高水平物业管理九条原则

　　高水平的物业管理的九条原则

　　物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作。作为业主，谁都希望聘请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务。高水平的物业管理主要体现在如下几个方面：

　　服务态度——热情

　　物业管理属服务性行业，管理公司的员工应以发自内心的真诚笑容为用户热情服务，尤其应做到文明礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵时守约、衣冠整洁、举止大方、动作雅观、称呼得当。

　　服务设备——完好

　　良好而完善的硬件设施是实现高水平物业管理的先决条件。物业管理中的服务设备包括房屋建筑、机器设备（如空调、电梯）、卫生设备、通讯设备、交通工具、电器设备等等。对这些设备要加强管理、精心养护，使之始终处于完好状态，降低设备故障率。

　　服务技能——娴熟

　　服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功。除了应具有良好的服务意识外，更重要的是员工应具备较好的业务素质，如工程人员应具备过硬的设备维护技术，财务人员应具备丰富的管理知识，保安人员应具备过硬的治安消防本领等。

　　服务项目——齐全

　　除了搞好物业管理综合服务收费所包含的必要服务项目外，物业管理公司还应努力拓展服务的深度和广度，努力开展各种能满足用户需要的特约服务和便民服务，使用户享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务。

　　服务方式——灵活

　　物业管理除了做到规范管理、依法管理外，还应设身处地地为用户着想，努力为用户提供各种灵活的服务方式，切忌死板僵硬的管理，应尽可能在办事手续、营业时间、服务范围等方面给用户提供方便。

　　服务程序——规范

　　服务程序是指服务的先后次序和步骤，它看起来无关紧要，实际上却是衡量物业管理水平的重要标准之一。如电话接听程序、设备操作程序、装修审批程序、清洁程序等都要严格按次序一项接一项、一环扣一环，不可随心所欲、杂乱无章。

　　服务收费——合理

　　物业管理属有偿的服务行为，用户不交管理费而享受服务是不现实的。但物业管理公司制定的综合服务收费标准应不高于政府规定的收费标准；物业管理公司开展的特约服务和便民服务也应以满足用户需要为目的，以“保底微利，以支定收”为原则，切不可张开大口向用户乱收费或收费多服务少等。

　　服务制度——健全

　　物业管理应制定并健全一整套规范、系统、科学的服务制度，以确保为用户提供稳定的服务。这些制度应清晰有序、易于操作，切忌随意化、无章可循和凭个人意志的管理。

　　服务效率——快速

　　服务效率是向用户提供服务的时限。在“时间就是金钱，效率就是生命”的时间价值观下，服务效率高不仅能节省时间，而且能为用户带来利益，因而管理公司应尽量提高员工素质，减少工作环节，简明工作程序，缩短办事时间，提高服务效率。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：小区物业管理投标文件编写

　　小区物业管理投标文件的编写

　　投标人应仔细阅读招标文件的所有内容，并按招标文件的要求提供投标文件，保证所提供的全部资料的真实性，准确性及完整性，以便使其投标文件做出实质性响应，否则其投标可能被拒绝。

　　（一）投标文件的组成与装订

　　投标人应按招标文件的要求编写招标文件，提交包括证明有资格进行投标和有能力履行合同的文件。投标文件包括以下内容：

　　1、投标人提供的必要管理文件

　　（1）物业管理服务理念及目标

　　（2）物业管理服务机构运作方法及管理制度

　　（3）管理服务人员的配备及主要管理人员简介

　　（4）物业管理服务用房及相应管理设施的配备

　　（5）物业管理费用的收支预算方案

　　（6）物业管理服务分项标准及承诺

　　（7）物业管理服务分项操作流程图

　　（8）物业维修养护设想

　　（9）物业管理应急方案

　　（10）对本物业项目设计的管理模式及运作方法的创新

　　（11）对本物业接管验收工作程序

　　2、报价说明

　　2、1除非本招标文件或补充通知另有规定，招标范围包括本须知所述的全部内容，以投标人提交并以投标人认可的单价和金额为支付基础。投标价格应为物业管理过程中的全部费用（包括招标文件所列出的服务管理项目的管理酬金、易耗材料费用、人员工资福利、工具配置费用、办公行政费用、税金费用等）。

　　2、2投标人报价应充分考虑涨价因素，在合同执行中不再更改或调整价格。所有根据合同或其他原因，应由投标人支付的所有税收和其它费用，须根据投标时国家及有关部门的现行税率和费用以及其他有关资料进行计算，并列入投标人呈报的单价及总价金额中。本合同实施过程中，投标人由于投标人的失误的漏项，不允许再补列，也不承担任何经济责任。

　　3、资格、资质文件

　　（1）法定代表人或其委托代理人审批签字；

　　（2）企业简介；

　　（3）营业执照副本、资质证书、税务登记证副本复印件加盖公章；

　　（4）企业质量认证证书、获奖证书及其他资质、资格证书；

　　（5）投标人认为需要提交的其它文件。

　　4、投标文件的编写方式和装订

　　投标文件正本和副本用A4纸幅面的纸张打印、装订、密封。

　　（二）投标文件的签署

　　投标人的法定代表人（或委托代理人）必须对投标文件的下列组成部分进行签署；

　　1、投标文件正本、副本封面；

　　2、招标文件所列的各种附件。

　　（三）投标语言计量单位

　　1、投标文件及投标人和投标交换的文件和来往信函，使用中文（简体）；

　　2、除在招标文件的技术规格中另有规定的外，投标文件中所有使用的计量单位应使用中华人民共和国计量单位。

　　（四）投标文件的密封和标记

　　1、投标人应准备五份投标文件，一份正本和六份副本。在每一份投标文件上要明确注明"正本""副本"字样，一旦正本副本有差异，以正本为准。

　　2、投标人应将投标文件正本副本用信封分别密封，并在封口处加盖投标人单位公章，在信封和投标文件封面明显处注明：

　　（1）项目名称；

　　（2）投标人姓名（加盖公章）、地址、电话、传真；

　　（3）正本、副本；

　　（五）投标文件的递交

　　1、递交投标文件的地点和截至时间：

　　地点：

　　截至时间：

　　2、投标人代表必须在投标截至时间前将投标文件送达指定地点。如因招标文件的修改提前或推迟投标日期，则按招标人通知规定时间递交。

　　3、电报、电话、传真、电子邮件形式的投标概不接受。

　　4、对投标人提交的文件概不退还。

篇3：博旸盛景物业管理公司简介

　　博旸盛景物业管理有限公司简介

　　江苏博旸盛景物业管理有限公司隶属于江苏宝华投资控股集团，注册资金300万元，具有国家物业管理贰级资质，已通过ISO9000：2000国际质量体系认证。

　　自20**年成立以来，公司本着“专注管理，价值无限”的服务理念，一直追求自我完善，致力于提供优质服务。公司努力并已经打造一支规范化、专业化、标准化的服务团队。公司下设有行政部、财务部、品质部、拓展部、工程部等管理职能部门，下属5个物业服务中心，现有员工156人，专业管理人员52人。公司物业类型涉及酒店式度假村、国家级AAAA级森林公园、商业管理、商住楼、政府安置项目等，介入咨询和接管的总建筑面积已超过140万平方米。目前我公司是镇江地区物业托管建筑面积最大、类型最多、覆盖区域最广的物业管理企业之一。

　　我公司于20**年引进香港先进的经营理念、管理机制和运作模式，并学习借鉴南京金陵饭店物业公司的管理模式，旨在提供优质、专业的物业服务。按照市场化、专业化、集团化的管理模式，始终以“业主至上、服务第一”为服务宗旨，建立了独立核算、自负盈亏、依法管理、自主经营、自我发展的运行机制，确定了科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展、依法管理的质量方针，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，通过科学的管理和优质的服务，努力营造安全、文明、整洁、舒适、充满亲情的社区氛围。其中山一方国际度假村项目在20**年被评为镇江市物业管理优秀示范项目,20**年度获评为星级住宅小区。

　　公司全体员工团结一致，勤恳敬业，以高度的职业素养服务广大业主，为打造优质物业服务品牌而继续努力！

　　企业精神

　　我们认为，只有内心快乐的员工，才能让我们的服务对象感到愉悦，这是不断分析和满足客户需求的基础，是一种面对工作与生活的积极态度。一个真诚的微笑、一个完美的细节，往往会缩短我们和服务对象之间的距离，会使我们的工作氛围更加和谐、工作流程更为顺畅。

　　“快乐服务”是一种精神，它强调的是在服务和付出中体会快乐、创造价值，以乐于付出的精神面对工作、感染周围，因为创造价值，所以收获肯定和认同，体味成就感。我们正是秉持着这种“快乐服务”的态度，朝着尊重和满足客户价值的方向前行，才创造出更大的“价值”，这是我们宝华物业得以生存和发展的动力和源泉。

篇4：谈物流园区物业管理

　　谈物流园区的物业管理

　　一、物流园区的特点

　　为了更好地总结物流园的特点，笔者将其与工业园进行对比分析。之所以选择这个比较点，一来是物流园更接近于工业园，二来是工业园的物业管理已经比较成熟。通过这种对比，可以更清楚这个新领域的特点。

　　1、物业类型

　　工业园：厂房、仓库、办公楼，其他的还可能有公寓、食堂等辅助配套物业。这里要说的是仓库，随着现代物流行业的发展，工业企业逐渐把库存交给第三方物流，这样仓库的功能会越来越弱化，主要的类型可能是生产与办公区。

　　物流园：仓库、停车场、装配车间、办公楼等。随着物流行业的不断发展，物流园承担了越来越多的功能，甚至一些简单的装配都会在物流园内完成。

　　2、功能

　　工业园：以研发、生产产品为主要功能。

　　物流园：集仓储、货运、货物配送、装卸、信息咨询等功能于一身。

　　3、服务对象

　　工业园：一般为生产企业机构，客户群较为单一、稳定。

　　物流园：客户群非常复杂，如国际、国内大型仓储企业，来自全国各地的物流企业、信息服务企业，民航、铁路、公路运输代理机构，运送货物的客户，装卸企业、装卸工，个体商户等等。大量的人流、车流、物品流动、信息流动，这是物流园最突出的特点。

　　4、运营时间

　　工业园：一般较有规律，同时有一定的间歇时间。

　　物流园：基本是全天候运行。这是与物流园的位置与城市交通管制有关。物流园占地面积大，为了减少投资成本，同时减少物流运输给城市交通带来的压力，物流园的位置一般建于远离城市中心的地方，或是城乡结合部，而且城市交通管制对于大货车的通行在一些繁华路段只允许夜间通行，所以物流园的运营不仅仅是白天，有时甚至会集中在夜间进行。

　　二、物业管理特点

　　物流园诸多的特点带给我们诸多的新难题、新挑战。接管之初，我们不断与业主、客户进行沟通，并邀请一些专家进行咨询，也组织了内部管理人员屡次讨论，经过不断地实践、总结，物流园的管理在短时间内走上了规范的道路。总结这几个月的管理，笔者认为其快速成型有以下几方面的经验。

　　（一）抓住重点

　　把“物流”两个字拆开看，我们可以找出其管理成功与否的两个支点。

　　1、“物”，货物。货物的安全是重中之生。盗窃、火灾是对货物安全的威胁点。由此，我们首先在治安与消防上下足功夫。

　　治安：

　　（1）加强重点部位巡查，如车场、仓库区，绝对禁止无关人员进入。

　　（2）建立快速反应机制，配备充裕的对讲机等通讯工具，每个巡逻人员都配备自行车。

　　（3）重视安管员自身防护，夜间巡逻必须两人以上，并配备必要的防身器材。

　　（4）完善园区的闭路监控系统。

　　消防：

　　（1）加强培训与执行制度是消防安全的前提。

　　（2）加强重点部位的防火巡查，特别是仓库区的巡查。

　　（3）加强供电线路、开关的巡查，防止短路引起的火灾事故，并保证消防设施的完好。

　　2、“流”，人流、车流。物流园的特点决定了人流、车流量大而且构成复杂，为此我们分别从以下方面入手：

　　（1）人流：重点做好咨询、引导，监督可疑人员的行路，保护客户人身与财产安全。

　　（2）车流：加强出入口与停车场管理，完善各类车辆导向标识与停放指示。

　　货物安全，流动顺畅，做好这两方面的工作，物流园的物业管理就有了坚实的上升基础。

　　（二）沟通是管理的润滑剂

　　无论是何种类型的物业管理，其宗旨都是为业主与客户服务，而沟通的好坏直接关系到服务的优劣。在物流园，我们从两个方面加强沟通：

　　1、与业主、客户的沟通。首先要让业主与客户认识到物业管理的内容，明确双方的责权利，特别是要让客户认识到物业管理的安全管理不是买保险，不是有了物业管理自己的财产就万事大吉，而忽视了内部的安全管理，或者一有损失就找物业管理公司索赔；其次要让其理解进而接受治安与消防严格的管理制度，刚开始往往客户难以理解甚至有不满情绪，我们通过讲述、公告栏与反面例子的警示，向客户宣传这些管理制度的出发点，经过多次沟通，客户也已经逐渐理解并习惯于这样的管理。

　　2、与周边公安、消防和货运管理部门保持良好的沟通渠道，取得这些部门对物业管理工作的支持。

　　（三）服务是永恒的主题

　　国贸物业在山东物业管理行业的口碑是靠优质服务树立起来的，在盖世物流园的物业管理中，我们始终强调用优质服务为客户创造价值。在服务上，我们从两方面进行提高：

　　1、继承。保持原有的成功经验，继续将客服中心的运作模式、礼仪保安、礼仪保洁、迎宾与送宾服务、商务服务等服务方式引入物流园，提升物流园的形象。这其中，我们尤其加强了管理人员的业务技能，要

求他们熟悉物流园的客户结构与分布情况，熟悉物流的基本知识与服务流程，准确及时地向业主提供必需的信息服务。

　　2、创新。所谓的“心有多大，舞台就有多大”，物业管理介入物流园的管理，面临着许多新课题，更拥有着许多难得的机遇与创造空间，同时物流行业的运作本身也给我们的管理与服务创新带来许多启示，在盖世物流园，我们不仅仅满足于原先的服务内容，逐步尝试或承接更加深入的服务内容，如信息服务这些物流的软性功能等。

　　物流园自身的特点决定了物业管理上的差异，作为新涉足的物业领域，我们才刚上路，我们提供的服务还不能跟上物流行业飞速发展的步伐，传统意义上的服务内容更无法满足物流行业的需要。相信在所有关注物流园物业管理人的共同努力下，物业管理必将在物流这一行业中发挥自己更加积极的作用。

篇5：湖畔丽舍小区物业管理服务内容标准

　　湖畔丽舍小区物业管理服务内容及标准

　　一、小区概况荣盛·湖畔丽舍小区位于zz区核心区域，项目四至为东靠春晖路、西依汇通路、南临怡苑街、北接清源街。目前共5个地块在建，其中荷风苑B区为商品住宅区，规划总用地面积76302㎡，总建筑面积242035㎡。共16栋楼宇1424户，人口规模约4500人。地下车位1177个。

　　二、物业服务公司简介湖畔丽舍项目将由廊坊物业服务有限公司唐山分公司提供物业管理服务。廊坊荣盛物业服务有限公司成立于2000年11月，注册资本500万元，为国家一级物业服务企业，是中国物业管理协会会员单位。经过11年的发展，荣盛物业已经成为在行业内具有一定知名度的企业，独具特色的管理运作模式得到了社会各界的认可，目前项目遍及廊坊、蚌埠、沧州、徐州、长沙、石家庄、聊城、邯郸、沈阳、南京、唐山等地，在管物业面积达800万平方米，现有员工千余名，大专以上学历管理人员百余名。

　　廊坊荣盛物业服务有限公司唐山分公司是荣盛集团的全资子公司，成立于20**年3月，唐山公司将依托强大的后盾支持，利用公司有利的资源优势，必将为湖畔丽舍项目提供高品位的物业服务。

　　三、物业服务标准

　　（一）基本要求

　　1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；

　　2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；

　　3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书；

　　4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全；

　　5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情；

　　6、设置服务中心，公示24小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录；

　　7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目；

　　8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；

　　9、按有关规定使用住房专项维修资金；

　　10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率90%以上。

　　（二）房屋管理

　　1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；

　　2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修；

　　3、每周至少巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；

　　4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每周巡查3次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关主管部门；

　　5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门；

　　6、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。

　　（三）共用设施设备维修养护

　　1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护；

　　2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；

　　3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保

文章 养规范；设施设备运行正常；

　　4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造；

　　5、载人电梯24小时正常运行；

　　6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通；

　　7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；

　　8、小区主要道路及停车场交通标志齐全；

　　9、路灯、楼道灯完好率不低于95%；

　　10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

　　（四）协助维护公共秩序

　　1、小区主出入口24小时值勤；

　　2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；

　　3、中央监控室24小时实施监控；

　　4、实行封闭式管理，对外来人员实行登记管理；

　　5、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；

　　6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，并报告有关部门，并协助采取相应措施。

　　（五）保洁服务

　　1、按楼口设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次；

　　2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；

　　3、电梯厅、楼道每日清扫1次，每日拖洗1次（瓷砖或大理石地面），楼梯扶手每天擦洗2次；

　　4、共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次；

　　5、及时清除区内主要道路积水、积雪；

　　6、小区内雨、污水管道每半年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；

　　7、二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

　　（六）绿化养护管理

　　1、有专业人员实施绿化养护管理；

　　2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；

　　3、定期清除绿地杂草、杂物；

　　4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻；

　　5、适时喷洒药物，预防病虫害；

　　6、成活率不低于95%。

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