物业投标应注意的问题

　　投标中应注意的几个问题

　　(一)要树立必胜的信心

　　自信是取胜的基础。而自信则源于自身对标的非常清楚,制定的投标方案非常详细、科学、先进、可行。面对评委,每一个答辩者应当有充分的自信,因为评委再了解情况也不如投标者工作做得那么细、摸得那么清,所以投标者要认识到评委和自身的差距,打消恐惧,树立自信。

　　(二)"一标打天下"的心理,要不得

　　大部分投标企业的标书都明显保留着"原有项目"的痕迹。例如某企业在制作机关办公区项目投标书这样写道:"从提高业主的生活质量出发,开展多种便民赢利措施"、"家用电器更新安装、维修、汽车美容、家政服务等"、"宣传环保,倡导环保,奖惩激励。我们每季度组织业主开展一次市政府办公区环保活动,每年度进行一次环保评比奖励。"此外,还有诸如开展"六一"儿童书画大赛、介绍保姆、代订牛奶等一些与本项目特点不符的文字描述。

　　参与市场竞争,一定要认真研究客户的需求,了解其需求偏好,才能有的放矢、对症下药、画龙点睛、事半功倍。"千古文章一大抄"的陋习是与市场竞争的要求格格不入的,那种在原有的标书上改一下项目名称的做法,是对社会的不负责任,最终也是对自己的不负责任。即使是中标了,标书将成为合同的必然附件,将产生法律效力,最终也极可能引起法律纠纷。

　　(三)标书的编写大而全,没必要

　　有些行业的投标书是"大部头"作品,几百页的标书,其中占篇幅最多的是相关规章制度。

　　其实作为评委,要在3~4个小时认真阅完每一部标书是根本不可能的,更不要说去认真分析规章制度的科学性、合理性。一般来说,评委只是对该项目的分析、定位、报价、人员配备及对该项目采取的特殊管理措施和服务措施等认真审阅并提问。作为国家级资质的企业,特别是通过了有关质量认证机构颁证的企业,只要出具有关证书,就不必在标书中罗列这些制度。

　　(四)投标报价,有技巧

　　有些项目的标的价,是取平均价作标杆,报价越接近者得分越高。所以,某投标企业虽极有意中标,但报价过低,被扣分太多,失去机会。可以说,在评委打分项中,报价得分是客观的,即不需评委打分,而由工作人员算分。因此,各投标单位应注意掌握和这一技术手段。

　　(五)正式投标时的演讲陈述、答辩现场表现,很重要

　　有些企业在投标过程中,前期做了大量的准备,精心策划,但是在正式投标时,在介绍时不能把标书的特色介绍出来;招标对于答辩往往都规定了时间,在这短短的时间之内先讲企业、再讲标的物业、再谈标书内容方式是不可取的,平淡介绍无法给评委留下深刻的印象,常规叙述也不能突出自己标书的精髓,这种情况下投标者应尽可能采用先进的宣传工具(VcD、多媒体、投影等),把自己标书的特色和管理这个特定业的特别做法、精华之处全面展现。誊(六)把握评委的心理等于平添胜算由于时间限制,评委不可能对标的和标书非常了解,因而在向投标人提问时,评委一般都是问自己特长的问题。如评委在工作对社区文化有研究,那社区:文化的内容就问得多。作为答辩人一定要以谦虚的姿态认真回答,而不要争辩,因为这个提问是评委的强项。同时,评委在听取答辩时更看重听取投标人对这个物业的管理有哪些独特的做法和具体措施,作为投标者,对评委的这一心理也要有把握。

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篇2：物业管理招投标程序

　　招标与投标足按法律规定程序进行的一种经济活动,其全过程必须严格依照法律的有关规定进行,否则就可能会引起纠纷。物业管理招标投标的一般程序如下:

　　(一)准备阶段

　　1.选择招标方式。是公开招标还是邀标、议标。

　　2.成立招标领导小组。在政府物业管理行政主管部门指导下,由业主方(如房地产开发商或业主委员会)成立招标领导小组,小组成员由业主方派出,也可聘请有关部门人员和物业管理专家参加。通常还委托招标代理机构(如物业管理招投标有形市场)来具体实施招标工作。

　　3.确定招标项目、招标指导思想及原则。

　　4.编写招标书。招标书的主要内容有:

　　(1)拟招标的物业基本情况。包括占地面积、建筑面积、房屋类型与数量、公用设施、场地情况等。

　　(2)物业管理内容。包括基础服务管理、特殊要求管理,还有专项管理。

　　(3)对招标的有关说明。如物业管理委托期限,物业移交日期,给物业管理提供的条件(如提供管理用房、商业用房面积),物业管理服务收费及维修资金标准,以及其他需要说明的问题。

　　(4)物业管理考核标准与奖惩措施。

　　(5)投标开标时间。

　　此外,对招标书的具体内容和要求还应做出较详细的说明,如提供建筑结构图、设备型号清单等,以便投标单位编制标书。

　　5.若是公开招标,则将向社会发布招标公告。通过公众信息渠道向社会公开发布招标公告。公告内容主要包含招标的物业名称、投标单位条件、报名投标截止日期,投送投标书截止日期,以及联系地址、电话等有关事项。

　　(二)招标阶段

　　1.招标单位向投标单位提供招标文件,接受咨询。在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时,通常由招标单位委托的招标代理机构在投标人购买招标文件后,统一安排一次投标人会议,即标前会议。标前会议通常安排在现场;或者先到现场视察,再集中开标前会。召开标前会议的目的在于解答投标人提出的各类问题。

　　2.投标单位资质资信审查。在报名截止日期后,对报名投标单位进行资质审查,从中选择若干家参加投标,并书面通知各投标单位。

　　3.投标书的报送。参加投标的物业管理企业应在规定的报送投标书截止日期前,将投标书密封送达投标领导小组(办公室)或其委托的招标代理机构。

　　(三)开标阶段

　　1.按照标书中规定的时间、地点,在法律公证机关公证员及有关投标管理部门工作人员、投标单位代表共同参与监督下,公开开标并登记。

　　2.由评标委员会采用会议形式审查和评议各投标单位的标书,确定中标单位。评标委员会成员通常由物业管理专家组成。

　　3.公证员宣读公证书,确认预选中标单位。

　　(四)中标和订立合同

　　确定中标单位后,应书面通知中标单位。中标单位与业主方一般还会进行必要的商务谈判,才会正式签订物业管理服务合同。合同签订后才标志着中标单位取得了对该物业的物业管理权。

篇3：物业管理招投标评分细则方案

　　物业管理投标书、答辩及现场调查评分标准

　　一、标书 (总分100分)

　　1.企业基本情况 (14分)

　　2.物业管理服务的理念以及提高物业管理服务水平的整体设想和策划 (20分)

　　3.拟采取的管理模式、工作计划和物质装备情况 (8分)

　　4.管理人员的配备、培训、管理 (8分)

　　5.管理规章制度和住宅区档案的建立与管理 (8分)

　　6.经营管理指标的承诺及采取的措施 (10分)

　　7.社区文化活动的设想 (4分)

　　8.经费收支预算 (12分)

　　9.日常管理 (8分)

　　10.物业维修养护计划和实施 (8分)

　　二、现场答辩 (总分30分)

　　由评委对参加投标企业的答辩人进行提问。

　　提问内容:

　　1.投标书内容;

　　2.物业管理政策法规;

　　3.服务理念及设想;

　　4.物业管理过程中发生的实际问题及处理方法;

　　5.在其他物业小区管理的经验及案例;

　　6.业主关心的其他问题。

　　三、正在服务的其他物业小区现场调查 (20分)

　　1.招标选聘工作小组人员现场参观、考察、民意调查。

　　2.小区业主现场参观、考察、民意调查并将调查结果反馈给招标选聘工作小组人员,供评分时参考。

　　四、计分

　　上述标书分(100分)、答辩分 (30分),正在服务的其他小区现场调查 (20分), 总分(150分)。

　　物业管理投标书、答辩及现场调查评分标准细则

　　一、投标书评分细则 (总分100分)

　　(一)企业基本情况 (14分)

　　1.企业所管的普通居住小区规模较大,资质证书等级 (3分)

　　2.企业从业人员知识层次较高 (2分)

　　3.企业有合理的机构设置 (2分)

　　4.企业经营管理运作有特色 (3分)

　　5.历年获奖情况及管理的业绩 (2分)

　　6.企业发展的后劲和发展方向 (2分)

　　(二) 物业管理服务的理念以及提高物业管理服务水平的整体设想和策划 (20分)

　　根据有关法律、法规、政策、标准及锦灏佳园小区的特点提出整体设想及策划:

篇4：项目物业管理投标书的编写内容

　　投标书在内容上必须严格根据招标单位发出的《编制标书的项目和要求》来编制。由于招标物业的具体情况不同，招标单位的要求不同，因此投标书内的项目和要求也各不相同。通常物业管理投标书项目主要有以下11项：

　　一、 管理方式

　　投标单位主要是依据招标的物业现状以及自身的专业经验和优势，选择最适合的招标物业的管理方式。比如选择独资管理方式，还是股份制的管理方式，仰或是有限责任公司的管理形式等等，对目标物业的管理与现在的物业管理企业正在管理的物业之间采取形式的联系等等。

　　二、管理组织架构

　　所谓管理组织架构就是介绍目标物业的组织机构，根据目前我国物业管理发展情况来看，物业管理组织机构有三个特征：

　　1、 管理体制

　　管理体制主要有三类：

　　(1) 总经理负责制;

　　(2) 董事会下的三总师负责制;

　　(3) 董事会下的总经理负责制。

　　2、 管理方法

　　目前国内的管理方法有两种：

　　(1) 垂直领导方式(直线式管理模式)。优点是政令淌通，管理到位，管理层直接对成本，对管理质量负责。缺点是人力资源分散，横向协调配合困难。

　　(2) 矩阵式领导方式。这种方式的优点是充分利用人力资源，调动个方面的积极性，可采用现代化管理手段进行管理。缺点是管理结构稳定性较差，人员经常变动，容易形成多头领导。这种方法适用于多品种而且形成规模的物业管理。

　　3、 机构的设置

　　根据管理物业的多少，以及业主的需求来确定管理组织结构。目前我国物业管理体制下的物业管理的管理机构有以下几种：

　　(1) 三部一室。即机构具体设置为：办公室、财务部、管理部、工程部。

　　(2) 四部一室。即机构具体设置为：办公室、财务部、管理部、工程部、经营服务部。

　　(3) 六部一室。即机构具体设置为：办公室、财务部、管理部、工程部、房产部、社区文化部、公关部。

　　除了机构明确以外，对参加管理服务人员的素质构成要进行策划、培训。比如目标物业管理的管理经理、副经理，他们的文化层次，年龄结构，工作经验，都应明确规定下来。然后对从事目标物业管理服务的人员结构也要明确，对他们的文化素质，工作能力，基本条件都要提出要求，甚至要制定好接受目标物也管理以后的人才培训计划。

　　三、管理费用的收支预算方案

　　经费是物业管理运转的基础和保证，所以对目标物业必须要进行经营测算。测算应本着“实事求是”、“取之于民、用之于民”、“用户至上、服务第一”、“根据物业功能、分层次收费”等原则进行。

　　1、 收入测算

　　物业管理费用主要来源于物业管理服务收取的各类费用。因此，该收的费用都要收齐，不能漏收。通常收费的项目有：

　　(1) 目标物业的管理费用。按照政府物价部门核准的标准进行测算。

　　(2) 物业管理企业根据所给的营业用房而开展“三产”经营获得的收入。

　　(3) 维修基金每年可取的利息金额。

　　(4) 其他方面的服务收入。

　　2、 支出预算

　　围绕着目标物业开展管理服务所支出的成本核算。通常有：

　　(1) 人员工资、福利、津贴、奖金，以及其他各类保险支出。

　　(2) 各类服务成本的开支。例如，能源有水，电，气，汽油等的消耗;各种设备的添置;各类服务所需要的的消耗品。

　　(3) 物业管理企业正常的办公管理服务所需要的各项开支。

　　(4) 其他有关各项的开支等。

　　通常根据招标文件的要求，要进行3年预算。

　　四、管理操作

　　这部分要求细化，他体现出物业管理企业的管理水平、管理质量，以及规范化的管理的标准，从这些制度中可以看出物业管理企业的实力、能力，所以各物业管理企业都对此很重视。其通常分为两大类：

　　1、 根据目标的物业情况，认真制定相应的规章制度。

篇5：校园后勤物业管理投标知识点

　　校园后勤物业管理投标要点

　　校园后勤物业服务类型、特点、难点分析

　　1、管理类型：

　　a)、教学大楼及设备设施可按一般写字楼类型物业进行日常管理;

　　b)、多媒体教室、报告厅、体育场馆等按特种类型物业进行特约管理;

　　c)、河道、湖泊可按公园类型物业进行专项管理;

　　d)、道路、广场等清洁按规定进行程序化管理;

　　e)、草坪、树木等按绿化标准进行量化管理;

　　f)、校园内的治安及消防安全进行准军事化管理。

　　2、管理特点：

　　a)、学校有寒暑假，而且作息时间相对固定，管理的时间性要求比较强;

　　b)、学校人流量大，后勤物业服务的工作量大;

　　c)、服务对象的文化层次比较高，师生要求高;

　　3、管理难点：

　　a)、顶棚及外墙玻璃幕墙面面积大且双面清洁，同时需要高空作业;

　　b)、有部分高空吊灯维护，需要高空作业;

　　c)、课桌椅清洁工作量大，操作步骤复杂;

　　d)、教学楼外墙板材种类不同，清洁方法亦不同，并且需要高空作业;

　　e)、校园中河道长，面积大，湖面及河道清洁难度大;

　　f)、化工、医学实验楼各种有毒、有害垃圾需要进行特殊处理。

　　4、管理对策：

　　a)、购置可拆装的活动支架供高空作业维护、清洁之用;

　　b)、大量的高空作业的清洁维护利用学校假期集中进行;

　　c)、对湖泊周边、河道两边进行必要的围栏、警示、制度规定;

　　d)、工作量大、难度大的清洁工作在满足校方要求的前提下周期性集中清洁，日常进行常规性保洁;

　　e)、对于实验室特殊垃圾的处理严格按照《废弃物管理作业指导书》进行消毒、隔离、毁形、焚烧、深埋或送到指定垃圾站处理。

　　5、管理设想

　　a)通过本公司对校园进行全方位、行之有效的一体化后勤物业管理，可以整体提高校园后勤服务的档次，为把**大学建设成为国内一流、国际知名的高水平研究型大学提供强有力的保障。

　　b)、通过设施设备环境的最佳管理，在师生员工中树立“以人为本，天人合一”的可持续发展观念，树立强烈的环境意识;

　　c)、大学是未来社会的先导、楷模，通过引进国外先进的物业管理理念和模式及对校园“硬件”环境的规范化、专业化管理，培养师生现代科学服务意识和管理意识;

　　d)、大学的物业管理通过引进现代企业管理机制，树立良好的服务意识，才能实现良性循环，达到高校后勤“社会化”的改革目标;

　　e)、在条件成熟的前提下，充分利用大学在教学、科研、师资、学科设置、硬件设施等方面的优势，逐步形成物业管理专业教育体系和专业培训实习基地，为社会输送高素质的专业人才;

　　f)、根据ISO 9001国际质量管理体系要求进行服务和管理，在半年到一年内根据本项目的实际建立一整套符合ISO 9001标准的运作规范。

　　g)本公司按照管理承诺的目标，通过引入可行有效的模式和经验，创造优质的服务，与学校共建新形象，提高学校的社会效益和经济效益。

　　□我们物业管理的服务理念是：

　　把学校交给的每个服务项目都做出特色、做成精品、做出效益。

　　□我们物业管理的服务原则是：

　　紧贴现代学校的特点

　　紧贴学校和师生的需求

　　紧贴学校的经济效益和社会效益

　　紧贴现代高等院校的发展趋势

　　□我们物业管理的竞争策略是：

　　高质、微利、低耗服务

　　全方位的增值服务

　　品牌和创新

　　6、管理创新