物业前介实际案例解析:X写字楼(大厦)

　　物业前介实际案例解析--某写字楼（大厦）

　　【案例】某大厦为一座以写字楼为主的综合楼。开发商在设计和施工阶段聘请某知名物业管理公司作为前期物业管理顾问，物业管理公司在以下几个方面给开发商提出了良好的改进意见，并得到开发商的采纳：

　　①原设计大厦客梯只有3部，物业管理公司根据大厦规模和人流量，从方便客户使用、减少等待时间、提高大厦档次等方面考虑，建议增加2部客梯。

　　②原设计大厦只有地下停车场，停放小型车辆。大厦四周均为车辆通道，不能停放车辆。物业管理公司认为大厦如无大型车辆停放处，使用肯定是不方便的。建议将大厦一层后半部改为大型车辆停放处。

　　③原设计大厦停车场为二级计次停车场，物业管理公司认为根据大厦所处的有利位置和车辆的流量，为提高停车场利用效率、增加停车场收入，建议停车场改为按一级计时停车场设计。

　　④原设计未考虑自行车停放处，物业管理公司认为自行车仍是客户的主要交通工具，如果不考虑专门的自行车停放处，客户就会乱停乱放，这样既影响市容景观，又不安全。建议在大厦周围人行通道上隔出一定范围搭建自行车棚，以满足客户停放自行车的需要。

　　⑤大厦为中央空调系统，原先考虑将空调能源总消耗按面积分摊收取空调使用费。物业管理公司认为，空调费按面积分摊既不合理也不公平，会造成用多用少一个样、用与不用一个样的结果，而且这种吃大锅饭的现象会造成能源的浪费。因此，建议安装空调计费系统，便于空调费的收取，并节约能源。

　　⑥原设计每层楼为一个用电单元，安装一个电表，将电费按整层面积进行分摊。物业管理公司认为，用电到户、到每个办公室，这是一个基本要求，有利于臼后的电费收取和节约用电。按每层楼计量后分摊，肯定是不合理的。而且现在不到户今后用户意见大还是要到户。与将来再改造相比，在建设期直接安装分户电表，既节约人力物力，又减少不必要的麻烦。因此，建议安装分户电表。

　　⑦原设计未考虑设门禁系统，物业管理公司认为，大厦规模较大，入住用户和来访者多，人员混杂，安全隐患较大，建议安装门禁系统。门禁系统不仅增加了大厦的安全，而且也会成为大厦的卖点之一，促进大厦的保值和增值。

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篇2：为什么需要物业管理前期介入

　　为什么需要物业管理的前期介入

　　物业管理的前期介入,是指物业管理企业在接管物业之前就参与物业的规划设计和建设的过程。从业主(使用人)及物业管理的角度,提出一些合理化建议,使物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。

　　现代高层建筑具有设计复杂,技术含量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业建成后能够正常使用,物业管理企业的前期介入是非常必要的。目前,一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理,但大多数的前期介入都是在业主入住前半年左右开始的,主要就建筑安装的后期工作提出一些建议,为接管验收做前期准备,在深度和广度上都存在一定的缺陷,仍然难以解决开发商给物业管理带来的很多问题。物业管理企业真正意义上的前期介入应该是从项目前期设计开始,到物业接管验收为止。

　　我国的物业管理脱胎于传统的房地产管理,一直滞后于规划设计和施工建设,以致物业建成后出现布局不合理、配套不完善、管理不便、维修困难等诸多缺陷,从而引发了业主、开发商和物业管理公司之间的矛盾和纠纷。物业管理公司如在规划设计阶段就能提前介入,利用其丰富经验和专业知识提出切实可行的建议,使规划设计更符合业主和使用人的要求,既可赢得购房者青睐,也可为日后的物业管理铺路。

　　物业管理是一种针对物业的全过程的管理,它同物业的形成过程,即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。面对现代物业设计复杂、技术含量高、建设周期长和安装、施工难度大的特点,物业管理一定要有超前性,即在物业的开发设计阶段就应当充分考虑建成以后的使用和管理的需求,充分利用物业管理的专业知识和丰富经验,从物业管理的运作角度为开发商提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等多方面的建设性意见,使规划设计更符合使用和管理的要求，让前期介入为后期物业管理开路。

篇3：物业项目早期介入形式工作内容

　　物业项目早期介入的形式与工作内容

　　1.项目可行性研究阶段

　　（1）介入形式

　　向物业建设单位及其聘请的专业机构提供专业咨询意见（选址、投资额、目标市场、市场定位等），同时，对未来的物业管理进行总体规划。

　　（2）主要工作内容

　　①根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理模式；

　　②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；

　　③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；

　　④根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准；

　　⑤设计物业管理框架性方案。

　　2.规划阶段

　　（1）介入形式

　　参与各项规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，从而更好地满足购房者的需求，降低开发风险；减少后续的更改和调整，为建设单位节约资金。

　　（2）主要工作内容

　　①就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；

　　②就物业环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见及建议；

　　③提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见；

　　④就物业管理用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。

　　3.建设阶段

　　（1）介入形式

　　主要是派出工程技术人员进驻到现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。

　　（2）主要工作内容

　　①就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案；

　　②配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；

　　③对室内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；

　　④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线铺设走向等。

　　4.竣工验收阶段

　　（1）介入形式

　　物业服务企业作为物业的管理者，从确保物业正常使用的角度，参与对已竣工物业的验收，严把质量关；房地产开发企业和施工单位也要为物业服务企业参与竣工验收提供方便与支持。

　　（2）主要工作内容

　　①参与隐蔽工程验收，做好记录，对问题工程提出整改建议；

　　②参与单项工程验收，做好记录，对问题工程提出整改建议；

　　③参与分期验收，做好记录，对问题工程提出整改建议；

　　④参与全部工程验收，做好记录，对问题工程提出整改建议。

　　5.销售阶段

　　（1）介入形式

　　物业服务企业以“售后服务者”的身份，积极参与开发商售楼活动。现今售后服务已成为人们选房的重要砝码，物业服务企业提前亮明身份，向业主、准业主展示自身的服务优势等于给其吃了定心丸，既有利于房产促销，同时也利于日后双方的和谐共处。

　　（2）主要工作内容

　　①派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供咨询服务，促进双方的了解；

　　②印发有关资料和制度，以加深业主对未来物业管理的认识并明了物业管理的消费内容和金额；将各项收费的用途和管理办法公开化、透明化；

　　③采取各种方法宣传并展示未来物业管理的状况；

　　④督促物业建设单位（业主）签定《前期物业管理合同》。

　　销售工作中物业管理的介入，既是前期物业建设和物业管理理念的延伸，也正式确定了以后物业管理的主要内容和要求，起到了承前启后的作用。

篇4：物业地产协作工作关系

　　物业与地产的协作工作关系

　　物业与地产的协作，主要体现在物业方面在地产开发、建设、销售和售后各个环节，满足地产需要，提供的前期介入服务、销售过程的支持服务和地产产品交付业主后的遗留工作的配合、支持、尾盘销售代理服务。因此，为了方便阐述，我们这里把物业与地产的协作工作关系，也从以下方面来阐述。

　　一）前期介入顾问服务

　　1、目的与作用

　　（1）从物业管理角度，对地产项目的规划设计提出建议和意见，优化设计，完善设计细节，尽可能避免地产在项目开发中出现重复投资和浪费。

　　（2）从日后物业使用的合理性出发，提出对地产产品在满足用户需求方面的建议，使之更好地满足市场需求，增强地产产品的市场竞争力，促进地产销售。

　　2、时间

　　从地产项目规划开始至项目建设完成的全过程。

　　3、工作要点：

　　（1）根据项目的推进和进度确定物业的准确介入时间；

　　（2）进行物业信息的收集，对项目整体规划提出物业的建议；

　　（3）对设备配置、材料选型及后续考虑提出物业的建议；

　　（4）参与隐蔽工程验收，为日后物业管理提供必要记录资料；

　　（5）提供物业服务相关的合同文本，对销售过程中法律文书中涉及物业服务方面的条款提出专业意见。

　　（6）完成物业管理方案的拟定，明确财务预算（即物业管理费、前期介入费、开办费的测算）和物业服务的策划；

　　4、具体工作内容

　　1）项目产品定位市场调查阶段

　　对即将介入项目的类似其它的楼盘进行物业相关信息的调查，调查项目包括：安防、智能化、住宅生态、配套设施、建筑工程规划、其它物业信息的收集整理和分析。

　　2）规划设计期间的前期介入服务

　　规划阶段物业管理工作的特点，要求在物业的使用和管理过程中细节问题的发现、处理，因此对物业的结构设计、功能配置、整体规划等提出意见和建议，更加贴近物业使用人实际需求。

　　包括以下方面的建议：围合、景观、配套规划、外围周界、道路、物业功能用房及设置、车辆停放及出入口的设置、人行出入口的设置、智能化、工程、绿化景观、庭院、会所、公建配套设置等方面的建议。

　　3）施工图纸会审阶段前期介入服务

　　此阶段主要工作为：参加施工图纸会审,对物业使用功能、施工用材、土建、结构、给排水、强弱电（含智能化设备）消防等方面做好会审记录,及时发现和建议更正设计当中的物业相关问题，审查

　　确认建筑材料时须考虑的因素。

　　4）建设时期的前期介入服务

　　此阶段主要对土建、结构、道路、给排水、强弱电、景观及绿化施工、安装工程、装修在施工建设期间的施工进度、材料、隐蔽工程、变更、记录等方面重点关注。

　　5）销售时期的前期介入服务

　　在销售期中结合项目特点量身打造能够促进项目销售的物业服务亮点并在销售过程中予以充分展示，增强客户的购买信心。为销售提供相关的配合服务顾问模型，重点将放在客户的体验式服务上，向客户展示项目的优质物管水平，配合地产提升项目品质，赢得看房客户的口碑，增加销售项目的美誉度。

篇5：项目建设阶段物业顾问介入工作内容

　　项目建设阶段物业顾问介入工作内容

　　一、土建/结构/道路1.材料进场管理

　　1.施工单位应按设计要求及本规范的有关规定对建筑材料或装饰材料进行现场验收。严禁使用不合格产品。

　　建议关注重点:

　　★建筑材料及装修材料的产品合格证。

　　★环境指标检验报告。

　　★材料进场验收记录。

　　★复验报告

　　2.施工进度

　　2.1施工进度表（由施工单位提供）

　　应审核施工进度表的科学性，是否考虑自然因素影响（天气）、市政因素等。

　　2.2施工流程图（由施工单位提供）

　　确定乙方施工现场管理人员，做好双方人员的对接。

　　2.3施工要点

　　★人员安全、施工现场安全用电、杜绝火灾隐患明确安全检察责任人。

　　★材料是否按照规定位置堆放

　　★是否做到文明施工，科学管理的要求，形成制度化。

　　★责任人明确，检查到位，杜绝重大安全事故。

　　★遵守施工现场各项管理规定。

　　★在道路施工中要特别关注路面有效排水的施工工艺要求及防滑措施。

　　2.3.1落实施工进程与进度表的时间是否一致。

　　由施工单位按进度报甲方现场管理人员，由现场管理人员和监理公司人员进行现场核实后进行签字认可。

　　2.3.2施工进程与进度表不一致的原因及记录

　　★对施工进度与进度表不一致原因一般由于外部因素影响，乙方应在进度表制定时给于充分考虑，避免外部因素影响。

　　★对施工中确实出现的进度拖延问题，应分清责任方，甲方多为设计变更带来的，乙方多为缺乏科学性的管理造成工期延误。

　　2.3.3施工材料与设计时选材的一致性

　　★根据设计要求，由施工单位选样送样到甲方，确认后进行封样，施工所用材料应按封样材料进行购置。

　　★如出现材料不一致时，甲方有权对乙方所购材料进行强制性退场。

　　2.3.4落实施工流程图的施工情况。

　　施工所需要的工作程序，由施工单位提供后，甲方要对流程进行严格监督，避免乙方违规操作。

　　2.3.5收集并库存施工采样样本。

　　由供货方送样进行库存，如在设计中没有标明的，可以由甲方指定产品和品牌，由施工单位购置后进行施工。

　　2.3.6现场签证原因和记录。

　　★在原设计图纸上进行变更的工程签证，应由监理公司及甲方认可后方可进行签字盖章。

　　★每一次变更应做记录，包括材料用量、人工费、工期等。

　　2.3.7和各专业项目的配合施工及预埋管线的按图施工

　　2.4隐蔽工程

　　2.4.1隐蔽工程的施工记录

　　★系统试压、冲洗记录；

　　★系统调试记录；

　　★系统联动试验记录；

　　★在吊顶以上和墙体内所预留预埋的工作，都属于隐蔽工程范围，应在封板、粉刷以前进行工程量和工程质量的核实，并作详细记录。

　　★协助地产项目经理和监理方在施工单位封板、粉刷以前进行工程质量的认定，合格后填写隐蔽工程验收记录。

　　★由施工方形成全过程施工质量检查跟进报告后，协助地产及监理质量管理人员签字认可并在顾问进行存档备查。

　　2.4.2隐蔽工程的施工质量跟进

　　在隐蔽工程施工过程中进行质量验收并做出质量评定和填写质量评定表。

　　2.4.3隐蔽工程的签证原因和记录。

　　属于新增加内容的变更必须进入隐蔽工程签证记录表内并附修改图。

　　★在施工过程中对原设计图纸上隐蔽工程进行变更的工程签证，应由监理公司及甲方认可后方可进行签字盖章。

　　★每一次变更应做记录，包括材料用量、人工费、工期及走向等

　　★特别关注屋面及地下室的隐蔽工程。

　　2.5预留管口孔洞的合理位置

　　按设计图纸进行预留预埋的管口、孔洞位置确认并做出明显的标注，并在施工图上标注尺寸。

　　★管口孔洞的数量

　　与设计图纸上为准，如有增设需提前于甲方、监理方对接形成记录并在图纸上做出明显标注。

　　★管口孔洞的尺寸

　　与设计图纸上为准，如有更改需提前于甲方、监理方对接形成记录并在图纸上做出明显标注

　　2.6变更工程

　　★变更工程的记录

　　由于在施工过程中原设计图纸没有设计的，由甲方、设计方、监理方及乙方对工程进行施工工艺有进行修改的部分形成变更工程记录。应包含下列内容：

　　★变更时间

　　★变更地点

　　★变更原因

　　★变更材料

　　★变更工艺

　　★变更工程的要点

　　★落实变更工程的施工质量

　　★变更工程的记录

　　二、给排水/强弱电

　　1.顾问关注要点

　　★施工期间严格巡查施工现场，巡查人员应熟悉图纸管线走向。

　　★对确需更改管线走向的，应是由甲方和乙方在现场进行确认后，

发修改通知书给乙方后，方可进行更改施工，乙方不得擅自更改。

　　★如在巡查中发现违规更改走向问题，巡查人员应立即通知监理方进行核实，并通知施工方勒令拆除违规管线。

　　★施工方式应方便日后的检查和维修,并对可能出现的应急情况在施工阶段即应有充分考虑.

　　★对于重点节点及设备部位的防水及安全应做充分考虑.综合管网在施工的整个过程中所涉及各专业必须积极协调配合，以确保施工中有压管道让无压管道，埋地和隐蔽管道必须按要求做好隐蔽记录和防腐保护。

　　★检修口的预留

　　2.其余关注事项参照土建/结构/道路施工建设阶段要求。

　　三.绿化及景观施工

　　1.顾问关注要点

　　★绿化布局的维护成本合理化建议及施工跟进在施工时，应注意土层厚度及平整度，草坪在40cm左右，大灌木在60cm左右，深根乔木在150cm左右，以利于蓄水保湿，同时在土层下不能有过多的施工垃圾。

　　★在景观施工过程中要注意景观实际效果是否与施工图纸及效果图纸相匹配,如出现误差较大情况应与地产项目经理及时沟通并建议修正。

　　★如涉及水景观顾问必须关注防水设置及闸阀方便今后管理和维护。

　　★水景观施工应注意日后的日常维护和管理，特别是水景观周围的安全防护措施，杜绝日后的安全事故的发生。

　　2其余关注事项参照土建/结构/道路施工建设阶段要求。

　　四、安装工程

　　1顾问关注要点

　　★对于门窗灯的安装工程施工需要注意安装的牢固程度以及业主的评判标准,出现问题及时与地产项目经理及监理保持沟通并及时解决。

　　★对于特殊设施设备(例如电梯/锅炉)等的安装则需要督促及跟进技术监督局发出的安全检验合格证的落实。

　　★对于电器线路需要注意隐蔽工程的记录，线路铺设路线等。

　　★对于管道铺设需要注意坡度、检修口的预留，隐蔽工程的记录。

　　2.其余关注事项参照土建/结构/道路施工建设阶段要求。

　　五消防

　　1顾问关注要点

　　★顾问需要在施工中督促施工单位严格按照消防施工的规范要求进行,并做好相应记录.

　　★重点对消防管线的材料及施工要求达到消防规范的相关规定.

　　2其余关注事项参照土建/结构/道路施工建设阶段要求

　　六、装修(仅限于楼盘为精装房)

　　1顾问关注要点

　　★在装修施工过程中顾问需要特别关注防火的施工操作规范并监督施工单位严格执行.

　　★在施工工艺和材料上关注相关的环保要求,对于违反环保要求的施工工艺要及时制止并与地产项目经理及监理进行沟通解决.

　　2.其余关注事项参照土建/结构/道路施工建设阶段要求