项目建设阶段物业顾问介入工作内容

　　项目建设阶段物业顾问介入工作内容

　　一、土建/结构/道路1.材料进场管理

　　1.施工单位应按设计要求及本规范的有关规定对建筑材料或装饰材料进行现场验收。严禁使用不合格产品。

　　建议关注重点:

　　★建筑材料及装修材料的产品合格证。

　　★环境指标检验报告。

　　★材料进场验收记录。

　　★复验报告

　　2.施工进度

　　2.1施工进度表（由施工单位提供）

　　应审核施工进度表的科学性，是否考虑自然因素影响（天气）、市政因素等。

　　2.2施工流程图（由施工单位提供）

　　确定乙方施工现场管理人员，做好双方人员的对接。

　　2.3施工要点

　　★人员安全、施工现场安全用电、杜绝火灾隐患明确安全检察责任人。

　　★材料是否按照规定位置堆放

　　★是否做到文明施工，科学管理的要求，形成制度化。

　　★责任人明确，检查到位，杜绝重大安全事故。

　　★遵守施工现场各项管理规定。

　　★在道路施工中要特别关注路面有效排水的施工工艺要求及防滑措施。

　　2.3.1落实施工进程与进度表的时间是否一致。

　　由施工单位按进度报甲方现场管理人员，由现场管理人员和监理公司人员进行现场核实后进行签字认可。

　　2.3.2施工进程与进度表不一致的原因及记录

　　★对施工进度与进度表不一致原因一般由于外部因素影响，乙方应在进度表制定时给于充分考虑，避免外部因素影响。

　　★对施工中确实出现的进度拖延问题，应分清责任方，甲方多为设计变更带来的，乙方多为缺乏科学性的管理造成工期延误。

　　2.3.3施工材料与设计时选材的一致性

　　★根据设计要求，由施工单位选样送样到甲方，确认后进行封样，施工所用材料应按封样材料进行购置。

　　★如出现材料不一致时，甲方有权对乙方所购材料进行强制性退场。

　　2.3.4落实施工流程图的施工情况。

　　施工所需要的工作程序，由施工单位提供后，甲方要对流程进行严格监督，避免乙方违规操作。

　　2.3.5收集并库存施工采样样本。

　　由供货方送样进行库存，如在设计中没有标明的，可以由甲方指定产品和品牌，由施工单位购置后进行施工。

　　2.3.6现场签证原因和记录。

　　★在原设计图纸上进行变更的工程签证，应由监理公司及甲方认可后方可进行签字盖章。

　　★每一次变更应做记录，包括材料用量、人工费、工期等。

　　2.3.7和各专业项目的配合施工及预埋管线的按图施工

　　2.4隐蔽工程

　　2.4.1隐蔽工程的施工记录

　　★系统试压、冲洗记录；

　　★系统调试记录；

　　★系统联动试验记录；

　　★在吊顶以上和墙体内所预留预埋的工作，都属于隐蔽工程范围，应在封板、粉刷以前进行工程量和工程质量的核实，并作详细记录。

　　★协助地产项目经理和监理方在施工单位封板、粉刷以前进行工程质量的认定，合格后填写隐蔽工程验收记录。

　　★由施工方形成全过程施工质量检查跟进报告后，协助地产及监理质量管理人员签字认可并在顾问进行存档备查。

　　2.4.2隐蔽工程的施工质量跟进

　　在隐蔽工程施工过程中进行质量验收并做出质量评定和填写质量评定表。

　　2.4.3隐蔽工程的签证原因和记录。

　　属于新增加内容的变更必须进入隐蔽工程签证记录表内并附修改图。

　　★在施工过程中对原设计图纸上隐蔽工程进行变更的工程签证，应由监理公司及甲方认可后方可进行签字盖章。

　　★每一次变更应做记录，包括材料用量、人工费、工期及走向等

　　★特别关注屋面及地下室的隐蔽工程。

　　2.5预留管口孔洞的合理位置

　　按设计图纸进行预留预埋的管口、孔洞位置确认并做出明显的标注，并在施工图上标注尺寸。

　　★管口孔洞的数量

　　与设计图纸上为准，如有增设需提前于甲方、监理方对接形成记录并在图纸上做出明显标注。

　　★管口孔洞的尺寸

　　与设计图纸上为准，如有更改需提前于甲方、监理方对接形成记录并在图纸上做出明显标注

　　2.6变更工程

　　★变更工程的记录

　　由于在施工过程中原设计图纸没有设计的，由甲方、设计方、监理方及乙方对工程进行施工工艺有进行修改的部分形成变更工程记录。应包含下列内容：

　　★变更时间

　　★变更地点

　　★变更原因

　　★变更材料

　　★变更工艺

　　★变更工程的要点

　　★落实变更工程的施工质量

　　★变更工程的记录

　　二、给排水/强弱电

　　1.顾问关注要点

　　★施工期间严格巡查施工现场，巡查人员应熟悉图纸管线走向。

　　★对确需更改管线走向的，应是由甲方和乙方在现场进行确认后，

发修改通知书给乙方后，方可进行更改施工，乙方不得擅自更改。

　　★如在巡查中发现违规更改走向问题，巡查人员应立即通知监理方进行核实，并通知施工方勒令拆除违规管线。

　　★施工方式应方便日后的检查和维修,并对可能出现的应急情况在施工阶段即应有充分考虑.

　　★对于重点节点及设备部位的防水及安全应做充分考虑.综合管网在施工的整个过程中所涉及各专业必须积极协调配合，以确保施工中有压管道让无压管道，埋地和隐蔽管道必须按要求做好隐蔽记录和防腐保护。

　　★检修口的预留

　　2.其余关注事项参照土建/结构/道路施工建设阶段要求。

　　三.绿化及景观施工

　　1.顾问关注要点

　　★绿化布局的维护成本合理化建议及施工跟进在施工时，应注意土层厚度及平整度，草坪在40cm左右，大灌木在60cm左右，深根乔木在150cm左右，以利于蓄水保湿，同时在土层下不能有过多的施工垃圾。

　　★在景观施工过程中要注意景观实际效果是否与施工图纸及效果图纸相匹配,如出现误差较大情况应与地产项目经理及时沟通并建议修正。

　　★如涉及水景观顾问必须关注防水设置及闸阀方便今后管理和维护。

　　★水景观施工应注意日后的日常维护和管理，特别是水景观周围的安全防护措施，杜绝日后的安全事故的发生。

　　2其余关注事项参照土建/结构/道路施工建设阶段要求。

　　四、安装工程

　　1顾问关注要点

　　★对于门窗灯的安装工程施工需要注意安装的牢固程度以及业主的评判标准,出现问题及时与地产项目经理及监理保持沟通并及时解决。

　　★对于特殊设施设备(例如电梯/锅炉)等的安装则需要督促及跟进技术监督局发出的安全检验合格证的落实。

　　★对于电器线路需要注意隐蔽工程的记录，线路铺设路线等。

　　★对于管道铺设需要注意坡度、检修口的预留，隐蔽工程的记录。

　　2.其余关注事项参照土建/结构/道路施工建设阶段要求。

　　五消防

　　1顾问关注要点

　　★顾问需要在施工中督促施工单位严格按照消防施工的规范要求进行,并做好相应记录.

　　★重点对消防管线的材料及施工要求达到消防规范的相关规定.

　　2其余关注事项参照土建/结构/道路施工建设阶段要求

　　六、装修(仅限于楼盘为精装房)

　　1顾问关注要点

　　★在装修施工过程中顾问需要特别关注防火的施工操作规范并监督施工单位严格执行.

　　★在施工工艺和材料上关注相关的环保要求,对于违反环保要求的施工工艺要及时制止并与地产项目经理及监理进行沟通解决.

　　2.其余关注事项参照土建/结构/道路施工建设阶段要求

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篇2：前期介入阶段物业顾问应重点关注几项工作

　　前期介入阶段物业顾问应重点关注的几项工作

　　物业服务企业前期介入阶段的工作有别于物业前期咨询，此阶段更加注重项目施工现场功能设施设备的合理安装及隐蔽工程的施工质量等，通过派驻现场工程人员与开发商、总包单位、监理单位进行协调，使初期各项设计建设更加完善合理。这是保证开发商开发建设高质量、高品质项目的重要辅助途径之一。具体来讲，物业服务企业要协助开发商从后期物业管理角度进行现场工程优化，向甲方提供现场建议。

　　对前期介入阶段的物业顾问工作应重点关注：

　　一、合理选择配备现场介入人员

　　现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场派驻人员的选择应掌握以下标准：

　　1．有丰富的物业工程管理经验，最好是了解将要顾问项目业态特点的人员；

　　2．有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与需求结合的人员。

　　3．有丰富的施工现场经验，能够保证自身安全；

　　4．专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。

　　二、保障后台的技术支持工作

　　物业现场顾问人员的派驻企业，作为后台技术支持的角色，需要与现场人员紧密配合，特别是物业前期咨询公司和前期介入公司不是同一家的时候，两个公司还需要密切配合。作为后台的技术支持部门应采取积极配合、技术支持的方式，对项目驻场人员发现的问题、发展商反馈的问题，提出必要的建议供驻场人员参考，在需要的时候参与到现场工作中。驻场人员对现场发现的问题要及时向甲方反映，提出建议，并与支持部门沟通，从另一个方面提醒甲方。

　　三、做好与现场各方关系的协调

　　开发商、总包单位、分包施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方关系错综复杂，协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的。

　　以上是前期介入中需要关注的要点，而前期介入阶段主要是在项目已经完成方案设计，深化施工设计图纸基本完成，进入设施设备安装及二次结构施工阶段，物业顾问公司派驻人员进场，驻场实施相关顾问工作，但在一般情况下，深化设计、施工两个步骤多会同时开展，物业驻场人员的主要工作也来自这两个方面，其主要工作有：

　　1、深入了解项目特点，拟定现场顾问计划。

　　在进入项目以前，应当对项目进行深入了解并制定计划。

　　（1）审读图纸，了解项目系统情况；

　　从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等进行阅读，标记重要的环节，了解项目的整体设计思路、定位。最后对图纸审读的结果进行汇总，为制定工作计划做准备。

　　（2）根据项目特点，拟定现场物业顾问计划。

　　根据了解到的项目特点，如项目定位、系统构成、交通流线、服务配套等，结合甲方的施工进度计划拟定现场顾问计划。

　　2、关注工程进度，记录现场情况。

　　在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为提供物业建议做准备。

　　（1）根据工程计划，调整工作计划；

　　随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划，及时调整物业的顾问计划及工作侧重点。

　　（2）记录设计方案和施工图纸变更；

　　物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及施工洽商，为物业服务公司的后期接管提供便利。

　　（3）记录施工现场发现问题，为提出各种建议做准备。

　　施工过程是根据施工便利与否而适时调整的，所以，有许多设备设施安装的位置与图纸不符，物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；如记录一些隐蔽工程和截门等的位置变化，使今后的物业维修能准确判断位置。

　　3、参加施工期间的专业会议，提供建议。

　　（1）通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点；

　　参加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并在会议上明确物业要求，适时的提出物业建议。

　　（2）根据会议等的实际情况，适时提供书面物业建议。

　　4、通过对项目的深入了解，提供现场物业建议。

　　（1）改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；

　　设计中有许多不尽人意之处，一些设计人员甚至忽略后期维护、管理的需求，物业现场介入人员要了解、记录这些信息，并结合实际根据优化的可能性，有针对性的适时提出物业书面建议。

　　（2）改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；

　　物业现场介入人员应通过记录现场的情况，汇总后及时向甲方及施工单位提供书面建议，督促整改不便于后期物业管理的事项。关注各单项工程设备的调试、试验，特别要关注隐蔽工程的隐检、验收。

　　（3）优化施工质量的建议。

　　关注施工中的问题，对施工质量及时提出意见和建议，从而辅助提升工程质量和项目品质。

　　无论是对设计还是对施工的现场，建议都应注意时效性。

　　5、跟踪现场建议采纳情况。

　　物业现场介入人员对提出的关键性建议必须适时跟进，在必要情况下要坚持促使甲方采纳并要求施工单位改进、整改；统计建议采纳情况，为今后物业管理提供参考。

　　6、收集、整理现场

资料。

　　（1）施工图纸；

　　收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸。

　　（2）机电设备及建材的资料。

　　收集机电设备及建材的资料，包括：封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料复印件，并关注必需的配件、配料、专用工具，为日后的维修保养工作作好充分的准备。

　　7、进行交接资料初步整理，为竣工接管提供便利。

　　（1）建立初步设备台帐；

　　随着施工进入设备安装阶段，大量设备将到位，通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台帐，为后期交接奠定基础。

　　（2）拟写初步交接方案；

　　根据现场施工进度情况，拟定初步的交接方案，为前期物业管理的到来做好充分准备。

　　（3）配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。

　　物业现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度，拟定辅助调试、验收方案，记录相关信息，提出前期物业管理相关人员逐步进入的建议，做好相关的辅助工作。◇