丽诚房地产公司企业文化理念解析
一、品牌**、百年**。
二、以人为本、诚信经营、务实、创新、领先。
三、客户的满意就是明天的市场；时刻关注客户的需求；超越客户的期望。
四、安全第一、平安是福。
五、团队精神：信任、沟通、互勉、共进。
管理目标的理念识别：
1、“不想当将军的兵不是好兵”。同样，不想树立品牌的企业，也不是好企业。所以，我们只有以树立品牌概念去建设**，去做好企业事无巨细的每一件事，才有可能使企业得到长久的发展，树立品牌与建设百年企业的目标才能达到。因为我们知道品牌不是唾手可得的，而是在百年不变的信仰之下点滴积累建立起来的。
2、人是**是宝贵的资源，用人看品质、升迁重业绩
人是生产力之根本，也是价值的源泉。**所以存在，而是那一个个鲜活的**人。**之所以能够取得目前的成就，就在于多年来无数的**人辛勤努力。**现在取得的一点一滴成绩无不凝聚着**人的血汗。重视每一个员工的作用，为他们创造良好的工作生活环境是**公司的宗旨。
人的品质，是一个人能否取得成功的先决条件。**用人品质为先，这是一个基本前提，这是对每一个**人的基本要求。升迁重业绩，这是现代企业制度的标志之一。在传统的国企制度下，人不能尽其才，升迁看资历，看辈分，这是导致整个团队缺乏向上的精神面貌的根本原因，也是直接导致一些国企效率低下症结所在。**要成就品牌，成就百年企业，就不能不把这写入**管理目标中。
诚为百德之首，信为立人之本。诚信是每一个人，每一个企业所以能够存在世上的最基本准则。富兰克林说：“信用就是金钱，有信用就有一切”。没有诚信，人就无法立足于社会；没有诚信，企业也就无法生存，即便得势于一时，但最终也会垮台。由此看来，诚信是欲求建设五年**的**人心底的那块基石，也是所有**人无时无刻不能离弃的操守。务实，乃是行为态度。它也是到达彼岸的不二法门。我们必须时刻谨记“千里之行，始于足下”，任何成功都是源自于点点滴滴的积累。俗语有云：“空谈误国”。历史上也有纸上谈兵的赵括的经验教训。所以，务实在**公司的核心理念中不能不占一个位置。创新，是一个民族发展的动力，同时，它也是一个企业在激烈的市场竞争中能够立于不败之地的根本因素。这也是**能够成就品牌的原因所在。**人必须铭记：“墨守成规”，就意味着慢性自杀。
领先，是目标，这也是所有**人共同的愿望。
我们从基本准则，行为态度，前进动力，目标等四个方面来阐释**的核心理念，周全而完满。四者相互依存，环环相扣，缺一不可。目标的实现是建立在前三者的实现基础之上，而前三者则是围绕着“领先”的目标，共同发挥作用。
**信奉“诚为万事无，信则万事成。”“诚信经营，阳光收入”体现了**的核心理念。我们认为只有诚信的经营法则，才能体现**人的价值，体现**人光明磊落的形象。我们鄙夷一切通过不正当手段获得的任何利益。我们相信**的过去、现在和将来的一切收入都可以经得起岁月的考验。同时也只有秉持如此的价值观，才能给所有的**人带来实实在在的好处，实实在在的利益。
3、客户的口碑是最有效的营销
A、我们必须明确认识到：客户的满意就是明天的市场。我们现在所服务的客户带给我们的并不仅仅是眼前利益，更重要是的在这个客户背后更为广阔的市场。面对他们精益求精的要求，我们只要做好令他们满意这就可能给我们带来更广阔的市场。
B、关爱客户，真诚营销，体现了**核心理念中“诚信”原则，也是我们在服务过程中所要秉持的态度与原则，这也是我们开拓明天的市场，树立口碑的不二法门。
C、总结**这些年所走过的路，我们深深体会到客户的口碑，往往是决定性的，**人要始终铭记：**现在在业界的地位和口碑不是我们自己封的，而是一代又一代**人，通过自己的努力，使客户认可，并给予的。
D、企业使命：真心缔造美好家园。在**的使命里头，不应该仅仅只是盈利，同时也应该包容爱心的。**以回馈社会之姿态，建设美好家园，摆脱了一般开发公司，私利，工匠人的宿命形象。**以社会的一分子的身份投入开发建设，以负责任的形象开发建设这个不仅仅属于**也属于他人的家园。这种与众不同的企业使命，在对外宣传上更容易获得大众的认同，从而提升**的品牌形象。
4、职业安全观
这是与**人本观相适应的。人是**最宝贵的资源，如何体现？最重要是的，在建设过程中，保障每一个**人员的安全，这就是我们耳熟能详的安全第一。这一点是所有开发及建筑企业所共同的，不同的是，**不仅仅把它挂在嘴上，更重要是把它落在了实处。平安是福，这不仅是对每一个具体的员工而言，同时也是对企业而言的，在如此重视安全第一的今天，事故的发生，对于一个企业来说，可能意味着灭顶之灾。
5、团队精神
**是一家高速运转的机器，而每个员工就是这部机器上的零件。如何使这架机器良好地运转，信任是前提，没有相互的信任，工作是无法开展的；沟通是必要的条件，它能使所有的人都明白我们目前的任务是什么，我们要做些什么，我们面临哪些障碍，同时，沟通能在很大程度上，消解各种误会，极大地提高工作效率；互勉，则是一个团结的集体不断前进所必需的内在动力；共进则是目标，是建立在前三者基础上的，这是一个集体的进步
6、企业精神：立志**，争创一流
“欲求其上，取其上上”。**是我们的企业名，**也是一种境界，旭日东升境界。因此，“立志**，争创一流”体现了**人无论什么都要做到最好的精神气质。
7、进步观：进步慢了就是退步，一步一步不停步，带动**迈大步
这是核心理念当中“领先”的细化。我们的进步观是独特的，不仅仅是纵向的进步比较，也是横向的与他人的进步比较。我们前进了50米，相对于我们的对手前进了100米来说，我们仍是退步的。千里之行，始于足下。不积跬步，无以至千里。这是古中国千年智慧在**进步观上的体现。
8、技术观：适用、先进、科学、经济
最好的技术不一定是最有效的，适用的才是最有效的。我们不可能盲目地追求高精尖的技术。我们并不反对采用先进的，科学的技术，只是我们**强调：只有在适用的基础上追求先进的，符合科学发展趋向的技术，这才是科学的并且符合**实际的。最后，经济的本身也是适用的内在之意。
9、危机观：危机永存、失败是自己造成的
这是一个百舸争流的社会，危机是永远存在的。我们在此提出这样的危机观，决不是危言耸听，而是对所有员工的警醒。一个缺乏危机感的员工，绝对不是一个好员工。**要求自己的所有员工绝对不能懈怠，因为稍有懈怠就会导致彻底的失败，“一着不慎，全盘皆输。”**更是清醒地认识到，我们不能把工作当中的失败归咎于客观原因，纵然有客观因素作崇，可是决定性的，还在于自己对客观因素没有足够的认识。这种独特的危机观，就要求每个**人都要学会为自己的失败承担责任，化压力为动力。
10、行为观：一点点铸就**辉煌
这是核心理念“务实”在行为上的拓展。积少成多，愚公移山。我们知道，成功不是一蹴而就的，而是通过点点滴滴的积累，才取得成功。这个行为观把目标与到达目的方式相结合，是量变与质变的行为观上的体现。
11、职业修养：“四心六不”
全心全意的事业心；
迎难而上、竞争取胜的自信心；
不断进步永不满足的进取心；
务实求新，讲效率讲效益的责任心。
不因循守旧，结合实际创造性工作；
不自我封闭，学习新知识，树立新观念；
不浮躁浮夸，修身立志成业；
不急功近利，重素质持续发展
不光看别人的缺点，多找自己的不足；
不光种自己的责任田，从整体出发，创**伟业。
这是核心理念对员工要求的细化，明确化。
篇2：解析房地产CRM
对房地产企业而言,CRM是一个新概念,它指的是用信息化的手段有效地改善市场、销售、服务环节的流程,缩减销售周期和降低销售成本,增加收入、寻找扩展业务所需的新的市场和渠道,提高客户的价值、满意度、赢利性和忠实度,从而提升企业的核心竞争能力。万科董事长王石曾经指出:“通过CRM系统,可以将市场策划、新技术应用、产品营销、售后服务等业务系统,围绕以客户为中心进行网络管理。CRM 的特点是:发展商同客户互动,企业部门之间连动,信息反应及时快捷,是传统管理手段无法比拟的。”
深圳招商地产是国内最早开始实施CRM的企业。招商地产在销售招商海月花园的时候通过大量的广告投放吸引了大约2万多人前来看楼,最后成为业主的不到10%。这些没有成交的准客户是因为什么原因没有购买你的房子?是由于不认同你的小区规划,还是对你的户型设计不满意,或者是觉得你的房子价格太高?如果以后你推出能够满足他要求的房子的话,他是不是愿意购买?招商地产认识到上述问题十分重要,而且这些信息是管理层在考虑日后开发新楼盘时最为关心的。然而,现实的情况是,招商地产没有相应的手段能够收集、整理和分析这些信息,以便能够将这些信息用于决策参考。不仅如此,就是连记录在业务员小本子上和脑子里的那些显得支离破碎的信息也无法实现整合与共享,而且还随着业务员的跳槽一起流失,甚至成为竞争对手的筹码。
大约在1999年底的时候招商地产逐步地形成了以客户为中心的思想,提出客户服务要系统化、理论化。2000年进行了一年的思考,同时进行了一些有益的探索。CRM理念当中有一个重要的部分是客户定制服务,招商地产在蛇口有一个半山海景别墅,就采取了客户定制的模式,让客户自己来参与设计。这一个尝试,迅速地获得了客户高度的认同。这样做虽然使他们的工作量增大了很多,但是招商地产感到很值得,因为这样做使客户满意,同时他们也真正地了解了客户的需求。后来他们成立了招商地产会员俱乐部,为客户提供全面的服务。CRM的概念在国内被媒体刚一介绍,就激起招商地产管理层借助系统提升服务客户水准的强烈愿望。招商地产常务副总经理贺建亚说:“CRM好像就是解决房地产企业的客户服务而创立的。”招商地产的CRM是从营销部门的客户信息收集开始起步的,目前一期工程已经正式上线运行,并且取得了很好的成效。
与招商地产不同,深圳中海地产的CRM则是从客户服务开始入手的。20**年年初,深圳中海中层干部在探讨房地产企业核心竞争力的时候,他们将核心竞争力提炼成这样四条:1、对市场的把握能力。对房地产企业而言,很多东西都是可以通过社会分工去完成的,但是对市场的把握要靠企业自己,市场的风险要由企业自己去承担,市场把握能力对企业生死攸关。2、服务能力。房地产的服务就是维修,现在业主投诉最多的就是维修服务不到位。3、社会资源的整合能力。房地产项目就是社会资源的整合,在深圳中海的一个项目中就会有100多家相关单位在里面干。4、品质保证的能力。住宅不同于一般的家用电器,它是一个消费时间跨度很大的产品,品质保证必须是第一位的。除此而外,其他都不是核心竞争力。而在这4条之中,对市场的把握能力、服务能力都是和CRM息息相关。
深圳中海认为:“CRM不是一个公式,套一下就行。实际上CRM对不同行业,甚至是同一行业、不同的企业状况都会有不同的运作内容及方式,所以我们要结合公司的实际情况,量力而行,尽力而为,集中全公司的智慧来解决这个问题。 CRM对于我们可能有如下(但不是全部)问题: 1.选择CRM系统的那些模块(如Marketing,Sales,Service)或内容(如数据库、Call Center)作为我们的CRM?2.分析客户流失/保存工作、数据挖掘工作(从老业主或潜在业主数据库中找出可能的消费对象,并对其进行专门的服务,从而促成成交,降低成交成本)对我们有没有意义? 3.老业主的潜在价值如何进行开发? 4.一对一营销,即满足客户的个性化要求工作对我们有没有意义?又如何保证这样服务的速度、准确性和效率? 5.我们应提供什么样的与客户交流的途径(电话、投诉信、网站)?Call Center有没有必要搞? 6.我们对20:80法则(20%的客户创造80%的价值)应如何理解?我们能否按客户价值管理客户?如何管理?”
20**年2月18日,深圳中海的客户服务部正式挂牌。客户服务部的职责范围包括接待、处理客户投诉。为了能够迅速地和客户进行有效的沟通,他们拓展了沟通渠道:一是开设服务热线电话,二是启动专用的投诉电子邮箱,三是在公司的网站上面开设了业主论坛。目前,客户服务部对处理业主投诉进行流程化、规范化的管理,投诉处理小组接到投诉后不仅要勘查现场,还要组织相关部门提出解决办法,在解决问题的过程中还要进行跟踪,完结之后还要进行回访,每一道程序都要落到了实处,通过对服务客户的“过程管理”来提高服务水准。 深圳中海选择国内有着丰富的房地产CRM解决方案经验的创智科技做为实施自己CRM项目的合作伙伴,这个项目经过了理念培训、咨询诊断、需求分析等几个里程碑,已经顺利的进入到客户化的阶段。
目前深圳地产界的优秀公司,金地地产、华侨城地产等都已经在实施自己的CRM。北京的华润置地、上海的复地地产等也都紧锣密鼓,加快了自己实施CRM的步伐。
篇3：商业地产概念解析
商业楼盘概念
1.零售:是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动,也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境,使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品有关的无形服务的满足,它直接关系到居民的生活质量和生活方式,是社会资源分配的一个重要阶段--也是最后阶段。
2.零售战略:是零售商打算如何集中其资源来达成其目标,确定其主要服务于哪些顾客和将提供什么样的商品和服务,并建立和保持竞争优势的系统性谋划。具体上它包括企业使命目标,竞争对手分析,顾客的细分、定位,商店的选址,服务策略,与供货商的关系,信息管理和分销系统,低成本经营,以及零售活动组合等等。
3.商圈:是指零售店以其所在地点为中心,沿着一定的方向和距离扩展,吸引顾客的辐射范围,简单的说,也就是来店顾客所居住的地理范围。
4.全过程商品管理:是指一个零售商从分析顾客的需求入手,对商品组合、定价方法、促销活动,以及资金使用、库存商品和其它经营性指标做出全面的分析和计划,通过高效的运营系统,保证在最佳的时间、将最合适的数量、按正确的价格向顾客提供商品,同时达到既定的经济效益指标。
5.市场化经营 商场化管理:指采取"整体规划、招租经营、统一管理、自收自付",各柜相对自主经营,并以规范化的商场管理形成专业特色的经营管理模式。
6.精细化管理:是以"精确、细致、深入、规范"为特点的全面化的管理模式。全面化是指精细化管理的思想和作风贯彻到整个企业的所有管理活动中。精细化管理包括:精细化的操作、精细化的控制、精细化的核算、精细化的分析、精细化的规划。
7.购物中心交通规划:购物中心交通规划分为两部分,一部分是周围道路把交通引入购物中心,另一部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划,以及建筑内部的人流组织。
8.购物中心的人流
购物中心的步行人流分为两种:一种是从停车场到购物中心的运动;另一种是从购物中心到购物中心的运动。
9.购物中心的交通
购物中心的车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。交通组织的原则是分流,让购物交通和后勤货运交通各行其道。
10.一次商装:指商场为其所经营的各种业态提供基础的物业基础、条件及硬件环境,主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。
11.二次商装:指以一次商装为基础,为展示品牌和商品形象,按照商场要求的标准,进行的二次装饰装修,主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩等方面。
12.水平交通:是指同一水平面或楼层内的通道。
13.垂直交通:是指不同标高空间或楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。
14.划分防火分区:在建筑中采有耐火性能较好的分隔物将建筑物空间分隔成若干区域的防火技术措施。
15.划分防烟分区:是通过设置挡烟设施将烟气控制在一定范围内,以便用排烟设施将其排出,保证人员安全疏散,消防扑救工作顺利进行。
16.购物空间:购物空间是在整个空间中,由货柜和货架作为空间限定的元素划分出的直接进销售活动的现场。
17.交通空间:包括商场内的通道、楼梯、自动扶梯及电梯,其位置、数量、布置及宽度等既能使急需型购物者迅速到达购物场所,又能使顾客轻松完成浏览观赏的行为。
18.商品展示空间:从常规的柜架到地台、墙面及空中挂件,展示的商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用,创造出视觉焦点。
19.服务空间:是商品销售的辅助空间,如:试衣间、听音室、问讯处、寄存处等。
20.休闲空间:为顾客提供餐饮、休息、娱乐、文化等场所在地,点缀以绿化小品,既满足了顾客的需求,也促进了消费。
21.柜台:柜台是供营业员展示、计量、包装出售商品及顾客参观挑选商品所用的设备,柜台或全部用于展示商品,或上部展示商品,下部用于贮藏。
22.货架:货架是营业员工作现场中分类分区地陈列商品并少量储存商品的设施。
23.租赁商铺:产权人将一定时间内的商铺使用权与承租人交易,取得或分时段取得现金收益;对承租人而言,承租人用现金或分时段的租金付出取得一定时间内的商铺使用权利。
24.转租商铺:商铺最终使用人并非与商铺权利人直接建立租赁关系,而是通过转租人取得使用商铺的权利,商铺最终使用人与转租人发生权利、义务关系。
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nbsp;25.关系营销:是指企业与消费者、分销商、零售商和供应商建立一种长期、信任、互惠的关系,而为了要做到这一点,企业必须向这些个人和组织承诺和提供优质的产品、良好的服务以及适当的价格,从而与这些个人和组织建立和保持一种长期的经济、技术和社会的关系纽带。26.渗透营销:是一种与顾客之间的沟通,这种沟通就是走进顾客的世界,从他们的角度出发的一种互动的交流,使自己和顾客的目标逐渐一致,达到统一。
27.诚信营销:是在市场营销活动中,企业和消费者始终坚持信息对称原则,企业诚实经营,保证营销活动的公开、公平与公正,以维护和增进全社会和人民的长远利益,以求得企业的长期发展。
28.营销创新:是根据营销环境的变化情况,并结合企业自身的资源条件和经营实力,寻求营销要素某一方面或某一系列的突破或变革的过程。
29.项目运营组:指根据项目运作需要,合理配备经营、管理、营销、物业等各方面专家人员组成专门负责项目,进驻项目现场,负责项目各周期的具体工作的运营团队。
30.专家顾问团:指根据项目运作需要,组成经营、管理、营销、物业等各方面的顾问专家团队,从外围对项目组进行指导、监督,以保证项目正常、顺利、良好的运营。店面:是商店建筑物本身的整体物质面貌,包括商店招牌,入口处、橱窗、商店规模及高度、建筑材料等内容。是商家通过门面向消费者呈现最基本的形象。
31.系列广告策略:就是预定的时间里连续发布由统一设计形式或内容的系列广告,以加深广告印象增强广告效果。
32.商铺:经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。
33.商业街商铺:商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式,其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
34.市场类商铺:在这里特指在各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇中的店铺位。
35.社区商铺:指位于住宅社区内的商用铺位,其经营对象主要是住宅社区的居民。
36.住宅底层商铺:指位于住宅建筑底层(可能包括地下1、2层及地上1、2层,或其中部分楼层)的商用铺位。
37.百货商场、购物中心商铺:指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。
38.商务楼、写字楼商铺:指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼里面用于商业用途的商业空间。
39.交通设施商铺:指诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺,以及道路两侧各类中小型商铺。
40.商铺投资:指进行商铺购买、租赁的行为。
41.商铺投资回收周期:指商铺投资者以一次资本投入,然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。
42.转租:指投资者从商铺租户手上租商铺的投资方式,目的也不是为了自己经营,而是为了出租的投资方式。
43.物流中心:是公司优化分销渠道、完善分销网络、进行业务重组的结果,同时也是第三方物流理论得到应用的产物。
44.SP:Sales Promotion,中文翻译即销售促进或营业推广、销售推广。指在给定的时间和预算内,在某一目标市场中所采用的能够迅速产生激励作用,刺激需求,达成交易目的促销手段和措施。
45.价格折扣策略:挑战者的一个主要进攻策略是以较低的价格向顾客提供与市场领导者相类似的产品。
46.廉价产品策略:用很低的价格向顾客提供质量普通或质量不高的产品和服务。
47.声望策略:市场挑战者可以开发出比市场领导者品质更优的产品,并且标定更高的价格。
48.产品繁衍策略:挑战者可以通过推出大量不同式样的产品,向顾客提供更多的选择来追逐领导者。
49.集客:指为商业经营的目的而针对消费者生活需求,充份利用商业设施,最大限度地吸引消费者,使他们有计划地在此消费金钱及时间。
50.市场定位:是指为使产品在消费者心目中相对于竞争产品而言占据清晰、特别和理想的位置而进行的安排。
51.营销组合:是指企业为了在目标市场制造它想要的反应而混合采用的一组可控制的战术营销手段。
52.市场营销实施:是指为实现战略营销目标而把营销计划转变为营销行动的过程。
53.市场营销控制:包括估计市场营销战略和计划的成果,并采取正确的行动以保证实现目标。
55.形象差异化:即企业实施通常所说的品牌战略和CI战略而产生的差异。
56.市场差异化:指由产品的销售条件、销售环境等具体的市场操作因素而生成的差异。大体包括销售价格差异、分销差异、售后服务差异。
57.市场细分:是根据消费者对产品不同的欲望与需求,不同的购买行为与购买习惯,把整体市场分割成不同的或相同的小市场群,分为"异质市场"和"同质市场"
58.同质市场:是指消费者对产品的需示大致相同,如消费者对大米、食盐等的需求差异极小。
59.异质市场:指消费者对产品的需求差异很大,如不同的消费者对服装的质量、款式、花色品种、价格等需求差异性很大。
60.产品定位:这种定位是针对产品属性而言,是营销者在目标市场上为本企业产品确定一个恰当的位置,用以标识自己的产品,以示区别于竞争者的产品。
61.价格定位:指营销者把产品、服务的价格定在一个什么样的水平上,这个水平是与竞争者相比较而言的。
62.品牌定位:是以产品定位为基础的品牌诉求方式。
63.促销定位:促销定位有两层含义:一层是促销方式的选择定位,即人员推销、营业推广、广告、公共关系等方式的选择及其组合;另一层含义是在选择了特定的促销方式后,又怎样确定实现这个方式的具体手段或媒体。
64.营销战略定位:就是通过规划,制定企业发展的宗旨、目标,使企业的资源和能力与不断变化着的营销环境相适应的过程,这种定位表现为制定一个企业营销的长期性、全局性、方向性的动态发展规划。
65.区别营销:是指公司根据不同顾客、品牌特点,利用差异化策略,抓住一部分高利润消费者,与他们建立更多的信赖和忠诚,销售一小部分高利润消费者的产品。
66.定制营销:是指根据顾客的个性特点和差别化需求,为顾客"量体裁衣",提供差别化需求商品和服务需求。
67.一对一营销:是针对不同顾客的性质及购买经验,"一对一"地提供个人化商品和服务。
68.撇脂定价法则:是将新产品价格定得较高,尽可能在产品寿命周期之初赚回最大利润。
69.牺牲商法:指通过部分商品的低价赔本销售来扩大企业的知名度,留给消费者深刻的企业形象和商业信誉,从而达到招徕顾客、留住回头客,实现整体经营利润最大化的营销手法。
70.无缝营销:为了提高整条营销渠道的服务质量,从而为消费者创造更有价值的服务,营销渠道中的各成员组织打破原有的组织边界,在多层面的基础上相互协作,就如同在职一个企业的团队中一样工作的营销方法。
71.越轨营销:是在不违规的情况下通过假装无知、制造危机、无事生非、小题大做、故弄玄虚、异想天开等行为,制造轰动性社会效应,用最小的投入,为企业和产品赢得扬名的机会。
72.直效营销:是营销者不受传统营销通路的限制,通过媒体直接与顾客沟通,进而产生互动式的反应或交易。
73.实时营销:是指企业在经营过程中,把消费者当作伙伴,利用现代发达的信息技术,经常性地与消费者进行对话,直接了解消费者的需求意图,让消费者积极参与到商业企业经营、管理、服务等活动中来,从而缩短消费者与商业企业间的距离,取得营销的成功。
74.商业组织体系建设
根据商业企业的市场环境、物业状况、业态定位、市场定位和企业目标等,进行管理的组织架构、部门的职能划分、岗位设计、定岗定编、定职定责。
75.商业制度体系建设
根据不同商业企业的管理的特点和需要,制定商业企业的各项规章制度和管理办法,有效地控制和管理商业企业的各个岗位、程序、环节和各方面的工作,确保管理的有序、规范。
76.商业流程设计
对现代商业的商品流、票据流、资金流、信息流进行合理地设计,确保流通环节的简洁、规范和通畅。
77.商业招商招租
为商业企业提供主力店、次主力店、国内外品牌的招商、精品店铺招商及配套功能区的招商。
78.商业经营管理
根据不同商业项目的规模、业态和定位,导入我们自主开发的商业管理模式,对商业项目进行全面、有效的经营管理。
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9.商业营销策划根据商业企业的市场竞争状况和经营状况,进行商业营销战略设计、策略制定、广告及营销推广方案的实施,进行文化营销、服务营销、CS整合营销。
80.商业管理诊断
针对商业企业在不同的管理阶段存在的问题进行调查分析、诊断研究并提供问题解决方案、管理模式设计、管理升级。
81.消费市场调查
对商业项目所在的社会经济发展状况、商业经营及竞争状况、居民的购买力及消费水平、商品品牌资源及人们的消费行为进行专业的市场调查,为商业项目的功能规划、业态定位、市场定位、以及为企业的经营策略、发展战略提供依据。
82.品牌代理
为国内外知名品牌制定品牌拓展计划、推广计划,进行品牌形象设计,提供国内、外知名品牌的销售管理或代理服务。
83.商业连锁发展规划
研究各类业态的商业连锁发展趋势,结合国内实际情况,建立各类专业连锁店的标准化设计和规范运作体系。
84.商业市场调查
对商业市场的竞争状况、商业经营、各商场的商品布局、物业现状进行全面的专业调查,并提交专业的市场调查报告,有效地指导商业项目的业态及市场定位和规划设计。
85.功能规划设计
根据商业企业的整体规模、市场现状、开发目标,进行项目的功能定位、功能布局以及各功能项目的关联性控制。
86.商业业态定位
根据当地的市场条件和商业项目的规模、面积、物业现状,进行业态定位及市场定位,科学的确定项目的经营形态和目标市场。
87.楼层定位
根据商业项目的面积、形状、层数,合理确定各楼层的商品经营类别、面积、区位,确定各楼层服务设施的配套及分布。
88.动线设计
对商业企业的客流动线、物流动线、人流(员工)动线、车流交通进行平面和立体的设计。
89.环境设计
对商业企业的室内共享空间、灯光效果、商业氛围、购物环境以及外立面、外广场、橱窗、广告位进行设计和咨询。
90.一次装修咨询
对商业项目一次装修中的天、地、柱、墙、暖通、给排水、强电、弱电、消防、安防、广播、配套设施方面的设计、建设进行顾问咨询。
91.二次商装指导管理
对二次商装过程中的柜台、货架、壁柜、LOGO、灯光、道具等进行标准设计、专业指导和规范管理。
篇4：国内大型商业地产项目规划设计流程解析
国内大型商业地产项目规划设计流程的解析
随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。顺应这种新的消费潮流， 近年来，商业地产行业迅速崛起，SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在大江南北，规模从几万平方米发 展到几十万平方米，从单栋建筑形态发展到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。虽然开发形势火热，但此类项目在实际操作中也存在着大量问题，项目搁浅或开业后 运营困难的现象屡有发生。
商业地产项目的开发不同于住宅项目开发，不能沿用住宅项目开发的操作模式，机械的照搬设计住宅项目的理念和流程对商业项目进行规划设计。商业地产项目无论业态定位，还是设施的规划都要考虑其商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。
在进行大型商业地产项目建筑规划设计时，一般包括7个环节：商业方案设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策略设计。
一、商业方案设计
商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节，也是项目整个设计过程中最根本的环节，其成败直接影响项目未来的发展前景。本环节主要是通过 市调对项目进行可行性分析，确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。市场调查和可行性分析是本阶段的基础工作，确定定位、业态及功能设 定是本阶段的设计目标。本阶段主要设计内容如下：
（一）立地选项
在进行项目立地选项过程中，需要通过详细 而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这 就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。
大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学
分析。
定位是项目入市的第一步，是商业地产项目设计的第二个环节。项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对 项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件，主要方式是对项目进行科学的SWOT分析。在完成SWOT分析后，对项目以下七个方面进行定位：
1、项目业态定位——明确项目的业态，回答项目是什么的问题。
2、项目功能定位——明确项目的基本服务功能，回答项目可以做什么的问题。
3、项目主题定位——明确项目的主题，回答项目应该做什么的问题。
4、项目形象定位——明确项目的形象，回答项目的经营特色、差异化策略、宣传推广原则的问题。
5、项目目标客户定位——明确项目资源优势，回答项目如何整合资源，提升项目商业价值的问题。
6、项目目标消费群体定位——明确项目为谁服务，回答项目生存、发展的问题。
7、项目战略定位——确定项目整体开发规划思路与目的，回答项目运营模式的问题。
在项目七个方面的定位中，项目目标消费群体定位作为开发商，是很难把握的。要准确的进行项目目标消费群体定位，必须由商业专业人士来完成。商业项目的发 展，归根结底需要消费者的消费作保障，没有消费者的消费，项目最终的结果肯定是失败的。明确了项目目标消费群体定位，才能设置项目的功能组合。
（二）商业规划
商业规划就是对项目物业室内空间的限定和功能划分进行规划，大型商业项目由于体量大，其功能不仅仅只是满足购物，同时必须满足休闲、观光、文化、娱乐、 餐饮等多种功能，其功能和业态复合性强，每种业态、每个功能、每个消费者对空间个性都会有具体要求，这就需要专业人士进行科学设计，不能按照住宅项目的设 计或想当然的进行空间的限定和功能划分。
在这个设计环节中，功能组合及分区设计是最重要的设计内容。首先，从开始规划设计时就要 充分考虑其商业属性，确定经营模式、服务对象，再按经营业态和服务功能需求进行建筑规划与设计，否则项目建成入市以后改建的费用会大
大增加。在建筑设计上 要充分注意动线设计的科学性，避免由于区域死角所带来的物业价值的贬损；其次，结合项目特征、定位以及项目所处商圈的具体情况，把握差异化竞争策略，合理 控制和规划项目各零售业态营业面积的比例。
商业规划主要包括：业态及面积配比规划、功能及面积配比规划、项目交通组织、主力店组合及面积规划、店铺/专柜分割规划、楼层品类/功能规划。
二、建设方案规划设计
建设规划设计是项目商业规划设计第一阶段中的第二个环节，是在项目定位、物业功能组合、可行性分析等基础工作完成后进行。这个环节要求在设计建设配套方案时，必须充分考虑项目的商业属性、定位以及项目的业态组合和功能，不能单纯的从控制成本或建筑屋艺术性方面考虑。
在进行建设方案设计时，需要把握好四个方面：
1、城市基础设施发展状况。
2、城市未来规划发展趋势。
3、项目主要主力店和主要功能区基本物业需求，主要是电力、消防、安防、通风、给排水、暖通、弱电、电梯等。
4、商业功能的通用性设计，不可按照某一个商业机构的个性需求设计。
项目建设方案设计规划主要包括两个方面方案设计：建筑方案设计、商业设备设施配套规划设计。相关方案图纸的确定标志着一个大型商业地产项目建筑设计的基本完成，在项目建设和招商、营销的过程中，方案需要局部调整和完善，需要专业的设计机构配合以提供保障。
三、商业空间装饰方案设计
在完成了项目商业方案设计和建设方案设计后，项目的商业规划设计进入第二个设计阶段，第二个设计阶段包括三个方面的规划设计：商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计。在第二个阶段的整个设计规划中，以上三个环节可同步进行。
商业空间装饰设计主要是根据项目定位、功能、建筑空间限定的要求，结合物业的建筑艺术，对物业空间环境进行艺术处理，营造舒适的购物、休闲、娱乐的空间 环境。主要设计的内容包括：商业平面布置方案、商业空间视觉中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墙面效果、卫生间效果、扶
梯及电梯 效果、中庭效果、商业空间视觉中心效果等。
四、商业外环境设计
商业外环境设计主要包括外立面形象设计和外部环境设计两部分，具体设计内容包括：
外立面形象设计：商业建筑外立面设计、商业建筑外立面夜景设计、外立面商业气氛设计、外立面广告位设计。
外部环境设计：周边交通组织设计、绿化及铺地设计、休息空间设计、外部展示及促销空间设计、环境照明系统设计、室外指示及引导系统设计。
五、二次商业装饰设计
二次商业装饰设计主要是对建筑室内空间、主要商业服务设施以及店铺/专柜形象、商品陈列按照商业规律进行装饰设计。主要设计内容有三个方面：服务设施规划设计、导购系统设计、店铺及专柜/专卖店形象设计。每个方面主要的设计内容如下：
服务设施规划设计：总服务台设计、顾客收银台设计、顾客休息设施设计、室内景观设计、监控系统设计、员工办公系统设计。
导购系统设计：标识、指示系统设计、促销空间设计、广告位设计、橱窗设计、花车设计。
店铺及专柜/专卖店形象设计：专卖店形象、专卖店室内展示设计、专柜形象设计、专柜灯光设计、陈列道具设计。
六、商业管理模式设计
完成了第一、第二阶段的设计工作，并不能代表商业规划设计工作的结束，这仅仅只是完成了项目硬件建设设计工作，项目的商业规划设计应该包括商业管理模式设计及品牌规划和招商策略设计。
商业管理模式对一个大型的商业地产项目的整体设计是至关重要的，是项目运营的根本保障。商业管理模式设计主要包括三大体系设计内容：组织体系设计、制度体系设计、流程体系设计。每个体系设计的具体内容如下：
组织体系设计：组织架构、岗位及编制、岗位职责及规范。
制度体系设计：人事管理制度体系、行政管理制度体系、卖场管理制度体系、
业务管理制度体系、营销管理制度体系、财务管理制度体系、物业管理制度体系。
流程体系设计：业务流程体系、物业服务流程。
七、品牌规划及招商策略设计
品牌规划及招商策略设计是项目商业规划设计的最后一个环节，是在项目定位的要求下进行的，解决项目提供什么服务的问题，是很重要的一个环节，但往往被忽视或不被重视，这对项目后期的整体运营会产生很大的阻力，影响项目的持续发展。
品牌规划是必须尊重品牌市场发展战略，尊重品牌市场定位，盲目求高是不现实的，应该客观规划出切实可行的目标品牌计划，此计划包括三个方面：其一，理想 的目标品牌计划；其二，目标品牌退换计划；其三、应急品牌计划。制定目标品牌计划应该综合考虑项目经营的经济效益与项目形象定位要求的关系，合理控制、科 学搭配不同定位的品牌的配比。同时在规划品牌落位时，科学利用房屋不同区域的商业价值，把握品牌之间不同形象、价位、色彩、风格等协调过度。
招商策略是进行招商的基本原则，必须达到可行、操作性强的要求，更重要的是能很好把握品牌及商户的发展需求，实现合作多赢的局面。
商业地产的商业属性不同于住宅地产的使用属性，需要专业人士来把握其建筑的商业属性，并进行科学的规划设计，这样才能保证项目商业价值的真正实现。
篇5：商业地产未来几年形势特点解析
商业地产未来几年形势特点解析
自20**年4月份“新国十条”调控政策出台以来，国内住宅市场进入了漫长的市场盘整期，市场供求较去年同期均出现大幅下调，成交价格也即将开始步入下行通道。
在政策和市场的双重压力下，住宅投资前景预期不甚明朗，房地产市场住宅一家独大的局面逐渐开始改变，此前一直处于次要地位的商业地产开始成为市场多方关注的热点。
综合各方面资料考量， 未来几年的商业地产形势将会呈现如下几个特点：
(一)众房企进军商业地产,竞争将愈发激烈
20**年的住宅市场经受着调控政策的严峻考验，成交面积和成交均价皆呈现曲线波动。4月的新一轮信贷政策出台之后，5月成交量大幅滑落。在宏观经济环境的作用下，以及刚性和改善性需求的恢复，成交量逐步回升。随着9月的“限购令”出台，住宅市场迎来新一轮成交量下降、价格松动、议价空间加大的小幅波动行情。
同时，商业地产正在迎接自己的春天。“在产业转型和消费升级背景下，商业地产行业机会将愈发凸现。产业转型带来第三产业的发展，收入分配改革将带来消费快速增长和消费升级，相应写字楼、零售物业和旅游度假等商业地产预计未来年平均总收益率达到11%以上。
市场对于来年商业地产的形势普遍抱着乐观估计，而身处其中的众开发商自然更看得清面临的机遇。
因此，从企业层面上来讲，开发商进入和投资商业地产的力度将不断增强，同时竞争也更加激烈。其实早在20**年之前，已经有大华、绿地等大型房企进入商业地产领域，但在开发投资上一直处于不温不火的局面；20**年随着万科、保利、华润、富力等知名品牌开发商纷纷高调宣布未来将不断扩大在商业地产领域的投入，意味着今后商业地产的开发和投资力度或将摆脱前几年持续低迷的发展态势，同时商业地产的竞争也将更加激烈，多年来形成的商业地块零溢价成交的尴尬局面势必会有所改变。
(二)未来几年险资或成大宗交易最大买家
“政府尤其是银行将会把对于住宅的扶持转向商业地产。”在当前流动性过剩的严峻形势下，目前正在执行的住宅限购令和贷款七折优惠利率政策的取消，势必会引导市场上充裕的资金由住宅市场流向商业地产市场。
流动性过剩主要来自两方面，一方面是由于美元贬值，海外热钱流入加剧。欧美经济复苏程度缓慢，各国争相采取货币贬值的方式缓和国内矛盾，这直接造成人民币升值压力加大，热钱加速进入。
另一方面，由于内部新发货币过多进一步加剧了流动性。为解决经济危机问题，我国在20**年进行了大量的货币投放。有观点认为，中国货币投放的规模远大于经济的容纳能力，流动性问题已开始显现。
在流动性过剩、住宅投资受打压的背景下，资金涌入商业地产的局面在所难免，然而，到目前为止，调控政策并未对资金进入商业地产加以限制，不仅如此，保监会今年还发布了多项条文，指令数千亿险资只能进入商业地产领域。
这些国家政策的隐性鼓励一方面对商业地产的发展起到了直接的推动作用，另一方面似乎透露出了政府在当前房地产市场调控中的部分思路，即一手抑制住宅市场的投资性行为，一手引导充裕的流动性进入商业地产，将现有房地产市场中商品住宅被过度凸显的投资属性逐渐剥离，转嫁到纯粹以投资为目的的商业地产上，从而使整个房地产市场真正进入良性循环之中。
在DTZ戴德梁行中国投资部联席主管叶建成看来，“随着保险资金投资允许进入不动产的条例颁布，国内保险资金目前正进行缜密的前期筹备，尚未在市场有突出表现。预期明年随着保险资金进入商业房地产领域，将有利于目前被明显低估的商业地产项目体现其应有价值，提升物业品质。同时，提供给开发商多一条融资渠道和退出渠道。明年，保险机构或将成为大宗交易的主要买家。”
反观今年的大宗交易市场，外资机构扮演了相当重要的角色。由于今年房地产政策方面多有调控，买卖双方处于价格僵持期，以致今年大宗物业交易市场没有去年活跃。
根据DTZ戴德梁行投资部数据显示，截至12月21日，20**年全年上海大宗物业交易总额达202.6亿元，与20**年投资总额255.7亿元相比，同比降低21%。从成交物业类型来看， 20**年的写字楼异军突起，占比68%。而20**年呈现出住宅和服务式公寓、写字楼物业和商铺成交三分天下的局面。其中外资机构表现活跃，从去年14%的占比上升至57%。
得益于人民币升值和商业项目投资收益回报的稳定性，包括摩根斯丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银等国际投资机构和投资资金也纷纷加快了进入商业地产领域的步伐。
总结而言，未来几年商业地产会进一步受到政策扶持，保险资金入市在商业地产发展中扮演重要的角色。保险资金投资不动产要求现金流稳定、流动性好、回报率高、升值前景好，故一线城市将是保险资金投资不动产的首选。
(三)个人投资者转向商业地产 ,商住倒挂将改变
统计数据显示，20**年1至9月，全国商业地产的投资额比20**年同期增长269%，意味商业地产开始进入新一轮的快速发展期。
随着城市化进程的不断加快以及实体经济的不断好转，前一阶段包括写字楼和商铺在内的商业地产一直被低估的局面势必会发生根本的转变。同时受调控政策影响在住宅领域受限的民间资本也找到了很好的宣泄口，最好的例证便是20**年度上海1—11月成交商铺面积313万平方米，较去年同期大幅增长77.62%。
事实上，个人投资者从住宅转向商业地产的趋势可能将改善商住倒挂的现象。一、二线城市的商铺、写字楼的价格将走高。
“商住倒挂”并非房地产行业健康发展的特征，按照一般规律商业地产价格应为住宅价格1.5-2倍。据新浪商业地产数据监控室不完全统计显示：北京20**年入市销售型社区商业项目共计26个，除6个新盘商业价格待定外，其余20个项目商铺售价均高于住宅售价。其中，13个项目商铺售价均过住宅售价的1.5倍，占总比65%；3个项目商铺售价与住宅售价基本持平，占总比15%；另有4个项目住宅部分已售罄。
由于本轮宏观调控的目标是住宅，具有良好发展前景的商业地产的投资属性进一步得到确认。加上在住宅疯涨的过程中，商业物业价格一直偏低，以上海为例，20**年1-11月上海住宅成交均价为21294元/平方米，同期上海商业项目成交均价仅为15823元/平方米，而根据国外成熟房地产市场发展历程，商业物业未来还有加速增长的趋势。
未来几年投资者资金从住宅转向商业地产的力度将进一步增大，特别是民间资本将大举进军商业地产，尤其是商铺和写字楼。
(四)商业地产盈利模式将发生变化
商业地产领域的盈利模式或
将由当前的开发出售为主逐步向持有出租模式转变。从国内商业房地产市场发展情况来看，散卖后放任业主或使用者自营的方式早已证明是失败之举，商业物业的成功经营必须建立在企业有自营商业体系的基础上，再辅以紧密的商家联盟，作为商业物业开发成功标杆的万达企业便是最好的明证。在未来商业地产开发+持有模式是平衡短期长期现金流较好的方式。
按商业地产的经营模式划分，主要分为纯开发模式、开发+持有模式和全部持有模式，纯开发模式以之前SOHO中国为代表，该模式周转率较快，增长率较快，但较难形成长期较强的竞争优势，可持续性较差；全部持有模式以恒隆地产为代表，由于商业地产项目所需资金较大，回报期较长，采用该模式的公司竞争优势强、业绩较为稳健、但增长速度较慢；开发+持有模式以新鸿基地产、华润置地和大连万达为代表，借助银行的支持，采用该模式的公司一方面可以通过销售非核心物业实现资金回笼，另一方面，通过持有优质物业获得长期稳定的物业投资回报，通过物业组合合理的配比，该模式既能享受开发模式增长的快速优势、又能获得持有模式的竞争优势。
(五)专业运营商将作为独立的角色出现在商业地产领域
商业地产操作模式将在未来几年从地产开发模式向商业不动产运作模式转变，从开发时代向运营时代转变。目前商业地产基本都是在传统房地产的基础上延伸而来，大家更多的把商业地产和传统房地产等而视之，没有专业的商业运营观念，更没有专业的商业运营商。而商业运营的订单开发理念将获得普遍认同，面对目前商业地产开发出现的种种困境，更多的商业地产开发企业根据实际的市场情况积极思考，开始调整商业地产的运营方式。住宅开发式的“先开发、后销售”的运营理念被打破，“先定位招商，后投资建设”的订单式开发理念得到广泛认同。国内商业地产的运营管理机制正逐渐走向成熟，符合商业地产发展规律和特征的运营理念开始流行。
(六)商业地产的核心竞争力将从资本转移到运营团队
由于商业地产的不断发展革新，处在其中的人才结构也将发生变化。其他商业领域的人才，尤其是经营性人才将被较多地挖到商业地产领域。
与住宅开发模式不同的是，由于商业地产在选址定位、投资、销售和管理等方面与住宅开发存在明显的差异，商业地产的专业技术性门槛更高，运作更加复杂，因此，商业地产开发和运营需要更专业的管理团队和更多的经验积累。
而当前多数商业地产的开发，特别是像万科等刚进入商业地产领域的开发商大多是住宅开发管理团队，商业经营性人才较为缺乏。在没有强大的管理团队配合的情况下就盲目跟风进入商业物业市场，意味着非常大的风险，大力引进和培养商业领域的人才将成为商业地产开发迫切需要解决的问题。
过往和目前商业地产更多让人关注的是资本的状况如何，这里的资本除了资金还有土地资源掌控能力等。未来商业地产项目的核心竞争力将最终落实到从事商业地产开发经营和管理的企业上，依托商业地产这一实体资本，形成核心竞争力。同时，核心竞争力的第一要素必定是团队优势，其中具有长期经营管理商业地产经验的团队，在商业地产开发和经营全过程应该居于主导地位。人才虽然很重要，但是单一的人才不是核心竞争力，而只有在一定时期内，优势团队才可以称为核心竞争力。
总体来看，由于目前国内的商业房地产市场尚未完全成型，价格也处于洼地，可以预计未来商业地产的发展将迎来黄金十年。但考虑到商业地产复杂性和要求明显高于住宅，因而短期内商业地产的发展还存在诸多的困难，特别是开发运营管理上与住宅领域的巨大差距，将直接关系到商业地产开发成功与否。在这方面，开发商不妨借鉴万达集团通过房地产的综合开发，将公寓住宅、高级酒店、高档写字楼、商业中心融合在一体，打造一个商业中心，通过大手笔的开发建设，创造一个核心商业区域。同时做商业地产，不应像住宅那样盖好后卖掉即完事，还应该努力做到包括招商、营销、规划、管理等细节与项目本身相匹配。
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