物业管理探讨

　　物业管理的探讨

　　自从19世纪60年代英国出现最早的物业管理以来，物业管理在发达国家已经有了100多年的历史。在我国，物业管理则是gg开放、市场经济条件下住房制度改革的必然产物，20多年来，物业管理行业在国内迅速发展，在推进社区建设与管理中发挥了不可替代的作用。而与此同时，物业管理在实践过程中出现了一些急需解决的问题，所引发的社区矛盾也非常值得关注和研究。狭义的物业管理是指物业管理企业委托，提供物业维护的服务行为；广义的物业管理则是一个社区文明的塑造过程，政府、开发商、业主、处于社区中的各经营或非经营实体如物业公司、居委会、业委会均承担着一定的角色与责任。本文所探讨的是广义的物业管理范畴。

　　目前中国的绝大多数社区，仍处于成长阶段，离真正意义上的成熟社区相距遥远。物业管理在国内作为一个新鲜事物，对以往计划经济时代的社区精神文明已经形成实质上的冲击，在当今破而未立的时刻，对成长社区中的种种现象进行研究，是很有必要而且迫切的。在建设社会主义和谐社会的过程中，和谐社区建设作为其中的一个重要组成部分，关乎整个和谐社会建设的大局。物业管理一方面是社区建设和管理的重要手段，另一方面由于发展不平衡、体制不完善等诸多原因，所引发的社区矛盾比较突出，因此，通过物业管理自身建设来解决物业管理纠纷，最终促进和谐社区建设已经成为很多管理者的共识。

　　社区是城市社会的基本组成部分。一位哲人曾经说过：家是什么？家，是婴儿的摇篮，是青年的婚床，是老人的躺椅。我们说：家，更是温馨的怀抱。今天，在我们的城市中，一个个由若干个家庭组成的社区已经成为城市的有机组成部分，社区如何发展、怎样演绎，是我们今天的依托和明天的希望。物业管理是社区的基本要求，如果说规划设计、施工建造是对社区的“首次创造”，那么物业管理对社区的服务就是一个“再次创造”，是一次生活艺术的创作。近10年来，我国商品住宅建设方兴未艾，随之带来的也是物业管理行业的迅猛发展，物业管理在城市居民中的知晓率和接受度不断提高，物业管理已经成为社区居民日常生活中必不可少的基本内容。但与此同时，由于国内行业整体发展不成熟，物业管理引发的社区矛盾、社区纠纷在各个城市都是层出不穷，且呈不断上升趋势，影响着和谐社区的建设。我们有理由相信，物业管理与和谐社区建设之间存在着相互关联相互作用的关系，本文尝试从物业管理的角度，探讨其在和谐社区营造中所起的作用。

　　谈到物业管理，必然会触及一个敏感的话题，即管理与服务的关系。因为不少人认为，这是一种矛盾，始终依附于物管行业，正是由于这种矛盾的服务观作祟，才导致当前许多物业企业与业主、与业务会的关系紧张。事实上，在服务中融入管理，寓管理于服务，不失为赢得业主认可的好方向。因为管理其实也是一种服务，是将物业管理细节纳入公众认同、政府鼓励、业主接受范畴中的一种服务，这种管理的终极目的就是冲着构建和谐共存的区域社会(社区)而来。物业管理人就是通过对人的行为管理完成了对物的管理，通过对物的服务完成了对人的服务。在这个过程中，沟通起到了非常重要的作用。

　　沟通一词源自拉丁词(Communis)意指“共同化”。提特认为：“沟通是使各关系人对于共同问题心心相印。”戴维斯认为：“沟通是人与人之间彼此传递信息和了解的过程。”美国学者巴纳德认为，“传统组织太偏重静态的与法规的研究，而忽略了组织最重要的问题——— 人的问题，人是组织最基本的也是最宝贵的资产，人是有思想有感情的社会动物，组织的主管人员主要成为沟通的中心，以使人员之间彼此了解，增进团结，发挥组织的最大力量。”同时在沟通中也要认识到每个人皆有人格尊严，尊重人格的沟通才能是最有效的沟通。

　　物业管理是和谐社会的一个组成部分，我们管理的一个一个社区和谐了，社会的和谐就多了一份安定的因素。因此，建设和谐社会，物业管理责无旁贷。全行业应当进一步增强构建社会主义和谐社会的紧迫感和社会责任感。只有每个行业、每个企业、每个从业人员用和谐的思想认识事物，用和谐的态度对待问题，用和谐的方式处理矛盾，才能形成推动和谐社会人人有责、建设和谐社会人人共享的局面，和谐社会的建设才会加快速度。

　　建设社会主义和谐社会是一个不断化解社会矛盾的持续过程，因此，全行业增强社会责任感，以更多的实际行动投入到打造物业管理的和谐氛围中，从本行业做起，从本企业做起，从本岗位做起，最大限度地增加和谐氛围，最大限度地减少不和谐因素，为和谐社会的建设多做贡献。

　　有人说，一个和谐社区的背后，必定有着一家优秀的物业管理企业及其优秀的员工团队，这句话一点也不为过，物业管理的好坏的确在一定程度上影响着社区的和谐与否。因此，如何提升物业管理行业的整体水平，鼓励物业管理企业在日常管理服务中探索营造和谐社区的途径，积极发挥物业管理企业在其中的作用，是一个比较迫切又具有重要现实意义的课题。在国家大力提倡建设和谐社会的今天，人们对于和谐社会、和谐社区建设的关注度不断上升。

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篇2：物业管理特点难点其对策探讨

　　物业管理的特点、难点及其对策的探讨

　　物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上已十分流行并获得了蓬勃发展，我国从第一家物业管理公司成立起，至今已有十年以上的时间。物业管理业已成为市场化、企业化经营和社会化、专业化管理的一个新型的服务业。21世纪物业管理是如何模样，将会从根本上改变我们的物业管理观念、物业管理动作方式，以及物业管理这一产业的结构。从当前的现代化科学技术发展的趋势看，21世纪的物业将是高科技、高智能化的产物，它将从根本上突破20世纪建筑的局限，从而将会彻底改变人类的生活方式与管理模式。因此，物业管理在21世纪将向高科技与高智能化方向发展，物业管理人员必须要有充分的心理准备、素质准备、知识准备，迎接即将来临的挑战。

　　90年代初期，我们讨论智能建筑的主题是智能建筑究竟如何定义与要不要建智能建筑。今天，在积累了多年的教训和经验的基础上，我们应该讲的是如何规范智能建筑建设的动作方式与如何管理智能建筑设备系统，使之发挥应有的作用。因为，智能建筑的物业管理，它的基础是物业的智能化，从这个意义上说，智能建筑的物业管理是物业智能化发展的必然要求与结果，具有管理智能化物业的公司要有智能化的物业作为它的物质依托。

　　一、智能建筑物业管理的特点探讨

　　智能建筑是指运用现代计算机技术、自动控制技术、通信技术、多媒体技术和现代建筑艺术相结合，通过对机电设备的自动控制，对信息资源的管理，向用户提供信息服务及安全、舒适、便利的环境服务，投资回报合理，适合当今信息技术高速发展的需求特点的现代化建筑。智能建筑的物业管理不但包括传统的物业管理中的服务内容，还应包括对智能化设备系统的操作、维护和功能提升，使其物业真正起到保值、增值的作用。智能建筑对物业管理提出的人员素质要求与传统物业管理的人员素质要求有相当的不同，这是因为智能建筑集合了高新技术的设备配置，它所需要的人力资源是以知识型为主体，是一种保证实现知识型管理的具有特点鲜明的管理结构。传统物业管理的服务内容是基础，而智能建筑物业管理的内容是在传统物业管理的服务内容基础上的提升，更需要体现出管理科学规范、服务优质高效的特点。我们是否可比喻传统物业管理的特点要体现具有老黄牛那种默默无闻、勤勤恳恳的精神，让主人的播种能期望得到秋收；而智能建筑的物业管理像是对联合播种机的操作，以智慧的投入得到事半功倍的收获，要求主人的决策行为是智慧的，要以结果的形式来充分表现出通过知识管理促进服务优质高效的特点。

　　智能建筑本身是一个不断发展完善的高新技术的结果。近20年里，智能建筑的发展速度是迅速的，高新技术不断推出、应用，智能控制水平越来越高。据有关部门的初步调查统计，我国已建与在建的楼宇中，带有“智能建筑”色彩的约有数千幢，上海地区约有400幢，这些工程在智能化设备上的费用一般占总投资的4%-8%。从智能建筑物用户分布的行业来看，目前主要用于金融业、行政机构、商业、公共建筑（医院、图书馆、博物馆、体育场馆等）、高级住宅、交通枢纽等。

　　由此可见，智能建筑的建设规模是相当惊人的。所以说，智能建筑在不断发展完善，对智能建筑的物业管理更需发展和完善，更需对智能建筑的物业管理队伍进行全面的人员素质、技能的提高、推进管理标准的建立和规范的速度，以赢得和缩短与智能建筑发展迅猛而形成的建设与管理的时间差。建设智能建筑的目的是运用现代高新技术把有限的资源和有限的建筑空间进行综合开发利用，为人们提供舒适、安全、便捷的工作与生活环境，并且有效地节省建筑运行费用，保护环境和降低资源消耗。正因为智能建筑是现代多种先进技术的综合应用，其建设工作涉及多个专业领域，建设过程是一个大系统的综合过程，所以，物业管理要做好前期的交接过程显得尤为重要，包括人力资源。针对智能建筑含有的高新技术所需的特点进行合理配置而赋予的重要性，通常我们在传统的物业管理实施中，对人力资源的特需性就不那么苛求。

　　二、智能建筑在建设及物业管理中遇到的难点 我国建设智能建筑，应该说至今也不过十年左右的时间。

　　由于智能建筑建设标准与规范不齐全，管理制度尚未建立，因而在建设过程中出现不少问题，有相当数量的工程中的智能化设备因种种原因不能正常工作，上亿元的项目无法竣工，导致工期延误，投资浪费，有的建筑物虽然已投入使用，但智能化设备名存实亡。 通过对已建成与正建的智能建筑项目的调查与分析，目前智能建筑在建设以物业管理中主要存在5个问题。

　　1． 设计质量低 许多建设单位对智能建筑的期望过高，都号称要“跨世纪”、“世界一流”、“十五年不落后”，提出大大超过建筑物功能与规模实际的智能化要求。加之有些设计人员因不熟悉智能化设备的技术与智能建筑设计方法，而不能完备地完成智能建筑的设计，所谓竣工的智能化系统出现集成性差，监控点配置不合理，控制精度低等一系列智能系统应用效果差的突出问题，致使物业管理遇到无法适从的难点。

　　2．施工规范、验收标准不全 智能建筑中的BA系统、PAM系统、SA系统、OA系统等都与计算机、通信等新技术有关，由于这些技术的发展很快，有关的设备与系统的规范和标准在国内外都尚不齐全，不少工程的智能化设备是在无测试、无规范、无标准的情况下验收的，一些工程“竣工”后智能化设备不能正常工作，便是十分自然的事情。然而，作为今后操作、维护、使用的物业管理公司便成了使用状况不良、维护精力牵扯过大的受害者。

　　3．系统集成商的技术水平与职业道德良莠不齐 智能建筑中的智能化系统，目前主要还是采用进口设备，应该说大部分进口设备的技术与质量的水平是高的，在国外运行的业绩也是好的，但是，同样的设备安装到国内却不能正常工作。例如，BA系统要是按设计或定货时的监控点数的80%以上在正常运行为合格的话，那么目前在上海属合格的BA系统不足六成。又如综合布线系统的五类（100Mbps）施工安装后的数据传输速率只能达到三类（10Mbps）的标准。上海技术监督局与浦东新区城建局在1996年对10幢自称智能大楼布线系统测试结果表明，较好的仅占20%。系统集成商所遗留给物业管理公司的问题，有的可能是致命的，管理公司承承受过程中已完全受到硬件技术的更新费用和软件技术的提供渠道的双重限制。

　　4．重建设轻管理 大多数业主对智能建筑的物业管理意识落后，有的根本不清楚智能建筑与物业管理两者间所存在的共性问题，即物业的高新技术含量高，所要求的同样是高含量的知识型管理。有的业主自身对智能建筑的含义模糊，只认为对建筑物配置了一些单位独立的自动化设备就算是智能建筑了，故对选择物业管理公司时无法提供具体的管理目标，也无法在今后的管理中评定物业管理公司管理智能建筑的实际水平。有的业主还站在短期纯商业行为的平台上，建立智能化系统只是为了租售的需要，尤其是智能化设备通常每年需要占设备投资总额的1%-3%的维修保养不能落实，不能认真对待管理公司如何使用这些设备系统发挥其应用的功能，确实为提高管理服务质量，降低能源消耗，减少运行成本起到积极的作用。这种重建设轻管理的不良运作，很难使智能建筑的物业管理走上良性发展的轨道，其结果是智能建筑的物业管理在无标准、无规范的无竞争市场中畸形发展，使一些没有管理过智能建筑，甚至不具备管理智能建筑所必需的技术力量的公司有机可乘，以传统管理模式为主导就组成队伍来管理，最终使智能化系统不能真正发挥作用，无法在管理中提升智能化系统的功能，随着时间的流逝，发展商花大量资金投入的智能化系统成为展品，变得名存实亡。

　　5．专业技术人员配置

欠缺，管理队伍的整体技能不高 物业管理人员的技术水平低，管理不善，造成设备故障率高，从目前管理智能建筑的现状分析，确是突出的问题。因为智能建筑的物业管理，强调的是在传统物业管理服务的内容基础上的提升，是以知识管理为主导的先进管理体系。 由于物业管理是一个薄利甚至微利企业，多数业主还不易接受智能建筑的物业管理是知识管理的体现这一观念，坚持智能建筑的物业管理与传统的物业管理的服务内容无根本上的区别这一不正确的断论，以致物业公司的运行成本合理支出受到影响，不得不在人力资源的配置上动手术，把减少专业工程技术人员的配置人数和降低管理人员的知识层次来弥补开支上的不足，便令整个管理体系不能适应全面有效地管理具有高新技术含量的智能建筑。人力资源上的配置不合理造成了管理层次断层，专业技术人员欠缺，最终使智能化系统不能有效地正常工作，从而也就无法谈及智能建筑给投资者带来的好处。

　　三、政府参与和指导是规范智能建筑物业管理的关键 智能建筑物业管理中所遇到的实际问题，在一定程度上阻碍了物业管理市场的健康发展。当然，这些问题的出现有多方面的原因，既有来自建设中所存在的隐患，也有来自物业公司自身和物业管理真正走上市场化、经营化、专业化的轨道，政府的参与和指导是至关重要的。政府要加大管理力度，从智能建筑的建设、验收抓起，确实提供一个名副其实的智能化物业作为物业管理的物质依托。

　　在智能建筑工程建设中，迫切需要的是完整的标准与规范，尤其是设备验收的标准以及智能化系统施工的规范与智能化系统验收的标准。从智能建筑工程中通常参照国内外标准与示范来看，有些规范与标准的内容起着补充的作用，有些反映了近年来的科学技术新成果，但有不少还是80年代制订的，内容陈旧落后，由于智能化系统涉及自动控制、通信、计算机网络、广播电视、卫星通信等高新技术领域，技术覆盖面广，涉及的行业多，在工程建设中，业主、设计师、承包商、供应商在工程实施中自然感到缺乏统一的语言进行交流，无法从一大堆标准与规范中正确地选用有效指导建设行为的法规。因此，建议政府主管部门应根据智能建筑的特点，系统地整理、修改及补充现行的标准与法规，使之有效地规范智能建筑的设计、智能化系统的功能定位和验收等阶段的运作。智能建筑的工程建设如能按照合理的程序与规范化的方式进行运作，可以有效地控制工程的建设质量、进度与投资，并便利建成后的建筑智能化系统得到充分有效地应用，反之则可能花费巨资而收效甚微。由此可见，要规范智能建筑建设的市场和建设质量，政府的参与是必要的。

　　同样，智能建筑的物业管理市场也存在不规范运作的问题。从物业管理公司自身来分析，突出的问题是停留在收支平衡测算表上做文章，有的公司由于管理智能建筑的经验不足，往往发生减员、一员多岗以及延长智能化系统的维护周期等措施来填补空洞。

　　智能建筑的物业管理是较居住小区物业的管理收入要高，但是，它的支出相对也高。尤其在目前整个租售市场全面滑坡的形势下，管理智能建筑的物业公司将面临更为严峻的考验。如何使公司的经济利益不受影响或少受影响，物业公司只有自身挖潜力，对于物业公司来说，此时此刻最能体现出自身的管理水平和管理技能，充分显示出知识管理的实质内涵。久事复兴大厦是一幢60000平方米的综合性涉外商办楼宇，1998年5月由上海市建委科技委和卢湾区政府联合对久事复兴大厦进行智能建筑评估，最终获得甲级智能大楼的称号。久事复兴大厦建成较早，就设备的先进性而言，在当今并不属于顶尖水平，但久事复兴大厦在管理中针对智能建筑的管理特点制订了详全的制度，人员配置的层次合理，确保了智能化系统的良好开通。物业管理费从1996年30元/平方米一路下调到现在的26元/平方米，辅楼25元/平方米，还免租户自来水、电费的现实下，物业公司的对策是提出了向智能化系统要补贴的目标。接管一年后，对BA系统、通信系统进行了功能提升，积极发挥技术力量的优势，花少量的投资就获得了每年几十万元的回报。既保持了优质高效的服务质量，又为企业的经营收入受到影响的部分得到了宽裕的补充。可以说，在智能建筑的物业管理市场尚未健全的形势下，物业公司要想获得对智能建筑的物业管理份额，塑造自身的良好形象是最好的对策，其内涵包括良好的人力资源和管理机制，员工的全面文化素质修养及提高技能水平的培训计划。

　　如今，对于智能建筑的物业管理已经迫切地需要我们作为一门课题来讨论，如何规范和建立有关智能建筑物业管理的标准和法规，则是规范物业管理和提高物业管理水平的需要，也是适应时代发展的需要。智能建筑是一个不断发展完善的高新技术结晶，而智能建筑的物业管理也应随智能建筑的发展而建立起一套较为完整的管理体系，促进整个物业管理市场的良性运作，因此，十分迫切地需要在政府的参与和指导下，在总结提高具有中国物业管理模式的基础上，有机地结合当前智能建筑的管理特点，使我国的物业管理水准朝着国际化、特色化的方向发展。

篇3：业主自家窗户贴广告 物业管理公司是否有权管探讨

　　业主自家窗户贴广告，物业管理公司是否有权管的探讨

　　随着居住小区的规模化、现代化，以及公司经营的信息化和专业化，小区内的个体商户和中、小公司的数量不断增多。有些业主为了招揽生意，在自家门前或是窗户上张贴广告宣传自己的业务，一时间各种花花绿绿的广告充斥了整个小区，迷乱了人们的双眼。这种在自家窗户上张贴广告的行为虽然方便了做生意的业主，但却引起了小区其他业主的不满，他们认为这种行为严重影响了整个小区的外观，造成了整个物业的贬值。 从事商业活动的业主究竟能不能在自家窗户上张贴广告，赞成和反对的业主所持的观点截然不同。赞同张贴广告的业主认为：在自家窗户上贴广告，是自己对房屋行使所有权的一种方式，根据相关法律、法规的规定，业主有权对房屋进行占有、使用、收益和处分，有权对房屋按照自己的意愿进行装饰，在自家窗户上张贴广告又没有占用小区的共用部位，更没有违反相邻关系的规定，他人无权干涉。

　　反对张贴广告的业主则认为：广告虽然是贴在业主自家的窗户上，但却是给所有人看的，从把小区作为一个整体的角度讲，涉及的就不再是个别业主的问题，而是整个小区的外观问题。个别业主在窗户上张贴广告影响了小区的景观，进而降低了整个小区的居住品质，这种行为虽然方便了个别人，却损害了大多数人的利益。 究竟反对张贴广告的业主对小区居住品质的要求是否应该得到满足？物业管理公司和业主委员会是否有权对业主在自家窗户上张贴广告的行为进行管理？如果有管理权，它的法律依据又是什么？在类似争议不断增多的今天，这些问题不容忽略，值得人们进行认真地加以探讨和分析。

　　我们对上述问题的观点是：

　　一.业主在自家窗户上张贴广告的行为不应该被看作是纯个人行为，而应该是涉及到整个小区整体利益的行为。

　　因为现代的小区作为一个整体，小区内的业主对房屋进行的任何事实处置都有可能影响到其他业主的权益。基于对小区整体的保值、增值需要，基于全体业主对居住品质的要求，小区里的任何业主都有义务维护小区的环境。

　　二.业主大会、业主委员会有权管理和制止个别业主在自家窗户上张贴广告的行为。

　　业主大会的权利是基于法律的规定，业主委员会的管理权则是基于业主大会赋予的职权以及其自身负有的、监督业主公约实施的职责。

　　按照《物业管理条例》第12条、第13条的规定：业主大会应由全体小区持有二分之一以上投票权的业主参加，并由参会业主所持投票权二分之一以上通过，可以作出决定，该决定对小区全体业主有约束力，全体业主必须执行。也即如果全体小区有投票权的四分之一以上业主作出决定，反对在小区张贴广告，那么，所有业主必须遵守，理由是《物业管理条例》第7条第1项的规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：遵守业主公约、业主大会议事规则……以及该条例第17条第2款：业主公约对全体业主具有约束力的规定。

　　也就是说，如果大多数业主反对在窗户上张贴广告，可以通过业主大会的形式把这个要求体现出来，制定这方面的制度，也可以赋予业主委员会这方面的职责，还可以把它写进业主公约，让全体业主遵照执行。

　　三、物业管理公司同样有权管理和制止个别业主在自家窗户上张贴广告的行为。

　　另外，需要明确说明的是：物业管理公司也有权要求物业使用人清除小广告。主要依据是《物业管理条例》第48条第2款规定：物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。该规定说明业主及使用人均应遵守业主公约，而物业管理公司有权对违反业主公约的行为进行制止，无论是业主还是使用人。

篇4：长沙物业管理将走向何方探讨

　　长沙物业管理将走向何方的探讨

　　潘昭晖 黄汝兮/长沙晚报/20**1011

　　20**年，是物业管理条例颁布十周年，长沙楼市开始有了“返璞归真”的市场趋势，在外部条件差异渐渐缩小的情况下，理性的购房者将更多的关注放在了建筑品质、户型特色、物业管理，这些关乎居住品质的环节之上。

　　目前，世邦魏理仕、戴德梁行等国际品牌房地产咨询顾问公司齐聚长沙，为长沙房地产开发提供全程顾问咨询，其中正包括了物业管理阶段的顾问服务和直管服务。恒大物业、万科物业、龙湖物业等品牌物业管理公司也在长沙市场拥有较高品牌美誉度，获得众多业主好评，让物业管理品质成为楼盘营销过程中的一大亮点。

　　而与此同时，物业管理行业的乱象却屡见不鲜，物业管理的整体水平还不尽如人意。长沙晚报广厦周刊推出物业管理监督系列报道以来，不到一个月收到的业主投诉近20起。其中，一部分投诉来自物业管理公司的工作缺失、不尽责，也有一部分源于业主对于物业管理公司的误解和物业管理行业本身的尴尬。

　　本次将针对长沙物业管理市场的现有情况和发展方向，展开探讨。

　　长沙物业覆盖面积已达1.3亿平方米

　　刘裕纯（长沙市物业管理协会秘书长）

　　本地物业企业的快速成长和外地优秀企业的频繁入驻，使得长沙的物业行业有了较好的发展。截至20**年底，我市共有物业企业1036家。物业管理的项目有2800余个，全市物业管理覆盖率已超过70%，物业覆盖面积已达1.3亿平方米，从业人员10万余人。大部分业主对物业管理从陌生到了解，从了解到理解，从理解到支持。但还有小部分业主没有正确认识物业管理的重要性，物业服务的公共性和物业企业的艰难性，许多业主以不交物业费来“维权”，事实上那是损害了已交物业费业主的利益，就像一个区域的网络速度，限定是10人交钱，10人用，现在只有8人交钱，其他2人是蹭别人的网络，大家的网速自然就都慢了下来，到了有5个人不交钱，这个网速基本上就走不动，那运营商就会降低服务标准，最后搞得大家都不能上网。按照市场经济的原则，物业公司是企业，企业以盈利为目的，我们要求物业服务企业在讲究经济效益的前提下，按照物业服务合同的约定，提供给业主优质的服务，为小区营造良好的环境。

　　我不需要你对我像上帝

　　但我希望我们是安全的

　　彭强（世邦魏理仕长沙分公司董事总经理）

　　做为一个物业管理的从业人员，自身也是业主，从一个普通业主的角度看：我只付出了2元左右的管理费，所以我不看重那些花哨、不切实际的东西。我不需要你对我敬礼，但我希望我的家人是安全的；我更看重的是物业公司给业主提供服务的过程和方式是亲切、负责任的，而不是简单、推诿、粗暴，我不需要您对我像上帝一样，但我希望我和我的家人在小区里的生活是有尊严的。当然，作为从业者，我也希望业主能理解一定的服务品质绝对需要相应的管理成本的支撑。所以，多换位思考很重要。

　　物业公司只是管家，业主才是主人熊棒

　　（长房物业公司总经理）

　　我认为目前阶段的关键问题是，我们广大业主没有能够形成一个自我管理的机构。一个小区至少是几百户、上千户，甚至几千户，每个业主的需求又不尽相同，没有一个自己的组织和平台，无法进行有效的沟通对话，也难以达成共同意志。物业公司只是一个管家，业主才是主人。我们有的小区就是这样子，比如一些开麻将馆的、乱种菜的，我们物业公司去与他沟通，他就很抵触，但是成立了业委会，由业委会代表广大业主跟他去谈，他就比较能接受。所以我们很支持并且极力促成业主成立业主委员会。

　　此外，现在长沙市老旧楼盘因收费标准及收费率低等原因，发生物业公司弃盘的情况是比较严重的，而且已经有了一个蔓延的趋势。这对整个行业发展，对业主生活质量，对最终业主的资产保值、增值是很有害的。关健是要形成质价相符的市场价格机制和优胜劣汰的市场选择机制。

　　好的物业管理要转变服务模式

　　杨靖（长沙万科物业总经理）

　　我觉得业主对物业公司的要求是有三个层次的。第一层是环境、卫生、安全等一些最基础性的需求；第二层是希望物业公司能将社区的业主根据不同的兴趣爱好建设成一个个具有独特性的“圈子”，让业主居住感受得到提升，邻里和睦，胜似亲人；第三层是希望物业公司能通过延长房屋的使用寿命和一些有效的管理手段使业主的房屋达到保值、升值。

　　个人认为物业公司首先要通过自主经营实现企业的自力更生，因此在成本飙升的情况下，不降低服务质量的前提下，我们做一些服务内容上的探索。比如，万科正在推出幸福社区计划。我们给业主提供的服务包括了快递上门业务、房屋租售代理业务、家政维修及清洁业务、绿植租摆等等。这种服务模式的转变也标志着我们由传统服务提供向全方位增值服务转型。

　　物业管理应该做好资源整合

　　黄广平（DTZ戴德梁行华中区董事）

　　每次与同行谈到行业的未来发展，我始终坚持一点，既然选择了物业管理这个行业，每位从业者就应有一种去推动行业良性发展的使命感。物业管理工作，需要在做好基本服务的基础上，真切理解客户需求，为客户提供多元化的服

务，事实证明，这不仅能得到客户对物业管理服务更高的评价，也为物业公司带来价值回报，而非一种负担。DTZ戴德梁行住宅项目的物业管理团队用心了解、跟踪业主在生活中的各种需求。我们发现业主通过市场上代理点购买的纯净水价格高，质量无法保障，为此我们与品牌纯净水厂家合作，由厂家直供，既帮业主省了费用，物业公司也获得了一定的经济回报。物业管理不应只是“花业主的钱”，而应是“为业主赚钱”，也就是为业主提供增值服务，这是我想传递的概念。管理一个小区，责任重大。整合社会资源，洞悉业主需求，为业主带来更多的价值回报，不断为业主提供更多元化的增值服务，从而赢得业主的认可与信任，我相信这势必将利于物业管理行业的良性发展。

　　业主和物业公司需要换位思考

　　白菜姐（长沙市市民代表、新浪网友）

　　在我们那个小区里面，很多业主还是非常通情达理的，作为业主，我们就是要看到物业针对我们提出的意见会有所改善，要看到物业在努力地想把服务做好。但是如果我看不到你想去改善，比如物业公司对业主的一些提问，或者一些要求，态度非常粗暴，非常冷漠，就不行了。因为我自己就遇到这样的问题，向物业反映了房子里的一个瑕疵，他们一年半都没有把它去抹掉，怎么说也说不过去。每个人都真正地尽职尽责地做好自己的工作，这是我认为很重要的。就是因为部分物业公司工作人员把工作不当回事，工作不认真，马虎过日子，所以才会造成很多的误会。

篇5：物业管理和谐发展探讨

　　物业管理和谐发展的探讨

　　姜玉英/资源网/20**1015

　　摘要：随着城市建设和房地产业的发展，物业管理作为一种全新产业的发展问题逐渐引起了人们的重视。本文就新时期物业管理发展问题做了探讨，认为：在构建和谐社会的背景下，物业管理应更新观念，明晰与和谐社会的关系，努力摒除发展过程中存在的诸多“不和谐”现象，全力打造“和谐物管”，为和谐社区建设以及进一步的和谐社会构建做出应有的贡献。

　　关键词：物业管理；和谐社会；和谐社区；和谐物管

　　随着我国城市建设和房地产业的迅猛发展以及城市化进程的加速推进，物业管理逐渐成为一个独立的行业，展现出广阔的发展前景。20**年，党中央在十六届四中全会上提出了“构建社会主义和谐社会”的伟大目标。“和谐社会”就是指民主、法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。和谐社会的构建赋予了每个行业不同的历史使命。物业管理作为社区建设中的重要组成部分，其管理目标和职能也伴随着我国经济和社会的发展逐步发生了转变。但是，当前我国的物业管理水平与我国的社会经济发展速度相比，明显滞后。因此，在和谐社会背景下，如何转变观念，提高我国物业管理行业的整体水平，促进社会主义和谐社区建设，并进一步促进社会主义和谐社会的建设，成为摆在广大物业管理从业者面前的一个重要课题。本文即在明晰物业管理与和谐社会关系的基础上，分析了目前物业管理发展中的诸多不和谐现象，并就打造“和谐物管”提出了粗浅的见解，期望能对新时期物业管理的发展提供参考。

　　1 和谐社会建设中物业管理具有重要作用

　　1.1 和谐社会的构建赋予了物业管理重要的历史使命

　　物业管理机构分布在各个社会基层社区，为广大业主面对面地服务，是促进城市社会经济发展、维护社区稳定、促进社会和谐的积极实践者。社区和谐是社会和谐的基础，物业管理成为社区和谐与社会和谐的重要保障，担负起重要的历史使命。

　　1.1.1 物业管理的健康发展是城市现代化发展的需要

　　城市现代化主要是指城市服务的现代化，其对城市的服务功能和服务程度有十分高的要求。物业管理作为第三产业服务部门中重要的一个行业，为城市居民提供全方位服务是物业管理的出发点和归宿。因此，物业管理的健康、快速发展将有利于扩大城市服务范围，完善城市服务功能，提高城市现代化水平。

　　1.1.2 物业管理是辅助社区管理行政事务、维护业主权益的重要力量

　　社区是社会的“细胞”，社区业主及物业使用人不是独立存在的，总要受一定行政区域范围内街道办事处、派出所等政府机构的管理，相应地开展计划生育管理、治安管理等。上述行政事务管理本应是相应行政机构的职能，但在实际工作中，物业管理企业作为社区业主的“管家”起到了相当大的辅助作用，有效协助了有关政府部门开展工作。另外，物业管理企业提供高品质的服务的同时，积极理顺了业主、开发商和自身的关系，将三者的权益关系明晰化，努力避免了种种矛盾，对维护业主权益起了较大的推动作用。

　　1.1.3 物业管理企业在和谐社区建设中不可或缺

　　构建社会主义和谐社会是一项系统工程，而社区作为社会的一个“缩影”，创建和谐社区也就成为构建社会主义和谐社会的一个基础工程。随着城市化进程的不断加快，居民社区越来越多，物业管理也就逐渐成为一个十分重要的行业。由于物业管理企业在推动社区建设、管理社区活动、维护社区安全与秩序等方面起着十分重要的作用，所以，物业管理企业在构建和谐社区的过程中负有不可推卸的责任。尤其是物业管理企业在社区中组织和参与开展形式多样、健康有益的社区文化活动，不仅有利于丰富居民的精神文化生活，而且有助于促进邻里和睦，增强业主的认同感和归属感。

　　1.2 构建和谐社会背景下物业管理面临着新的机遇与挑战

　　构建和谐社会赋予了物业管理行业重要的历史使命，同时也给物业管理行业的发展提供了良好机遇，带来了一定的挑战。和谐社会背景下，物业管理行业需要进一步更新观念，抓住机遇。首先，要抓住《物权法》的颁布实施及《物业管理条例》修订的良好契机，大力推进物业管理的法制化进程。其次，要研究拓展物业管理的服务范围，根据广大社区群众的需求和承受能力，选择好服务内容和收费标准。同时，还要妥善处理好基本的物业需求和特殊需求的关系，做到在效率和公平之间选择平衡点，在提高物业服务的同时又能化解一些社会问题。最后，要充分发挥物业管理在社区建设，尤其是在社区服务业的发展中所具有的重要作用和优势，努力创建物业管理与社区建设良性互动的新机制，以物业管理服务推动社区服务发展，抓住机遇，为构建和谐社区发挥应有的作用，为构建和谐社会作出应有的贡献。

　　2 物业管理中的“不和谐”现象

　　物业管理发展中的不和谐现象主要反映在物业管理纠纷上。物业纠纷是指业主与物业公司之间在物业管理服务合同的订立、履行和终止过程中发生的权利义务争议。目前，物业纠纷呈现出类型的多样化、群体化、敏感程度高、处理难度大等诸多特点，成为物业管理中的主要不和谐现象。

　　2.1 业主与开发商之间的物业纠纷

　　业主与开发商之间是基于商品房买卖合同的建立的商品房销售合同法律关系，而物业纠纷却是业主与物业公司之间因物业服务问题发生的权利义务争议，开发商之所以被卷入到主体双方为业主与物业公司的物业纠纷之中，主要是开发商在出售

房产过程中的违约行为导致的。比如，不能如期办理房产证、小区绿地面积缩水、房屋存在质量问题或开发商承诺减免一定期限的物业费而不被物业公司认可等。现实中，由于新建住宅小区的前期物业管理往往是由开发商投资设立的物业公司负责，业主一旦发现自己所购房产有质量问题，在与开发商协商无果的情况下，就会将怨气发泄到开发商的子公司——物业公司身上，物业公司收取的物业费及其他费用自然成了受“株连”的对象。

　　2.2 业主与物业公司之间的物业纠纷

　　业主与物业公司之间的矛盾主要集中在物业公司非法侵占小区绿地、乱收费、管理水平低等问题上。如物业公司收费方式透明度不高，提供的服务与业主所交纳的物业费不符，收费不做事，甚至巧立名目乱收费等。比如，收取垃圾费后，小区很多地方依然垃圾成堆；一些物业公司还自立收费项目，收取诸如所谓的水电备用金、电梯使用费、装修保证金等；一些公司管理混乱，工作疏忽不到位，解决问题不及时。另外，对于路灯不亮、下水管道堵塞、相邻关系纠纷等事关业主切身利益等问题的管理，由于没有经济利益，其往往视而不见。而小区业主，普遍存在着“少交费，多享受”的心理。少数业主甚至认为，自己花了钱，一旦物业公司的管理服务与自己的意愿不符，不论自己的意愿是否合法，就会心态失衡而恶意欠费。充分反映了主体双方重权利、轻义务的心理。

　　2.3 业主之间的物业纠纷

　　业主委员会的组成通常会引起一些物业纠纷。按规定，在业主大会选聘物业管理企业前，开发商应选聘物业管理企业负责小区的前期物业管理，直至业主大会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效。由于业主委员会成立后选聘的物业管理企业时常会终结开发商选聘的前期物业管理企业的管理服务，直接影响到该企业的经济利益，其必然会与小区业主的利益发生冲突。另外，虽然业主委员会是由业主大会公选的业主组成的自治组织，但是由于其成员有限，不可能代表所有业主的利益，业主与业主委员会之间也是矛盾重重。同时，业主之间往往因乱停放交通工具、随意堆放杂物、违章搭建等违规行为，在得不到物业公司及时协调和解决时易引发物业纠纷。

　　3 新时期打造“和谐物管”的对策建议

　　3.1 建立道德与法制双重约束机制

　　尽管物业管理诸多利益主体的权利义务关系的维持与发展需要法律的约束，但单纯的法制建设不能完全解决构建和谐物管的问题。因为道德与法制是相辅相成的，需要道德与法制从不同的方面共同规范物业管理的健康发展。

　　加快物业管理的立法步伐，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为保障行业健康持续发展的当务之急。另外，道德约束对实现物业管理的和谐发展有至关重要的作用。物业管理需要业主与物业管理企业的共同努力，双方主体除了享受权利和履行义务之外，还必须将自身纳入整个社会的道德体系建设之中，相互配合。只有这样的“道”、“法”相辅相成，物业管理的和谐发展才会成为可能。

　　在道德与法制双重约束机制中，构建物业管理行业诚信体系，对改善服务环境、规范竞争秩序、防范管理风险、推动整体行业的发展有重要作用。在构建和谐物管时，各方主体要坚持诚实守信的原则，运用信息化手段，健全信用档案体系，形成市场各方主体诚信守约的管理机制，逐步形成覆盖全行业的诚信体系。

　　3.2 建立切实有效的长效监督机制

　　物业管理监督机制包含三个方面的内容：一是社会公众对物业管理行业的监督机制；二是物业管理行业协会对本行业的监督机制；三是政府相关部门对物业管理行业的行政监管机制。物业管理要实现可持续发展，就要充分发挥行业协会的桥梁和纽带作用，加强行业自律，注重行业指导，充分发挥行业协会的服务、代表、协调职能，推动形成运转协调、和谐高效的物业管理体制。政府主管部门和街道办事处应当将物业管理企业的经营服务行为、业主大会及业主委员会的工作列为行政监管内容，并采取必要的管理措施，依法维护好物业管理市场的秩序。社会监督职能能够成为业主监督和社会监督乃至政府行政管理的重要参考，使物业管理的公平、公正、公开成为可能，这有利于物业管理持续健康发展。

　　3.3 建立以“权利”为核心的行业共识

　　权利有人权和物权之分。尊重人权可以贯彻以人为本的理念，尊重物权可以减少纠纷，两者从不同侧面反映出和谐、科学发展的重要组成部分。物业管理服务中，把以人为本作为物业管理服务的核心和灵魂，是提高物业管理水平的根本保证。物业管理中要增强业主对物业管理的参与性，充分尊重人的需求，充分尊重人在服务过程中的平等地位。

　　目前，我国物业的共用部位、共用设施设备及小区配套的房屋、道路、场地等产权界定比较模糊。责、权、利难以界定，不仅给物业管理和收费带来困难，而且容易产生权利纠纷。因此，要实现物业管理的和谐发展必须建立物权相关法律法规体系，在法律层面上界定业主“私权”。

　　3.4 建立物业的科学化管理模式

　　物业的科学化管理模式包括物业管理的专业化和标准化两个方面。物业管理专业化包含组织机构专业化、管理队伍的专业化和管理设施设备的专业化。物业管理行业的标准化是行业发展成熟的重要标志。应加大物业管理协会等行业组织对行业标准的制定、企业资格认证、从业人员资格认证等行业标准化的建设，逐步形成具有区域特色的标准化认证与评估体系。

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