产权形式对商业地产经营管理的影响

　　由于公共商业楼宇产权性质的多样性,决定了其管理的难易、经营方式的不同。从目前 全国这类经营场所的经营方式与状况分析,有以下两种比较突出的现象:

　　一、统一产权的方式较分散产权方式便于管理,经营效果好

　　统一产权的方式便于统一招租、统一调整、统一管理。由于承租户不是物业的业主,管 理规定在承租合同中已明确,管理条款多以经济处罚为主,约束性强,因此,这类公共商业楼宇的经营与管理成功范例较多,如广州的天河城、海印电器城、白马市场、太平洋电脑市 场等。以下是某商场的管理规定,我们可以用其说明统一产权商场物业的管理与经营(本章 末附另一个商场管理公约,供参考)。

　　商场管理规定

　　为维护商户和顾客的共同利益,使商场成为秩序井然、清洁、优雅、有安全保障的购物 经商场所,特制定本规定。本规定的修改和解释权属于物业管理公司。

　　(1)商场每天的营业时间为8:30~21:00。不按规定时间营业,迟到或早退者每次罚款 30元。

　　(2)未经批准,商铺(含橱窗)擅自歇业者,每歇业一天罚款100元。

　　(3)未经批准,在营业时间中断营业者,停业2~4小时按歇业半天,4小时以上按歇业一天处理。

　　(4)营业员不按规定统一着装者,每次罚款10元。

　　(5)大音量开放音响,影响他人正常经营者,每次罚款30元。

　　(6)在商铺堆放物品的高度不准超过地面至天花板距离的2/3。违者罚款500元,并限期改正;造成事故者,赔偿一切损失,并承担由此造成的法律责任。

　　(7)在商铺面积范围以外的公共部位摆放座椅、物品或陈列商品者,没收全部物品并罚款50元。

　　(8)在商场内大声喧哗、吵闹、追逐,不听劝告者,罚款30元。

　　(9)营业时间在商场打扑克、下棋、睡觉,不听劝告者,罚款30元。

　　(10)将自行车放在商场者,每次罚款50元。

　　(11)携带猫、狗、家禽等进入大厦者,每次罚款50元。

　　(12)携带小孩在大厦内乱跑、追逐、打闹、玩弄电梯、到处乱涂乱画,影响秩序者,对家长罚款30元。

　　(13)在商场通道内席地坐卧,妨碍通行,不听劝告者,每人罚款10元。

　　(14)非营业时间未经许可,混进商场者,每次罚款100元。

　　(15)禁止任何人擅自进入大厦商场推销商品、散发广告传单,违者每次每人罚款100元。

　　(16)未经许可,进入大厦收购废品者,每次罚款30元。

　　(17)因拖行物品而有损地面、地毯者,罚款30元,并按市价赔偿。

　　(18)擅自撕毁大厦设置的封条、标签、宣传海报及广告者,每次罚款100元。

　　(19)擅自迁移大厦设置的各种通道指示牌、告示牌者,每次罚款100元;若有损坏者,还须按价赔偿。

　　(20)未经批准在大厦公共场所(包括外墙窗户)张贴宣传品者,每次罚款50元。

　　(21)商场人员到写字楼打开水、洗东西、使用卫生间经劝告无效者,罚款50元。

　　(22)用户更换从业人员不及时报告,欠交从业人员申报表者,每人罚款30元。

　　(23)不按通知规定时间上交有关报表，每人罚款30元。

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篇2：商业地产的管理运作方式

　　一、内部管理运作方式

　　(1)若公共商业楼宇是商住两用型的,商用部分与住宅部分的公共管理事务(如保安、保洁、设备维护等)应由同一机构负责。对商场的管理可以由商场管理处进 行统筹和调度。

　　运作方式以商场、小区为服务对象,管理处为调度中心,工程部、保安部、保洁部根据 商场或小区的管理特点及要求安排人员负责完成。

　　(2)若公共商业楼宇为专业商场,管理公司的机构便是专为商场管理而设的。

　　在此机构中,商场管理部是中心,其他部门都要与之配合。

　　管理部的工作要旨是服务,不管是对经营的业主还是对承租的商客,都要为他们提供方 便的服务与良好的经营环境,使物业出租率高、经营兴旺、升值快。

　　二、外部管理运作方式

　　(1)成立商场管理委员会,在商场管理部设执行机构,让经营者参与管理。

　　如果公共商业楼宇属分散产权性质,管理委员会由全体业主根据各自产权面积所占的份 额,进行投票选举;如公共商业楼宇为统一产权,则管理委员会由所有经营者每人一票选举产生。管委会的组成人员一般由5~9人为宜,不宜过多,否则不便统一思想、统一意见。管 委会的人员应该由具有一定代表性、有经营经验和广泛商业关系的人担任。

　　管委会的主要任务是协助管理公司,协调、规范经营者的经营行为,提出经营方面的合 理化建议,决定经营格局的调整、经营方向的定位、经营活动的整体安排(如拍卖、让利等 经营活动的组织安排)等重大经营行为,同时协助经营者组织经营、联系货源等,并对违规 者进行处罚。

　　(2)引进工商管理部门。在经营场所内,设置工商管理办公室,由工商执法部门协助对经营者的经营行为进行管理,以保证公共商业楼宇的信誉。

篇3：商业地产物业管理内容及方式

　　公共商业楼宇是指由多家共同经营的商业房地产,它的经营范围已远远超出原来商场的 概念,是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。由于其物业管理内容包括单体商场物业(百货大楼、零售店),所以本章主要以它作为阐述对象。

　　一、公共商业楼宇的管理内容

　　1.一般性管理

　　(1)对小业主或承租商的管理。统一产权型的公共商用楼宇,其经营者都是承租商,可以在承租合同中写进相应的管理条款,对承租户的经营行为进行规范管理,也可以以商场经 营管理公约的形式对他们进行管理引导。对于分散产权型的公共商用楼宇,一般宜采用管理公约的形式,明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务,以此规范双方的行为,保证 良好的经营秩序。也可由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同组成管理委员会,由管理委员会制定管理条例,对每位经营者的经营行为进行约束,以保证良好的公共经营秩序 。

　　(2)安全保卫管理。公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大,容易发生安全问题。因此,安全保卫要坚持24小时值班巡逻,并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时 ,要进行严格的清场。同时在硬件上要配套,要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置,对商场进行全方位的监控,为顾客购物提供安全、放心的环境,确保商场的货品不被 偷盗。

　　(3)消防管理。由于公共商业楼宇属于人流密集性场所,所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈,不仅要管好消防设备、设施,还要组织一支义务消防队,并要有一套紧急 情况下的应急措施。

　　(4)设备管理。管好机电设备,保证正常运转是经营场所管理的一项重要工作。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行,不然就会影响顾客购物和商家经营, 造成不必要的损失。

　　(5)清洁卫生及车辆管理。要有专门人员负责场内流动保洁,将垃圾杂物及时清理外运,时时保持场内的清洁卫生,对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。车辆管理要分别设置汽车 、摩托车、自行车停放保管区。要有专人指挥,维持良好的交通秩序,同时应设专人看管,以防偷盗。

　　2.特殊管理

　　(1)商业形象的宣传推广。公共商业楼宇物业管理的一项重要工作,就是要做好楼宇商业形象的宣传推广,扩大公共商业楼宇的知名度,树立良好的商业形象,以吸引更多的消费 者。这是整个商业楼宇统一管理的一项必不可少的工作。以下我们介绍公共商业楼宇良好形象的作用,及如何建立维护公共商业楼宇的良好形象。

　　第一,公共商业楼宇良好形象的作用。

　　公共商业楼宇良好的形象是商业特色的体现,也是潜在的销售额和一种无形资产。

　　公共商业楼宇必须具有自己鲜明的特色,才会具有对顾客的吸引力。在各类商场不断涌 现,各种产品层出不穷、花样繁多的今天,顾客去何处购物,选购哪家商场的商品,会有一个比较、选择、决策的过程,也有一种从众心理和惯性。为此,商家应树立与众不同、具有 鲜明特色的形象,以特色丰满形象,以形象昭示特色,以特色的商业标识、商品、服务和特殊的营销策略征服吸引顾客,在实际管理中不断突出这些特色,使顾客熟悉。

篇4：商业地产招商与管理顾问合同

　　商业地产招商及管理顾问合同

　　委托方:(以下简称甲方)

　　地址:

　　电话: 传真:

　　受托方:(以下简称乙方)

　　地址:

　　电话: 传真:

　　甲、乙双方根据中华人民共和国《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法规相关规定,在平等、互利、自愿的原则下,经友好协商,就甲方委托乙方全程商业顾问、招商项目(暂定名,下同,可简称为该项目)一事,达成本合同。

　　1、双方共识:

　　(1)、甲方全权委托乙方作为该项目的整体招商及该项目商业经营管理的咨询顾问。乙方是有资格接受甲方委托咨询顾问该项目业务的机构,::其资格真实可信(执照编号为: )。

　　(2)、乙方在对甲方负责的总原则下,竭诚为甲方提供商业规划、商业顾问、招商顾问等服务。

　　2、合同标的: 项目。该项目批准用地规模为 平方米,折合 亩;规划建筑面积为 平方米;土地使用权证号为 号。

　　3、委托事项:甲方兹将其投资于 项目中商业用房全权委托乙方招商及商业顾问。

　　4、委托期限:自签订本合同之日起至该项目商业用房开业并正常运营八个月为止。

　　5、委托内容:指甲方委托乙方:

　　(1)、对该项目周边的商业情况和消费水平、消费能力进行现场勘察和分析,并根据上述勘察和分析参与商业发展规划的制定;

　　(2)、对该项目将要建造的建筑设计、实际施工进行顾问、监督,使建筑物与商业规划相匹配;

　　(3)、对该项目将要建造的商业房地产制定招商方案,并具体实施;

　　(4)、对该项目将要建造的商业房地产制定经营管理方案,并负责培训从业人员以及协助甲方组建商业经营管理公司;

　　(5)、为甲方提供一份以该项目为蓝本,适用于大多数商业房地产项目运营管理的标准行业运营手册,以支持甲方未来可能参与或主持的商业房地产项目提供指南。

　　6、工作流程:

　　(1)、乙方自本合同签订之日起,即就该项目的招商、商业顾问成立项目组展开作业。

　　(2)、本合同签订后乙方不定期向甲方提交该项目招商和商业顾问方案,并在提交方案时对方案内容予以解释。以上方案须经甲方审核同意后实施,根据情况变化,甲方有权对方案提出调整要求。

　　(3)、乙方在对甲方负责的总原则下,全权开展招商及商业顾问工作。

　　(4)、具体工作流程:

　　A、商业方案、建筑设计、建筑施工的顾问和监督:由甲方确定设计方,并设立设计委托合同,甲方直接向设计方支付相关费用。乙方负责在整个设计过程中,审核、优化设计具体方案,对相关布局、客流规划、服务设施等作具体整改意见,使之符合商业规划的要求。由甲方确定建筑方,并设立建筑委托合同,甲方直接向建筑方支付相关费用。乙方负责在整个建筑施工过程中,按施工进度表进行阶段审核,提供材料选择建议,使之符合商业规划的要求。

　　B、商业中心的招商、招租方案制定及招商执行:在该项目工程开工后,即进入此阶段。甲方负责设立固定招商办公场所,并成立该项目的具体营运实体。乙方负责对该项目作细分计划,并设立招商,招租的具体价格策略,派驻专业招商人员进驻现场,开展具体品牌招商工作。

　　C、开业准备:在建筑物地面以上部分完成70%,即进入此阶段。甲方负责获得购物中心业务相关的所有许可证书。乙方负责以下内容:

　　1)、运营手册的编制、制作;

　　2)、协助甲方进行经营管理公司人员的招聘、培训;

　　3)、协助甲方进行购物中心维护、设备系统设立;

　　4)、协助甲方进行购物中心财务系统设立、税务顾问、培训;

　　至此,乙方应保证商业中心的自身管理实体,已具充分能力独立管理、运作。

　　D、试营业、www.fdcew.com开张及开业后的日常管理:设定的正式开业日期前60天,即进入此阶段。甲方负责对该项目购物中心的日常管理。乙方负责对上述三个阶段的绩效进行总结,并向甲方提供总结报告,并协助甲方进行购物中心的日常管理,提出修正意见。

　　7、服务内容:指乙方服务甲方:

　　(1)、商业模式及建筑设计

　　A、市场调查

　　1)、消费力

　　2)、商品结构

　　3)、竞争对手

　　4)、当地行业惯例

　　B、设计委托书

　　1)、设备、器材

　　2)、通道、公共区间设施

　　3)、广告、展览位

　　4)、库房、办公

　　C、实施设计和调整

　　(2)、运营手册及管理架构

　　A、合同体系

　　1)、自营部分

　　采购框架合同,采购条件

　　代销合同

　　供应商文件管理

　　批发标准格式合同

　　2)、租赁、物业部分

　　租赁合同

　　委托物业服务合同

　　1.餐饮类

　　2.商铺类

　　安全保障手册

　　3)、扣率部分

　　合同

　　服务规范承诺

　　4)、内部部分

　　人事:劳动合同、员工手册

　　跨执照合作合同

　　与地主方关系合同

　　管理执行委员会合同

　　财务体系(按执照个体划分)

　　人事结构、招聘计划和培训

　　临时结构

　　长期结构

　　管理运营手册

　　各级管理职责

　　运营总经理、财务总监

　　采购经理、物流经理、工程经理、保安经理

　　楼层经理、市场发展经理、财务部门经理

　　主管级

　　高级员工

　　员工

　　作业指导书

　　库存管理

　　收货

　　仓储

　　损耗

　　盘点

　　调整

　　收银管理

　　应收

　　银行往来

　　备用金

　　折扣

　　人事、培训管理

　　招聘

　　福利、工资

　　培训

　　员工手册

　　劳动团体

　　保安管理

　　警报、监控系统功能

　　应急手册

　　保险手册

　　工程、维修管理(不同功能区域)

　　市场、开发、客户服务管理

　　价格体系管理

　　单证设计

　　报表体系

　　(3)、招商执行

　　A、配合商业中心标志和适用版式

　　B、配合意向书、宣传册

　　C、招商会

　　D、招商执行

　　E、招商价格、招商周期

　　8、委托费用:

　　(1)、商业顾问委托费用:

　　A、甲方委托乙方进行该项目商业顾问的费用为人民币 元整(小写: 元RMB)。

　　B、服务费用结算办法:

　　本合同签订后的五个工作日内,甲方支付乙方商业顾问费用人民币 万元整(小写: 元RMB);

　　该项目开工后的五个工作日内,甲方支付乙方商业顾问费用人民币 万元整(小写:

　　元RMB);

　　该项目开业后的五个工作日内,甲方支付乙方商业顾问费用人民币 万元整(小写:

　　元RMB);

　　该项目开业八个月后的五个工作日内,甲方支付乙方商业顾问费用人民币 万元整(小写: 元RMB)。

　　(2)、招商委托费用:

　　A、甲方委托乙方进行该项目招商的费用按该项目 计提。

　　B、服务费用结算办法:

　　1)、招商的费用结算前提为达到招商业绩考核的标准。

　　2)、招商的费用按以下四个时间节点分别结算:

　　该项目商业用房在3个月内取得30%成功招商率后五个工作日内;

　　该项目商业用房在6个月内取得60%成功招商率后五个工作日内;

　　该项目商业用房在9个月内取得90%成功招商率后五个工作日内;

　　本合同约定的委托期限到期后五个工作日内。

　　3)、双方协商一致,该项目单户成功招商的定义为:

　　9、双方权利和义务:

　　(1)、甲方权利和义务:

　　1)、甲方权利:

　　A、审核乙方提供的各相关方案,提出修改意见和乙方进行磋商,确定其方案并得到法定机关的批准后实施;

　　B、在招商过程中所涉及的客户租金全部进入甲方帐户,招商定金由甲方现场财务主管保管并办理相关手续;

　　C、享有乙方开展该项目作业中所有资料的索取权利;

　　D、拥有乙方与该项目有关的所有策略及商业行为的最终决策权;

　　E、有权随时检查乙方的工作,对乙方每阶段的服务品质进行评估,并根据评估结果的优劣对乙方进行奖励或惩罚,奖惩数额和办法由甲方根据乙方工作业绩情况决定。

　　2)、甲方义务:

　　A、向乙方提供该项目的相关合法文件;

　　B、承担该项目的广告宣传费用,并提供乙方固定的办公场所,承担相应办公费用;

　　C、授权指定专业人员作为和乙方工作中的联系人,指定联系人为: ;

　　D、根据本合同约定,按时支付乙方服务费用。

　　(2)、乙方权利和义务:

　　1)、乙方权利:

　　A、根据本合同约定,按时收取相关服务费用;

　　B、每周与甲方召开工作例会,专题研究本周工作及下周工作内容。

　　2)、乙方义务:

　　A、保证按有关法律、法规进行招商及商业顾问;

　　B、根据相关资料、相关条件、相关情况提交该项目的相关方案供甲方审核,经甲方确认后予以实施;

　　C、负责该项目招商过程中的各项日常管理工作;

　　D、承担该项目乙方派驻人员的工资、奖金、福利、住宿等相关费用;

　　E、协助甲方与客户签订该项目相关合同;

　　F、未经甲方书面承诺,对社会和客户承诺的事项由乙方自行承担责任;

　　G、对所涉及甲方商业机密予以严格保密,未经甲方书面同意,乙方不得对外公布甲方的经营、招商策略及企业动态;

　　H、未经甲方书面承诺,不得向他人转让、泄露、扩散该项目的资料、图纸、文件及相关经济指标。

　　10、税金:甲、乙双方因该项目而产生的税金及其他费用按国家规定由双方各自承担。

　　11、违约责任:

　　(1)、本合同签订后,双方应认真遵守,任何一方在未得到对方书面许可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或实施使对方不能正常履行合同的行为,并经对方发出书面通知后仍无法纠正的,对方有权解除本合同,违约方应向守约方支付违约金人民币 元整(小写: 元)。

　　(2)、如甲方逾期按本合同约定向乙方支付委托服务费用的,且逾期30天仍不能支付的,视同甲方违约,乙方有权解除本合同,甲方应向乙方支付违约金人民币 元整(小写:

　　元)。

　　12、争议的解决:因执行本合同所发生的争议,由双方协商解决。如协商不成,任何一方均可向常州仲裁委员会申请仲裁。

　　13、本合同的法律效力:

　　(1)、本合同壹式陆份,双方各执叁份,具有同等法律效力。

　　(2)、本合同由双方合法代表签署并加盖公章后正式生效。

　　(3)、本合同履行过程中,如有未尽事宜,双方可协商一致后订立补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。

　　14、双方已透彻了解上述条文。如有未尽事宜,双方达成一致意见后,可形成书面意见,作为本合同附件。

　　甲方: 乙方:

　　代表人: 代表人:

　　日期: 日期:

　　签于: 签于

篇5：商业地产销售现场管理条例

　　商业地产销售现场管理条例

　　为卫维护地盘秩序，增强同事们的销售配合程度，尽量避免不必要的情况出现，故制定以下条例，希望同事们以团结互助的精神为本，给予支持和配合。

　　1、接待顺序以业务员考勤签到的先后为准。

　　2、从第一个签到的业务员到最后一个业务员接待完毕为第一个接待轮回，依次类推。

　　3、若当值业务员未打任何招呼而不在现场或正在接待未成交客户，则被跳过，由下一个业务员接待。除业务员被委派办理公事外，跳过后不给予补接。短时间内有事应与其他同事交代，以便暂时代接。

　　4、接待已成交客户回访不计接待名次，被跳过可优先补接。接待未成交老客户回访，名次，不给予补接。

　　5、已被接待的客户未离开现场前，当事业务员未经项目经理许可，不得再接待新客户。

　　6、业务员接待客户期间，如有其未成交老客户到访，业务员可选择同时接待或指定他人代接老客户，无指定则由排位最后的业务员帮忙接待；如当事业务员选择接待新客户则不论老客户是在当事业务员还是在帮手业务员上，当日成交分半。老客户当日未成交，则计当事业务员接待名次，帮手业务员可补接一次；如当事业务员选择接待老客房，则新客户完全归属下一个业务员。

　　7、业务员在接待客户过程中，如发现该客户为同事的本项目老客户，须第一时间通知该同事并交由该同事接待，并计该同事接待名次，业务员则可优先补接。如该同事休息，应电话通知，由其指定同事接待；联系不到，则继续接待，当天成交分半。不成交则为义务接待，可优先补接新客。

　　8、来访客户必须留一真实姓名和电话（包括英文名），并经业务员签名，才视为有效客户登记。所有客户归属问题，均以此为原则：

　　A)以有效客户登记的前后秩序确定其归属权。客户登记有效期为两个月，如超出两个月而业务员又无近期客户跟踪记录的，视为归属权遗失。

　　B)不完整的客户登记视为无效登记，发生争议时，不拥有客户归属权。、

　　C)同姓名不同电话，得不到证实则属无效登记。

　　D)同电话不同姓名，则视为是否直系亲属关系（父母、夫妻）。

　　E)客户成交后的归属权追溯期为7天（含第7天）。

　　F)成交姓名与登记姓名 不同以直系亲属关系为判断依据。

　　9、业务员带领客户参观示范单位前（上楼梯前）确定客户为同行、建筑、装修、广告、记者、推销等非购房身份的，可不计接待名次；其他情况一律计接待名次。

　　10、客户拒绝业务员接待亦计该业务员的接待名次。

　　11、业务员不得以第9、10条以外的任何理由中断正在接待的工作而要求接待新客户。

　　12、非当班业务员除特殊情况外（如项目经理指派或人手不够等），不得接待新客户。

　　13、未成交的老客户带新客户到访，只计业务员一个接待名次；已成交老客户带新客户来访，未做新客户登记的，则不计名次，反之则计。客户当天重复多次到现场，只计第一个接待名次。

　　14、老客户带新客户的归属权原则上属原业务员，但新老客户必须同时到场或新客户表明自己的身份并点业务员的名接待；如新客户单独到现场，与老客房分批进来，只是偶然碰见或已被接待后才知道，则不在此列。

　　15、未成交老客户带新客户到访，如原业务员不在场，应电话通知原业务员。如联系不到或原业务员表示不能到现场，则由当值业务员接待。如老客户成交则见第7条。新客户则归属于当值业务员，成交不分单。已成交老客户带新客户来访发生上述情况，成交分半，归属权属当值业务员，由其负责跟踪。

　　16、如新客户同时又带新客户到访，则由该两名业务员当天签到顺序前者接待，成交分半，归属权属接待业务员所有。

　　17、有效老客户到访，如当天未能确认其身份，则当天成交分半，不成交则属义务接待，可优先补接。如原业务员在客户提出落定前未认出其有效客户，则在有效追溯期内查出分半，逾期查出无效。

　　18、老客户带新客户到场，业务员必须知会原业务员，原业务员不接或无法接待（指休息）成交后不分单。如业务员在现场被认出，则还回业务员。

　　19、凡业务员间发生客户归属权争议需裁决，则由项目经理临时组成三人仲裁委员会。会员由非当事业务员中抽签选出，根据本条例进行无记名投票，由项目经理根据结果做出最后裁定。

　　20、本条例为项目组集体决定之成果，任何修正或改动须项目经理组织全体成员重新开会讨论通过。