于物业管理相关法律问题探讨

　　有关于物业管理相关法律问题的探讨

　　物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业发挥了积极的作用。但是，在它蓬勃发展的同时，也存在着管理难的重多问题。近年来，关于物业管理纠纷的各种报道屡屡见报，矛盾激烈者常有大打出手、集体*、诉诸法庭等现象。物业管理投诉年年大幅度上涨，与拆迁投诉成为建设行业两大投诉热点。问题的根源应该从多种角度去观察，例如：立法角度、意识角度、管理者与被管理者之间的关系等等，都是管理难的体现。

　　一、在发展中的物业管理来看，完善立法也就变成了首要问题。用法律去配合管理，它们两者之间是相辅相成的，是统一的集合体。

　　目前，对于解决物业纠纷尚无法可依，《物业管理条例》也仅是部门规章，执行起来有难度。遇到各种纠纷，只能通过《民法》或者《刑法》等的相关规定，《物权法》的出台则解决了这种状况，将很多详细的规定纳入法律的框架中，对物业管理起着推动的作用。从此，中国物业管理行业无法可依的局面将结束。

　　《物权法》草案于10月22日送交十届人大第12次会议二审，委员一致认为《物权法》非常重要，鼓励尽早出台。

　　物权是指自然人、法人直接支配特定的物的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物，既包括汽车这样的动产，也包括房屋这样的不动产。《物权法》对于解决小区内常见的各种纠纷的确有着重大的意义。

　　新建的建筑物不得妨碍相邻建筑物通风、采光和日照。《物权法》草案规定，建造建筑物，应当与相邻建筑物保持适当距离并适当限制其高度，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

　　1、建筑物权利人应为邻居铺设电线、电缆、水管等提供便利。《物权法》草案规定：不动产相邻各权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。草案规定，不动产权利人因铺设电线、电缆、水管、煤气管等管线必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

　　2、相邻的人居住行为不得损害到其他人的权利。草案规定，建筑物的屋檐滴水，不得直接滴注于相邻的不动产；安装空调等设施，不得因滴水、噪音对相邻的权利人造成损害。不动产权利人挖掘土地，建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全。相邻的不动产权利人有权要求施工的不动产权利人提供相应的担保。

　　3、建筑物区分所有权如今已成为不动产物权的重要问题，业主和物业公司之间、业主与业主之间为楼梯、车库等空间的所有权发生纠纷的问题屡见不鲜。但是由于种种原因，建筑物区分所有权尚存难点。建筑物所有权的问题一直是物业纠纷中比较集中的问题，针对这一分体，《物权法》草案中对建筑物的所有权进行了区分。草案规定，建筑物区分所有权人对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。建筑区划内的物业管理用房的所有权属于业主共有。会所、车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

　　4、还有，对窗前绿地、楼顶空间、停车位的权属等还存在争议。窗前绿地和楼顶空间的使用权属于全体业主，是建筑物的共有部分，能否卖给一户单独享有呢？而停车位纠纷的主要表现是权属不明。实践中，多数情况是开发商在业主整体享有的土地使用权上面进行开发，并将其出售给业主使用，等于是业主自己的土地使用权和共有的停车位，却被开发商占为己有。

　　二、应加强合同意识，推进依法治业。合同是约束物业管理关系中各方当事人行为的双刃剑。物业管理是物业管理企业接受业主委托，依照合同约定对物业和相关的附属设施进行维修养护，并对它周围的环境和公共秩序进行管理，并且对业主提供一系列相关服务的一种活动。物业管理公司和业主各方的权责利不太清楚，同时他们签订的合同可能也不是非常健全，业主与开发商及物业管理公司之间法律关系不清，缺乏合同约束，所以出了问题很难处理，。

　　一直以来，在物业纠纷中，物业公司一向以被告的面目出现。可是，俗话说“一个巴掌拍不响”。新《物业管理条例》自20**年9月1日正式施行至今，虽然条例对物业与业主的责、权、利有了一定的明确，但是这类诉讼未见减少。据最新数据显示，现在物业管理诉讼的一大新特点，流行物管告业主，原告多为物业管理企业，被告多为业主。小区有的业主因各种理由拒交管理费、违约装修、违章搭建是新建商品房小区管理的顽症。发展商和物业管理公司与业主之间发生矛盾和纠纷的产生，究其原因，大多数是由于物业管理公司或发展商对物业管理中的法律关系不清楚，如业主和业主之间的入住公约问题、业主与开发商及物业管理公司三者之间的合同问题规定不清楚，并缺乏相应的行业管理服务标准，这方面的法律、法规立法相对滞后，极易导致纠纷。许多业主不明确自己拥有的权力及应承担的责任，业主将自己与开发商之间的矛盾和与物业管理企业间的矛盾混为一谈，有的业主对入住的房子

质量或其他购房中产生的问题，甚至将对其他个人或企业的怨气也发泄到物业管理企业身上，因问题得不到解决，不采取正当的维权方式，而是采用消极的方式来维护自己的权益，常用的方式就是不交物业费，甚至供暖费、水电费等其他费用。

　　现在物业公司必须通过招投标来选择，然后通过合同关系来明确约定服务的内容和方式，以及追究相关人的责任。当事人应当承担哪些责任，交了多少费用，该得到什么样的服务，在合同中都要写清楚。如果互相之间一旦产生了矛盾和纠纷，就可以通过法律途径去解决了。

　　最后，我们应该共同促进物业管理朝着更加健康、理性的方向发展，推进依法治业，让物业管理更好地行使其应有的职能，保护业主的共同利益，为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。

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篇2：浅论物业管理费收取权法律保障

　　浅论物业管理费收取权的法律保障

　　在日常生活中，物业管理者经常无法收到物业管理费；然而根据《物业管理条例》及物业管理合同的约定，业主应当向物业管理者缴纳物业管理费。分析了物业管理者物业管理费收取权的运行现状，得出国家应当从实体法和程序法两个层面完善法律，以保障物业管理者和业主的合法权益，最终实现社会效益、经济效益、环境效益的同步增长。　 

　　按照我国《物业管理条例》的规定，居住小区由物业管理者进行综合管理，因此小区业主应当与物业管理者签订物业管理合同以规定双方的权利义务。对物业管理者来说，其主要义务是为业主提供物业服务，同时获得相应的对价，即物业管理者享有收取物业管理费的权利。

　　1 物业管理费收取权的运行现状

　　我们经常在媒体上看到，物业管理者由于收不到物业管理费而采用非正常的方式迫使业主缴费，如采用停水、停电等手段；业主在遇到这种情况时往往会起诉到法院，要求物业管理者停止侵权、赔偿实际损失，因为物业管理者不过是代理供水、供电等单位收费，无权私自停止能源的供应。

　　实际上，物业管理者收不到物业管理费的原因是多样的：

　　第一，开发商没有依照房屋买卖合同提供相应的配套设施，业主将之归咎于物业管理者。在现行房地产开发实务中，开发商与物业管理者之间的关系往往有以下两种：第一，开发商与物业管理者之间是母子公司关系；第二，开发商出售房屋并将小区移交给物业管理者后，随即解散。由于房产市场供不应求，开发商任意违反合同的事件不断出现，业主对开发商的行为极为反感，但通过控告或诉讼的方式很难在短期内解决问题。基于开发商与物业管理者之间的关系，业主们通过拒缴物业管理费的方式来要求物业公司解决问题。

　　第二，业主以拒缴物业管理费为手段，要求物业管理者提高服务质量。根据法律规定及物业管理合同约定，物业管理者应当对物业进行综合管理，而管理的内容是全面的，但这种全面服务并非意味小区内一切服务。比如，业主的自行车在车棚中失窃，业主认为物业管理者没有尽到保安职责而应承担赔偿责任；但物业管理者认为失窃作为一个社会现象，由自己承担失窃责任如同要求公安部门承担失窃责任一样，是荒谬的。业主在自身要求不得满足的情况下，采用拒交物业管理费的方式以作抵制。

　　第三，业主经济能力有限，无力缴纳物业管理费。就全国各地现状来说，新建小区一般都聘有物业管理者，并且按照现行法律的规定，个别业主无权拒绝业主大会选定的物业管理公司的物业管理行为。也有学者认为，“业主接受物业管理服务的权利已不仅是业主个人的权利，而具有了成员权的性质，即业主基于其对建筑物的区分所有权，已经成为公共管理中的一员。” 在此情况下，物业管理具有公益性，业主无权通过放弃对公益的享有而拒缴物业管理费。

　　然而新建小区中有一部分业主属于市政改造的拆迁安置户，其中的许多业主本身属于低保户或接近低保的状态，失业、疾病已经使他们穷困潦倒，日常饮食、衣物、水电开支以及家庭成员就读、就医等费用已经使他们负债累累，而现行的社会保障制度又不能全面保障他们的生活。在这种情形下，要求他们缴纳物业管理费，从实务角度来讲不具操作性。我们知道，法律对民事权利进行保护，主要通过实体法和程序法，而综合上述三类原因，我们可以看出，我国现行法律对物业管理者物业管理费收取权的保障是不够完善的。为了实现物业管理者的利益，我们应当从实体法和程序法两个层面对物业管理费收取权进行保障。

　　2 物业管理费收取权保障的实体法机制

　　我国实体法律对物业管理法律机制以及其他相关法律机制的设置存在不合理因素。我们下面将具体研究现行实体法律对物业管理者收费权的影响。

　　（1）现行法律允许开发商与物业管理者为母子公司，势必产生业主不信任物业管理者的后果，应当立法设置物业管理行业的市场准入规则，禁止从事房地产开发或经营的公司从事物业管理行业。

　　我们提出这种建议主要基于以下几个理由：

　　①开发商与物业管理者之间的母子公司关系，不利于业主群体利益的保障。虽然母公司和子公司属于独立民事主体，各自独立承担法律责任，但是由于子公司中往往属于母公司的全资子公司或控股子公司，“从全国看，大约有三分之一的物业管理企业是从建设单位派生出来的'父子关系'企业”，且母子公司的高级管理人员又多是重合的，这很容易掩盖母公司在房屋开发或销售方面的违约行为，且由于母子公司之间责任独立，业主无法向物业管理者追究房屋开发者或销售者的责任。

　　②复杂的母子公司关系，会带来业主与物业管理公司之间不必要的纷争。业主是普通的社会公众，对法律的了解比较肤浅，往往停留于字面含义。公司法作为商法的重要组成部分，对商人而言是必修科目，但即便是商人，也往往搞不清楚其中复杂的关系，比如母子公司关系和总分公司关系。在这种情形下，如果要作为普通公众的业主厘清母子公司之间的权利义务分离的关系，似乎有些勉为其难。因此，我们建议对物业管理行业设置准入规则，禁止房地产开发商或销售商从事

物业管理行业。

　　（2）现行法律对开发商解散项目公司没有任何限制性规定，当项目公司违反房屋销售合同的约定时，业主无法找到承担责任的主体，势必造成业主迁怒于物业管理公司而拒绝缴费，因此应当立法设置房地产项目公司的市场退出规则，严格限制项目公司的解散。

　　在房地产开发实务中，开发商往往设立一个子公司，章程里约定，由该子公司专门开发某个项目，待项目结束后，该子公司清算终止。这种制度很容易使开发商逃避责任：由于开发商与项目公司之间是母子公司关系，开发商作为母公司，可以从子公司赢利中获得利益而无需承担直接责任；同时项目公司又已经清算终止，失去主体资格，业主无法让其承担责任，因此母公司也不会有股利上的间接损失。开发商之所以能够如此运作，在于法律没有对项目公司的解散作出限制。我们建议立法应当确立项目公司解散必须具备两个条件：

　　首先，项目公司所开发的小区自召开第一次业主大会起已达两年。以第一次业主大会的召开作为起算时间主要基于以下两个原因：①虽然我国《物业管理条例》没有关于第一次业主大会召开时间的规定，但是许多地方性法规或规章规定，小区只有在入住面积达50%以上或房屋交付满1-2年，才可召开第一次业主大会。毫无疑问，第一次业主大会的召开表明小区被销售出去了，有真正意义上的业主。②规定两年，主要是为了和诉讼时效制度相衔接。假使项目公司存在违约行为，业主大会可以在诉讼时效时及时追究。其次，项目公司清算时，必须在银行开立专门账户，存入一笔保证金，于一定年限届满后，才可动用。这是为了保障另外50%业主的利益。

　　（3）现行社会保障机制保障程度不够深入，贫困业主无力承担物业管理费，我们建议进一步深化住房救济与福利制度，将物业管理费纳入住房社会保障制度来考虑。我们知道，贫困业主没有缴付物业费，不是不愿意，而是无能力，因此从现有物业管理法律机制内部无法解决该问题。要解决这个问题，就要从社会保障的角度予以考虑，政府对于低保户业主进行物业管理费补贴。具体来说，政府按物业管理区域内的低保户数，减轻地方税收或直接对物业管理者进行拨款。

　　3 物业管理费收取权保障的程序法机制

　　物业管理者无法收取物业管理费还存在程序法上的原因：现行的仲裁方式、普通程序、简易程序及支付令程序不能满足现实的要求，有必要引入小额程序解决物业管理费的收取问题。从全国各地物业管理费收费标准来看，绝大部分每年只有几百元，对于中等收入的业主来说，这笔费用不高。但从物业管理公司的角度来看，由于住户人数多，那么物业管理费的总额则非常巨大，故物业管理公司必定通过各种方式维护自己的合同权益。

　　第一，物业管理公司可以约定仲裁方式解决。仲裁有一定的优点，最为突出的是仲裁实行一裁终局，这可以避免无谓的时间消耗。但仲裁也有自己的缺陷：一方面其裁决的执行取决于人民法院的承认；另一方面仲裁的费用过高，在双方皆有过错的情况下，物业管理公司虽可追讨到部分物业管理费，但支出的仲裁费用很可能使其得不偿失。

　　第二，民事诉讼普通程序和简易程序所需时间太长，对于物业管理公司、业主以及整个社会来说都不利。物业管理费对于业主来说是小额的，但普通程序和简易程序都是二审终审，因此一旦原被告任何一方对判决结果不满，就有可能提起上诉，这不但损害双方的利益，而且损害社会的利益。英美法上有句法谚——“司法不理琐事”。试想，为了几百元人民币的物业管理费，原被告双方要经受二级法院的审判，而法官助理及法官要安排至少两次审前程序及两次庭审程序，做笔录、写判决，这对于社会来说太过浪费了。

　　第三，民事诉讼特别程序中的支付令程序亦不能解决问题。按照民事诉讼法规定，如双方权利义务关系明确，可以适用支付令程序，支付令生效而经过一定时间后，申请人可以要求法院强制执行。但支付令有一个致命的弱点——只要被申请人在法定时间内提出异议，支付令就失效，而法院对被申请人的异议只是形式审查。

　　综合上述分析，我们认为有必要采用小额程序来解决物业管理费纠纷。从国外小额程序的运行来看，其对于物业管理费纠纷的解决卓有成效。

　　首先，小额程序对诉讼标的有法律关系性质或金额的限制。就法律关系性质来说，仅限于几种简单明了的关系，比如简单的借贷关系等；就金额来说，争议金额不能超过特定数额。物业管理费纠纷是十分简单的合同纠纷，且金额很小。

　　其次，小额程序不允许被告提出反诉，以保障法律关系的简单化。我们知道，业主不缴纳物业管理费的理由是多种多样的，而实际上许多理由是由物业管理者以外的其他主体引起的，当然其中也有些理由是由于物业管理者引起的，这在上文已有分析。由于物业管理公司不仅仅是一个以营利为目的的企业，其还担负许多社会功能，因此保障其正常运行也是维护社会稳定的重要环节，因此我们认为在物业管理费收取纠纷中禁止业主反诉比较妥当，如果业主确实需要对物业管理者追究责任，则由法院告知其另行起诉。

　　再次，小额程序一审终审，不允许上诉，这可以减少司法资源的浪费。物业管理费的收取纠纷涉及金额小以一审终审方式解决是相当合适的。当然需要指出的是，我国民事诉讼法目前尚未承认小额程序，但是随着民事诉讼法修改进程的推进，小额程序在我国的确立势在必行，因此在未来的物业管理费收取争议中适用小额程序是一个比较理想的选择。

　　4 结语

　　物业管理者收不到物业管理费，对于物业管理者来说是一件非常无奈的事情，因为其经营无法维持，内部人员的个人价值和社会价值均无法实现；对于国家来说是一件很苦恼的事情，因为国家交给物业管理者的社会职能无法实现，而同时物业管理者又不断伸手向国家要求补贴。因此，解决这个问题已迫在眉睫。从法律角度而言，我们应当下功夫、花时间认清造成这种社会现象的根源，并且从实体法和程序法两个层面来解决问题。

篇3：论物业管理纠纷法律透视

　　“物业”一词来自于我国香港地区的方言。它译自Real Property或Real Estate,表示房地产或不动产。在我国港澳地区及东南亚一些国家，物业一词往往作为房地产或不动产的别称或同义词（物业纠纷法律解决指南P2），物业管理的概念理论界通常有两种定义，广义的物业管理是指法定或政府授权的行政机关和行业组织、业主和合法接受业主及业主集体委托代管物业的人，对合法归其管辖范围内的物业和利用物业的社会关系秩序，按照法定或约定的技术规范、主体地位和行为规范进行治理、监控、维护，并对物业产权、使用关系人提供法定或约定服务的行为，狭义的物业管理是指依法成立的物业管理企业法人通过市场机制的作用接受业主或业主集体的委托，依照物业管理法规、委托合同，对受托管理的物业进行养护、修缮等管理（物业纠纷法律解决指南P1），我国《物业管理条例》第二条对物业管理做了狭义上的解释：业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。自1993年3月我国首家物业管理公司——深圳市物业管理公司成立以来，我国的物业管理走过了近14年的历程。但由于我国物业管理起步较晚，物业管理法律关系主体法律意识还比较淡薄，法制也不完善，我国的物业管理存在着较多的问题和困惑。笔者认为，当前物业管理中存在的诸多问题，既有理论研究滞后的原因，也有立法滞后和执法不严的因素，更有“官本位”思想的流毒在作祟。笔者试图基于我国现阶段物业管理纠纷的现状和共性问题，透视物业管理纠纷中产生的原因和物业管理立法领域、实务中存在的问题，并提出解决的办法。管中之见，仅希冀起到抛砖引玉之效果。

　　一、物业管理纠纷的现状和特点

　　（一）物业管理纠纷已然成为社会热点问题，纠纷案件逐年上升

　　自20**年央视 “3.15”晚会把镜头对准消费投诉热点起，至20**年央视 “3.15”晚会，房地产行业的消费者投诉率依然高居不下，在20**年央视“3.15”晚会上，全国观众通过手机短信的方式对小区物业管理是否满意的调查，在2万多条短信中，选择对物业管理不满意的占40%，非常不满意的占30%，在央视国际网站上的调查中，表示不满意和非常不满意的占80%！同时，涉及物业管理纠纷的案件也连续大幅度上升，据统计，北京市宣武区人民法院20**年受理各类物业管理纠纷案件269件、20**年受理1859件、20**年2402件、20**年1～3月977件；朝阳区法院20**年受理物业管理纠纷194件、20**年这一数字增长为650件、20**年为1898件，年增长率分别到了235%和192%。(吕英林 李凤新 陈恒 北京法官为物业纠纷开药方 《法律与生活》半月刊20**年4月下半月刊)。

　　（二）物业管理纠纷的类型多，新型纠纷层出不穷

　　物业管理纠纷是业主、业主委员会、物业管理公司、开发商、政府主管部门在参与物业管理过程中产生的纠纷，目前主要有：

　　1、物业管理公司向业主（物业使用人）追索物业管理费、水电气等费用的纠纷。此类纠纷所占比例最大；

　　2、业主（业主委员会）选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；

　　3、业主（物业使用人）向物业管理公司追索在物业管理过程中人身财产损失的纠纷；

　　4、业主（物业使用人）要求物业管理公司承担中止服务，如停水、停电、停气或其它服务的违约赔偿纠纷；

　　5、公共费用的分摊和公共部位、设施的使用纠纷；

　　6、业主（业主委员会）诉政府主管部门行政不作为的纠纷。

　　（三）物业管理纠纷主体多，法律关系复杂，处理、审理纠纷难度大，调解率低

　　物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民、法人和其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或小区管委会，也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系 、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系，业主委员会与物业管理公司的关系，业主、业主委员会或物业管理公司与房产管理部门的关系。

　　（四）易引发群体诉讼，调解率较低。

　　物业管理涉及千家万户，处理不当很容易引起群体事件。如20**年11月，金华两街业主大会依法改选了业主委员会，改选后的业主委员会向物业管理公司索取

篇4：分析单个业主欠缴物业管理费行为法律关系

　　分析单个业主欠缴物业管理费行为的法律关系

　　物业管理费的用途，大家都知道。一定应该是用于对业主共有物业和共用设备设施保养、运转的费用，以及相关人员（及商业组织）的报酬等。简单说就是因物业需要运转和维护而进行必要的物业管理活动所需要的费用。

　　但拿了薪酬的相关人员（及商业组织）无法向出钱者证明过程和结果符合要求的时候，每个出钱人到底有什么办法实现自己的知情权利；进而在确认物业管理活动缺失情况下使其及时改正；最终实现在对相关人员实在没有能力改变物业管理不良的状况下，尽早将其解聘并重新聘请的目标。

　　如果我们能够有如下共识：

　　认可物业管理是业主共有物业的物业管理，而物业服务企业仅仅是业主物业管理活动的具体经理人（团队）；

　　认可物业服务企业是受聘于发展商或者业主大会而不是直接受聘于全体各个独立业主。

　　那么，我们就来看看我国的物业管理活动中单个业主的欠费到底是怎么回事。

　　在我们通常理解的民商事活动中，主体一般都是两个，即我们常说的“合同双方”或者“平等的民事主体”。但在物业管理活动中，这两个平等的民事主体是谁呢？很显然，是委托人－发展商或业主大会和受托人－物业服务企业这两个平等民事主体。可支付物业管理费的单个业主在这个法律关系中的法律地位呢？按照我们一般的常识，单个业主是这两个主体之外的一群主体，是授权发展商（签署前期物业管理合同）或业主大会（签署物业服务合同）的权利人（群）。

　　按照这种法律关系的确定，单个业主的义务是支付费用，对应的权利则是且仅仅是物业管理活动中该业主的利益份额而不是全部。份额，就是该业主所持共有物业和设备设施的份额占全体业主共有物业和设备设施的份额。简单说就该业主房产证上的面积占整个物业管理区域内所有建筑面积的百分比！

　　这种关系的确定，实际上就告诉每个业主：别管共同利益，只管你自己的（份额）部分。也就是说，如果你认为物业服务企业没有履行物业管理活动中应尽的合同义务，那你最多可能得到物业服务企业对全体业主侵权赔偿中应该赔偿你个人的那部分。

　　举例说明：

　　某区域，物业管理费2.5元/月平方米。其中保洁费用占0.1元/月平方米，保洁员有8名，负责区域内每月30天的清洁和垃圾清运。其中垃圾清运工作占所有保洁工作量的1/10。

　　业主发现某一天垃圾没有清运出去。此时物业服务企业雇佣的保洁公司对该单个业主的侵权折合金额是多少呢？是一天的垃圾清运工作未做而未支出的费用中，该业主已经以物业管理费名义交到物业服务企业中的那部分。具体计算方法如下：

　　0.1元/月平方米（用于保洁的费用）*1/10（保洁费中用于垃圾清运的费用）/30（一个月30天计算）=0.000333333元/平方米。

　　假如该业主的房子是200平方米，那因为一天没有清扫垃圾侵犯该业主的权利就只有0.0666元！

　　但一个小区假如有10万平方米，那一天不清扫垃圾，保洁公司就白白拿走了33.33元！

　　从上述例子中我们不难看出，按照我们的习惯确定的法律关系，在“物业服务企业未尽到保洁义务”的维权活动中，所获得赔偿的损失，只是其个人占全体损失的份额部分（0.0666元）。而其他所有业主因“并未主张”而分文不会获得！更有甚者，要想维这个权，还要“谁主张谁举证”，即由该业主举证证明某日垃圾未清运。

　　简单理解《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》中的有关法律规定，要想拿回这33.33元（姑且还不说要求对方赔偿），必须得业委会代表业主大会主张全体业主的权利，或者由“业主共同决定”主张权利！（幸亏法律没有规定“全体业主”主张而用“共同决定”主张）。

　　在这种关系中，单个业主权利的维护，永远是不划算的。他花的成本和他自己获得经济利益不对等。因为其他业主也并为从他的维权中获得任何好处，而其维权所获得的社会效益（公益心、社区知名度等）无形资产也是零！

　　因此，我们说，在对物业管理活动各方主体关系的传统习惯理解中，单个业主根本就无法维权！

　　这种传统习惯并非因物业管理而确立，看看我们的国家，不也是虽然“国家是人民的”，但少数人侵犯国家利益的时候，单个的公民就是没有办法维护包括自己利益在内的国家利益吗！

　　所以，对物业管理活动的这种传统认识，使得任何一个业主在采用“拒交费用”的方式维权时，无一例外的以失败告终。

　　按照我们对物业管理活动中各方主体关系的“共识”，单个业主无权主张共同利益，而只能主张共同利益中该业主所占的份额。而共同利益主张权利人要么是业主大会（委托其选举的业委会），要么就是业主“共同决定”。

　　按照《物权法》中的建筑物区分所有权的规定，维护每个建筑物内业主的共同权利时，由该建筑物中的业主共同决定，或者成立该建筑物的业主大会选举业委会还不是难事。但当按照《条例》规定的一个物业管理区域成立一个业主大会时，这种共同权利维护组织的成立和运转就是非常困难的，以至于根本无法实现成立、运转、监督、更换的可能性。因此，无论是以《物权法》中的“建筑区划”为单位，

篇5：物业管理中法律关系探析

随着房地产业的横向与纵向发展,强化对物业管理的法律保护已经成为各国立法之重,对物业管理的立法,己经成为各个国家和地区的房地产市场的重要课题。而物业管理各项课题里,始终离不开物业管理参与人间的权利义务,即业主或物业使用人(住户)与物业管理公司间的权利义务,以及政府所扮演之角色,本文基于业主权益保障的角度出发,从法律层面厘清这三者之间的关系。

一、物业管理的内涵
物业公司在处理与大多数业主以及少数业主的关系时经常会遇到是管理还
是放纵的考量。由于物业公司负责的对象是作为共同体的业主大会的公共意志,因此在日常的管理中,应当有权在一定限度内限制少数业主的不当或违法行为,甚至可以动用一定的强制力,比如依照业主大会确定的规则,对不遵守相应规则的人的行为予以制止甚至提起诉讼。
对物“管理”与对人“管理”的矛盾统一:现代物业管理展现对物管理与对人管理的二重性,使得有的人希望将“物业管理”改为“人居服务”,::然而,有权的对世性与作为所有权客体的物的独立性是相应的,“所有权之标的物须为独立之一体”,但是随着大规模合住住宅的出现,这种独立性受到了极大的限制,纵横交错的分割所有关系,紧密相连的毗连状态,专有共有部分犬牙交错,使得居住业主必须调整或改变“各人自扫门前雪,不管他人瓦上霜”的传统观念或生活习惯,必须共同参与制定规约,组织区分所有权人或住户会议等。
1、物的管理
对物的管理狭义上分为四类:
(1)保存行为,即以防止建筑物灭失、毁损或其权利丧失、限制等为目的维持其现状之行为,包括建筑物的简易修缮,如屋顶漏雨时的简易修补、门窗玻璃破碎的换修等。
(2)改良行为,指不变更物的性质,而增加其效用或价值之行为,如污墙刷成粉壁、地板加贴瓷砖以增美观等。
(3)利用行为,指为满足区分所有权共同需要,不变更物的性质,对共有部分或基地所为之使用、收益行为,例如地下室辟为停车场等。
(4)处分行为,指就物之权利为移转、设定或消灭,使之发生权利变动之行为,如将共有部分设定专用使用权,由特定人专属的、排他的使用等。
2、人的管理
对人的管理是指对区分所有权人群居生活关系所为之社区管理,其对象不以居住于公寓大厦内的区分所有权人之行为为限,凡出入区分所有建筑物之人的行为,均应纳入,其内容可分为对建筑物不当毁损行为之处置、对建筑物不当使用行为之规制,以及对生活妨害行为之防患等。

二、物业管理参与人及其法律地位
物业管理工作中几个主要方面有:房屋产权所有人或使用人、发展商、物业管理公司和其它与物业管理相关联的行业以及政府有关部门。
1、发展商
发展商将物业建成,并经政府有关部门综合验收合格后,经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是发展商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所有人。对于一处新的住宅区,包括公寓或别墅,发展商在竣工前,一般是先期委托物业管理公司介入新建物业的管理工作。有时发展商也自己充当物业管理的角色。不论发展商是自己来管理物业或是委托其它管理公司来管理新建的物业,都是在为新的房屋产权所有人或使用人提供服务。对于新建物业来说,山于发生了产权交易行为,发展商的角色变了,位置也变了。发展商由原先对物业的拥有,变为部分对物业的拥有或完全不拥有。
发展商先期委托物业管理公司管理新建物业或自己自行管理物业的行为只能是一种临时的安排,因为在新建物业初期,广大新的产权所有人或是没有到位,或是即使到位,由于各种各样的原因,尚无能力选择物业管理公司。发展商只是临时代理已有的新的房屋产权所有人委托物业管理公司进行管理。这一时期物业管理公司的费用一般由发展商支付或预先垫付,因为这一时期物业管理公司在这一新的物业管理中尚无收益。由于交易行为和物业管理公司的介入,发展商对新建物业的作用逐渐退居第二线。如发展商直接聘请管理公司,发展商应当与物业管理公司签订临时委托管理合同,合同期限一般订为一年较为合适。因为业主管理委员会成立后,有可能在一年后重新选聘物业管理公司。
2、房屋产权所有人(业主)
由于购买了物业,购房人成了新建物业的产权所有人,合法地拥有所购物业。房屋产权所有人对物业拥有所有权与使用权。由于发展商在销售物业之前,己临时安排物业管理公司对所购物业进行管理,购房人在此时只能暂时放弃自己选择物业管理公司的权利,认同发展商的安排。当新建物业入住率达到50%或50%以上时,发展商应会同物业管理公司召开房屋产权所有人大会(或称业主大会)。
3、房屋产权所有人大会(业主大会)
房屋产权所有人大会是一个非常重要的会议,由发展商、物业管理公司和房地产管理部门负责召集此会议。业主大会最重的