国内物业管理规模化慎防三大误区

　　国内物业管理规模化慎防三大误区

　　物业管理行业内外论及物业管理发展态势时，无不认为物业管理的规模化发展是必然趋势。持此观点的专家学者们的共识，基于以下几个不争的原因：一是物业管理产业化势在必行；二是物业管理企业只有通过规模化，才能达到效益化；三是企业资源配置的合理化，只有通过规模化才能形成优化；四是社会平均劳动成本的降低与企业成本的下降只有通过规模化才能得以实现。然而，当前我国物业管理行业在规模化的进程中却存在三大误区。

　　误区一：规模化就是管理面积扩大

　　大凡资质评审、合同谈判、行业排队等，人们首先关注的就是企业的管理面积，一时间，洛阳企业对外东讨西伐、南征北战，重组、兼并、合作、顾问顿起热潮，不管远亲近邻，只要数字攀升，便能心满意足。但冷静地审视物业管理规模化“大跃进”的结果，不难看出，单纯的数量化推进造成了极大的危害。首先是违背了企业宗旨，偏离了效益这一核心原则。其次，忽视了量与质的辩证关系。量以质为前提，重量轻质的结果极易助长企业的形式主义倾向。简单累积的办法忽视了物业的差异性特征，物业管理与有形产品市场份额的扩大有着本质的区别。第三，企业内部和企业间的购并重组，应当具有偶合性，“血型不符的嫁接”，结构不同的联手，其结果不仅不会形成递增效应，相反会导致排异反应，形成企业内耗。物业管理企业的联合应当以文化认同为基础，以优势互补为准则。

　　误区二：有规模就有品牌

　　人们普遍认为，物业管理已进入品牌经营阶段，物业管理的竞争已演绎成品牌竞争。既然要树立品牌，就不可避免地要进行品牌告知。近来物业管理项目中标、接管的消息不断，一些本名不见经传的企业也常见诸报端，企业也陶醉其中，热衷宣传、迷信炒作，比企业就是比消息的风气日炽。品牌应当是能为顾客提供其认为值得购买的功能利益及附加价值的产品，它具有识别功能、承诺功能和价值功能。第一，品牌传播要经过奠定品牌资产基础、累积品牌资产、提升品牌资产等几个阶段。“花钱买吆喝，赔钱赚项目”的做法与品牌经营是背道而驰的。第二，品牌并不完全是建立在物业管理规模之上，而是以过硬的服务品质、优良的管理绩效、全面的顾客满意为基础，建立品牌核心价值，规划品牌系统，塑造品牌形象、建立顾客忠诚。万科、中海、鹏基等知名企业遵循“有所为有所不为”的原则，既取得了可观的经济效益，又取得了良好的品牌效益，经验值得借鉴。

　　误区三：规模化就会规范化

　　一种观点就是只有走规模化发展的道路才能推动规范化的形成。这种外因决定内因的认识对行业与企业的发展也造成了一定的影响。它主要体现在两个方面，一是颠倒了规范化与规模化的前后关系，是先有规范化后有规模化，还是先有规模化后有规范化？不少企业急于求成，跟风攀附，在根基不稳、后方吃紧的情况下，也要疏通关系，致力于公关，拿下异地物业。结果，接下项目后，难以消化，暴露出内虚的致命缺陷。异地项目市场环境复杂，难于应对，公司上下只好忙于救火，导致前方后方都受到重创，其内未安，又要攘外，两败俱伤做一日和尚撞一天钟是必然的结局。练好内功，才能传出真经，抱着侥幸心理去拓展市场，不会取得双赢的效果。第二，规范化与规模化脱节，在企业资源配置上优先保障拓展项目，以争取合同承诺条款的实现。但这种保障规模扩张的做法，结果会造成本部因人力资源不足使本有的管理规范等优势逐渐失去，同时，外围物业也因后院吃紧而难以维系。所谓ISO9000、CS战略等规范运作的方式也会落得徒有虚名。规模化运作往往会造成跳跃式发展的最大矛盾就是企业资源短缺，尤其是人力资源匮乏，要求也与其他行业有别，既要理论，更重实践。人才的培养需假以时日，不可拔苗助长。

　　物业管理规模化势在必行，但在规模化进程中，我们必须探寻规模化的规律，走出误区，尽可能少走弯路。尽可能少犯急躁冒进和形式主义错误。只有这样，物业管理规模化目标才能真正实现。

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篇2：办公楼物业管理招标公告样本5

　　办公楼物业管理招标公告样本5

　　z市城市管理行政执法局执法总队办公楼物业管理服务项目，根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》等，参照《上海市住宅物业管理规定》等相关规定，经上海市城市管理行政执法局执法总队决定，采用公开招标的方式选聘本项目的物业服务企业。

　　一、招标人基本情况

　　招标人：上海市城市管理行政执法局执法总队

　　地址：上海市普陀区凯旋北路459号邮政编码：2**

　　联系人：z联系电话：**

　　二、招标代理机构基本情况

　　招标代理机构：上海**业主咨询服务有限公司

　　地址：上海市浦东新区东方路1381号蓝村大厦*座邮政编码：**

　　联系人：z联系电话：***

　　三、《城市管理执法总队办公楼》物业项目基本情况概述

　　1、本项目物业类型为：办公楼。

　　2、本项目座落地址：上海市普陀区凯旋北路459号

　　3、本项目的总占地面积：2700平方米

　　4、本项目面积：

　　办公楼主楼四层面积2234平方米，副楼二层面积368平方米，裙房面积265平方米，食堂575平方米；合计管理建筑面积3442平方米。地面停车场面积1550平方米，自行车棚面积60平方米。

　　5、物业构成：

　　多层办公楼1幢4层2234平方米

　　副楼1幢2层368平方米

　　裙房1幢1层265平方米

　　食堂1幢1层575平方米

　　车位数量：20个

　　四、物业服务企业服务范围

　　（一）物业公共部位的使用管理、维修、更新、改造和养护；

　　（二）房屋设备、设施的运行、维护、维修和养护；

　　（三）公共区域、会议室和领导办公室的日常保洁服务；

　　（四）日常安全防范服务；

　　（五）车辆停放管理；

　　（六）食堂的运营和管理；

　　（七）室外绿化养护；

　　（八）物业档案资料的保管；物业管理其他相关事务的管理服务；

　　（九）委托方委托的其他物业管理服务事项。

　　五、物业服务收费标准及物业服务标准

　　物业服务收费标准由投标企业根据项目物业服务方案自行测算报价，具体分项服务成本测算划分为：综合服务（含食堂经营与管理）、秩序维护费、保洁费、绿化养护、设施设备维护保养及维修服务。

　　综合服务、秩序维护、保洁和绿化四项服务标准参考上海市住宅物业服务分等收费标准四级服务标准，房屋和设施设备运行维护保养服务标准：公共部位三类，供水系统一类，排水系统一类，公共照明三类，消防系统二类，避雷系统，弱电系统：监控系统、车禁系统、门禁系统。

　　六、物业服务合同期限

　　本次招标，招标人与中标单位签署的物业管理服务合同的期限为3年，从20**年1月1日至20**年12月31日。

　　七、投标申请人条件

　　1、资质为三级或三级以上；

　　2、近一年内信用信息中不良业绩记录分值低于6分；

　　3、管理实绩要求：具有管理类似办公楼或商务楼的物业管理服务经验。

　　4、其它：拟任项目负责人有两年以上管理经验，大专以上学历或者中级以上职称，具有小区经理资格，有物业管理师资格更佳；

　　5、入围投标人须提交人民币贰万伍仟元的投标保证金，未中标的投标人凭《未中标通知书》领回投标保证金。

　　八、申请投标的地点、期限及保证金要求

　　投标申请人应凭《资格预审申请书》和附件清单报名资料申请投标。

　　1、申请投标地点：上海市浦东新区东方路1381号蓝村大厦28C座，上海**业主咨询服务有限公司。

　　2、申请投标期限：自20**年11月19日14时至16时止。

　　3、投标申请人应按照上述地点和时间，向招标人提交资格预审资料一套资格预审申请材料。包括《资格预审申请书》及附件资料，报名材料均加盖投标企业公章。

　　4、符合资格预审条件并入围的投标申请人应将投标保证金人民币贰万伍仟元（支票，台头为上海**业主咨询服务有限公司）递交给招标代理人，由招标代理人开具收据。

　　九、入围投标人确定

　　有效投标人超过5家时，由招标方按照有效投标人的信用等级和最新社会公众满意度择优选择5家入围投标单位参加最后决标。

　　经资格预审后，招标人在20**年11月20日根据资格预审结果向投标申请人分别发出《入围通知》和《未入围通知》。

　　十、其他补充事项

　　(一)本项目物业服务费结算方式为包干制；

　　(二)本项目投标报名提交资料:（加盖公章）

　　1、资格预审申请书

　　2、公司简介

　　3、营业执照(复印件)

　　4、组织机构代码证(复印件)

　　5、资质证书及其它证书(复印件)

　　6、拟派项目负责人简历(含证书复印件)

　　7、具有在管类似物业的经验(物业服务合同复印件)

　　8、投标企业近一年财务报表或审计报告。

　　特此公告

　　招标人：上海市城市管理行政执法局执法总队

　　招标代理人：上海**业主咨询服务有限公司

　　二〇一三年十一月十一日

篇3：公寓物业管理招标公告样本6

　　公寓物业管理招标公告样本6

　　《z公寓》住宅小区物业项目，根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》等相关规定，经上海市浦东新区z公寓业主大会决定，采用公开招标的方式选聘本项目的物业服务企业。

　　一、招标人基本情况

　　招标人：上海市浦东新区z公寓业主大会

　　地址：浦东新区北张家浜路28弄1号、3号邮政编码：**

　　联系人：z主任联系电话 1**34*秘书长1**

　　二、招标代理机构基本情况

　　招标代理机构：上海**业主咨询服务有限公司

　　地址：上海市浦东新区东方路1381号蓝村大厦28C座邮政编码：2**

　　联系人：z联系电话：**

　　三、《z公寓》物业项目基本情况概述

　　1、本项目物业类型为：高层住宅。

　　2、本项目座落地址：浦东新区北张家浜路28弄1号、3号。

　　3、本项目的物业管理区域四至范围：东至白领公寓，南至张家浜河，西至东旅大厦，北至北张家浜路。

　　4、本项目面积：

　　本项目建设用地面积为5760平方米。本项目总建筑面积为35003.82 平方米。

　　建筑面积构成为：

　　地上总建筑面积为33409.97平方米，包括：住宅建筑面积33309.25平方米，275套，物业用房和业委会用房建筑面积100.72平方米。

　　地下总建筑面积1593.85平方米。

　　本项目共计建筑物2幢（其中剪力墙高层住宅28层）。

　　5、绿化指标：

　　绿化率为30%，绿化面积1728平方米。

　　6、停车场库：

　　本项目规划机动车停车位56 个，其中：地上停车位22个（实际停车76个），地下人防停车位34个（实际停车36辆）。按照规划设计建造了非机动车停车位276个，在地下室内。

　　7、小区出入口：

　　小区共设置2个出入口。北张家浜路为主出入口，人车共行，门岗值勤时间为24小时；张家浜河出口为人行出入口，刷卡进出。

　　四、物业服务收费标准及服务要求：

　　1、本项目物业服务收费标准：

　　本次招投标住宅物业费收费标准报价总计不超出现行收费标准：住宅收费标准：1.50元/月/平方米。根据《上海市住宅物业管理规定》第四十四条第二款规定，“同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费执行同一价格标准。” 本小区一~三层和四层以上住宅对部分不同设施设备执行不同的运行维护保养费标准外，其他服务收费标准执行同一价格标准。

　　露天机动车位120元/个/月、地下人防机动车位450元/个/月；临时停车超过1小时按照5元/辆，过夜10元/辆。

　　2、本项目物业服务标准：

　　按照《上海市住宅物业服务分等收费标准》，综合管理服务：三级；公共区域清洁卫生服务：三级；公共区域秩序维护服务：三级；公共区域绿化日常养护服务：三级；共用部位、共用设备设施日常运行保养、维修服务：公共部位，二类；供水系统，二类；公共照明，一类；消防系统、弱电系统，二类；电梯；避雷系统；小区具备的设施设备提供相应的日常运行保养、维修服务。具体要求详见招标书。

　　3、物业服务费结算形式：

　　物业服务费结算形式采用包干制，综合服务费、公共区域清洁维护费、公共区域秩序维护费、公共区域绿化养护费、共用部位共用设施设备运行维护保养维修费等具体分项标准由投标企业按照分等收费标准在投标书中明确。

　　五、物业服务合同期限：

　　物业服务合同期限为两年，自20**年1月1日至20**年12月31日。其中前六个月为考察期（考察期按照物业服务合同的约定服务标准，经业主大会确认不合格的，按照物业服务合同约定承担违约责任）。

　　六、投标申请人条件

　　1、资质等级为三级以上（含三级）；

　　2、近一年内信用信息中不良业绩记录分值低于6分；

　　3、管理实绩要求：具有管理同等规模住宅小区累计10万平方米以上；

　　4、其它：拟任小区经理有两年以上管理经验，大专以上学历或者中级以上职称，具有小区经理资格，有物业管理师资格更佳；

　　5、入围投标人须提交贰万伍仟元（人民币）的投标保证金，未中标的投标人凭《未中标通知书》领回投标保证金。

　　七、申请投标的地点、期限及保证金要求

　　投标申请人应凭《资格预审申请书》申请投标。

　　1、申请报名地点：上海市浦东新区潍坊路131弄1号潍坊社区事务受理服务中心2楼小会议室。

　　2、申请报名时间： 20**年11月12日13：30~16：30。

　　3、投标申请人应按照上述地点和时间，向招标人提交资格预审资料一套资格预审申请材料。包括：《资格预审申请书》（见附件），企业概况，营业执照、组织机构代码证、税务登记证、物业服务企业资质等级证书复印件，在管楼盘介绍，近一年财务报表或审计报告，拟派小区经理的简历及证件等相关资料，上述材料加盖投标企业公章。

　　4、符合资格预审条件并入围的投标申请人应将投标保证金人民币贰万伍仟元（支票，台头为上海**业主咨询服务有限公司）递交给招标代理人，由招标代理人开具收据。

　　5、投标单位一旦中标，已缴纳的投标保证金转为招标代理服务费用。

　　八、入围投标人确定：

　　当报名参加投标并资格预审合格的企业超过5家时，按照有效投标人的信用等级和最新社会公众满意度择优确定5名投标报名企业入围参加竞标。已入围的投标企业，招标方将发出《入围通知书》。

　　入围企业在通知书规定时间内凭《入围通知书》向招标代理人提交投标保证金，并购买招标书（招标书工本费为人民币壹佰元整，以现金支付）。

　　九、其他事项：

　　本次招标，中标候选人结果出来以后将按照建设部（建住房〔20**〕130号）文件的规定确定中标人。如果确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同时，才可依序确定其他中标候选人为中标人。

　　特此公告

　　招标人：上海市浦东新区z公寓业主大会

　　招标代理人：上海**业主咨询服务有限公司

　　二〇一三年十一月五日

　　附件：

　　资格预审申请书

　　致上海市浦东新区嘉德公寓业主大会、上海业伟业主咨询服务有限公司：

　　贵方物业管理招标公告已详阅，我们现正式决定参加此次投标活动。根据招标公告的要求，投标人回复如下：

　　1．我们已详细审阅了招标公告的全部内容。

　　2．我们将按照招标公告的规定，承担相应的责任和义务，并严格遵守政府相关的法律法规。

　　3．我们已提供招标公告中要求提供的资格预审证明材料（见附件清单）。

　　4．我们将严格审阅全部招标文件，包括招标文件的解释材料和附件、招标文件的修改文件（如果有），并按照招标文件的规定，严格遵守政府相关的法律法规，承担相关责任和义务。

　　5．我们理解，贵方有权利不接受最低价或者任何一方的投标。

　　6. 若我方中标，投标保证金转为招标代理服务费用。

　　7.我们承诺，随函提供的资料保证真实，如有虚假情况，或者有其他违反招标投标法规的行为，我方的投标保证金将被贵方没收，我方无权要求返还。

　　随函提供的资料名称：（复印资料需要加盖企业公章）

　　1、企业概况；

　　2、营业执照、组织机构代码证、税务登记证、物业服务企业资质等级证书复印件；

　　3、类似物业的管理情况一览表（含项目名称、地址、建筑面积、物业费收费标准、项目经理、电话）；

　　4、拟派小区经理的简历及证件等复印件；

　　5、近一年物业公司年度会计报表或审计报告；

　　6、其他相关材料。

　　联系地址：邮政编码：

　　电话：手机：传真：

　　联系人：

　　申请投标单位（盖章）：

　　法定代表人（签章）：

　　申请日期：20**年月日

篇4：别墅区项目物业管理思路

　　别墅区项目的物业管理思路

　　一、安全管理是基础

　　别墅区的安全管理主要是要保障业主的隐私权，而不仅仅是安全保卫，如何在保障业主隐私权的方面做出显性化服务，是打动业主的关键。

　　技防替代人防是关键，别墅区的容积率低，管理面积大，安防是重点，技防代理人防能够有效地提高客户的满意度，降低物业的服务成本。

　　二、客户服务是保障

　　物业服务永远没有完美的服务，物业服务产品是过程产品，因为服务环境、提供者、设备设施、工具器具等各方面原因，物业服务出现瑕疵的可能性较大。

　　良好的客户服务，特别是专属管家服务与客服形成一对一的服务模式，让管家与业主建立良好的感情纽带，能够很好地了解客户需求，挖掘客户潜在诉求，形成诉求满足体制。

　　三、个性服务是特色

　　别墅区项目客户群是有特点的，非富即贵，客户每户都有自己的特点，客户对物业除基础服务外，还有更多的个性化特约服务，物业公司必须形成良好的服务设计能力，满足客户的个性服务，可以成为增值有偿服务的亮点，增加经营收益。

　　绿化养护也是业主个性化服务和物业服务的特色与亮点，也是增值服务的关键点。

　　四、工程服务“显性服务”隐性化

　　别墅区业主更多的是成功人士和企业高管，闲暇时间较少，闲暇时休息需要彻底的放松，不愿意关注过程，更关注的是结果，对物业服务要求的是结果。

　　因此，工程设备设施的维修养护服务要求的是尊贵服务，尽量在业主休息的时间完成，注意与普通住宅社区的区别，工程维修服务尽量隐性化。

　　五、人力资源与培训是服务的源泉

　　别墅区项目客户需要的是尊贵服务——面子工程，所有的物业服务要求给业主或业主的朋友呈现的是五星级的酒店尊贵享受。

　　满足业主服务需求的人才是服务的根本，后续的培训是高品质服务的源泉。

　　六、违建管理与宠物管理是难点

　　别墅区项目大部分是联排或者叠拼，业主一般都有权属的花园或者地下空间，业主的个性化需求就会体现出来，业主根据自己的品味会对建筑进行改建或者扩建。

　　改建扩建就会出现违法建筑，既成事实的违建会成为业主与物业，业主与业主之间的焦点矛盾，也成为以后物业后续服务的主要矛盾点。

　　别墅区项目最多的就是宠物，而且就是宠物都比较名贵，宠物管理也成为邻里纠纷的突出点，配合公安机关进行宠物管理与宠物饲养的宣传尤为重要。

篇5：物业管理VIP服务方案

　　物业管理的VIP服务方案

　　优质服务是物业管理企业最重要的产品，物业管理企业只有把服务工作做好，才能在竞争中脱颖而出。本物业管理方案结合作者多年的工作经验，总结出物业管理行业在管理服务方面还存在着从业人员素质不高等问题，但是解决这些问题的关键还是要靠规范物业管理行业法规和制定物业管理方案，严格执行企业物业管理制度落实等问题。

　　随着物业服务水平对小区房屋的销售以及居住的质量影响越来越大，如何使物业服务更好地促进***的销售，在不断完善物业管理方案对某小区现有物业管理的基础上，对某小区进一步提高物业管理的配置及服务水平，使某业主物业管理享受到VIP服务。

　　一、物业管理方案-----日常维护

　　1、对业主房屋的管理：每月进行定期检查并记录。检查结果，如果是空置房，用短信的方式向业主反馈，并向业主提出相关建议，让业主觉得自己的房屋就算没有时间来看，物业公司也在照看着，放心让物业公司去管理。如果是业主入住的房屋，直接用纸张作好记录，投入到业主的信箱中，使业主对自己的房屋有所了解。（可为业主的空置房进行简单清扫），业主的检查记录进行专门存档，存放在业主档案文件袋中。

　　2、对公共部位、设施设备的物业管理每月定期进行检查，把检查、维修计划、维修结果反馈到公共信息栏中，使业主了解到本园区物业运行情况。

　　3、维修速度：业主报修，物业服务中心应在15分钟内到业主报修现场，通过检查判断，立即向业主反馈维修信息，绝不断拖拖拉拉（前提是施工方必须保证维修的及时性），让业主感觉到维修的“深圳速度”。

　　4、对公共设施采取24小时值班制，晚上也安排人员进行值班，以确保设施的正常运转。

　　二、物业管理方案---环境卫生

　　为提高及第苑的清洁度，在每层楼的消防楼梯处放置一个垃圾桶，业主只要把垃圾拿出家里，投放到本楼层的垃圾桶即可，这样可减少垃圾经过电梯影响电梯内的卫生。保洁员每天把垃圾清洁到公共路面的垃圾桶，由环卫站的保洁员清运出小区。保洁员对每层电梯前厅采用酒店使用的清洁用具进行清洁、以保证高标准的清洁度。消防楼梯、窗户等及时保洁，确保每栋楼达到高标准的卫生要求。

　　三、物业管理方案---绿化养护

　　定期施肥、及时修剪、除草，确保园区的园林绿化正常生长。种植时设计出各种图案定型，按定型的图案进行修剪、养护。使及第苑的绿化特色与其他园区不同。

　　四、物业管理方案---交通秩序及车辆停放

　　为使及第苑的交通顺畅，车辆的停放井然有序。设专门的交通指挥岗，进入及第苑的车辆受指挥岗的指挥，业主按顺序、要求停放好车辆。交通指挥岗熟悉所有停放在及第苑的车辆的固定位置，做好只要业主回来，就指引其往固定的车位停放，避免乱停乱放影响交通秩序。

　　五、物业管理方案---安防

　　根据物业公司的安防方案，使用比其他园区更高科技、更全面的安防系统，以便人防与技防相结合，提高园区的安全系数。

　　六、物业管理方案---收费服务

　　物业公司为每户业主在银行开户，物业收费项目都可以在银行代交，物业公司收到银行代收的费用后，用短信反馈给业主，这样可以节省业主到物业服务中心交费的时间，物业公司也可以及时收到各种费用。

　　七、物业管理方案---物业服务中心

　　增设服务热线电话，增设网上业主论坛及QQ群，使业主能充分参与物业管理，使物业对业主有更贴心的服务。增设亲和大使，对业主的孩子及老人重点关注，孩子及老人的生日、节日时送小卡片、小礼物等，增进业主与物业公司的感情。

　　八、物业管理方案---特约服务

　　增设更多、更方便的特约服务，如室内安防系统、购买机票、订餐、旅游咨询等，使业主更省心。

　　九、物业管理方案---制定标准的管理程序

　　服务人员统一的服务方式及服务程序，以体现物业服务水平。

　　基于上述物业管理方案存在的问题，要进一步推进物业管理VIP服务业的发展，必须尽快建立、健全物业管理服务体制和运行规范，形成与社会主义房地产市场经济和全面推行住房商品化、社会化相适应的新的物业管理运作模式。