问诊物业服务

　　问诊物业服务

　　今年以来，本报接到多起关于物管的投诉，问题主要集中在电梯维修、小区清洁、小区进贼、物管收费等方面，本报曾就小区管理做专题调查报道。

　　业主与物管相处的核心焦点是什么，物管的工作到底是什么，作为业主怎样维护自己的权益？今天的报道，希望对你有用。

　　症结

　　有人这样比喻：业主与物管，像一对婆媳，谁哪里没做好，都可能落下“把柄”，被对方借机发飙。物管嫌收费偏低，在服务上缩了水，抑或有无心之过；业主觉得交了费，收费还不菲，一切事情物管包干。

　　1 沟通不到位

　　在红河大道的一个小区里，两年前有业主的摩托车被盗，业主认为该物管赔。物管方认为，业主没锁车，有过错在先，不予负责。

　　僵持之下，业主拒交物管费，说要用被盗的摩托车抵，抵足近8000元的车钱，再交物管费。

　　还有一种情况，双方怨气大。抑或是电梯坏了，抑或是化粪池堵了。这两种情况下，物管大抵会动员业主使用大修基金，可业主不乐意，说交的物管费，物管可不能白拿。

　　事实上，围绕停车位收费、外人随意进出，物管与业主也发生过不少争执。

　　在这些争执背后，双方通常各执一词：物管认为物管费低，服务项目少，或服务不到位，理所当然；业主却觉得交了物管费，交得还不少，小区的卫生、安全、设施维护等，物管理应包干，不应另行收取费用。

　　业主与物管被人比作婆媳，很难就解决遇到的问题达成一致。

　　2 费用谈不拢

　　如果每平方米涨两三毛钱，业主大多不满。以80平方米的电梯房为例，涨价后业主每月需多缴20元左右。

　　区国房局物管科科长阳本毅说，事实上，说到涨物业费，多数业主比较敏感，毕竟是要他们多掏钱。况且，市物价局也没有出台新的物管费征收标准。所以，物管的这一期望始终被搁浅。

　　也有业主认为，物管当前的服务质量并不高，要求涨物管费的理由站不住脚。如果物管做得够好，在业主满意的前提下，涨物管费的阻力要小得多。

　　物管费低—物管难以为继—服务缩水—业主不满—业主拖欠缴费，其结果要么是物管“自炒鱿鱼”，要么被扫地出门，或者继续僵持。这场较量，似乎将物管行业拖进这样一个“怪圈”。

　　“说到底，关键是钱的问题。”阳本毅说，如果物管费收取标准上浮，物管与业主的关系，会在很大程度上得以缓和。

　　3 物管盈利低

　　除了物管费的问题，物管管理水平良莠不齐，也令“婆媳关系”僵持难解甚至恶化。

　　目前，永川有119家物管企业，管理了约370个项目，涵盖的物业面积超过4000万平方米。其中，6个具备一级资质，7个具备二级资质，剩下的全是三级资质。

　　40多个新盘的物管管理水平比较高，物管盈利不是其终极目的。这些开发商物管的服务，就某种程度而言，是一种服务配套，以推进项目的开发打造，是为项目销售塑造面子。

　　然而，不同的是，独立物管往往要自负盈亏。阳本毅认为，在现有盈利不高的条件下，物管腾不出多余的钱来发高工资和福利，吸收的员工综合素质自然不高，服务品质“缩水”就不难理解了。

　　当然，阳本毅也表示，少数物管企业管理水平不高，只顾经济利益，忽视社会效益，不惜以牺牲服务品质来换取盈利。

　　4 责任没分清

　　“物管不是什么都该管。”阳本毅说，物管费只包括公共物业及配套设施的维护保养费、聘用管理人员的薪金、公用水电的支出、垃圾清理以及绿化养护等十多项内容，并非小区内的所有开销，都应从物业费里支出。

　　他举例说，比如小区进贼，偷了哪家的金项链、现金等专有物品，要是小偷没被抓住，被偷的业主多半会找物管索赔。

　　“原则上，专有物品是业主自行保管，与物管没有保管合同关系。再说，钱丢了多少谁能说清楚？”阳本毅说。

　　其实，不管是电梯维修、化粪池疏导，抑或是环境卫生、设施维护等，哪些该用大修基金，哪些该物管负责，在业委会与物管的合同中有约定。

　　阳本毅说，比如电梯维修维护，合同中通常以维修金额的多寡，来约定属于大修还是小修。小修多半由物管出资负责，而大修则动用大修基金。

　　然而，当电梯出现故障需动用大修基金时，不少业主不乐意，认为大修基金是在房子发生大的破损时，才能派用。

　　寻医 必须在项目开发时就考虑后期物业

　　众所周知，未来的永川，将逐步崛起，成为一座大城。一座大城，要容纳成百上千个小区，这对物业管理来说是一大考验。

　　开发商要为后期物管考虑

　　在物管管理上，如何让历史遗留问题不再重演，让物管与业主和谐共欢？“严把第一关，不让后期物业难堪。”区国房局物管科科长阳本毅说，要严格规范开发商的作为，比如给后期物管预留办公场地、提升物业管理社会效益等。

　　阳本毅介绍，他们正在抓紧拟定《永川区进一步加强物业管理实施意见》，以明确物业管理所涉部门的分工，大力解决当前未解决的历史遗留问题。

　　以前有些项目开发，开发商只注重多修多卖，忽视了为物管留出办公场地等。再如，为让房子畅销，开发商物管对业主乱建，往往睁一只眼闭一

只眼。

　　“项目必须无偿提供总面积3%。以上的住房，供物管及业主大会办公用。”杨章奎说，“必须是地面上的面积，而不是地下，且房屋必须独立成套。”

　　物管全包的误解要予以纠正

　　开发商要想预售备案，还必须通过审查“两书一证”，对前期物业招投标。除此外，还必须制定物管的相关管理规约。

　　“哪个环节有问题，都不得给预售备案。”阳本毅说，备案成功后，才能进入预售期。预售期完了之后，按照相关规定，收齐大修基金后，再才允许开发商与业主签订商品房预售合同。“没卖出去的房子，大修基金由开发商缴。”

　　用阳本毅的话说，如果项目规划前期没做到位，会令后期进驻的物管管理难办。

　　针对后期物业，阳本毅说，他们将按照物管与所在小区的业主委员会签订的《重庆市后期物业管理合同》进行监督，物管必须按合同约定，清洁项目区域的环境卫生，修复保养公共道路及设施。

　　在安全问题上，他要求物管便服巡逻，“这样小偷不知道你是干什么的，他没办法防你。”

　　“现在有些业主不明物管的权责，认为缴纳了物业费，物管就该全包。这块误区今后要加大宣传予以矫正。”阳本毅说。

　　病因

　　快10年了

　　物业服务价格仍没变

　　也许有人会问，同样是搞物业服务，为什么开发商物管服务品质高，而其他物管公司却难以比肩呢？

　　“开发商物管是靠房子养，不以盈利为目的。”阳本毅说，永川的开发商物业中，仅个别物管能收支持平，多数要亏钱，亏空部分由卖房收入来补贴。

　　开发商物管有背景资源

　　物管与业主不和，是普遍现象。但是，关系也有融洽的。

　　在区国房局物管科科长阳本毅眼里，物管服务分化明显，干得好的前期物管多，干得差的大抵是后期物管。前期物管就是市民口中的“开发商物管”。

　　他说，前期物管是楼盘在售时的物管。前期物管多随开发商迁动，开发商哪里有新项目，物管就跟着迁往哪里。

　　“前期物管多是靠房养的。”阳本毅说，不少前期物业是亏损的，一个是入住率不够，一个物业收费低。“为让楼盘好销，开发商乐意用卖房的钱来贴。”

　　目前，永川房产新项目有40多个，物管服务都很到位。比如进门保安敬礼，门禁管理从严，小区环境整洁……

　　阳本毅说，个别大型新项目，基于项目大、绿化面积宽、设施配备全等，综合评定级别较高，物管费自然按高级别的标准收取。

　　独立物业盈利实际很薄

　　“上班两年来，没见过开奔驰宝马等豪车的物管老板。”阳本毅说，在永川，多数小区后期物管的盈利，实际上非常薄。

　　所谓后期物管，多是指开发商卖完房后，小区选聘的独立的物业管理企业。

　　现行的物业费征收，是按照《重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》执行。该通知是重庆市物价局在20**年出台的。

　　按规定，物管费的收取，要按物业具备的条件和物管企业提供的服务内容、服务标准，按照申报所对应的分值表打分评定其等级，并根据不同等级实行不同的收费标准。

　　目前，永川依据不同的评级，非电梯楼物管费区间按0.5~0.9元/平方米收取，电梯楼按0.9~1.8元/平方米收取。

　　“非电梯住宅每平米五六角居多，而电梯房每平米多为0.9元或1元。”阳本毅说，基于现在的物价水平，这个收取标准该涨两三毛钱。

　　业主可与物管有言在先 可要求其做到以下几条:

　　药方

　　在读本记者的采访过程中，不少业主不知道物管应该提供什么服务，在他们印象中，只要小区有什么麻烦事，首先想到的就是物管。其实，物管不是万能的，但业主可在以下这些方面，与物管“讨价还价”。

　　1.费用支取：按有关规定和合同约定，公布物业服务资金的收支情况。

　　2.房屋养护：对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。按房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，且组织维修。

　　3.每日巡查：每日可巡查几次，包括小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

　　4.乱打乱建：对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

　　5.电梯维保：可设定维保期限，定期维保，且作好维保记录，及时负责年检。

　　6.清扫保洁：业主可以要求物管每天清扫几次，清洁需要达到什么标准。小区草木、花地隔多久进行修剪，并定期喷洒药物，预防病虫害。

　　7.地下管网：可要求物管对水泵、上下水管道、落水管、污水管等设施进行定期维护。

　　8.消防安全：要求物管动用大修基金，为小区配备消防器具。

　　9.道路路面：设定时间，要求及时维护维修人行道板的路面。

　　10.市政设施：包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯管理和维护。

　　11.停车费用：停车位属于全体业主的，使用人应按照物价部门核定的标准向物管交纳停车费，至于多少归物管，多少归业主，这个比例可以商定。停车场属于开发建设单位所有的，业主可设定提取额度作为停车管理服务费。

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篇2：物业管理服务招标书范文

　　物业管理服务招标书范文

　　招标人：z市住房和城乡建设局

　　招标项目：z市z住宅小区物业管理服务

　　一、项目基本情况。

　　（一）物业小区简介。

　　z市z住宅小区坐落于z市蓬江区星河花园南侧，为封闭式廉租住房和经济适用住房建设项目，地块四至范围：东：空置地，南：空置地，西：星河路，北：星河花园。小区总用地面积 22988.6平方米，规划建设用地面积19298平方米。本项目的综合容积率2.71；绿化率 34.9%；绿化面积约4900平方米。

　　（二）房屋情况。

　　物业管理区域内共有房屋11幢，住房880套，建筑面积50041.12平方米。其中：

　　1、廉租住房共9幢，每幢楼高11层，住房640套，建筑面积33694.92平方米，单套建筑面积40-50平方米；

　　2、经济适用住房（含人才公寓）2幢，每幢楼高16层，住房240套，建筑面积16346.2平方米， 其中1幢单套建筑面积50-60平方米，1幢单套建筑面积70-100平方米。

　　本项目共有车库3个，建筑面积7842.92平方米，共有小车位116个，摩托车位816个。其中：

　　1、z4号D101车库一个(z3幢、4幢、5幢、8幢、9幢地下负一层）, 建筑面积4721.30平方米，小车位100个，摩托车位385个。

　　2、z5号D101车库一个(z10幢、11幢地下负一层）,建筑面积1710.80平方米，摩托车位431个。

　　3、z6幢、7幢地下负一层车库(因车库兼人防设施，按规定不编订门牌号）,建筑面积1410.80平方米，小车位16个。

　　本项目共有商铺21卡(星河路11号9卡、13号5卡、15号5卡、5幢之一102及5幢之二102各1卡），建筑面积1304.63平方。

　　（三）主要公共配套设施设备的配置情况。

　　1、架空层两处：z1-2幢首层，建筑面积522.81平方米；z6-7幢首层，建筑面积985.64平方米。

　　2、消防泵房1间：z7幢地下负一层，内设4台水泵(其中：供小区各楼层消防栓用水2台，供小区地下车库喷淋用水2台)。

　　3、发电机房1间：z7幢地下负一层，配备250千瓦发电机1台。另在首层架空层建有配电房1间。

　　4、电梯19台：住宅电梯17台、消防电梯2台。

　　5、出入口两个：主出入口1个，次出入口1个（平时关闭）。

　　6、智能监控系统一套：含单元主门口机17个，对讲副门口机14个，户机880个（非可视），防盗报警器15点，闭路视镜器10点，电梯内闭路视镜器19点，智能卡每户4个，共3520个。

　　7、公共照明：区内路灯35盏，60W/盏；地下车库照明光管213支，36W/支，应急灯87盏；每幢楼层照明光管223支，应急灯190盏。

　　8、 物业服务用房1间：z4之二幢102，建筑面积110.60平方米

　　9、门卫室1间： 建筑面积20.30平方米。

　　（四）移交相关部门管理设施情况。

　　z小区内需要移交的设施，在移交后由接管单位负责一切运营费用(包含水电费、设备更新维修费、房屋维修费等）。

　　1、社区管理用房1间：z4幢之一102，建筑面积124.80平方米(移交环市街道办事处管理使用)。

　　2、高压配电房1间：z小区7幢首层 (移交蓬江供电局管理使用)。

　　3、二次加压供水水池及泵房1间： z1号，建筑面积93.80平方米(移交市自来水公司管理使用)。

　　4、垃圾中转站1间： z3号，建筑面积76.00平方米(移交蓬江环卫局管理使用)。

　　5、公共厕所1间：星河路11号101，建筑面积75.20平方米(移交蓬江环卫局管理使用)。

　　二、物业管理服务收费。

　　（一）物业服务收费标准：

　　1、住宅物业服务收费标准：最高限价每月0.8元/平方米 。本标准未含楼宇电梯电费，楼宇电梯电费由各户按建筑面积另行分摊；

　　2、商铺物业服务收费标准：最高限价每月0.64元/平方米；

　　3、车库物业服务收费标准：按车位出租租金收入的20%计算。拟定车位租金：小车位200元/月/个，摩托车位25元/月/个，单车位5元/月/个（具体以市物价管理部门批复为准）。

　　（二）物业服务费的收取。

　　1、物业服务费共分两部分，其中物业服务费0.6元/平方米部分和楼宇电梯电费分摊费用由物业服务企业向物业使用人直接收取，与招标人无关；物业服务费超出0.6元/平方米的部分由物业服务企业向招标人收取。

　　2、车位由仓后房管所（房屋管理单位）委托物业服务企业出租和管理，并按出租租金收入的20%支付物业管理费。

　　三、物业管理服务内容和要求。

　　（一）物业管理服务内容。

　　1、物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备及场所的使用管理及维修养护；

　　2、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的保洁服务；

　　3、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；

　　4、物业管理区域内的绿化养www.pmceo.com护和管理；

　　5、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及经营管理；

　　6、供水 、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；

　　7、物业管理区域的日常安全巡查服务；

　　8、物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管；

　　9、物业管理区域内业主、物业使用人装饰装修的行为管理。

　　（二）物业管理服务要求。

　　1、按《z市z物业管理服务标准》（详见附件）和专业化管理的要求配置管理服务人员，提供质价相符的物业管理服务。

　　2、本项目不得将物业服务责任转嫁给第三方。

　　四、投标要求。

　　（一）投标人的条件。

　　依法注册登记、具有独立法人资格，并具有物业管理三级或以上资质的物业服务企业。

　　（二）投标文件编制要求。

　　投标文件由投标人编制，要求一式两份，其中正本一份，副本一份。投标文件应当包括如下内容：

　　1、管理服务目标和措施。

　　要求结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标及具体实施措施。

　　2、项目管理机构运作方法及管理制度。

　　编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理（小区经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。

　　3、管理服务人员配置。

　　小区（项目）经理、主要工程技术管理人员等各岗位人员的拟配数量和技术职称要求。

　　4、物业管理用房及相应管理设施的配置。

　　提供物业管理用房的使用计划、办公经费的投入预算、开办费筹措和处理意向。

　　5、物业管理费用的收支预案

　　按照本物业的使用性质，分项计算出本项目范围内住宅和非住宅等收取的物业管理费，以及各项管理费用支出计划与数额。

　　6、物业管理服务承诺。

　　（1）房屋及配套设施设备和相关场地的管理标准与完好率承诺；

　　（2）房屋零星小修、急修质量标准和保质期承诺；

　　（3）维修工程质量合格率和回访验收率承诺；

　　（4）电梯、水泵等大型机电设备维修保养标准和完好率承诺；

　　（5）小区道路、小区绿化、住宅楼道、楼梯、门厅及非住宅物业场所等公共部位24小时内保洁次数与洁净程度承诺；

　　（6）小区道路、路灯、草坪及住宅内楼道公共灯具设备完好率和亮灯率承诺；

　　（7）住宅和非住宅物业建筑、地下停车库内消防设施管护措施与承诺；

　　（8）小区道路管护措施和完好率承诺；

　　（9）小区绿化乔灌木、草坪和园林建筑附属设施的管护标准措施和苗木成活率承诺；

　　（10）管理服务质量投诉处理及时率承诺；

　　（11）业主及使用人对管理服务满意度及对满意度测评方法的承诺；

　　7、物业的维修养护管理，保洁、保安、护绿工作的实施方案。

　　（1）物业管理区域内共用设施设备的维修措施；

　　（2）业主、使用人装饰、装修物业的管理措施；

　　（3）住宅外墙或建筑物及共用设施设备发生危险等，影响他人安全时的工作预案；

　　（4）保障物业管理区域内环境清洁度的措施；

　　（5）物业管理区域内保安24小时值勤，巡视重点部位24小时监控的岗位责任描述；

　　（6）小区绿化（乔灌木草坪及其他附属设施）按季节维护、保养项目和措施；

　　8、物业维修和管理的应急措施。

　　（1）小区物业管理范围突然断水、断电、无煤气的应急措施；

　　（2）雨、污水管及排水管网、净化池等排水设施阻塞的应急措施；

　　（3）电梯突然停运或机电故障的应急措施；

　　（4）发生火警时的应急措施。

　　9、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。

　　10、智能化设施的管理与维修方案。

　　11、投标人认为需要承诺的其他事项。

　　（三）投标报价要求。

　　本项目的物业管理服务实行物业服务费用包干制。投标人应当在本招标书第二条第（一）款规定的物业服务收费标准范围内报价，超过的为废标。

　　（四）投标文件的订装和包装要求。

　　订装要求：

　　投标文件须打印（按要求提交复印件材料除外），并将所有提交的材料订装成册。

　　1、封面：必须标明投标人单位名称、通迅地址、联系人、联系电话、并在封面的右上角清楚注明“正本”或“副本”字样，正本和副本如有不一致之处，以正本为准。

　　2、投标人的营业执照副本复印件和资质证书复印件。

　　3、管理服务目标和措施、项目管理机构运作方法及管理制度、管理服务人员配置等投标文件内容。

　　包装要求：

　　1、投标人应将投标文件的正本和副本分别独立密封包装。2、包装袋封面上必须标明投标人单位名称、通迅地址、联系人、联系电话。

　　3、投标文件密封包装后，必须在封口的骑缝处加盖印章。

　　（五）投标文件的递交。

　　1、投标文件递交时间：20**年2月8日至20**年2月9日上午9：00时至12时，下午14：30时至17：30时。逾期不予受理。

　　2、投标文件递交地址：住建大厦二楼住房保障科，地址：江海一路83号，联系电话：3831626，联系人：李先生。

　　3、投标文件必须在递交截止时间前由投标人送交招标人。，招标人不接受邮递、网络等其他方式递交投标文件。

　　

五、现场踏勘。

　　招标人定于20**年2月3日上午9时约请投标人在项目现场集中后，共同踏勘招标物业并现场答疑。

　　六、评审。

　　（一）评标时间：20**年2月10日。

　　（二）评审方式。

　　本次招标活动采用综合条件评审方式进行，由招标人成立本次招标评审小组，负责对投标文件进行评审，由市住房和城乡建设局纪检组进行监督。标评审小组由市住房和城乡建设局住房保障科、房屋管理科、物业管理科、法规科和市物业管理协会派人组成。

　　（三）中标人的拟定。

　　由评审小组综合分析投标人的各项承诺，企业信誉情况等进行评定，以无记名投票的方式拟定中标人，得票最高者为拟定中标人，得票最高者为2名以上的，在最高相同票数的投票人中重新投票，直至产生1名最高票者止。

　　（四）公示和中标人的确定。

　　1、招标人将评审结果的拟定中人，在招标人公告栏和市住房和城乡建设局、市物业管理行业协会网站上公示7天。公示期满如无实质性异www.pmceo.com议的，拟定中人将被确定为本次招标的中标人。

　　2、若公示期间对评结果提出异议的，应书面向市住房和城乡建设局纪检组提交，并由纪检组组织核查后，将核查结果答复异议人。纪检组联系电话：z，联系人：z先生。

　　七、合同的授予。

　　1、合同授予期限为3年。

　　2、投标人将按照广东省住房和城乡建设厅印发的《前期物业服务合同》示范文本的要求与中标人签订《z市z物业服务合同》。

　　3、中标人应当在收到中标通知之日起7日内与投标人签订《z市z物业服务合同》不按规定期限签订合同的，取消其中标资格，按投票结果由高至低依次替补产生。

　　八、其他事项说明。

　　1、招标投标原则：公开、公平、公正、诚实信用。

　　2、评标原则：质量优良、收费合理、行为规范、信誉良好、服务等级等条件进行比选。

　　3、本招标项目物业管理服务费收费标准，按照中标价格确定。

　　4、投标人根据《关于前期物业管理招投标的若干规定》在投标过程中投标人如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，由此造成的经济损失、招标人有权要求予以赔偿。

　　5、投标人应表明对招标人在招标邀请书、招标文件中所提出的规定和要求表示理解；应表明投标书连同招标者的书面中标通知均具有法律约束力。

篇3：X家园小区物业服务费中事项说明

　　关于z家园小区物业服务费中若干事项的说明

　　一、物业服务费测算中第二项“公共设施维修保养费”的第6条“消防器材检测、维护费”是指zz家园消防设施和器材等日常维护和检验费用，由于家园消防设施目前处于瘫痪状态，而消防器材如灭火器等缺失严重，因此，此费用未包含在本次测算费用中。（为保障突发事件发生时能够临时应急，**物业在接管时在主要位置配备了70具新灭火器。）待消防设施更新验收交付使用、灭火器等器材配备齐全和到期检验时，此部分“消防器材检测、维护费”费用再计入到整个物业服务费测算中。

　　二、物业服务费测算中“工资及福利费附表”的“消防和安防监控”费用是指对消防中控室和安防中控室的24小时人员值守工资和福利，值守人员为四包一值守。本家园消防中控室位于二号楼三单元一层、安防中控室位于九号楼二层，分处两地。按照规定应配备8名值守人员，由于消防设施设备处于瘫痪状态，因此本测算中未包含消防中控室值守人员的费用，仅测算了安防中控的4名值守人员。待消防设施更新验收交付使用后，再启动消防中控室值守，将此部分费用纳入到物业服务费测算中。

　　三、物业服务费测算中第二项“公共设施维修保养费”的第8条“避雷检测”是指家园每年避雷设施的检测费用，由于此避雷设施目前处于瘫痪状态，因此，未将此费用测算纳入其中。待避雷设施更新改造并交付使用后，此部分“避雷检测”费用再计入到整个物业服务费测算中。

　　四、物业服务费测算中第七、八项“企业管理费和企业利润”是企业生产过程的正常支出，考虑到我们是以政府应急服务方式进入小区这一因素，同时为了支持业主委员会工作和小区的建设，更好地在zz开展工作，因此本次测算不涵盖“企业管理费和企业利润”了。

　　五、根据物业服务成本或物业服务支出构成的规定，应将“物业管理企业固定资产折旧，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用”在本次测算中列项，同样考虑到小区的建设和长远发展，我们未列入测算中。

　　以上五项费用的调整和物业服务费单价为本年度的物业服务收费定价，如上述的设施设备更新改造完成后，**物业将对设施设备立即予以接收和管理，而确定的年度物业服务费的标准不会根据接收设备的增加而提高，合同期内的物业费价格不变。

　　六、家园的生活热水供应和冬季供暖相关事宜。

　　生活热水事宜：20**年6月5日，国豪物业停供了小区的生活热水，在**物业应急服务三个月期间，业主对此反映颇大，要求恢复热水的供应。对于家园生活热水的供应**物业持积极支持的态度，为了家园生活品质的提高，我们非常愿意恢复生活热水的供应。目前热水设施设备等系统还在国豪物业管理范围之内，需会同业委会、广大业主一起移交给**物业，并对热水供应系统的设施设备进行安全检测和设施检验，确保恢复生活热水供应后不会发生大面积的跑水现象。同时需对原有的费用重新核算价格，定出合理的市场价格，并在生活热水基本使用量和生活热水系统基本启动量达到要求下，**物业即可恢复热水供应。

　　家园供暖事宜：本家园正常的供暖季为20**年11月15日到20**年3月15日，观察历年的供暖时间往往都会提前，家园供暖前期的准备工作时间已非常紧迫，家园的供暖设施设备最晚也应在9月中旬进行全面的检查和检修，还应到技术监督局办理有压容器检测手续。**物业非常愿意为小区的供暖工作做出贡献，同时也具备了为家园供暖的能力。目前供暖设施设备系统在国豪物业管理范围之内，我们将配合业委会做好交接工作。

　　北京**物业管理中心

　　20**年9月14日

篇4：培养物业服务意识4种有效方式

　　培养物业服务意识的4种有效方式

　　如何有效培养企业职工具有良好的服务工作意识，对于物业服务企业来说，应是必须时刻给予关注的首要工作，其职工服务意识的强弱，将会直接反应到日常工作态度，从而也就代表着企业服务质量。

　　对于如何培养服务意识，就需先对所谓“服务意识”进行一下简单、准确的词组含义解释。由于服务行业关系，各个行业对于“服务意识”的理解、认知上面存在一定偏差。单从物业服务行业来说，“服务意识”应是多年从事服务工作所养成的一种根深地固、席以而常的行为方式，并且随时随地的通过个人行为举指所展现的一种生活习惯。

　　“服务意识”简单的反应可以通过是否懂得“尊重”得出具体评判，并且通过是否养成聆听、感谢、平和、关怀4个方面加以展示。

　　聆听：

　　聆听应是“尊重”别人所需要的首要先决条件，物业服务企业应该培养职工养成认真聆听别人倾述的习惯。因为只有通过聆听，并且了解对方真实需求，才能提供准确、有效的相应服务行为。

　　当你使用自信、柔和的目光对示与你交流者的眼睛，并在聆听之时能与对方保持适当间距，往往将会起到平和对方焦急心态，使得对方对你产生信任，从而给你时间安排对方所需服务事宜。同时，聆听方式得当也是避免引发投诉，获得对方好感的有效服务方法。

　　聆听距离应在40公分左右，如果本人身材高于对方，就应随着高高出对方多少，增加相互距离，避免对方向你仰视产生心里压力以及焦躁情绪，从而影响服务质量。

　　感谢：

　　只有懂得“感谢”一词所包含的真实含意，以及她对我们工作、生活将会产生何种积极影响，才能逐步的将“感谢”深深溶入我们日常工作之中。

　　物业服务企业应该教会所有职工懂得“感谢”亲人，同事给予自己的帮助，“感谢”服务对象给予我们工作机会，使得我们得以获得经济回报从而承担家庭以及社会责任。

　　“感谢”应该上升成为一种积极生活态度，同时也是得到帮助之后所应有回应交流表示。任何从事服务行业的人，在为服务对象提供服务之后，一句简单不过的谢谢两字，就以代表得到认可，或是对于服务所表达的感谢。

　　虽然“谢谢”两字看似过于简单，但每一个得到之人都能感到些许快乐。从事服务行业的人不应只是得到“谢谢”，还应该将“感谢”深深溶入所有交流活动，从而起到传递快乐、创造和谐交往之中。

　　平和：

　　时刻保持一种平和心态，并且使用平和语言回应服务需求，无疑可以起到舒缓紧张情绪，拉近双方距离之功效。

　　平和并不表示缓慢，应是一种充满自信的自然心态反应。

　　关怀：

　　关怀用在物业服务上时，应该代表着关心、关注等项含意。作为从事专业服务工作的物业行业职工应向所有服务行业一样，需要时刻关注服务对象接受服务之时的感受，关心自己所提供的服务行为是否达到尽乎完美，关注自己周边同事是否需要帮助，关心自己行为习惯是否增加其他（她）人员工作强度，并且形成习惯溶入日常工作之中。

　　在此特别应该强调的，就是所有服务行业人员必须养成个人良好行为习惯，并且时刻培养自己眼观六路、心细如丝的工作反应能力。同时，还要注意维护自己所接触的服务环境保持永远的干净、整洁，起码不要因为自己增加同事工作强度。

　　服务意识培训：

　　服务意识培训最好采用课堂之上展示，岗位之上提示，管理人员监督的方式加以落在实处。

篇5：高档写字楼另类物业服务技巧

　　高档写字楼的“另类”物业服务技巧

　　对于从事高档写字楼物业服务管理的物业服务企业，在保证其工作服务质量之外，更应优先关注楼内所有租户经营管理状况，并在助其增加经营收入、帮其降低经营成本、提供完备经营服务上多动一些心思，只有租户获得理想经营收益，才可保正楼宇业主获得稳定、持续租金收入。物业服务也可凭此打造企业品牌、增加市场竞争能力。

　　建立信息互动平台：

　　先由物业服务企业出资购置服务器材，完成服务网站设计，并且登录租户企业名称、坐落方位信息之后，征得承租人的同意，按照租户企业经营分类公开注册资本、企业法人、经营范围、近期经营业务等项基本信息，以求所有承租租户了解相邻企业资迅，使得承租之人可以利用信息互动平台方便开展业务。达到激活空间相互阻隔，形成楼宇资源的共享，增加获利机遇的目地。

　　物业服务企业应该增设网络维护岗位，及时更新承租业户资信，维护网站运行。

　　对于同时管理多栋写字楼宇的物业服务企业，可将所有在管写字楼宇信息平台实施链接，用以扩大资迅容量，形成企业资迅门户，掌控租户经营动态，促进承租之人获利，延长租户合同，吸引其它企业入住，提高市场竞争能力。

　　建立财务托管服务：

　　物业服务企业可以根据管辖写字楼内中、小企业所占比率，考虑是否利用自己所设财务部门开办财务托管服务。以为中、小企业提供财务会计、财务咨询、代办税务、出纳代管等项服务，用以降低管理成本，减轻“创业期间”所产生的雇工财务压力。

　　同时，物业服务企业还可考虑利用自身商业信用，结合托管企业集中开户将会增加出来的银行结算业务，要求银行方面同意可为托管企业提供短期小额贷款承诺，用以满足中、小企业可能会出现的应急寸头调配方面需求。

　　物业服务企业接受财务托管委托之后，可以结合自身所建立的财务管理机制，帮助委托单位完善财务管理制度，同时提高财务工作效率。

　　引进物流配送业务：

　　物业服务企业应在目前写字楼普遍引进特快传递、机票代购、打字传真复印服务基础之上，还应引进优秀配送服务企业，用以满足楼内企业收、发货物需要。

　　开设茶吧服务：

　　物业服务企业可以根据写字楼内建筑空间情况，开设小型茶水吧的服务，照顾中、小企业办公面积相对较小，使其便于洽谈业务。

　　重视延深服务：

　　物业服务企业可以利用写字楼内所产生的庞大消费指数，说服周边各家餐饮、美容美发、健身会所、专营商店等给予楼内承租企业、雇用人员给予消费打折优惠。物业可以承诺义务代为宣传推荐，在降低承租单位、个人消费支出的基础上，更将物业企业关怀延深至写字楼宇之外。（周边同意打折商业机构也可通过增加业务从而获得更为理想的利润）

　　其它配套服务：

　　如工作午餐，办公场所搬移物品，办公场所简单装饰装修等不在一一表述。