物业管理纠纷案件法律问题之实务浅探

　　物业合同是业主和物业公司明确各自权利义务的载体，也是纠纷发生时，衡量各自主张是否充分的评判标准，更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。

　　1、他山之玉：物业管理之国际参考

　　综观世界各国，在其高度发展的城市化进程中逐步推行的物业管理已经形成了比较规范的做法。美国的物业管理设有专门的管理机构并拥有一批高素质的专业从业人员。美国各级政府机构中，都设有房产管理局，其职责是制定房地产法规并监督检查。美国的房地产经纪人协会物业管理学会（IREM）是负责培训注册物业管理师的组织。任何一个管理师只有在达到IREM制定的严格标准以后，才能得到注册管理师（CPM）证书。除此之外，全国有影响和规模的物业管理协会和组织还有国际设施管理协会（IFMA），主要负责对物业设施的管理、还有一个全国性协会BOMA，代表在物业管理过程中业主、房东的利益、许多协会还办有定期刊物，开设教育性专题讲座和课程，帮助物业管理人员优化知识结构，培养职业道德。管理岗位必须取得相应的专业证书。

　　在新加坡，不仅物业管理组织系统健全，而且物业管理更强化法治管理。新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理。物业管理部门编写了《住户手册》、《住户公约》、《防火须知》等规章，同时制定了公共住宅室内外装修、室外公共设施保养等规定，为物业管理法治化奠定了基础。例如对室内装修有非常严格的规定：政府出售的公共住宅，室内装修规定在领到钥匙之日起3个月内完成，此后3年内不准再进行第二次装修。另外，新加坡政府对住宅小区公共设施（设备）保养维修十分重视，要求物业管理企业提供最优质服务。政府规定每5年对整幢楼房外墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其他公共场所进行一次维修。

　　我国香港地区的物业管理公司只需经工商登记就可以承揽业务，物业管理企业在香港数量非常多。物业公司的权力来源于大厦公契和物业管理委托合同。在香港，发展商卖房时，必须起草制定大厦公契，报政府登记备案。公契中如有不平等嫌疑，政府可以拒绝备案。香港的物业管理最值得业主赞许的就是物业公司扮演着雇工角色。物业管理的费用均取之于业主或租客，一幢独立的大楼就是一个独立的户头、管理费收取标准是量入为出。香港的物业管理费用模式主要是代理人制。即管理费用=成本支出+酬金，酬金可以按固定数额提取，也可按比例提取。一般的提取比例是10%至15%，住宅的比例是10%，商业的比例是15%。另外，物业管理费也有采用包干制的，这一点与北京市普通居住小区的收费方式相似。物业管理招投标非常规范：香港是一个市场经济相当发达和完善的地方，物业管理行业的竞争也相当激烈，大到物业管理公司的选聘，小到日常管理中材料的采购，均广泛采用物业管理招投标机制。因此已形成了一套完善的招投标制度。

　　2、我国物业管理法律规范的缺位与纠纷解决建议

　　我国物业管理从八十年代初深圳第一家物业管理公司的兴起，到九十年代初物业管理在全中国新建住宅区的全面推行，到1999年建设部提出“要培育物业管理市场，建立竞争机制”的整个发展过程，确实还存在着很多急待解决的问题。其中之一就是必须打破传统的物业管理模式，大力推进物业管理服务行业的市场竞争机制。物业管理走向社会化、市场化、专业化已成为一种必然趋势。

　　基于物业管理纠纷的特殊性，业主与物业管理企业之间的矛盾在一定时期将是尖锐而不可避免的。而要形成符合市场经济要求的物业管理竞争，真正缓和日益增多的物业管理纠纷，从法院角度，笔者以为可作如下思考：

　　1、物业公司强化合同意识，签订合同时，应细化合同内容，为以后的服务提供可供判定的依据。同时，物业公司在收取物业服务费后，应当严格履行服务义务，提高服务质量，提高物业管理队伍的素质。

　　我国现行物业管理条例规定，价格和服务标准应相适应。尽管物业管理服务属于软性的行业，但对其服务质量的好坏优劣应该有个统一的标准，至少一个地区应该有一个地区的服务标准，并将标准具体量化到每一个服务项目中。标准应由物业公司提出管理方案和管理预算，业主大会进行表决。故双方在合同中应把相应的机制以及服务标准约定清晰，避免纠纷出现时无所适从。

　　物业公司应加强防范，充分履行合理注意义务。关于业主车辆丢失、财物被盗的损害赔偿问题。在物业管理合同中如果约定的保安费包括车辆保管服务，那么发生车辆丢失的，物业公司应该承担赔偿责任。如果没有约定，但有证据证明物业公司疏于管理，未尽起码的安全防范义务或未配备应有的安全防范设备，对车辆的丢失、财物被盗有重大过失的，物业公司应承担赔偿责任。物业管理公司承担法律责任的前提是这种过错和业主财产被盗之间有法律上的因果关系。物业管理公司应当自己证明在物业管理活动中没有过错或者即使有过错，这种过错也不是直接导致小区业主财产损失的原因。为此物业管理公司应当采取积极的应对措施，配齐安全防范设备及人员，尽充分的安全防范义务。

　　2、业主增强契约意识，审慎订立合同。履行合同时，应当遵循诚实信用原则，在享受物业服务的同时，认真履行交纳费用的义务，依法维权。物业合同是业主和物业公司明确各自权利义务的载体，也是纠纷发生时，衡量各自主张是否充分的评判标准，更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。另外，由于物业服务是日常发生的、是长期的、细化的和具有个体差异的，所以，在签订合同时，应当在参考物业合同范本的基础上，尽可能细化

　　3、物业主管机关建立物业服务的行业标准，构建多档次的服务标准体系，严格物业公司资质等级管理。国家相关行政主管部门应定期对物业管理人员进行培训、考核，建立健全业主公约、业主管理委员会章程，同时大胆借鉴中国香港地区和国外一些发达国家的物业管理经验，探索符合国际惯例并适合国情的物业管理模式，建设专业化、标准化、规范化、国际化的管理新路，推出“一体化服务”、“酒店式服务”、“个性化贴心服务”等，使其成为一流精英团队。

　　同时，引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务。价格管理机关根据不同档次的物业服务标准、不同资质等级的物业公司，科学核定不同级别的物业费收取标准。通过第三方机构的介入和相关部门规范管理，保障物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明，将有利于物业管理市场的良性运作，使业主、物业公司受益，也使社会和谐稳定。

　　4、加强物业管理立法、宣传与监督。加强和完善物业管理立法势在必行。目前世界各国物业管理的立法模式主要有民法模式、住宅法模式、建筑物区分所有权法模式和物业管理法模式四种[6]。从目前情况上看，有的学者认为我国选择专门进行物业管理的立法模式较为切实。笔者同意其观点，因为物业管理的对象不仅仅是建筑物、公共场所和设施，同样涉及人员的管理；其在设立优良和谐的居住环境上，侧重于法的秩序价值；其管理的“物业”已经不仅仅是建筑物本身。其调整的特殊社会关系，应当以《消费者权益保障法》或《劳动法》的模式加以专门的规范和确定。在内容上，我们认为有必要以法律或法规形式确定物业管理服务和收费的参考性标准；同时改变物业管理费的包干制收费模式，形成市场竞争制收费模式。

　　市场经济的基本要求之一是市场主体平等与自由的公平竞争。但进入市场的竞争者均以获取利润为直接目的，利润会使竞争者抛开职业道德、商业道德而作出各种各样妨碍竞争的行为和不正当竞争的行为，影响竞争机制的正常运转，势必会损害正当经营者的利益，损害消费者的权益，扰乱正常的市场经济秩序。由于市场只能为自由竞争创造条件，因此需要国家立法来调整市场交易领域生产经营者之间商业性竞争关系，禁止不正当竞争行为和限制垄断关系。

　　物业管理是一个新兴的，充满竞争的朝阳行业。不同的物业管理公司提供的物业管理服务内容基本上是相同的，相互间具有较强的可替代性。如何能在众多竞争者当中脱颖而出，占据有利市场地位。关键在于创立自己公司的品牌。品牌是当今社会人们消费观念的时尚潮流，亦是市场竞争的一种必然要求，是公司发育成熟的重要标志。物业管理公司首先要靠提高自身素质来获得市场竞争的有利地位，同时也依靠行业组织，充分发挥物业管理协会的作用，从宏观方面规范物业管理公司的运作，制止和惩戒不正当竞争行为，依法治理物业管理市场，发挥行业协会作为行业自治组织的功能，完善协会内各项制度，公约与章程，从宏观方面维护各公司的利益。行业协会应通过吸收、凝聚核心物业管理公司，最终实现行业内公司自治和自我管理，建立和谐统一的物业管理服务行业的市场竞争。

　　参考书目：

　　1、朝法宣：《如何解决物业管理纠纷》，载中国法院网，20**-04-30。

　　2、高航、徐悦：《美然现象，物业管理窘境的另类写照》，载《人民法院报》正义周刊第296期，20**年5月9日。

　　3、张哲：《物业纠纷膨胀法律为何难解》，载《法制日报》20**年4月18日第8版。

　　4、杨玖霖：《戚区法院分析当前物业管理存在的问题及对策》，20**年4月6日。

　　5、周四新：《完善我国物业管理立法的构想》，载《财经理论与实践》2000年2期。

　　6、崔艺红：《商品住宅物业纠纷问题的法律思考》，载《西安财经学院学报》20**年10月。

　　7、温平：《浅议物业管理之纠纷》，载《实践与探索》，20**年第20期。

　　（作者单位：江苏省如东县人民法院）

篇2：当前物业管理纠纷之实务初析

　　当前物业管理纠纷之实务初析

　　物业管理纠纷是指在物业服务合同签订和履行过程中产生的纠纷，具体包括物业管理权纠纷、物业管理费纠纷、物业管理责任等纠纷。我国物业管理作为一个新兴的服务行业，经过近二十年的发展，已经逐步形成企业化经营、专业化管理和社会化服务的运行机制。但由于我国物业起步晚，现阶段的物业管理行业尚未真正形成规范化、产业化、市场化的发展格局，加之调整物业管理纠纷的相关法律法规相对滞后，物业管理公司自身原因等多方面原因，致使物业管理纠纷案件越来越多并呈现井喷态势。本文就物业管理纠纷产生的原因做出分析，并就其解决对策谈谈自己初浅的看法。

　　一、物业管理纠纷产生的原因

　　1、缺乏真实、有效的宣传和沟通，使业主不了解物业管理行业。物业公司到底干什么？如果物业服务内容标准不透明、收费依据不明确、违约责任含糊让人无法理解，那多数人会选择拒绝交费。面对众多业主对物业服务内容和标准的疑问，物业公司不通过有效的宣传主动与业主进行良性沟通，查找自身存在的问题，改进工作方式，而是采取诉讼方式解决，使双方矛盾直接升级。

　　2、业主群体的分散性和个别性与物业服务的整体性和公共性，加深了业主与物业公司协商的难度。小区的业主群体是庞大而分散的，个人的想法、做法都不一致。但物业公司提供的服务是针对全体业主的，这确实存在着众口难调的问题。如果个别业主对服务不满意不交费，物业公司的服务也不可能针对该业主停止，这时如果大多数业主认可这种服务，就会出现少数业主必须被迫服从的局面。因此，物业公司与业主的矛盾有可能转化为业主之间的矛盾。

　　3、合同的粗条化致使双方发生矛盾后无章可循，进一步激化矛盾。物业公司的进驻往往是在开发商交房之前委托进驻，随后才与业主签订协议，而开发商与物业公司往往关系密切，致使合同粗条化。物业公司在与业主签协议时也是粗条化的合同，双方没有就服务标准、质量等内容进一步细化，而只是一个大概的要求，在发生矛盾后，往往无章可循。

　　4、新旧物业公司交接引发的纠纷。在业主大会选聘了新的物业公司后，在新旧物业公司交接过程中，旧物业公司出于各种原因有意无意排斥新物业公司的进入，致使交接过程产生各种问题。为避免麻烦，很多新物业公司进驻后不管前期物业的问题，如旧物业走时带走一些资料和遗留一些问题，新物业进驻后对以前的物业问题封存，致使业主非常不满，产生新的纠纷。

　　二、规范处理物业管理纠纷的建议

　　1、完善物业服务方面的法规文件，通过招投标，使业主和物业公司真正自主的建立合同关系。为避免开发商和物业公司之间的裙带关系，在小区建成之时，应当由政府部门主持，会同小区业主代表共同进行招投标，确定前期物业公司，并确定前期物业合同，公示备案。成立业主大会和业主委员会之后，由其自行选择是否重新招投标更换前期物业公司。在重新招投标确定物业公司后，由业主委员会与物业公司签订合同，并将合同公示备案。如此，则业主与物业公司之间可以顺利地建立起合同关系。

　　2、规范物业管理服务与收费标准，建立相适应的配套措施。既然物业管理公司从资质上分为一、二、三级，从本质上讲就应该体现资质的不同收费标准。目前我国物业管理企业收费主要是依据国家发改委与建设部发布的《物业服务收费管理办法》，其中第五条对收费与服务水平作了原则性规定，即“物业服务标准收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”。但实践中各地方政府并未建立起服务水平与收费量化标准，有的只是做了大概规定，使服务水平与收费无法等额挂钩。实践中往往是在前期物业管理中由物业公司与开发商协商定好价格后报物价部门审批认定，而开发商为了使楼房销售多一个卖点往往将物业管理费定的偏低。这样在开发商还在开发时还好办，开发商可通过补贴的方式予以支持，一旦楼盘销售完毕，开发商搬出，矛盾便会急剧显现，物业公司便会擅自提价或者降低服务标准。因此，要从法规上规范物业管理服务与收费标准，由政府颁布指导价，按不同资质不同服务水平定好不同的价格水准加以指导。物业公司要按服务水平收费，房管部门作为物业公司的行政主管部门要制定相应惩罚措施，对违反规定的加以严罚，杜绝开发商的投机取巧行为。

　　3、细化服务合同，明确双方权利义务，避免矛盾发生时无章可循。物业合同是业主和物业公司明确各自权利义务的载体，也是纠纷发生时衡量各自主张是否充分的评判标准，更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。故双方在合同中应把相应的机制以及服务标准等内容约定清晰，避免纠纷出现时无所适从。物业公司要强化合同意识，签订合同时，应细化合同内容，为以后的服务提供可供判定的依据。同时，物业公司在收取物业服务费后，应当严格履行服务义务，提高服务质量，提高物业管理队伍的素质。尽管物业管理服务属于软性的行业，但对其服务质量的好坏优劣应该有个统一的标准，至少一个地区应该有一个地区的服务标准，并将标准具体量化到每一个服务项目中，标准应由物业公司提出管理方案和管理预算，业主大会进行表决。业主也要增强契约意识，审慎订立合同。履行合同时，应当遵循诚实信用原则，在享受物业服务的同时，认真履行交纳费用的义务，依法维权。

　　4、发挥行政主管机关的监督指导作用，规范新旧物业交接。对新旧物业的交接，《

　　从物业纠纷的历史发展中，我们不难看出，之所以该纠纷愈演愈烈，关键在于物业公司和业主之间的互不理解、互不信任以及物业服务的不透明、不公开。因此，作为物业公司，应当摆正位置，端正思想，靠优质透明的服务来争取业主的交费；作为政府，应当认识到物业服务对社会稳定的重要意义，积极介入，对物业公司加强监管，对业主自治组织加强指导和监督，给业主与物业公司构建良好的沟通平台；作为法院，应当重视物业纠纷，通过诉讼平衡业主和物业公司的利益关系。各方一起努力，必然能大大消除物业纠纷，建立一个个和谐的社区，让人们安居乐业。

　　（作者单位：江西省峡江县人民法院）

篇3：浅论物业管理纠纷案件增多特点成因相关对策

　　浅论物业管理纠纷案件增多的特点、成因及相关对策

　　近年来，随着县域经济的快速发展和农村村民向城镇居民转化的步伐的不断加快，物业管理公司也如雨后春笋般发展起来。以如东为例，在20**年时，该县尚无一家正规的物业管理公司，而今已经猛增至十多家，物业管理行业的兴起促进了城市住宅小区管理的现代化、专业化，同时也引发了大量矛盾纠纷，其中有部分纠纷便诉至法院。

　　一、物业管理纠纷案件的特点

　　1、案件数量呈逐年上升趋势。20**年-20**年第一季度，该院共受理物业管理纠纷案件156件，其中：20**年12件，20**年24件，20**年45件，20**年第一季度75件。物业管理公司起诉业主催缴物业管理费的案件有131件，占总数的83.97%，业主起诉物业公司要求财产损害赔偿案件25件，占总数的16.03%。

　　2、标的额普遍较小。催缴物业管理费用案件占绝大多数，因此标的额多在500元以下。

　　3、诉讼主体比较单一。主要是物业管理公司和业主的诉讼，且物业管理公司起诉业主催缴物业管理费的案件占绝大多数。业主起诉物业管理公司的案件一般为物业监管不力导致财产损失或房屋质量等问题，与物业公司协商未果而引起诉讼。

　　4、撤诉的占绝大多数。在物业管理公司起诉业主的案件中，很多业主接到法院传票后，就找到物业公司缴清了管理费用，撤诉率很高，但业主起诉的案件中撤诉的很少。该县法院受理的156件物业管理纠纷案件中，判决结案36件，占总数的23.07%，调解结案38件，占总数的24.35%，撤诉82件，占总数的52.56%。

　　5、群体性诉讼较多，群众影响较大。有的物业管理公司因催收物业管理费用，一次性起诉业主多达几十户。

　　二、物业管理纠纷案件增多的原因

　　1、开发商遗留的问题转嫁给物业管理公司。多数小区由于开发商将商品房屋向业主交付之前，缺乏政府对整个开发项目共同验收的环节，导致缺乏必要的配套共用设施，引起业主入住后不满，导致纠纷发生。

　　2、低收入群体经济承受能力有限，不少购房者还属于中低等收入家庭，他们或是因为市政建设、旧城改造搬迁或回迁而住进了楼房，虽改善了居住条件，但由过去的“无偿服务”变成了“花钱买服务”，思想准备不足，商品意识和物业消费意识没有确立，使他们对物业收费产生抵触情绪。

　　3、物业管理公司管理不规范，服务不到位。物业管理行业发展太快，企业良莠不齐，服务理念有偏差，收费至上，盲目追求利润，忽视了对业主的服务，收费与服务不相符。对服务不满意的业主，就以不交费的方式与之抗争。

　　4、业主对物业管理知识知之甚少，缺乏自我保护意识。有人买房时只注意房子的质量、价格，往往忽视了物业管理问题。只知道与开发商打交道，而不知道如何与物业公司打交道，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系。

　　5、业主大会、业主委员会组建难，与社区建设脱节，导致业主与物业管理之间纠纷的处理渠道不畅。组织数量众多、相互之间不熟悉的业主共同进行选举、决策等事务，本身的复杂程度超出了想象，且大部分业主参与意识不强。业主委员会的职能缺失，导致业主与物业管理企业之间的纠纷无法自行排解。

　　三、解决物业管理纠纷案件增多问题的对策与建议

　　1、完善相关立法，使之更具适用性和可操作性。诉讼解决往往都是事后救济，只能治标。建议有关部门积极介入,尽快制定相应的实施细则。在司法中要研究实施中出现的迫切需要解决的难题,完善相应的法规政策，以利于司法统一，才能最终对物业管理纠纷防患于未然。

　　2、加强对物业管理知识的宣传。物业纠纷的起源，表面上看似乎是收费与服务问题，其实根源在于人们对物业服务的思想观念错位。加强对法律法规的宣传，使广大业主明确应尽的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识。

　　3、加强对物业管理企业的监督管理，严把物业管理公司的准入门槛。建立对物业管理企业的监督管理约束机制，对于服务能力差、业主投诉多的物业管理公司，可责令其停业整顿。通过多种形式、多种渠道督促物业管理公司加强自身建设，提高服务质量。建立“以质论价、质价相符、合同约定”的服务收费体系，加快物业管理诚信体系建设。

　　4、积极推动小区业主委员会的建立及有序运作。政府职能部门、开发商、物业管理企业积极配合协调，及时推动组建业主委员会，并为其有序运作，发挥职能作用提供便利和保障。教育广大业主通过业主委员会来维护自己的权益，而不是简单的拒交物业费。在业主委员内部建立业主与物业管理企业之间纠纷的自行排解机制，通过和谐手段来解决纠纷，逐步建立良好的互信氛围。

　　5、建立物业管理纠纷快速处理通道。如东法院在这方面做了一些尝试，今年初，该院积极开展“送法进社区”活动，建立了物业管理纠纷快速处理工作机制，遵循合法、自愿、经济、简便原则，根据物业管理公司的申请，启动程序，在确定的小区内张贴公告，并通知物业管理公司和相关业主参加调解。自机制运行以来，共对试点小区所涉91户欠费业主进行了调处，其中88户业主当场缴清欠费。

　　(作者单位：江苏省如东县人民法院)

篇4：物业管理纠纷中事实服务认定

　　浅述物业管理纠纷中事实服务的认定

　　20**年10月1日，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）开始施行，多家新闻媒体围绕最让老百姓关注的“物业事实服务行为”进行了报道：“按照相关法律规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，然而小区的业主在自主选择物业公司的时候，经常会遇到阻力，被解聘的企业仍然继续逗留，并以事实服务为由继续收费的情况时有发生。该解释中规定：物业公司被解聘以后，以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。因此，事实服务的概念将被淘汰，物业公司一旦被解聘将不能再向业主收取物业服务费。”由此，物业事实服务行为已从物业服务中出局成为众多业主们和物业服务企业热议的话题。

　　诚然，近年来伴随着我国房地产行业的蓬勃、快速发展，物业管理方与业主之间的物业管理纠纷案件数量逐年成倍增长，涉及收取物业服务费的问题在纠纷中占了很大的比例。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理的基础是业主与物业服务企业签订物业服务合同，合同标的是“物业服务”，物业服务企业按照合同向业主提供相关服务，业主在享受物业服务的同时向服务提供方支付物业服务费。由于物业服务合同中交易的是服务，而服务质量又是影响物业服务合同正常履行的因素，加之我国现阶段的物业服务企业自身管理制度不规范、规章执行不力，服务提供方的服务得不到服务需求方的认可，因收取物业服务费产生的纠纷层出不穷。

　　一、《解释》施行之前的纠纷处理概况

　　在此讨论的仅仅是在物业服务合同到期后收取物业服务费纠纷的处理情况。无论如何处理，都有一个不容辩驳的大前提——物业事实服务行为。何为事实服务？物业服务企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，物业服务企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用，也正是物业事实服务行为构成了物业服务企业请求权的基础。在司法案例中，无论业主们对事实服务的概念如何不解和不满，但是解决纠纷的平台恰恰是以物业事实服务理论为基础，物业服务企业和业主也正是在这个平台上开始拨弄自己的算盘。

　　物业管理纠纷的解决过程是物业服务企业与业主调解协商的过程，结果势必会让原被告双方均放弃自己的部分利益。物业服务企业一般会将业主拖欠物业管理费而产生的滞纳金一并列入诉讼请求，好让自己在放弃利益时有更大的空间。其实，物业服务企业虽然理直气壮的起诉业主追讨物业管理费，其实他们内心何尝不知道自己的物业服务确实存在问题，服务质量差必然会导致被众多的业主们“杀价”，因此物业服务企业就先用滞纳金来投石问路。在实践中，因拖欠物业产生的滞纳金比实际未缴的物业服务费高出许多的案例非常多，物业服务企业往往会在与业主们协商半晌后，将放弃滞纳金作为己方做出的利益让步。而在这个过程中，业主要做的便是将物业服务不满意之处一条一条摆出来，这若干条不满意正是业主对物业服务费“杀价”的资本。业主常说自己小区的物业服务质量最差，用“没有最差，只有更差”这句话来评价若干案例中众多物业服务企业的服务很是恰当。因此，多数物业管理纠纷中的物业服务费问题，正是在业主以物业服务质量存在问题为由不断“杀价”，物业服务企业放弃滞纳金、放弃诉讼费、放弃部分物业服务费等“降价”行为中得以解决。

　　二、《解释》施行之后的纠纷处理模式

　　（一）时间条件

　　在此我们仍是仅仅讨论物业服务合同到期后，物业服务企业以事实服务为由要求业主支付物业服务费的情况。在此时，物业服务企业请求业主支付的物业服务费应当分成两个阶段来看：

　　其一，在物业服务合同到期之后，物业服务企业请求业主支付物业服务合同未到期时业主未付的物业服务费，这种情况正是本解释第九条第二款规定的情形——“物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。”该解释第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”值得思考的是该条款的后半段，物业服务企业已经按照物业服务合同之约定履行了合同义务（提供了合同约定的服务），业主不能以未享受活着无需接受相关物业服务不缴纳物业服务费，也就是说物管方履行了合同义务，业主们就应当履行相应的合同义务。

　　诚然，物业服务企业如果提供了优质的服务，业主自然也难以找寻抗辩理由来拒付物业服务费；但是如果物业服务企业服务存在瑕疵或者缺陷，甚至没有履行物业服务合同所约定的很大一部分义务，业主以物业服务企业未履行或者未完全履行合同义务作为抗辩理由而不缴纳物业服务费的情形，就应当使用该解释的第三条，该条款规定：“物业服务

　　其二，在物业服务合同到期之后，物业服务企业请求业主支付物业服务合同到期后的物业服务费。在物业服务合同到期后，因业主与物业服务企业未续签物业服务合同，而业主又因种种原因没有与其他物业服务企业签订新的物业服务合同，此时，虽然在物业服务企业和业主之间没有物业服务合同，但物业服务企业正是提供物业服务的一方，业主正是“接受”物业服务的一方，恰恰形成了前文所提及的事实服务情形。正因如此，笔者认为物业服务企业请求业主支付这一事实服务阶段的物业服务费是可以得到支持的。让我们再结合该解释第九条第一款来看，该款这样规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。”规定的前半句中包含这样的内容：业主向物业服务企业预交了物业服务费，当合同到期后，已交纳物业服务费的期限却未到；规定的后半句中“尚未提供物业服务期间的”是业主所请求物业费的条件，换句话说，业主在物业服务合同到期后请求退还预交的物业费时，如果物业服务企业在这个时期提供了事实上的物业服务，业主的请求将会于法无据。

　　综上所述，单一的时间条件下，当物业服务合同到期后，物业服务企业以事实服务为理由来请求业主支付物业服务费仍是可以的。若要否定事实服务，还需要具备行为条件。

　　（二）行为条件

　　该解释第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”

　　先来看行为主体——业主委员会。业主委员会，是指由物业管理区域内的业主根据业主大会议事规则选举产生，代表业主利益的组织机构。《物权法》第七十五条规定：“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”在理论上，因有若干法律法规的规定，业主委员会成立的程序并不复杂，算是有章可循。但在现实中，真正成立业主委员会并不是一件容易的事情，仅仅召开业主大会就会因业主人数众多、层次复杂等原因存在很大的难度，没有业主大会便也没有业主委员会。在此，我们不去探讨业主委员会难以成立原因和解决办法，回到该解释第十条，当物业服务合同到期后，如果小区业主仍未成立业主委员会又该如何？

　　再来看业主委员会需要做出的行为。根据该条规定，在物业服务合同到期后，当业主与物业服务企业未续约时，在业主已经或者将要与新的物业服务企业签定物业服务合同时，业主委员会可以请求前物业服务企业办理移交手续后退出物业服务区域，如果物业服务企业拒绝退出，而且要求业主支付物业服务合同到期后的物业费时，此时业主就可以理直气壮地拒绝交纳。该条规定对现实中存在的众多服务质量差，又赖着不肯走的物业服务企业当头一击，只要业主们成立业主委员会要求他们走，他们就不得不走，这对物业服务企业不断提高自身的业务水平，防止物业服务质量下降起到了非常大的作用。但同时，该条规定本身也是一个条件：必须由业主委员会向物业服务企业发出“逐客令”，业主才能对物业服务企业的事实服务说“不”。

　　（三）行为条件成立的滞后性产生的问题

　　当物业服务企业与业主之间的物业服务合同到期后，如果业主委员会尚未成立或者虽已成立但因种种原因未及时请求前物业服务企业办理移交手续后退出物业服务区域时，业主是否应当交纳从合同到期起到请求退出时的物业服务费，也就是说在该段时间内物业服务企业与业主之间是否仍存在事实服务行为。笔者认为，业主可以拒绝交纳该时段的物业服务费。从该解释第十条第二款规定来看，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。笔者认为，条款中“物业服务合同权利义务终止”应当理解为物业服务合同到期后，合同双方没有续签合同或者签订新合同时，正是物业服务合同权利义务的终止。因此，物业服务企业请求业主交纳该时段的物业服务费，业主可以拒绝。

　　但是另一个问题会接踵而至：当物业服务合同到期后，业主委员会请求前物业服务企业退出前，如果有业主已经交纳了该时段的物业服务费，业主能否请求物业服务企业退还。笔者认为，物业服务企业是物业服务提供方，业主是物业服务使用方，在物业服务合同到期后，业主自愿向物业服务提供方交纳物业服务费的行为是对物业服务行为的认可，此时，可以认定在物业服务企业与该业主之间形成了物业事实服务，因此该业主不能要求退还已交纳的物业服务费。

　　结后语：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干

　　参考文献：

　　1.王利明、崔建远，合同法新论[M],中国政法大学出版社，2000年版。

　　2.夏善胜，物业管理法[M]，法律出版社，20**年4月版。

　　3.《物业管理条例》，20**年9月1日施行。

　　4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，20**年10月1日施行。

　　（作者单位：重庆市九龙坡区人民法院）

篇5：论物业管理纠纷法律透视

　　“物业”一词来自于我国香港地区的方言。它译自Real Property或Real Estate,表示房地产或不动产。在我国港澳地区及东南亚一些国家，物业一词往往作为房地产或不动产的别称或同义词（物业纠纷法律解决指南P2），物业管理的概念理论界通常有两种定义，广义的物业管理是指法定或政府授权的行政机关和行业组织、业主和合法接受业主及业主集体委托代管物业的人，对合法归其管辖范围内的物业和利用物业的社会关系秩序，按照法定或约定的技术规范、主体地位和行为规范进行治理、监控、维护，并对物业产权、使用关系人提供法定或约定服务的行为，狭义的物业管理是指依法成立的物业管理企业法人通过市场机制的作用接受业主或业主集体的委托，依照物业管理法规、委托合同，对受托管理的物业进行养护、修缮等管理（物业纠纷法律解决指南P1），我国《物业管理条例》第二条对物业管理做了狭义上的解释：业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。自1993年3月我国首家物业管理公司——深圳市物业管理公司成立以来，我国的物业管理走过了近14年的历程。但由于我国物业管理起步较晚，物业管理法律关系主体法律意识还比较淡薄，法制也不完善，我国的物业管理存在着较多的问题和困惑。笔者认为，当前物业管理中存在的诸多问题，既有理论研究滞后的原因，也有立法滞后和执法不严的因素，更有“官本位”思想的流毒在作祟。笔者试图基于我国现阶段物业管理纠纷的现状和共性问题，透视物业管理纠纷中产生的原因和物业管理立法领域、实务中存在的问题，并提出解决的办法。管中之见，仅希冀起到抛砖引玉之效果。

　　一、物业管理纠纷的现状和特点

　　（一）物业管理纠纷已然成为社会热点问题，纠纷案件逐年上升

　　自20**年央视 “3.15”晚会把镜头对准消费投诉热点起，至20**年央视 “3.15”晚会，房地产行业的消费者投诉率依然高居不下，在20**年央视“3.15”晚会上，全国观众通过手机短信的方式对小区物业管理是否满意的调查，在2万多条短信中，选择对物业管理不满意的占40%，非常不满意的占30%，在央视国际网站上的调查中，表示不满意和非常不满意的占80%！同时，涉及物业管理纠纷的案件也连续大幅度上升，据统计，北京市宣武区人民法院20**年受理各类物业管理纠纷案件269件、20**年受理1859件、20**年2402件、20**年1～3月977件；朝阳区法院20**年受理物业管理纠纷194件、20**年这一数字增长为650件、20**年为1898件，年增长率分别到了235%和192%。(吕英林 李凤新 陈恒 北京法官为物业纠纷开药方 《法律与生活》半月刊20**年4月下半月刊)。

　　（二）物业管理纠纷的类型多，新型纠纷层出不穷

　　物业管理纠纷是业主、业主委员会、物业管理公司、开发商、政府主管部门在参与物业管理过程中产生的纠纷，目前主要有：

　　1、物业管理公司向业主（物业使用人）追索物业管理费、水电气等费用的纠纷。此类纠纷所占比例最大；

　　2、业主（业主委员会）选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；

　　3、业主（物业使用人）向物业管理公司追索在物业管理过程中人身财产损失的纠纷；

　　4、业主（物业使用人）要求物业管理公司承担中止服务，如停水、停电、停气或其它服务的违约赔偿纠纷；

　　5、公共费用的分摊和公共部位、设施的使用纠纷；

　　6、业主（业主委员会）诉政府主管部门行政不作为的纠纷。

　　（三）物业管理纠纷主体多，法律关系复杂，处理、审理纠纷难度大，调解率低

　　物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民、法人和其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或小区管委会，也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系 、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系，业主委员会与物业管理公司的关系，业主、业主委员会或物业管理公司与房产管理部门的关系。

　　（四）易引发群体诉讼，调解率较低。

　　物业管理涉及千家万户，处理不当很容易引起群体事件。如20**年11月，金华两街业主大会依法改选了业主委员会，改选后的业主委员会向物业管理公司索取