解析莱茵数码港特色经营之道

　　解析莱茵数码港的特色经营之道

　　20**年5月1日，位于南岸东区的莱茵时代广场彩旗飘扬，锣鼓喧天，宜宾第一座真正意义上规模化、专业化的IT卖场---莱茵数码港在这里隆重开业，活动期间吸引了慕名而来的宜宾市民3万余人，开业前三天200余万的销售额更是创造了宜宾IT史上一大商业奇迹。它的诞生，将彻底改变宜宾IT行业在川内无排名的尴尬局面，其“4S”创新经营理念的引进，同时也宣告了宜宾IT产业一个时代的结束。接下来的时间，莱茵数码港将引领宜宾IT产业突破传统束缚，由价格大战迈入服务经济时代，并直接促使宜宾城市IT产业的高速成长。那么，莱茵数码港的开业缘何能取得如此巨大的成功，在有限的时间里它是如何吸引到来自社会各界如此广泛的关注度和好评度？来自成都、重庆、宜宾本土的众多实力商户又为何不惜血本，纷纷花巨资抢滩登陆？说到这里，让我们一起来看看莱茵数码港的特色经营之道。

　　特色之一：引入“4S”经营理念，促进宜宾IT产业服务升级

　　宜宾的IT行业发展由来已久，在近十年的风雨洗礼中，其物流集散地也从最开始的大碑巷、小碑巷等地的店面分散独立经营逐渐走入城区的电脑、家电卖场，但由于缺乏专业的管理和调控措施，市场竞争又日益加剧，价格大战由此产生。而随着宜宾整体城市发展水平的上升，宜宾的市民在日常消费的态度已渐趋理性，价格因素之后，服务因素已成为业界不得不关注的一大课题。反观宜宾周边二级城市，除内江因其特殊的地理位置向外辐射能力稍差以外，绵阳一直以龙头老大的地位雄踞一方，泸州、自贡等川南核心城市IT势头发展迅猛，在近两三年时间各大IT品牌厂商纷纷予以鼎立扶持，相对淡化了对宜宾IT产业的支持力度，这对我市IT行业的发展形成了巨大的威胁。

　　由此，宜宾的各大电子卖场作为IT产业链条最终端，已经站在了变革的风口浪尖上。在全面考察、分析了全国各大城市IT行业发展趋势以及川内成功的数码卖场经营模式之后，莱茵数码港率先举起了4S创新服务经营的大旗，集产品销售（Sale）、维修服务（Services）、零配件（SpareParts）和信息反馈（Survey）四位一体的一站式IT专业卖场在这种特定的市场形势下应运而生。在4S的服务经济模式下，一个最重要核心内容就是“以人为本”，那么莱茵数码港又如何做到这点呢？

　　莱茵数码港所架构的4S服务体系，取之于西方国家一百多年来已被成熟运用的汽车行业4S销售管理模式，并将之契合宜宾本土IT行业特性最终形成特有的四大服务功能，即：导购式咨讯，顾问式服务，一站式销售，信息式互动。区别于一般卖场的是，莱茵数码港的4S绝非仅仅停留在概念引导上，顾客到莱茵数码港购物，从售前、售中到售后都将充分体验到 “4S”带来的便捷服务：

　　导购咨讯(平面、媒体、网络、活动宣传单页等全方位咨讯服务)--a顾问服务（对不熟悉IT行情的顾客，营运人员在卖场将根据您的个性需求推荐适合您的产品）---a一站式购物(电脑、数码、影音光碟、电玩动漫、软件耗材、二手收售/维修等内部商户以及周边商业丰富业态保证)--a信息互动（品牌，渠道，经销商，顾客，莱茵数码港将致力于搭建产业链条的信息交流平台）。

　　特色之二：完善的业态布局和配套商业功能，打造宜宾IT业界示范窗口

　　从业态布局上来讲，莱茵数码港总建筑面积5000m2，一期营业面积3800m2，已容纳百余户商家进场经营。其总体经营规模为目前宜宾IT史上卖场之最。

　　1F品牌电脑馆-------------品牌电脑、笔记本、投影仪、电信营业厅

　　2FDIY/数码综合馆-------兼容机、数码相机、摄像机、MP3、MP4、GPS、UPS、电玩动漫、OA办公等

　　3F软件耗材多功能馆软件、耗材、外设、配件、音箱、影音光碟、二手电脑收售/维修等

　　由于有了丰富的业态保障，消费者步入其间，不仅可以体验高科技的无穷魅力和DIY的无限乐趣，更可享受到一站式便捷购物。

　　从配套商业上来讲，莱茵数码港地处宜宾城市新兴商业中心——莱茵时代广场的黄金地段，拥有宜宾最具特色的物业条件，南依莱茵春天shopping mall（拟建），北拥凯旋广场和宜宾市首个五星级影院，83万平米的欧式风情建筑及优美的莱茵湖美景让IT产业这一前沿科技更富有厚重的人文气息。从卖场的经营功能上来讲，莱茵数码港的专业化、差异化更是为其未来的发展锦上添花：

　　⑴ 交通便捷：距宜宾市南岸客运站仅50米，2路、3路、4路、5路、9路、10路、14路公交车在附近均设有站点；

　　⑵免费停车：莱茵时代广场充裕的停车位免费开放，支撑商户物流运输，顾客购物省心；

　　⑶刷卡消费：卖场将整合各入驻商家银联刷卡消费，支持部分客户分期付款；

　　⑷无忧联保：品牌厂商、入驻商户、数码港三方共举质保大旗，顾客购物全程无忧；

　　⑸送货上门：宜宾主城区范围内，一个电话送货上门。

　　特色之三：雄厚背景、专业运营管理团队，始终保持行业最强竞争力

　　莱茵数码港的投资方实力雄厚，它是由宜宾龙头企业之一，也是20**年宜宾提出要打造的三个“百亿”级大集团之一的丝丽雅集团下属企业：宜宾丽雅置地有限责任公司投资兴建，宜宾雅德商业管理有限公司负责全程商业运营的重点项目。

　　宜宾丽雅置地有限责任公司是宜宾目前唯一一家通过ISO9001：2000质量管理体系认证和ISO14001：20**环境管理体系认证的房地产企业，也是宜宾最具规模和盛誉的房地产开发企业之一。由其开发的莱茵河畔项目是宜宾市首个纯欧式风情大盘，位于宜宾市南岸东区，总建筑面积83万平方米，总投资约20亿元，计划在4年内分3期开发，项目建成后将是宜宾市区一流的高尚生活社区，同时也是宜宾城区地标性建筑群落。

　　宜宾雅德商业管理有限公司作为莱茵数码港项目的全程运营管理机构，拥有一批激情饱满、经验丰富的员工队伍，从公司成立至今短短一两年，逐项完成了对莱茵河畔一期商业项目4万余平米的招商引资、营销推广、后期蓄水工作，为莱茵河畔住宅群落的整体商业发展打下了良好的根基；旗下投资1500余万元于20**年9月28日正式营业的莱茵时代电影院为目前川内二级城市中首家五星级影城，开业半年票房收入直接赶超宜宾同类电影院线整年业绩。20**年，莱茵数码港作为雅德商业倾力打造的重点项目之一，光是在卖场内部装修费用上就投入500余万元巨资，内设有中央空调、进口自动扶梯、监控系统、自动喷淋系统等，再者从项目立案、前期推广、招商签约到工程装修、正式营业等全部流程的处理上只用了不到半年时间，效率之高、速度之快创下了宜宾商业史上的又一奇迹。相信莱茵数码港在这样一群高素质、高标准人才队伍的带领下，以创新求发展，将始终保持行业

领先水平和最佳行业竞争力。

　　特色之四：聚合IT产业链条各方优势资源，先锋开创整合互动营销模式

　　不论是租赁式或者联营式的大型卖场，其发展的前提都必须紧紧围绕品牌，渠道，分销商，顾客四者之间展开。商业地产虽说最重要因素是地段，但随着市场竞争的加剧，如果在落后的经营管理和宣传推广上故步自封，不加以变革改良，迟早也会被新兴的行业对手吞并。单就IT卖场的发展而言，理性的消费者购物时看重电脑、数码品牌，更注重该品牌所入驻卖场的整体形象、促销力度、配套功能以及售后服务等，精明的商家往往会抓住消费者这一心理特点，在卖场推出主题活动时，制定出自己的系列活动和宣传计划，以达到借力使力、事半功倍的效果。实际上，换一个角色，作为莱茵数码港这座4S专业IT卖场的管理方，会希望看到更多的商家采取这种方式来与卖场形成整合互动，同时莱茵数码港从开业前期的筹备工作中也已经开始了引导入驻商户、经销品牌、消费群体走互动营销之路：

　　⑴ 整合厂商资源，持续进行品牌推广：人气、商气两手抓，如20**年5月1日-5月3日开业期间联想、清华同方品牌携手莱茵数码港联合举办的主题露演活动在现场取得了良好的效果；

　　⑵ 引导内部商户，加强素质培养：由于IT产业的行业特性，进入门槛低，部分商家经营意识的淡薄，将不利于卖场的长足发展，为此，莱茵数码港通过规范经营秩序并开展一系列促销活动等手段将逐渐拉近与商家之间的距离，统一内在形象的同时也营造了良好口碑；

　　⑶ 关注顾客群体，加强互动交流：莱茵数码港的4S服务体系将提供给顾客朋友完善、周到的售前导购咨讯和售后保障服务，并通过客户满意度调查、礼品回馈等各种方式建立起双向交流空间。

　　综上所述，宜宾的IT产业正面临着巨大的机遇和挑战，尤其在当下宜宾市委、市政府号召建设“数字宜宾”的大好前提下，迫切需要一家规模化、专业化的大型IT卖场来承载加快宜宾信息化建设的行业责任和使命。莱茵数码港的到来，无疑将为宜宾IT产业的整体进步推波助澜，宜宾IT产业的春天还有多久，我们拭目以待！

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篇2：成都市特色商业街区精品建设工作方案

成都市特色商业街区精品建设工作方案（20**）

文　　号：成办函〔20**〕119号签发单位：成都市人民政府

签发时间：20**-06-02生效时间：20**-06-02

各区（市）县政府，市政府有关部门：

《成都市特色商业街区精品建设工作方案》已经市政府同意，现印发你们，请认真贯彻执行。

二○一○年六月二日

成都市特色商业街区精品建设工作方案

一、指导思想

坚持以人为本、扩大消费，坚持科学规划、分类指导，坚持规范管理、优质服务，建设一批与国家历史文化名城、中国最佳旅游城市、西部国际商贸中心、世界现代田园城市定位相适应的精品特色商业街区，促进商贸、旅游、文化、会展融合，推进我市经济又好又快发展。

二、基本原则

（一）科学规划，统筹推进。遵循“一街区一特色”的原则，因地制宜，明确各街区的定位、特色、规模和发展目标，促进特色商业街区健康、有序、协调发展。

（二）彰显文化，突出特色。依托历史文化传承，突出产业特色、区域特色和文化特色等优势，强化特色商业街区独特性、差异性和不可复制性，建设个性鲜明、业态丰富、环境优美、商业繁荣的精品街区。

（三）政府引导，市场运作。鼓励社会资本参与特色商业街区的建设与开发；鼓励开发商整体持有特色街区商业地产产权。

（四）以人为本，协调发展。坚持生态街区、人文街区建设理念，强化文化内涵挖掘和生态环境塑造，充分贴近民心、体现民情、满足民需、改善民生，为城乡居民、商家和游客创建安全、舒适、和谐、诚信的经营和消费环境。

三、工作目标

按照“提升老街区、发展新街区、创建名街区”的要求，力争用5年左右时间，在全市新建和改造一批符合国家《商业街管理技术规范》要求，集聚效应显著、文化底蕴深厚、建筑风格鲜明、基础设施完备、街区管理完善、拉动消费作用明显、有较高知名度和美誉度的特色商业街区。力争到20**年，全市改造、新建市级特色商业街区30个；成功申报省级特色商业街区15个，国家级特色商业街区5个，形成定位准确、特色鲜明、消费便捷、服务优良的特色商业街区网络体系。

四、工作重点

（一）科学制定规划。各区（市）县政府和成都高新区管委会要制定本地区特色商业街区总体规划和实施方案，按照“一街区一特色”要求，对空间布局、文化本底、业态定位、生态景观和配套设施等方面进行科学规划，明确发展目标和建设进度。

（二）打造街区特色。在特色街区新建、改造、提升过程中，要深入挖掘历史文化内涵，以产业发展的特色化、品牌化、规模化为目标，整合市场资源，引导商家集聚，提高行业集中度，特色品牌和特色品牌店的集聚比例应不少于70%。

（三）完善综合功能。从营造人居环境、构建和谐社会的高度，在营造街道立面、店面、店招等建筑风貌和商品文化元素特色经营环境的同时，要完善街区的休闲、游憩、交通、购物等综合服务功能。

（四）商旅文会联动。充分发掘古蜀文化、三国文化、特色美食等地域文化特色，探索旅游购物和文化体验相结合的商业新模式，建立商贸、旅游、文化、会展互动的商业运营机制。通过丰富多彩的节庆活动、群众性文化活动和国际交流活动，把特色商业街区建设成为城乡居民和中外游客喜闻乐见的游憩消费场所。

（五）验收认定授牌。由市商务局牵头组织相关部门和专家，对建成开街后的特色商业街区，按照国家相关标准进行认定验收。对验收合格的，由市政府命名并授牌。在市政府命名的市级特色商业街区的基础上，向省和国家推荐并申报一批省级和国家级特色商业街区。

五、认定标准

原则按照国家《商业街管理技术规范》组织认定验收。

（一）选址要求。符合城市规划和商业网点规划要求。交通便利，辐射范围广。

（二）街区环境。以带状街道建筑形态为主体呈网状辐射，商业店铺沿街道两侧分布。长度不低于300米，宽度一般在20米至30米。环境整洁、卫生，地面坚固、平整。

（三）特色风貌。建筑风格、景观设计、户外广告、公共设施设置应确保商业街环境的总体特色和风貌。商业门窗、牌匾、招牌、橱窗、广告、标志、店外照明和临街外墙的装修应与商业街总体风格保持协调。

（四）公共设施。有良好的照明、排水设施，有与经营规模相配套的机动车和非机动车停车场、公厕；配置方便残疾人使用的无障碍设施；进入街区的主要道口应设立显著的标志。

（五）环保绿化。街区内设施应符合环保部门的相关规定要求，不应随意安装空调器、冷却、废气处理等设施。应根据条件进行绿化，绿化的种植及养护符合当地绿化主管部门的规划设计要求。

（六）安全保障。商业街区内应设有消防通道，配备经消防主管部门检验合格的消防设施，安装必要的视频安防监控装置等安全设施。应有标志明显的紧急疏散通道、安全出口、应急照明设施等。有健全的消防、治安防范组织，有治安安全管理制度、消防安全检查和监督制度，并配合公安部门作好治安、消防、交通管理工作。

（七）日常管理。特色商业街区所在地政府或管委会应重视，建立了日常管理机构，负责对商业街区内的市容环境卫生、绿化、公共秩序、公共设施和商业活动等实施日常监督管理。积极对外宣传、推介商业街区，组织、支持商户开展主题商业促销文化活动，提高特色商业街区的美誉度和吸引力。

（八）经营状况。投入使用一年以上，形成规模，运营正常，具有一定的美誉度。

综合型商业街区，应有经营店铺100个以上，并具有一定数量的国内、省外知名连锁零售企业、知名品牌等，具有购物、娱乐、旅游、商务、文化、休闲等服务功能，已成为区域商业中心之一；专业型商业街区，应有某一类专业经营的店铺50个以上，专业店铺数或营业面积应达到该街区经营场所面积的70%以上，汇集当地该类专业的知名企业，已成为全市、全省或全国某一类商品或服务的特色化、专营化和集聚度较高的街区。

六、保障措施

（一）建立工作机制。市商务局牵头成立成都市特色商业街区指导工作小组，成员单位由市建委、市财政局、市旅游局、市文化局、市城管局、市工商局等部门组成。各区（市）县政府和成都高新区管委会应建立相应的工作机构，负责本地区特色商业街区的建设工作。

（二）给予政策扶持。各区（市）县政府和成都高新区管委会要加大对特色商业街区的规划、策划、宣传、包装、营销推广活动的政策扶持力度，安排资金进行补贴，扩大街区建设资金的筹措途径，吸引各类资本参与。对总投资超过1亿元的特色商业街区项目纳入市现代服务业重大项目政策支持范围；对获得国家和省级命名的特色商业街区给予奖励。

七、时间安排

（一）各区（市）县政府和成都高新区管委会负责组织本地区符合申报条件的街区申报市级特色商业街区，并于每年一季度前将特色商业街区建设计划和方案报市商务局。

（二）市特色商业街区指导工作小组于每年5月初开始组织验收申报街区，6月底前将验收合格的市级特色商业街区报市政府批准命名。

（三）申报程序和验收细则由市商务局另行制定。

篇3：商业零售经营单位促销活动管理规定

商业零售经营单位促销活动管理规定（20**）

第一条 为加强促销活动的安全管理，保障消费者合法权益和生命财产安全，根据有关法律法规的规定，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条 本市行政区域内建筑面积在1000平方米以上或者地下建筑面积在500平方米以上的商业零售经营单位在经营场所举办的促销活动，应当遵守本规定。

本规定所称的商业零售经营单位包括百货店、购物中心、超市、仓储式会员店、家居建材店、专业店、专卖店、折扣店等零售店铺。

第三条 市和区（县）商务主管部门负责对商业零售经营单位举办的促销活动实施监督管理。安全生产、工商行政和公安等有关部门按照职责分工，做好与促销活动有关的监督管理工作。

第四条 商业零售经营单位的主要负责人对促销活动安全全面负责。经营场所应当具备法律、法规、规章和国家标准、行业标准、地方标准规定的安全条件。

第五条 商业零售经营单位举办促销活动，应当向消费者提供真实的信息，明示促销的期限、方式和规则、促销商品的范围等内容。商业零售经营单位不得举办购物返券的促销活动；不得以保留最终解释权为由，损害消费者合法权益。

第六条 商业零售经营单位举办促销活动，应当制定突发事件应急预案、现场秩序维护和人员疏导措施、车辆的停放和疏导措施。

第七条 促销活动举办期间，商业零售经营单位应当落实各项安全措施，按照有关规定做好安全检查和巡查工作，配备足够的专职安全工作人员维护现场秩序。当消费者相对聚集时，商业零售经营单位应当采取有效的控制和疏散措施，确保安全。

第八条 商业零售经营单位以国家法定年节、开张、开张纪念等名义举办的促销活动，或者举办连续营业时间超过16小时的促销活动，应当在促销活动开始7日前，将促销活动的期限、方式和规则、促销商品的范围等情况，按照下列规定书面报告：

（一）建筑面积在1万平方米以上的，向所在地的区（县）商务主管部门报告；

（二）连锁企业在全市或者部分区（县）范围内统一举办促销活动的，向市商务主管部门报告。

第九条 市和区（县）商务主管部门接到报告后，应当了解促销活动的有关情况，对促销活动现场进行检查。必要时，向安全生产、工商行政、公安等部门通报。

第十条 本市对粮食、食用油、肉、蛋等生活必需品的促销活动，实行重点监管。商业零售经营单位举办重点监管的生活必需品的促销活动，促销时间不得少于连续3个营业日，应当保证促销商品充足供应，不得限制消费者购物的数量和时段，并且应当保留促销商品销售资料。

第十一条 商业零售经营单位举办重点监管的生活必需品以外商品的限量促销活动，应当明示促销商品的名称、品牌、规格和数量。连锁企业应当明示各门店促销商品的数量。促销商品售完后，应当及时明示或者告知消费者，并且保留限量促销商品的销售凭证。销售凭证至少保留30日。

第十二条 商业零售经营单位违反本规定的，任何单位和个人均可以向所在地的区（县）商务主管部门或者市商务主管部门举报。市或者区（县）商务主管部门应当自接到举报之日起10个工作日内作出处理；对不属于本部门职责范围内的举报事项，应当自接到举报之日起3个工作日内向有关部门移送，并通知举报人。市和区（县）商务主管部门应当向社会公布举报电话。

第十三条 商业零售经营单位有下列情形之一的，由市或者区（县）商务主管部门按照下列规定给予行政处罚：

（一）违反本规定第五条第二款规定，举办购物返券促销活动的，责令停止促销活动；影响经营场所秩序或者拒不停止促销活动的，处5000元以上1万元以下罚款；

（二）违反本规定第八条规定，未报告促销活动有关情况的，处1000元以上1万元以下罚款；

（三）违反本规定第十条第二款规定，重点监管的生活必需品促销时间少于连续3个营业日或者限制数量、时段的，处1万元以上3万元以下罚款；情节严重的，处3万元以上10万元以下罚款；

（四）违反本规定第十一条规定，未保留限量促销商品销售凭证的，处1000元以上1万元以下罚款。

第十四条 商业零售经营单位举办促销活动存在事故隐患的，由商务主管部门责令全部或者部分停止促销活动。

第十五条 本规定自20**年6月1日起施行。

篇4：美国地产新标杆帕尔迪经营秘笈

　　美国地产新标杆帕尔迪的经营秘笈

　　帕尔迪是美国最大的房地产开发商，在美国的市场占有率约为4%，而且是在所有主流市场提供产品的公司。20**年公司实现销售收入为146.95亿美元，净利润达到14.92亿美元。公司的业务遍及美国27个州54个城市，20**年售房456.30万套，员工人数达到13,400人。

　　从2000年至20**年，帕尔迪的收入年均复合增长28.18%，净利润年均增长51.24%，公司的加权平均净资产收益率从16.58%增长到28.91%。从2000年年末到20**年年末，帕尔迪的股价上涨了279.69%。

　　《证券市场周刊》研究发现，帕尔迪在经营中存在不少闪光点，其中有一些已经为业界所知，而有一些却还未被注意。

　　坚持专业化

　　帕尔迪坚持专业化经营，非但不涉足房地产以外的行业，而且不持有租赁物业。在公司的业务分部信息中，我们只能看到房地产开发（Homebuilding）和金融服务（Financial Services）两项业务，其中金融服务业务20**年的收入只有1.61亿美元，仅占公司收入的1.10%；税前利润7059万美元，仅占2.98%。

　　帕尔迪的抵押银行主要但不限于向公司国内的顾客提供抵押贷款，同时也出售这样的贷款和服务。根据业务占公司收入和利润的比例我们可以断定，帕尔迪的金融服务部门与美国通用、福特等公司不同，其主要目的并不是牟利，而是为了帮助顾客更方便地购房。

　　这个判断也得到公司对待金融服务业务风险态度的支持。帕尔迪通过自有资金和借款向顾客提供贷款，随后，公司将这样的抵押贷款和抵押支持的有价证券出售给外部投资者。帕尔迪认为，这样做可以减少抵押贷款带来的风险，因此通常公司持有这样的服务权利不超过4个月。

　　抵押贷款业务存在利率风险，对此帕尔迪的应对手段一是通过浮息借款取得放贷资金，二是利用衍生金融工具进行套期保值。与国内一些公司名为进行套期保值，实为进行投机交易不同，帕尔迪声明不使用任何衍生金融工具用于交易目的。

　　抵押贷款行业在美国是一个高度竞争的行业，帕尔迪在此并不恋战无疑是高明的。与此相反，在房地产开发领域，公司却希望做到尽善尽美。

　　变革精神

　　帕尔迪认为公司的持续成功来源于一系列的“首创（initiatives）”：细分扩张市场；运营的完美；人力资源发展；财务纪律；提高在产品质量和顾客满意度方面的领先地位。

　　尽管认为以上因素都非常重要，在20**年年报中帕尔迪详细谈了对“运营完美（Operational e*cellence）”的看法，为什么呢？“如果我们能够把这些成本（国内房地产开发业务中原材料和劳动力成本）仅仅减少3%，我们就可以节省1.58亿美元或者说每股0.75美元。这是一个巨大的数字，但是如果我们还像以往那样做同样的事情，我们就无法达到这个目的。我们必须改善我们的流程，而且，简化我们的生意。”

　　尽管帕尔迪在产品质量和顾客满意度上已经领先，公司的营销能力也极其突出，但是公司仍不满足，还在追求通过强化运营管理以减少成本。在房子不愁卖的今天，国内的开发商又有几家能够居安思危，下大力气改善流程降低成本呢？

　　土地：核心竞争力与财务纪律

　　帕尔迪对土地的态度是值得国内房地产行业深思的。

　　一方面，帕尔迪将取得土地提高到了战略高度，“当我们控制了土地，我们就控制了我们的命运——确保我们明天有房可建，并且置竞争对手于劣势。”帕尔迪在20**年年报中这样解释它的土地战略，“在过去3年中我们建造房屋只使用了100,000块土地。与此同时，我们却投入足够的资本来控制302,000块土地。为什么会有这么大的差距？成长。我们的计划要求我们在未来几年中显著增加提供的房屋数，而土地是关键的原材料，没有它我们无法运营。为了抓住任何成长机会，我们手头上必须有土地。” 帕尔迪认为可利用的土地作为关键资源会变得越来越稀少，大量取得土地的长期战略是正确的。

　　帕尔迪上述对土地的认识会得到很多人的认同，然而如果仅限于此，那么尽可能多地拿到土地就会成为企业的必然选择，一些人会按土地储备数量对房地产行业上市公司进行排序，似乎土地储备越多公司就越有价值。果真如此么？

　　帕尔迪话锋一转，“如果我们错了怎么办？”这才是难能可贵的，尽管我们看到美国的房价指数近年来还没有像样的调整，但是公司已经在未雨绸缪了。面对可能的风险，帕尔迪有如下两条对策。

　　首先是获取土地储备时并非全部拥有，一部分土地是通过期权来加以控制。20**年，帕尔迪通过期权的方式控制了185,000块土地，这些土地价值65亿美元，而公司用于控制的期权保证金仅为4亿美元，仅为土地价值的6.15%。

　　其次是坚守财务纪律——长期有息负债占资本的比例不超过40%。

　　国情不同，通过期权方式来控制土地目前在中国还不可能，但是帕尔迪遵守财务纪律的做法却值得我们借鉴。我们发现，即使是在宏观调控政策风险凸显的情况下，也很难找到国内的房地产上市公司为自己划上一条警戒线，而帕尔迪是在风险还没有来临之前就已经定下规矩了。

　　但是，即使要学帕尔迪，也不能照搬帕尔迪财务纪律的具体内容，这是因为帕尔迪是根据自己的经营能力来制定要遵守的财务比率的。帕尔迪只考虑长期负债占资本的比例，而不考虑短期偿债风险，似乎与我们国家法律对破产的定义“不能支付到期债务”相悖，其实不然。

　　帕尔迪的资产周转率很高，20**年为1.13，这意味着公司的资产可以很快转化为收入。而且帕尔迪的应收款非常少，几乎可以忽略不计，这就意味着在确认收入的同时就已经变现。而且，帕尔迪的流动比率也很高，20**年年末达到了3.05。

　　然而真正有价值的问题是为什么帕尔迪可以有这么高的资产周转率？具有很强的营销能力是一个原因，标准化房屋建造流程也是一个原因，更重要的原因是：它的成功其实从拿地开始就奠定基础了，以至于帕尔迪认为拿地是自己的一项核心竞争力。帕尔迪在选择开发用地时要经过详尽的市场研究，从而使得房屋的位置和类型同目标顾客相匹配。在此基础上，帕尔迪力图使控制下的土地在24到36个月内完成从开发到销售的过程，当然，一些大型项目如为老年人（帕尔迪称为活跃长者）建造的住宅除外。

　　如果说这些还不足为奇——毕竟国内的开发商在拿地时也会做一番盘算，那么帕尔迪下面的一些举动就颇为罕见了。帕尔迪经常会出售一些位于公司开发的社区之内或相邻的土地给一些零售商或商业机构，有时甚至会将位于自己所开发社区内的土地出售给其他开发商，此外，还会将不需要的土地转让给适当的最终使用者（appropriate end users）。

　　帕尔迪持续地对手中的土地进行评估以确保资本得到最有效的使用是对上述行为的解释，而如果一个企业时刻想着如何使资本

得到最有效的使用，它的资产周转率和净资产收益率高也就在情理之中了。

　　帕尔迪的高明还表现于对未来形势的判断上。尽管美国的房价指数持续上升，而且公司手中的新订单仍然在快速增长，帕尔迪在20**年已经悄悄地调整了拿地的步伐。从20**年到20**年，帕尔迪的新订单年均增长21.01%，土地储备年均增长26.65%，然而20**年与20**年相比，尽管新订单数上升了17.14%，帕尔迪的土地储备却只增加了5.83%，是近年来最低的增幅。

　　20**年年末，美国的宏观经济数据开始显示房地产行业降温的迹象，而帕尔迪放慢拿地步伐应该说颇具先见之明。事实上，受行业影响，帕尔迪的股价近来已经明显走弱。

　　市场细分和并购战略

　　帕尔迪把客户分为首次置房、首次换房、二次换房和活跃长者置房四类。当其他公司还处于混沌认识时，帕尔迪就已意识到了这种划分的必要性，从而带来了更为人性化的住宅设计及服务，现在更是将传统的四类扩展到了11类，并强调深化对不同TCG（目标客户群）社区建立不同的建设理念，根据不同的TCG调整思路，实实在在地按客户实际情况建房，其结果就是在客户中的影响力突飞猛进。

　　又比如：在如今房地产已走向成熟，让客户用最少的钱享受最好的服务已在行业内成为共识时，帕尔迪又进一步，要让顾客用最少的钱享受意想不到的服务。为达到这一目的，帕尔迪目前的策略集中在对物流操作精益求精的追求上：小到对房屋设计模板库的不断精简，大至与供应商的合作伙伴关系的建立等都是帕尔迪努力的方向。这也是市场趋向成熟时继续前进的必经之路。

　　正是由于上述这些努力，帕尔迪的客户重复购买率达到了将近50%的水平。

　　帕尔迪的并购战略也值得学习。近年来帕尔迪有两次大的并购，分别是20**年对DelWebb的并购及1998年对Divosta Homes的并购。并购带来的好处是多层次的，最直接的无疑是市场的拓展：与DelWebb合并看重的是对其特定客户群的吸收使得帕尔迪在活跃长者置房的市场占据了绝对领先地位，而根据人口统计的结果，在未来10多年内，这是一块增长最为迅速的TCG市场；与Divosta Homes合并看重的是公司总体经营地域的迅速扩展，SunCity这个品牌的直接加盟，为其在弗罗里达的业务带来实质性突破。再深入点可以看到帕尔迪对被合并公司经营理念的吸收：DelWebb更乐意将住宅建设成社区的偏好现在已得到了顾客的反馈和青睐，帕尔迪有意迅速将这种建房态度向全公司各个市场渗透，以保持对顾客需求第一时间的迎合；而Divosta Homes结合自身特点建立的高效物流操作更是帕尔迪目前致力的核心。

　　重视股东利益

　　帕尔迪对股东利益的重视其实已经在公司对资本效率的重视上体现出来了，我们认为这一点非常重要。国内的投资者非常关注一家公司的每股收益，对净资产收益率这一指标则未给予应有的重视，这实际上在鼓励公司单纯追求经营业绩的提高，而这样的成长其实并不值得追求。巴菲特认为，“成长性只有在适当的公司以有诱惑力的增值回报率进行投资的时候——换言之，只有当用来资助成长性的每一个美元可以产生超过一美元的长期市场价值的时候——才能使投资者受益。至于要求增加资金的低回报率的公司，成长性会伤害投资者。”美国上市公司平均的净资产收益率达到20%以上，足见成熟的证券市场投资者对这一指标的重视程度。而在国内，净资产收益率似乎只有在作为融资条件时才被重视，这显然是市场不成熟的表现。

　　更进一步，帕尔迪重视所有利益相关者的利益，而不仅仅是股东利益。尽管公司20**年年报中致股东的信（shareholder letter）以“建造股东价值”为题，但近年来这样的信都标明了“致股东、顾客、联营企业和商业伙伴”。姜汝祥博士就曾指出某些国内优秀公司奉行双重标准：对提供利润的消费者提供优质服务，而对供应商则利用自己的市场优势地位打压价格。万科董事长王石坦承，万科还未从这个角度去认识对建筑商和部品供应商的关系。或许，我们要向帕尔迪学习如何建造和谐社会。

篇5：购物中心业态经营比例:购物餐饮休闲1:1:1

　　购物中心业态经营比例：购物、餐饮、休闲1：1：1

　　人们消费观念和消费习惯的改变，令购物中心业态经营的“黄金比例”也被打破，取而代之的是购物、餐饮、休闲的1：1：1消费模式。业内人士表示，现在的购物中心不是卖出来的，而是吃出来的。

　　近年来，大型综合商业体内的美食广场普遍呈现火爆局面，商业综合体内的各式特色餐饮深受百姓欢迎，一些地方经常出现拿号排队的现象。在毛利逐年下降的情况下，搭配高比例的餐饮业态成为商业地产突破利润局限的新举措。购物、餐饮、娱乐“52：18：30”的购物中心业态经营“黄金比例”正在被打破，取而代之的是购物、餐饮、休闲“1：1：1”的消费模式。业内人士表示，餐饮业已成为商业综合体的招商重点。

　　调查：餐饮区成人气聚集地

　　走访本市大型商场综合体了解到，不管是银河国际购物中心还是大悦城以及水游城等商业综合体，现场人气最旺的不是奢侈品牌、服饰品牌等购物片区，而是餐饮主力店。大约80%以上的商场主要依靠餐饮增加人气，不仅新的商业体选择餐饮拉动人气，不少老的大型商场也借助餐饮突破发展瓶颈。

　　银河国际购物中心经营管理处副总裁路贤说：“如今商场消费需求正在发生变化，不仅为了购物，在大型商场和购物中心，人们会更加注重对餐饮、休闲娱乐等多方面的需求，这也是商业综合体的发展趋势。比如以前的商业街内，几乎没有餐饮业，后来发展到占商业综合体的10%，如今由于餐饮业的重要性已经发展到40%。”

　　餐饮对大型商场的拉动，主要体现在人流方面，无论是客流带动型的星巴克，还是体验型的特色美食，或是直接需求型的快餐，甚至本市的高端饮食等，都呈现出非常明显的聚客效应，而且餐饮业态往往可以消化大型商场里的高层空间，并向上承接更高楼层的娱乐体验业态，成为上下互动式的客流发动机。

　　商家：餐饮区能撑起半边天

　　纵观本市商场业态配比，都有这样一个特点，那就是餐饮主力店在商场业态中都占有着相当大的比重。在以前的传统商场中，餐饮业所占比重约为20%至25%，在现在的商业体中的餐饮业态甚至超过了30%达到40%。餐饮业态为何会受到大型商场和购物中心如此高的重视？

　　业内人士分析，餐饮业在整个商业体中占有如此重要的位置，在于餐饮业态对于普通的消费人群具有很强的号召力。每次到商场和购物中心，目前对于很多人而言，最大的兴趣在于发现美食，接下来才会考虑去购物消费。大型购物中心、百货商场之所以更青睐餐饮，是因为餐饮业态得到了广大消费者的认可，与其他商场业态相比，风险降低而且收益更快。可以说，体验式商业的最典型代表就是餐饮，“购物中心不是卖出来的，而是吃出来的”观点正逐渐体现出来。

　　餐饮：进入综合体营业额攀升

　　业内人士称，以前商业综合体是主动求着餐饮加盟，而现在都主动招商找上门，这说明餐饮在商场所占的比重逐步增大。餐饮本身应该作为大型综合性百货配套设施的一部分，商场要给消费者提供一个购物之余休闲就餐的环境和服务。

　　某餐饮业老总说：“在选择商铺时，最看重商业体量、运营团队、地段三大要素，当然还要看租金。一旦看准了该地的商业氛围浓厚，人气很旺，运营管理也很规范，租金又很实惠，由于选址正确，生意往往都会异常火爆，这地方的商铺租金也翻倍涨。”

　　某连锁餐饮业主管说：“我们的火锅经营已有10多年时间。以前，都是选择一些沿街商铺来开店，生意也不错。近几年，城市综合体发展很快。慢慢发现，城市综合体更能够凝聚人气，有更好、更规范的管理。相比之下，城市综合体也能帮投资人降低很多风险。比如，现在在马路旁边开一家餐饮店，下雨或者寒冷的冬天，人就会少一些。一旦修路、修地铁，对临街商铺的餐饮生意也会有很大影响。而开在商业综合体，人气永远不用担心，这样营业额自然会高。