项目物业承接验收工作内容

　　项目物业承接验收工作内容

　　物业的承接验收是物业管理的基础工作，我公司将主动与发展商、承建单位协商交接问题和制订验收方案，统一验收标准。严格按照相关规定和建筑施工安装标准对物业进行查验，办理物业承接验收手续，承接发展商（或承建商）移交的有关资料。同时，通过这一管理程序进一步熟悉物业整体的各项性能与特点，对日后可能出现的问题，准备相应的方案。

　　1）物业承接验收工作内容

　　物承接验收工作内容：

　　1)工程全面竣工后由施工总包单位组织相关施工协作分包单位按流程①对工程项目进行自检。

　　2)自检合格后，工程总包单位将项目提交发展商及其委托的工程监理公司共同按流程①对工程项目质量进行自检。

　　3)自检合格后，按流程②由施工总包单位报请质量监督站实施工程质量验收。

　　4)验收合格后，按流程③由施工总包单位与发展商共同报请市规划、市消防等政府主管部门对工程项目进行综合验收及评价。

　　5)由施工总包单位收集并整理工程竣工档案两套，一套报送市规划局档案馆，一套交发展商或其委托的物业管理公司存档管理。

　　6)由工程总包单位按流程④向发展商或发展商委托的物业公司对商品房按业主专有部位和共用部位两大项进行分项分部位验收。

　　7)在企业间验收的同时，由工程总包方向发展商或其委托的物业管理公司移交工程分项资料（含工程技术资料、工程变更核定资料、隐蔽工程验收资料、各类技术参数检测测试资料、设施设备使用说明书、竣工图纸、材料产品合格证、装箱单、备品备件等）。

　　8)在企业间验收的同时，工程建设发展商向其委托的物业管理公司移交工程规划用地许可证、工程建设许可证、工程选址意见书、建筑红线图、建筑红线验线单、工程施工许可证、土地使用许可证等（可复印件）、工程综合验收合格文件。

　　9)按流程⑤由建设发展商向商品房买受人发出交房通知书。由发展商代表、施工总包方代表、物业管理公司代表共同组建联合交房小组向商品房买受人（业主）交验业主专有部位房屋及配套设施。

　　10)商品房买受人（业主）持入住通知书及商品房买卖合同到联合交房小组按交房验收单所列项目及程序交验房屋。

　　11)同商品房买受人（业主）的交验房屋完成后按流程⑥由商品房买受人（业主）到联合交房小组交缴维修资金及物业管理费按金并领取房屋钥匙、住户手册等。

　　12)商品房买受人（业主）若需办理装修事宜，应到物业管理公司按商品房装饰装修管理办法办理装饰装修手续。

　　13)发展商发出的入住交房通知书应注明交房时间期限，超过规定时间而未办理入住手续的商品房买受人（业主），按规定的截止时间视同其完成交付办理手续。

　　14)商品房法定保修期从竣工验收合格之日起开始计算。

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篇2：北埠雅园物业管理服务指标措施

　　北埠雅园物业管理服务指标、措施

　　我公司介入"北埠雅园"物业管理工作后，按下列指标进行管理：

　　一、环境卫生管理

　　1.1园内环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转桶；

　　1.2随时保证园区公共区域清洁，无乱堆乱放杂物；

　　二、交通秩序管理

　　我公司将用专业停车场管理经验对园区车辆进行管理 ，有效使用现有车位，合理安排车辆的停放。车辆进出实行发牌登记制度。

　　三、安全管理

　　3.1在维护园区公共秩序方面，主要是加强护卫队伍的建设和安全防范工作。对护卫队伍，实行严格的军事化管理，着重加强报安的思想品德、工作责任心和业务素质方面的教育。护卫人员要有明显标志、工作规范，危及业主单位和物业受益人人身财产安全处有明显标志和防范措施；对大门实行严格的物品、人员出入登记管理。

　　3.2我公司介入"北埠雅园"物管工作后，将利用小区内现代化的安全监控系统，有效的对小区内进行管理和预防罪案发生。监控中心将实行24小时值班制，设立专门的登记本，要求监控中心值班人员发现任何可疑情况都要进行登记并通知巡逻人员处理。管理处主任不定期对所录资料参照登记本所列明情况进行检查。当监控系统出现故障时，应及时通知相关部门进行维修。监控中心值班人员做好交接班登记工作。

　　3.3园区安全监督巡视方面，实行不定期、不间断的安全监督巡逻服务，加强对园区内治安死角的巡逻盘查，搞好治安联防，群防群治，对防火、防盗、防抢的三防工作常抓不懈。

　　我公司承诺：

　　我公司的护卫员将努力维护小区内公共财物及业主在小区内的人身安全，敢于同损毁或盗窃财物的坏人坏事作斗争。若我方人员工作出现失职或过失行为，造成业主财物损毁或丢失，经国家相关部门核实后，我方承担赔偿责任。

　　3.4消防设施设备管理方面，我们深知"火患猛于虎"，消防系统的运行是小区消防管理的主要环节，根据小区实际情况，应保证自动消防报警喷淋系统24小时有人值班，由监控中心负责自动消防喷淋系统的运行、报警、系统安全运行测试工作，建立严格交接班制度，认真填写《消防设备运行记录》，严格按操作规范使用各系统设备，如发现设备运行有故障，及时和维保单位联系；护卫员和工程维修人员负责定期对消防栓、灭火器等设备设施进行检查，认真填写《消防设备检查记录》，发现手提灭火器压力不足，消防栓出现渗水、漏水时，及时向相关单位报告，确保设备设施的正常使用。

　　四、商铺管理

　　对小区内的商业铺面实行统一管理。如统一店招制作的规格、统筹考虑经营区域的划分，加强安全管理和约束，订立商家手册，使商家经营得到健康有序的开展。

　　五、在房屋住宅维修及公共设施、设备管理方面 ，我们将按下列标准完成工作：

　　5.1 制定严格的管理制度和作业指导书，严格按制度开展日常巡查工作。

　　5.2 房屋外观完好、整洁；

　　5.3 小区内楼宇有明显标志及引路方向平面图；

　　5.4无违反规划私搭、乱建现象；

　　5.5封闭阳台统一有序；

　　5.6房屋水电气等费用实行代收代缴；

　　5.7房屋档案资料齐全；

　　5.8设备良好、运行正常、无事故隐患，保养、检修制度完备；

　　六、市政设施管理

　　6.1小区内公用配套服务设施完好，无随意改变用途现象；

　　6.2供水、供电、通讯、照明设备设施工作正常；

　　6.3道路畅通、路面平坦；

　　七、社区文化建设管理

　　7.1机构设置

　　为使社区文化活动能更好开展，成立社区文化活动小组。组长为管理处主任兼任，组员中应有三名业主和三名物业管理人员组成，顾问为物业公司有关领导和特邀社会有关人士。

　　7.2活动场所

　　管理处拨出一间办公室为日常办公地点，同时管理处将在公共场所设报栏、宣传栏，设活动室，添加桌椅、书籍、棋牌类，利用园内儿童娱乐器械为儿童服务。

　　7.3 活动设计

　　7.3.1小区文化活动计划安排

项目	时间	人员	目的	注意事项
牌类活动	每天	管理处职员与部分热心住户	将无序自发变为有序组织
老年健身活动	每天	离退休人员	同上	提供音响电源等设施，专人组织
开放式活动室	每天	管理处人员与住户	吸引大家以活动室为家，读书、看报、饮茶、聊天	1、可适当提供茶水 2、爱惜公共设施
处理住户信件	每周一次	管理处	有则改之，无则加勉	应让住户都知道沟通投诉信箱
公告栏宣传栏	每月一次	管理处与住户	宣传安全知识、物业法规、见义勇为等	要做到对住户有所启迪
迎新年安全活动	春节前	管理处	让居民过一个安全年	应有消防专职人员检查整改
春天踏青活动	3或4月	管理处与住户	回归自然，拉近业主之间的距离	1、注意安全 2、有专门的安全保卫人员
庆“六一”少儿游园活动	六月	少儿为主		安全第一
重阳敬老	十月	管理处与住户	与办事处、居委会步调一致	要有实际行动
圣诞文艺晚会	十二月	管理处与住户	沟通、了解、娱乐	将青少年发动起来
全家卡拉OK赛、趣味赛	不定期		吸引家庭参与社区文化建设
盛夏清风座谈会	不定期	管理处及部分住户	加强沟通

　　7.3.2利用现代人精神，结合中国传统统美德，积极策划和组织各种公益事业和公益活动。

　　7.3.3根据业主的不同层面、爱好、兴趣和文化需求，以家庭为单位，以精神文明和科技文化为主线，组织内容丰富的公益活动，例如组织一些"世界环保日"、"地球日"和"世界禁烟日"等为主题的活动。

　　7.3.4培养成熟、现代的业主意识，使之在自觉承担业主义务和分享业主权利的基础上，积极参加小组织的具有凝聚力的各种活动。例如，"创立社区节日"、"成立社区智囊团"、"建立社区文化中心"等。

　　7.3.5 组织形式多样的业主集体活动，打破"围墙"意识，增强业主之间的凝聚力，共创"大家庭"社区。

　　八、为管理服务好"北埠雅园"，参照《全国城市物业管理小区评分标准》制订如下管理指标及措施：

序号	指标名称	国家 指标	达到 指标	管理指标实施措施
1	房屋完好率	98%	100%	落实责任人，实行巡视制度，建档记录，确保房屋完好，无违章搭建及损坏公共设施。
2	房屋零修、急修及时率	98%	98% 以上	接到维修通知5分钟内到达现场，及时完成并建立回访档案记录。
3	维修工程质量返修率	2‰以下	1‰以下	分项检查，一步到位，并进行回访制度，以确保维修工程合格，满足客户需要。
4	管理费收缴率	98%	98% 以上	按照规定收取，不擅自提高收费，使管理取之于民、用之于民。
5	绿化完好率	95%	99%	落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，并由管理处主管监督执行，以确保小区公共绿化绿地无破坏、无践踏，无黄土裸露现象，发现问题立即恢复。
6	清洁、保洁率	95%	99%	落实责任人进行24小时保法工作，实行巡查制度，建档记录，并由管理处主管监督执行，以确保小区内垃圾日产日清，空气清新，设施完好。
7	道路完好率	90%	99%	落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，管理处经理监督执行，以确保道路完好、畅通。
8	化粪池、雨水井、污水井完好率		100%	落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，管理处经理监督执行，以确保沟、渠、井完好，并定期疏通、清理。
9	排水管、明暗沟完好率		100%	落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，管理处经理监督执行，以确保排水管畅通无阻、无塌陷。
10	路灯完好率		100%	落实责任人，实行巡查制度，建档记录，管理处经理监督执行，以确保路灯无损、正常使用并进行定期清洁、养护。
11	停车场、单车棚完好率		100%	落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，管理处经理监督执行，以确保设施完好，方便使用。
12	公共文体设施、休息设施以及小区雕塑完好率		100%	落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，管理处经理监督执行，以确保设施完好，美观清洁。
13	小区内治安案件发生率	1‰以下	0	护卫员经培训考核后方能上岗，并每周训练三次，每次两小时，以保障护卫队伍的素质和状态；落实护卫岗位职责，明确责任，实行24小时巡视制度，以确保小工的安全。
14	消防设施设备完好率	95%	98%	落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，管理处经理监督执行，并定期维护和检修以确保消防设施完好无损，正常使用。
15	火灾发生率	1‰以下	0	管理处全员义务消防员制，并定期进行培训和演习，加强宣传，设置专人负责日常巡视，发现隐患，及时处理通知管理处，以确保小区消防安全。
16	违章发生率与处理率	发生率 10% 处理率95%	1‰100%	建立巡视制度，跟踪管理，及时发现、及时处理，并加强宣传工作，取得居民的理解，杜绝违章事情发生，并进行回访档案记录。
17	住户有效投拆率及处理率	投诉率1% 处理率95%	1% 100%	按照政策规定，做好各项工作，同时加强与住户的沟通，定期举行业主恳谈会，了解客户的愿望和要求，满足客户的需要，发生投诉用时处理并记录，同时建立档案跟踪处理结果。
18	管理人员专业培训合格率	80%	100%	员工分别进行入职培训、在职培训、定期培训等常规培训，并予以考核，不合格者予以淘汰；对于特种作业、行业性要求的员工，实行外送有关部门培训、考核，并就有关技术、技能进行定期培训，并予以考核，确保培训合格率100%，以确保维修服务满足客户的需要。
19	维修服务回访率		100%	对于进行维修的项目，实行回访制度，建档记录，以确保维修服务满足客户的需要。
20	居民对物业管理满意率	90%	95% 以上	在日常工作中及时收集客户的需求信息，尽可能的满足客户的需要，加强双方的沟通，以确保居民对物业管理工作的满意。

篇3：荆州太阳城物业管理思路要点

　　荆州太阳城物业管理思路要点

　　根据太阳城的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：

　　*高水平的管理和专业化的素质源于扎实的物业管理理论和丰富的物业管理经验。顺驰物业经过多年的工作探索，摸索出一条经验，就是用心管理、贴心服务，管理重在执行。服务到最小细节需要不折不扣的执行。在太阳城自然与文明结合的文化居住区内，我们将针对小区物业品质高，管理面积大，人流多、停车场使用率高等特点，充分发挥公司自身优势，实行资源共享，全心全意为业主服务，努力成为荆州高品质居住环境的典范。

　　*根据太阳城特点、物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将太阳城管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将太阳城提到一个较高的层次上，实现高消费投资，高价值体现，将太阳城变成一个体现现代社会文明价值的综合性社区。但是，根据太阳城项目物业品质和荆州消费水平，我们对物业管理价格定位进行了分析，并且针对不同的组团实行不同的收费标准。经过我公司的测算，我们认为，本方案中提供的物业服务收费标准，在一定阶段内基本上满足太阳城日常管理的收支平衡。低廉的收费标准并不意味着降低物业服务标准，相反，我公司取得的众多业绩表明，物业管理质量的保证是靠公司建立和实施完善的物业管理质量体系以及完善的规章制度。我们在绿化、保洁、维修、保安等方面都有规范的管理制度和措施，在太阳城的物业管理中我们会提供高效、专业的管理和服务，全方位降低管理成本、大力提高工作效率，让业主真正受益。

　　*充分重视前期介入的作用，我们将在太阳城开盘之前即到位主要管理人员，并进行项目的前期介入。 根据顺驰水蓝的开发进度，我们将适时调整介入方案，并配合太阳城的开发进度分期实现正式接管。

　　*太阳城属于沙市区的一个较大的社区，政府基层组织工作尤为重要。我公司将和居委会、派出所等相关部门全力配合，共同维护业主的利益。

　　*考虑到荆州物业管理普及情况，我们的服务对象多为对物业管理接触较少的人士，对物业管理服务费和相关费用的交纳存在一些欠、拖、拒交等不好现象，同时亦存在实际的困难。我公司针对此等情况，除了在服务上加强外，同时大力宣传物业管理和相关的法律法规，让众多业主知晓，进而理解支持物业管理工作。

　　*我公司在前期业主入住期间，通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，业主临时公约，装饰装修管理规定发放。并且按照规定对业主的房屋装修提供把关检验服务。如有需要亦直接提供装饰装修服务。

　　*针对太阳城的具体情况，采取一体式的安全管理体系。分各个组团分别设置监控岗位，此外在园区公共道路和配套建筑上，设置巡逻岗。红外安防、楼宇智能、区域监控、可视对讲等都是太阳城智能化中使用的设施。我们深知，一个良好的居住环境，安全十分重要，基于开发商对项目的规划设计，对智能化系统，安防系统的配备和使用，我们将努力打造人防、技防有机结合的安全防范系统体系，为太阳城业主提供和谐、安宁、安全、有序地居住环境。

　　*在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目所在地荆州市沙市区下岗失业人员多的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排太阳城内的住户，帮助解决一些困难户的问题。

　　*我公司将联合荆州市和沙市区有关部门，在太阳城内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好的社区文化，并使之成为我们创造一流物业品牌的有力支撑点。

　　*在管理团队方面，本着"专家型团队、学习型组织"的思路。我公司调派有丰富经验的管理人员到太阳城管理中心任职，定期安排太阳城管理中心的员工参加培训和学习，不断提高管理处的管理水平。

篇4：荆州太阳城物业管理特色主要措施

　　荆州太阳城物业管理特色与主要措施

　　*将太阳城项目赋予"管家式"管理的理念

　　A.服务距离的拉近：顺驰物业管家将致力于服务太阳城业主，业主工作和生活的需要就是我们的工作方向。

　　B.重视服务的内容、品质与效率，切实了解太阳城业主对物业服务的需求，有针对性的提供服务。

　　C.形成一种"祥和、安全、品位"的社区人文环境

　　*高标准管理的措施

　　A.建立和实施完善的物业管理基础服务和"公寓式"管理、服务相结合的管理形式。

　　B.培育高素质的员工队伍－企业核心价值观的宣贯，各种专业教育的培训。

　　C.加大项目基础服务工作的力度--考核标准、监督机制。

　　*外延与内延服务管理

　　A.建立方便的外部联系网，方便业主的需求。

　　B.想业主之所想，服务业主之所需,实施项目全方位服务--提供业主需要的多种生活服务、办公服务、特约服务(保安、保洁、维修、礼仪服务)。

　　C.创造"都市生活"的快捷、整洁、优美、安全、文明、无干扰环境。

　　D.加强环境治理，项目内、外环境实行定时清洁，随时保洁。

　　E.对垃圾的分类处理，定时清理。

　　F.严格机动车与非机动车管理，划区域管理，凭证进入。

　　G.设置宣传公益牌，做好文明宣传与标识。

篇5：太阳城物业管理服务范围

　　太阳城物业管理服务范围

　　顺驰物业荆州分公司为太阳城提供的物业管理服务总体归纳为"六项管理、三类服务"，即"房屋及设施设备管理服务、环境卫生管理服务、治安消防管理服务、绿化管理服务、车辆交通管理服务和其它公共管理服务"；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（非合同全方位、多层次的综合服务）。

　　一、常规性公共服务

　　即物业为履行物业管理合同，向全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等，我们将为业主及住户提供专业、入微、优质的服务。

　　*房屋及公共、共用设施设备管理服务

　　房屋建筑公共部位得到维修、养护和管理

　　范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

　　*公共、共用设施、设备的管理

　　范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

　　*市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

　　范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、湖面、地上车库等。

　　*智能化设施设备

　　范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

　　*环境卫生管理服务

　　对小区公共部位和区域的环境卫生进行管理，是一项经常性的管理服务工作，它包括小区内公共部位和区域的清洁、卫生及各种垃圾的收集。各种环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务及高质量的生活场所。

　　*绿化管理服务

　　绿化的功能是美化人居环境，提高人们身心健康水平。通过专业化人员的管理，科学合理地保养、管理小区的绿化，使小区绿化达到绿草荫荫、绿树成荫的效果。绿化管理的主要内容是树木、花卉、草坪的养护。

　　树木、花卉的养护：主要内容是浇水、施肥、除草、松土、整形修剪、防治病虫害、养护。

　　*治安消防管理服务

　　治安消防是小区物管工作重点之一。要贯彻"预防为主、防治（消）结合"的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

　　治安消防管理是为了保障所管物业区域内的财物不受损失，人员不受伤害，维护小区正常的工作、生活秩序。对消防工作实施管理，预防小区物业区域内火灾的发生。最大限度地减少火灾损失，为住户的生活提供安全的环境，保护小区业主、住户的人身和财产的安全。

　　*车辆交通管理服务

　　对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，从而创造优美的辖区环境。

　　其它公共管理服务

　　在小区物业辖区里，为确保小区业主及住户的生活安全及小区的整体美观，特定的各种管理服务制度如：装修管理规定、停车场管理规定、公共设施设备使用规定、小区消防管理规定等各种规定，有效地为业主创造一个舒适、安宁的生活环境。

　　二、委托性特约服务

　　是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水及水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。

　　三、经营性多种服务

　　即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造太阳城温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。顺驰物业的便民服务有多年的工作经验，真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事来体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平，从而使每一位业主及住户都能体验到生活在顺驰太阳城这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。