物业接管验收中质量问题处理方法原则

　　物业接管验收中质量问题的处理方法与原则

　　(一)处理质量问题的方法

　　1．发现影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责

　　进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。

　　2．发现影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理：因施工原因造成的质量问题，应由施工单位负责，按照约定期限进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。

　　3．对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责修缮，或可采取费用补偿的办法，由物业管理企业处理。

　　4．房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性重大质量事故，应由接管单位会同建设、设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因。如属设计、施工、材料的原因由建漫单位负责处理；如属使用不当，管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。

　　(二)处理质量问题应把握的两条原则

　　1．原则性与灵活性相结合

　　所谓原则性，就是实事求是、铁面无私、严格按照规章制度办事。物业管理企业应把在验收中查出的各种问题做非常详细的记录，该返工的要责成施工单位返工，属无法返工的问题就应索赔。返工没有达到要求，不予签字，直至达到要求。

　　所谓灵活性，就是在不违背原则的前提下，具体问题具体分析。对于大规模的物业，难免会出现一些不尽人意之处，接管验收人员不必拘泥于成规，要针对不同情况分别采取措施，不能把接管验收的双方置于对立状态，而应共同协商，力争合理、圆满地解决接管验收中存在的问题。

　　2．细致入微与整体把握相结合

　　工程质量问题对物业产生的影响相当久远，给管理带来的困难与障碍也是巨大的。所以，物业管理企业在进行工程验收时必须细致入微。任何一点疏忽都有可能给日后的管理带来无尽的麻烦，也会严重损害业主的利益。大的方面，如给排水管是否通畅，供电线路的正确与否，各种设备的运行是否正常。细微之处，如所用材料的性能优劣，供电线容的大小是否恰当等。电梯、空调、发电机组等大型设备的检测和验收必须在其负载运行一段时间以后进行。

　　整体把握是指从更高层次，从整体的角度去验收，无论是什么类型的物业，都不是孤立的和一成不变的，物业土地使用情况、市政公用设施、公共配套设施等综合性项目将标示出该物业的档次和发展潜力。对于住宅小区而言，因为与人们日常生活紧密相关，这一特点决定了一个舒适、优美、安静的环境是小区建设和管理的重要目标，这正是更高层次的把握：而写字楼则重视商务、办公的快捷、方便，并重视体现使用者的地位和身份，因此，内外装修和设备应是接管验收的重点。

物业经理人网-www.pmcEo.com

篇2：新建物业接管验收工作内容

　　新建物业接管验收工作内容

　　物业接管验收工作

　　物业接管验收它是在竣工验收基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。主要包括工程技术资料和公共部分，室内部分的接管验收.具体可参照建设部ZBP30001-90《房屋接管验收标准》执行并达到业主合理要求。

　　1工程技术资料：

　　（1）东莞市建筑工程竣工验收合格证书或竣工验收备案表。

　　（2）东莞市建筑工程消防验收合格证书。

　　（3）东莞市建筑工程验收质量保证书。

　　（4）东莞市建筑工程配套设施综合验收合格证书。（包括屋面避雷系统验收）

　　（5）水、电、有线电视、电话、安防系统、电梯等设备的安装检验合格证书；供水、燃气管道的试压报告及供电系统检验合格证。

　　（6）竣工图--包括小区建设总平面图、单栋建筑、设施设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；（以备工程维修及小区达标使用）。

　　（7）电梯使用合格证。

　　（8）机电设备使用说明书。

　　2公共部分接管验收

　　公共部分接管验收包括楼宇本体，公共配套设施，机电设备的接管验收。其项目和标准如下：

　　第一楼宇本体:

　　一．外墙应平整、无渗漏水、无墙砖脱落、无污渍；空调机预留位安装位置统一，排列有序。

　　二．屋面应有隔热、防水措施；屋面避雷系统符合设计要求；屋面排水畅通、无积水、无渗漏；排水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、无滴漏。

　　三．楼地面：面层与基层粘结牢固，不空鼓，整体面层平整，无裂缝，无脱，起砂；块料面层（如瓷砖）表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，对缝砂浆饱满，色泽均匀一致，无明显色差。

　　四．内墙面、项棚抹灰面：抹灰面平整、面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无裂缝、无空鼓起泡、无污渍。

　　五．门窗：

　　（1）门：应安装平整牢固、开启自如、无翘面变形、零配件装配齐全、门缝严密、门锁安装牢固、无污渍。

　　（2）窗：玻璃安装牢固、胶封密实、无明显刮花痕迹、无损伤、油漆均匀，色泽光亮新鲜完整；无渗漏水、无污渍。

　　六．楼梯扶手：

　　（1）钢木楼梯扶手安装牢固无锈蚀弯曲、油漆完好色泽均匀、表面平滑。

　　2不锈钢楼梯扶手安装牢固、无变形损伤。

　　七．公共照明：灯具安装牢固、完好无损、部件齐全、接触良好、位置正确、发光正常；开关反应灵敏。

　　八．水表、电表、燃气表安装牢固，读数正常、无损伤。

　　九．卫生洁具：安装牢固、配件齐全，无污渍和刮花，接口密实、无渗漏现象，无堵塞、排水通畅。

　　十．给水设施：安装牢固、接口密实，阀门、管道无跑、冒、滴、漏，无锈迹、流水通畅，标识清楚、有足够压力。

　　十一．排水管道：安装牢固配件齐全、接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅，完好无损。

　　十二.其他配电设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。

　　第二公共配套设施:

　　一.散水坡无下陷、断裂，与墙体分离；坡度适宜，平整。

　　二.路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固顺直，油漆完好。

　　三.绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。

　　四.道路：

　　（1）路面平整畅通、无起砂、断裂;有交通标识线，订有交通管理制度，路牌清楚完好

　　（2）路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；

　　（3）块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝，缺棱掉角；

　　五．消防系统：

　　（1）消防设施配件齐全，完好无损，可随时起用；消防箱、消防栓标识清楚。

　　（2）消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。

　　六．楼宇门牌、楼栋号牌、信报箱安装牢固、合理，标识清楚。

　　七．保安岗亭、保安道闸安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。

　　八．停车场地面平整、照明充足、标识清楚，安全设施良好，排水设施良好；单车，摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。

　　九．沟、暗沟排水畅通，不积水、无断裂，沟盖板安装牢固，平稳；沉沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。

　　十．护坡，档土墙泄水通畅，砌筑牢固；台阶，踏步砌筑平实，牢固，无裂缝。

　　十一.雕塑、小品牢固，完好，安全;招牌，广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。

　　3机电设备:

　　一.电梯:设备型号、数量与移交清单相符、运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证。机房设置

合理，环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠，无渗漏水、配件及安全防护装置齐全，标识清楚，设备表面干净，明亮。

　　二.变配电设备型号，数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，机房配置齐全，通风，采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。

　　二.发电机、风机型号与移交清单相符,工作状态良好、配件齐全、标识清楚,设备表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、通风、采光良好。防护设置完好。

　　三．消防监控设备、给水加压设备型号数量与移交清单相符，工作性能良好、反应敏捷、标识清楚、表面完好无损，设备安装牢固、机房干燥、通风、采光良好。

　　四．保安监控设备；同消防监控设备。

　　五、经对所接管设施设备检验后建立相应的物业设施、设备台帐。

　　4室内部分接管验收

　　（1）入户门门底部与地面间应预留有足够的铺砖位。卫生间，阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。各排水管畅通，无渗漏现象。

　　（2）电源箱安装牢固，电源线符合“左零右火”规定。绝缘良好。

　　（3）有线电视、电话线、网络及可视对讲线已穿通至户内。

　　（4）室内卫生间、厨房防水性能良好。

　　（5）燃气管道、纯净水管安装合理，无渗漏现象。

　　（6）地脚线干净，预埋线位正确、齐全。

　　（8）土建部分验收同楼宇本体部分验收相同。

篇3：小区项目物业接管验收工作事项

　　小区项目物业接管验收工作事项

　　物业接管验收它是在竣工验收基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。主要包括工程技术资料和公共部分，室内部分的接管验收.具体可参照建设部《房屋接管验收标准》执行并达到业主合理要求。

　　1、项目工程技术资料

　　（1）建筑工程竣工验收合格证书或竣工验收备案表。

　　（2）建筑工程消防验收合格证书。

　　（3）建筑工程验收质量保证书。

　　（4）建筑工程配套设施综合验收合格证书。（包括屋面避雷系统验收）

　　（5）水、电、有线电视、电话、安防系统、等设备的安装检验合格证书；供水、燃气管道的试压报告及供电系统检验合格证。

　　（6）竣工图--包括小区建设总平面图、单栋建筑、设施设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；（以备工程维修及小区达标使用）。

　　（7）机电设备使用说明书。

　　2、公共部位接管验收

　　公共部分接管验收包括楼宇本体，公共配套设施，机电设备的接管验收。其项目和标准如下：

　　第一楼宇本体:

　　一．外墙应平整、无渗漏水、无墙砖脱落、无污渍；空调机预留位安装位置统一，排列有序。

　　二．屋面应有隔热、防水措施；屋面避雷系统符合设计要求；屋面排水畅通、无积水、无渗漏；排水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、无滴漏。

　　三．楼地面：面层与基层粘结牢固，不空鼓，整体面层平整，无裂缝，无脱，起砂；块料面层（如瓷砖）表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，对缝砂浆饱满，色泽均匀一致，无明显色差。

　　四．内墙面、项棚抹灰面：抹灰面平整、面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无裂缝、无空鼓起泡、无污渍。

　　五．门窗：

　　（1）门：应安装平整牢固、开启自如、无翘面变形、零配件装配齐全、门缝严密、门锁安装牢固、无污渍。

　　（2）窗：玻璃安装牢固、胶封密实、无明显刮花痕迹、无损伤、油漆均匀，色泽光亮新鲜完整；无渗漏水、无污渍。

　　六．楼梯扶手：

　　（1）钢木楼梯扶手安装牢固无锈蚀弯曲、油漆完好色泽均匀、表面平滑。

　　2不锈钢楼梯扶手安装牢固、无变形损伤。

　　七．公共照明：灯具安装牢固、完好无损、部件齐全、接触良好、位置正确、发光正常；开关反应灵敏。

　　八．水表、电表、燃气表安装牢固，读数正常、无损伤。

　　九．卫生洁具：安装牢固、配件齐全，无污渍和刮花，接口密实、无渗漏现象，无堵塞、排水通畅。

　　十．给水设施：安装牢固、接口密实，阀门、管道无跑、冒、滴、漏，无锈迹、流水通畅，标识清楚、有足够压力。

　　十一．排水管道：安装牢固配件齐全、接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅，完好无损。

　　十二.其他配电设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。

　　第二公共配套设施:

　　一.散水坡无下陷、断裂，与墙体分离；坡度适宜，平整。

　　二.路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固顺直，油漆完好。

　　三.绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。

　　四.道路：

　　（1）路面平整畅通、无起砂、断裂;有交通标识线，订有交通管理制度，路牌清楚完好

　　（2）路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；

　　（3）块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝，缺棱掉角；

　　五．消防系统：

　　（1）消防设施配件齐全，完好无损，可随时起用；消防箱、消防栓标识清楚。

　　（2）消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。

　　六．楼宇门牌、楼栋号牌、信报箱安装牢固、合理，标识清楚。

　　七．保安岗亭、保安道闸安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。

　　八．停车场地面平整、照明充足、标识清楚，安全设施良好，排水设施良好；单车，摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。

　　九．沟、暗沟排水畅通，不积水、无断裂，沟盖板安装牢固，平稳；沉沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。

　　十．护坡，档土墙泄水通畅，砌筑牢固；台阶，踏步砌筑平实，牢固，无裂缝。

　　十一.雕塑、小品牢固，完好，安全;招牌，广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。

　　3、机电设备接管验收

　　一.电梯:设备型号、数量与移交清单相符、运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证。机房设置合理，环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠，无渗漏水、

配件及安全防护装置齐全，标识清楚，设备表面干净，明亮。

　　二.变配电设备型号，数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，机房配置齐全，通风，采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。

　　三．保安监控设备；

　　四、经对所接管设施设备检验后建立相应的物业设施、设备台帐。

　　4、室内部分接管验收

　　（1）入户门门底部与地面间应预留有足够的铺砖位。卫生间，阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。各排水管畅通，无渗漏现象。

　　（2）电源箱安装牢固，电源线符合“左零右火”规定。绝缘良好。

　　（3）有线电视、电话线、网络及可视对讲线已穿通至户内。

　　（4）室内卫生间、厨房防水性能良好。

　　（5）地脚线干净，预埋线位正确、齐全。

　　（6）土建部分验收同楼宇本体部分验收相同。

篇4：项目物业接管验收概念

　　项目物业接管验收的概念

　　接管验收是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托的房屋时,以物业主体结构安全、满足使用功能和满足管理服务要求为主要内容的接管检验，对新建房屋，接管验收是竣工验收的再验收。在完成接管验收后，整体物业连同配套的设备、设施就应该移交给物业管理企业了。

　　接管验收与竣工验收不同，竣工验收是建设工程完成后，由施工单位向建设单位移交物业的过程，竣工验收属于政府行为，由政府建设行政主管部门负责组成综合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面质量检验和评定。竣工验收的完成标志着物业可以交付使用，物业管理企业可以参加工程的竣工验收，但在竣工验收中，物业管理企业只是验收的参与者，而不是验收的责任主体。

　　接管验收是物业管理企业根据合同约定或接受委托取得物业的管理权以后，在正式接管前，针对主体建筑、附属设施、设备、道路、绿化、场地等进行的综合验收，接管验收更注重建筑的综合使用功能和管理需要，接管验收属于企业行为，物业管理企业在接管验收的过程中不仅仅是参与者，而更应该是验收的责任主体，接管验收相比竣工验收应该更全面、更详细、更深入，接管验收的完成，标志着物业正式投入使用，物业管理企业正式开始履行管理和服务职能。

篇5：物业接管验收目和作用

　　物业接管验收的目的和作用

　　物业接管验收是物业管理企业在接管物业前不可缺少的重要环节，接管验收应由开发建设单位和物业管理企业共同组成联合验收小组进行，主要目的和作用如下：

　　1、明确交接双方的责、权、利关系，通过接管验收和委托接管合同的签定，实现权利和义务的转移，在法律上界定清楚各方的义务和权利。

　　2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益。要通过物业管理企业的接管验收，从客观上能进一步促使开发企业和施工企业按标准进行设计和建设，减少日后物业管理中的麻烦和开支。同时接管验收能够弥补部分业主专业知识的不足，为业主的入伙验收做好准备，从整体上把握物业的建筑质量、使用功能、管理要求。

　　3、接管验收是对前期介入工作的进一步强化和补充，在前期介入的过程中，物业管理企业已经对工程的设计规划、施工工艺、设施配套等方面提出了一系列的建议，对于开发建设单位尚未实施的，物业管理企业可借助接管验收要求开发单位彻底全面实施，同时通过参与竣工验收和接管验收，对前期介入过程中未发现的缺陷和漏洞，一并提请开发单位整改完善。

　　4、为日后管理创造条件，通过接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程的维修、养护工作量，减少工作返修的麻烦。另一方面，根据接管中的有关物业的文件和资料，可以摸清物业的性能和特点，预防管理中可能出现的问题，计划安排好各项管理工作，充分发挥专业化管理优势。