物业地产协作工作关系

　　物业与地产的协作工作关系

　　物业与地产的协作，主要体现在物业方面在地产开发、建设、销售和售后各个环节，满足地产需要，提供的前期介入服务、销售过程的支持服务和地产产品交付业主后的遗留工作的配合、支持、尾盘销售代理服务。因此，为了方便阐述，我们这里把物业与地产的协作工作关系，也从以下方面来阐述。

　　一）前期介入顾问服务

　　1、目的与作用

　　（1）从物业管理角度，对地产项目的规划设计提出建议和意见，优化设计，完善设计细节，尽可能避免地产在项目开发中出现重复投资和浪费。

　　（2）从日后物业使用的合理性出发，提出对地产产品在满足用户需求方面的建议，使之更好地满足市场需求，增强地产产品的市场竞争力，促进地产销售。

　　2、时间

　　从地产项目规划开始至项目建设完成的全过程。

　　3、工作要点：

　　（1）根据项目的推进和进度确定物业的准确介入时间；

　　（2）进行物业信息的收集，对项目整体规划提出物业的建议；

　　（3）对设备配置、材料选型及后续考虑提出物业的建议；

　　（4）参与隐蔽工程验收，为日后物业管理提供必要记录资料；

　　（5）提供物业服务相关的合同文本，对销售过程中法律文书中涉及物业服务方面的条款提出专业意见。

　　（6）完成物业管理方案的拟定，明确财务预算（即物业管理费、前期介入费、开办费的测算）和物业服务的策划；

　　4、具体工作内容

　　1）项目产品定位市场调查阶段

　　对即将介入项目的类似其它的楼盘进行物业相关信息的调查，调查项目包括：安防、智能化、住宅生态、配套设施、建筑工程规划、其它物业信息的收集整理和分析。

　　2）规划设计期间的前期介入服务

　　规划阶段物业管理工作的特点，要求在物业的使用和管理过程中细节问题的发现、处理，因此对物业的结构设计、功能配置、整体规划等提出意见和建议，更加贴近物业使用人实际需求。

　　包括以下方面的建议：围合、景观、配套规划、外围周界、道路、物业功能用房及设置、车辆停放及出入口的设置、人行出入口的设置、智能化、工程、绿化景观、庭院、会所、公建配套设置等方面的建议。

　　3）施工图纸会审阶段前期介入服务

　　此阶段主要工作为：参加施工图纸会审,对物业使用功能、施工用材、土建、结构、给排水、强弱电（含智能化设备）消防等方面做好会审记录,及时发现和建议更正设计当中的物业相关问题，审查

　　确认建筑材料时须考虑的因素。

　　4）建设时期的前期介入服务

　　此阶段主要对土建、结构、道路、给排水、强弱电、景观及绿化施工、安装工程、装修在施工建设期间的施工进度、材料、隐蔽工程、变更、记录等方面重点关注。

　　5）销售时期的前期介入服务

　　在销售期中结合项目特点量身打造能够促进项目销售的物业服务亮点并在销售过程中予以充分展示，增强客户的购买信心。为销售提供相关的配合服务顾问模型，重点将放在客户的体验式服务上，向客户展示项目的优质物管水平，配合地产提升项目品质，赢得看房客户的口碑，增加销售项目的美誉度。

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篇2：物业前期介入在房地产规划设计中发挥作用

　　物业前期介入在房地产规划设计中发挥的作用

　　物业管理在一般人眼中无异“商品的售后服务”，其工作的开展往往是业主人住以后，工作内容则是物业在使用过程中的日常维护和管理。现在看来，这种观念已不完全正确了。这种将物业管理等同于“售后服务”的认识，实际上是将物业管理的工作排除在房地产规划设计和施工之外，在很大程度上使物业管理公司日后在面对自己根本不太熟悉的物业时，要承担起设计人员、开发商及施工单位在前期工作中留下的种种隐患的责任，这显然是有损物业管理公司利益的，是不公平的。所以物业管理的介人时机有必要适当提前，即要大力提倡推广物业管理公司的超前介人，特别是介入房地产规划设计工作。

　　1物业管理公司超前介入房地产规划设计的必要性和可行性

　　实践证明，规划设计是房地产开发建设的源头，对房地产进行规划设计，不仅要从建筑物的总体布局、使用功能、环境布置的方面来考虑，而且要从有利于物业管理的角度来安排”但是一般的规划设计人员不是专业的物业管理者，其在制定设计方案时，不可能将后期的物业管理中可能出现的问题考虑周到、同时由于设计阶段与物业的建成存在较长时间间隔，建筑技术以及人们生活水平的提高都可能使设计方案落伍。因此，设计中的不足在所难免，如出现设备安置不合理，增加了投资，降低了使用效率，造成了浪费等问题。

　　物业管理公司作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题了解比较清楚，由其提出必要的建议，可以避免因设计的失误而给物业管理带来的麻烦。同时在规划设计和施工过程中，虽然工程设计人员和开发商对物业进行了监督，但由于各种主客观因素的影响会使其做出一些不恰当的抉择或更可能在无关大局的可松可紧的问题上放弃原则。物业管理公司则不同，因为其不得不在日后继续与此物业打交道，在关系到切身利益的条件下，它可能比工程设计人员和开发商的要求更为严格，工作更为细致、周密。因此，物业管理公司超前介人房地产规划设计不仅是必要的，而且也是可行的，它可以完善规划设计一中的细节，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。

　　2物业管理公司超前介入房地产规划设计能够完善的主要设计问题

　　所谓物业管理超前介人规划设计是指在房地产开发的规划设计阶段就要求物业管理公司介人，从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能规划、配套设施、建筑设计等多方面提供有益的建设性意见，协助开发商把好规划设计关、以确保物业的设计质量，为物业投人使用后的物业管理创造条件，这是避免日后物业管理混乱的前提和基础。

　　2.1建筑物的细部设计

　　“上帝存在于细节之中”，用这句话来形容细部设计的重要性是再恰当不过的了。规划设计时，对建筑物各种管线与设施的布局、位置、高度、离墙距离等，常有一些被忽略的问题，但从日后使用和维修的角度看，却很重要。如是否每个房间外都预留了放置室外空调机的位置，这些位置是否合理，空调在这些位置上使用时会不会影响周围住户，空调洞口离墙面或地面的距离是否合理，大户型房屋有没有考虑中央空调的放置问题，配套的空调插座容量够不够，位置是否合理，冰箱洗衣机预留位置及下水口是否适当，电路接口是否足够，位置是否适当等。类似这些细节问题，一般规划设计人员很难完全预料、估计，而有经验的物业管理公司却十分清楚。因此，这些细节问题物业管理公司在房屋规划设计时有义务向设计单位提出，请其注意。仔细完善这些细部设计，体现了房地产开发“精益求精”的开发理念，也只有这样精雕细刻，设计出的房屋才能获得消费者的青睐。

　　2.2配套设施的完善

　　各类配套设施的完善，是任何物业充分发挥其整体功能的前提，如果配套设施等硬件建设先天不足，日后的物业管理就很难搞好。房地产规划设计时必须考虑小区居住人口的多少，配备相应的幼儿园、学校、商场、会所、物业管理用房等基本生活配套设施。随着经济的发展，停车场的配备尤其显得重要。例如南京龙江小区高教公寓高层建筑在规划设计时没有考虑到要建设地下停车场，现投人使用后，业主机动车无处停放，给物业管理造成了巨大困难。又如南京市现行机动车位规划设计标准为0.2车位/户，随着私家车日益增长，该标准明显偏低，如仍按此标准进行设计，今后机动车停放又会出现新问题。所以物业管理公司根据以往物业管理的经验和日后实施物业管理的需要，在上述方面应该实事求是地向开发商和设计人员提出意见和建议。

　　2.3水、电、气的供应

　　水电气的供应容量是项目规划设计时的基本纲领参数。人们生活水平的提高必然不断增大对水电气等基本能源的需求。而设计人员在设计时，通常直接使用国家建筑设计标准，而国家建筑设计标准制定的往往是下限，因此规划设计时，要充分考虑到地域特点和发展需要，要充分留有余地，不能硬套国标。例如，现在出现的跃层式大套型房屋，8kw/户的电容量经常不够用，如不在设计时注意，住户刚刚人住不久，就要申请增容，会给物业管理和业主带来不便和经济损失。又如在宽带网流行的今天，有的新建小区因所处位置偏远，暂时无法接通宽带网络，那么在规划设计时物业管理公司就要提醒设计人员预先设计好宽带网络的线路和家庭接口位置，将来一旦开通，业主就可即插即用，从而避免了明线安装，方便了业主。

　　2.4建筑材料和主要设备的选用

　　建筑材料和设备的选用涉及到工程质量、造价、维修管理和房地产销售。物业管理公司应根据自己在以往所管楼宇中所见建筑材料和设备的使用情况、优缺点，向

设计单位和开发商提交一份各品牌、型号的建筑材料和设备的跟踪报告，以便设计单位择优选用。例如高层住宅中电梯型号的决定通常由设计人员根据国家标准（常常取下限）直接选用，然而在高层住宅销售和使用过程中，电梯是业主非常关心和敏感的问题，事实证明，适当放大电梯尺寸，虽然增加了部分投资，但却在日后使用过程中更加方便，并能提高整幢建筑物的档次，对房地产销售起到意想不到的促进作用。又如部分商业建筑中，在用电容量和专用变压器的选择问题上，设计人员由于缺乏市场经验，时常选择的变压器型号过大。物业投入使用后，用电功率因素低于国家标准，每月物业管理公司被罚金额惊人，企业不堪重负。因此规划设计时，对建筑材料和设备的选用，物业管理公司很有必要根据自己的实践经验提出专业化的建议，从而让建筑材料和设备的选用更加合理、更加科学。

　　2.5景观、消防、安全保卫等专项设计

　　景观设计中，特别是绿化设计应考虑气候、环境、造型、布局等因素，特别要根据需要搭配，如常绿与落叶、针叶与阔叶、乔木与灌木、观叶与观花、观果树与花草之间要合理搭配。物业管理公司应从设计的绿化必须适合日常养护的角度向设计人员提出建设性的意见，力求做到小区四季常青、鲜花常在。

　　在建筑设计中，特别是高层建筑，消防设备的配套是有严格要求的。物业管理公司应着眼于消防设计中的薄弱环节和各种消防死角，建议在这些地方配备灭火器，并且要注意消防设计和建筑设计的配合，如有的建筑中，明明能把消防箱埋人墙内，却因设计时考虑不周，直接安装在墙面，十分影响美观。这些问题物业管理公司都应提请设计人员注意。

　　规划设计时，对安全保卫系统应给予足够的重视，一个住宅小区治安秩序的好坏直接影响到住户的生活安宁和生命财产的安全，现在住宅中程控对讲和监控系统被广泛使用，但是设计人员常常对需要放置监控探头的具体位置并不一定了解的十分清楚，发生遗漏在所难免。而日后若想完善，改造起来十分困难。因此，物业管理公司如果能够在设计时提出具体设计要求，将使工程一步到位，从根本上避免了今后不必要的改造工作。

　　2.6有利于物业管理的优化设计

　　在规划设计中，设计人员若能从有利于今后物业管理的角度进行优化设计，将会降低物业运行成本，使物业管理工作变得更加方便和科学。例如一般高层建筑都必须配备配电房、锅炉房、消防值班室、监控室等附属用房，这些附属用房按规定都需要有专业人员二十四小时值班。若在规划设计时，将功能相近的附属用房集中设计，或者将各种警报系统并联。这样一来，将来物业管理公司完全可以通过设置一至二个二十四小时值班的，精通各种工作的岗位来管理整幢大楼，无形之中即降低了管理成本，又满足了各种岗位的规范要求。又如现在的许多高层商住楼的共用水电的管线设计，几乎完全从技术的角度考虑，并没有从分区使用，便于管理计量的角度进行设计。日后投人使用后物业管理公司根本无法按使用情况进行详细分摊。而共用水电又涉及到各方业主的切身利益，所以产生的矛盾最终会由物业管理公司来承担，并且难于解决。因此，物业管理公司完全有必要提醒设计人员在共用水电的管线设计时，考虑按使用情况进行设计，并配齐足够的水电表，以方便日后的管理工作。

　　3物业管理公司超前介入房地产规划设计的方式和意义

　　物业管理超前介人规划设计要求在房地产规划设计阶段，设计人员、开发商、监理人员、物业管理人员都要参与其过程。开发商是这个阶段的组织核心，其应协调好各类人员的关系，规定好设计讨论和设计变更的具体程序，尤其是让物业管理人员要把握好他们的定位，明确其责任，严格按照程序与职权行事，以避免物业管理人员和其他人员产生矛盾及发生推卸责任的现象。物业管理公司在平时物业使用的实践中，一旦发现了规划设计上的种种问题和缺陷，要及时记录和整理，问题积累程度的多收在一定程度上体现了物业管理公司专业水平的高低，最后，在规划设计阶段以咨询报告的形式提交给设计单位和开发商，供其在设计中纠正和完善。设计人员应充分考虑物业管理公司提供的设计建议，不断进行设计优化和细化，把开发过程中的“先天不足”及时纠正，以防患于未然。

　　正是由于物业管理公司超前介人房地产规划设计，使得物业管理与房地产开发建成不再是顺承关系，而是互相渗透。首先业主为了自身舒适生活的追求，不断对建筑物的品质提出更高的要求，这就迫使开发商与物业管理公司严格规范操作；其次，物业管理公司为了使自身工作方便开展，也积极介人房地产规划设计，从而对开发商和设计人员形成一定约束力；再次，开发商为了促销也对物业管理公司提出较高的要求，并主动让其超前介人房地产规划设计。这种相互制约关系的最终的目的是通过优化设计而建造出高质量的物业来满足消费者，最终受益的只能是业主。这在一定程度上体现了房地产开发全过程“以人为本”的理念，对房地产开发的健康发展是有利的。

篇3：地产项目前期物业介入框架

　　地产项目前期物业介入框架

　　编号标题

　　QG-01前期部组织架构图

　　QG-02前期部职权与职责

　　QG-03前期介入工作内容

　　QG-04前期部与相关部门的联系

　　QG-05前期部与发展商之间的联系

　　QG-06售楼处、样板间接管程序

　　QG-07售楼处、样板间管理人员职权与职责

　　QG-08售楼处、样板间保安员岗位职责

　　QG-09售楼处、样板间保洁员岗位职责

　　QG-10售楼处、样板间资源配备

　　QG-11售楼处人员培训与考核

　　QG-12前期介入期间的经营管理

　　QG-13入伙前资料的收集与准备工作

　　QG-14分公司成立后的交接工作

　　BA-01物业入伙时间一览表

　　BA-02前期介入工作安排表

　　BA-03物业入伙资料清单

　　BA-04入伙资料审批表B

　　A-05售楼处、样板间管理协议评审表

　　BA-06联络单

　　BA-07售楼处、样板间月检记录

　　BA-08前期介入意见征询表

　　BA-09前期部介入与分公司交割单

篇4：物业公司地产中介岗位工作职责

地产代理主管岗位职责
1、遵守公司各项规章制度,服从上级领导的工作安排。
2、吃苦耐劳,任劳任怨,不做有损公司利益的事。
3、配合部门领导完成公司下达的全年经济指标及其它各项工作。
4、每天收集广州市房地产信息,跟踪二手楼交易情况。
5、熟悉房地产相关的法律法规,不断学习相关专业知识。
6、熟练掌握各类房源的房型、面积、业主姓名、价格及各类信息等。
7、负责A区、B区**地产的管理及日常事务,每天做好**地产工作人员的培训工作,确保工作顺利开展。
8、每月30日对**地产各类租赁、买卖合同进行修订、完善。
9、即时办理二手楼合同的签订及按所签合同之约定交易递件,并跟踪其交易情况。
10、核实、填写**地产每天营业报表,报部门经理。
11、每月联系房源50套,确保**地产经营交易量。
12、加强园区场地的宣传与招租,并做好合同签订与登记工作。
13、完成公司领导交办的其他工作。

地产中介服务人员岗位职责
1、每天按规定时间到达办公地点,准备好办公用品,做好营业准备。
2、对放盘业主要做到热情接待并详细登记,内容为单元装修、室内设备、业主要求金额等,对留下钥匙要出具《钥匙收据》并存放于专柜。
3、上门求租、求售顾客均要做到热情接待,热情解答问题,对无留匙的业主要主动联系,对要求看楼的客户要主动带路并讲解,::同时做好各个客户的求租登记。
4、每次对放租与放售成功的单元要做好详细记录,内容为业主身份证号、房号、金额、中介费,租方与买家身份证号、联系方式、暂住证号等,并做好一式四份合同,以供本部、财务、业主、客户备案。
5、每天下班后须向财务一分部缴交当天收取的款项,并做好交接手续。
6、对在交易室内的人员进行管理,杜绝其他无关人员进入,影响客户现场交易。
7、对客户来电时要统一口径,用文明标准语言:"您好,**地产"。
8、在交易室内出入人等均不能抽烟或喝酒,维护本部门形象。
9、每月30日对已售、已租,未售、未租楼盘进行回访工作。
10、完成领导交办的其他工作。

篇5：产权形式对商业地产经营管理的影响

　　由于公共商业楼宇产权性质的多样性,决定了其管理的难易、经营方式的不同。从目前 全国这类经营场所的经营方式与状况分析,有以下两种比较突出的现象:

　　一、统一产权的方式较分散产权方式便于管理,经营效果好

　　统一产权的方式便于统一招租、统一调整、统一管理。由于承租户不是物业的业主,管 理规定在承租合同中已明确,管理条款多以经济处罚为主,约束性强,因此,这类公共商业楼宇的经营与管理成功范例较多,如广州的天河城、海印电器城、白马市场、太平洋电脑市 场等。以下是某商场的管理规定,我们可以用其说明统一产权商场物业的管理与经营(本章 末附另一个商场管理公约,供参考)。

　　商场管理规定

　　为维护商户和顾客的共同利益,使商场成为秩序井然、清洁、优雅、有安全保障的购物 经商场所,特制定本规定。本规定的修改和解释权属于物业管理公司。

　　(1)商场每天的营业时间为8:30~21:00。不按规定时间营业,迟到或早退者每次罚款 30元。

　　(2)未经批准,商铺(含橱窗)擅自歇业者,每歇业一天罚款100元。

　　(3)未经批准,在营业时间中断营业者,停业2~4小时按歇业半天,4小时以上按歇业一天处理。

　　(4)营业员不按规定统一着装者,每次罚款10元。

　　(5)大音量开放音响,影响他人正常经营者,每次罚款30元。

　　(6)在商铺堆放物品的高度不准超过地面至天花板距离的2/3。违者罚款500元,并限期改正;造成事故者,赔偿一切损失,并承担由此造成的法律责任。

　　(7)在商铺面积范围以外的公共部位摆放座椅、物品或陈列商品者,没收全部物品并罚款50元。

　　(8)在商场内大声喧哗、吵闹、追逐,不听劝告者,罚款30元。

　　(9)营业时间在商场打扑克、下棋、睡觉,不听劝告者,罚款30元。

　　(10)将自行车放在商场者,每次罚款50元。

　　(11)携带猫、狗、家禽等进入大厦者,每次罚款50元。

　　(12)携带小孩在大厦内乱跑、追逐、打闹、玩弄电梯、到处乱涂乱画,影响秩序者,对家长罚款30元。

　　(13)在商场通道内席地坐卧,妨碍通行,不听劝告者,每人罚款10元。

　　(14)非营业时间未经许可,混进商场者,每次罚款100元。

　　(15)禁止任何人擅自进入大厦商场推销商品、散发广告传单,违者每次每人罚款100元。

　　(16)未经许可,进入大厦收购废品者,每次罚款30元。

　　(17)因拖行物品而有损地面、地毯者,罚款30元,并按市价赔偿。

　　(18)擅自撕毁大厦设置的封条、标签、宣传海报及广告者,每次罚款100元。

　　(19)擅自迁移大厦设置的各种通道指示牌、告示牌者,每次罚款100元;若有损坏者,还须按价赔偿。

　　(20)未经批准在大厦公共场所(包括外墙窗户)张贴宣传品者,每次罚款50元。

　　(21)商场人员到写字楼打开水、洗东西、使用卫生间经劝告无效者,罚款50元。

　　(22)用户更换从业人员不及时报告,欠交从业人员申报表者,每人罚款30元。

　　(23)不按通知规定时间上交有关报表，每人罚款30元。