煤业公司法律尽职调查报告前言

　　煤业有限公司的法律尽职调查报告前言

致：zz煤业开发有限责任公司

　　北京z（西安）律师事务所系中华人民共和国境内合法批准成立的专业法律服务机构，具有在中国境内从事中国法律业务的执业资格。

　　本所接受贵司委托，为贵司收购zzz煤业有限公司之目的，对z煤业进行法律尽职调查工作。现本所按照律师行业公认的业务标准、道德规范和勤勉尽职精神，向贵司出具本报告。

　　为本次收购之目的，本所依据中国法律的有关规定以及贵司的有关要求，在20**年9月5日至20**年9月13日期间，对z煤业展开法律尽职调查工作。

　　在尽职调查过程中，本所查验了z煤业所出示及提供的文件和资料（见附件一《尽职调查文件清单》），对相关管理人员进行了访谈，查阅了国家有关法律、行政法规及z省以及其他有关省市的地方法规规章，并对z煤业的有关信息向独立第三方进行求证。z煤业向本所出具《承诺书》（见附件二），承诺其所提供的有关资料、信息的真实性、准确性和完整性。

　　在此基础上，本所律师对z煤业的主要历史沿革、主体资格、经营业务、重大资产、重大合同、劳动人事、税收及诉讼仲裁等与本次收购相关的法律问题进行了大量研究、调查和验证。

　　为出具本报告之目的，本所就z煤业向本所出示及提供的全部文件、资料和信息以及本所从有关政府职能部门和第三方获取的资料、文件和信息等做如下假定：

　　1、全部文件、资料和信息是全面的、完整的和真实的，不存在隐瞒、虚假、篡改或误导的情况。

　　2、复印件、传真件、扫描文件均与原件一致，内容相符。

　　3、所有签字、印鉴、印章均为真实有效的，且依法获得了必要的授权、许可、同意或批准。

　　4、所有合同、协议、契约均系签约各方真实意思的表示，且已经合法签署、送达并可执行；该等合同、协议、契约的签约各方具有相应的民事权利能力和民事行为能力，且已依法获得了必要的资质、许可、同意或批准。

　　5、所有政府机关出具的有关同意、批准、许可、登记、备案等文件，均为真实有效，且均在其职权范围内，或者依法获得了必要的授权、许可、同意或批准。

　　同时，就本报告的出具，本所声明如下：

　　1、本所是依据中国法律的有关规定，针对本报告出具日以前z煤业已发生或存在的事实，根据中国当时及/或现行有效的法律、行政法规的有关规定出具本报告。

　　2、本报告只涉及本次收购之法律尽职调查有关的法律问题，对于z煤业其他有关事项，包括但不限于其财务状况及财务报表真实性以及评估事项等，均不发表任何意见，如果本报告中存在涉及或说明该等事项的内容，则仅为对有关专业报告的引用，并不表明本所对该等事项发表任何意见或建议。

　　3、本报告仅供贵司为本次收购之目的使用，非经本所书面同意，不得用作任何其他目的，或向任何其他个人、公司、政府部门、社团、组织或其他任何实体提供。

　　基于上述基础、假定和声明，根据本所对z煤业所进行的法律尽职调查工作，特此向贵司出具本报告。

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篇2：前期物业管理法律关系

浅谈前期物业管理的法律关系
文/ 温必潜
前期物业管理阶段所涉及的主体主要有建设单位、物业管理企业、业主和物业买受人，这些主体互相之间分别建立不同的法律关系。按照国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）的规定，在这一阶段中，建设单位要与物业管理企业签订前期物业服务合同、负责制定业主临时公约，并向物业买受人明示和说明；物业买受人应在与建设单位签订物业买卖合同时作出遵守业主临时公约的书面承诺；物业买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容；建设单位应当向物业管理企业移交有关资料和物业管理用房，并依法承担物业的保修责任；物业管理企业应对物业的共用部位、共用设施设备进行查验。
前期物业管理阶段是物业管理过程中的一个特殊的阶段，因此，国家《条例》对此设专章作出规定。但这些规定只是原则的规定，很多具体的问题应当在配套的法规或规章中加以进一步的明确。

一、前期物业管理阶段的起始和终止时间
前期物业管理是一个阶段性的物业管理，作为“阶段”，必然有其起始时间和终止时间。

对于起始时间，《条例》出台前各地的法规通常有两种“说法”，其一是以物业出售时为起始时间（如《上海市居住物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》）；其二是以建设单位选聘物业管理企业时为起始时间（如《天津市物业管理条例》）。

笔者赞成第二种说法。因为物业管理服务的实施者主要是物业管理企业，只有建设单位选聘了物业管理企业，前期物业管理活动才可以开始；反之，如果物业开始出售但建设单位尚未选聘物业管理企业，则因作为物业管理主要主体的物业管理企业尚未介入，前期物业管理实际未能开始。《条例》第二十一条正是持这种观点的。

对于终止时间，《条例》出台之前各地的地方法规几乎是清一色的“说法”，即以业主委员会的成立作为前期物业管理阶段结束的标志。《条例》第二十六条定义了前期物业管理阶段结束的时间为业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效时，这是非常准确的，因为业主委员会的成立时间与物业服务合同签订的时间在大多数情况下是不一致的。

因此，前期物业管理因建设单位选聘物业管理企业而开始，因业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效而结束。明确这一点很重要，因为这涉及到物业管理各方主体的介入时间，也就是对各方主体享有权利、承担义务的时间界定，具有重要的法律意义。

二、物业买卖合同和前期物业服务合同
物业买卖合同和前期物业服务合同是两个不同的合同，它们的主体不同、标的不同、主体的权利义务不同，属于两个不同的法律关系。物业买卖合同的当事人是建设单位和物业买受人，合同标的是房屋，双方当事人的权利义务是建立在房屋买卖法律关系上的权利义务；而前期物业服务合同的当事人是建设单位和物业管理企业，合同标的是物业管理服务，双方当事人的权利义务是建立在物业管理服务法律关系上的权利义务。也就是说，物业买受人应当向建设单位购买房屋，向物业管理企业购买物业管理服务。我国法律的基本原则之一是合同双方当事人不能在合同中设定第三人的权利义务。《条例》规定物业买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容，有代替业主向物业管理企业购买物业管理服务之嫌，在法理上值得探讨。

笔者认为，在物业买受人、建设单位和物业管理企业三者之间，应当分别签订三个不同的合同：物业管理企业与建设单位签订前期物业服务合同，以确立物业管理企业和建设单位之间的权利义务关系；物业买受人与建设单位签订物业买卖合同，以确立物业买受人与建设单位之间的房屋买卖的权利义务；物业管理企业与物业买受人签订前期物业服务协议，以确立物业管理企业与物业买受人之间的物业管理服务的权利义务。这样，各方当事人的权利义务关系变得清晰起来了。实际上，广州、深圳等地也是这样做的，值得借鉴。

三、物业买受人与业主
物业买受人是一个非常特殊的群体，物业买受人是与建设单位洽谈房屋买卖的人，并未成为业主。物业买受人与有购买物业意向的人不同，物业买受人是已经决定购买物业并即将与建设单位签订物业买卖合同的人。因此，物业买受人是前期物业管理阶段的主体之一，这也是《条例》对物业买受人做出专条规定，以保护物业买受人合法权益的原因。

《条例》规定建设单位应将业主临时公约向物业买受人明示并予以说明。因为物业买受人达到一定的条件时就成为业主，因此，《条例》规定建设单位制定的业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。但是，为了对建设单位制定的业主临时公约进行有效的监督，应当制定一些可行的措施，例如由国家主管部门统一制定业主临时公约示范文本等；同

篇3：物业服务无合同依据之法律思考

　　“物业服务无合同依据”之法律思考

　《现代物业》杂志20**年第10期“物事评论版”

　　一、“物业服务无合同依据”的类型

　　“物业服务无合同依据”是物业服务公司在为小区提供物业服务时经常会出现的一种尴尬处境。由于各种各样的原因，导致前期物业服务合同已经超过合同的有效履行期限，从而失去法律效力。或者物业服务合同虽然存在，但是因为违反了法律或行政法规的强制性规定，最终被法院或仲裁机构判令无效，从而造成物业服务企业实际上提供了物业管理服务但却无合法的物业服务合同作为依据。如果发生物业管理服务费方面的诉讼，无合法的物业服务合同约定往往成为业主拒不缴交物业管理费的抗辩事由。根据笔者的观察，“物业服务无合同依据”主要有以下两种类型：

　　1、前期物业服务合同期限已到期，业主委员会尚未成立，或业主委员会虽然成立但尚未与物业服务企业签订物业服务合同，导致物业服务无合同依据。

　　根据国务院《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。从上述规定可以看出，如果业主委员会在物业服务期限未满之前与物业服务企业签订了物业服务合同，则前期物业服务合同提前终止。在实际生活中，有的小区前期物业服务合同已经到期，小区尚未召开业主大会，没有成立业主委员会；或者业主委员会虽然依法成立，但是尚未选聘物业服务企业，也没有签订新的物业服务合同。那么在前期物业服务合同届满后到业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同这段时间就存在小区管理缺乏合同依据的空档状态，这种无物业服务合同依据的物业服务关系应如何认定呢？

　　2、物业服务合同已经成立，但因为违反法律规定，后被法院或仲裁机构判令无效，导致物业服务无合法的合同依据。

　　根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。如果物业服务合同违反了法律或国务院《物业管理条例》的相关规定，物业服务合同可能会被法院或仲裁机构判令无效。如果出现物业服务合同被判令无效的情形，根据合同无效溯及既往的法律效力，则物业服务企业为小区提供的物业服务就会出现没有合法的物业服务合同为依据的局面。

　　二、关于“事实物业服务关系”认定之思考

　　在出现上述两种“物业服务无合同依据”的情形时，应如何认定物业服务企业为小区提供的事实物业服务呢？在审判实践中，当物业服务企业向业主起诉要求业主缴交该段无合同期间的物业管理费时，法院一般都会按照“事实物业服务关系”来认定，判令业主向物业服务企业缴交相应时期的物业管理费。《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第24条规定，物业管理企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，物业服务企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用。对于这点，有的业主认为，根据《合同法》的规定，合同的实际履行是合同的一方或者双方以自己的实际行为履行了合同的主要义务，对方予以接受的，应当视为合同的实际成立。但是，业主并不同意接受物业服务企业提供的物业管理服务，却无法拒绝其提供的服务。事实的物业服务关系根本没有体现业主的真实意志，业主是在被动、被强制性地接受物业公司提供的物业服务，违反了合同法的“意思自治”的基本原则，法院应依法认定事实的物业服务合同不成立。

　　关于这种情形，德国的著名学者卡尔.拉伦茨教授提出的“社会典型行为之理论”可以较好地解释这一问题。卡尔.拉伦茨教授认为：“现代大量交易产生了特殊现象，即在甚多情形，当事人无须为真正意思表示，主要是生活上不可欠缺之照顾给付。对此给付，任何人均得支付一定费用而为利用。在此种情形，事实上提供给付及事实上之利用行为，取代了意思表示。此事实行为并非系以发生特定法律效果为目的之意思表示，而是一种事实上合致的行为，依其社会典型意义，产生了与法律行为相同之法律效果”。[1]根据上述理论，某些合同关系的创设，不必采用缔约方式。合同关系可以因为事实过程而有效成立，当事人的意思表示在所不问。这种因为事实过程而产生的合同，可以称为“事实上的合同关系”。

　　物业服务行为即属于上述的“社会典型行为”。在物业服务过程中，物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，宗旨是为了给物业使用人创造安全、卫生、有序的生活环境，使物业发挥最大的使用功能，进而使物业保值、增值。这种服务属于小区内业主“生活上不可欠缺之照顾”，业主应支付一定的费用才得以享受物业服务。而物业服务企业事实上提供了物业管理服务，业主也实际享受了物业公司提供的服务，这种事实上的提供与享受服务的行为不需要体现双方的真实意思表示，就产生了与法律行为相同的法律效果。物业服务合同在实际实施或履行后，如果发现合同无效或者被撤销后，依照法律的规定，合同当事人因合同取得的财产应依照不当得利的规定负有返还义务。物业服务企业提供的是一种劳务，在性质上无法恢复原状予以返还，因此，只能依照劳务的价值折算价款予以返还。《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第24条第二款规定，业主事实上

接受了物业服务的，双方当事人没有约定物业服务收费的，法院可以参照政府规定的收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。因此，虽然物业服务合同已经到期，或者物业服务合同被判令无效，如果物业服务企业履行了物业服务合同，法院一般都会根据对“事实物业服务关系”的认定，判令业主向物业服务企业交纳物业服务费用。

篇4：不法出租他人房屋法律分析

[内容提要]民法上的无权处分制度涉及了合同效力、不当得利、侵权损害赔偿、善意取得等诸多理论问题,加之无权处分行为在实践中表现形式各异,使其所涉及的法律关系愈加变得扑朔迷离。本文从不法出租他人房屋的案例入手,对无权处分行为所产生法律关系的性质、效力以及权利义务的确定,进行了有益的探索。

[关键词]无权处分 侵权 不当得利 租赁

杨某等系一房屋的权利人,经管该房物业的物业公司未经授权,即以自己名义将房屋出租给第三人居住使用,至案件发生前已收取第三人租金共计 4030元,除向税务机关交纳了房产税、营业税等计707.88元外,实际获利3322.12元。杨某等以物业公司侵犯其合法权益为由,起诉法院要求物业公司赔偿损失4030元,后又将诉由变更为返还不当得利。

一、不法出租他人房屋行为的法律性质及后果

以上案件由非权利人不法出租他人房屋而引起,该不法出租行为属于无权代理还是无权处分,其法律定性颇值讨论。

按照民法通则以及合同法的规定,无权代理是指行为人在没有取得本人授权、超越授权或授权失效之后仍以被代理人名义实施的民事行为;而无权处分则指非权利人、未经权利人授权的行为人或处分权利受限制的权利人对权利标的物进行的处分行为 ,该处分指法律上的处分。两者的共同点主要是,行为人不具有实施相应行为的合法主体地位;区别在于,两种情况下行为人实施行为的性质和范围不完全相同、行为人实施行为时的名义不同以及善意第三人的判断标准不同。

笔者认为,对于本案中无权代理和无权处分的区分,可以简单地从行为人实施行为时的外观加以判断:无权代理行为人以权利人代理人的名义实施行为,而无权处分行为人则以处分人本人名义作出行为。物业公司在对外签订租赁房屋合同时以“权利人”而非代理人的名义出现,其在未取得合法权利之前实施了处分房屋使用权的行为,应属无权处分。

对于无权处分的性质,由于法律规定并不明确,在实践中存在一定的争议。结合本案来讲,对于不法出租他人房屋产生的无权处分行为的性质,有以下几种理解:

(1)该行为属于民事侵权。理由是:物业公司在明知房屋所有权归属的情况下,私自将他人房屋出租牟取不法利益,侵害了房屋所有人的财产权并致权利人受损。从法律构成要件来看,物业公司的行为具备了侵权构成的四项要件:物业公司出租他人房屋的行为违法;物业公司的主观过错明显;房屋权利人存在损害事实;物业公司的行为与房屋权利人权益受损之间存在因果关系。

(2)该行为构成不当得利。理由是:物业公司占有租金没有法律依据,且致权利人相应损害,构成法律上之不当得利。其认为不构成侵权的理由是:侵权情况下损害事实是指受害人因侵权人的侵权行为造成经济利益上比原先有减少或比未受侵害之前更多的支出,本案情况由于房屋所有权人并不是必然会获取房租,因此也就不存在比原先减少或更多支出的情形,即不存在被侵权的损失;从侵权法填补受害人损害的功能来看,由于损害无法证明,适用侵权行为法对房屋所有人权利的保护就无法实现。王泽鉴先生即持此观点。

(3)不当得利和侵权竞合。持此观点者认为,本案情形中不当得利和侵权造成权利人所谓利益受损的解释规则应当是一致的,原因在于:租金对于权利人来说并非是既有利益。因此,这里的损害应当既包括积极利益的减少,也包括消极利益的增加,权利人在正常情况下可以预期得到的利益也应包括在法律保护的利益范围中。本案房屋权利人在权利正常行使状态下可得利益的损失即合法权益的损害。对于具体诉讼的操作来讲,又分为两种观点:一是认为当事人在选择一种权利请求后另一种权利请求方式自动消灭;第二种观点则认为在一种权利请求经过诉讼程序但不能完全补足受害人损失时,该受害人可以选择行使另一种权利请求进行诉讼。

一、二审法院在处理案件时对原告变侵权诉由为不当得利均予以了确认,但对于是否存在竞合未给予明确意见。笔者认为,不法出租他人房屋情形下可能存在以下两个方面的损失:一是房屋被占用及房屋占用过程中附属财产设施的损失,二即本案争议的租金的损失。就前者而言,这些损失属于侵权构成中的“损害”应无异议,即,房屋占用人对权利人对房屋物权行使的妨碍及对房屋附属财产的损坏造成了权利人的损失。就后者而言,侵权构成中的“损害”需以实际损害为限系学界通说,且该立论亦为实务部门所广泛接受,由

篇5：物业管理保安服务法律责任风险规避

《物业管理条例》第36条第二款规定:“物业管理企业未能履行物业合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”这是对物业管理公司保安服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定。它实际上是对物业管理公司切实履行好物业管理合同并规避保安服务中的治安责任的一个“预警”,这对物业管理公司的规范发展是有好处的。可以说,这一规定是立法机关在很好地衡量了物业管理公司和业主双方利益的基础上作出的。但由于其是一个原则性规定,因此给人们留下了一些争论的空间,并且在实际的法律适用中还存在着一个法官针对具体案件的自由量裁与利益衡量问题。对此,笔者从法律的角度简要地谈一些个人的看法。

第一,物业保安服务不是一般意义上的治安。

在物业管理中,保安服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定,为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的,是物业管理服务的一项重要内容。一般来讲,物业保安服务是指物业公司的保安人员通过值班、看守、巡逻等方式所进行的为业主提供保卫安全的相关服务,包括防火、防盗、防事故以及突发事件的处理等服务内容。虽然物业保安服务包括了一些防盗、防犯罪等治安案件的内容,但其安全防范的义务主要来源物业管理公司与业主双方的物业管理服务合同,属于私法范畴。而治安是指社会的秩序安宁的维护,属于公法范畴。公安机关是国家治安保卫的法定机关,具有维护社会治安秩序,制止危害社会秩序行为的法定职责。20**年公安部发布的《关于保安服务公司规范管理的若干规定》已明确指出:保安的职责是协助公安机关维护社会治安以及在非警务工作中维持公共秩序。因此,物业管理公司并不具有公安机关依职权打击违法犯罪的基础职能,所以也不当然保障和完全负责物业管理区域内业主的人身安全。

第二,物业管理公司未尽保安服务之责的法律责任

由于物业管理公司与业主之间的法律关系是合同关系,如果物业管理公司因未履行物业管理服务合同的约定而导致业主的人身受损,物业管理公司承担的是违约责任,应当根据物业管理服务合同的约定负相应的法律责任。一般情况下,物业管理公司与业主都会在物业管理服务合同中约定物业保安服务的内容,物业管理公司据此对业主负有人身保护的义务。物业管理公司的这种人身保护义务主要体现在两方面:保证业主不因物业管理区域内设施设备的不安全隐患(如火灾、爆炸等)受到人身损害;保证业主在物业管理区域内遭受外来第三人的不法侵害(如抢劫、盗窃等)。

那么,在业主遭受外来第三人的不法人身侵害时,如何判断物业管理公司是否尽到人身安全的注意义务呢?我想主要应从三方面进行:首先看物业管理公司是否有符合其资质等级和收费标准的保安人员和保安设施设备;其次看物业管理公司是否有完备、合理的保安规章制度;再次看物业保安人员是否切实利用了有关安全设施设备、是否切实遵守了保安规章制度。如果物业管理公司做到了这三方面的要求,也就表明了物业管理公司尽到了最大的注意义务,就算切实履行了物业管理服务合同的约定,即使业主的人身遭受了损害(通常刑事犯罪具有突发性、不可预测性、隐蔽性等特点,这种情况下物业管理公司难以彻底防范)也不应当承担法律责任。反之,物业管理公司则应当根据具体的失职情况承担相应的违约责任,这种责任一般仅限于民事经济赔偿范围内,通常也不可能对人身损害进行全额赔偿。按照《合同法》113条规定的可预见性标准,物业管理公司违反合同约定义务所承担的法律责任不应超出它对合同风险的理解,即不应超出物业管理公司订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损害。而这个理解在实际案件中取决于法官依法对具体案件当事人的利益衡量以及自由量裁权。但一般认为,人身损害赔偿应包括医疗费、丧葬费等直接损失,精神损害赔偿及可得收入之减少应除外,若业主有过失,则适用过失相抵的规则。

第三,物业管理公司未尽保安服务之责的归责原则。

根据《合同法》第107条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《物业管理条例》第36条的规定,物业管理公司未尽保安服务之责为违约责任的无过错责任,即违约责任的成立无需物业管理公司主观上具有过错,只要违约行为与损害结果之间具有因果关系,物业管理公司就应当对其违