小区物业管理工作流程内容
小区物业管理工作流程及内容
（一）管理构架
1、组织机构图
2、各部门职能及各岗位职责
3、员工情况
1）员工构成，其中管理人员占；学历构成（特别是管理人员）
2）各部门骨干基本情况
（二）内部管理制度
1、公司管理形式（总经理负责制；总公司与各管理处关系，自负盈亏）
2、行政人事制度
1）员工培训制度（察看年度培训计划，了解公司培训重点）
2）员工考核、奖惩制度
3）员工档案的管理
3、档案管理
1）工程档案的管理（图纸资料、设备档案）
2）小区基本档案资料（竣工验收资料、各项审批文件）
3）档案借阅制度
4）业主资料的管理（保密性）
5、财务制度
1）收费标准的制定、申报、审批
2）押金的处理
3）财务收支预算、决算、分析
4）日常财务帐务处理
5）定期向业主委员会及全体业主公布财务收支状况
6、采购及库存管理
1）采购内容的制定和审批
2）库存的有效控制及及时补充
3）库存的帐务处理
4）库房安全管理制度
7、公文管理制度
1）外来文件管理
2）内部文件往来
3）收发登记
4）通告管理制度
8、工程管理制度
1）分包方的评选标准管理（资质、工程款预算、信誉等）
2）签订合同
3）工程进度及质量检查及其记录
4）工程验收制度
5）整改制度
9、办公设备的管理
1）台帐
2）领用
3）报废
10、合同管理
11、形象识别系统的使用办法
12、公司工会设置、福利制度及企业文化建设
（三）公众管理制度
1、业委会章程
2、管理维修公约
3、卫生公约
4、装修管理规定
5、停车场管理规定
6、治安管理规定
7、园林、绿化管理规定
物业经理人网 www.pmceo.coM篇2：物业管理拓展工作流程
一、获取信息:
1、定期做市场调查;
2、客户主动联系;
3、经人推介。
二、甄选信息,确定目标客户:
1、面积少于20000平方米项目不接;
2、项目投入使用时间超过两年的不接;
3、业主委员会非原则问题与物业公司纠缠不清的项目不接(限于成熟小区);
4、维修基金不足或不到位的项目不接(限于成熟小区);
5、物业管理配套设施不全,后续管理需要投入大量资金的项目不接;(以上各条主要针对全委项目而言)
6、档次过低的项目不接;
7、曾因工程问题引起业主公愤、被媒体多次负面爆光、在业内造成不良影响的开发商的项目不接;
8、开发商或大产权主超过二家的项目不接;
9、公司资源配置达不到客户满意要求的项目不接;
三、谈判要素
1、先人后事,与对方相关联系人的关系极为重要,否则很有可能为他人作嫁衣;
2、要从多方面尽可能掌握对方信息,了解对方实力和主要目的,这是确定是否接手、采取哪种方式的基础;
3、知己知彼,尽量了解竞争对手的强项弱势,取长补短;
4、要以内部了解和外部公关的方式,以方案的制作质量为基础,小事多作让步,大事让情不让理,以退为进;
5、签定顾问合同时应同时正确引导对方,明确顾问内容及条款(尤其是我方的义务、费用标准);
6、如对方提出的顾问项目或要求与法律相悖或我方自身能力原因而不能接受时,应直接提出,以免日后发生争议,不能委曲求全,使自己陷入被动;
7、在开发商不能确定应采用哪种管理模式时,应正确分析、引导并向其解释采取某种模式的原因,尽量注重实效。
四、根据开发商的主要需求确定公司所提供的方式,包括:全委托管理、驻场顾问管理、巡场顾问管理及专项培训。报价标准主要依据项目类型、www.pmceo.com规模、市场行情及开发商的目的、要求而采取不同的价格策略。
五、具体步聚(全委和顾问管理,专项培训暂略)
1、明确意向性目标后,由公司总经理或部门经理组织相关人员考察物业现场,为管理方案的构想奠定基础。
2、财务人员根据拟承接的项目管理服务范围、类型、档次、标准进行初步的成本核算,与拓展人员及其他相关人员对项目的可行性和发展性进行分析并报批总经理,确定承接方式和报价金额。
3、制定方案。方案内容包括:
(1)本企业情况:位置、规模、资质等级、现辖物业类型、名称、管理面积、绩效、成果等;
(2)拟承接的项目简介:周边情况、配套设施、建筑形式、居民结构等;
(3)根据开发商的需求拟定服务方式和管理目标;
(4)拟定管理服务内容,包括:
开发建设期间将提供的管理服务内容、物业竣工验收期间的管理服务内容、住户入住及装修期间的管理服务内容、实质运作期间的管理服务内容。重点是实质运作的管理服务内容,大体分为为房屋管理、保安、清结、维修、绿化、社区文化活动等七大服务。
(5)物质装备计划;
本着合理配置、保障利用的原则,列出员工住房、管理办公用房、营业用房的多少、面积大小以及所需的各类物品清单。
(6)管理人员配备;
&
(7)管理规章制度;包括:
结合实际制定员工内部制度和约束各方的公共契约,应具有合法性、实用性、可操作性和约束性。
(8)经费收支预算;
根据开发商提供的资料、实地考察以及财务初步做出的成本核算得到的数据进行大致测算,制定收支预算表。
(9)相关费用;
(10)提出经营、管理、服务的新思路
为提高管理水平,可在创建安全文明单位、实施科学化、规范化管理、开展开源节流、服务承诺等方面提出既务实又能体现创新的思路,以确保管理目标的实现。
(以上仅是方案的基本内容,至于详略取舍可依据实情而定。)
4、与开发商作进一步沟通,细化方案内容;全面核算管理成本并在确保公司利润的前提下确定相关费用、管理期限,为最终签订合作协议做准备。
5、与开发商签订合作协议,明确双方的权利及义务。
6、协议签定根据开发商要求,确定人员进场时间。
篇3：物业管理企业资质换证（升级）办理流程与需提交资料
物业管理企业资质换证(升级)办事流程:
各县级市、区物业管理主管部门受理、预审
↓
物业管理企业资质换证(升级)审批受理
(行政审批大厅)
↓
经办人初审
(转市物管办)
↓
查看现场
(市物管办)
↓
核审
(市物管办)
↓
签批
(市房管局)
↓
制证发证
(市物管办)
提交资料:
1、资质等级换证(升级)报告;
2、资质等级换证(升级)申报表(一式三份);
3、企业法人的任命书和身份证明(提交复印件时需验原件)
4、物业管理企业近两年统计年报、财务状况;(复印件)
5、营业执照;(提交复印件时需验原件)
6、到期资质证书;(原件)
7、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同,管理和技术人员的职称证书和劳动合同。(提交复印件时需验原件)
8、物业服务合同;
9、业主委员会对物业管理企业的评议;
10、其它有关资料。
篇4：A项目物业管理专案流程
项目物业管理专案流程
1、物业管理招投标及方案编制
2、物业管理VI形象策划
3、物业的接管、入住
4、房屋管理、保安、清洁服务、园林绿化、车辆管理、机电设备管理、电梯管理、维修维护、消防安全、社区文化
招标
开发公司项目得到批准后即可进行物业管理招投标工作，指定招标文件、以便于通过物业管理的介入，争取设计方案的合理性。
招标文件
一般包括投标须知、物业管理招标书和部分物业的设计图纸。
招标须知
1、出具投标保证金，额度为年服务费用的5%，保证期为定标时为止，不中标者予以退回。
2、明确保密要求。
3、必须有"不选择最低标价"的声明。
4、明示投送标书的程序
5、明文规定开标与评标时间标准(量化)
投标保证金
约占投标物业年度管理费用总额的5%，保证期到定标时为止，一般3-6个月，不中标予以退回。
选标方式
有两种：1、开发公司向选定的若干物业管理企业发出邀请书，出售招投标文件，这称为选标方式;
2、开发公司对报名投标物业管理企业逐一进行经营资质预审，经审查合格方发给招标文件，这称为公开招标方式。
物业管理的投标过程
按照国家相关政策，今后物业管理企业进入市场的唯一途径就是参与投标，主要的过程为：
1、确定投标意向并成立投标工作机构
2、获取招标文件
3、考察物业现场
4、成本测算
5、编制标书
6、封送标书
物业管理经费的测算方法(小区)
主要由以下几项经费构成：
1、管理与服务人员的工资和按规定提取的福利费用
2、公共设施、设备的日常运行，维护及保养费
3、绿化管理费
4、清洁卫生费
5、保安费
6、办公费
7、物业单位固定资产折旧费
8、法定税费
多层住宅物业管理公司员工定编标准为3.6人左右/万㎡
1、管理人员
主任
S<10万㎡设1人(S代表建筑面积)
10万㎡< S <20万㎡设1正1副
S>25万㎡设1正2副
事务助理或房管员
S<10万㎡设1人
10万㎡以上每增加5万㎡增设1人
社区文化设1人
活动中心、会所的值班人员另行计算
财务设会计、出纳各1人，但可兼职
收款员、仓库管理员、接待员、电脑资料员可根据物业大小和工作需要设置
2、维修人员
每4万㎡设1人
3、绿化人员
每4000㎡设1人(绿化面积)
5、卫生保洁人员
每140户设1人
6、保安人员
每120户设1人
7、车辆管理员
根据道口或岗亭多少及车流量大小设置人员
高层住宅物业管理公司员工定编标准为7.5人左右/万㎡
1、管理人员
主任
S<5万㎡设1人(S代表建筑面积)
每增加5万㎡设副主任1人
事务助理或房管员
每350户设1人
社区文化设1人
活动中心、会所的值班人员另行计算
财务设会计、出纳各1人，但可兼职
收款员、仓库管理员、接待员、电脑资料员可根据物业大小和工作需要设置
2、维修人员
建筑面积在3万㎡以上的楼宇每万㎡设1.5人
3、绿化人员
每7000㎡设1人(绿化面积)
6、卫生保洁人员
每90-100户设1人
6、保安人员
每40户设1人或建筑面积3000㎡左右设1人
7、车辆管理员
根据道口或岗亭多少及车流量大小设置人员
物业管理VI系统
VI(visual identity的简称)，即"企业视觉识别"。
企业导入VI体系，透过同一的视觉识别系统，对强化企业观念、
规范员工行为、传播企业形象是有重要意义的。 一、物业管理VI的基本内容
1、设计内容
基础部分：标志释义、标准色与辅助色
应用部分：文本识别、服装服饰等
2、物业管理的标识标牌内容
如：乘梯须知、来访请登记等
二、VI设计的原则
1、以MI(企业理念识别)为核心的原则
2、美学原则
3、法律原则
4、识别与适用性原则(好认、好记、好做)
三、VI应用要素(即具体的外部载体)包括
1、文本识别类：工作证、手提袋
2、环境展示类(习惯称为标识标牌类)：招牌、门牌、导示牌等
3、员工服装服饰类：按工作区分的工作服、按季节区分的工作服等
4、车辆识别类：发挥车辆是企业免费的流动广告媒体的作用
5、广告、宣传类：公司报纸、公司宣传画册等
四、VI视觉形象识别系统的导入
业主和物业公司拥用一个共同、统一、美好的品牌形象，配合VI视觉形象识别系统，使小区内导向、环境和标识系统形成一体化，塑造一流的住宅区优美形象。其中包括：
门卫室：
今日保安值班(插牌)
天气预报(插牌)
本小区物业管理人：**物业管理有限公司
行人请走安全通道标牌
管理公司提示：进入小区请主动出示有效证件
紧急求助电话
大门口：
小区平面图
限速行驶(5KM)
禁止鸣笛
小区告示栏
业主留言栏
业主意见(建议)箱
围墙外：
本小区为私家住宅，周边已安装红外线监控系统，请勿翻越。
在沟渠、水池周围：
水中有电，请勿戏水
请勿向水中扔杂物
水深**米
在易滑道路处(有磁砖的地方)：
小心地滑
在儿童游乐园：
儿童游乐设施，仅限十三岁以下儿童玩耍/儿童玩耍，需成人监护
在名贵树木挂设：
介绍树木情况的标识牌
在配电箱处设置：
有电危险
在凉亭处设置：
请勿刻划
请勿躺卧
在煤气调压站等易燃处设置：
小心烟火
在环卫现场设置：
正在打扫，请稍候/正在清洁，请绕行
在绿化带设置：
请勿乱扔果皮纸屑
爱护树木，请勿挂衣物
爱护绿化，请勿跨越
青青绿草，请勿践踏/春意在脚下，草地无践踏
创温馨环境，树美好心灵/植物茂，家园美
美化家园，从我做起/足下留情，家园常春
生命常绿，需要用爱灌溉
树环保意识，爱护小区环境
花木共赏，人人呵护/亲情家园，送您一片清新
在小草的耳边，领略一份平和的温柔
生命常绿，需要用爱灌溉
心手相连，共建顺驰家园
温馨家园，情系你我
创温馨环境，树美好心灵
足下留情，家园常春
给予我一片情，还您一片绿
请勿将宠物带入公共绿化带
请勿将宠物带进会所
我奉献给了您绿色的情怀，您能只用眼睛去欣赏吗
清新洁静的天发观邸，须要您我呵护，更须要(它)的爱护
我的形象是您心灵的反映
您给我爱心，我给您温馨
您的心灵，我的翠绿
尊重劳动，保护环境，热爱生命
珍惜草木，保护我们的生存空间
消防用语：
请爱护消防设施
严禁占用消防通道/消防通道，严禁停车
严禁烟火
禁止吸烟
消防用水，严禁他用
消防器材，严禁挪用
严禁使用瓶装煤气
喷淋接合器
消防栓接合器
温馨家庭，只需热情，不需火情
设施设备的警告用语：
机房重地，非请莫入
高压危险，请勿靠近
小心触电
小心滑倒
高空作业，请您绕行
设备检修，暂停使用
小心坠物/有人作业，严禁合闸
车辆管理方面：
专用车位标识
收费一览表
请出示证件
注意安全，小心驾驶
小心车辆
禁止停车
禁止鸣笛
单行道
限速**公里
限高**米
停车场进口
停车场出口
禁止驶入
宁静致远，一鸣惊人
游泳池方面：
售票处
小卖部
入场须知
男更衣室
女更衣室
男士请进
女士请进
体检室
卫生间
仓库
衣物保管处
开放时间表
水深**米
先淋浴后下池
小心滑倒
请您出示票证
请勿跳水、打闹
深不可测，请勿冒险
注：以上所有
公共信息图形符号标志标牌均须符合下列标准的规定：GB2894-1996安全标示，GB13495-1992消防安全标示，GB/T10001-2000标志用公共信息图形符号，下方均需冠注"顺驰物业"及公司标识。 物业管理企业通过招投标方式介入专案物业之后，除了VI的准备外，还要全面、系统地做好物业管理接管验收前的具体准备工作，包括以下内容：
一、成立管理处
1、在业主入住前三个月时间(竣工验收工作在入住前1~3个月内进行)成立
2、管理处主任、房管员和维修人员到位
3、其他管理人员分步到岗
二、组织验收小组
由物业公司物业管理部牵头、机电安装维修工程部和管理处的有关人员组成，可以邀请部分业主代表参与。
三、相关记录与表格
1、房屋接管验收表
2、室内竣工验收遗留问题统计表
3、公共配套设施接管验收遗留问题统计表
4、急电设备接管验收表
5、机电设备接管验收遗留问题统计表
四、接管验收标准
房屋接管验收标准参照建设部ZBP30001-90标准和国家991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》，以及满足业主(住户)的合理要求。
业主选择管家的五要素
品牌 业绩 实力 专业 特色
物业管理其实是指业主委员会的自治管理、物业公司的专业管理、全市性的城市管理、街道与居委会的社区管理和房产管理部门管理以及水、电、煤气、环卫等方方面面行政管理的一种综合性管理，所以，我们不能一提物业管理就以为是完完全全是物业公司的事情。
未入住或入住以后空置的、未售的房子称为空置房，空置房也必须交物业管理费，按国家相关规定为正常管理费用的一半标准收取。
精彩专栏
