不法出租他人房屋法律分析

[内容提要]民法上的无权处分制度涉及了合同效力、不当得利、侵权损害赔偿、善意取得等诸多理论问题,加之无权处分行为在实践中表现形式各异,使其所涉及的法律关系愈加变得扑朔迷离。本文从不法出租他人房屋的案例入手,对无权处分行为所产生法律关系的性质、效力以及权利义务的确定,进行了有益的探索。

[关键词]无权处分 侵权 不当得利 租赁

杨某等系一房屋的权利人,经管该房物业的物业公司未经授权,即以自己名义将房屋出租给第三人居住使用,至案件发生前已收取第三人租金共计 4030元,除向税务机关交纳了房产税、营业税等计707.88元外,实际获利3322.12元。杨某等以物业公司侵犯其合法权益为由,起诉法院要求物业公司赔偿损失4030元,后又将诉由变更为返还不当得利。

一、不法出租他人房屋行为的法律性质及后果

以上案件由非权利人不法出租他人房屋而引起,该不法出租行为属于无权代理还是无权处分,其法律定性颇值讨论。

按照民法通则以及合同法的规定,无权代理是指行为人在没有取得本人授权、超越授权或授权失效之后仍以被代理人名义实施的民事行为;而无权处分则指非权利人、未经权利人授权的行为人或处分权利受限制的权利人对权利标的物进行的处分行为 ,该处分指法律上的处分。两者的共同点主要是,行为人不具有实施相应行为的合法主体地位;区别在于,两种情况下行为人实施行为的性质和范围不完全相同、行为人实施行为时的名义不同以及善意第三人的判断标准不同。

笔者认为,对于本案中无权代理和无权处分的区分,可以简单地从行为人实施行为时的外观加以判断:无权代理行为人以权利人代理人的名义实施行为,而无权处分行为人则以处分人本人名义作出行为。物业公司在对外签订租赁房屋合同时以“权利人”而非代理人的名义出现,其在未取得合法权利之前实施了处分房屋使用权的行为,应属无权处分。

对于无权处分的性质,由于法律规定并不明确,在实践中存在一定的争议。结合本案来讲,对于不法出租他人房屋产生的无权处分行为的性质,有以下几种理解:

(1)该行为属于民事侵权。理由是:物业公司在明知房屋所有权归属的情况下,私自将他人房屋出租牟取不法利益,侵害了房屋所有人的财产权并致权利人受损。从法律构成要件来看,物业公司的行为具备了侵权构成的四项要件:物业公司出租他人房屋的行为违法;物业公司的主观过错明显;房屋权利人存在损害事实;物业公司的行为与房屋权利人权益受损之间存在因果关系。

(2)该行为构成不当得利。理由是:物业公司占有租金没有法律依据,且致权利人相应损害,构成法律上之不当得利。其认为不构成侵权的理由是:侵权情况下损害事实是指受害人因侵权人的侵权行为造成经济利益上比原先有减少或比未受侵害之前更多的支出,本案情况由于房屋所有权人并不是必然会获取房租,因此也就不存在比原先减少或更多支出的情形,即不存在被侵权的损失;从侵权法填补受害人损害的功能来看,由于损害无法证明,适用侵权行为法对房屋所有人权利的保护就无法实现。王泽鉴先生即持此观点。

(3)不当得利和侵权竞合。持此观点者认为,本案情形中不当得利和侵权造成权利人所谓利益受损的解释规则应当是一致的,原因在于:租金对于权利人来说并非是既有利益。因此,这里的损害应当既包括积极利益的减少,也包括消极利益的增加,权利人在正常情况下可以预期得到的利益也应包括在法律保护的利益范围中。本案房屋权利人在权利正常行使状态下可得利益的损失即合法权益的损害。对于具体诉讼的操作来讲,又分为两种观点:一是认为当事人在选择一种权利请求后另一种权利请求方式自动消灭;第二种观点则认为在一种权利请求经过诉讼程序但不能完全补足受害人损失时,该受害人可以选择行使另一种权利请求进行诉讼。

一、二审法院在处理案件时对原告变侵权诉由为不当得利均予以了确认,但对于是否存在竞合未给予明确意见。笔者认为,不法出租他人房屋情形下可能存在以下两个方面的损失:一是房屋被占用及房屋占用过程中附属财产设施的损失,二即本案争议的租金的损失。就前者而言,这些损失属于侵权构成中的“损害”应无异议,即,房屋占用人对权利人对房屋物权行使的妨碍及对房屋附属财产的损坏造成了权利人的损失。就后者而言,侵权构成中的“损害”需以实际损害为限系学界通说,且该立论亦为实务部门所广泛接受,由

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篇2：荔园小区房屋出租管理规定

　　荔园小区房屋出租管理规定

　　（一）业主在进行房屋出售、转让、馈赠、抵押、出租或以其他方式处置自有物业时，必须在上述行为发生一个月内与新业主（或新租户）同时到服务中心登记，结算有关费用 （物业管理服务费、专项维修资金、水电费、公摊水电费及其它费用）。

　　（二）凡产生房屋出售、转让、馈赠、抵押、出租而新旧产权人未到物业服务中心办理手续的，由此而发生的费用及一切经济责任，原则上仍由原业主承担。

　　（三）房屋出租、出借，原则上由业主缴交物业管理服务费、专项维修资金、水电费、公摊水电费及其它有关费用。物业使用人可凭约定代缴交管理服务费、专项维修资金、水电费、公摊水电费及其它有关费用，但服务中心只将其视为代办形式，所有因该单元发生的一切责任、费用，仍由业主负责。

　　（四）所有因房屋出售、转让、馈赠、抵押、出租或以其他方式处置而成为承受人者，享用其相应的权益，同时也必须承担相应的义务和责任，包括遵守《业主临时规约》和其它有关小区管理的规章制度及承担该单元一切费用的缴交责任。

　　（五）非业主使用人迁出小区，须提前三天向服务中心申报，结算物业管理服务费、专项维修资金，水电费、公摊水电费等有关费用，填写具有业主签名或盖章的搬出证明，公共秩序维护员验证后，方可迁出。否则，服务中心有权给予制止。

篇3：出租房屋管理规定

(一)出租房屋管理规定

一、出租房屋的住户要到物业管理站登记出租情况,承租人入住后一星期内要办理相关手续,留下工作单位、联系电话、身份证复印件等。

二、只准将房屋出租给有正当职业或办理了暂住证的外地人居住。

三、出租屋只限于居住生活,不得改变出租屋的用途。

四、出租屋内不得进行违法行为,承租人不得有妨碍邻里正常生活的行为。

五、出租屋的水、电、气管理费等费用居民和承租人协商,任何一方支付均可,但若有拖欠或承租人下落不明,最终要由居民支付。

六、居民应经常了解承租人的生活情况,发现有不轨行为或可疑现象及时通知物业管理站或派出所。 *

七、承租人搬出物品时,必须遵守搬出/人管理规定,提前通知物业管理站,物业管理站可视情况联系居民进行复核。

篇4：社区出租房屋管理约定

　　社区出租房屋管理的约定

　　（一）出租房屋本着谁出租谁受益谁负责的原则，出租人应当自觉与承租人订立房屋租赁合同之日起7日内，到居委会服务站办理房屋出租登记手续。并填写下列内容。

　　（1）出租人、承租人姓名或者名称、证件种类和号码、住所地，实际居住人员的姓名、身份证件种类和号码、户籍地址、联系方式、工作单位、外省市人员婚育证明。

　　（2）出租房屋的基本情况、租金和租赁期限。

　　（3）房屋权属证书或者房屋来源证明。

　　（4）本市规定的其他内容。

　　（二）出租人对承租人使用房屋的情况进行监督。出租人不得向无身份证明的人员出租房屋，不得以出租房屋的方式为非法生产经营提供条件。发现承租人利用出租房屋有犯罪嫌疑的及时向公安机关报告。对多人居住的出租房屋，出租人应当建立居住人员登记簿，并按规定报送居委会。

　　（三）出租人不得将居住房屋改为经商用途。

　　（四）出租房屋的建筑结构和设备设施，应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。

　　（五）禁止将违法建筑和其他依法不得出租的房屋出租。

　　（六）出租人负责监督承租人在租赁内不得扰民妨碍街坊四邻正常生活秩序。

篇5：物管案例讨论:房屋已经出租 物业费谁交

　　物管案例讨论：房屋已经出租，物业费谁交

　　【基本案情】

　　日前，大洼县人民法院审理了原告某物业服务有限公司与被告徐某物业服务合同纠纷一案。

　　原告某物业服务有限公司诉称，原告是某物业服务有限公司，为小区提供物业服务，被告是该小区业主。20**年6月11日，被告购买该小区商业网点，建筑面积275.83平方米，并与原告达成《物业管理服务合同》，合同约定了双方权利、义务，并约定按产权登记面积每平方米收取物业服务费1元。如不按时交纳物业费，原告从逾期之日起按每日百分之零点三收取违约金。合同签订后，原告履行了合同约定的义务，提供了物业服务，但被告却未按约交纳物业服务费。截至20**年12月31日，被告欠原告物业费6620元。被告应当交纳物业费并承担相应的违约责任。

　　被告徐某辩称，被告的房屋在20**年至20**年期间一直租给他人使用，被告已经向原告方告知应向承租方收缴物业费，而且被告已经将租赁合同交给了原告，承租人已实际交纳了在承租期间的部分物业费，尚欠的物业费也是承租人在租赁期间所欠，故应由承租人来交纳。

　　【裁判要旨】

　　20**年6月11日，原告与被告签订了《物业管理服务合同》，被告的商业网点建筑面积275.83平方米。合同约定商业网点按建筑面积每月每平方米1元标准交纳物业费，逾期未交纳物业费，按应交纳金额的日0.3%交纳滞纳金。原、被告间签订的《物业管理服务合同》中第三条第三款明确规定“乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳”。20**年3月25日被告按合同约定交纳了20**年1月1日至20**年12月31日的物业费。被告未交纳20**年1月1日至20**年12月31日物业费人民币6620元。

　　【法官说法】

　　据该案审判员介绍，《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。双方当事人应严格按合同约定履行各自义务。原、被告签订《物业管理服务合同》，被告交纳了20**年、20**年物业费，原、被告的物业服务合同成立。按《辽宁省物业管理条例》第二十五条之规定，物业管理实行有偿服务。“非住宅的物业服务费，实行市场调节价。”因此被告应当给付拖欠的物业费。被告称房屋已经租给他人，应当由承租人交纳物业费，因双方签订的《物业管理服务合同》中明确规定了租给他人的房屋，其物业服务费仍由该合同中的乙方即本案被告承担。至于原、被告间的物业服务合同约定“逾期未交纳的，按应分摊金额的0.3%按日交纳滞纳金”，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》中规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因该约定的违约金过分高于造成的损失，故违约金予以确认为物业费总额的10%。

　　【普法】

　　《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

　　一句点评：房屋虽然租给了他人，但物业服务合同没有转租，自己签了合同，费用还需自己出。

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