海外物业管理5大特点

　　海外物业管理的5大特点

　　1、自负盈亏、自主经营的独立的物业管理公司发展迅速。

　　政府公屋逐渐交由独立的物业管理公司管理，私人楼宇越来越多地委托专业的物业公司管理。

　　2、物业的所有权与管理权分离。

　　物业管理公司与业主的关系是雇佣关系，业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司，要认真考察公司的信誉、专业知识背景及管理、财务、法律水平、管理费用的高低以及社区活动能力；而物业管理公司饱受市场竞争的压力，必须注意其形象，不断改善经营管理，提高效益，尽量让业主满意，否则就会有被淘汰或被解雇的危险。

　　3、物业管理及收费标准由市场形成。

　　政府一般不规具体的收费标准。

　　4、各国的物业管理模式均结合自己国情，符合各自特点。

　　如新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式。

　　5、政府在物业管理中发挥了重要作用，但政府一般不直接干预物业管理收费的具体标准。

　　政府多以详尽、善的法律、洁规规范物业管理各方面关系人的行为与责、权、利。

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篇2：国外物业管理汇总

　　国外物业管理汇总

　　物业管理始于19世纪60年代的英国。当时正值英国工业化大发展，大量农民进人城市，出现了房屋出租。为维护住用者的权利，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理。自那以后，物业管理传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。目前美国、英国、中国香港等国家或地区的物业管理非常发达，受到政府、业主、住用者的欢迎，正处于蓬勃发展之中，方兴未艾。

　　英、美的物业管理

　　一、英美的物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。

　　二、英美的物业管理服务项目多，内容广泛，包括物业建设前后、物业使用全过程的管理。

　　三、管理方式非常灵活。业主或用户委托物业公司进行物业管理，而物业公司的管理方式非常灵活。小修工程、日常养护可由内部维修人员完成，而大、中工程可以采取承包方式转给别的专业公司完成。一个项目或工程如绿化管理，可单项承包也可整体承包。费用由双方协商，计费方法可依时间长短，也可按次计费。

　　四、物业管理服务收费由委托方与物业管理公司（或机构）商定，视市场供求状况、地区环境以及房屋的数量与质量由双方自由协商而定，一般无统一的标准。物业公司的管理费来源多渠道，有租金收入、服务费，甚至有政府补贴。

　　五、物业管理公司（机构）人员精干，效率高，固定人员少，一些项目尽可能临时聘请．可承包的就不设固定人员以节约开支。

　　中国香港的物业管理

　　香港已有40多年的物业管理历史，香港人的努力加上积极吸收外国的先进管理经验，使得香港的物业管理发展日趋成熟和完善，目前已形成一整套的管理体制和机构。

　　一、香港的住宅房屋按所有权性质可分为三类：一是公营房屋，即由政府投资建设，出售或出租给中低收人家庭的房屋，这类房屋由香港房屋署下辖的房屋管理处具体负责管理，机构健全，配有专业管理人员，管理方式灵活，一些项目常用招标或承包等方式交由专业公司完成。二是公私合营的房屋。三是私营房屋。后两类房屋产权一般用于私人所有，业主或业主委员会委托专业的物业管理公司对物业区域内的共同事务进行管理，提供服务。

　　二、香港物业公司的数量非常多。在香港，物业管理公司只需经工商登记就可以承揽业务，香港政府还没有对物业管理公司采取发牌制度（类似内地的资质证书）。因此，物业管理企业在香港数量非常多。

　　三、为管理好私人楼宇，香港政府颁布了《多层大厦（业主立案法团）条例》，倡导多层大厦业主组织法团，设立管理委员会。业主立案法团是全体业主组成的法定团体，管理委员会由业主大会上50％以上的业主通过成立，代表行业主立案法团的权利与责任。业主立案法团通过招标、协议或委托等方式聘请物业管理公司管理物业，监督管理公司的运作。管理公司与业主立案法团是聘用与被聘用的关系，管理公司之间为获聘而竟争激烈。

　　四、香港物业公司的经费全部来源于各业主的管理费，管理费的收取标准完全按照管理工作的实际支出而定。管理公司的一切费用，包括人员工资、办公费、设备保养费、清洁费、煤气费等都从所收的管理费中开支。管理公司的利润是从管理费支出中提取5％－15％这一比例的管理酬金而获得。管理公司的收支帐目必须定期公开，接受业主的监督，一些较大规模的维修工程，牵涉到大笔费用支出，须征询业主立案法团的意见方能进行，如未获准，物业公司不得坚持。

　　韩国、日本的物业管理

　　韩国和日本属于市场经济国家，物业管理发展的较为成熟。主要体现在以下几个方面：

　　一、物业管理的法律基础比较好。目前，韩国和日本物业管理的基本法律是区分所有法（区分所有权法）。

　　二、韩国、日本对从事物业管理的企业、人员均有很高的要求，并重视对从业人员的培训教育。韩国、日本的物业管理企业均需领取特别的经营许可证才能够从事物业管理。物业管理从业人员必须经过一定的考试并取得资格后才能担任管理职务。

　　三、物业管理的社会环境比较好。一是公众积极参与物业管理；二是业主接受花钱买服务的管理形式。由于激烈的市场竞争，各种物业公司的服务收费水平平均化，所以业主的费用标准相对明确，业主支付物业管理费是天经地义的事情，如果拒付物业管理费是违背社会道德规范和国家法律的。

　　四、物业管理企业的专业化程度高。韩国和日本的大厦及住宅的管理水平比较齐整。房屋的维修保养及时，没有失修失养的现象；大厦及住宅均很清洁，基本没有卫生死角。韩国、日本一般居住区的管理水平大约达到我国的全国优秀小区的管理水平。

　　韩国、日本的物业管理专业化水平高的另外一个表现是其社会分工的程度也高。物业管理企业与社会其它水、电、气、维修等行业的分工和协作关系紧密。在一些比较小的住宅或大厦中，业主们比较容易地通过这种高度专业化的社会分工实现自我管理。

　　五、韩国、日本物业管理发展的一个特点是政府依靠社会中介组织实现对物业管理行业的规范和管理。韩国物业管理的全国性组织是住宅管理协会。日本相关的全国性组织则比较多，如高层楼宇管理协会、电梯管理协会、住宅管理协会等等。这些协会

　　一方面为会员提供市场信息、人员培训等服务，另一方面也从事行业规范化的工作。

　　澳大利亚的物业管理

　　澳大利亚是世界上

拥有自有住房最多的国家之一，除了实力雄厚的投资者外，还有众多小的投资者热衷于投资居民住宅，以求得能合法的减免税收及得到比其他投资更高的回报和更高的安全系数。这样，许多专业化的物业管理公司就应运而生，来帮助投资者管理好物业。澳大利亚的物业管理运作特色及过程主要有：

　　一、物业管理公司须有执照。在澳大利亚从事物业管理的企业必须有管理牌照，从业人员必须具备相应的专业知识和技能。由于物业分类较多，不同种类的物业有不同的特点，这就需要不同的法律知识和专业技能，所以就产生了不同的物业管理牌照。例如：持居民住宅牌照的不能管理商业办公楼，而持工业用房牌照的不能管理购物中心大楼等。另外，这些物业管理公司或物业代理也受到政府监督和检查，若发现有违纪违法行为，将受到不同形式的处罚和制裁，如罚款、吊销或暂停牌照，严重的甚至会判刑。

　　二、澳大利亚的物业管理分为：多层住宅楼的管理、高层住宅楼管理和商用的办公大楼管理。

　　多层住宅楼有一个由业主组成的大楼管理委员会来管理大楼的外围及楼内的公共部分。

　　高层住宅楼聘请专业的物业管理公司或物业代理进行管理是通常的做法，当然管理费也相应较高。

　　商用的办公大楼的管理一般采取由业主聘请物业管理公司代为管理，管理形式可分为两种，一种是物业管理公司与各专业公司签订合同；另一种是物业管理公司与另一物业管理公司签定“二手合同”。第一种管理较为普遍，物业管理公司与一些专业公司如清洁公司、保安公司、空调保养维修公司等签订合同，合同中具体规定了服务、管理的具体项目及费用。由于市场竞争激烈，合同到期时，物业管理公司有权对各专业公司进行更换，以取得客户的满意及获得更大的经济效益。

　　另一种商业大楼的物业管理形式称之为“二手合同”形式，即大楼的物业管理公司与另一家物业管理公司签订合同。“二手合同”主要是由于近几年的经济不景气，取得大楼管理权的物业管理公司为了降低营运成本和缩小管理规模而出现的“二手合同”。在目前虽然还不普遍，但却是物业管理的一种新模式，值得我国物业管理行业借鉴。

　　新加坡的物业管理

　　新加坡的物业管理是在政府提出“居者有其屋”的政策，鼓励居民逐步拥有（购买）自己的住房而推向全国的。经过40余年的努力，已经形成一整套运行机制。

　　一、物业管理组织系统健全。新加坡物业管理统一由新加坡建设发展局负责。该

　　局下设36个区办事处，每个办事处一般管理2—3个小区，每个小区拥有4000－－6000个住户，区办事处管理住宅一般为10000一15000套（户）。

　　二、物业管理实行法治管理，而且管理范围广泛。除对物业管理作出一般性规定之外，对出售的公共住宅内部装修和管理也作出了极为详尽的规定。如对新房装修的期限、保修的期限和室内装修的项目等都作出了严格规定，使之均被纳人依法管理的范畴。

　　三、新加坡政府对住宅小区公共设施（设备）保养维修十分重视，要求物业管理企业提供最优质保养和服务。

　　住宅楼的维修。政府规定每5年对楼房的外墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其公共场所进行一次维修。

　　电梯的保养与维修。所有的住宅电梯必须保证性能良好，一旦电梯发生故障，5分钟内电梯维修工必须到场维修。

　　户内水电卫生设备的保养。国家建设发展局设有“热线”电话，与各区办事处的保养组保持联系，为居民提供24小时服务。各区办事处都有维修车，车内设有无线电话，以提供工作便利。

篇3：中南世纪城前期物业管理服务模式

　　中南世纪城前期物业管理服务模式

　　中南世纪城城作为我公司开发的一个高品位、高享受、充满浓郁人文精神的高档楼盘，在物业管理高起点，起步之初就直接导入方正“酒店式物业管理”服务模式，在ISO9000国际质量管理体系标准的严格要求下运作，为小区业主（住户）提供一种进入小区、住在中南世纪城如同住在酒店里一般享受到安全、舒适和便利的服务，让业主切身感受到宾至如归、倍受中南物业尊重的优越和尊贵，并将中南品牌深入寿光。

　　寿光中南世纪城,前期的物业管理操作服务，主要有以下基本任务：

　　1）执行土建维修任务

　　2）执行装饰保养任务

　　3）执行供电系统的保养任务

　　4）执行给排水的保养任务

　　5）执行保安任务

　　6）督导空调保养任务

　　7）督导电梯保养任务

　　8）督导绿化保养任务

　　9）执行防火系统的保养任务

　　10）执行售楼处范围内的清洁任务

　　11）执行中南世纪城范围外建立社区关系任务

　　12）执行管理员工宿舍的任务

　　13）执行贵宾接待及接送任务

　　14）执行物业管理物料储存及使用任务

　　15）执行空间使用规划任务

　　16）执行车辆进出限制任务

　　17）执行节省能源任务

　　18）执行改养工程任务

　　19）执行物业管理水平检讨任务

　　20）执行紧急程序的任务

　　21）管理处内部管理（行政人事、财务等）

　　酒店式服务、人性化管理

　　为顺应时代和社会的需要，中南世纪城小区要不断提高和自我完善物业管理水平，并全面导入现代酒店管理理念和技术，变“物业管理”为“物业服务与管理”，更加强调突出“服务”的内涵，将物业管理服务真正提高到一个新的高度。

　　以业主为中心，提供酒店式专业化服务

　　传统的物业管理，都是以物业管理公司为核心，先制定一整套规章制度与约束条例，然后要求各位业主（住用户）遵照执行，较少考虑业主的实际需求与感受。而酒店式物业管理，完全以业主为核心，实行“针对性服务项目设计、菜单式系列特色服务”，通过训练有素的、既有星级酒店服务水准的物业从业人员，提供热情、高效、优质的酒店式专业化服务。

　　以星级酒店为样板，营造温馨、惬意的服务氛围

　　酒店业是整个服务行业的代表，在酒店里可以得到超凡的享受。在中南世纪城小区里将把酒店服务与物业管理有机地结合起来，让业主在所拥有的物业空间里，也同样能享受到只有在酒店里才能提供的服务。例如：大堂里设接待服务中心，24小时服务；服务接待中心不再看到身穿保安制服的保安员，而是由彬彬有礼、形象、气质俱佳的服务中心的接待人员代替等。无论是从中南公司，还是从业主、用户的角度出发，让他们每一刻都可以从新的感受到与众不同的尊贵和自豪。

　　强调服务意识，提高服务效率

　　在酒店里，客人的投诉或需求永远是摆在第一位的，“顾客就是上帝”，即使不能让客人有一丝一毫的不满意存在，实行零缺点服务（100—1≤0）。要把酒店行业的这种“服务意识”和“服务效率”导入到物业管理中来，使得“客人投诉当日有回音，故障维修处理不过夜”，努力使业主（用户）的满意率达到百分之百。

　　调整组织架构，实行科学化管理

　　世纪城管理处将采用星级酒店管理模式，按照现代企业制度的四级管理体制和垂直领导原则，从内部组织机构上达到权、则、利的统一；对外服务和接待上，则设立开放式办公的服务中心，提供一站式服务；将所有能提供的信息如服务项目、服务时间、联系电话、服务价格等，汇编成《服务指南》。派发给业主，既加大管理与服务的透明度，又方便了业主的查询与联系，使得双方的信赖感大大加强，从而奠定优质服务的基础。

　　（一）服务中心做为中南物业的服务窗口，各专业服务口作为服务中心的业务支撑基础，围绕着服务中心的指挥调度，向业主提供酒店式物业管理服务。

　　一、设立星级酒店大堂式的服务中心

　　服务中心在功能上按酒店大堂划分为接待服务区和业主休息区，主要功能体现在：

　　a.为业主提供一个开放的豪华的服务中心，凸现业主的尊贵，使业主舒适而方便地办理入住手续和各项缴费，或受业主委托提供其它专项服务及特约服务。

　　b.服务中心又是整个小区管理服务信息汇集、传递的枢纽，24小时为业主排忧解难释疑。一方面接受业主主动报修、投诉、咨询、报警等信息，另一方面，在承诺时间内将业主的诉求信息及时传达给相关责任人或专业服务口进行处理，不再出现任何推诿现象。同时，及时征询用户对服务的意见，建立回访制度，确保服务工作高效、优质开展。

　　c.服务中心的设立，有效的将管理处的办公区域隔离开，在不影响业主的同时，提高管理处工作人员的办公效率。

　　1、服务中心的硬件配备

　　大堂的选址应在位于业主集中出入的小区大门附近的一楼，以方便业主，大堂装修要格调豪华气派，充分显示星级酒店大堂的特征，体现业主的尊贵。

　　①、办公设施设备：

　　电脑、电话、对讲机、档案柜、前台、大堂副理班台。

　　②、商用服务办公设施设备：

　　主要为业主办理商务或其它事务提供服务，包括：电脑及打印机、复印机、传真机等。

　　③、便利业主的相应配备：

　　沙发、茶几、空调、报刊杂志架及报刊杂志、饮水机、雨伞架及雨伞。

　　2、服务中心的主要工作内容：

　　①、24小时客户信息处理。

　　?受理投诉，传递到相关服务专业解决，定时回访；

　　?接受服务预约，传递到相关服务专业解决，定时回访；

　　?向客户发布、传递相关信息；

　　?登记、整理客户档案；

　　②、24小时客户接待。

　　?接待来访客户及来访的外部人员；

　　?主动走访客户；

　　?办理物品放行手续；

　　?办理装修审批手续；

　　?办理车位租赁手续；

　　③、费用结算

　　?结算、收费、打印票据

　　④、专项、特约服务由服务中心面向业主提供，由经营部具体组织落实，内容包含有偿服务、无偿服务。所有服务项目将陆续提供，在入住半年后可全部提供。具体项目如下：

　　无偿服务

　　?代订火车票、飞机票；

　　?代订代送报刊、杂志、信件

　　?代订花卉、蛋糕；

　　?提供家教、保姆、家电维修信息；

　　?代订搬家公司；

　　?代订酒店、宾馆；

　　?行李车服务

　　有偿服务

　　?私人区域清洁服务；

　　?代送纯水、牛奶

　　?水电安装；

　　?商务中心（打字、复印、传真服务）；

　　?房屋信息服务；

　　?代接飞机、火车服务；

　　?代洗

衣物；

　　?棋牌出租服务等。

　　3、服务中心服务流程：

　　服务中心作为物业公司对外窗口，起到各种服务信息的集中和发散的作用，业主的问题（困难）都可以通过向服务中心反映求得解决。在服务中心实行“首接责任制”和“一站式”服务，对于业主的所有诉求，只要服务范围内的，都由服务中心向有关专业口或相关人员发出指令，由其负责解决，服务中心同时跟踪问题解决的全过程，并及时回访客户，征询客户意见；如业主所提的要求不在管理处服务范围之内，也应由服务人员做出合理的解释，以获得业主的谅解。

　　二、建立星级酒店服务模式

　　1、加强员工酒店式礼节礼仪培训及服务意识的培训，教养一致，强调全员服务意识养成，树立“以住户为中心，为住户提供零缺陷服务”的思想观念，使住户每时每刻都感觉受到尊重。

　　a)制定礼节礼仪培训计划，加强对全体员工的培训；

　　b)服务意识的培养；

　　c)工作中加强对员工服务态度的检查和纠正；

　　2、健康路岗亭除礼宾岗外，增设服务员一名，为出入小区的业主提供各种便利服务，同时协助礼宾岗执勤。

　　a)配备行李车若干辆

　　b)站立大门一侧等候和问候抵离的业主；

　　c)为老、弱、病、残、幼提供服务，帮助带行李较多的业主运送行李到电梯或行人大门口；

　　d)提供伞具或撑伞；

　　e)提供其他可能的帮助。

　　3、小区除健康路大门岗、车库出入口值班员及车库巡逻岗在值班时穿护卫制服外，其余护卫员均穿制式工作服务，以服务员形象分区服务于各栋（单元）的业主，

　　4、给每户赠送精美的《业主手册》

　　实行菜单式服务，为每户业主（住户）发放含有管理处服务内容、设计高雅精美的《业主手册》，为满足业主需求提供方便。内容包括：

　　1)物业管理机构介绍；

　　2)物业管理服务内容和管理服务流程；

　　3)各项服务指南；

　　4)各项收费标准；

　　5)业主应注意的事项。

　　5、业主（住户）在区内通行、交费、消费实行“一卡通”。

　　6、提供标准、规范、有序的专业服务

　　管理处按照ISO9000质量管理体系运作，结合星级酒店的规范程序为业主提供一流的专业管理服务。主要内容有：

　　①、公共秩序管理。小区实行封闭式管理，24小时有人值勤，通过培养一支训练有素的护卫员队伍，并借助高科技的智能化管理手段，“人防”与“技防”有机结合，积极协助警方维持区内的治安秩序、道路交通秩序和消防灭火工作，为业主提供全天候服务，确保业主高枕无忧。

　　a、健康路大门设双岗。由于该处是本小区绝大多数人员、物资出入的主通道，护卫员主要负责控制人员及大件（贵重物品）的出入。对来访人员实行身份验证、确认、登记放行制度，以阻止无关闲杂人员随意出入小区，对没携带证件的来访人员，可通过对讲系统与被访者联系，以确认其身份，并做出是否允其进入的决定；对搬离小区的大件（贵重）物品，实行业主（或委托人）事先到服务中心开《放行通知单》，由大门值勤护卫员进行查验放行的制度，以保障业主的财产安全。大门处备有行李车，无偿供业主在携带大件物品时使用，服务员负责为老、弱、病、幼及携有大件的人士提供帮助；由于后半夜人员流动量较小，故此时段只设礼宾岗值班。

　　b、小区内护卫员均为楼栋服务员，分区负责各栋的治安秩序及安全巡视工作。平时经常在所负责的楼栋地面巡视，维持治安秩序，并为业主提供诸如开启电子门锁、分发信报及帮助业主运送大件物品等便民工作，每班按规定自楼项至地下室巡视两遍，同时还起到管理处与业主信息、感情沟通的主桥梁作用。改变传统护卫员给人以管理者身份的印象，增加亲和力，有效地配合酒店式物业管理形式，拉近服务者与被服务者之间的距离。

　　c、护卫班长兼任地面巡视服务员，主要负责巡视、维持商业内街、中心花园及会所、车库等处的治安秩序，并负有检查、监督、指导各岗位执勤情况，处理疑难问题的职责。

　　d、车库岗值班员主要职责是阻止、驱赶闲杂人员进入车库；检查进出车辆的外观，并及时做好车辆出入登记；指挥、引导车辆停放及按规定的路线行驶；监控车库内可疑人员的行踪；检查停放车辆状态，防止发生破坏、偷盗车辆等案件，巡查车库内各种设施设备等工作。

　　e、商业街的治安由管理处护卫主管统一负责。由于治安环境较为复杂，故设护卫员（穿护卫制服），在合适的位置设治安岗亭，采用固定岗与巡逻岗相结合的方式，维持场所治安秩序，由于冬季郑州的气温低，可在冬季安排24小时“四班倒”制、其余季节“三班倒”。

　　f、消防监控中心值班员负责监控消防自动报警、各类防盗报警等智能化报警系统，通过电视监控电梯轿箱、车库及各重点部位、重要目标的安全情况，通过可视对讲系统、住户紧急呼救系统与各岗位住户进行信息沟通，发现异常情况，按相应的预定程序及时进行处理。

　　②、房屋本体、共用设施设备的管理

　　通过专业保养和维修，使小区的设施设备保持完好，充分保持和发挥其使用功能，从而确保业主的房屋保值增值。

　　a、机电设备、电梯实行24小时值班巡视制度。在保修期内发现的质量问题，通知“维保单位”进行处理，确保小区机电设备、电梯正常运行，水电供应正常，消防设施设备经常处于良好的工作状态。工程部负责制定年度、季度、月度维保计划，按照方正对各类设施设备的管理标准，逐项逐条实施管理，保证设备使用功能及使用寿命的正常发挥，同时，为小区创市优、省优创造条件，打好基础。

　　b、水、电、土、暖的维修养护，在按计划进行维修保养，保证其功能正常的同时，对突发性问题，立即组织抢修，小修不过夜，尽快恢复其使用功能。

　　c、对客户提出的维修要求，做到“即时服务”，维修人员保证在客户提出维修申请的25分钟内到达现场，并按照“海尔”式的服务模式，根据情况为业主提供有偿（无偿）服务，维修完成后按照收费标准合理收取维修费用。服务中心将跟踪、了解维修工作进程和难度，及时调度维修力量，维修完毕后，维修人员及时将相关信息反馈给服务中心，再由服务中心负责对客户进行维修服务意见的征询。

　　d、一般性维修不超过8小时，难度较大的维修不超过72小时。

　　e、装修管理，管理处将依照政府有关政策、法规，制定适合当地实际情况的装修管理规定，加强对装修活动的巡查、管理，纠正各种装修违章行为，杜绝违章装修作业，保证大厦外观、公共部位的美观统一，以确保大厦安全和使用功能不受影响，提高小区外在形象，延长物业使用寿命，达到物业保值增值的目的。

　　③、清洁绿化管理：

　　由清洁绿化部负责，通过专业保洁和清洗，使小区达到严格的星级酒店保洁标准；通过专业的维护，使小区达到环境优美的国家级花园小区的标准。

　　a、日常清洁保洁实行分区责任制。对于门厅、电梯间、电梯轿厢等业主经常使用的部位，每天早晨在业主出门前清洁完毕，分时段进行保洁，保洁时间至21时；对于楼梯、楼道部位，每周进行一次清洁，每天保洁一遍；每层楼梯间设有垃圾桶，垃圾日产日清（每天早晨一次收取），集中清运；室内墙壁定期清扫；单元大堂、会所、服务中心每天清扫一次并用“尘推”推扫一次，每月打蜡一次；庭院（含硬体景观、水面、绿化带）每天早晨业主出门前清扫一次并不间断保洁，保洁时间至21时，地面每月清洗两次；地下车库每天清扫一次并保持不间断的保洁，保持车库整洁干净，无杂物（视情安排清洗次数）。公共屋面每天保洁，视情进行清洁；各栋楼的外立面每年清洗一至两次；

　　b、绿化管理

　　在维保期内，对小区内花园定时进行巡查，发现问题及时向绿化维养公司反映，监督绿化维养公司的日常维养情况；维

养期满后，制定绿化养护计划，及时进行修剪、除草、施肥、施药等工作，通过专业的养护，使小区达到环境优美、四季如春、国家级花园小区标准。逢重大节日，由园艺师负责提供小区场景的设计，使小区成为业主良好的生活、休闲空间。

　　商业街采用租摆的方式进行美化。

　　④、突发事件的处理。

　　a、管理处办公区、员工生活区设有内部紧急报警系统，各固定岗设有按钮，当小区发生火警、匪警及各种自然灾害等非常情况时，有关人员将按照预定的报警信号发出信号，全体员工则在规定的时间内按预定程序和措施进行处理。

　　b、管理处将制定包括消防预案、大风暴雨处置预案等在内的各种紧急情况处理预案，并建立包括义务消防队在内的各种应急分队，平时经常培训，定期进行演习，训练应对各种突发事件的处理能力，提高防灾救灾水平，更好地为业主服务。

　　一个高尚的住宅小区，不仅要拥有典雅舒适的园林环境，方便快捷的沟通渠道，安全祥和的生活氛围，还应体现出小区内无处不在、无时不有的文化氛围和对人的尊重与关怀。通过创新的、丰富多彩的社区文化活动润物无声的渗透，启迪人们在追求美好生活时的自觉、自律意识，增进业主之间及业主与物业管理人员之间的沟通和交流，培养一个祥和、融洽、和谐的社区生活氛围，提高人们的精神文明素质和道德水准，是我们为小区业主提供社区文化的最终目标。中南世纪城小区的社区文化将充分体现出“健康主题文化社区”的内涵，管理处在充分讨论、酝酿的基础上，制定中南会社区文化活动的年度计划，由服务中心经理牵头，具体组织实施，管理处全体员工通力配合，共同为小区业主提供群众喜闻乐见、主题健康向上的社区文化内容，营造一种和谐、融洽的氛围和健康的邻里关系。

　　1、紧扣运动这一健康主题，使运动成为中南世纪城社区文化的主旋律。

　　①、中南会会所、泛会所有多种健身设施和器材，为满足业主健身需要提供了多种选择，管理处将对会所、泛会所部分运动项目如棋牌室、健身、台（乒乓）球、棋牌类等项目实行收费服务，诚招社会上有一定知名度的健身组织加盟，即为业主提供高档次的服务，也有利于提升中南物业的物业档次和形象。同时，也免费为业主提供部分健身场所和器材，开展大众化的健身运动。

　　②、在满足业主身体健康的同时，在小区内努力营造一种和睦、团结、充满温情的邻里关系和社区环境，保证业主的心理健康，提高小区业主对小区的认同。

　　③、为配合健康主题，小区将在适当的场所和位置，设置健康主题的标识，营造、烘托健康主体的文化气氛。

　　④、借助社会医疗机构和政府相关部门的力量，对业主的身体健康和生理健康情况进行定期检查，尽量杜绝亚健康状态。

　　⑤、同时，管理处将按照社区文化活动计划，举办运动主题的社区文化活动。

　　2、突出文化色彩，营造高雅的社区人文环境。

　　①、会所应设有免费的业主阅览室，供业主休闲阅读、丰富知识、提高文化品位之用。

　　②、不定期组织与钢琴音乐有关的活动，管理处拟招商在小区内设钢琴家教服务，为业主子女学习提供便利；不定期请钢琴师、音乐学校师生在多功能厅举办钢琴音乐会，培养、提高业主的音乐素养，让业主不必远足即能有高雅的艺术享受。

　　③、邀请专家举办各种专题的专业知识讲座，如文学艺术、健康卫生、股评、投资咨询等专题讲座，为业主开拓思维、丰富知识提供便利。

　　④、利用业主内部分稍有闲暇的人事，主办各类的艺术沙龙，由业主自发交纳会费，管理处协助并邀请当地艺术节知名人事参与，提高业主的整体艺术欣赏水平和创作水平。

　　⑤、利用护卫员现有训练器材，在寒暑期组建社区童子军，并收取一定费用，教育了祖国下一代的同时，增加业主对小区的向心力，并获得了一定的社会效益和经济效益。

　　3、建立环保的社区环境，营造天人自然和谐的生活方式。

　　管理处将借鉴ISO14000体系，采用下列措施实现这一目标。

　　①、在小区内设置环保宣传标识

　　②、在小区内设置与周围环境协调的环保垃圾桶（垃圾分类）

　　③、采用节能环保型产品

　　④、在所提供的物业管理服务中采用节水、节电措施

　　⑤、向区内业主进行环保知识宣传的同时，管理处人员自身按照环保的要求去完成各项工作，打造社区绿色家园。

　　4、随着宽带网的接入及业主的入住，在置业公司网站下设天下城网页，为业主沟通及交流创造一个高科技的平台。

　　5、在《中南会》下设物业管理专栏，围绕小区的管理服务以及丰富广大业主业余生活，内容包括：（1）小区基本情况的系列报道；

　　（2）管理服务内容、标准、及相关法律、法规的分类介绍；

　　（3）社区活动的信息发布及跟踪报道；

　　（4）小区好人好事的宣传褒扬，不良现象的揭露与批评；

　　（5）业主园地，热点、难点讨论区，请广大业主为小区管理出谋划策；

　　（6）信息交流区：如求租、求购，商品信息交流等；

　　文艺园地：各种散文、诗歌、小品文、小小说的发表；

　　通过《中南会》，还可开展各种评比和征选等活动，增强其参与性。

　　6、充分利用小区的各种设施开展健康文明的宣传活动。

　　（1）设立小区宣传栏：宣传小区物业管理的目标、服务内容、费用收支情况，结合各个节日和当前时事做相关的宣传报道。宣传栏每月更换一次。

　　（2）开展创建文明楼，评选文明家庭活动：通过创建和评选，鼓励业主积极参加小区的各项活动，将自身融入到生机勃勃的社区大家庭中，逐步培养文明健康、积极向上的高尚人品和自律意识。

　　社区文化活动

　　1．社区文化的活动项目

　　物业管理公司深知小区社区文化的重要性并将按季节性而制订整年的区内文化活动计划表及其预算开支以作配合。

　　深圳花园社区文化大致上可划分为户外活动及户内活动，其中再细分为软性项目及硬性项目。

　　户外活动：

　　（春季）

　　●春日联谊郊游乐

　　●元宵赏灯

　　（夏季）

　　●端阳海浴钓鱼乐

　　●球类、田径、游泳竞技

　　（秋季）

　　●中秋赏月猜灯谜

　　●秋日远足、攀岩

　　●风筝、烧烤东

　　（冬季）

　　●冬日嘉年华

　　●圣诞联欢

　　户内活动：

　　（春季）

　　●春节团拜

　　●交谊舞会

　　●情人节情书诗比拼

　　（夏季）

　　●乒乓球比赛

　　●话剧欣赏

　　●霓裳动感迎夏日

　　●桌球大赛

　　（秋季）

　　●书法大赛（毛笔、水笔）

　　●试酒会（红白葡萄酒）

　　●男士、女士精品推广

　　（冬季）

　　●优质咖啡、香名品尝小聚

　　●音乐、舞蹈表演

　　●电玩大比拼

　　●图案设计庆新年

　　讲座活动：

　　●卫生健康与你

　　●中国名胜、旅游景点

　　●摄影讲座

　　●最新资讯科技讲座

　　●救急讲座

　　●交友技巧讲座

　　●中国民间医疗食用讲座

　　●环保讲座

　　●家居防盗、防火安全讲座

　　●亲子、睦邻心得

　　2．社区文化活动伙伴

　　然而上述只是文化活动概括的一部份，要每项活动举办得成功与否，则必须事前筹划妥善，编排紧凑并邀请外办专业单位或政府及社区有关部门共同参与方可事半功倍。

　　3．社区文化活动的推动

　　要推动整个寿光各人员提起兴趣共同参与实非容易之事，因此，定时定稿的区内文化活动刊物实不可少，刊物内容、插图、色彩、趣味、写实、资讯报导定必精彩方有吸引力。

　　便民服务项目

　　旨在为用户提供最出色的服务，管理处将组织专业的管理队伍，通过优质的客户服务，争取高水准的表现，让用户获取最大收益的同时，亦感受到管理公司高效率的运作方式。在日常物业管理服务中，除了实行一般大厦所涉及之公共设施管理、服务工作外，主要

为安全保卫、清洁卫生、设备运行管理、客户服务、绿化管理、停车场及楼宇监督和管理，还提供一系列的便民服务工作，使该物业在管理上更上一个档次。

　　无偿服务（亲切客户服务）

　　●客户外出留言备忘；

　　●定时通告；

　　●失物待领；

　　●呼唤出租车服务

　　●代订办公文具及用品；

　　●代订新鲜牛奶类制品；

　　●代送鲜花；

　　●代办互联网；

　　●代办电话、有线电视的业务；

　　●代请医生；

　　●代订车、船、飞机票等；

　　●代办邮政、特快专递；

　　●小件行李、物品寄存；

　　●送报、送邮件；

　　有偿服务

　　●室内维修；

　　●地板打（按每次计算）；

　　●代送餐服务；

　　●卸装、搬运材料；

　　●代订或邮寄香港及外国部分报刊、杂志；

　　●汽车美容清洗服务；

　　●室内电器安装；

　　●传真、复印；

　　●电脑打字；

　　●室内杀虫服务；

　　●垃圾清运；

　　●代购物品；

　　●洗衣服务；

　　●室内盆景更换。

篇4：国内物业管理规模化慎防三大误区

　　国内物业管理规模化慎防三大误区

　　物业管理行业内外论及物业管理发展态势时，无不认为物业管理的规模化发展是必然趋势。持此观点的专家学者们的共识，基于以下几个不争的原因：一是物业管理产业化势在必行；二是物业管理企业只有通过规模化，才能达到效益化；三是企业资源配置的合理化，只有通过规模化才能形成优化；四是社会平均劳动成本的降低与企业成本的下降只有通过规模化才能得以实现。然而，当前我国物业管理行业在规模化的进程中却存在三大误区。

　　误区一：规模化就是管理面积扩大

　　大凡资质评审、合同谈判、行业排队等，人们首先关注的就是企业的管理面积，一时间，洛阳企业对外东讨西伐、南征北战，重组、兼并、合作、顾问顿起热潮，不管远亲近邻，只要数字攀升，便能心满意足。但冷静地审视物业管理规模化“大跃进”的结果，不难看出，单纯的数量化推进造成了极大的危害。首先是违背了企业宗旨，偏离了效益这一核心原则。其次，忽视了量与质的辩证关系。量以质为前提，重量轻质的结果极易助长企业的形式主义倾向。简单累积的办法忽视了物业的差异性特征，物业管理与有形产品市场份额的扩大有着本质的区别。第三，企业内部和企业间的购并重组，应当具有偶合性，“血型不符的嫁接”，结构不同的联手，其结果不仅不会形成递增效应，相反会导致排异反应，形成企业内耗。物业管理企业的联合应当以文化认同为基础，以优势互补为准则。

　　误区二：有规模就有品牌

　　人们普遍认为，物业管理已进入品牌经营阶段，物业管理的竞争已演绎成品牌竞争。既然要树立品牌，就不可避免地要进行品牌告知。近来物业管理项目中标、接管的消息不断，一些本名不见经传的企业也常见诸报端，企业也陶醉其中，热衷宣传、迷信炒作，比企业就是比消息的风气日炽。品牌应当是能为顾客提供其认为值得购买的功能利益及附加价值的产品，它具有识别功能、承诺功能和价值功能。第一，品牌传播要经过奠定品牌资产基础、累积品牌资产、提升品牌资产等几个阶段。“花钱买吆喝，赔钱赚项目”的做法与品牌经营是背道而驰的。第二，品牌并不完全是建立在物业管理规模之上，而是以过硬的服务品质、优良的管理绩效、全面的顾客满意为基础，建立品牌核心价值，规划品牌系统，塑造品牌形象、建立顾客忠诚。万科、中海、鹏基等知名企业遵循“有所为有所不为”的原则，既取得了可观的经济效益，又取得了良好的品牌效益，经验值得借鉴。

　　误区三：规模化就会规范化

　　一种观点就是只有走规模化发展的道路才能推动规范化的形成。这种外因决定内因的认识对行业与企业的发展也造成了一定的影响。它主要体现在两个方面，一是颠倒了规范化与规模化的前后关系，是先有规范化后有规模化，还是先有规模化后有规范化？不少企业急于求成，跟风攀附，在根基不稳、后方吃紧的情况下，也要疏通关系，致力于公关，拿下异地物业。结果，接下项目后，难以消化，暴露出内虚的致命缺陷。异地项目市场环境复杂，难于应对，公司上下只好忙于救火，导致前方后方都受到重创，其内未安，又要攘外，两败俱伤做一日和尚撞一天钟是必然的结局。练好内功，才能传出真经，抱着侥幸心理去拓展市场，不会取得双赢的效果。第二，规范化与规模化脱节，在企业资源配置上优先保障拓展项目，以争取合同承诺条款的实现。但这种保障规模扩张的做法，结果会造成本部因人力资源不足使本有的管理规范等优势逐渐失去，同时，外围物业也因后院吃紧而难以维系。所谓ISO9000、CS战略等规范运作的方式也会落得徒有虚名。规模化运作往往会造成跳跃式发展的最大矛盾就是企业资源短缺，尤其是人力资源匮乏，要求也与其他行业有别，既要理论，更重实践。人才的培养需假以时日，不可拔苗助长。

　　物业管理规模化势在必行，但在规模化进程中，我们必须探寻规模化的规律，走出误区，尽可能少走弯路。尽可能少犯急躁冒进和形式主义错误。只有这样，物业管理规模化目标才能真正实现。

篇5：办公楼物业管理招标公告样本5

　　办公楼物业管理招标公告样本5

　　z市城市管理行政执法局执法总队办公楼物业管理服务项目，根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》等，参照《上海市住宅物业管理规定》等相关规定，经上海市城市管理行政执法局执法总队决定，采用公开招标的方式选聘本项目的物业服务企业。

　　一、招标人基本情况

　　招标人：上海市城市管理行政执法局执法总队

　　地址：上海市普陀区凯旋北路459号邮政编码：2**

　　联系人：z联系电话：**

　　二、招标代理机构基本情况

　　招标代理机构：上海**业主咨询服务有限公司

　　地址：上海市浦东新区东方路1381号蓝村大厦*座邮政编码：**

　　联系人：z联系电话：***

　　三、《城市管理执法总队办公楼》物业项目基本情况概述

　　1、本项目物业类型为：办公楼。

　　2、本项目座落地址：上海市普陀区凯旋北路459号

　　3、本项目的总占地面积：2700平方米

　　4、本项目面积：

　　办公楼主楼四层面积2234平方米，副楼二层面积368平方米，裙房面积265平方米，食堂575平方米；合计管理建筑面积3442平方米。地面停车场面积1550平方米，自行车棚面积60平方米。

　　5、物业构成：

　　多层办公楼1幢4层2234平方米

　　副楼1幢2层368平方米

　　裙房1幢1层265平方米

　　食堂1幢1层575平方米

　　车位数量：20个

　　四、物业服务企业服务范围

　　（一）物业公共部位的使用管理、维修、更新、改造和养护；

　　（二）房屋设备、设施的运行、维护、维修和养护；

　　（三）公共区域、会议室和领导办公室的日常保洁服务；

　　（四）日常安全防范服务；

　　（五）车辆停放管理；

　　（六）食堂的运营和管理；

　　（七）室外绿化养护；

　　（八）物业档案资料的保管；物业管理其他相关事务的管理服务；

　　（九）委托方委托的其他物业管理服务事项。

　　五、物业服务收费标准及物业服务标准

　　物业服务收费标准由投标企业根据项目物业服务方案自行测算报价，具体分项服务成本测算划分为：综合服务（含食堂经营与管理）、秩序维护费、保洁费、绿化养护、设施设备维护保养及维修服务。

　　综合服务、秩序维护、保洁和绿化四项服务标准参考上海市住宅物业服务分等收费标准四级服务标准，房屋和设施设备运行维护保养服务标准：公共部位三类，供水系统一类，排水系统一类，公共照明三类，消防系统二类，避雷系统，弱电系统：监控系统、车禁系统、门禁系统。

　　六、物业服务合同期限

　　本次招标，招标人与中标单位签署的物业管理服务合同的期限为3年，从20**年1月1日至20**年12月31日。

　　七、投标申请人条件

　　1、资质为三级或三级以上；

　　2、近一年内信用信息中不良业绩记录分值低于6分；

　　3、管理实绩要求：具有管理类似办公楼或商务楼的物业管理服务经验。

　　4、其它：拟任项目负责人有两年以上管理经验，大专以上学历或者中级以上职称，具有小区经理资格，有物业管理师资格更佳；

　　5、入围投标人须提交人民币贰万伍仟元的投标保证金，未中标的投标人凭《未中标通知书》领回投标保证金。

　　八、申请投标的地点、期限及保证金要求

　　投标申请人应凭《资格预审申请书》和附件清单报名资料申请投标。

　　1、申请投标地点：上海市浦东新区东方路1381号蓝村大厦28C座，上海**业主咨询服务有限公司。

　　2、申请投标期限：自20**年11月19日14时至16时止。

　　3、投标申请人应按照上述地点和时间，向招标人提交资格预审资料一套资格预审申请材料。包括《资格预审申请书》及附件资料，报名材料均加盖投标企业公章。

　　4、符合资格预审条件并入围的投标申请人应将投标保证金人民币贰万伍仟元（支票，台头为上海**业主咨询服务有限公司）递交给招标代理人，由招标代理人开具收据。

　　九、入围投标人确定

　　有效投标人超过5家时，由招标方按照有效投标人的信用等级和最新社会公众满意度择优选择5家入围投标单位参加最后决标。

　　经资格预审后，招标人在20**年11月20日根据资格预审结果向投标申请人分别发出《入围通知》和《未入围通知》。

　　十、其他补充事项

　　(一)本项目物业服务费结算方式为包干制；

　　(二)本项目投标报名提交资料:（加盖公章）

　　1、资格预审申请书

　　2、公司简介

　　3、营业执照(复印件)

　　4、组织机构代码证(复印件)

　　5、资质证书及其它证书(复印件)

　　6、拟派项目负责人简历(含证书复印件)

　　7、具有在管类似物业的经验(物业服务合同复印件)

　　8、投标企业近一年财务报表或审计报告。

　　特此公告

　　招标人：上海市城市管理行政执法局执法总队

　　招标代理人：上海**业主咨询服务有限公司

　　二〇一三年十一月十一日