商业地产未来几年形势特点解析

　　商业地产未来几年形势特点解析

　　自20**年4月份“新国十条”调控政策出台以来，国内住宅市场进入了漫长的市场盘整期，市场供求较去年同期均出现大幅下调，成交价格也即将开始步入下行通道。

　　在政策和市场的双重压力下，住宅投资前景预期不甚明朗，房地产市场住宅一家独大的局面逐渐开始改变，此前一直处于次要地位的商业地产开始成为市场多方关注的热点。

　　综合各方面资料考量， 未来几年的商业地产形势将会呈现如下几个特点：

　　(一)众房企进军商业地产,竞争将愈发激烈

　　20**年的住宅市场经受着调控政策的严峻考验，成交面积和成交均价皆呈现曲线波动。4月的新一轮信贷政策出台之后，5月成交量大幅滑落。在宏观经济环境的作用下，以及刚性和改善性需求的恢复，成交量逐步回升。随着9月的“限购令”出台，住宅市场迎来新一轮成交量下降、价格松动、议价空间加大的小幅波动行情。

　　同时，商业地产正在迎接自己的春天。“在产业转型和消费升级背景下，商业地产行业机会将愈发凸现。产业转型带来第三产业的发展，收入分配改革将带来消费快速增长和消费升级，相应写字楼、零售物业和旅游度假等商业地产预计未来年平均总收益率达到11%以上。

　　市场对于来年商业地产的形势普遍抱着乐观估计，而身处其中的众开发商自然更看得清面临的机遇。

　　因此，从企业层面上来讲，开发商进入和投资商业地产的力度将不断增强，同时竞争也更加激烈。其实早在20**年之前，已经有大华、绿地等大型房企进入商业地产领域，但在开发投资上一直处于不温不火的局面；20**年随着万科、保利、华润、富力等知名品牌开发商纷纷高调宣布未来将不断扩大在商业地产领域的投入，意味着今后商业地产的开发和投资力度或将摆脱前几年持续低迷的发展态势，同时商业地产的竞争也将更加激烈，多年来形成的商业地块零溢价成交的尴尬局面势必会有所改变。

　　(二)未来几年险资或成大宗交易最大买家

　　“政府尤其是银行将会把对于住宅的扶持转向商业地产。”在当前流动性过剩的严峻形势下，目前正在执行的住宅限购令和贷款七折优惠利率政策的取消，势必会引导市场上充裕的资金由住宅市场流向商业地产市场。

　　流动性过剩主要来自两方面，一方面是由于美元贬值，海外热钱流入加剧。欧美经济复苏程度缓慢，各国争相采取货币贬值的方式缓和国内矛盾，这直接造成人民币升值压力加大，热钱加速进入。

　　另一方面，由于内部新发货币过多进一步加剧了流动性。为解决经济危机问题，我国在20**年进行了大量的货币投放。有观点认为，中国货币投放的规模远大于经济的容纳能力，流动性问题已开始显现。

　　在流动性过剩、住宅投资受打压的背景下，资金涌入商业地产的局面在所难免，然而，到目前为止，调控政策并未对资金进入商业地产加以限制，不仅如此，保监会今年还发布了多项条文，指令数千亿险资只能进入商业地产领域。

　　这些国家政策的隐性鼓励一方面对商业地产的发展起到了直接的推动作用，另一方面似乎透露出了政府在当前房地产市场调控中的部分思路，即一手抑制住宅市场的投资性行为，一手引导充裕的流动性进入商业地产，将现有房地产市场中商品住宅被过度凸显的投资属性逐渐剥离，转嫁到纯粹以投资为目的的商业地产上，从而使整个房地产市场真正进入良性循环之中。

　　在DTZ戴德梁行中国投资部联席主管叶建成看来，“随着保险资金投资允许进入不动产的条例颁布，国内保险资金目前正进行缜密的前期筹备，尚未在市场有突出表现。预期明年随着保险资金进入商业房地产领域，将有利于目前被明显低估的商业地产项目体现其应有价值，提升物业品质。同时，提供给开发商多一条融资渠道和退出渠道。明年，保险机构或将成为大宗交易的主要买家。”

　　反观今年的大宗交易市场，外资机构扮演了相当重要的角色。由于今年房地产政策方面多有调控，买卖双方处于价格僵持期，以致今年大宗物业交易市场没有去年活跃。

　　根据DTZ戴德梁行投资部数据显示，截至12月21日，20**年全年上海大宗物业交易总额达202.6亿元，与20**年投资总额255.7亿元相比，同比降低21%。从成交物业类型来看， 20**年的写字楼异军突起，占比68%。而20**年呈现出住宅和服务式公寓、写字楼物业和商铺成交三分天下的局面。其中外资机构表现活跃，从去年14%的占比上升至57%。

　　得益于人民币升值和商业项目投资收益回报的稳定性，包括摩根斯丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银等国际投资机构和投资资金也纷纷加快了进入商业地产领域的步伐。

　　总结而言，未来几年商业地产会进一步受到政策扶持，保险资金入市在商业地产发展中扮演重要的角色。保险资金投资不动产要求现金流稳定、流动性好、回报率高、升值前景好，故一线城市将是保险资金投资不动产的首选。

　　(三)个人投资者转向商业地产 ,商住倒挂将改变

　　统计数据显示，20**年1至9月，全国商业地产的投资额比20**年同期增长269%，意味商业地产开始进入新一轮的快速发展期。

　　随着城市化进程的不断加快以及实体经济的不断好转，前一阶段包括写字楼和商铺在内的商业地产一直被低估的局面势必会发生根本的转变。同时受调控政策影响在住宅领域受限的民间资本也找到了很好的宣泄口，最好的例证便是20**年度上海1—11月成交商铺面积313万平方米，较去年同期大幅增长77.62%。

　　事实上，个人投资者从住宅转向商业地产的趋势可能将改善商住倒挂的现象。一、二线城市的商铺、写字楼的价格将走高。

　　“商住倒挂”并非房地产行业健康发展的特征，按照一般规律商业地产价格应为住宅价格1.5-2倍。据新浪商业地产数据监控室不完全统计显示：北京20**年入市销售型社区商业项目共计26个，除6个新盘商业价格待定外，其余20个项目商铺售价均高于住宅售价。其中，13个项目商铺售价均过住宅售价的1.5倍，占总比65%；3个项目商铺售价与住宅售价基本持平，占总比15%；另有4个项目住宅部分已售罄。

　　由于本轮宏观调控的目标是住宅，具有良好发展前景的商业地产的投资属性进一步得到确认。加上在住宅疯涨的过程中，商业物业价格一直偏低，以上海为例，20**年1-11月上海住宅成交均价为21294元/平方米，同期上海商业项目成交均价仅为15823元/平方米，而根据国外成熟房地产市场发展历程，商业物业未来还有加速增长的趋势。

　　未来几年投资者资金从住宅转向商业地产的力度将进一步增大，特别是民间资本将大举进军商业地产，尤其是商铺和写字楼。

　　(四)商业地产盈利模式将发生变化

　　商业地产领域的盈利模式或

将由当前的开发出售为主逐步向持有出租模式转变。从国内商业房地产市场发展情况来看，散卖后放任业主或使用者自营的方式早已证明是失败之举，商业物业的成功经营必须建立在企业有自营商业体系的基础上，再辅以紧密的商家联盟，作为商业物业开发成功标杆的万达企业便是最好的明证。

　　在未来商业地产开发+持有模式是平衡短期长期现金流较好的方式。

　　按商业地产的经营模式划分，主要分为纯开发模式、开发+持有模式和全部持有模式，纯开发模式以之前SOHO中国为代表，该模式周转率较快，增长率较快，但较难形成长期较强的竞争优势，可持续性较差；全部持有模式以恒隆地产为代表，由于商业地产项目所需资金较大，回报期较长，采用该模式的公司竞争优势强、业绩较为稳健、但增长速度较慢；开发+持有模式以新鸿基地产、华润置地和大连万达为代表，借助银行的支持，采用该模式的公司一方面可以通过销售非核心物业实现资金回笼，另一方面，通过持有优质物业获得长期稳定的物业投资回报，通过物业组合合理的配比，该模式既能享受开发模式增长的快速优势、又能获得持有模式的竞争优势。

　　(五)专业运营商将作为独立的角色出现在商业地产领域

　　商业地产操作模式将在未来几年从地产开发模式向商业不动产运作模式转变，从开发时代向运营时代转变。目前商业地产基本都是在传统房地产的基础上延伸而来，大家更多的把商业地产和传统房地产等而视之，没有专业的商业运营观念，更没有专业的商业运营商。而商业运营的订单开发理念将获得普遍认同，面对目前商业地产开发出现的种种困境，更多的商业地产开发企业根据实际的市场情况积极思考，开始调整商业地产的运营方式。住宅开发式的“先开发、后销售”的运营理念被打破，“先定位招商，后投资建设”的订单式开发理念得到广泛认同。国内商业地产的运营管理机制正逐渐走向成熟，符合商业地产发展规律和特征的运营理念开始流行。

　　(六)商业地产的核心竞争力将从资本转移到运营团队

　　由于商业地产的不断发展革新，处在其中的人才结构也将发生变化。其他商业领域的人才，尤其是经营性人才将被较多地挖到商业地产领域。

　　与住宅开发模式不同的是，由于商业地产在选址定位、投资、销售和管理等方面与住宅开发存在明显的差异，商业地产的专业技术性门槛更高，运作更加复杂，因此，商业地产开发和运营需要更专业的管理团队和更多的经验积累。

　　而当前多数商业地产的开发，特别是像万科等刚进入商业地产领域的开发商大多是住宅开发管理团队，商业经营性人才较为缺乏。在没有强大的管理团队配合的情况下就盲目跟风进入商业物业市场，意味着非常大的风险，大力引进和培养商业领域的人才将成为商业地产开发迫切需要解决的问题。

　　过往和目前商业地产更多让人关注的是资本的状况如何，这里的资本除了资金还有土地资源掌控能力等。未来商业地产项目的核心竞争力将最终落实到从事商业地产开发经营和管理的企业上，依托商业地产这一实体资本，形成核心竞争力。同时，核心竞争力的第一要素必定是团队优势，其中具有长期经营管理商业地产经验的团队，在商业地产开发和经营全过程应该居于主导地位。人才虽然很重要，但是单一的人才不是核心竞争力，而只有在一定时期内，优势团队才可以称为核心竞争力。

　　总体来看，由于目前国内的商业房地产市场尚未完全成型，价格也处于洼地，可以预计未来商业地产的发展将迎来黄金十年。但考虑到商业地产复杂性和要求明显高于住宅，因而短期内商业地产的发展还存在诸多的困难，特别是开发运营管理上与住宅领域的巨大差距，将直接关系到商业地产开发成功与否。在这方面，开发商不妨借鉴万达集团通过房地产的综合开发，将公寓住宅、高级酒店、高档写字楼、商业中心融合在一体，打造一个商业中心，通过大手笔的开发建设，创造一个核心商业区域。同时做商业地产，不应像住宅那样盖好后卖掉即完事，还应该努力做到包括招商、营销、规划、管理等细节与项目本身相匹配。

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篇2：商业地产专业化开发时代:3＋1模式

　　商业地产专业化开发时代：“3＋1”模式

　　前商业地产时代：单纯开发时代。

　　后商业时代：专业化开发、运营时代。

　　中国商业地产投资热始于20**年。其后几年间，国内商用物业的平均年供应增长率超过33％，处于高速发展的时期。但是，由于在此期间的商业地产只注重规模效应以及短期内资金的迅速回笼，很多项目以失败告终。截止到20**年，全国商业用房的空置面积已经达到3872万?，占各类商品房空置总面积的27%，空置面积增速比商品住宅空置面积增速高出7.5个百分点。而20**年，许多大中城市的新开工计划中，商业用房供应仍然保持着继续增长的势头，导致商业地产开发危机重重。

　　在国家宏观经济持续稳定增长、细分市场尚不明朗、优质物业十分缺乏、国民消费率仅为60％(国际平均水平为80％)的良好市场背景下，本应颇具潜力的商业地产为什么会呈现这样一种状况？我们的商业地产开发存在哪些问题？又该如何去应对？本文就此作些分析。

　　一、国内商业地产存在的问题

　　1、融资渠道缺乏。长期融资渠道缺乏，一直是阻挠中国商业地产良性发展的硬伤。在国际上，REITs作为一种公募性质的商业地产融资渠道早已经发展成熟，目前美国大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。反观我国，由于法律和金融环境的限制，目前的信托纯粹属于私募性质，无法达到有效吸纳社会闲散资金的目的，商业地产投资开发的资金来源主要依靠银行贷款和自主投入。这种短期性、高风险的主流融资方式很大程度上决定了大多数开发商必须将快速回笼资金作为首要考虑，从而促使其采取建设→零售的传统操作模式，无法保障项目商业经营的整体协调和差异化特征，失败在所难免。

　　2、开发流程错位。中国商业地产开发流程与国际通用流程存在显著差异，从下列流程图上可以看出，它在选址、风险评估、前期策划等环节上尤为弱化，不具有严谨、科学的特性，难以形成实质性的统筹模块。往往是地产开发在先，商业经营构想在后，建好项目，然后招商，既成物业与商家要求不符，再找商业公司策划，最终的结局还是没办法用。造成这一现象的原因有三点：一是由于中国市场管理体制的客观现状和一线城市中心地块的稀缺，地块竞标成为开发商前期工作的主要聚焦点，掩盖了其它环节的受视面；二是多年来国内房地产市场的一路走红，造成了许多开发商“开发＝盈利”的错觉，简单地把商业地产当作房地产来开发，失去了商业操作中应有的警觉性；三是国内的商业地产过于年轻，开发商缺乏对产业的深刻了解，处于摸索和半盲目的状态，尚未形成一套完整的评估体系和操作指南。

　　3、产品结构紊乱。至20**年止，随着中国一线城市中一系列商业地产开发项目的失利，中国商业地产产品结构不尽合理与区域分布不均衡两大问题逐渐浮出水面。突出表现为：体量不合理、针对性不足；同一规模、同一业态照搬硬套。例如：国外人均收入比我们高的国家，住宅小区建设底商的面积通常只占2％—3％。而我们现在的住宅小区开发，底商的面积动辄就占到了20％—30％，大大超过了终端市场的消化能力。又如：我们的一些开发商，做商业不进行市场调查，拿到地就立即按自己的“概念”进行开发，结果是做出来的物业形态传统，商铺像鸡蛋格子，不能满足不同商家的经营要求，没办法进行多样配置。其实我们都明白一个道理，就是产品要跟着需求走。商业地产也是一样，不了解市场需要什么就盲目进行开发，注定要失败。

　　4、盈利模式不当。这个问题是业内讨论最多的问题，大家也意见不一，我们在这里只想强调一点：商业地产不是房地产，它们的价值体现方式是不同的，所以盈利模式也必须产生相应变化。

　　目前，国内的开发商之所以普遍采用分割出售的盈利模式，有两方面原因：第一个原因是主观上没有真正认识商业地产，没有长期运作的心理准备；第二个原因是国内融资渠道不足，限制了发展商的运作空间。上述第二个原因不受我们个体所左右。所以，我们建议开发商一定要具有充足的资源储备和科学的操作理念。商业地产的核心价值在于商业经营，物业价值会随着经营价值的提高持续升值。分割出售，即是放弃了商业地产的核心价值，不仅难以成功，回报率也不是最高的。而且,在该模式下，开发商一味将商业风险转移给投资者,一旦经营不利，开发商长期建立的公信力和企业形象将毁于一旦，后续开发会难上加难。

　　二、中国商业地产的发展趋势

　　尽管目前的商业地产市场在规模总量上供过于求，但是高品质的、专业性强的商业项目以及许多二、三线城市商业市场的缺口依然明显。因而，商业地产的开发潜力巨大、盈利空间广阔。20**年，商用物业供应量持续增长。其操作模式、融资方式、竞争格局等方面呈现如下明显特征：

　　1、产品结构精细化。随着商业市场“一站式购物”、“体验式消费”、“销品茂”的不断涌现，作为商业载体的商业物业，为满足不同商家、不同业态的要求，其品类结构日渐多样化、精细化。商业的不同业态、业种对物业配置都有各自的要求，不象住宅房型那么简单，不但有层载、层高的要求，还有电梯容量配置、人流、物流、车流动线设计等等。目前，一些开发商已经意识到了这个问题，在商业硬件设计之初便邀请专业的商业地产专家对建筑设计提出建议，以便商业与地产完美结合。

　　2、产权持有长期化。随着众多商业地产开发项目的空置、“死盘”以及一些外商持有项目的日渐增值(如上海港汇广场、来福士广场等)，国内商业地产的开发者正由感性向理性过渡，更多的开发商认识到，商业物业真正的价值来源于后期的物业经营利润，商业地产的核心竞争力是经营。同时，由于当今商用物业终端市场的竞争日益残酷，在投资回报前景不明朗的情况下，商家大多不愿意贸然进入新的商业网点，商业物业的销售越来越困难。这种现状促使开发商反思，也迫使他们先期自己持有大型物业，进行市场培育。从销售产权向经营销售、持有产权转变，这是商业地产进入后商业地产时代专业化开发、营运时代市场规律的新要求。可以预见，20**年将是中国商业地产由单纯开发时代转向专业开发、运营时代转变的关键一年。

　　3、融资方式多元化。宏观上看，长期以来国际投资资金过剩与国内项目，缺乏开发后续资金两者之间具有极好的结合契机。通过海外资金平台解决国内开发资金不足的难题，正逢其时。以REITS为代表的成熟融资模式日渐受到国内市场的关注(这一模式的代表是新加坡嘉德集团旗下的中国商业地产基金)；大连万达通过发行CMBS进行商业地产融资，也是市场上的全新尝试。但是，我们还面对着国际资金的隔岸观望(近几年是基金的观望期，尚未到成熟的进入期)。然而，只要我们掌握了商业地产核心价值的锻造，完善了评估机制，降低了投资风险，开发资本的多元对接并不遥远。

　　4、开发策略科学化。国外的商业物业持有者已经普遍认识到，商业价值不可能脱离于消费市场而独立存在。作为商业价值载体的商业地产开发必须将开发的初衷与市场需求对位，将生活方式与家庭娱乐元素和谐设计揉合于开

发理念之中并正确面对商业项目运作的合理培育期，把商业地产开发融入整个零售服务业。这种统筹性、一体化的开发方式在北美和欧洲早已运用，并且正逐渐渗透到中国的地产开发领域中来。

　　上述趋势表明，新一代的商业地产项目开发不可能拘泥于先期的快速销售法及“返租销售”式的开发模式。国内学术理论的迅速发展和开发商的不断成长，呼吁商业地产项目在立项的统筹性/综合性、设计的完整性与经营的统一性方面大幅提高，商业地产的全程专业化运作已成为大势所趋。“一个零售商家必须跟随着时代的特点一起前进。这一行业中最重要的趋势是市场现在还正在发展，包括中国发展商的态度和能力。它不再只是一个人在那里建造一个大的建筑物，并且用租户把它全部填满就可以的了。”(20**中国商业地产与城市发展论坛——泰德?德斯沃特)

　　三、专业化开发时代呼吁“3＋1”模式

　　商业地产由于其自身的高专业化特点，要求项目的开发必须同时注重前期的调研与定位、中期的招商与建设、后期的商业经营与管理，实行开发与经营的协调控制。这些关键环节需要具有专业经验、技能和雄厚的资源储备才能完成。然而对商业地产开发商来说，许多开发者刚刚从住宅地产开发转型而来，除了土地资源及少量资本外，他们什么也没有，这就是国内商业地产目前的产业现状。

　　如何突破发展瓶颈？我们认为，后商业地产时代的开发模式是十六个字——制式评估、资源储备、科学流程、委托加工，即专业化开发、运营时代的“3＋1”模式：

　　1.制式评估(制式商业地产项目评估体系)

　　由于商业地产运作模式的复杂性，使其存在众多可变因素和潜在风险，它不是按照开发商的主观意愿建造起来就可以实现盈利的简单游戏。因而，在项目的选择前必须建立一整套可以列入开发流程的制式化项目评估体系，对商业资源、资金、政策、竞争等各项风险的发生概率及其对项目目标的影响进行全程了解和掌控，为项目的投资回报率及整体风险提供预测和量化分析。这一过程正是国内开发流程中所缺乏的最重要一环。过去几年的盲目开发，已经给政府、开发商、投资者以及经营者带来惨重损失。

　　专业化的商业地产项目评估体系在国外发展多年，而且成为了开发商项目选择和投资基金进入的主要参考依据。我们完全可以借鉴这一经验，从源头上避免开发中的隐患与失误。

　　2.资源储备(合理的品类选择与融资渠道)

　　项目确定以后，就是产品类型的选择问题。商业地产的产品类型是很丰富的，有购物中心、专业商厦、超市卖场、商业街、专业市场，还有商务酒店、酒店式公寓、写字楼等等。不同的产品类型，对开发商的资源储备要求是不同的。开发商在项目启动之前，必须确定自身是否具有相对应的开发资源。如果既没有充足的资金储备，又不能有效寻求新的长期融资渠道(如REITS、CMBS、夹层融资等等)，就以小博大、强行上马，后期的商业运作余地将捉襟见肘(如：只能选择分割出售的盈利模式，难以抵御同类项目的市场竞争，不能承受设计调整、开业营销、广告投入等带来的巨额成本)，极易造成赔了夫人又折兵的惨重后果。

　　3.科学流程(现代化开发思路与盈利模式)

　　商业地产，是指各种非生产性、非居住性的物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务型场所等等，其主要运营模式为自营和出租。从开发商的角度和价值划分来看，商业地产是基于商业经营的地产开发，开发的目的是为商业经营提供长期、优质的商业物业，以带来长期增长的现金流收入。其真正的利润增长来自于后期的物业经营。从长远看，出租型物业的回报率远比出售型的要高。因而，在商业地产开发的过程中，应该而且必须以商业经营为核心，实行持有经营或者先租后售的经营模式，耐心地进行市场培育。

　　遵循科学流程的好处有三点：1、实现持续经营的商业物业，在市值上与生铺有着天壤之别，可以有效放大经营利润的空间；2、在消费市场对接上，可以依托整体持有产权，贯彻前期定位的业态业种组合，维护整个项目的核心竞争力；3、持续经营的示范作用，可以有效增强整个项目和企业的公信力，确保最终销售目标的圆满完成。

　　4.委托加工(委托专业机构进行加工)

　　以上三点是依靠开发商自身力量可以完成的。除了以上三点之外，还要加上一点，即定位、招商、经营管理需要借助外力才能完成，故称之为“3＋1”模式。这就是整合社会资源，保值商业地产。

　　现代社会已经进入社会化大生产时代，社会分工愈加明细。在国内商业地产开发商专业人才不足、商家资源缺失的客观条件下，通过自身积累，贯彻上述三大策略、实现战略统筹，还往往力不从心。所以，以微小让利借助专业性代理机构，保障整个开发项目的顺利进行和效益增值，是完全值得的。

　　我们这里所指的代理机构不是单纯的前期定位策划公司、招商公司或者是管理咨询公司，开发商不可能耗费如此多的时间和经济成本步步为营。新时代背景下的代理咨询公司必须具备全程操盘能力，实现从理论到实操的现实价值，一步到位地为开发商交上一份完美答卷。其职能应包括：项目风险评估、操作流程设计、物业功能定位、建筑设计顾问、业态业种配置、经营区域划分、招商代理实施、经营管理指导、成功实现销售等每一个关键环节。

　　至于如何选择满意的咨询代理公司，这里仅作原则性说明，即：第一、要明确自己需要提供的是哪些服务、要达到什么样的咨询结果，做到有的放矢；第二、要懂得如何判断对方的专业程度和实战能力，做到择之有据；第三、要学会如何与专业性服务公司沟通协调，包括运作思路、时间节点、人员配置、成果评估等，做到和商共赢。

篇3：探讨商业地产运营缺是经验还是责任心

　　探讨商业地产运营缺的是经验还是责任心？

　　每个行业的从起步到发展，从发展到稳健，都难免会有个鱼龙混杂的过程。但我们可以相信的是，这仅仅只是一个过程而已，它的最终结果，是引导这个行业走向健康、成熟与稳健。前两期我们围绕“3·15”这个特殊的节点刊登了一些消费者在买房的过程遇到的种种违规现象，报纸刊登在社会上引起强烈反响，编辑部也接到不少来电，有购房者的咨询电话，维权电话，也有某些开发商的打探电话，问问今年有没有自己楼盘的投诉。综合来看，各方还是比较重视诚信这个词。也正因为大家重视，我们作为媒体更应该起好舆论监督作用，就地产诚信方面的问题，进行一次前所未有的系统梳理，力求挖出更深层次的问题与矛盾。

　　前两次我们的注意力大多集中在住宅方面，本期我们换个角度，关注下我市的商业地产，有句俗话“一铺养三代”，真的每个铺子都是金子吗？怎样的商业地产运营才是成功呢？让我们一起来探讨一下。

　　商业地产成功的标准在于它的投资回报率

　　判断商业地产运营好坏最简单的标准就是看它的投资回报率。只有投资回报率高，才能升值。举个简单的例子：有人花100万买商铺投资回报率只有3%到4%，其实这样的投资是很失败的。算一算，按这样的回报率，要花多少年才能收回成本，更何况大家投资商铺是为了赚钱，或许终于等到赚钱的那天，你的商铺又将面临淘汰了。

　　但有些开发商到不这么认为。他总是觉得他的物业升值了，就是投资很成功了。100万的商铺可以以120万的价格卖出去，转眼间不就赚了20万吗？其实实际并非如此，这样一转，投资回报率会更低，升值也只是一种假象。不否认，商铺和住宅有相通的地方，都会随着房产市场的前行、城市的发展等因素升值，但仔细分析两者还是有区别的，投资商铺不同于投资住宅，它不仅形式复杂，而且风险更高。商业地产的前提条件是商铺在运营中是能赚一定的钱，如果不能赚钱或是根本就开不了业，所谓的物业增值又增在哪里，就算增了，有人会接手吗，有时你就是赔本人家都不会要。而住宅只要你比市价便宜点肯定会有人买，住宅的房子反正买来是居住的。所以说住宅与商铺的性质是不一样的。

　　在这里，我们不说大道理，就举简单例子说事，盐渎板块位置不错吧，现在买这个区域的房子，没有一定钱以及一定关系，还真难买到，而就在这个区域的的中心，有一个很大的商业项目，启动至少五、六年了吧，现在依然冷冷清清，有的店面都换好几个老板了，一会饭店，一会茶座到最后都没有兴的起来，要谈物业增值这里肯定是大幅增值，但这样的店铺真的让你买，你会买吗？别说是一铺养三代了，就是养自己都够呛，除非你的眼光更独到一点。

　　买商铺的消费者基本都是用来做投资的，只有投资回报率高了才会真正增值，否则人为的炒作都是假象。市场上就有很多人被开发商蒙蔽了双眼，由开发商在做幕后推手。目前，在我们市场上也有一些商业项目，开发商用概念把它包装得很漂亮，甚至请来国内外专家对项目进行肯定，就这样一个简单的商业操作手法，使很多投资者趋之若鹜，甚至愿意连夜排队抢购。

　　商业地产要想成功，后期运营更为重要

　　“商业不是修建起来的，不是一个房子、一个综合体就算商业了，它真正是靠运营出来的。”张先生投资失败的原因就是所买的铺位没有运营成功。

　　一个商业地产的成功离不开以下条件：拥有竞争力的价格和商品，还有高素质的管理经营团队和稳定的商品渠道。面对如此多企业和资金准备涌向商业地产，一些业内人士警告，商业地产和住宅地产开发经营有质的区别。商业地产开发前期投入大，如果没有雄厚实力的支撑难以为继，只要守得住商业项目就成功了一半。

　　首要是商业经营模式问题。市区某商业地产项目负责人认为，不能用做住宅的思维方式做商业地产，因为它不是简单的买卖以及租赁关系。他认为项目的定位、业态分布、营运管理每一环节都不可忽略，简而言之：一是既要有前期深思熟虑的规划，又要有执行过程的延续性，同时更要有后续调整的连续性;二是要着重处理好项目利益与商户经营利益的关系，经营者要对项目经营有一定的控制能力;三是既有服务标准性，更有商业经营的专业性。

　　其次是人才团队建设。纵观我市商业地产发展的历史“更多是惨痛的教训”。一个商业项目是否能够成功，光靠一些概念炒作或是专家评定，肯定是不行的。由于商业地产比较复杂，有丰富经验的开发运营商是项目成功的一个重要条件，更重要的是开发运营商必须有极强的责任心。而对于那些抱有“赚一票就走”、“房子好不好无所谓，要赚就赚够”、“业主算个×××”心态的企业而言，我们也可以提个小小的醒：他们其实也给自己的未来悲剧埋下了伏笔。“出来混，早晚都是要还的”，唯有从最本质的角度，脚踏实地认认真真做好产品本身，并且诚信经营，才可能真正成就“大事”。浅层次的质量问题为承诺不兑现、提前收费等问题。深层次的房价与品质不符，销售过程中信息不对称，开发商炒作蒙骗消费者等等。这些不管是浅层次还是深层次的问题，如果不妥善解决，会加剧供需双方矛盾，阻碍市场健康发展。

　　其实总结一下每年的“3·15”，关于商业地产的投诉并不多，不是这个方面没有问题，只是这些问题隐藏的比较深，在短时间内很难发现。但我们必须要提醒广大的投资者，投资商铺的风险性还是比较大的，如果想投资，必须经过深入地市场调查，最好请懂行的人参谋一下，这样会更加稳妥一点。

篇4：商业物业管理公司提前介入商业地产项目意义

　　商业物业管理公司提前介入商业地产项目的意义

　　现阶段，在全国出现了许多在建的各种类型的商业地产项目，这个现象让人既高兴，又担心。高兴的是越来越多的人发现商业地产的重要性，更多的人加入到这一淘金队伍中，担心的是这些即将投入市场的新项目有多少能够经得住市场的检验，而最终成为赢家？

　　每年都有新的竞争对手加入到这个市场，但是终端消费者是有限的。如何在有限的消费者面前成为首选的体验、休闲、消费、娱乐的场所？必须在项目的每个阶段都要严格认真地对待。经营成功的商业地产，必须要从以下几个方面入手考虑：

　　思考一：商业定位

　　商业定位很关键，是服务于本小区的，是辐射周边的，还是服务于全市的。如果是服务于本小区的，那么开门七件事，柴米油盐酱醋茶都有了，就没什么问题。如果是服务于全市的，那么差异化经营非常重要。

　　思考二：开发商对已出售的商业物业需不需要管理？

　　现在，开发商的普遍心理是尽快将商业出手，至于出手之后，要不要进行商业物业的管理，有的开发商压根没想过，有的则是有心无力，因为在商铺全部销售之后，所有权与经营权是完全归属业主的，开发商无权干涉。

　　正因为如此，开发商缺乏对项目的整体控制力，散户自身调节的经营风险很大，出现了许多失败案例。这就是开发商不规划商业业态，致使进驻的业态与居住人群的消费习惯、消费能力、品位对接不好，大家都受损失的结果。开发商品牌受损失，楼盘的品质下降，租金下降，业主和投资者未来不能获得高额稳定的租金收益，投资受损。

　　由于商业地产涉及到两种业态，三个过程，关系到四方利益，事关重大，牵一发而动全身，所以，品牌开发商在出售商业地产前，一定要做商业物业的规划。

　　商业与房地产开发是两个不同的行业，房地产商懂得房地产开发，却不懂商业；做商业的人，只懂商业，不懂房地产开发，造成了有的案例成功，有的不成功，主要是信息的不对称。开发商不应盲目的建设开发，应该先招商，让懂商业的人在开发前期加入进来，哪些地方该如何走线，该设计什么样的结构等等，这样项目比较容易获得成功。

　　涉及了三个过程，第一个过程是开发商开发项目，是以亿为单位来计算的，是开发行为。第二个过程是投资人把项目分割后买下，是以百万为单位来计算的，是投资行为。第三个过程是承租人租赁商铺，是以几十万为单位计算的，是一种经营行为。三个过程中，涉及的人、事和责权利颇多，应该有一个强有力的组织者、协调者。

　　关系到四方利益，开发商、投资人、经营者，包括周边居住的业主都有利益。所以，开发商应该积极承担这一角色，对商业物业进行统一的管理。关于所有权与经营权的问题，商管专家给开发商支个招：卖之前要与买家签一个补充协议，限制他们在规定的业态范围内进行招租或经营。

　　思考三：商铺二级市场承待建立

　　一是一般来说，同一地段的商铺价格应该是同一地段住宅价格的5—7倍，而目前只是2倍左右，有巨大的价格炒做空间，这个空间不是在一级市场实现的，必然要在二级市场实现。这就好比股票，不会在发行环节爆涨多少，而是在二级市场炒出来的。因此，炒做空间决定了要有发达的商铺二级市场。

　　二是投资商铺，带来的问题是风险特别大，结果无论是好或不好，都会延伸出二级市场。如果好的话，就如同住宅的押旧换新似的，投资者想换一个更大更好的；如果不好，投资者就急于要出手。

　　三是不动产投资只是投资的一个方向，不动产的优势在于高收益的同时风险较低，但随着金融投资品种的不断增多，投资者的投资方向有可能发生转变，就会把原来的投资品种吐出来。”

　　看来，如果说一级市场是“晴雨表”的话，那么二级市场就是“温度计”了，能更直接、更准确地反映商业地产的价值。

　　思考四：商铺三级市场的开拓

　　商铺的三级市场，即包租市场，是由异地投资置业延伸出来的。比如，外省人在南京投资商铺后，不可能有太多的时间去打理琐碎的事宜，而同时投资者又要求稳定的投资回报，这就需要中介人或中介公司帮助投资人在三级市场进行出租。其实，包租市场在南方发展得已经非常成熟了，南京却一直没有任何动作。比照包租市场非常活跃的上海、广州等城市，它们周边的城市发展也非常好，像上海附近的苏州、杭州，广州附近的深圳、香港，因而异地投资具备了充分的条件，包租市场自然也很活跃。所以现在南京要积极的走出去，放低姿态，吸引外地人到南京投资。商管专家估计，未来南京包租市场主要有两个延展的领域，一个是高端住宅市场，另一个是商铺。

　　思考五：商业地产讲求地段吗？

　　众所周知，住宅地产的选址规律一是地段，二是地段，三还是地段。那么商业地产也讲求地段吗？回答应当是肯定的。

　　思考六：商业业态只求最大、最贵？

　　据悉，在有“商铺之城“美誉的香港中最赚钱的、单价最高的商铺，只是一个几平方米的商铺，这个商铺是用来卖鱼丸的。由此看来，衡量商铺价值并不是取决于业态的大与贵，而是租金利益最大化和人流的多少。而现在很多开发商在商业业态规划方面还是在一味地求大，求贵。

　　什么样的业态是适合进底商的，什么样的业态是适合进商场的，商场中一层摆什么，二层摆什么，这都是有商业规律的。想想南京几大知名商场，它们的摆设有惊人的雷同，第一层化妆品，珠宝，二层女装，三层男装，五层美食，最关键的是为什么会雷同？难道没有人勇于打破这个布局吗？不是没有，太平洋刚开业时曾经做过尝试，但最终还是改回去了。再比如社区底商，只适合频繁消费的、小额的、同质化的商业业态，因为没有一个人会为了买一包烟跑到5公里以外，在楼底下买的和5公里以外买的是同样的一个东西，反之，也没有一个人会在自己家的楼底下买冰箱彩电和名贵的时装。可见，遵循一定的商业规律，可以避免资源的浪费。

　　此外，商业业态的变化也很有趣。像以前买车都只去汽车交易市场。现在却出现了很多汽车品牌的专卖店，市场开始细分了，不再是大而全的展示，而是针对某一阶层的消费人群进行服务。

　　思考七：如何实现商业与房地产最有价值的对接？

　　研究商业业态的规律、业态的变化，研究商业与房地产的结合，是目前摆在开发商面前、商管公司面前最棘手的问题。

　　可以预见，未来商管公司的远大发展前景，就是成为既懂商业运作又懂房地产运作的专业公司，站在地产与商业之间，为开发商提供包括商业前期顾问、策划营销、出售出租的完善的服务流程，告诉开发商应该建多大的商业，商业业态是如何搭配的，甚至建立并发布商铺指数，帮助开发商实现商业与房地产最有价值的对接，充分实现商业地产的一、二、三级市场联动。

篇5：商业地产或将迎来烂尾遍地开花年代

　　20**年商业地产或将迎来烂尾遍地开花年代？

　　随着“国八条”、“汉版限购令”等一系列住宅新政策的实施以来，非住宅地产项目凭借其自身的优势条件得到了快速的发展。“限住不限商”使得新型商业业态不断涌现，现代物流项目、大型城市综合体项目、商业步行街、区域购物中心等项目如雨后春笋般出现，商业地产以其“黑马”姿态冲出市场，热度空前。武汉这座发展中的一线城市似乎也正因此迎来了新一轮“商战”，不过此次“商战”指的却是商业地产。

　　近年来，武汉商业地产的急速发展是有目共睹的，其发展速度令人叹为观止。但其中所带来的问题也不容忽视。武汉市住宅市场受宏观政策调控的影响，步入“寒冬”，于是，非住宅地产获得了空前的发展机遇。此时的商业地产景象与前些年的“商住倒挂”现象相比，可谓是终于“扬眉吐气”了一把，并开始稳步走入上升通道。

　　如今，武汉大型商业地产项目可以说是遍地开花，百家争鸣。大型购物中心、城市综合体吸引了如沃尔玛、家乐福、苏宁电器等国内外零售巨头的商业企业的入驻和支持，一些传统的社区商业更是风生水起。总的来说，武汉商业地产正向我们展示着一片欣欣向荣的大好发展景象。

　　现状：商业地产遍地开花

　　目前，武汉商业地产由于不受相关政策的限制，正迎来了一个空前的快速发展阶段。据亿房网研究中心数据显示，20**年，武汉市非住宅市场总供应量为4500亩，其中在建、将建的综合体项目至少有38个。同比20**年增长近3倍，环比上涨幅度为13.6%。

　　针对目前武汉大型商业地产遍地开花这一景象，有业内人士说道，由前几年的光谷步行街、汉阳王家湾摩尔城引领“四新”新区的商业地产，到江汉路的曼哈顿广场、经开万达等项目，再到万松园西园商街、盘龙城“最正宗”奥特莱斯、武胜路凯德广场等大型综合体商业项目在武汉各片区的建成开业，都无不向我们展示着近年来商业地产的火热发展势头。

　　更有专家表示，“这些大型购物中心虽吸引了国内外零售巨头沃尔玛、家乐福、大洋百货、苏宁电器等大型商业企业的布点，也使传统的社区商业风生水起，但接下来的竞争势必会非常激烈，其中所面临的问题自然是“重重”，武汉商业地产似乎正酝酿着一场新的发展变革。”

　　问题：商业项目激增是压力还是潜力

　　据某营销中心总监李先生在分析武汉商业地产扎堆现象的原因时表示：“由于住宅市场调控导致一些住宅开发商难以维持，所以部分房企转型进入商业地产项目的开发；而另一方面，政府对出让的一些地块，强制性要求配套商业项目。再加上部分企业盲目跟风进入商业地产，且进入商业地产的壁垒太低，因此导致武汉市场上的商业地产项目供应量大增。”

　　的确，从20**年年底住宅项目限购以来，商业地产的价格上涨了50%以上，但从租金回报率来看，却比20**年以前低了很多，投资价值也相对变低。而随着商业地产项目的一窝蜂上马，有关专家表示不排除目前武汉非住宅产品的供销比，或已严重失衡。在此供给失衡的情况下，想必商业地产的压力一下子就来了，竞争必然会非常激烈，其中的问题显然是逃不掉的。

　　与此同时，也有观点认为：“商业地产已进入黄金十年，未来升值潜力巨大。从20**年年初以来，商业地产的销售增速一直高于住宅，在住宅市场屡受政策打压的市场环境下，商业地产成为开发商们的避风港，这也是中国进入商业地产黄金十年发展期的必然表现。”

　　据了解，目前国内知名房企保利、万科、远洋等大型企业早已在全国范围抢滩登陆，甚至不约而同地宣称，未来将不断扩大在商业地产领域的投入。而在武汉，20**年初，数家房地产企业也都宣布进军高端写字楼，商业地产的热度由此可见一斑。可以预见，住宅市场或将面临重新“洗牌”，商业地产必将再次“雄起”。

　　预测：20**，烂尾或将遍地开花？

　　的确，在面临商业地产来势汹汹的发展情景，其惊人的发展速度不禁引人深思：城市究竟做好了容纳其发展的空间准备没有？不错，现在城市都热衷于建商业项目，盖多少个大酒店，盖多少个商业大楼就代表了这个城市的发展进程，每个城市都比较喜欢用商业项目的多少来凸显其城市的繁荣度。但是，一个城市每年增加多少个床位，有多少是五星级的，多少是商务酒店，应该供应多少的商业面积，这种集中商业面积是多少，社区商业面积应该是多少。等等一些规划建设的相关比例数据，政府到底有没有呢？这个，我们无从得知。我们看到的仍然是一个个商业项目的“翘首以待”。

　　在这些个项目的开发当中，金融服务商环节起着至关重要的作用，同时，受到的风险也颇高。一些金融机构单纯追求整体工程，不做项目风险评估，低价甚至是零低价给开发商做商业项目。甚至一些项目还谈不上是招商不足，根本就是没有完成，干着干着自己的资金链就断了，银行的钱也还不上，自己就跑了。最后不得不以烂尾楼收场，或由政府接手。据知，这种情况一般城市越小，县级城市或者地级市，出现的情况较严重。但不排除，商业项目遍地开花的武汉不会发生。

　　另一方面，各地政府在商业项目建设这块根本没有什么控制，而他们挥霍的是全民的资源，山山水水都给破坏了，自然资源也都被破坏了，一些以养老地产、旅游地产为主题的商业项目，后续的资金不到位，同时老百姓的消费习惯也并不可能在一两年内完全转变过来，最后大量的房子空置，服务配套跟不上，政策跟不上，后期结果可想而知。

　　对于商业地产的这般“火爆趋势”，于未来的市场来说，究竟是好还是坏呢？业内有关人士认为，大量原本从事住宅开发的房地产商转向商业地产，一哄而上的开发将把商业地产的压力后移；如若运营不当，商业地产市场未来的“凄惨”程度将远超住宅市场。同时，商业项目供应量大、再加之同质性高，集中入市，必将导致开发商招商中与商家的博弈能力下降。因此，商业地产的明天，必将由数量型转向质量型，而商业地产竞争的核心也将由圈地、销售以及招商转向运营管理的终极竞争。