项目物业前介时机把握

　　项目物业前介时机的把握

　　1.物业管理前期介入的界定

　　物业管理前期介入应包括两个阶段:超前介入和前期管理。所谓超前介入是指物业管理公司或人员在接管物业之前,就参与物业的规划、设计和建设,从物业管理的角度提出意见和建议,以便建成后的物业能满足业主和使用人的需求,而所谓的前期管理是指物业出售后到业主入住前的物业管理。这一阶段的工作主要有管理机构和人员的配置、管理规章制度的制定、物业的验收与接管、用户入住管理、房屋装修管理以及档案资料的建立。

　　2.前期介入时机的选择

　　根椐前期介入阶段的不同,它可分为早、中、晚三类。早期介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入:中期介入则是在项目施工阶段开始;在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入看作为晚期介入。

　　早期介入可对项目的可行生提出意见和建议,同时可就原设计图纸提出有关楼宇结构布局和功能的改进建议。中期介入则主要是检查前期工程质量,就不合理但又可以更改的部分提出建议。后期介入的主要工作是对工程进行测试和指出前期工程的缺陷,就改进方案的可能性和费出提出建议。

　　从以上比较可以看出,物业管理公司在早期介入最好,提出的意见最及时,采纳后能优化设计,有利于后期管理工作的顺利进行。中期介入虽然晚一点,但不少方面还可以补救,可以减少物业接管后的返工,避免一些后期管理中难以解决的问题。因此,如果目前条件不允许早期介入,中期介入应该是比较合适的介入点。晚期介入虽仍属前期介入的范围,但已竣工,设备已安装,如果发现问题,也已无法改变。

　　备注:为使开发企业建造的楼宇便于管理,楼内各项设施便于维护,保养,在兼顾开发企业利益的条件下,更多地为业主生活质量和便利考虑,物业管理最好在楼宇立项决策,规划设计时即介中其中,从物业管理角度就各项建筑设计进行调整,修正。物业管理越早介入,对开发企业越有利。而且在许多情况下,既为开发商省去了一些不必要的支出,又为业主今生的生活带来了方便,举手之劳。多方得益。

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篇2：项目物业前期介入需要关注3个问题

　　项目物业前期介入需要关注的3个问题

　　1、关注工程建设问题

　　(1)电气方面:应重点关注各设备用房的通风、降温、排水、应急照明、消防器材配备等问题，同时应对各个电气设备的分布、数量、性能等方面进行熟悉、统计，对各供电线路走向、线径、具体预埋点进行了解，对照明线路设计是否符合以后管理进行确认，提出可行性整改建议，以确保物业整体统一美观，方便后期的维修、保养和管理。有的小区前期各种表具的安装未进行统一规划，以致墙上出现东一块、西一块布满了有线电视、水表、电表、电子安保、电话等箱子、电线，既影响物业美观，降低社区档次，又存在严重的安全隐患。为防范此类现象，物业管理公司就应在前期介入阶段就发挥作用，提醒开发商做好不同表具安装单位的组织协调工作，统一表具、管线的安装规范，从而确保物业的整体美观并杜绝安全隐患。

　　(2)消防方面:应重点对水系统中的消火栓、喷淋管网的走向、阀门的分布、水泵结合器的位置进行了解;同时对电系统中的风机、排烟系统的分布和工作原理进行掌握，最后还要熟悉和掌握消防监控主机的工作原理，回路的分布以及卷帘门的分布情况。

　　(3)给排水方面:应重点了解供水系统情况。各楼层由哪里供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置，住户的供水方式以及各个阀门的位置。在排水方面应了解雨水、污水、冷凝水(空调水)的走向，检查口的位置，化粪池、流泥井的位置等。

　　(4)土建施工方面:应重点了解哪些为整体混凝土施工，哪些为空心砖砌成，以方便日后住户装修时，能告之哪些墙不能拆除，墙体、天花、地面在哪些位置埋有管线，需要在打孔和装修时加以注意。

　　(5)公共水电方面:应了解由于供水、供电实行最低用量要求，故公共用水、用电不能安装过多的计量表，以免计量表因使用达不到最低用量，造成用户多付费用。因此对于公共用水、用电，在规划设计时物业管理公司就应该建议尽量集中在一起，使用一块计量表。

　　2、关注保洁绿化问题

　　(1)保洁方面:应重点关注各楼层垃圾桶的设置是否合理，楼层清洁用水是否方便，在电梯轿厢内吸尘用电是否方便，天台是否设置了照明及水龙头，是否设计了垃圾收集点及相配套的水龙头、地漏等与清洁有关的设施。现在小区里经常见到业主图方便将袋装的垃圾扔在门口或电梯口，待物业管理人员定时收集垃圾时，垃圾袋大多早已破漏或散发难闻气味，从而构成对公共环境二次污染的现象。针对这个问题，物业在前期介入时就可建议开发商在每栋楼前设计一个内置式的、与建筑浑然一体的、可投掷袋装垃圾的垃圾箱，从而有效解决该问题。

　　;(2)绿化方面:应关注绿化设计的品种是否适宜以后的物业管理，是否适宜以后长期保持相应的花期，以及各种自动浇水系统是否完善，花池的排水是否恰当。如果物业还配有泳池设备的，还应注意其设计是否合理，补水、溢水、排水是否完善。

　　3、关注安全防护问题

　　在安全防护方面，物业管理企业应重点关注其智能防盗设备是否完善，周边防翻越设置是否合理，各种监控镜头的设置是否充足、合理，出入门能否有效隔离商住空间，出入口的设置是否合理，各种工程管道井是否存在安全隐患等。

　　目前，物业管理前期介入虽然普及面不广，面临的具体问题也较多，但从已经实施前期介入的物业项目的成功经验来看，物业管理的前期介入非常必要、非常有效，而且越早介入越好。

篇3：物业前期介入在房地产规划设计中发挥作用

　　物业前期介入在房地产规划设计中发挥的作用

　　物业管理在一般人眼中无异“商品的售后服务”，其工作的开展往往是业主人住以后，工作内容则是物业在使用过程中的日常维护和管理。现在看来，这种观念已不完全正确了。这种将物业管理等同于“售后服务”的认识，实际上是将物业管理的工作排除在房地产规划设计和施工之外，在很大程度上使物业管理公司日后在面对自己根本不太熟悉的物业时，要承担起设计人员、开发商及施工单位在前期工作中留下的种种隐患的责任，这显然是有损物业管理公司利益的，是不公平的。所以物业管理的介人时机有必要适当提前，即要大力提倡推广物业管理公司的超前介人，特别是介入房地产规划设计工作。

　　1物业管理公司超前介入房地产规划设计的必要性和可行性

　　实践证明，规划设计是房地产开发建设的源头，对房地产进行规划设计，不仅要从建筑物的总体布局、使用功能、环境布置的方面来考虑，而且要从有利于物业管理的角度来安排”但是一般的规划设计人员不是专业的物业管理者，其在制定设计方案时，不可能将后期的物业管理中可能出现的问题考虑周到、同时由于设计阶段与物业的建成存在较长时间间隔，建筑技术以及人们生活水平的提高都可能使设计方案落伍。因此，设计中的不足在所难免，如出现设备安置不合理，增加了投资，降低了使用效率，造成了浪费等问题。

　　物业管理公司作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题了解比较清楚，由其提出必要的建议，可以避免因设计的失误而给物业管理带来的麻烦。同时在规划设计和施工过程中，虽然工程设计人员和开发商对物业进行了监督，但由于各种主客观因素的影响会使其做出一些不恰当的抉择或更可能在无关大局的可松可紧的问题上放弃原则。物业管理公司则不同，因为其不得不在日后继续与此物业打交道，在关系到切身利益的条件下，它可能比工程设计人员和开发商的要求更为严格，工作更为细致、周密。因此，物业管理公司超前介人房地产规划设计不仅是必要的，而且也是可行的，它可以完善规划设计一中的细节，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。

　　2物业管理公司超前介入房地产规划设计能够完善的主要设计问题

　　所谓物业管理超前介人规划设计是指在房地产开发的规划设计阶段就要求物业管理公司介人，从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能规划、配套设施、建筑设计等多方面提供有益的建设性意见，协助开发商把好规划设计关、以确保物业的设计质量，为物业投人使用后的物业管理创造条件，这是避免日后物业管理混乱的前提和基础。

　　2.1建筑物的细部设计

　　“上帝存在于细节之中”，用这句话来形容细部设计的重要性是再恰当不过的了。规划设计时，对建筑物各种管线与设施的布局、位置、高度、离墙距离等，常有一些被忽略的问题，但从日后使用和维修的角度看，却很重要。如是否每个房间外都预留了放置室外空调机的位置，这些位置是否合理，空调在这些位置上使用时会不会影响周围住户，空调洞口离墙面或地面的距离是否合理，大户型房屋有没有考虑中央空调的放置问题，配套的空调插座容量够不够，位置是否合理，冰箱洗衣机预留位置及下水口是否适当，电路接口是否足够，位置是否适当等。类似这些细节问题，一般规划设计人员很难完全预料、估计，而有经验的物业管理公司却十分清楚。因此，这些细节问题物业管理公司在房屋规划设计时有义务向设计单位提出，请其注意。仔细完善这些细部设计，体现了房地产开发“精益求精”的开发理念，也只有这样精雕细刻，设计出的房屋才能获得消费者的青睐。

　　2.2配套设施的完善

　　各类配套设施的完善，是任何物业充分发挥其整体功能的前提，如果配套设施等硬件建设先天不足，日后的物业管理就很难搞好。房地产规划设计时必须考虑小区居住人口的多少，配备相应的幼儿园、学校、商场、会所、物业管理用房等基本生活配套设施。随着经济的发展，停车场的配备尤其显得重要。例如南京龙江小区高教公寓高层建筑在规划设计时没有考虑到要建设地下停车场，现投人使用后，业主机动车无处停放，给物业管理造成了巨大困难。又如南京市现行机动车位规划设计标准为0.2车位/户，随着私家车日益增长，该标准明显偏低，如仍按此标准进行设计，今后机动车停放又会出现新问题。所以物业管理公司根据以往物业管理的经验和日后实施物业管理的需要，在上述方面应该实事求是地向开发商和设计人员提出意见和建议。

　　2.3水、电、气的供应

　　水电气的供应容量是项目规划设计时的基本纲领参数。人们生活水平的提高必然不断增大对水电气等基本能源的需求。而设计人员在设计时，通常直接使用国家建筑设计标准，而国家建筑设计标准制定的往往是下限，因此规划设计时，要充分考虑到地域特点和发展需要，要充分留有余地，不能硬套国标。例如，现在出现的跃层式大套型房屋，8kw/户的电容量经常不够用，如不在设计时注意，住户刚刚人住不久，就要申请增容，会给物业管理和业主带来不便和经济损失。又如在宽带网流行的今天，有的新建小区因所处位置偏远，暂时无法接通宽带网络，那么在规划设计时物业管理公司就要提醒设计人员预先设计好宽带网络的线路和家庭接口位置，将来一旦开通，业主就可即插即用，从而避免了明线安装，方便了业主。

　　2.4建筑材料和主要设备的选用

　　建筑材料和设备的选用涉及到工程质量、造价、维修管理和房地产销售。物业管理公司应根据自己在以往所管楼宇中所见建筑材料和设备的使用情况、优缺点，向

设计单位和开发商提交一份各品牌、型号的建筑材料和设备的跟踪报告，以便设计单位择优选用。例如高层住宅中电梯型号的决定通常由设计人员根据国家标准（常常取下限）直接选用，然而在高层住宅销售和使用过程中，电梯是业主非常关心和敏感的问题，事实证明，适当放大电梯尺寸，虽然增加了部分投资，但却在日后使用过程中更加方便，并能提高整幢建筑物的档次，对房地产销售起到意想不到的促进作用。又如部分商业建筑中，在用电容量和专用变压器的选择问题上，设计人员由于缺乏市场经验，时常选择的变压器型号过大。物业投入使用后，用电功率因素低于国家标准，每月物业管理公司被罚金额惊人，企业不堪重负。因此规划设计时，对建筑材料和设备的选用，物业管理公司很有必要根据自己的实践经验提出专业化的建议，从而让建筑材料和设备的选用更加合理、更加科学。

　　2.5景观、消防、安全保卫等专项设计

　　景观设计中，特别是绿化设计应考虑气候、环境、造型、布局等因素，特别要根据需要搭配，如常绿与落叶、针叶与阔叶、乔木与灌木、观叶与观花、观果树与花草之间要合理搭配。物业管理公司应从设计的绿化必须适合日常养护的角度向设计人员提出建设性的意见，力求做到小区四季常青、鲜花常在。

　　在建筑设计中，特别是高层建筑，消防设备的配套是有严格要求的。物业管理公司应着眼于消防设计中的薄弱环节和各种消防死角，建议在这些地方配备灭火器，并且要注意消防设计和建筑设计的配合，如有的建筑中，明明能把消防箱埋人墙内，却因设计时考虑不周，直接安装在墙面，十分影响美观。这些问题物业管理公司都应提请设计人员注意。

　　规划设计时，对安全保卫系统应给予足够的重视，一个住宅小区治安秩序的好坏直接影响到住户的生活安宁和生命财产的安全，现在住宅中程控对讲和监控系统被广泛使用，但是设计人员常常对需要放置监控探头的具体位置并不一定了解的十分清楚，发生遗漏在所难免。而日后若想完善，改造起来十分困难。因此，物业管理公司如果能够在设计时提出具体设计要求，将使工程一步到位，从根本上避免了今后不必要的改造工作。

　　2.6有利于物业管理的优化设计

　　在规划设计中，设计人员若能从有利于今后物业管理的角度进行优化设计，将会降低物业运行成本，使物业管理工作变得更加方便和科学。例如一般高层建筑都必须配备配电房、锅炉房、消防值班室、监控室等附属用房，这些附属用房按规定都需要有专业人员二十四小时值班。若在规划设计时，将功能相近的附属用房集中设计，或者将各种警报系统并联。这样一来，将来物业管理公司完全可以通过设置一至二个二十四小时值班的，精通各种工作的岗位来管理整幢大楼，无形之中即降低了管理成本，又满足了各种岗位的规范要求。又如现在的许多高层商住楼的共用水电的管线设计，几乎完全从技术的角度考虑，并没有从分区使用，便于管理计量的角度进行设计。日后投人使用后物业管理公司根本无法按使用情况进行详细分摊。而共用水电又涉及到各方业主的切身利益，所以产生的矛盾最终会由物业管理公司来承担，并且难于解决。因此，物业管理公司完全有必要提醒设计人员在共用水电的管线设计时，考虑按使用情况进行设计，并配齐足够的水电表，以方便日后的管理工作。

　　3物业管理公司超前介入房地产规划设计的方式和意义

　　物业管理超前介人规划设计要求在房地产规划设计阶段，设计人员、开发商、监理人员、物业管理人员都要参与其过程。开发商是这个阶段的组织核心，其应协调好各类人员的关系，规定好设计讨论和设计变更的具体程序，尤其是让物业管理人员要把握好他们的定位，明确其责任，严格按照程序与职权行事，以避免物业管理人员和其他人员产生矛盾及发生推卸责任的现象。物业管理公司在平时物业使用的实践中，一旦发现了规划设计上的种种问题和缺陷，要及时记录和整理，问题积累程度的多收在一定程度上体现了物业管理公司专业水平的高低，最后，在规划设计阶段以咨询报告的形式提交给设计单位和开发商，供其在设计中纠正和完善。设计人员应充分考虑物业管理公司提供的设计建议，不断进行设计优化和细化，把开发过程中的“先天不足”及时纠正，以防患于未然。

　　正是由于物业管理公司超前介人房地产规划设计，使得物业管理与房地产开发建成不再是顺承关系，而是互相渗透。首先业主为了自身舒适生活的追求，不断对建筑物的品质提出更高的要求，这就迫使开发商与物业管理公司严格规范操作；其次，物业管理公司为了使自身工作方便开展，也积极介人房地产规划设计，从而对开发商和设计人员形成一定约束力；再次，开发商为了促销也对物业管理公司提出较高的要求，并主动让其超前介人房地产规划设计。这种相互制约关系的最终的目的是通过优化设计而建造出高质量的物业来满足消费者，最终受益的只能是业主。这在一定程度上体现了房地产开发全过程“以人为本”的理念，对房地产开发的健康发展是有利的。

篇4：项目物业前期介入三个形式

　　项目物业前期介入的三个形式

　　1、早期以顾问形式介入

　　规划设计阶段，由于设计人员难免会忽略物业日后使用的方便和管理的需要，从而会对物业以后的使用和管理，造成一定的影响。这就需要物业管理公司在前期介入时充当顾问予以提出，并在设计时就予以修正。

　　2、中期以监理形式介入

　　当物业管理公司在物业处于土建结构已封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段时以监理的形式参与进来，主要是为了从管理的角度来熟悉线路、管道走向，以及对工程质量进行监督，对设备的安装进行熟悉和质量跟踪，要求其设计施工符合业主的利益、有利于以后的物业管理，以便日后更好地为业主提供服务。

　　3、晚期以管家形式介入

　　物业建设工程已基本结束，物业工程开始进行竣工验收和接管移交验收以及准备入伙和筹备开业阶段时，此时物业管理公司应以管家形式全面介入，从管理和运行的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来缺憾。

篇5：高档住宅楼盘前期介入物业管理方案(1)

　　高档住宅楼盘前期介入物业管理方案（1）

　　前言

　　物业管理作为一个独立的、专门的企业行为，于20世纪80年代初首先在我国的深圳、广州出现。其后，随着我国国民经济的持续、高速发展和房地产产业的支柱性、先导性产业地位的确立，物业管理便成为一个新兴行业，并由南往北、由沿海向内地、由特大城市向大中城市继而向众多新兴小城市传递，高速度崛起着、壮大着、发展着。20** 年全国物业管理条例也在年内颁布。作为中国物业管理发祥地的深圳，其住宅区物业管理覆盖率已达到90%以上；物业管理观念深入广大城镇居民人心，不少人还自发地意识到“买物业，就是买管理”，“要问物业价格，先问有无良好的物业管理”等。总之，物业管理行业已成为了中国服务性行业中的佼佼者，成为了一个热门行业，一个前程看好的朝阳行业。

　　然而，正像其它一切事物一样，在其发展过程中尤其是初始阶段的发展过程中总难免要出现或存在这样或那样的问题和困难。目前，物业管理投诉居高不下；

　　管理不规范；小区内设施设备不全，管理维修困难等问题，已经影响到物业管理的前进、发展，也影响到业主们的利益。这些问题固然有这方面或那方面等诸多原因，但如何做好物业管理的前期介入，对物业进行前期管理已经引起多数物业公司的高度重视。

　　第一篇物业管理前期介入的定义和作用

　　物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。随着地产、物业管理行业的发展、壮大，已经有不少的开发商意识到前期介入是保证产品、品牌的重要条件，是实施物业管理的首要环节。实践证明，前期介入具有以下作用：

　　1．有利于优化设计，完善设计细节

　　物业管理公司在项目设计阶段，从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验对所管理物业的设计进行审视，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的问题。例如：小区在设计车辆和人行出入口时候，物业公司会建议在保证车辆和行人正常出行的情况下，出入口要少，利于物业安排岗位，并节约人工成本。会所产权一般归发展商所有，其运营费用是独立于物业管理费。很显然，那些纯粹向小区内业主开放的会所，除非收费昂贵，否则是不可能不亏的。所以在前期介入阶段，物业公司为保证日后会所的良性运行提出可行方案，否则亏本经营，将使会所功能下降，甚至形同虚设，最终导致业主的物业水准大跌。

　　2．有利于提高房屋建造质量

　　由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题十分了解，通过参与物业施工建设阶段监理，强化了施工过程中的质量管理和监控，并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中，从而提高房屋的建造质量。另外在施工管理时候，开发商会派出工程师配合工程监理对施工单位进行管理，但是由于人员少，而且工程监理有时会对不规范的操作网开一面，所以工程质量还会存在一定问题，但是物业公司维修人员介入施工现场管理，绝不会通融，会要求施工单位严格按照设计图纸施工，因为日后出现的任何建筑质量问题，业主首先找的是物业公司，所以可以提高房屋建筑质量。

　　3．有利于保证物业的使用功能

　　物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收，按有关标准严格验收，能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。

　　4．有利于加强对所管物业的全面了解

　　物业管理公司要想做好物业及其附属设施的维修养护工作，必须对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，对于图纸改动或增、减部分作出认真记录。例如；管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一定差距，　如果布置管线时不在现场作记录，在后期管理中，可能就会出现脱节的现象。相对来说，物业管理人员对土建结构部分了解得不用太深，而对设备安装、管线布置等情况则应充分掌握，便于后期管理。由于加强了对所管物业的全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础，可提高验收质量，缩短验收时间，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。

　　5．前期介入有利于

后期管理工作的进行

　　物业管理公司通过前期介入，保证了设计、建造质量和对物业的全面了解，对后期的物业管理就带来了很多便利，既便于维修保养计划的安排与实施，又能保证维修质量，从而提高了工作效率和工作质量。同时，在前期管理中，经过一段时间的磨合，便于理顺同环卫、水电、通讯、治安、维修、绿化等各部门之间的关系，建立顺畅的服务渠道，有利于后期管理工作的进行。

　　6．有利于树立物业管理公司的形象

　　如果接管与入住同步进行，物业管理公司即使再努力，也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额，折腾不出头绪，并且容易忙中出错，以致严重影响物业管理企业的专业形象。