口的设置是否合理，各种工程管道井是否存在安全隐患等。

　　目前，物业管理前期介入虽然普及面不广，面临的具体问题也较多，但从已经实施前期介入的物业项目的成功经验来看，物业管理的前期介入非常必要、非常有效，而且越早介入越好。